美國希爾頓頭島高爾夫那天20140105

HiltonHeadIsland&SeaPinesPlantation

美國南卡萊羅納州1案例研究的過程與目標(biāo)已經(jīng)開發(fā)成功的高爾夫密集區(qū)域案例，研究其在初開發(fā)時期的發(fā)展歷程

找到區(qū)域中與本項目符合的功能區(qū)對于項目的發(fā)展方向進(jìn)行正確定位啟示，尋找本項目的發(fā)展機(jī)會2HiltonHeadIsland:南卡萊羅納州最南端的一顆璀璨藍(lán)寶石，世界級高爾夫旅游勝地及宜居之地面積：長達(dá)12英里寬5英里，面積大約60平方英里（153.85平方公里）；區(qū)位：位于美國南卡萊羅納州最南端，直接連接大西洋，美國東海岸第二大屏障之島；交通：島上有自己的機(jī)場，278號洲際高速貫穿海島，與島內(nèi)連接南北交通的跨島百匯大橋共同形成區(qū)域環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國第一個整體生態(tài)規(guī)劃的度假目的地，依靠高爾夫產(chǎn)業(yè)帶動，發(fā)展成功的旅游休閑大區(qū)域；這個靴形島嶼被廣泛認(rèn)為是美國最優(yōu)秀的度假目的地，每年超過250萬游客被吸引來島；3HiltonHeadIsland被譽(yù)為美國的高爾夫球島，擁有世界上最著名的24個經(jīng)典高爾夫球場，成為島內(nèi)重要的旅游設(shè)施和資源地位：從1961年島內(nèi)第一個高爾夫誕生到今天成為高爾夫旅游目的地，希爾頓頭島贏得“高爾夫球島”的美譽(yù)；依靠高爾夫帶動區(qū)域旅游開發(fā)：島上有高爾夫領(lǐng)域極具威望的PGA美巡賽固定球場，PGA對海島開發(fā)有巨大的推動與宣傳，首年賽事參觀者數(shù)量從5000人迅速超過十萬人，首個經(jīng)典高爾夫大賽通過電視傳播到了5萬人的家庭，同年超過25萬游客來到希爾頓島；區(qū)域球場密集：島上高爾夫球場有24個，加上周邊離島的球場超過了40個，固定的球員在250萬人左右PGA：美國高爾夫職業(yè)巡回賽。PGA是目前世界上運(yùn)營規(guī)模最大、運(yùn)營最為成功的高爾夫巡回賽成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場4HiltonHeadIsland由11個半封閉(semi-private)和全封閉的GolfResort組成，各Resort以開發(fā)高檔度假物業(yè)為經(jīng)營主體社區(qū)（Plantation）基本情況配套和物業(yè)HiltonHeadPlantation位于島嶼北邊，全島第二大社區(qū)；有4000畝以上自然蔥郁的植被作為天然屏障；包括四個獨(dú)立股份的高爾夫球俱樂部；網(wǎng)球場、海灘公園、賽馬場和一家提供全面服務(wù)的游艇俱樂部；IndigoRun直接連接278號高速公路區(qū)域的私人住宅和高爾夫社區(qū)；一共有1712英畝，約1400個居所；有兩個高爾夫球場，一個面向公眾，一個只對會員；第一個高爾夫球場由名家設(shè)計并獲獎；還有網(wǎng)球場、俱樂部、游泳池、游樂場和休閑步道；LongCove高檔住宅以完全私人，成立于1980年，包括610英畝土地以及573套獨(dú)立別墅；有一個南卡羅萊納州甚至全國都頂尖的高爾夫球場；社區(qū)內(nèi)也有自己的碼頭為他們的業(yè)主?？坑瓮?；PalmettoDunes被許多人視希爾頓島最美麗的度假和住宅社區(qū)；它在度假區(qū)和居住區(qū)之間平衡的非常好；有三英里的海岸線穿越社區(qū)，使它具有了三個很具特征的高爾夫球場；25個網(wǎng)球場；全島海水最深的游艇停泊港和碼頭；一個十英里的瀉湖水庫以及6英里的自行車道PalmettoHall島上最新的社區(qū)，提供的住宅價格合理；750英畝土地只建設(shè)552棟獨(dú)立，每家的面積都超=一英畝；社區(qū)擁有兩個世界級大師設(shè)計的高爾夫錦標(biāo)賽球場；同時提供兩個18洞高爾夫球場；泳池、網(wǎng)球設(shè)施和一個高檔會所；PortRoyal

