鄂爾多斯市某住宅項目的提案匯報

匯報關(guān)鍵詞項目宏觀背景分析區(qū)域價值分析與研究目標客戶群定位特征分析產(chǎn)品力提升建議核心推廣理念的提煉推廣主題提煉產(chǎn)品形象定位項目營銷策略前言此報告不是對鄂爾多斯東勝區(qū)整體房地產(chǎn)與區(qū)域房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)堆積與累贅，故著重強調(diào)針對項目自身的分析與研究，繼而得出相關(guān)策劃內(nèi)容。針對目標客戶群方面，此報告中僅著重就中高檔住宅（即本項目）的客戶群特征就進行分析。為提升、強化、營造項目的核心競爭力，我們提出了若干產(chǎn)品力提升建議，以運營城市的高度，力爭將項目打造成為鄂爾多斯東勝區(qū)中高檔居住的旗幟樣板。在銷售策略上，我們以鄂爾多斯東勝區(qū)房地產(chǎn)市場狀況和項目自身條件為基礎(chǔ)，充分挖掘項目的價值空間。項目宏觀背景分析**區(qū)是鄂爾多斯市政府現(xiàn)駐地，面積23平方公里，城市人口30萬。東勝區(qū)周邊多為丘陵溝壑地形，并且位于已探明的東勝煤田礦區(qū)中心，城區(qū)擴展越大則占壓資源越多。在自治區(qū)政府的支持下，該市決定建設(shè)東勝康巴什新區(qū)。這決定了東勝區(qū)整體呈現(xiàn)向西開拓的態(tài)勢。城市擴展開發(fā)成本較高，空間受到限制，使東勝城區(qū)原有土地的價值提升。**地區(qū)歷來以煤炭作為支柱產(chǎn)業(yè)，因此區(qū)域平均消費一直保持在中級水平。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，由于近幾年，相繼出現(xiàn)一些新項目，地區(qū)居住水平有了較大提高。項目宏觀背景分析人們對于住宅的要求，已經(jīng)不僅僅是滿足基本居住需求，追求居住的品質(zhì)和檔次，也悄然成為了人們選擇購買住宅的標準之一。在這樣的前提下，如果一個項目具有一定程度的創(chuàng)新性與品質(zhì)感，又符合購買者的使用需求，那么往往得以迅速被市場消化，如此可見區(qū)域市場購買力具有極大的潛力。目前，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場推廣方式尚比較原始和陳舊，產(chǎn)品相對單一。無論是與北京、上海等一線城市相比，還是與鄂爾多斯東勝區(qū)等二三線城市相比，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場在產(chǎn)品形式和營銷推廣理念上都有更新發(fā)展的余地。項目區(qū)域分析項目毗鄰鄂爾多斯大街和伊化路的交匯處，緊靠城市中心，周邊購物、休閑、商務(wù)、教育等生活配套齊全。項目所處區(qū)域不僅可以作為城市西部得天獨厚的高檔居所，亦能作為在城市中心商業(yè)區(qū)的延伸。該區(qū)域?qū)儆诔鞘袀鹘y(tǒng)居住區(qū)，區(qū)域認同度較高。該區(qū)域緊靠城市中心區(qū)，并順應(yīng)未來城市發(fā)展方向，具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎诖笠?guī)模的城市拆遷改建，在未來時間內(nèi)，該區(qū)域居住與商務(wù)物業(yè)的供應(yīng)量還將有增加，并帶動城市幾何中心向西遷移。項目分析項目分析項目位于鄂爾多斯大街和**路的交匯處東北角，總占地面積38414平米。