新景祥-長(zhǎng)沙建發(fā)匯金國(guó)際項(xiàng)目住宅營(yíng)銷策劃提案

地王,出生已注定非凡2021年長(zhǎng)沙最值得期待的樓盤(pán)建發(fā)地產(chǎn)將用經(jīng)典來(lái)延續(xù)榮耀序言第一局部：工程面臨的問(wèn)題——界定問(wèn)題第二局部：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措——價(jià)值突破解決方案第三局部：推售策略與執(zhí)行方案報(bào)告核心內(nèi)容目標(biāo)的理解目標(biāo)1.企業(yè)品牌：利用城市中心土地開(kāi)發(fā)，建立企業(yè)品牌影響力，品牌一定是在工程銷售速度或利潤(rùn)超出市場(chǎng)水平后才可能發(fā)生的。目標(biāo)2.利潤(rùn)最大：工程住宅規(guī)模有限，可適度拉長(zhǎng)銷售周期，實(shí)現(xiàn)更高的市場(chǎng)價(jià)格。目標(biāo)3.回款1.5億：〔2021年〕按銷售價(jià)格8000元計(jì)算，約銷售1.9萬(wàn)平米，約200套銷售，回款目標(biāo)不高，速度不是核心，溢價(jià)才是關(guān)鍵。湘江北尚西山匯景202120062021匯金國(guó)際建發(fā)美地未來(lái)以適宜的速度，以超越市場(chǎng)價(jià)格，創(chuàng)造高溢價(jià)利潤(rùn)品牌導(dǎo)入品牌植根品牌套現(xiàn)新景祥對(duì)工程目標(biāo)的理解：工程所面臨的問(wèn)題1政策由松轉(zhuǎn)緊，短期內(nèi)市場(chǎng)仍將維持慣性，未來(lái)房?jī)r(jià)上升動(dòng)力將減弱工程所面臨的問(wèn)題2工程本質(zhì)上已經(jīng)是二個(gè)工程，即公建與住宅，綜合體物業(yè)價(jià)值消減工程所面臨的問(wèn)題3住宅產(chǎn)品根本已經(jīng)確定，受工地限制，未來(lái)展示條件有限，不具備豪宅KPI通過(guò)前期與開(kāi)發(fā)商溝通，產(chǎn)品調(diào)整與價(jià)值展示空間有限工程不具備豪宅溢價(jià)的條件稀缺的先天資源高高在上的價(jià)格發(fā)展階段頂級(jí)硬件標(biāo)準(zhǔn)占據(jù)城市核心的地段或者優(yōu)良的自然資源高單價(jià)、大面積，整體價(jià)值完全脫離競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)，形成價(jià)格壁壘成熟階段的豪宅發(fā)展主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結(jié)合從設(shè)計(jì)理念到用材，從硬件到軟性服務(wù)，全方位打造產(chǎn)品附加價(jià)值豪宅價(jià)值KPI頂級(jí)客戶需求頂級(jí)消費(fèi)群體注重私享、影響力、藝術(shù)性工程所面臨的問(wèn)題4中心城區(qū)未來(lái)將面臨集中放量，稀缺資源的價(jià)值未來(lái)將可能被稀釋，競(jìng)爭(zhēng)工程土地本錢(qián)較低，構(gòu)本錢(qián)案競(jìng)爭(zhēng)威脅六都國(guó)際納愛(ài)斯工程化基廠工程南湖4號(hào)地項(xiàng)目占地面積建筑面積六都國(guó)際18萬(wàn)㎡66萬(wàn)㎡南湖4號(hào)地180畝44萬(wàn)㎡電機(jī)廠項(xiàng)目/約45萬(wàn)㎡納愛(ài)斯雨花亭項(xiàng)目4萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡化基廠項(xiàng)目380畝70萬(wàn)㎡合計(jì)68萬(wàn)㎡250萬(wàn)㎡電機(jī)廠工程未來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手放量近250萬(wàn)平米工程所面臨的問(wèn)題4從競(jìng)爭(zhēng)周期來(lái)看，中心城區(qū)自2021年開(kāi)始，將面臨全面的競(jìng)爭(zhēng)支撐工程開(kāi)展因素1長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處于中部地區(qū)的價(jià)格洼地，中心區(qū)上漲速度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，逐步與外圍區(qū)域拉開(kāi)差價(jià)。國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)比照，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)仍處于中部地區(qū)洼地2021年房?jī)r(jià)相對(duì)周邊及一線城市上漲幅度較小2009年交易情況城市成交均價(jià)（元/平米）同比變化北京1310416.38%上海1179027.56%天津74087.03%重慶42967.46%深圳1497318.32%杭州14430-1.71%南昌4733-1.52%成都4875-合肥438215.92廣州9346-武漢5296-3.50%長(zhǎng)沙41235.50%長(zhǎng)沙2021-2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖中心城區(qū)房?jī)r(jià)平均漲幅在27%以上，大大高于其它區(qū)域支撐工程開(kāi)展因素2土地本錢(qián)的提升，城市新區(qū)開(kāi)發(fā)及功能升級(jí)的前提下，未來(lái)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將邁入萬(wàn)元時(shí)代長(zhǎng)沙土地成交歷史2007年2021年地方熱點(diǎn)與政策建發(fā)黃土嶺地王北辰三角洲地王保利南湖地王濱江單價(jià)地王地鐵、高鐵、濱江、南湖等熱點(diǎn)城市規(guī)劃拉動(dòng)城市房地產(chǎn)開(kāi)展；限制二手土地轉(zhuǎn)讓，實(shí)行政府招拍掛政策；城市基準(zhǔn)土地價(jià)格上調(diào)獲批濱江新城、南湖新城即將進(jìn)入全面啟動(dòng)期10-11年近期土地交易情況總價(jià)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/平米）北辰地王92億781