1000英畝海岸面積只用來建設(shè)私人海景別墅，而且是島上第二個建設(shè)的社區(qū)；它擁有一個仍然矗立的悠久建筑群，這個建筑群包括一個宏偉巨大的南部會所；三個賽級的高爾夫球場；五星級的明星俱樂部，住宿與餐廳；SeaPines坐落于希爾頓頭島，是第一個建設(shè)在島上的私人社區(qū)。它提供出租別墅、房屋和公寓；有眾多的排球場、兩個專業(yè)游艇停泊點，零售商場、餐廳和自行車道；Shipyard經(jīng)過最近的改造，從社區(qū)可以直接進(jìn)入海灘它有幾個高爾夫球場，以及遠(yuǎn)足、網(wǎng)球、騎自行車、購物及餐飲場所，目前從27洞的高爾夫球場騎自行車，只需兩分鐘車程便可到達(dá)世界知名的皇家港的cquet俱樂部Wexford在這里居住代表著特殊的價值；這里用私人游艇和高爾夫以及網(wǎng)球運(yùn)動提供了一種高雅的生活方式；深水碼頭的海港總是平靜的；525英畝的游艇碼頭和高爾夫社區(qū)坐落在這個世界最著名的度假區(qū)中；SpanishWells提供濱海的私密和安寧；很多在全島上面積最大和最昂貴的別墅都可以在這里找到；這個350英畝的社區(qū)擁有半私人的9洞高爾夫球場和優(yōu)良的私人泳池；成功關(guān)鍵要素之二：高檔度假物業(yè)5HiltonHeadIsland由最初未開發(fā)的邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)槁糜味燃賱俚亟?jīng)歷了四個發(fā)展階段島上300居民，無游客，經(jīng)濟(jì)落后；1953-1958年，電力、汽車輪渡、小學(xué)、兩個房間的汽車旅館、第一家超市、電話在島上出現(xiàn)；1956年兩個車道的收費(fèi)擺動橋建成，揭開了島內(nèi)來自內(nèi)地的汽車交通歷史，當(dāng)年有4.8萬輛車穿越；80年代至今70－80年代60－70年代50－60年代1960年創(chuàng)始人的父親所在的希爾頓總公司開始開發(fā)360畝的Spanishwells；1961年創(chuàng)始人的父親所在的希爾頓總公司開始開發(fā)PortRoyal；1965年位于seapines的醫(yī)學(xué)中心建成，為全島所有社區(qū)提供服務(wù)；1965年島上第一次郵遞線路確立；1967年P(guān)almetto公司以每英畝1000元收購了土地,開始了Palmettodunes度假村建設(shè)；1967年島內(nèi)機(jī)場開始使用；1970年，港灣小鎮(zhèn)及其居住區(qū)完成建設(shè)，島上全職的就業(yè)人口為2500人1970年海島旅游行程報印刷發(fā)行；1970年創(chuàng)始人的父親所在的希爾頓總公司開始開發(fā)Shopyard

；1970年seapines超過800萬購置海島東北端土地，并建設(shè)成自己的度假屋HiltonHeadPlantation；1975年希爾頓島綜合醫(yī)院建成；1975年島上全職的就業(yè)人口為6500人；超過25萬游客來到希爾頓島；這一時代高爾夫體育運(yùn)動發(fā)展非常景氣，并刺激了對高爾夫社區(qū)額大幅增長要求1982年四線跨海大橋建成后取代舊橋；1982年島上全職的就業(yè)人口為12500人；同年超過50萬游客來到希爾頓島；wexford

