淺議房地產項目開發(fā)建設前期3

淺議房地產項目開發(fā)建設前期的成本控制學生：孫露學號：13號指導老師：劉燕玲專業(yè)：（長安）10工程管理完成年月：2012年3月

淺議房地產項目開發(fā)建設前期的成本控制摘要：詳細介紹了房地產項目開發(fā)的特點及其成本控制的構成，指出其項目建設前期的成本控制是房地產項目成本控制的關鍵，并通過實例重點介紹了房地產項目開發(fā)過程中，策劃階段，設計階段和招投標階段的成本控制，在此基礎上總結了房地產項目開發(fā)中成本控制的注意事項。關鍵詞：房地產開發(fā)工程項目合同控制成本控制項目管理論壇房地產項目開發(fā)的特點及其成本控制的構成。房地產項目周期是指房地產項目從投資意向開始到投資終結的全過程，一般房地產項目的投資周期劃分為房地產項目開發(fā)土地的競拍階段、決策階段、規(guī)劃設計階段、實施階段、竣工驗收階段五個階段。而一個開發(fā)項目，往往需要數(shù)千萬元甚至上億元的資金，因此項目投資控制應貫穿于項目開發(fā)的全過程。長期以來，項目投資控制的重點一直放在項目的實施階段，即把主要精力放在施工和完工階段，控制投資主要依靠施工圖預算及項目竣工后結算審計。實踐證明，項目競拍、投資決策和設計階段對項目投資的影響最大，因此，我們對房地產項目的投資控制應在決策和設計階段，體現(xiàn)事前控制的理念。項目管理培訓房地產項目開發(fā)投資控制是技術與經(jīng)濟的有機結合。我國的房地產業(yè)從90年代開始，至今發(fā)展迅速，房地產管理人員大部分是從設計單位或施工單位招聘的。房地產項目設計和投資控制工作聯(lián)系不夠緊密，比較普遍。外國專家曾指出，我國的工程技術人員的技術水平、工作能力與外國同行相比不分上下，但是經(jīng)濟和技術結合的觀念缺乏，思想保守。項目設計過程中，設計人員在設計時只管技術、規(guī)范的運用，而項目管理人員只注重施工現(xiàn)場的管理，工程造價人員只對不同階段設計好的圖紙進行概算、預算，沒有將各種影響因素全面考慮，能動的控制設計。因此房地產企業(yè)一定要聘用復合型的工程技術人員。房地產開發(fā)項目的基本特點是:產品的一次性、多變性和不確定性。所謂一次性是指每次開發(fā)的項目均有不同的地域環(huán)境，風格類型和使用要求，一次設計僅適用于一個特定開發(fā)項目。而就一個特定的環(huán)境和項目而言又有多種風格的建筑和結構類型可供選擇，形成多變性和不確定性。房地產開發(fā)項目成本控制體現(xiàn)在投資策劃、招標、設計、施工、竣工決算階段和項目使用階段成本，每一階段都缺一不可。以往在工程實踐中只片面強調施工階段的投資控制，事實證明，施工階段對項目投資進行控制的影響程度，在全過程控制中僅占很少一部分，而包括投資策劃，設計階段和招標階段的項目建設前期的成本控制才是關鍵。房地產項目開發(fā)建設前期的成本控制2.1、房地產項目開發(fā)決策階段的投資控制房地產項目決策階段是房地產項目投資控制的起點，其決策結果對項目投資具有決定性的影響。因此，房地產項目決策人員應做好基礎資料的收集工作，對資料的正確性、可靠性進行認真分析，保證投資預測、經(jīng)濟分析的準確。這一階段的投資控制一般采取分段進行，由粗到細，由淺到深地進行，具體工作主要包括下列幾個方面：2.1、1項目投資機會研究階段項目管理培訓投資機會研究實質上是提出房地產項目開發(fā)設想，對該項目開發(fā)投資機會進行初步探討，以決定是否發(fā)起項目，參與項目開發(fā)的土地競拍，它是房地產項目開發(fā)的決策與定義的階段的起點。在此階段，根據(jù)項目開發(fā)的土地周邊的市場情況和基礎環(huán)境進行細致的調查研究，研究附近相同類型的已開發(fā)項目的投資額、競拍土地的價格和項目銷售價格情況;政府規(guī)劃設計條件分析;項目開發(fā)土地的SWOT分析。