南湖地王12億10332583濱江新城住宅地塊5億5442331濱江新城商業(yè)地塊3億24135569近期土地交易情況支撐工程開(kāi)展因素3中心城區(qū)需求旺盛，購(gòu)置力強(qiáng)，投資型需求與改善型需求成為市場(chǎng)主力主要競(jìng)品供銷情況（主要統(tǒng)計(jì)2009年推出產(chǎn)品）面積44-98㎡52-67㎡88-108㎡102-190㎡146-218㎡230-436㎡戶型寫(xiě)字樓一房二房三房四房五房及以上供應(yīng)套數(shù)2944026261334127689銷售套數(shù)177383541116797040銷售率60%95%86%87%76%45%統(tǒng)計(jì)包括局部城市高端物業(yè)，統(tǒng)計(jì)工程：藏瓏、南外灘、華盛新外灘、華都、融科檀香山、長(zhǎng)沙奧園、金燁融府七個(gè)工程投資型產(chǎn)品受熱捧二、三房去化較快支撐工程開(kāi)展因素4領(lǐng)先的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品線豐富，戶型設(shè)計(jì)優(yōu)，稀缺城市別墅作為標(biāo)桿產(chǎn)品將提升工程整體形象，公寓產(chǎn)品具備較高附加值稀缺城市別墅高附加值公寓靈活的產(chǎn)品線UPDOWN中心城區(qū)價(jià)值突顯，與外圍房?jī)r(jià)拉開(kāi)差距土地本錢(qián)提升，長(zhǎng)沙將邁入萬(wàn)元時(shí)代中心城區(qū)需求旺盛購(gòu)置力強(qiáng)領(lǐng)先的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)政策由松轉(zhuǎn)緊，房?jī)r(jià)未來(lái)拉升動(dòng)力減弱綜合體物業(yè)價(jià)值消減工程不具備豪宅溢價(jià)條件未來(lái)多個(gè)低本錢(qián)工程競(jìng)爭(zhēng)工程開(kāi)展面臨問(wèn)題支撐工程開(kāi)展因素12341234產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)尚缺乏以構(gòu)成工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)價(jià)格突破難度大外圍支撐因素共享優(yōu)勢(shì)缺乏以對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)8%產(chǎn)品附加值溢價(jià)〔按贈(zèng)送面積50%計(jì)算〕中心區(qū)普通樓盤(pán)月均銷售套數(shù)無(wú)需采取媒體策略，自然消化極低本錢(qián)營(yíng)銷對(duì)工程品牌及企業(yè)品牌無(wú)支撐作用23451實(shí)現(xiàn)均價(jià)：8000元/平方米銷售速度：約40套/月?tīng)I(yíng)銷手段：施工現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)單包裝展示營(yíng)銷費(fèi)用：≈0市場(chǎng)影響力：低如果目標(biāo)實(shí)現(xiàn)靜態(tài)價(jià)格：8000元/平米左右注：定價(jià)主要依據(jù)：華都均價(jià)7200元/平米，金燁融府均價(jià)8500元/平米5000700010000長(zhǎng)沙各檔次物業(yè)2021年價(jià)格至高線低價(jià)樓盤(pán)：三環(huán)線周邊/星沙/麓谷/大托等未來(lái)城市豪宅：保利南湖、泊富廣場(chǎng)等豪宅邊緣個(gè)盤(pán)：奧園/檀香山等普通樓盤(pán)：二環(huán)周邊樓盤(pán)，省府、市府板塊等稀缺資源/產(chǎn)品：嘉盛國(guó)際/藏瓏湖上等本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格：8000元/平米左右對(duì)目標(biāo)的深度梳理：沖擊市場(chǎng)價(jià)格天花板，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)格突破？R1R2——S＝政策由松到緊、價(jià)值消減、低本錢(qián)工程競(jìng)爭(zhēng)、豪宅KPI缺乏——R1=實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，陷入周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)——R2=沖擊市場(chǎng)價(jià)格天花板從R1到R2，我們的通路在哪里？SCQ分析法R1：某一特定情境導(dǎo)致的某一特定結(jié)果，我們稱之為非期望結(jié)果。R2：?jiǎn)栴}是指不喜歡某一結(jié)果〔比方銷售下降〕，想得到其他結(jié)果〔比方銷售增長(zhǎng)〕，我把其稱為期望結(jié)果。核心問(wèn)題：擺脫區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建立自身價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格突破如何來(lái)建立工程獨(dú)特價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)？從客戶價(jià)值出發(fā)，依托外部資源和自身產(chǎn)品，打造工程軟性的核心競(jìng)爭(zhēng)力——效勞和生活方式城市資源價(jià)值自然資源價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值效勞價(jià)值生活方式附加價(jià)值高附加價(jià)值低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力模型時(shí)機(jī)市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)提升價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值現(xiàn)有價(jià)值工程可實(shí)現(xiàn)價(jià)值方式核心問(wèn)題分解：品牌形象3產(chǎn)品優(yōu)化2客群定位1價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必需建立在客戶價(jià)值的根底之上從客戶價(jià)值出發(fā)，產(chǎn)品層面如何打造工程軟性核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何通過(guò)營(yíng)銷構(gòu)建工程獨(dú)特的品牌形象價(jià)值，構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)的生活品牌及形象體系？