建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)作

建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)

一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持1、利用建筑施工行業(yè)的政策優(yōu)勢：在融資的領(lǐng)域了，十多年來，房地產(chǎn)業(yè)一直是貨幣政策的嚴(yán)格控制點；相對房地產(chǎn)業(yè)而言，貨幣政策對建筑施工企業(yè)的管控力度較低，從事公共建設(shè)的施工合同，仍能得到貨幣政策上的支持；從融資的金融產(chǎn)品來說，可供選擇的金融工具更多，目前建筑業(yè)一般綜合授信下可選擇的產(chǎn)品有：

保函（L/G）；

信用證（L/C）；

銀行承兌匯票（BAD）

；

保理貸款（Factoring）

；

流動資金貸款（LoansforWorkingCapital）

；

固定資產(chǎn)擔(dān)保貸款（FixedAssetsLoanGuarantee）；

搭橋貸款（Bridgeloan）；

基建貸款（Constructionloan）；

其中：公共建設(shè)項目（政府工程）施工合同可申請搭橋貸款；BT項目（政府代建工程）可申請基建貸款一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作：房地產(chǎn)項目開發(fā)前期——項目前期往往是開發(fā)商資金的瓶頸：銀行須等到項目資本

金完全投入后才會發(fā)放開發(fā)貸款。——在此階段，施工企業(yè)可以通過免除甲方應(yīng)支付的備料款、

預(yù)付款來支持項目的開發(fā)，一則縮短工期，二則幫助甲方

渡過資金瓶頸期。

——施工企業(yè)在此階段可利用金融工具解決自身資金問題：保函：用于支付各種高額保證金，如民工工資保證金；銀行承兌匯票：主要建材的貨款；流動資金：勞務(wù)工資、項目開辦費。2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作：項目建設(shè)期——施工方可以配合甲方及時提取開發(fā)貸款；

通過降低進(jìn)度款支付比例來減輕甲方的資金占用；

通過施工方戰(zhàn)略采購平臺，減少訂貨預(yù)付款；

甲方可以利用資金結(jié)余加快其他項目的拓展?！┕し皆诖穗A段可利用金融工具解決自身資金問題：

保理：應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款；

銀行保函：大型設(shè)備（如：電梯等）定金；

銀行承兌匯票：戰(zhàn)略采購物資貨款、主材貨款；

流動資金貸款或固定資產(chǎn)擔(dān)保貸款：視情況選擇。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持2、與房地產(chǎn)開發(fā)項目在資金上的協(xié)作房地產(chǎn)項目銷售期——約1年左右之后，房地產(chǎn)項目銷售取得回款，資金寬裕，支

付施工方墊款?！┕し绞褂玫你y行承兌匯票、流動資金貸款等也相應(yīng)到期，

從甲方取得回款正好支付銀行貸款。

——通過雙方的協(xié)作，取長補短、相宜得章，完成甲、乙雙方

各自的資金循環(huán)。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持3、目前融資情況2012年，公司業(yè)務(wù)剛剛起步，當(dāng)時公司凈資產(chǎn)僅6111.75萬元，卻取得1.7億元的銀行綜合授信：在沒有備料款、預(yù)付款的情況下，進(jìn)度支付比例75%的情況下，可以滿足3—4個施工項目的資金需求。2013年預(yù)期融資規(guī)模將超過2012年的50%，爭取能到2.5億元左右。一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持單位：萬元

流動資金貸款銀行承兌匯票銀行保函合計交通銀行

5,0005,00010,000招商銀行2,0005,000

7,000合計2,00010,0005,00017,0004、中航建筑融資策略展望積極拓展政府工程或者BT項目——政府工程利潤率普遍優(yōu)于房地產(chǎn)項目，既有利于改善公司

獲利能力，同時可以拓展新的融資途徑?！苍O(shè)施施工項目可以申請搭橋貸款，BT項目可以申請基

建貸款，融資額一般為總投資預(yù)算的50%-65%?！@些項目可以通過引入帶資分包商、或者帶資聯(lián)營，從而

節(jié)省部分資金支援其他業(yè)務(wù)的發(fā)展?！@也是充分利用公司資質(zhì)、快速擴(kuò)張業(yè)務(wù)，以期獲取規(guī)模效應(yīng)