項目地上總建筑面積171709平米，容積率4.47，包括酒店、寫字樓、沿街商業(yè)和住宅小區(qū)。項目綠地面積11985平米，綠化率31.2%。住宅小區(qū)主力戶型在90~130平米。沿街2幢住宅樓設(shè)有地上停車位。項目SWOT分析S—優(yōu)勢：臨近城市行政和商業(yè)中心，并屬于傳統(tǒng)居住區(qū)，購物、休閑、教育等生活配套齊全。緊臨鄂爾多斯西街與伊化路交匯處，具有發(fā)達的交通路網(wǎng)優(yōu)勢。18層的建筑高度在城市住宅項目中是一個高點，可滿足中高端客戶群的身份感和城市夢想。除住宅物業(yè)外，項目還包括酒店和寫字樓，有利于形成中高檔社區(qū)的居住氛圍。開發(fā)企業(yè)在該城市長期經(jīng)營所形成的品牌美譽度。項目SWOT分析W—劣勢：整體規(guī)劃設(shè)計不太合理，尤其是中部4幢樓蝶式平面南北向縱深太大、東西寬度較小，造成大量的灰色空間，樓間距偏小。戶型組合結(jié)構(gòu)和戶型設(shè)計存在缺陷。建筑風(fēng)格缺乏特色，且臨街2幢樓與中部4幢樓之間建筑風(fēng)格差異較大，無法形成統(tǒng)一的整體美感。在容積率較高、綠化率較低的情況下，園林景觀沒有主題和層次。停車位的數(shù)量和分布遠遠不能滿足城市中心居住者的生活品質(zhì)。項目SWOT分析O—機會：項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘胁疬w改造區(qū)域，原有居住者手中有一筆可觀的拆遷費，對該區(qū)域有居住偏好和留戀。城市中尚缺少真正意義上的高檔住宅產(chǎn)品。目前房地產(chǎn)市場營銷推廣比較原始和陳舊，尚有創(chuàng)新空間。項目為與城市未來發(fā)展方向，會加強購房者對該區(qū)域的認同。項目SWOT分析T—威脅：城市人口總量和住房需求有限，現(xiàn)有競爭項目可能在短期內(nèi)分割客戶群，給項目銷售帶來不利。城市正經(jīng)歷大規(guī)模的拆遷改造，潛在土地供應(yīng)量和市場供應(yīng)量增加。項目嚼SW爛OT謙分析發(fā)揮覆優(yōu)勢行利用叛機會項目垂位于鞠城市融中心徹，順哨應(yīng)城陰市人幣群對則該區(qū)懸域的尸強烈印認同效和未迎來城筑市的謹發(fā)展茂方向死，項疲目應(yīng)充科分利膽用獨艇有的共優(yōu)勢暮，以經(jīng)附營城蒼市的魄高度物和超被前的潑投資閣意識敗，將膠項目回打造呆成為桃城市高檔印住宅霸的旗船幟。利用多機會沿克服與劣勢項目盤的劣壘勢主衣要是蠢整體巧規(guī)劃抱設(shè)計量造成踢的，儲尚有蹦修正篇改進湖的余頑地。嗓開發(fā)鏟企業(yè)狼應(yīng)重新銷考量原有臘的規(guī)蹦劃設(shè)言計，倒在成盟本允緞許范緣瑞圍內(nèi)奧作出隊調(diào)整簡，使撿項目拳事實盈上成氧為城便市中棕心集港居住考和商業(yè)館于一獎體的趨高檔題項目放，占谷據(jù)市職場的知領(lǐng)先辜地位寨。發(fā)揮滴優(yōu)勢綠抵御端威脅為應(yīng)焰對現(xiàn)透有和儲潛在疏競爭破對手爪的挑軌戰(zhàn)，祝項目襲一方約面要及時京調(diào)整盟產(chǎn)品啊方案辜，創(chuàng)迷造不鉛可復(fù)惕制的核心第競爭蕉優(yōu)勢，另瞧一方輪面應(yīng)針對辱目標虛客戶讓群提跡前進仰行營爛銷推器廣，煉在項什目啟囑動后典以大嚼力度思、高形嫁象定界位的她營銷確推廣胸，把燦握市斯場的烤先機槍，避錫免客啟戶群胖的流羞失。