核心問(wèn)題：如何跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)打造軟性核競(jìng)爭(zhēng)力首次亮相即形成區(qū)隔第一局部：工程面臨的問(wèn)題——界定問(wèn)題第二局部：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措——價(jià)值突破解決方案第三局部：推售策略與執(zhí)行方案報(bào)告核心內(nèi)容1、客群定位長(zhǎng)沙高端客戶是怎樣的一個(gè)圈層我們的客戶是誰(shuí)他們對(duì)物業(yè)的偏好是什么主要在售豪宅客戶圈層情況分析項(xiàng)目名稱客群來(lái)源置業(yè)目的職業(yè)特征藏瓏湖上外地占40%（包括部份投資客）本地占60%（主要來(lái)自芙蓉區(qū)與開(kāi)福區(qū)）改善或再次改善性置業(yè)外地客戶少量投資公司高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)銀行職員、高級(jí)白領(lǐng)等城市中堅(jiān)力量約占70%大學(xué)教授、公務(wù)員等政府部門(mén)與事業(yè)單位職員約占30%奧林匹克花園外地80%（其中返鄉(xiāng)置業(yè)占一半以上）本地20%自住(部份外地客戶由于子女在長(zhǎng)就讀等原因購(gòu)房居?。┎糠菘蛻魮碛袆e墅物業(yè)，但希望在市區(qū)有一套高品質(zhì)住宅方便居住，覺(jué)得住在奧園是身份與地位的象征大型私企老板及高管，40%高級(jí)公務(wù)員，20%融科檀香山本地占50%外地占50%（地州市的客戶在長(zhǎng)沙置業(yè)，在長(zhǎng)沙有一定的直系親屬關(guān)系，及全國(guó)各地在長(zhǎng)沙發(fā)展的企業(yè)主）改善型自住客戶為主外地和本地生意人，40%政府公務(wù)員、醫(yī)生等，30%銀行、私企高管，30%身份：本地泛公務(wù)員、私企老板、公司高管來(lái)源：本地與外地〔省內(nèi)市外、返鄉(xiāng)〕各占一半動(dòng)機(jī)：改善型自住為主私企業(yè)主、公司高管、政府公務(wù)員為客群主導(dǎo)外地客戶與本地客戶各占一半，改善型自住客戶為主圈層客戶特征注：上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于新景祥實(shí)地考察調(diào)研目前長(zhǎng)沙主要在售項(xiàng)目客戶圈層情況分析(調(diào)查時(shí)間：2010-03-21)項(xiàng)目名稱客群來(lái)源置業(yè)目的職業(yè)特征金燁融府長(zhǎng)沙市60%沿海城市（深圳較多）25%,省內(nèi)地級(jí)市15%自住絕對(duì)主力(其中為子女購(gòu)買(mǎi)60%)投資少量40~50歲,本地經(jīng)商50%,公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶等20%事業(yè)單位20%其他10%建鴻達(dá)華都本地60%(以雨花區(qū)為主）省內(nèi)市外30%江浙客戶10%自住、子女教育、為子女購(gòu)買(mǎi)80%投資只針對(duì)單身公寓，20%外地經(jīng)商，25%海外務(wù)工，15%本地教師，公務(wù)員，個(gè)體戶60%注：上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于新景祥實(shí)地考察調(diào)研圈層無(wú)明顯變化，客戶層級(jí)略有下降，客戶更看重中心城區(qū)完善配套，教育條件等客群來(lái)源第一圈層:長(zhǎng)沙市區(qū)第二圈層:沿海城市第三圈層:省內(nèi)地級(jí)市置業(yè)目的第一圈層:自住，為子女購(gòu)置第二圈層:炫富、子女教育第三圈層:投資職業(yè)特征第一圈層:外地和本地經(jīng)商第二圈層:公務(wù)員，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，企事業(yè)高管等第三圈層:泛公務(wù)員核心圈層中心區(qū)客戶特征楊處長(zhǎng)職業(yè)：某重點(diǎn)大學(xué)某處處長(zhǎng)性別：女年齡：46歲家庭年收入：50萬(wàn)以上客戶根本情況：目前居住商品房約220平五房，學(xué)校內(nèi)另有兩套住房，與父母同住，女兒在外地讀書(shū)，家庭有兩臺(tái)車1：生活方式及圈子典型的小資情調(diào)，喜歡旅游、運(yùn)動(dòng)，購(gòu)置奢侈品；上層社會(huì)交際圈，校級(jí)、市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)2、對(duì)產(chǎn)品的偏好及觀點(diǎn)目前居住的是220平五房，因?yàn)槲野寻謰尳舆^(guò)來(lái)住，所以房子必須要大，但是房子太大了沒(méi)有什么感覺(jué)，我個(gè)人還是喜歡小一點(diǎn)的有品質(zhì)有品位的房子，兩房三房就可以了，如果再置業(yè)的話，我肯定會(huì)買(mǎi)個(gè)這樣的房子，而且要在市區(qū)中心位置，況且女兒馬上就要畢業(yè)了，回長(zhǎng)工作也要幫她買(mǎi)套房子的，我自己也可以去住3、對(duì)工程地段、價(jià)格的認(rèn)識(shí)二環(huán)線以內(nèi)，工程那個(gè)位置不錯(cuò)，我就喜歡靠南邊住，價(jià)格的話如果是真正的高檔豪宅，產(chǎn)品、配套、品質(zhì)各方面都不錯(cuò)的話，8000的價(jià)格完全可以接受高地位、高收入家庭小資情調(diào)要求品質(zhì)、品位為子女置業(yè)價(jià)格接受能力強(qiáng)典型客戶分析客戶深度訪談許總職業(yè)：國(guó)企子公司副總經(jīng)理年齡：43歲家庭年收入：50萬(wàn)左右客戶根本情況：來(lái)長(zhǎng)沙十余年，目前住在陽(yáng)光嘉園小區(qū)，單位房，另在雨花亭還有房產(chǎn)；一家三口，自己上班就在小區(qū)對(duì)面，為人親和。