2010-2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》命題預(yù)測試題(6)-中大網(wǎng)校

2010-2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》命題預(yù)測試題（6）總分：120分及格：72分考試時間：150分一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1)橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。(2009年試題)(2)對于（），物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。(4)下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。(5)下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。(6)某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）特性。(2005年試題，有修改)(7)在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺l陷清單。(2009年試題)(8)市場需求的預(yù)測一般需要從（）類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時間層次上進(jìn)行分析。(9)名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（）。(10)對于開發(fā)一持有一出租一出售模式和購買一持有一出租一出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是（）。(11)某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625％，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為（）。(12)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。(13)在（）中，通常有一家或數(shù)家大型百貨公司是主要租戶。(14)下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素是（）。(15)美國某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2／28”(16)某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。(17)房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括（）子市場。(18)當(dāng)計(jì)息周期短于一年時，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（）(19)若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過自身實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)和擴(kuò)張圈地，則其貸款的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。(20)小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。(21)潛在購買者一般具有三個特點(diǎn)：興趣、收入與（）。(22)停車指數(shù)，即每l00m2營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在（）之間。(23)不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。(24)所謂住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的（）債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。(25)2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m<SUP>2</SUP>，預(yù)測銷售量為380萬m<SUP>2</SUP>。如果平滑指數(shù)口=0．65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為（）萬m<SUP>2</SUP>。(2007年試題)(26)某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期，年利率為5％、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。(27)對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是（）。(28)制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費(fèi)用支出屬于（）的工作內(nèi)容。(29)需求比供給增長快，空置率繼續(xù)下降，租金增長率上漲，這種狀況發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）。(30)僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售電動車的店鋪比購買生產(chǎn)電動車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ?31)（）是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。(32)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，土地費(fèi)用不包括（）。(33)假設(shè)銀行一年期存款利率為2．28％，貸款利率為5．85％，投資市場的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0．6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期的收益率為（）。(2006年試題)(34)政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。(35)在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)(1)從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有（）。(2)風(fēng)險(xiǎn)辨識常用方法有（）。(3)從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對未取得（）的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。(4)收集一手資料的方法有（）。(5)居住用地劃撥的范圍主要包括（）等。(6)房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個狀態(tài)是指（）。(7)對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括（）等。(8)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的工作程序一般分為（）。(9)消費(fèi)者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。(10)我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進(jìn)行城市規(guī)劃圖體系的改革，將規(guī)劃分為（）等層次。(11)下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。(12)房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。(2005年試題)(13)<CENTER></CENTER>下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。(14)寫字樓租戶的選擇，考慮的主要準(zhǔn)則是（）。(15)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括（）。三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1)一個整體市場之所以能夠細(xì)分為若干個子市場，主要是由于企業(yè)定位上存在著差異。（）。(2)房地產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（）(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。（）(4)吸納率指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期銷售量的比例。（）(5)按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表。（）(6)基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入。()(7)投資性物業(yè)中的寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物。（）(8)一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動資產(chǎn)的50％以上，其速動比率較低，不會達(dá)到100％。（）(9)不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。（）(10)風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是敏感性分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。（）(11)<Ahref="javascript:;"></A>(12)土地出讓地價(jià)一般包含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其中的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)不同于房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。（）(13)通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。（）(14)房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為。（）(15)一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的30％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。（）四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分)(1)某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為8000元，如果其月收入的40％可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6％的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?(2)已知某筆貸款名義利率為12％，年實(shí)際利率為12．62％，則該筆貸款的計(jì)息周期是多少?答案和解析一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1):B(2):A(3):A(4):A(5):D(6):D(7):C(8):D(9):A(10):A(11):Di=【(1+0.625％)<SUP>12</SUP>一1】×100％=7.76％。(12):B開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤／項(xiàng)目總開發(fā)成本=(4500—248—2600—370)／2600=49.31％。(13):A(14):A(15):D20萬貸款，28年的貸款期限，利用等額序列支付資金回收系數(shù)公式計(jì)算可得。(16):D(17):A(18):B(19):D(20):A(21):B(22):A(23):A(24):B(25):B根據(jù)指數(shù)平滑法的公式：Qt=aSt-1+(1一α)Qt-1=0．65×410萬m<SUP>2</SUP>+(1—0)．(26):D(27):B(28):C(29):B(30):A(31):A(32):B(33):B利用公式E(rj)=rf+屆[E(rm)-rf]，收益率=2．28％+0．6×(12％一2．28％)=&11％。(34):D(35):C二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。)(1):B,C,E(2):B,C,D,E(3):A,B,C,D(4):A,B,C,E(5):D,E(6):A,C,D,E(7):A,B(8):A,B,D(9):A,B,C,E(10):A,B,D,E(11):B,D(12):A,B,C,E(13):A,B,D(14):A,B,C(15):A,B,C,D三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1):1(2):0(3):1(4):0吸納率，指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例。(5):1(6):1(7):0投資性物業(yè)中的寫字樓，則是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)的場地。(8):1(9):1(10):0風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。