直面答劣勢接與威幣脅產(chǎn)品疫方案私的更貼新調(diào)蜓整需盜耗費惡一定祝的時幅間成緞本，階因此必須魔創(chuàng)造沉不可脊復(fù)制載的特花色和辯標桿案亮點，晚吸引遺目標茂客戶阻群。項目勺SW互OT脖分析項目爐定位項目胃定位炕的目無的是霸為了岸確定煙項目匪在市攔場競貧爭中請的策碎略，圖以便份在競姻爭中岔獲勝聚。在傷市場才取勝的梨樓盤提無非攻有三頌種：1、椒不戰(zhàn)臟而勝棍的樓脂盤；2、信以進壇取勝吹的樓立盤；3、視以退援取勝族的樓障盤。分析汪這三旬種樓端盤取旋勝的小經(jīng)驗薄，會丑告訴詞我們渣：策劃慰創(chuàng)意洪的改殖變，交首先跨是思忍維方盈式的怖改變。項目障定位“不胳戰(zhàn)而穿勝”輩的樓這盤―諒遞進班思維不戰(zhàn)薄而勝阿的樓裁盤一數(shù)般都撈具有舌明顯相的排驅(qū)他性妥，如殘位置油好、蘇環(huán)境扶優(yōu)、隊人氣瞎旺、導(dǎo)商機偶大，撐要尋找哀利益分和效區(qū)益的哀最大肯化，厲遞進秩式思嘉維是織最容膊易獲惕得突語破的黎。如管北京飽現(xiàn)代鳳城的舞SO緒HO概念梅，因巴商圈枯而引累入家帖庭辦膨公?！耙砸赃M取憤勝”昨的樓伴盤―贈正向嘉思維“別顏無我黑有”深形成告產(chǎn)品薦的特貢質(zhì)。元如：哈其他抬樓盤俗外墻瀉內(nèi)保喜溫，陜自身席樓盤坑外墻辯外保挪溫；朋其他樓盤宏用單節(jié)層玻肺璃，塑自身滔樓盤著用雙舉層玻銹璃；嗽其他仗樓盤出6層痕不安榆電梯項，自抹身樓玻盤6膛層裝胳電梯梯；其他鹽樓盤技高能住耗低恐舒適澇度，席自身撐樓盤略低能錦耗高痛舒適富度（唯如北烘京鋒別尚國理際公城寓）憐。以進醫(yī)取勝險的樓某盤，阿在策萌劃思品維方相式上犬屬正竭向思夜維，簽是大點多開漲發(fā)商蝴所采抗納的提。項目漏定位“以節(jié)退取蓬勝”彩的樓費盤―卵反向般思維不隨吐波逐墾流，蹄形成蟻產(chǎn)品加的特儲質(zhì)。槍如：旨其他枕樓盤掙追求拔高容框積率萍，自糊身樓擱盤削神減容殃積率搶；其他臨樓盤士都是罩大中予戶型愧，自虹身樓急盤是娘小戶希型。以退心取勝僚的樓息盤，臭在策鴨劃思屋維方后式上掘?qū)俜凑Ｏ蛩紕h維，尤對市瞧場的角把握瓶準確甲科學(xué)撓。以上皺三種兆策劃享思維坑方式鳴本沒擔(dān)有孰剖優(yōu)孰咳劣之型分，侍需根既據(jù)項臨目自射身的競條件染作出硬抉擇自。根焰據(jù)我們西對項刷目的赴分析弊，我踩們將雖確立以進曲取勝尿的產(chǎn)疫品策淡略，妥達到貨不戰(zhàn)坦而勝他的戰(zhàn)嫌略目造標。目標鍵客戶級群定圓位事實映上，狗在相晴當(dāng)于加二三療線的陜鄂爾變多斯剪東勝寶區(qū)，僵目標普客戶迷的來要源相續(xù)對單愈一、木簡單油，基楊本以擦自住鵝為主薯（包踩含有邊增值械、保出值想伯法）盡的客碗戶構(gòu)承成。吩在這首個龐顛大的您購房悔群體史中，智我們代將本斥項目撥的目危標客暴戶群布鎖定舊在高端駛客戶密群，璃即社儉會金菊子塔塌尖的餅階層置。依據(jù)謝一：初城市姓住宅發(fā)的升墾級換趟代近期碗，由乒于城蹈區(qū)改膀造計經(jīng)劃，比很多舉居民求面臨壟搬遷電或回謹遷的琴抉擇敞。而隔政府繞不鼓禾勵回搭遷的正政策右，決基定了災(zāi)昂貴卵的回膀遷成助本。諸在這詳樣的勝情況霉下，羞如果富出現(xiàn)確一個放離他什們的榆原居贊住地邁不遠撓，同并時在圣價格蔑與品教質(zhì)等圖方面逆，與奔他們步的居弄住要籌求接哨近的牛樓盤碼，那穗么這貸個項徑目的衫熱銷既必然頓在情芽理之漸中。鄂爾櫻多斯祥經(jīng)濟緞快速騎發(fā)展譽，居則民收假入水洲平增狂長很膨快，恐城市壯化率際較高鉗，城巷市中淡心和暑周邊撫旗縣萍高收濁入群凍體對飄生活司品質(zhì)候和居握住環(huán)駐境產(chǎn)選生了側(cè)更高火的需圍求。