和longcove度假村開始發(fā)展建設(shè)；1983年hiltonheadisland成為了旅游直轄市；1985年島上全職的就業(yè)人口為17000人；1987年城市管理委員會通過了關(guān)于海島的一系列規(guī)劃，其中包括土地利用總體規(guī)劃；全年常駐人口超過2.8萬人；島上有150多萬游客；1997年連接島內(nèi)南北端的大橋cross-islandparkway通車萌芽階段起飛階段成長階段成熟期重大事件高爾夫球場出現(xiàn)集中建設(shè)的高峰；島內(nèi)度假區(qū)開始全面開發(fā)（主要是高爾夫社區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營）；重大事件旅游直轄市成立頂級私人豪宅社區(qū)出現(xiàn)；內(nèi)部交通配套更加完備重大事件1957年-1963年，島上第一個開發(fā)項目海松樹度假區(qū)（SeaPines）除海港城（HarbourTown中心商業(yè)區(qū)）之外的建設(shè)完成6HiltonHead通過開發(fā)高爾夫球場建立核心競爭力，以吸引高端客戶；區(qū)域旅游環(huán)境成熟后，大量別墅、公寓等物業(yè)開發(fā)，以滿足投資和度假需求

歷年游客數(shù)10萬50萬100萬200萬300萬起飛期成長期成熟期60年代70年代80年代90年代至今25萬旅游者50萬旅游者150萬旅游者超過200萬旅游者游客逐步增長基礎(chǔ)設(shè)施投入最集中階段，立體交通網(wǎng)絡(luò)形成，機(jī)場建成城市等級配套基本成型出現(xiàn)了第一個社區(qū)項目開發(fā)島內(nèi)度假區(qū)開始全面開發(fā)，高爾夫球場出現(xiàn)集中建設(shè)的高峰；高爾夫體育運(yùn)動發(fā)展刺激了對高爾夫社區(qū)增長要求游客快速增長基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入常住人口迅猛增長對外交通配套升級為更高等級；高檔私人社區(qū)出現(xiàn)內(nèi)部交通配套完善旅游直轄市成立常住人口持續(xù)增長7HiltonHeadIsland開發(fā)模式自60年代以來就成為美國高檔度假社區(qū)的開發(fā)模版；它開發(fā)初期的成功模式之一：Seapines度假區(qū)控制了開發(fā)的時間節(jié)點，占據(jù)首發(fā)優(yōu)勢，并以中心驅(qū)動模式帶動地區(qū)發(fā)展沿交通干道逐步擴(kuò)展開發(fā)區(qū)域：最初只有SEAPINES度假區(qū)內(nèi)通往島外唯一道路；洲際公路us278和島嶼連接機(jī)場建設(shè)3.WINDMILLHARBOR2.SPANISHWELLS1.SEAPINES7.WEXFORD5.PLMETTODOUNS4.PORTYROYAL10.HILTONHEADPIANTATION9.INDIGORUN11.PLMETTOHALLSeapines度假區(qū)是HiltonHeadIsland上首先開發(fā)的項目6.SHIPYARD8.LONGCOVE8它開發(fā)初期的成功模式之二：堅持大區(qū)域旅游開發(fā)的整體觀念進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，各度假區(qū)定位明確，確保公共區(qū)域不進(jìn)行重復(fù)建設(shè)