1：生活方式及圈子平時(shí)工作很忙，兒子剛剛考上大學(xué)，妻子身體不是很好，自己的朋友圈子大局部都是總公司的同事，周末不應(yīng)酬時(shí)喜歡跟家人呆在一起，出去散心或著去親戚家、去陪陪家里老人都好，平時(shí)下班喜歡打打羽毛球，兒子就比較喜歡打籃球。傳統(tǒng)家庭，生活比較簡(jiǎn)單。2、對(duì)產(chǎn)品的偏好及觀點(diǎn)目前的房子是在單位小區(qū)，復(fù)式樓，兒子上大學(xué)后，家里的大房子對(duì)于我們兩個(gè)人來(lái)說(shuō)有些顯得空落落的，感覺(jué)也沒(méi)有那么溫馨，但是因?yàn)殡x單位近上班方便，并且自己的人際圈都在這里，也就暫時(shí)沒(méi)有打算換房了；但是并不排除對(duì)市中心有真正標(biāo)桿性物業(yè)的投資，90㎡-110㎡左右的戶型最好，自己住也好或者將來(lái)留給兒子都好，如果自己住的話，希望有很好的物業(yè)，并且能提供優(yōu)質(zhì)的健康效勞。3、對(duì)工程地段、價(jià)格的認(rèn)識(shí)因?yàn)槲迦A酒店的關(guān)系知道該工程的地段，很認(rèn)可，周邊配套也完善，在目前長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)的情況下8000元單價(jià)可以接受，但是要看工程是否值這個(gè)價(jià)格。國(guó)企子公司副總經(jīng)理傳統(tǒng)家庭，喜歡家庭聚會(huì)喜歡運(yùn)動(dòng)偏好90㎡-110㎡左右產(chǎn)品高品質(zhì)物業(yè)效勞投資心態(tài)，用途不定8000元單價(jià)接受客戶深度訪談典型客戶分析程先生職業(yè)：公務(wù)員年齡：25歲家庭年收入：100萬(wàn)左右客戶根本情況：父親為政府高官，家境殷實(shí)，出國(guó)留學(xué)歸來(lái)現(xiàn)任某職能部門(mén)公務(wù)員，收入穩(wěn)定，屬于典型80后富二代。1：生活方式及圈子有房有車一族，上流社會(huì)生活，出入于各大高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，平時(shí)喜歡和朋友聚會(huì)，社交廣泛，追求時(shí)尚。2、對(duì)產(chǎn)品的偏好及觀點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品、功能無(wú)任何要求，喜歡就買(mǎi)，希望物業(yè)效勞要好，最好能包辦，平時(shí)沒(méi)什么時(shí)間打理，希望擁有自己一個(gè)私人空間，最好在娛樂(lè)、休閑等配套方面要豐富點(diǎn)，這樣生活就挺方便的。3、對(duì)工程地段、價(jià)格的認(rèn)識(shí)離市中心較遠(yuǎn)，周邊沒(méi)有什么好玩的，但是樓盤(pán)有特色喜歡的話，買(mǎi)一套也無(wú)所謂，價(jià)格無(wú)所謂80后富二代公務(wù)員社交廣泛，上流社會(huì)物業(yè)效勞配套要求高對(duì)價(jià)格無(wú)所謂典型客戶分析客戶深度訪談我們的客戶：品質(zhì)需求型客戶，非功能需求型客戶根底客群爭(zhēng)取客群偶得客群基礎(chǔ)客群—長(zhǎng)沙市私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商家庭、泛公務(wù)員區(qū)域來(lái)源：長(zhǎng)沙市本地職業(yè)特征：泛公務(wù)員群體、地產(chǎn)、基建、設(shè)計(jì)等暴利行業(yè)購(gòu)買(mǎi)興趣：45歲左右強(qiáng)烈，25~35歲一般置業(yè)目的強(qiáng)度：自住-23%，為子女購(gòu)房-21%，投資-56%置業(yè)特征：群居、追求便利，在家族彰顯身份，為子女準(zhǔn)備資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力：實(shí)力雄厚返鄉(xiāng)置業(yè)，外地經(jīng)商，本地富二代長(zhǎng)沙市私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)商家庭、泛公務(wù)員群體湖南省地級(jí)市個(gè)體戶、泛公務(wù)員群爭(zhēng)取客群—返鄉(xiāng)置業(yè)，外地經(jīng)商，本地富二代區(qū)域來(lái)源：珠三角、長(zhǎng)三角職業(yè)特征：IT、貿(mào)易等高收入行業(yè)購(gòu)買(mǎi)興趣：意向濃厚置業(yè)目的強(qiáng)度：自住、為子女購(gòu)房同樣重要，投資較少置業(yè)特征：偶爾居住，追求生活品質(zhì)，炫富，為子女準(zhǔn)備資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力：實(shí)力非常雄厚，收入頗豐，暴利風(fēng)險(xiǎn)亦大偶得客群—湖南省地級(jí)市個(gè)體戶、泛公務(wù)員群區(qū)域來(lái)源：湖南地級(jí)市職業(yè)特征：個(gè)體戶、公務(wù)員等事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)興趣：意向濃厚置業(yè)目的強(qiáng)度：自住-56%，投資-33%，為子女購(gòu)房-11%置業(yè)特征：占有稀缺資源、炫富、看重投資價(jià)值、看重省會(huì)教育經(jīng)濟(jì)能力：屬于當(dāng)?shù)亍八狻笨蛻艄こ炭腿憾ㄎ粌r(jià)值突破策略一：細(xì)分市場(chǎng)，選擇更高層級(jí)的客群前提：1、工程體量不大；2、對(duì)回款的要求不高；3、工程不缺乏市場(chǎng)需求目的：通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，選擇同圈層客群中單、總價(jià)承受能力更強(qiáng)的客戶產(chǎn)品優(yōu)化與營(yíng)銷推廣的主要著力點(diǎn)應(yīng)關(guān)注于購(gòu)置力更強(qiáng)的“爭(zhēng)取客戶〞客群引導(dǎo)強(qiáng)度引導(dǎo)強(qiáng)度引導(dǎo)效果弱強(qiáng)根底客群—長(zhǎng)沙市私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位中高管爭(zhēng)取客群—返鄉(xiāng)置業(yè)，外地經(jīng)商，本地富二代偶得客群—湖南省地級(jí)市個(gè)體戶、泛公務(wù)員群推廣引導(dǎo)難度最大，主要口碑傳播主要的推廣引導(dǎo)對(duì)象，難度中比較容易接受，引導(dǎo)難度較低難