對項目進行投資估算，判斷這個項目是否值得投資，主要確定項目開發(fā)土地的最高競拍價格。項目管理者聯(lián)盟2.1、2項目土地競拍階段的投資控制項目管理者聯(lián)盟文章根據(jù)投資機會研究的結果，參與政府部門進行的項目土地的競拍，編制詳細的競拍報價策略：主要有不平衡報價，高、低報價，合縱連橫報價，志在必得報價等。在競拍現(xiàn)場根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，隨時調整報價，當超過最高競拍價格時，放棄該項目。土地競拍價格的高低關系到項目投資控制的成敗，是項目投資的第一部分。我公司在某項目土地競拍過程中采用合縱連橫的策略，僅僅以高于標的200萬元價格，獲得9.52公頃的建設用地。2.1、3編制項目建議書階段的投資控制項目管理論壇取得項目土地后，要認真研究政府規(guī)劃部門的設計條件，編制符合政府規(guī)劃部門的設計條件的設計方案，它是擬建項目的總體輪廓設想，經(jīng)過規(guī)劃部門審批后，編制項目建議書。項目建議書一旦獲得批準，即為立項。此階段的投資控制主要是粗略估算項目投資，主要目的是進一步研究投資計劃奠定基礎，對項目的規(guī)劃、規(guī)模起參考作用。項目管理論壇2.1、4項目可行性研究階段的投資控制根據(jù)政府規(guī)劃部門批準的設計方案，和立項文件，通過對項目的市場、技術、工程、經(jīng)濟和風險等各方面進行研究、分析、比較和論證，考察項目建設的必要性，市場的可容性，技術的先進性和實用性，工程上的合理性，財務和經(jīng)濟上的可行性，項目對社會和環(huán)境的影響以及可能面對的風險等。項目可行性研究報告經(jīng)政府批準后，其擬建項目投資估算額就是建設項目投資的計劃控制額。此階段根據(jù)工程技術數(shù)據(jù)、設備的規(guī)格、參數(shù)進行投資估算，誤差范圍在±10%之內。2.2、策劃階段（可行性研究階段）的成本控制初步設計階段做好項目方案的優(yōu)化比較是項目投資控制的關鍵，此階段形成的初步設計概算一經(jīng)批準，即為擬開發(fā)項目建設投資的最高限額。轉自項目管理者聯(lián)盟強化意識、增強觀念。設計單位和設計人員必須樹立經(jīng)濟核算的意識和觀念，克服重技術輕經(jīng)濟、設計保守浪費、不要迎合建設單位“喜高(標準)好大(規(guī)模)”要求;把技術與經(jīng)濟、設計與概算有機地結合起來，克服“兩結合”的脫節(jié)狀態(tài)。項目經(jīng)理博客在此期間，房地產項目管理人員應充分利用自己的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，在設計方案的優(yōu)先、優(yōu)化過程中充分發(fā)揮自己不可替代的作用，隨時對各類方案做出客觀準確的經(jīng)濟性分析，當好設計人員的參謀。用動態(tài)分析方法進行多方案技術經(jīng)濟比較，變“畫了算”為“算著畫”，把價值工程運用到具體的設計中，通過對項目的功能和價值進行分析、比較，以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實現(xiàn)價值最大化，從而擇優(yōu)取得技術經(jīng)濟效果最好的設計方案。在某項目設計中，根據(jù)設計條件：多層的容積率為1.5、建筑密度<25%，中高層、高層容積率為1.8、建筑密度<22%;高層或基礎埋深≥3米的民用建筑應按地面建筑物底層面積建人防地下室，同時配建地面總建筑面積4%的人防地下室等。經(jīng)過價值工程的應用，將全部高層的方案和高層多層混合的方案放棄，采用全部多層的設計方案。