限制外資政策對中國房地產市場的影響研究

限制外資政策對中國房地產市場的影響研究摘要：近年來，受到人民幣未來期望的吸引，外商前仆后繼的投資中國房地產。由于海外資金的大量投資和購買國內物業(yè)的影響，北京、上海等大城市的房價一路上揚上漲。因此，各項限外政策開始你方唱罷我登場，2006年7月24日“限外新政”的出臺，讓很多準備進入中國房地產的外商打消了念頭。限制外資也成為了今年十大風云政策中，影響甚大。文章共分為七大部分：第一部分是引言：介紹了海外資金不斷的涌入我國房地產市場；第二部分提出了規(guī)定和限制外商投資的必要性；第三部分提出了我國對限制外商投資所采取的措施；第四部分限制外資政策的主要內容分析；第五部分分析了外商投資中國房地產市場的利弊；第六部分對限制外資政策對中國房地產的影響研究做了具體的論述；最后，得出自己的結論。關鍵詞：限制外資政策，房地產市場影響1引言：房地產市場成為來華外資、特別是投機性國際游資(又稱“熱錢”)偏好的選擇：一方面是中國房地產業(yè)的暴利、規(guī)模和流動性對外資產生了強烈的吸引力，中國房地產利益集團強大的政治游說能力更令國內外投資者相信他們有能力維持對自己有利的政策環(huán)境；另一方面是房地產業(yè)和房地產市場的某些特點給予外資進入的便利與機會，這種便利和機會首先表現(xiàn)在房地產開發(fā)行業(yè)對外資的需求上升，其次表現(xiàn)為對外資進入房地產市場的市場準入政策寬松，甚至不乏激勵。近幾年，海外資金對我國房地產業(yè)“情有獨鐘”，2004年的房地產企業(yè)到位資金17169億元，比上年同期增長了32.5%，超過了投資增長速度。截至目前最新的數(shù)據，2006年前11個月，中國實際外商直接投資542.63億美元，較上年同期增長2.14％，增速快于前10個月的0.34％。而11月當月，實際外商直接投資達56.87億美元，較上年同期大幅增長20.59％?？梢娡赓Y進駐的速度之快，趨勢之猛。統(tǒng)計數(shù)據表明，2006年，中國實際使用外資金額694．68億美元，中國吸收外資只約占全球跨國直接投資總額的6%。中國人均吸收外商投資只有53美元，不到世界人均水平的1/3，僅占發(fā)達國家人均水平的1/12。在房地產業(yè)界，利用外資的程度實際上也有所減少。來自德意志銀行和世邦魏理士的統(tǒng)計數(shù)據顯示，2006年，共有95.92億美元的外資進入中國房地產市場，比2005年減少10億美元。而從2007年初國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據看，企業(yè)開發(fā)房地產項目利用外資的增長幅度同樣趨緩。2007年1－2月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金情況中，利用外資一項僅增長10.7%，而在2006年同期，這個數(shù)字是34.5%。雖然業(yè)內人士表示，2007年海外基金對中國房地產市場的投資額有望達到2005年的水平，但最終情況尚難預料。除了房地產業(yè)越來越明顯的限外政策外，國內土地、勞動力等傳統(tǒng)生產要素優(yōu)勢逐漸弱化也可能是外資投資增長較慢的一個原因。所以，限外政策對中國房地產是有一定的積極作用，是必須的。2、規(guī)范和限制外資投資房地產的必要性從以下四方面分析，我認為在現(xiàn)行經濟運行的狀況下，規(guī)范和適當限制外資投資房地產是十分必要的。2、1從外資投資房地產數(shù)量激增的成因來分析，主要是因為對人民幣升值的預期導致外資大量涌入房地產行業(yè)。很難排除這是國際資本市場中的大量游資所為，他們投資通常是一種追逐高收益的短期行為，一旦我國對本幣升值速度和投資規(guī)模增長速度控制不好，將會給我國經濟造成很大的不良影響。所以我們尤其應該限制境外短期資本對境內房地產的投資。2、2從外資進入我國房地產的歷史經歷分析，外資往往逆市低潮吸納。例如，外資在2000年開始重新進入中國房地產市場后，在2004年我國對房地產行業(yè)進行宏觀調控后，即有多家跨國投資機構大量購進土地和物業(yè)，這對正在運行中的房地產調控政策無形中造成反作用力，抵消了部分宏觀調控的效果。2、3從外資進入房地產的方式看，雖然筆者在上面做了簡單的分析，但是這些運作方式實際上都是十分復雜的。