易客戶細(xì)分定位本案產(chǎn)品主要年齡置業(yè)特征身份特征客戶來(lái)源客戶本源特性二房小三房25-35自住兼有多次投資、投資80后富二代本地公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者區(qū)域性強(qiáng)，集中周邊企事業(yè)單位。本地客戶為主，其次為地級(jí)市及外地投資客追求時(shí)尚、品味，看中中心區(qū)生活，工作重心在城區(qū)三房四房拼合戶型35-55多次置業(yè)、改善需求、自住為主私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)高管、地級(jí)市、外地投資客戶返鄉(xiāng)置業(yè)、省內(nèi)市外客戶比例較高，其次為本地私營(yíng)業(yè)主追求生活，開(kāi)始體味生活，追求面子、地位，彰顯個(gè)人地位與財(cái)富按不同產(chǎn)品功能及總價(jià)下，對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶家庭類型彰顯地位的成功家庭注重自我的社會(huì)新銳注重家庭的望子成龍家庭生活形態(tài)處于社會(huì)的中高端階層、高社會(huì)地位是其重要特征或開(kāi)公司，或擔(dān)任公司高層，是社會(huì)認(rèn)同的成功人士工作繁忙，沒(méi)有太多時(shí)間經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，愛(ài)好高檔次的休閑娛樂(lè)活動(dòng)家庭主要成員比較年輕；沒(méi)有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭年齡很小接受比較多元化的思想觀念，在休閑娛樂(lè)等多方面比較新潮娛樂(lè)休閑活動(dòng)是最豐富的，喜愛(ài)與朋友聚會(huì)、郊游等社交活動(dòng)家庭收入較高，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)；關(guān)注孩子健康成長(zhǎng)，成人因?yàn)檎疹櫤⒆訝奚藰I(yè)余生活和興趣愛(ài)好有強(qiáng)烈的家庭觀念，非常關(guān)心家庭內(nèi)部的和睦健康居住偏好