Hiltonheadplantation

開發(fā)定位：居住社區(qū)及公共服務(wù)配套：高球俱樂部；網(wǎng)球場、海灘公園、游艇俱樂部

Shipyard開發(fā)定位：高密度度假出租屋配套：免費(fèi)的中央廣場、以及遠(yuǎn)足、網(wǎng)球、騎自行車、購物及餐飲場所

PalmettoHall開發(fā)定位：超大型豪宅區(qū)域配套：高爾夫錦標(biāo)賽球場；泳池、網(wǎng)球設(shè)施和一個高檔會所；

PortRoyal開發(fā)定位：私人海景別墅社區(qū)配套：三個賽級的高爾夫球場；全球著名的五星級的明星俱樂部

IndigoRun開發(fā)定位：私人住宅高爾夫社區(qū)配套：名家設(shè)計獲獎的高球場、網(wǎng)球場、俱樂部、游泳池、游樂場和休閑步道

SpanishWells開發(fā)定位：全島最昂貴的別墅群配套：私人的高球場和優(yōu)良私人泳池

WindmillHarbour

開發(fā)定位：封閉私人住宅社區(qū)配套：15英畝的先進(jìn)內(nèi)陸港口、康樂設(shè)施包括4個粘土網(wǎng)球場、三溫暖按摩浴缸一個奧林匹克尺寸游泳池

LongCove開發(fā)定位：高檔住宅及完全私人社區(qū)配套：有一個南卡羅萊納州甚至全國都頂尖的高爾夫球場；社區(qū)內(nèi)碼頭為業(yè)主?？坑瓮?/p>

PortRoyal開發(fā)定位：私人海景別墅社區(qū)配套：三個賽級的高爾夫球場；全球著名的五星級的明星俱樂部Wexford開發(fā)定位：封閉的私人社區(qū)

配套：豪華社區(qū)提供了巨大的高爾夫球場和劃船設(shè)施，復(fù)雜的系統(tǒng)鎖和運(yùn)河，讓業(yè)主塢船在自己的后院

SeaPines開發(fā)定位：居住社區(qū)及公共服務(wù)提供出租別墅、房屋和公寓配套：一個港灣小鎮(zhèn)、一個餐飲集中區(qū)、商店、并且有一個帆船基地9開發(fā)初期的成功模式之三：建設(shè)之初就堅持嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)，確保區(qū)域可持續(xù)發(fā)展Frase劃撥出1300畝土地作為環(huán)境保護(hù)區(qū)禁止開發(fā)，此外還有600畝松林嚴(yán)格保護(hù)起來，由SASAKI擔(dān)當(dāng)?shù)目傮w規(guī)劃獲得了國際榮譽(yù)和獎項；

seapines規(guī)劃成為了Hiltonheadisland其他社區(qū)的規(guī)劃樣板。Fraser關(guān)于度假社區(qū)的創(chuàng)新規(guī)劃使60年代以來美國以度假為導(dǎo)向的高檔社區(qū)都以此作開發(fā)模版；Fraser想要確保社區(qū)和環(huán)境能夠維護(hù)下去，給每一處私有房產(chǎn)、開放空間和公共空間、商業(yè)地產(chǎn)、以及森林保護(hù)區(qū)賦予堅如磐石的公約，而且確保這些公約不能被違反；這些公約其中之一的“clicker”條款指出：當(dāng)seapines在70年代中期超出某種建設(shè)強(qiáng)度時，這些物業(yè)的業(yè)主必須通過一個協(xié)會，接管這些共同的要素，包括環(huán)境美化、森林、道路、地基和水道。由業(yè)主評估每年用以管理和維護(hù)這些元素產(chǎn)生的基本費(fèi)用。今天這些費(fèi)用每年超過700萬美元。該協(xié)會的成員由由商業(yè)和住宅的代表選舉產(chǎn)生的，服務(wù)期限2-3年；在SeaPines沒有建筑物的高度超越最高的木蘭或是櫟樹，即使是世界著名的海港小鎮(zhèn)的游艇帆船碼頭也因保護(hù)森林而重新設(shè)計過；

建筑、設(shè)計和施工的哲學(xué)是建筑應(yīng)該毫無疑問的在色彩和形式上去契合它們的自然環(huán)境。社區(qū)應(yīng)給人置身于公園的感覺，讓人從鄰里