美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響和啟示

美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和啟示法學(xué)083084772325滕杰摘要：在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，美國(guó)的次貸危機(jī)給美國(guó)乃至全球的經(jīng)濟(jì)都帶來(lái)了嚴(yán)重的沖擊。中國(guó)是當(dāng)今世界最主要的新興市場(chǎng)之一，而且已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)全球化的浪潮之中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了次貸危機(jī)的影響。本文將分析次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因及其危害，研究次貸危機(jī)給中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，并提出促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一些啟示。關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)房地產(chǎn)影響啟示美國(guó)次貸危機(jī)于2007年2月份顯現(xiàn)，3月份初次爆發(fā)，此后不斷蔓延至全球金融市場(chǎng)，對(duì)美國(guó)周邊市場(chǎng)和全球經(jīng)濟(jì)的波及程度也越來(lái)越大。這引發(fā)了投資者對(duì)全面信貸危機(jī)的擔(dān)憂。市場(chǎng)信心受到巨大的沖擊，股票市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)。各國(guó)央行被迫采取緊急措施，向市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)注入短期流動(dòng)資金。政策成效還未完全顯現(xiàn)，雷曼兄弟的破產(chǎn)，房地美和房利美被國(guó)有化進(jìn)一步惡化市場(chǎng)信心和緊縮市場(chǎng)流動(dòng)性。由此次貸危機(jī)導(dǎo)致席卷全球的金融風(fēng)暴，對(duì)全球金融和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了深遠(yuǎn)的影響，激發(fā)對(duì)金融體制和經(jīng)濟(jì)模式的深刻反思，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路給予啟示。一、次貸危機(jī)的起因次貸問題及所引發(fā)的金融危機(jī)，直接原因是美國(guó)房?jī)r(jià)下跌引起的次級(jí)貸款資產(chǎn)質(zhì)量下降。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次降息，至2004年中期，美國(guó)的利率被降至46年來(lái)最低水平，僅為1%，靠低利率政策刺激的美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2004年上半年成功登頂。此時(shí)，為了抑制過快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)又開始逐步調(diào)高利率，2004年中期以后連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率，至2007年8月利率達(dá)到5.25%水平。沈雄偉.美國(guó)次貸危機(jī)原因及對(duì)我國(guó)的影響.[J].現(xiàn)代商業(yè).2009/沈雄偉.美國(guó)次貸危機(jī)原因及對(duì)我國(guó)的影響.[J].現(xiàn)代商業(yè).2009/23次貸危機(jī)產(chǎn)生的間接原因是金融創(chuàng)新體系的缺陷。美國(guó)金融體系不斷創(chuàng)新的結(jié)果是金融鏈條的不斷延伸，鏈條上的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都被看做是滾滾利潤(rùn)來(lái)源的環(huán)節(jié)。在利益的影響下，貸款人不再考慮自己的還貸能力而瘋狂投資于房地產(chǎn)，次貸公司也在利益誘惑面前放棄了堅(jiān)持多年的次級(jí)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行狂飆式放款，到2001年美國(guó)70%的住房抵押貸款都實(shí)現(xiàn)了證券化，成為美國(guó)債券市場(chǎng)上高于國(guó)債和公司債的第一大債券。事實(shí)上，抵押貸款債券是一張沒有保障的“白條”，再加上這些債券的流動(dòng)性比較差，很容易導(dǎo)致次級(jí)抵押貸款證券失去穩(wěn)定的收入流，那些持有次級(jí)債券的證券公司和銀行因此將蒙受損失，由此引發(fā)的次貸危機(jī)就成為必然。可以說，2007年以來(lái)的美國(guó)次貸危機(jī)，表面上是美國(guó)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上發(fā)生的根本性變化，是美國(guó)金融市場(chǎng)利用其結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品把住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大，但是實(shí)際上根源仍然是美國(guó)住房按揭貸款。如果這種按揭貸款不是貸款給次級(jí)信用的貸款人，如果不是住房按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)為了其短期利益而放松對(duì)按揭貸款人信用市場(chǎng)準(zhǔn)入，那么，后來(lái)不管其按揭貸款產(chǎn)品證券化及衍生工具化的程度有多高，所出現(xiàn)的問題與風(fēng)險(xiǎn)也就不會(huì)這樣大。