在這銅一發(fā)勾展過林程中輔，市志中心淺部分多追求響更高序居住笛品質(zhì)范的換扔房者稅與周負邊旗蛛縣往除城里罰涌的隸客戶閑，就跪逐漸淹成了交城市輕中心星周邊水居住程區(qū)域董的兩倘股重掙要客勞戶，諒這也勉決定旨了本篩項目鉤的主媽要客咐戶如設(shè)下：一：醋市中筆心換俘房客類戶；二：仔周邊蜘旗縣順往城觸里搬漿的客留戶。周邊紹旗縣跌客戶本案東勝福區(qū)客鋸戶依據(jù)芒三：產(chǎn)商業(yè)嶼物業(yè)稿的價吃值項目療緊靠栗市中觸心，除住蛋宅物閃業(yè)外杏，還議包括鏈酒店決和寫海字樓昂，并灣有便券捷通捕達的亮路網(wǎng)蹲交通，能凍夠滿禍足追驕求生上活品畝質(zhì)和該事業(yè)坦發(fā)展嚴的財俘富新隙階層心的居合住需濕求。因此績以改奏善居對住條嬸件為搶主要測目的鉆的購補房者異是本宏項目舞重要瘡的目節(jié)標客躁戶之林一。依據(jù)然四：陶項目賀價格林定位根據(jù)告前期醉市調(diào)勞調(diào)查關(guān)，我女們權(quán)悔且將光單價澇25培00碌元和醫(yī)總價贏25窮萬元悼作為繁產(chǎn)品霧定位解一條割無形暈的分尿界線真。25什00名元以饅下或諒25己萬元宮以下伙的產(chǎn)罰品客盛戶敏銀感度絞相對閃較高縫，反灶之，稅則敏培感度凡較低亦。從這狼一點挖來看仗：本槽項目病總體潤定位廟高于舉這條標分界數(shù)線，糧決定酒了目售標客御戶群有對價泉格的蓄敏感民度較丹低。故客暫戶應(yīng)姑屬于繡對價附格并架不敏播感，廳但是癢對居叫住品陷質(zhì)、齒產(chǎn)品周形式拘、景但觀環(huán)欺境等巷十分帥敏感傍。從這稿點來學(xué)看，章目標羽客戶棋群大無部分錄主要慈為市中屈心工浸作的涉換房橋一族手，以丈及周君邊縣娃市進牧城人由員，啞和少疑量地趣緣性晝客戶囑等。敏感刃度高敏感皇度低單價踩25吩00滿元/妖總價贊25紙萬主力母客戶臉群置顏業(yè)特爬征作為竟中高看檔的熱項目杏，地段前區(qū)位砍、產(chǎn)海品形培式、富項目帝品質(zhì)饅、景舞觀環(huán)職境、偷項目構(gòu)配套等是廣影響凡本項缸目目墾標客從戶購姥房的末主要坡因素牙。年齡蛙在30歲以蝦上二次炒置業(yè)灶或多峰次置老業(yè)居該多事業(yè)脹穩(wěn)定隙上升慮期，撞有一盤定的螺經(jīng)濟璃積累在滿裕足實偏用居憶住的銜基礎(chǔ)汪上，燦更看牲重居董住的需身份感追求回居住蕩的舒宿適度芬，可冤以為役產(chǎn)品途的附監(jiān)加值貞支付育一定跌的溢駱價注重助交通茶的便候利性勾與通永達性扯，較碌多客鑼戶有脂私家嫁車，芳私家銹車檔躍次較販高；對配日套要炒求較羊高，徒如高取級會瞎所、冷休閑竊等對小瀉區(qū)內(nèi)背的園韻林景傳觀有凝一定會的要間求，嘗注重息園林猜景觀帶的觀盟賞性溫與實產(chǎn)用性要求肥物業(yè)某形象壺有檔偷次、趕現(xiàn)代箱、不嫩落俗猾套項目收產(chǎn)品借力提蘇升建爸議1、沾優(yōu)化效戶型副組合放及戶戰(zhàn)型結(jié)違構(gòu)項目紫產(chǎn)品速力提石升建簽議產(chǎn)品夠力提注升建旬議2、普增加皆建筑秩風(fēng)格六的變航化，貿(mào)如在鎮(zhèn)屋頂伙設(shè)計但上做榜調(diào)整產(chǎn)品寨力提溫升建驢議3、努增強口園林丑設(shè)計盈的主犯題，戀適當(dāng)匆增加夕水景武園林羅和主旅題雕懷塑。產(chǎn)品西力提誦升建納議4、更通過廢建筑黃外立園面的波材質(zhì)致變化笑提升壁項目忘品質(zhì)鄰。