在人防地下室的設計過程中，對人防地下室的設計規(guī)范，進行充分的學習，對人防地下室的功能進行了詳細的分析，將人防地下室與地下停車場進行結合，將人防地下室的埋深進行了變通，節(jié)約造價300萬元。項目管理論壇房地產項目開發(fā)建設的周期一般在二、三年左右，而且投入較大，如果中途改變，會引起投資的巨大浪費，故要求開發(fā)商所開發(fā)的產品具有前瞻性。由于不難看出：項目策劃階段是開發(fā)項目成本控制的關鍵。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選項（地段、地塊的選擇）、項目建設方案、投資估算及其評估。通常的做法是：（1）在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設施費用的高低，結合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。（2）接著是建設方案的確定。開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設計、功能、配套要求和建筑設計等技術指標外，還必須有經(jīng)濟指標（投資估算）。在方案評定的方案必須進行多方案技術經(jīng)濟比選，確定最佳方案，即技術和經(jīng)濟指標俱佳的方案，或是技術方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標者。（3）建立科學決策體系，合理確定投資估算，合理的投資估算取決于投資估算指標。（4）經(jīng)濟專家對投資估算進行評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破估算值。其實，在上述的步驟中，對項目的前期評估和定位是必須強調的。如在石嘴山市星瀚集團供水調度中心項目的方案決策中，最初考慮建地下一層車庫，因為在臨港地區(qū)，寫字樓還沒有建地下二層的先例。但在該項目的前期評估中，根據(jù)經(jīng)濟指標分析及考慮這個建筑的體量、停車需求以及在主城區(qū)所處的地理位置重要性等分析，經(jīng)過反復的論證和測算，確定建兩層地下車庫才更為經(jīng)濟合理。正是這個前瞻性的決定，極大地提高了該項目的品位，為今后辦公樓的運行租賃帶來可觀的效益。2.3、設計階段的成本控制設計費雖然只占工程全壽命費用的1%還不到，但對工程項目投資的影響程度達75%以上。顯然，設計水平高低和質量好壞是影響工程項目投資的關鍵環(huán)節(jié)。建設項目設計階段可劃分為三個階段，一是設計方案的優(yōu)化階段，二是擴初設計階段，由設計方根據(jù)擴初設計方案編制設計概算；三是施工圖設計階段，由造價咨詢方根據(jù)施工圖編制施工圖預算。由于概算和預算的編制主體不一致，內容亦不相同，以下將分別論述。2.3.1、優(yōu)化設計方案（初步設計）它是設計階段的首要步驟和控制工程投資的有效方法，采用設計招投標、價值工程、對設計方案進行技術經(jīng)濟評價方法。首先，建設投資和建成后使用成本的決定性因素，是設計階段設計參數(shù)的正確選擇。其次，采用先進技術并盡可能地降低造價是設計單位的職責，但是投資者的設計并不等于就是一個經(jīng)濟設計，只有結合全壽命周期中的使用成本進行綜合評價，才能品評設計的經(jīng)濟性，這也是開發(fā)商要把握的關鍵所在。設計單位對方案進行經(jīng)濟技術分析，可用投資回收期和內部收益率來綜合評價項目設計的經(jīng)濟性。2.3.2、擴初設計階段此階段要在概念設計和初步設計的基礎上進一步確定項目造價和設計限額，主要包括以下工作內容。