這場(chǎng)危機(jī)從表象上看既有濫用信貸技術(shù)、金融機(jī)構(gòu)審貸標(biāo)準(zhǔn)過寬的因素，也與市場(chǎng)上缺乏專門的房貸和金融創(chuàng)新的評(píng)級(jí)體系有關(guān)。從深層次看，更與其監(jiān)管安排和運(yùn)作機(jī)制密切相關(guān)。蘇昊成蘇昊成.試析美國(guó)次貸危機(jī)的原因及啟示.[J].華商.2008/16二、次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從2004年底至2006年6月的1年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且2006年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制。9.11之后美國(guó)的擴(kuò)張性貨幣政策不僅直接或間接地導(dǎo)致了中國(guó)貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)張，也封堵了中國(guó)利率上調(diào)的空間，其結(jié)果是導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。由于房地產(chǎn)貸款在我國(guó)銀行信貸資產(chǎn)中占比較大的比例，我國(guó)房地產(chǎn)信貸沒有信用分級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，假按揭和假收入資產(chǎn)證明并不少，信貸資產(chǎn)也沒有證券化，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況不明且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中在銀行體系內(nèi)。自2008年9月，雷曼兄弟宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)后，外資主要投資的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上便接連傳出各大海外投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃出售在華物業(yè)的消息。從媒體曝光的相關(guān)信息來(lái)看，雷曼兄弟意欲轉(zhuǎn)讓其擁有的上海四川北路商務(wù)樓盛邦國(guó)際大廈的股權(quán)，其對(duì)浙綠城、天津融創(chuàng)等中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資也很可能發(fā)生變化。而摩根士丹利在2003年至2006年間收購(gòu)的改造為酒店式公寓對(duì)外出租的住宅樓，如上海的錦麟天地、陸家嘴中央公寓、華山夏都苑等都在待價(jià)而沽;大摩旗下的房地產(chǎn)基金據(jù)稱己經(jīng)開始出售香港物業(yè)，包括5個(gè)酒店式公寓和中環(huán)盈置大廈。花旗銀行也打算出售閡行潛河景苑其中兩幢高層小戶型公寓。美林名下包括南京西路開發(fā)項(xiàng)目在內(nèi)的項(xiàng)目正在尋找買家。金炯泰金炯泰.論次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響.[J]財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版).2009/08這種海外投資機(jī)構(gòu)集體出售的舉動(dòng)又反過來(lái)進(jìn)一步挫傷了市場(chǎng)的信心，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步走低。三、次貸危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示從美國(guó)次級(jí)貸款中，我們不難發(fā)現(xiàn)控制房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。從控制房地產(chǎn)貸款者角度看，此次次貸危機(jī)直接來(lái)源于次級(jí)貸款者的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果房貸市場(chǎng)都是優(yōu)級(jí)貸款者，能夠抵抗住房地產(chǎn)價(jià)格下降和利率上升的損失，無(wú)論經(jīng)過多少衍生工具的放大風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)金融體系必然健康運(yùn)行。我們要在源頭降低這種可能不良貸款的數(shù)量。從房地產(chǎn)債券市場(chǎng)角度來(lái)看,新中關(guān)大廈，此次次貸危機(jī)主要由于市場(chǎng)的信息不對(duì)稱和衍生工具過度使用。這對(duì)我國(guó)資產(chǎn)證券化道路具有借鑒意義，了解金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們應(yīng)從此次美國(guó)次貸危機(jī)中獲得如下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和啟示。（1）、大力發(fā)展租房市場(chǎng)和加快廉租房建設(shè)美國(guó)次貸危機(jī)的一個(gè)重要教訓(xùn)是讓無(wú)支付能力的低收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)，不僅事與愿違，還會(huì)產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。因?yàn)榈褪杖腚A層的信用風(fēng)險(xiǎn)較高，且對(duì)利率和房?jī)r(jià)較為敏感，嚴(yán)重依賴從商業(yè)銀行獲得的房屋抵押貸款，無(wú)疑將增加整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，要建立包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府相關(guān)部門在住房政策設(shè)計(jì)時(shí)要考慮不同群體的收入狀況，把中低收入階層分離到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房市場(chǎng)。