外立冠面可詢通過乓面磚訂或面亦磚與柔涂料敞組合搭的方狼式，序增強少建筑彎的品泰質(zhì)感區(qū)。以愁下是稱我們對們面磚鼓和涂陵料的途比較警。面磚慣：優(yōu)勢破：易清婚洗可興使外陳墻面瘦保持那清潔蘭、耐蝦磨、傻耐腐絮蝕和參維修孤費用遙低廉顫。飾效挪果好迎，具帥備很移好品尺質(zhì)感始，色鬧彩鮮興艷而兵具有合豐富走的裝景飾效特果。保溫與隔熱橋性能寸強（董符合規(guī)節(jié)能銅環(huán)保丟要求寸）。能有甲效的施提高頓樓盤層的品養(yǎng)質(zhì)與陜檔次朱。劣勢詢：成本醫(yī)較高論。安全界性問雖題（批易脫顧落）辨。產(chǎn)品艘力提蟻升方該案涂料充：優(yōu)勢約：體感瓜強，律施工侄維護靈簡便框。不存與在外按立面快脫落撥傷人飛方面可的風(fēng)凍險。便于室更新鞋換代海，豐豎富不麗同時創(chuàng)期建川筑的皺不同居要求餓，進抵行維豎護更乘新以喘后可亦以提國升建筑閘形象慎。在涂花料里駁添加盟防水合劑可栽以一揭次施麻工就誓解決撐防水桿問題痛。成本份稍低史。劣勢痰：涂料鄰體現(xiàn)懶不出差質(zhì)感弦。涂料轎容易瓣被污頸染，乘出現(xiàn)劍變色酒、起柏皮、寇開裂鼓等問字題。普及福時間浪不及誤面磚虧，在斧大眾吸接受乳度上箭沒有快面磚維廣泛苗。后續(xù)貪階段杜需要組清潔撤和粉測刷等蝕維護桶，投篇入成腐本較鬧大。產(chǎn)品吃力提寒升方械案5、摘會所媽的必壓要性互不強河,可模以考臂慮將籠會所蘆的功露能轉(zhuǎn)室移到垮酒店躲。產(chǎn)品素核心逼概念忠提煉鄂爾筑多斯盆東勝庭區(qū)房蚊地產(chǎn)穩(wěn)市場扯推廣味現(xiàn)狀3、延地段2、沉價格1、恨概念6、趨生活鳴方式5、伐產(chǎn)品該創(chuàng)新8、鞠品牌7、毒品質(zhì)4、晌配套尚未史出現(xiàn)尚未趣出現(xiàn)核心貨推廣躺理念旺提煉總體安思路提：地段忍區(qū)位勒、產(chǎn)吳品形萌式、棋項目撈品質(zhì)上、項蔬目配賢套、吐景觀松環(huán)境共是高檔引住宅哨項目鉤最吸先引目咱標客敲戶的死幾個驚因素詢，因油此，觀接下煎來的沉推廣摧理念騎提煉將將主蠢要從疊這幾野方面裙出發(fā)湖。首先副、區(qū)振域和田地段興優(yōu)勢靈是本順項目猾的一拴大優(yōu)獻勢，釘?shù)颓脩魧χ斜卷棑颇克奶幍寞B區(qū)位堡認知固度較值高，護單純袍的強太調(diào)區(qū)除域和違地段棄優(yōu)勢植并不進能達款到最唇大的刑效果煌；其次污、高奧檔住透宅區(qū)候最避莊諱的畜就是順如普丑通住僵宅一遞樣，款大打扭價格燙、戶姓型等奮慣用渾的推零廣手贈法；再次雷、一滅般來鍋說，糖高檔姐住宅話區(qū)應(yīng)螞該是蹤蝶引領(lǐng)帖居住隸潮流舒，必息須在凍現(xiàn)有梨的居禁住市搖場基窮礎(chǔ)上迷，領(lǐng)小先三映至五軋年，暑所以忌產(chǎn)品帶形式狐、品硬質(zhì)、變配套烘必須調(diào)經(jīng)得跟起挑呆剔與艘考驗乏；最后棗，我猜們應(yīng)牧針對補目標允客戶揀群的腦置業(yè)米心理裝需求魂，樹捧立產(chǎn)捐品獨委樹一成幟的箭形象戰(zhàn)，以倦增加戀產(chǎn)品輕的附獎加值礙。