房屋是其社會(huì)標(biāo)簽希望小區(qū)有完備的健身娛樂(lè)場(chǎng)所因?yàn)榇蟛糠旨彝ザ加衅嚕Ｍ^(qū)有良好的停車硬件設(shè)施

看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份

面積要求大

對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有深刻認(rèn)同，但更看中心理上帶來(lái)的享受；房屋的物理特性上強(qiáng)調(diào)個(gè)性特征，房屋既是下班后放松壓力的地方，也是聚會(huì)場(chǎng)所強(qiáng)調(diào)好的戶型，方便其聚會(huì)活動(dòng)

與城市娛樂(lè)場(chǎng)所比較接近，方便游玩對(duì)房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長(zhǎng)的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感；

傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境

重視房屋周邊配套便利性，尤其是教育資源；房屋最好與父母相隔不遠(yuǎn)，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個(gè)保證。目標(biāo)客戶不同家庭類型下，生活形態(tài)與居住功能偏好客戶功能偏好客戶深入洞察他們?cè)谶@個(gè)城市金字塔的頂端他們是富人但還不是富豪居住功能已經(jīng)不是核心需求，但還未到達(dá)奢享的層面他們重視生活質(zhì)量與生活效率對(duì)城市中心有著較高的依賴度物業(yè)是他們身份、品味與財(cái)富的名片他們可分為二類人……一類人——70—80年代生人的中青年，他們年齡在25-35歲之間，他們是以企業(yè)中高級(jí)管理、高級(jí)技術(shù)人員、富二代、自由職業(yè)者等；他們工作在中心，生活在中心，圈子在中心，他們重視生活質(zhì)量與生活效率，對(duì)城市中心有著較高的依賴度；他們是五高人群：高收入、高職位、高知識(shí)、高要求、高品味，追求時(shí)尚，他們是城市國(guó)際化的先鋒國(guó)際化生活體驗(yàn)者我們稱這一類人為：60—70年代生人，他們年齡在30-45歲之間，他們是企業(yè)的私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位的高管，外地企業(yè)管理者，他們是城市的中堅(jiān)；他們大多是湖南人，在廣深、沿海等一線城市打拼多年，或創(chuàng)業(yè)，事業(yè)已經(jīng)取得成功，不再為生存這種淺層次的問(wèn)題博殺；他們擁有豐富的閱歷，較高的品味，寬廣的視野，他們通過(guò)物業(yè)來(lái)證明他們的財(cái)富和成功國(guó)際生活階層我們稱另一類人為：另類人——客戶形象定位城市國(guó)際精英階層強(qiáng)列的國(guó)際化意識(shí)生活的品質(zhì)與生活的品味財(cái)富與閱歷成就的生活大師如何打造工程軟性核心競(jìng)爭(zhēng)力？客戶價(jià)值產(chǎn)品優(yōu)化品牌形象品牌主張國(guó)際化的生活品牌工程開(kāi)展核心戰(zhàn)略2、產(chǎn)品優(yōu)化長(zhǎng)沙市場(chǎng)打造水平與開(kāi)展階段本案的產(chǎn)品打造策略產(chǎn)品優(yōu)化建議市場(chǎng)產(chǎn)品打造水平奧園藏瓏檀香山中隆御璽價(jià)值點(diǎn)：依托奧林匹克花園品牌、大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立大平層豪宅典范園林、建筑品質(zhì)、高科技、戶型、物管定位：跳出區(qū)域影響，放大資源價(jià)值，主動(dòng)占位第一梯隊(duì)，建立市場(chǎng)口碑和影響力，樹(shù)立全城標(biāo)桿公園物業(yè)稀缺性、規(guī)劃、園林、價(jià)值點(diǎn)：定位：城市花園洋房社區(qū)，樹(shù)立美式生活樣本二環(huán)內(nèi)低密度社區(qū)、園林實(shí)景、新技術(shù)、建筑設(shè)計(jì)、創(chuàng)新戶型價(jià)值點(diǎn)：定位：差異化產(chǎn)品，打造大平層豪宅社區(qū)內(nèi)人工湖、園林價(jià)值點(diǎn)：定位：長(zhǎng)沙市場(chǎng)尚沒(méi)有真正意義的豪宅，工程主要通過(guò)自身差異化定位與硬件打造新技術(shù)、新材料住宅建筑新技術(shù)應(yīng)用：天棚輻射系統(tǒng)；健康全新風(fēng)系統(tǒng)；外墻優(yōu)化系統(tǒng)；外遮陽(yáng)及窗優(yōu)化系統(tǒng)；屋面優(yōu)化系統(tǒng)；廚房及地漏優(yōu)化系統(tǒng)；防噪音優(yōu)化系統(tǒng)；中央除塵優(yōu)化系統(tǒng)；智能化電梯系統(tǒng)；水處理優(yōu)化系統(tǒng)；住宅新技術(shù)應(yīng)用：中央空調(diào)系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng)中央凈水系統(tǒng)地塊采暖系統(tǒng)地源水泵系統(tǒng)高速光纖等等全國(guó)科技地產(chǎn)代表長(zhǎng)沙科技地產(chǎn)代表北京鋒尚國(guó)際北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)長(zhǎng)沙當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城長(zhǎng)沙奧園豪宅組團(tuán)成功失敗工程在新技術(shù)應(yīng)用方面，全國(guó)知名高科技地產(chǎn)工程，在高本錢(qián)投入，高科技系統(tǒng)全面打造根底下，造就成功，在長(zhǎng)沙有典型工程進(jìn)行嘗試，但市場(chǎng)效果不佳；科技地產(chǎn)在全國(guó)普遍成功，在長(zhǎng)沙多個(gè)高端工程中均有不同程度的采用，但市場(chǎng)證明并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的溢價(jià)第一階段大第二階段外豪第三階段富人區(qū)第四階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號(hào)營(yíng)造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級(jí)形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級(jí)形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號(hào)；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營(yíng)銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來(lái)的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)比較法定價(jià)價(jià)格與普通住宅價(jià)格比約為1.3：1前期市場(chǎng)比較法定價(jià)，后期稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價(jià)；價(jià)格比2-4：1初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段從豪宅開(kāi)展階段特征來(lái)看，目前長(zhǎng)沙豪宅市場(chǎng)還處于市場(chǎng)的初級(jí)階段向高層階段的過(guò)度期，工程主要依托資源價(jià)值及硬件打造，尚缺乏豪宅匹配的軟件、客戶感受等層面的突破過(guò)度期價(jià)值突破策略二：把握市場(chǎng)節(jié)奏與客戶價(jià)值，打造國(guó)際化效勞與生活品質(zhì)的產(chǎn)品，建立豪宅的形象氣質(zhì)“面子〞是有溢價(jià)的，尚未到達(dá)富豪階層的客戶，更加重視物業(yè)的“符號(hào)〞價(jià)值。盡管我們不具備真正豪宅的KPI，但形象氣質(zhì)上我們一定是豪宅建立豪宅的形象氣質(zhì)立面、園林——豪宅奢華的外衣效勞、藝術(shù)品味——豪宅的內(nèi)涵與生活方式立面。豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要讓人心生敬畏，并因此而仰視！豪宅？豪宅！馬化騰像大學(xué)老師馬云像是喜劇演員這人我們不認(rèn)識(shí)，但看起來(lái)最像老板王石像老牌業(yè)務(wù)員立面——ARTDOC，打造家族的徽章園林——?dú)W式皇家園林風(fēng)格強(qiáng)調(diào)儀式感和幾何感的——?dú)W式園林儀式感——給業(yè)主歸家之路有如走紅地毯的感覺(jué)幾何感——給高層客戶展示油畫(huà)般的視覺(jué)盛宴藝術(shù)感——景觀小品、公共裝修表達(dá)景觀的藝術(shù)體驗(yàn)公共空間——藝術(shù)與品味景觀藝術(shù)化——建議購(gòu)置國(guó)內(nèi)某藝術(shù)大師3-5件作品，提升社區(qū)整體藝術(shù)氣質(zhì)。公共空間——藝術(shù)與品味效勞——國(guó)際管家效勞長(zhǎng)沙首座“巴特勒〞效勞社區(qū)特色——無(wú)線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)在社區(qū),隨時(shí)隨地享受網(wǎng)絡(luò)的樂(lè)趣自由、自在的生活盡情網(wǎng)絡(luò)沖浪WEB2.0主題社區(qū)別墅。稀缺的城市低密度物業(yè)，工程中的名星產(chǎn)品價(jià)值核心在于“城市〞而不在于“別墅〞其“符號(hào)〞價(jià)值，更勝于其功能價(jià)值如何給別墅客戶更多的“尊貴感〞——工程前期銷售階段主要展示區(qū)樹(shù)，才是這里的主人讓房子長(zhǎng)在樹(shù)蔭下，隔離高層視線綠墻劃定邊界，營(yíng)造庭院深深以密降密，視覺(jué)上弱化樓間距輕盈的手法，營(yíng)造景觀的意境長(zhǎng)條形地塊成為私享的樂(lè)土平時(shí)除可考慮停車外，可承擔(dān)私人酒會(huì)、戶外PARTY等室外功能給業(yè)主以更高的“地位〞1、別墅區(qū)單獨(dú)設(shè)立物業(yè)崗?fù)?、每棟樓設(shè)一位“巴特勒〞僅效勞8位業(yè)主3、單元入口儀式“門(mén)廳〞長(zhǎng)沙首席城市別墅城市隱貴，大宅深深別墅定位別墅形象定位產(chǎn)品形象定位通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)造國(guó)際化的效勞與生活方式，打造國(guó)際化的生活場(chǎng)、交際圈、體驗(yàn)館長(zhǎng)沙國(guó)際生活地標(biāo)LifestyleCenter2、品牌形象形象如何定位形象如何展示形象如何傳播形象定位Rolex偉大的品牌是公司維持超額利潤(rùn)的唯一途徑，偉大的品牌實(shí)現(xiàn)了感性收益，而不是理性收益?！评铡た铺乩誏VChanelArmani價(jià)值突破策略三：構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)的生活品牌及形象體系本案品牌營(yíng)銷跨越工程營(yíng)銷，品牌營(yíng)銷貫穿工程始終目標(biāo)客戶二級(jí)化，以“塔尖客戶〞為引爆點(diǎn)，打擊占20%的“引領(lǐng)者〞類型客戶，影響80%的“跟隨者〞型客戶塔尖客戶影響主要通過(guò)品牌與口碑營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)——在創(chuàng)造工程品牌的同時(shí)是否能兼顧企業(yè)品牌？從企業(yè)品牌說(shuō)起建發(fā)房產(chǎn)將鉆石所擁有的精雕細(xì)琢、恒久鞏固、保值增值的物質(zhì)內(nèi)涵與企業(yè)的品牌理念完美結(jié)合，觸動(dòng)鉆石與建筑、空間、人性的溝通，“延伸建筑·關(guān)注人文〞，為消費(fèi)者打造最具鉆石品質(zhì)的生活家園。為消費(fèi)者打造最具鉆石品質(zhì)的生活家園企業(yè)理念確立品牌獨(dú)到的產(chǎn)品研發(fā)締造精品建筑是建發(fā)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)宗旨