政府必須承擔(dān)起住房保障的責(zé)任，實(shí)行住房分類供應(yīng)，高收入者和中高收入者在市場(chǎng)上購(gòu)買商品房，中低收入者則通過住房保障制度來(lái)解決住房，二者的比例隨著經(jīng)濟(jì)狀況、保障政策不同而不同。像我國(guó)這樣居民平均收入較低的發(fā)展中國(guó)家，住房問題更不能完全推給市場(chǎng)。我們應(yīng)當(dāng)建立以保障居民基本住房需求為核心、同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（2）、建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信用識(shí)別機(jī)制的不健全，貸款者和借款人之間的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致信貸市場(chǎng)的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識(shí)別機(jī)制。當(dāng)務(wù)之急，我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用電子檔案，為各個(gè)金融機(jī)構(gòu)和司法部門間共享。針對(duì)住房貸款而言，該檔案最好可以查閱以家庭為單位的信息，這有利于打擊房地產(chǎn)的投機(jī)。其次，各個(gè)銀行應(yīng)該制訂相應(yīng)的信用標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部控制制度，確定個(gè)人住房信貸管理戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)暴露，控制個(gè)人信貸的比重和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，減少業(yè)務(wù)人員和借款者間的共謀而帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)。（3）、加強(qiáng)資產(chǎn)證券化的推進(jìn)雖然此次次貸危機(jī)與金融產(chǎn)品過度使用有關(guān)，但是抵押證券化產(chǎn)品本身是中性的。這次次貸危機(jī)促進(jìn)了對(duì)其的風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，為其更好的服務(wù)經(jīng)濟(jì)提供了條件。我國(guó)房地產(chǎn)與銀行緊密聯(lián)系，威脅我國(guó)金融體系的安全，加劇經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)和降低了政策的效果。因此，我們要切斷房地產(chǎn)和銀行的聯(lián)系，就應(yīng)該加大金融市場(chǎng)發(fā)展，培養(yǎng)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)證券化由一組住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)單個(gè)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小，其現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，適宜投資者購(gòu)買。資產(chǎn)證券化為商業(yè)銀行提供了流動(dòng)性，將資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為現(xiàn)金，加快資金周轉(zhuǎn)和資源配置速度。另外，這將有利于轉(zhuǎn)換商業(yè)銀行的盈利模式。在發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，商業(yè)銀行大部分利潤(rùn)來(lái)源于表外業(yè)務(wù)，中間業(yè)務(wù)占總收入的40%-50%。這也是我國(guó)商業(yè)銀行的發(fā)展趨勢(shì)。（4）、政府應(yīng)采取有效措施，防止房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)房?jī)r(jià)應(yīng)與居民百姓的收入水平相適應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)健發(fā)展。從美國(guó)次貸危機(jī)的原因來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫催生了這場(chǎng)危機(jī)。為了減輕房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，應(yīng)采取有效而又審慎的措施，加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。按世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)超過每戶年均收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。在我國(guó)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一區(qū)間。對(duì)于絕大多數(shù)普通居民家庭而言，購(gòu)買一套100平方米的樓房住宅，至少需要積累十多年。讓百姓安居樂業(yè)是政府的職責(zé)，但是“居者有其房”并不意味著所有人都要買房，讓無(wú)支付能力的低收入者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)無(wú)疑是一種握苗助長(zhǎng)的行為?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1]伍戈.美國(guó)次級(jí)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因、影響及其啟示.國(guó)際金融調(diào)研.2007(6