因此經(jīng)，作暴為市鞋場上靜不可糧多得吸的一犧個高耀檔住忍宅項錄目，誤本項礦目一楚定要觸充分惱挖掘料其自省身的截賣點傾資源示，繼柔而在頭自有曲優(yōu)勢鞏上，抗人為澡創(chuàng)造橫與炒作作賣之點，誘換句柳話說委：本接項目略的總送體思江路應(yīng)贊該是燥：注意疑點：居住叫的身殃份感歉并非談僅僅燭依賴掙宣傳侍推廣圓的空糊中樓體閣，滴而必預(yù)須以脾項目遠產(chǎn)品榮品質(zhì)頑為堅娃實基斯礎(chǔ)；產(chǎn)品斃品質(zhì)美與配罪套、叉以及飽產(chǎn)品虹形式亮的創(chuàng)謹新是替高檔速住宅忌拉開陰自己愛與別按的高旦檔住堪宅的何差距虧之所喝在，化只有伯創(chuàng)新?lián)蔚漠a(chǎn)狡品，殊才能塵更好明地吸好引挑廢剔的仆目標納客戶良的眼刺光，駛?cè)绫眲?chuàng)京的鍛星河流灣、證棕櫚鄭泉等終。而項夠目區(qū)候位是庫支撐站高檔口樓盤閣的骨底架，浙沒有期區(qū)位濃，高受檔住采宅也通只有跟稱之氧為普政通住鳳宅而慣已。融合茫項目忘的諸傾多核理心優(yōu)景勢，鑒滿足示目標怎客戶拉群居拒住的負身份鼻感如何策更好臉地營勿造目綿標客去戶群呈居住攔的身蹈份感耀，通挪過對波區(qū)域樓價值疊及項須目現(xiàn)拖有地雄段資那源進差行分犧析研雁究，渣以及善對本富項目嚴目標聯(lián)客戶障的喜晌好把哭握，散我司壟認為譯以下妨幾方擦面是壘本項蠟?zāi)客瓢W廣時頌最好爬的詮框釋：建筑根高度夫價值酒店冊價值區(qū)域運位置城市茂原生資地價族值分思沒路一橫：建筑捏高度形價值在城市伏現(xiàn)代季化水冠平較安高，嘩建筑桐密集旗的北棋京、默上海工等一亞線城劣市，捎居住獄的身謀份往饑往通椒過具搶有獨址特自狹然景津觀資排源的梢低密個度住唉宅來溜體現(xiàn)。在城鹿市現(xiàn)崇代化嫂水平殲偏低與，剛炊剛脫秒離低矩層居揮住狀搖況的診二三距線城雖市，陳人們剝對城繼市化鉗的高存層居椒住更倉加向固往。在城交市中窄心區(qū)廟域，指建筑賊高度壟能為露居住嚷者帶即來俯靜瞰的衣氣勢毀和超望越視網(wǎng)野的搖遠見權(quán)。建筑顧高度危是最岔能激逼發(fā)居眾住身客份感敢的標副志分思歇路二客：酒智店價梯值如果蠶說建守筑高撤度帶惜來的帶是居暈住者蒼獨處食時的素身份此感，那么喚酒店托作為般項目然整體螺規(guī)劃宮產(chǎn)品暫的一紡部分降，給察居住檔者帶許來的蟻則是忽社交您生活尊的身券份滿師足。本項扔目推給廣應(yīng)豈該充白分將夏住宅秀產(chǎn)品纖與酒崗店結(jié)誤合起蓄來，宿以強挨化項緊目的賣高端塌定位惜。酒店骨是上碌流階千層社附交生棕活的址必備弓元素酒店辜在推滋廣中廁的操啄作：一、帖強調(diào)飲酒店截的“專屬蔑性”：“專屬染性”醋，主跡要指丹酒店鐘位于捐社區(qū)麗，客討戶群抬的私父有配擁套。二、蓋加強卷酒店拉與業(yè)曉主的呢聯(lián)系燥：在東郵勝區(qū)煤，酒鬼店并校非稀狗缺，在但根谷據(jù)我繼們的俱初步怖調(diào)查歌，目肺前尚堤無住悟宅項慰目將乓酒店阿與住棍宅聯(lián)橫系在朝一起猾，強郵調(diào)酒奸店與遼社區(qū)李的關(guān)丟系。雖然蔬酒店暮并非潔社區(qū)凈私有魯，但摧如果糖在住向宅銷背售過林程中沉能給筋予一定喘數(shù)額駝的V賓IP猛貴賓廈卡消嚇費優(yōu)音惠措紋施，將獄會強遇化住沫宅產(chǎn)奮品與底酒店忙的形鍵象聯(lián)昨系。三、南加強球酒店席與社紋區(qū)物造業(yè)管派理的惜聯(lián)系旅：有了侵酒店敲這個煤實際然基礎(chǔ)象，社賽區(qū)的勝物業(yè)串管理向水平鑼就可美以真廟正提表升到酒店啊式物島業(yè)管頁理的檔弱次。分思腰路三這：區(qū)圍域位啞置購買潔高檔熄住宅長的客威戶一達般對富區(qū)域橋要求把特別朱好，瘋同時宏對區(qū)鞏域具抄有一碧定的挺傾向躲性，格這里采所說搏的區(qū)丟域并稠不是閃城區(qū)霉里與芹郊區(qū)潑的概買念，忘關(guān)鍵輔在于禍區(qū)域諷是否唱適合禽作為油高檔互住宅爽用地程。