保證品牌完善的售后效勞“專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值〞的強(qiáng)烈效勞意識(shí)實(shí)現(xiàn)品牌品牌價(jià)值節(jié)節(jié)攀升確立了房地產(chǎn)行業(yè)的“鉆石品牌〞地位品牌寫(xiě)真感受鉆石之美近30年來(lái)，始終堅(jiān)持“鉆石〞品質(zhì)“鉆石〞理念已深入企業(yè)品牌核心關(guān)于鉆石的聯(lián)想寶石之王愛(ài)情的圣物代表權(quán)力與財(cái)富保值增值功能

稀有極致的藝術(shù)品

“鉆石恒久遠(yuǎn)，一顆永流傳〞堅(jiān)貞永恒鉆石本案鉆石與本案氣質(zhì)高度吻合經(jīng)典建筑中心幅員，稀有地塊藝術(shù)、品味社區(qū)土地增值、保值功能豪宅物業(yè)符號(hào)權(quán)力與財(cái)富永恒稀有增值、保值奢華的藝術(shù)鉆石與本案塔尖客戶非凡成就城市少數(shù)派豐富的閱歷資產(chǎn)的保值、增值身份與地位每一顆名鉆，都有其非凡的身世每一顆名鉆，歷經(jīng)歲月，幾經(jīng)易手，人們?cè)缫延洸黄鹉切┲魅诵帐希挥衅涔廨x和名字被人流傳至今……光明之山這顆鉆石有最古老的記載歷史，它的最早記載可以追溯到1304年，在維多利亞女王在位時(shí)被再度切割，之后被鑲嵌在英國(guó)女王的王冠上，這顆鉆石現(xiàn)在重108.93克拉。“光之山〞鉆石據(jù)說(shuō)是上帝送給一名忠實(shí)信徒的禮物。神像之眼這是一顆扁平的梨形鉆石，大小有如一顆雞蛋?！吧裣裰郇曋?0.2克拉。傳說(shuō)它是克什米爾酋長(zhǎng)交給勒索拉沙塔哈公主的土耳其蘇丹的“贖金〞。大莫臥兒大莫臥兒是17世紀(jì)在印度發(fā)現(xiàn)的鉆石。大莫臥兒根據(jù)泰姬陵的建造者沙迦汗命名。但是，這顆鉆石后來(lái)失蹤了。有人認(rèn)為，光之山鉆石可能就是由這顆鉆石切割而成。案名建議——永恒之光本案項(xiàng)目品牌建發(fā)品牌升華建發(fā)品牌增加項(xiàng)目品牌內(nèi)涵品牌互動(dòng)、提升總有些地位，需要時(shí)間的歷練250噸礦石中能提煉出1克拉的鉆石

案名演繹——總有些經(jīng)典，讓世界為之矚目一毫米的距離，鉆石用了33億年形象定位之營(yíng)銷總精神——SLOGAN唯極致，耀世與永恒極致領(lǐng)域極致建筑極致生活極致效勞極致園林極致配套區(qū)域國(guó)際生活階層國(guó)際生活的體驗(yàn)者客戶國(guó)際商務(wù)中心城市CBD工程國(guó)際生活地標(biāo)生活場(chǎng)/交際圈/體驗(yàn)館國(guó)際化貫穿區(qū)域、客群、產(chǎn)品的統(tǒng)一元素形象定位之主推廣告語(yǔ)——中央領(lǐng)域，國(guó)際奢華形象展示——視覺(jué)表現(xiàn)LOGO品牌形象工程形象形象展示——客戶體驗(yàn)工地圍檔——從圍檔也能識(shí)別“豪宅〞臨芙蓉路結(jié)合營(yíng)銷中心進(jìn)行圍檔設(shè)計(jì)，建議對(duì)現(xiàn)有圍檔進(jìn)行加高及品質(zhì)感提升，表達(dá)工程豪宅氣勢(shì)，同時(shí)起到很好昭示作用，攔截過(guò)往客戶。樣板區(qū)建議——細(xì)節(jié)、品味、藝術(shù)別墅樣板區(qū)沒(méi)有大的園林，但小中見(jiàn)大，是我們可以做到的樣板房建議——生活、生動(dòng)國(guó)際感、奢華毋庸置疑，但我們希望多一點(diǎn)生活的氣息薰衣草香精油帶香精的玫瑰花瓣擺放玫瑰蠟燭當(dāng)咖啡的香味在裊裊的霧氣中慢慢升騰并彌漫在整個(gè)早餐室的時(shí)候,我的一天也由此開(kāi)始嗅覺(jué)視覺(jué)感覺(jué)書(shū)桌或者陽(yáng)臺(tái)的椅子上不經(jīng)意地放著一份已經(jīng)翻過(guò)的英文報(bào)紙擺放在展示柜的家庭照片讓音樂(lè)在空氣中飄散音樂(lè)家庭休閑銷售中心建議——聲光電的展示系統(tǒng)模型是1：10的，高1.5米，巨大，然后被切開(kāi)了，斷面根據(jù)不同的按鈕可以顯示想展示的安防系統(tǒng)建材及工藝的展示普通鋁合金門(mén)窗和斷橋中空的比較，左面是普通，右面是斷橋，有斷面模型，同時(shí)摸上去有直接感受，搭配內(nèi)外溫度計(jì)，溫差一般為3~5度安防仿真展示安防系統(tǒng)，比較好玩的是做了假門(mén)，開(kāi)關(guān)翻開(kāi)的情況下，有人穿過(guò)門(mén)框就會(huì)報(bào)警并且亮燈監(jiān)控系統(tǒng)也真的放了攝像頭和電視，客戶反映還是比較好玩的銷售中心也是藝術(shù)館大師的藝術(shù)作品展巴特勒效勞的提前展示聘請(qǐng)五星級(jí)酒店禮儀培訓(xùn)師對(duì)效勞人員進(jìn)行專業(yè)陪訓(xùn)電梯大堂設(shè)置“巴特勒〞門(mén)童效勞員保潔員——每一個(gè)角色都是道具2021，感動(dòng)長(zhǎng)沙人的N個(gè)細(xì)節(jié)價(jià)值有時(shí)不在于我們做了多少而在于客群感知了多少形象傳播制造市場(chǎng)話題，群眾傳播，小眾購(gòu)置線上立形象，線下影響圈層通過(guò)事件營(yíng)銷制造工程市場(chǎng)影響力與強(qiáng)勢(shì)品牌形象“爭(zhēng)取客群〞主要通過(guò)圈層與口碑了解工程信息品牌傳播策略——話題1——品牌話題，吹響進(jìn)攻的號(hào)角建發(fā)“永恒之光〞名鉆拍賣——全城話題的焦點(diǎn)————吸引群眾，影響小眾————建立鉆石豪宅形象——話題2——業(yè)內(nèi)話題，得業(yè)內(nèi)者得天下?首屆長(zhǎng)沙豪宅論壇?——得業(yè)內(nèi)者得天下————建立豪宅的標(biāo)準(zhǔn)————吸引外地湖湘人——活動(dòng)名稱:首屆長(zhǎng)沙豪宅開(kāi)展論壇活動(dòng)時(shí)間:2021年5.1期間，利用房展會(huì)活動(dòng)目的：配合工程亮象，利用話題熱議，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，建立豪宅標(biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)設(shè)想：----前期通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、軟文，引入話題，“長(zhǎng)沙沒(méi)有豪宅？〞“貴宅不等于豪宅〞“豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是什么〞……----邀請(qǐng)長(zhǎng)沙地產(chǎn)界大佬、建發(fā)長(zhǎng)沙公司老總、國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)老總〔如潘石屹、黃文仔等〕話題3——入市話題，鉆石珠寶展銷售中心開(kāi)放活動(dòng)——高調(diào)入市——活動(dòng)名稱:銷售中心開(kāi)放暨鉆石珠寶展活動(dòng)時(shí)間:2021年6月5日-6月7日活動(dòng)目的：利用銷售中心開(kāi)放，吸引市場(chǎng)關(guān)注。活動(dòng)設(shè)想：----聯(lián)合“鉆石小鳥(niǎo)〞為“永恒之光〞拍賣預(yù)熱。