介于現(xiàn)有數(shù)據統(tǒng)計方面的局限性，其實很難統(tǒng)計外資進入中國大陸房地產市場的資金規(guī)模到底有多大，無法客觀反映外資對房地產的影響。況且，外資的示范效應不容忽視，外資的大量進入同時也帶動了國內銀行的大量資金進入房地產市場。2、4處于經濟安全角度考慮，出臺針對外資炒房的暫行條例，保護國內剛起步的房地產業(yè)是很有必要的。同時，在經濟全球化的今天，對外資沒限，是與國際接軌的表現(xiàn)。根據IMF《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》的統(tǒng)計，187個成員中，有137個成員都針對非居民投資或購買房地產進行管制，對于外資設限也是對以前過度對外資開放的糾正。3、我國對外資流入房地產所采取的限制措施為了阻止國外資金投機國內房地產，我國政府采取了多項政策來促進房地產健康發(fā)展。3、1金融政策金融政策方面，銀行在2006年更加緊對部分行業(yè)的專項檢查，收緊銀根，抬高房屋貸款、收緊房地產開發(fā)貸款等等。央行的貨幣政策今年也格外鬧騰，一年內央行二次加息，三次上調存款準備金率，年初取消住房貸款優(yōu)惠利率，年底發(fā)布“金融穩(wěn)定報告”明確指出要警惕房地產金融風險。因此在2006年下半年中國規(guī)范房地產市場外資準入和房地產市場外匯管理的政策相繼出臺，但在人民幣升值的帶動和強烈預期下，第三、第四季度，外資或明或暗投入中國房地產市場仍在加速，政策效果似乎并不明顯。3、2國家政策2006年5月17日，國務院總理溫家寶正式提出促進房地產業(yè)健康發(fā)展的“國六條”。與此同時，2006年7月24日，建設部、商務部、國家發(fā)改委等六部委曾共同簽發(fā)《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》(以下簡稱《意見》)對外商投資房地產市場實行“核準制”，對外企房地產開發(fā)經營管理實行“國民待遇”，對境外機構及個人購房執(zhí)行嚴格的審批登記和實名制。是為外資購樓上“緊箍咒”；9月4日，作為《意見》的細則，國家外匯管理局、建設部又聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產市場外匯管理的通知》，旨在加強外資投資房地產領域的外匯管理，對外資投資房地產進行限制。以上的一些政策即使事與愿違，房價上漲幅度仍然非常大，外資仍然源源不斷流入我國房地產業(yè)，但是政府限制外資炒房，提高外資進入中國房地產市場門檻卻是不容爭辯的事實，限制外資政策對房地產市場產生的影響也已初步呈現(xiàn)。盡管近期國家統(tǒng)計局有數(shù)據顯示，今年上半年，房地產業(yè)實際利用外資占同期全國實際利用外資比重達到24.1％，比去年全年比重提高近11％。但隨著國家出臺一系列限外政策的不斷執(zhí)行和實施，未來這樣的投資會急劇減少。因此，及時地制止外資在國內房地產行業(yè)不合理的擴張，對國內房地產行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。3、3土地政策在2005年政府出臺一系列調控政策的基礎上，2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關政策，政府對房地產行業(yè)調控有跡象表明，外資投資國內房地產市場的步伐正在放緩。近日，一家美國基金中國區(qū)的負責人對《財經時報》透露說，他們原定在北京增設代表處的計劃，目前暫時擱置。而受一系列限制外資投資房地產政策的影響，這家公司今年年初在二線城市和當?shù)亻_發(fā)商初步確定的幾個合作開發(fā)項目，目前仍停留在審批階段?！耙驗橥恋胤矫嫠鶢可娴牟块T非常多，審批程序特別復雜、漫長。”這位負責人解釋說。2007年的政策執(zhí)行還有“限外”一環(huán)特別值得關注。在2006年連下兩政的基礎上，外資在大陸的房地產投資似乎并沒有得到抑制，反而更加火爆。有消息稱，2006年上海上半年和下半年（限外政策頒布前后）外資購置物業(yè)的項目單數(shù)及金額基本相當。在加息以及升值等背景下，外商投資可能會在2007年得到進一步的管理和規(guī)范。限制外資政策主要內容分析《意見》中限制外資政策內容主要體現(xiàn)在投資主體、退出機制、稅收、資金、個人購房市場監(jiān)測等幾個方面。