結合可行性研究概念時的設計方案，識別擴初設計內容的變更，如新增或縮減項目內容、規(guī)模和功能，提高或降低建設標準，積極與建設方和設計方溝通明確；（2）審核設計概算是否是擴初設計方案的經(jīng)濟響應，檢查概算編制的準確性，如工程量計算是否準確，定額套用是否正確，列項是否完整，要素價格是否合理等；（3）結合本項目實際，識別施工難點、進度節(jié)點，以及擴初設計尚不明確的因素，初步分析對項目造價可能產生的影響；（4）編制估算、概算兩算對比表，比較分部分分項工程的工程量和造價指標，識別兩算差異點，分析原因。為配合業(yè)主最終確定設計概算，造價咨詢方可通過專師會議的形式對設計方進行一次交底會，對修改設計方案和概算提出指導性建議進一步尋求節(jié)約投資的可能性。2.3.3、施工圖設計階段此階段要根據(jù)施工圖編制施工圖預算，并復核該設計方案是否超出設計限額，主要包括以下工作內容：（1）結合擴初方案，識別施工圖設計內容的變更，如總體布局、規(guī)模、功能、標準等與擴初設計方案不一致的，應與建設方和設計方溝通，告知變更部分對造價的影響；（2）根據(jù)施工圖編制工程量清單、預算綜合考慮工程難度、工期要求、市場價格波動造價的影響；（3）組織施工圖預算專題會議，并應向建設方系統(tǒng)說明如下內容：介紹預算編制方法，要素價格的取用依據(jù)；結合進度計劃預測建設期內各里程碑和/或日歷期內的資金流量；對比分析設計概算與施工圖預算之間的差異原因；結合項目特點，說明造價控制的難點和重點；建議造價控制目標。雖然，建設方的需求和項目內外部環(huán)境可能是不斷變化的，但編制施工圖預算應被視為設計階段的總結性工作，造價咨詢方應該在系統(tǒng)研究此前各類資料和成果的基礎上，總體評價設計實施造價控制的工作表現(xiàn)。這不僅能為建設方未來選擇設計團隊提供參考建議，也能強化設計方積極參與造價控制的意識。當然，隨著建設方需求的增加和項目內外部環(huán)境的不斷變化，確定設計方案的過程通常要經(jīng)歷若干輪的反復修改和一系列多方互動之后，才能被最終確定。因此，造價咨詢方應該強調服務意識，積極配合建設方進行必要的測算和分析，在專業(yè)立場上提供科學合理的咨詢意見。同時，建設方也應意識到，專業(yè)化程度高、服務意識強的咨詢方所帶來的卓越工作品質，能夠為項目事業(yè)來遠超于咨詢費的經(jīng)濟效益。采用限額設計按照批準的初步設計、初步設計概算控制施工圖設計。一方面按照分配的投資限額進行設計，同時把限額設計的重點放在單位建筑面積工程量控制上。根據(jù)我公司以往完成的項目資料，相似的戶型組合和面積方案。提出一些有根據(jù)的限額要求，例如，我們要求多層住宅建筑每平方米建筑面積：含鋼量不得大于29公斤、混凝土用量不得大于0.3立方米等。項目管理者聯(lián)盟加強設計變更管理也是限額設計的一個重要內容，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資額不被突破。項目管理者聯(lián)盟推廣應用標準設計，對于廚房、衛(wèi)生間的面積和使用有特殊要求的，使用標準的設計方案。實行設計的獎罰制度。長期以來設計單位形成的重技術輕經(jīng)濟的傾向，原因在于設計人員的創(chuàng)新，被社會認可的只是技術上的創(chuàng)新(如建筑造型和使用功能)，而控制工程造價的創(chuàng)新卻得不到應有的關注甚至認同。設計人員在降低工程造價上深挖潛力的設計成果，得不到表揚和獎勵，反而要承擔風險。這樣便挫傷了他們的積極性，造成了設計單位和人員要求安全保險，不問造價高低;導致工程設計的“肥梁、肥柱”等抬高工程造價的現(xiàn)象。在設計中引入風險機智，實行獎罰制度，獎勵那些設計方案優(yōu)秀、工程造價節(jié)省的設計，處罰那些因設計浪費而造成經(jīng)濟損失的設計，能激勵設計人員深挖設計潛力，重視設計方案的經(jīng)濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。