行之有效的辦法。

一、利用金融工具，在財務(wù)上對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支持房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的核心在于土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃所利用的稅法依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第26條第二款“符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益”為免稅收入，即利用免稅的稅收優(yōu)惠政策；另外，“普通住宅增值率在20%以下免征土地增值稅”也是籌劃重點。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的技術(shù)方法：利用定價策略，實現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)移，將利潤從高稅負(fù)率的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到低稅負(fù)率的建筑行業(yè)，并利用《企業(yè)所得稅法》第26條的免稅規(guī)定，使節(jié)約下來的稅款轉(zhuǎn)為自由現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)籌劃的程序：根據(jù)預(yù)測的銷售收入和可接受的稅負(fù)水平，計算出可扣除成本的總額，再根據(jù)合理的原則，層層分解到各個分部工程、分項專業(yè)工程、配套項目等進(jìn)行轉(zhuǎn)移定價，施工方完稅后，通過利潤分配的方式，將經(jīng)定價轉(zhuǎn)移的利潤移交母公司調(diào)配。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實

施的無縫對接下面以一個真實案例，展示稅務(wù)籌劃的顯著成效。通過本案例，說明利用定價轉(zhuǎn)移控制建造成本對納稅金額的影響非常顯著；控制建造成本的額外開支，相對于納稅節(jié)約金額是微乎其微的，利益回報卻是巨大的；通過施工方全方位配合甲方控制建造成本，操作簡單易行，準(zhǔn)確性好、安全性能最高。事實上，由于市場的變化，包括房地產(chǎn)售價和建材價格常常與籌劃時的假設(shè)相差甚遠(yuǎn)，所以，只有完全屬于自己控制的施工企業(yè)，才能完全配合通過技術(shù)手段和商務(wù)手段，及時調(diào)整相應(yīng)建造成本，確?；I劃方案得到實現(xiàn)。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實

施的無縫對接鑒于目前公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)問題（外部股東的利潤無法轉(zhuǎn)回），造成難以利用《企業(yè)所得稅法》“分紅免稅”的稅收優(yōu)惠，使得轉(zhuǎn)移過來的利潤要回轉(zhuǎn)到甲方的額外成本開支太高，影響了稅務(wù)籌劃的成效。但如下的一些籌劃仍可以起到節(jié)稅的作用，雖然些不足之處：1、甲方轉(zhuǎn)移部分利潤到施工方，同時轉(zhuǎn)移相應(yīng)金額的費用

給施工方。缺點：涉及的交易不能太大。2、甲方轉(zhuǎn)移部分利潤到施工方后，以服務(wù)合同的方式轉(zhuǎn)回，

缺點：額外成本太高。3、在甲方的若干個項目中調(diào)節(jié)成本，以期高低相抵，達(dá)到

節(jié)稅目的。缺點：不一定能剛好找到有可以轉(zhuǎn)移成本的

項目。4、通過施工方戰(zhàn)略采購平臺，替甲方采購相應(yīng)設(shè)備、建材，

或者通過非貨幣交易的方式，與甲方轉(zhuǎn)移過來的利潤相抵。5、通過施工方拓展土地，利用定價轉(zhuǎn)移，與甲方轉(zhuǎn)移過來的

利潤暗中相抵。二、全面配合房地產(chǎn)項目納稅籌劃，實現(xiàn)籌劃與實

施的無縫對接戰(zhàn)略采購是基于供應(yīng)鏈管理理論的新采購模式。通過戰(zhàn)略采購創(chuàng)立一種基于戰(zhàn)略協(xié)作層面的合作伙伴關(guān)系，采購方與供應(yīng)商之間從此前對立、競爭的關(guān)系，開始轉(zhuǎn)向協(xié)同、共贏的關(guān)系。無論是在房地產(chǎn)企業(yè)還是在施工企業(yè)，物資成本占工程項目成本的比重較大，約占總成本的50%—70%，因此在基建行業(yè)里，物資成本管理是企業(yè)管理的關(guān)鍵部分。它直接關(guān)系到整個工程項目和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。隨著企業(yè)的集團(tuán)化運作，上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合更加緊密，實施戰(zhàn)略采購已成為企業(yè)加強工程項目采購管理、成本控制的有效途徑，企業(yè)從而也大大縮短了采購時間，降低了采購成本，保障了產(chǎn)品供應(yīng)，保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)，是建立集團(tuán)化發(fā)展規(guī)模優(yōu)勢的關(guān)鍵管理工具之一。三、利用融資平臺，整合雙方戰(zhàn)略采購業(yè)務(wù)由于基建項目的單件性、不可重復(fù)性、項目實施的循序漸進(jìn)性和階段性，與其他行業(yè)相比，基建行業(yè)的戰(zhàn)略采購模式有自己的特殊之處。公司目前戰(zhàn)略采購的特點：1、采用ABC分類法，目前僅