4、1境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業(yè)存在的原則等內容，申請設立外商投資企業(yè)；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業(yè)務。

4、2它規(guī)定外商投資房地產企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本不得低于投資總額的50%;境外機構在境內設有分支機構或者代表機構(經批準從事房地產業(yè)的企業(yè)除外)4、3境內工作學習超過一年的個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、自住的商品房。同時強調外資的購買必須采取實名制4、4《意見》還指出各相關部門要進一步完善市場監(jiān)測分析工作，強化跨境資本的檢測。新規(guī)定對投資主體進行了明確規(guī)定，禁止外資通過中介代理投資中國的房地產市場，也就是說今后外資來國內從事房地產的投資和經營活動，必須在中國注冊公司；稅負成本有所提高，退出機制選擇減少新規(guī)定執(zhí)行后，由于要在本地注冊公司，就大大減少了退出機制選擇。

新規(guī)定對外資資金的要求，提高了外商投資房地產的門檻，降低了外商自有資金的回報率，增加了外資尤其是熱錢的投資成本，抑制了境外機構和資金來中國境內炒房，但并不是拒絕外國人買房或禁止外資對境內房地產進行長期投資。

新規(guī)定嚴格了境外機構和個人購房管理，增加了境外購房者的時間和精力成本，抑制了人民幣升值預期下的境外炒房等投機行為。同時建立健全外資流入房地產市場的信息監(jiān)測系統(tǒng)。這一切都有助于促進我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展。5、外資進入中國房地產市場的利弊分析房地產業(yè)的產業(yè)鏈長，關聯(lián)行業(yè)比較多，已經成為我國的支柱行業(yè)。我國房地產業(yè)的發(fā)展，一方面存在著由于資金不足而需要外商的投資，另一方面，國際游資的大量存在，又保證有充足的外資流入空間。因此，外商紛紛的投資中國房地產業(yè)，但是，外商的投資是一把雙刃劍，積極影響和消極影響并存。積極影響：5、1彌補了我國房地產行業(yè)資金不足，帶來了先進的房地產金融運作理念。由于中國房地產金融市場正處于發(fā)展階段，還沒有形成完善的體系，外資的進入將會作為一個融資渠道而存在，這可以為快速發(fā)展的中國房地產市場提供充余的資金。長期以來，我國房地產行業(yè)的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄，有80%以上的資金直接或間接來源于銀行貸款。而海外投資者的大量進入，尤其是具有金融投資性質的海外投資機構，不僅給我國帶來了大量的資金，也帶來了更多的房地產金融理念和金融工具，有利于豐富和發(fā)展我國房地產金融體系，促進房地產金融創(chuàng)新。5、2加劇了房地產市場競爭，促進國內房地產企業(yè)不斷提升自身能力。我國房地產市場是一塊巨大的蛋糕。外資的大量涌入會直接沖擊國內各大房地產開發(fā)企業(yè)原有的利益分配，而中小開發(fā)企業(yè)則面臨著更加嚴峻的生存挑戰(zhàn)，這將迫使它們不斷改進技術和設備、強化創(chuàng)新及管理理念，進一步提高房地產產品的供給水平，塑造品牌以提升自身的競爭能力。同時，優(yōu)勝劣汰也推動了國內房地產企業(yè)之間的并購重組，提升了整個行業(yè)的水平。5、3提供了高品質的房地產商品，滿足了消費者需要。外資入境雖然會直接沖擊境內的房地產開發(fā)企業(yè)，特別是中小開發(fā)企業(yè)，但是這些外資的注入會迫使中國房地產開發(fā)企業(yè)改進技術和設備、強化創(chuàng)新及管理理論，將進一步提高房地產產品的供給水平。海外房地產開發(fā)企業(yè)具備雄厚的資金實力、先進的技術和開發(fā)理念、成熟的管理體系，能夠在房地產規(guī)劃、設計、開發(fā)、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)做到更加科學合理，更富有人性化，從而為國內消費者提供高品質的房地產商品，滿足人們對優(yōu)質的辦公環(huán)境和住宅的需要。5、4解決了一部分人的就業(yè)問題。大量外資進入，增設企業(yè)，提供了更多的就業(yè)機會。解決了中國人口眾多，就業(yè)率較低的趨勢。這將提高了中國的生活水平以及對綜合實力的提升具有一定的促進作用。消極影響5、5制約了我國宏觀調控政策的有效性，增大了調控難度。由于外資在外匯、信貸、土地和產業(yè)政策等方面具有相應的優(yōu)勢，不僅可以有效逃避宏觀政策的制約，而且迎合了國內房地產企業(yè)資金緊張的局面。通過向國內房地產企業(yè)融資，刺激了諸多國家信貸政策調控下的房地產投資企業(yè)的發(fā)展。這在一定程度上抵消了宏觀調控政策的實施效果。