本項叫目緊旬靠城后市中搞心，額毗鄰貸城市池主干滔道，龜順應(yīng)痛未來宵城市脈發(fā)展舒的方蛾向，散所處葵的區(qū)閥域位歲置之娘城市紅功能騙與作霜用決漠定了色它是紗聯(lián)系邊現(xiàn)在撇與未脫來的復(fù)中樞鵝地帶瞧。事實詢上，縱區(qū)域睜位置陷是前起面兩從個思鳥路的該重要裂支撐駁，必貨須結(jié)門合前離二者移進行邁推廣頂。區(qū)域鹽是決蛋定目說標客壇戶購掙買因搭素所淹在分思統(tǒng)路四助：城凱市原徹生地所謂族“城秀市原批生地嗓”，軌是指禮在城扎市發(fā)拒展的筐起源拒點。當(dāng)城腹市向光外擴籃張時逗，這脾些地鍵區(qū)在念一定態(tài)時期降內(nèi)會列顯得事陳舊為，但劫隨著周這些極區(qū)域座得到遞改造焰，城極市人趁對的身城市繭原生扶地的扁文化峰認同瓦回歸年，由孝于其裙悠久蘇的歷炎史和請人文確積淀液而成拐位有里身份牛的居砌住地。本項縱目所罷在的品區(qū)域睬屬于該傳統(tǒng)陜的居基住區(qū)凱，并包靠近撲城市污中心寸，在拳未來裁的城景市發(fā)丙展中常，必公將處界在持貓久的費文化賀中心。城市貍原生揚地價甜值的戀提煉邁也可滿看作鍬對項尺目區(qū)鴉域價藥值的用一種喘歷史嶺縱深泳的解膚讀。經(jīng)過徑改造稍的城摘市原田生地構(gòu)代表栗了居裙住的恰文化詳身份建筑棒高度區(qū)域合位置結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，三者結(jié)合核心理念城市中心上流階層的領(lǐng)地酒店蛋價值俯瞰裂城市迷的氣斃勢超越亂時代霸的遠沈見物業(yè)魯管理唱檔次寺提升專屬鼠酒店蟲的尊撲貴城市身原生剩地城市稀原動屋力世家糾身份章感產(chǎn)品渾形象懶定位案名嘗建議軟：主推隔總案禮名：釋義意：華筑宇：鬧金璧在輝煌哥的樓婆宇，訊體現(xiàn)射其尊敘貴，拉高品展質(zhì)，雕并發(fā)坐揮開夏發(fā)企路業(yè)的立品牌幫影響除力。名門政："漿門"票,文者化的扛演繹炭，意被指名亦門旺襯族，虛有意礎(chǔ)提升晝居者梢的地拋位和昂層次安。華宇圖名門參考排案名神建議一：鄂爾潑多斯斑風(fēng)情釋義邁：美舍麗的那鄂爾動多斯超市，矩有一姻顆璀攪璨的魯明珠妖，那棄就是鎮(zhèn)與我況們的呈建筑觸一樣禾，具泰有簡召約、純樸裂、熱熄情性歇格的宋東勝耐。東磨勝并統(tǒng)不華臭麗，黃但它乳更美大、更說具迷陷人的狗風(fēng)情腹，因膽為它憐夠真花誠、夠大雄氣，遣就象財我們調(diào)的社透區(qū)。參考哄案名南建議二：逸社染區(qū)釋義燈：安戰(zhàn)逸的肚環(huán)境笑、飄噸逸的景生活笨、明攻朗的抓建筑百、快償樂的政駐民陣..斜..潮..捎這一劈燕切，卵構(gòu)成脅了一臣幅和諧壯、歡曲樂的錘生活善畫卷描。沒梨有張嗎揚、餓沒有齒輕狂迎，感鋼受到喚的，做只有絡(luò)親情提般的因溫暖競。廣告盟屬性蠅（S妥lo薦ga習(xí)n）大宅熄風(fēng)范吼，締饒造經(jīng)街典釋義殖：這鉛里的蠅大宅陡，并獎非強攔調(diào)戶獸型的端大，賤而是現(xiàn)強調(diào)散作為聾城市叼上流吧階層憶居住噸區(qū)的的品質(zhì)央、品幻玉味和弄氣勢。為應(yīng)違對現(xiàn)躁有和尚潛在抹競爭月對手甩的挑累戰(zhàn)，舌應(yīng)對宏針對凝目標宵客戶列群提幫前進朵行營原銷推繼廣，偽以大特力度鏡、高中形象賴定位倘的營辭銷推篇廣，配把握糊市場景的先抖機，爹避免轉(zhuǎn)客戶砍群的盈流失牽。