2.4、招投標階段的造價控制建設項目招標是按競標的方式以合理的最低價和科學的施工方案作為綜合標準，來擇優(yōu)選擇施工的一種機制。在這一階段，主要是做好招標的策劃和準備工作，以及對標書的經(jīng)濟分析工作，主要分為“招標前階段”和“招標后階段”兩個階段。2.4.1、招標前階段成本控制的主要工作（1）參與招標啟動會，對招標項目的標段劃分，合同劃分和招標計劃提出建議；針對計價、調價規(guī)則、付款進度與方式和合同形式等經(jīng)濟和商務條款提出建議；（2）根據(jù)施工圖預算（如擴初圖招標，應是設計概算），對擬招標項目提出合理的招標限額（招標時的市場價可能已發(fā)生較大變化）；（3）審核招標文件，著重對其中的商務、經(jīng)濟條款進行審核，甄別是否已經(jīng)明確界定與工程造價有關的施工工藝、材料和設備等適用的規(guī)范標準、技術要求和質量等級；（4）審核合同中工程計量、計價、付款、變更費用、索賠費用、結算處理內容相關的條款，并提出避免索賠與反索賠，明確索賠程序及要求，減少或避免索賠要素的形成；（5）對招標工程量清單進行審核，對比施工圖預算（如有），分析清單是否存在重大漏項和錯誤，是否較全面描述工程項目特征和工程內容，初步判斷暫定工程量與實際數(shù)量基本一致。建設前期的成本控制還有一個重要階段在招標階段。除了設計及技術上的控制因素之外，成本的控制關鍵是在招標時將很多不確定因素在招標過程中進行約定，從而，大大減少了后期的簽證數(shù)量，由此，控制造價。（6）工程造價及相關費用約定應盡量包死，少留或不留活口，盡量減少暫定金額分項。（7）對于可能在施工中增加較多的單項工程量，應約定當工程量增加超過一定比例后，該項單價下調。（8）工程量清單所列分項外的可預見的變更情況，須約定一個可操作的安排。（9）對于市場價格差異較大的設備、裝飾材料的功能、型號、技術要求應盡量做到詳盡描敘、可約定一個上限價，要求承包商在施工前必須提供樣品，在開發(fā)商確認后才能施工。建筑程中常會遇到專業(yè)分包的招標。在分包招標時，往往還沒有具體的施工招標圖紙，各投票單位出來的產品價格，因為標準不同就很難比較。這時，開發(fā)商要做的就是制定產品標準，這是招標的關鍵。在眾安·府佑水香項目的建設中，門窗的工程量大，單價的差異對投資控制影響很大，招標方案更加顯得重要：方案一，根據(jù)所作的業(yè)績確定入圍投標單位，然后根據(jù)設計院所出的技術要求進行價格比選，例如鋁型材和玻璃的產地，是青銅峽的，還是難以達到我們的要求，因為有的廠家五金件用好的，而鋁材用的較差，而另一家單位卻正好相反，是鋁材用得較好，五金件用得一般，如此，給比價工作帶來了麻煩，難以確定哪家是理想合作對象。于是，有了招標的第三種方案，即在招標前作好大量的基礎摸底工作，列出主要材料清單后，經(jīng)過有關資料的收集，確定每種材料選取三種品牌（同一檔次），這樣進一步縮小了比價的不確定因素，確保大家在同一起跑線上進行比價，從而規(guī)避了以后受制于中標單位由于某次材料變更事業(yè)來的價格上漲風險，合理控制了投資造價。房地產建設過程也是合同的執(zhí)行過程，必定是雙贏的過程。如果不是，則合同是無法執(zhí)行下去的。工程合同也是這樣，投標單位必定是賺錢的，作為開發(fā)商，應該充分認識到這一點，特別對合同中發(fā)生的問題應該妥善解決。2.4.2、招標后階段成本控制的主要工作（1）編制回標分析，應做好如下工作：綜合分析投標人商務標對招標文件商務條款響應程度；檢查商務報價是否存在重大計算誤差和漏項；判斷投標價格是否與招標限額偏差較大，在回標分析報告中提供價格偏差較大的設備、材料的市場參考價，供建設方參考；對嚴重偏離施工圖預算或市場價格的招標項目，需以專題報告形式建設方提出，提醒其在招標過程中進行造價控制；結合投標的施工方