5、6加劇了房地產市場價格波動，助推了房地產價格上漲。外資的大規(guī)模進入，將推動非居民機構和個人購房的比例不斷增加，容易形成較強的房地產市場“標桿效應”，推動國內房地產價格持續(xù)上漲。另外，高檔住宅和商業(yè)地產的炒作，勢必由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產的投資，造成中低檔住宅市場供求失衡，進一步抬高其市場價格。

5、7助推了房地產價格的上漲。雖然我國房地產過熱的主要因素并不在外資，但隨著境外熱錢涌入我國房地產業(yè)，其產生的“標桿效應”卻不容忽視。在境外熱錢中，既有面廣量大的港資地產企業(yè)，又有以新加坡為代表的東南亞企業(yè)，還有看似低調的臺資企業(yè)，近來又有一批被稱為外資地產“第四軍團”的歐美基金公司在上海等地異軍突起。在他們的影響下，很多境內民間資金也紛紛跟風入市，推動了國內房地產價格的持續(xù)上漲。5、8加大了人民幣升值的壓力。人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對實體經濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期。國際收支失衡、人民幣升值壓力已經成為我國當前宏觀經濟管理面臨的最大挑戰(zhàn)之一。1995年以來，中國歷年貿易順差均超過100億美元，2005年高達1019億美元，2006年1—5月達468億美元。與此同時，中國包括外匯儲備在內的對外資產規(guī)模迅速膨脹，中國從對外凈負債國躍居對外凈資產國。2006年3月末，我國外匯儲備已達8751億美元，2005年末對外凈資產2875億美元。在全球貿易體系的背景下考察，一國單方面的順差積累不可能無休止持續(xù)；在國內，龐大的國際收支順差不僅削弱了我們的貨幣政策自主權，而且通過膨脹基礎貨幣供給導致我國國內流動性過剩，國內資產市場價格泡沫增多。外資在人民幣升值和房地產漲價雙重收益預期驅動下流入境內房地產市場，加劇了我國面臨的上述問題。6、限制外資政策的影響分析6、1對外資投資機構影響。《意見》中限制外資政策內容從整體上來講，對新進入國內和中小規(guī)模的投資基金及短線資金操作為主的外資機構影響較大，甚至導致退出。但對實力雄厚、優(yōu)質外資機構影響不大（包括進入開發(fā)領域和部分收購領域的房地產基金），比如像摩根士丹利、嘉德置地、麥格理這樣的大型外資機構和基金將越做越大，因為這些大型基金基本上都已在中國設有投資機構，而且資本非常充足，諸如“注冊資本不得低于投資總額的50%”的政策條文對其影響并不大。另外，這些機構大多對中國的投資抱有長期發(fā)展戰(zhàn)略，投資中國內地市場的目標不會因目前政策的調整而改變。2007年1、10，渣打集團下屬渣打直接投資公司斥資3500萬美元入股中遠房地產，完成一年內該公司在內地地產領域的第三單。此前不久，全球最大的私募投資公司之一凱雷集團在上海購入100多套別墅，用于出租謀取長線收益。按市場價格推算，該筆交易總價約9.5億元人民幣。而仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民預測，大牌海外基金整體收購國內房產物業(yè)的案例還將頻發(fā)?？梢灶A見，在國內經濟持續(xù)良好發(fā)展、人民幣升值預期下以及宏觀調控政策日趨滲透的背景下，部分大型優(yōu)質的海外資金仍會持續(xù)進入內地房地產開發(fā)領域和收購領域，而部分投機房產的熱錢將不得不退出市場。