高度艙重視遺售樓低處的艙建設(shè)攝，使悠目標惹客戶種群在瓦項目滔處于此期房被銷售毛階段誰能夠禾對未超來的誓生活民有想罪象的弟空間貍。在推赤廣方提式和奶理念閑上敢璃于創(chuàng)賺新，丟在推備廣方惑式相倒對陳別舊和畏原始筐的市葵場上殃獨樹名一幟養(yǎng)。項目斷推廣妥策略價格吩策略1、丑商業(yè)跪部分絡(luò)定價雅（從災(zāi)略）2、夕住宅勻定價挺原則市場傅原則走：根據(jù)肉市場帝具體晃情況末、競止?fàn)帉﹃P(guān)手情扣況，肯價格笑要具飄有更謹大的密彈，晚更具好競爭案力。低價繪入市也，價喜格策川略一細路上指漲：較低茅價位再的產(chǎn)大品銷逆售?？蚴?，森應(yīng)給議客戶圈形成勤強大您的漲艷價壓浩力，踩促使憐快速皂成交間。經(jīng)敏過對星基地轟周邊把地區(qū)嫁指標屠個案歷的分賣析，廟并對哥基地幸所處貨地段帖、環(huán)描境、滲生活野機能度以及千產(chǎn)品模規(guī)劃墾各方嶄面進旨行考膨量，楊建議案產(chǎn)品識整體捉均價盤在2竹60查0元心/平緊米以罷上；作考慮檢到市稼場的劃接受武習(xí)慣坡，價換格總蘭體上賓采用百低開蹲高走柿，以湊避免些市場齊對期薪房所蒜產(chǎn)生死的抗蔬性，貸并為移強銷鹽期打祖好基倆礎(chǔ)，皮同時繪為強積銷期污提高附價格宇預(yù)留熔較大灑空間脖。項揭目也匯可在擦此區(qū)惑間內(nèi)撈盡快約建立描知名賣度。價格蘇策略①、炎針對警樓層肝、單哪元、熄朝向鼠、景槐觀、遍噪音匙、采估光、殿通風(fēng)洞、戶清型、士位置扭等作擦相應(yīng)稿調(diào)整②、胸增加拘價格隊靈活端性。③、去起價Ⅰ、榮接近岡成本勒價，顏建議徹開盤磨均價功在2支50服0元牲/平絡(luò)方米絕；Ⅱ、乘極具醉吸引組力，色競爭罪力；Ⅲ、崖能有傾一定場的轟糖動效宇益。④、酒調(diào)價型策略開盤溝、封調(diào)頂、綢竣工達、現(xiàn)鋼房各融階段縣可考軍慮一淋次上鍵調(diào)2何0—細10赴0元企。起挽價要該具有殿吸引固力，擦調(diào)價熄隨著輪市場毅成交漏狀況喝：成階交良孩好則優(yōu)適度羅漲價椒，成元交抑普制則醉折扣顯促銷到。⑤、服朝向則差Ⅰ、月因為呢本項康目為膊有塔轉(zhuǎn)樓設(shè)歇計，疤戶型興的朝泉向值斬相距少比較什大，堵可考帶慮8掀0—器13狠0元團之間扶。Ⅱ、窄另在拖戶型愉不同抹面積割、功睬能、帳景觀秘作適啄當(dāng)?shù)募日{(diào)整下。銷售絨執(zhí)行完成今銷售興任務(wù)段的理嶼由及撓行銷她部署[保告證現(xiàn)室場的指來人況量，說確保干來人水成交扯比的制最高眉標準喬方可燦完成句銷售酒任務(wù)頸][提好高銷慚售人所員作足戰(zhàn)能聲力發(fā)蒸揮團繞隊工吸作的環(huán)精神敵提高爸整體珠人員寨綜合鄰素質(zhì)企]——描本項癢目要務(wù)達到痛理想包的銷勢售業(yè)雕績以項紛目剩榮余銷保售體荒量最漿小化罷、利斑潤最肝大化己作為筑出發(fā)識點，抖應(yīng)重吧點從纖基礎(chǔ)巨的工芹作抓江起，裕以較跟小的費用周投入紡，較好大的培腦力莫、體閃力實徑施，芝從幾張個方醒面入船手（懇以下原數(shù)據(jù)藍均指喚項目暑整體削運做唐數(shù)據(jù)佛）：銷售溜執(zhí)行銷售例業(yè)績叮=來擦訪量習(xí)*宣成討交率銷售孕業(yè)績深計劃壩：每膛月6貧0-填--霞12播0套來訪掩量計貓劃：嗓每月革18辣0—只—3乏60油組成交朵率計薄劃：祖每3疊組客想戶成毫交一闖套（策3：抱1成虛交率擴）賣場賊的互斬動執(zhí)幻玉行，琴將依遼我們?nèi)ㄟ^促的推德廣策姜略及肉行銷瞎戰(zhàn)略猜中的標推廣臣模式毅及行