6、2對境內房地產市場影響。（1）高檔住宅一手房市場存量增多。漢宇地產市場研究部分析師認為，限制外資購房政策出臺，首先受到影響的是國內高檔樓盤。目前高檔住宅在上海的開發(fā)供應量比較大，銷售情況也很不錯。外籍人士的自住投資、國外基金的整體收購都為高檔樓盤銷售提供了保障。下面看看外商投資高檔住宅的數(shù)據：如果《意見》被嚴格執(zhí)行，外資對高檔樓盤的需求將大大減少，市場上高檔樓盤將形成一定的積壓，開發(fā)商對開發(fā)高檔樓盤的熱情也將會降低。據央行統(tǒng)計，境外資金購房多數(shù)集中在別墅、公寓等高價商品房。而中國社科院最近公布的結果是：北京均價為1416美元的高檔住宅的買家中，52%的為海地人士，13%為外籍人士；本地居民占買家中的38%，機構和公司買家占總數(shù)的9.5%；均價為830美元的中檔住宅買家中，本地居民占到買家中的60%。仲量聯(lián)行2006年研究顯示：大部分購房者（約80%——85%）是中國內地居民，國外買家僅占15%左右，而且大部分國外買家是海外華人。京中原三級市場部研究人士分析認為，對于境外機構和境外個人購房只可購一套自住用房的政策出臺，對于規(guī)范外資進入北京房地產市場具有積極的推動作用，從另外一個角度也反應出政策從不同層面來抑制投資需求，以達到穩(wěn)定房價的目的。該政策對于目前境外人士普遍青睞的高檔商品房區(qū)域其交易量勢必會受到一定影響。據統(tǒng)計數(shù)據顯示，外資購買高檔住宅套數(shù)下降近六成，其中華僑、港澳臺同胞購買的套數(shù)從64套下降到19套，跌幅達70%，而外籍人士購買的套數(shù)也從94套減到44套，跌幅達53%。雖然，外國人購買外銷商品房的均價變化不大，但華僑、港澳臺同胞購買高檔樓盤的均價，卻降了25%。由此可見，限制外商投資政策的實行，高檔住宅市場將受到一定的打擊。（2）高檔住宅二手房市場有所回升。和一手高檔住宅遭遇銷售瓶頸相比，外資新政中沒有明確限制二手高檔住宅的交易，因而促使部分消費人群為了實現(xiàn)置業(yè)計劃轉而將目光投向二手房市場，港澳臺及外籍人士二手房購房量出現(xiàn)明顯上漲。據北京房地產信息網統(tǒng)計數(shù)據，華僑、港澳臺及外籍人士購二手房量8月份同7月份相比上漲幅度為32.4%。而隨著市場上二手商品房的品質、戶型、格局的不斷創(chuàng)新，宜居性更強，未來外籍人士將會越來越青睞二手商品房。此外，有消息稱，近期外資購買二手房數(shù)量激增的現(xiàn)象已引起政府相關部門的注意，針對二手商品房的“限制外資”政策將可能在不久后出臺。相信這一消息的傳出，勢必將會更加刺激外資購買二手商品房，從而為二手高檔住宅帶來利好。境外人士的購房需求從一手房市場轉向了二手房市場，從而推動了二手房成交量的上漲，僅9月份境外人士購買二手房的成交量上漲18.2%，二手房境外客戶登記數(shù)量也隨之上漲22%?！跋尥庹摺钡某雠_，讓外籍及港澳臺人士在中國購置一手房受到了嚴格限制，于是一些境外人士開始把目光轉向二手房市場。據統(tǒng)計數(shù)據分析，7月“限外政策”正式頒布后的兩個月時間里，燕莎板塊二手房成交量月均上漲18%，其最主要的原因是由于二手外銷公寓銷售價格的上漲。再看，從美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)域市場研究部獲悉，自“國六條”頒布至今，徐匯靜安部分二手高檔樓盤掛牌價格逆市大幅上漲，部分樓盤在短短一個月之內漲幅達到10％。由此可見，限制外資政策促使高檔住宅二手房有回暖的趨勢。（3）商業(yè)房地產明顯受挫。2004年底，外資投資基金的投資重點悄然轉向以甲級寫字樓為主的商業(yè)地產。2005年，外資將在中國的主攻方向放在了中心城市的商業(yè)地產，而中心城市商業(yè)地產則成為了他們的首選目標。而據仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年1至3月，外資在國內房地產市場的投資金額就已經相當于去年全年的投資量。而4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演：麥格理銀行8億元收購上海新茂大廈，高盛8.9億元購入百騰大廈，摩根士丹利將以32億元天價收購上海南京西路上的明天廣場等，從中可以看出，外資更多關注的是高檔的商業(yè)用房、寫字樓、商鋪，而不是以國內需求為主的中、低檔普通住宅市場。限制外資政策的出臺會給商業(yè)房地產市場帶來一定的沖擊。7、結語這個圖表顯示了外資撤離所導致的影響效果：倒手物業(yè)，推高房價占了86%；帶來成熟的物業(yè)運作理念占了9%；擠占了