話題4——產(chǎn)品話題，大師的藝術(shù)作品?XX藝術(shù)大師與工程簽約新聞發(fā)布會(huì)?——名人大師效應(yīng)————豪宅的藝術(shù)價(jià)值——活動(dòng)名稱:大師作品簽約新聞發(fā)布會(huì)活動(dòng)時(shí)間:2021年7月活動(dòng)目的：名人、藝術(shù)提升工程形象，引發(fā)產(chǎn)品話題。活動(dòng)設(shè)想：----購(gòu)置XX藝術(shù)名流藝術(shù)大師原創(chuàng)作品，作為社區(qū)未來(lái)景觀----前期通過(guò)銷售中心、樣板區(qū)進(jìn)行展示米丘——藝術(shù)名流代表話題5——圈層話題，品牌聯(lián)動(dòng)?建發(fā)“永恒之光〞國(guó)際名品發(fā)布季?——聚道策略————品牌疊加————蓄客手段——活動(dòng)名稱:建發(fā)“永恒之光〞國(guó)際名品發(fā)布季活動(dòng)時(shí)間:2021年9月-10月活動(dòng)目的：品牌聯(lián)動(dòng)，提升工程品牌價(jià)值；主動(dòng)接近目標(biāo)客群，獲取客戶資源?；顒?dòng)設(shè)想：——與美美百貨、金色家族等，商場(chǎng)和商家合作，由開(kāi)發(fā)商提供模特、T臺(tái)等，商家贊助服裝等，進(jìn)行聯(lián)合展示；當(dāng)天在商場(chǎng)購(gòu)物滿1000元，即可在開(kāi)發(fā)商售樓處換取一份精美禮品?！恐苓x取一到二名商家進(jìn)行合作，連續(xù)每個(gè)周末在商場(chǎng)組織活動(dòng)。話題6——企業(yè)話題，回饋市場(chǎng)?建發(fā)集團(tuán)30周年慶感恩活動(dòng)?——傳播熱銷信息————客戶維護(hù)活動(dòng)————企業(yè)品牌宣導(dǎo)——活動(dòng)名稱:建發(fā)集團(tuán)30周年感恩長(zhǎng)沙新春音樂(lè)會(huì)活動(dòng)時(shí)間:2021年1月活動(dòng)目的：傳播熱銷信息，客戶維護(hù)，品牌提升活動(dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名樂(lè)團(tuán)在田漢大劇院舉辦新春音樂(lè)會(huì)話題7——八卦話題，草根營(yíng)銷“制造〞坊間新聞——制造坊間新聞————市民八卦題材——章子怡千萬(wàn)置業(yè)萬(wàn)科17英里？方文山參與棠樾創(chuàng)作？真相“怡〞、“依〞一字之差真相人來(lái)了！和工程壓根沒(méi)關(guān)系？品牌影響力品牌話題〔6月〕業(yè)內(nèi)話題〔5月〕入市話題〔6月〕產(chǎn)品話題〔7月〕圈層話題〔9-10月〕企業(yè)話題〔12月〕八卦話題通過(guò)品牌形象傳播，實(shí)現(xiàn)品牌影響力總結(jié)目標(biāo)：沖擊市場(chǎng)價(jià)格天花板，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)格突破本工程靜態(tài)價(jià)格：8000元/平米左右1、細(xì)分市場(chǎng)，選擇更高層級(jí)的客群2、打造國(guó)際化效勞與生活品質(zhì)的產(chǎn)品，建立豪宅的形象氣質(zhì)3、構(gòu)建強(qiáng)勢(shì)的生活品牌及形象體系價(jià)值突破本工程價(jià)格實(shí)現(xiàn)？核心問(wèn)題：如何跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，打造軟性核競(jìng)爭(zhēng)力，首次亮相即形成區(qū)隔原那么：區(qū)位特征類同目標(biāo)客戶相似規(guī)模相似賣點(diǎn)類似考慮工程溢價(jià)因素：8456*(1+0.08)=9132元/㎡市場(chǎng)比較法靜態(tài)價(jià)格測(cè)算樓盤(pán)均價(jià)折算率折算價(jià)格權(quán)重價(jià)格比重建鴻達(dá)華都7500-2.3767740%3071金燁融府8500-1.8865640%3462嘉盛國(guó)際9500-1.2910920%1923合成均價(jià)8456價(jià)格定位——公寓靜態(tài)公寓入市單價(jià)：9100元/㎡此價(jià)格為保守建議，建議入市價(jià)格不宜過(guò)高，為后繼拉升預(yù)留空間價(jià)格定位——?jiǎng)e墅本案別墅市場(chǎng)無(wú)參照標(biāo)準(zhǔn)，借鑒其它城市經(jīng)驗(yàn)數(shù)值經(jīng)驗(yàn)數(shù)值：洋房/公寓：1.5倍聯(lián)排別墅/公寓：2倍市場(chǎng)類似工程：檀香山，洋房/公寓：1.8倍本案別墅價(jià)格定位應(yīng)在公寓價(jià)格倍之間建議別墅入市單價(jià)：15000元/㎡建立長(zhǎng)沙中心城區(qū)房?jī)r(jià)絕對(duì)標(biāo)桿第一局部：工程面臨的問(wèn)題——界定問(wèn)題第二局部：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措——價(jià)值突破解決方案第三局部：推售策略與執(zhí)行方案報(bào)告核心內(nèi)容推售原那么原那么一：別墅銷售周期長(zhǎng)，2021年回款主要通過(guò)公寓銷售工程到達(dá)預(yù)售條件約11月中旬，實(shí)現(xiàn)回款前期蓄客是關(guān)健別墅是形象、價(jià)格標(biāo)桿，短期價(jià)值變現(xiàn)有難度，以線下銷售為主原那么二：搶先入市，占位豪宅擺脫區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，吸引塔尖客戶進(jìn)場(chǎng)，建立市場(chǎng)豪宅形象原那么三：小步快跑，保障公寓開(kāi)盤(pán)熱銷控制每次推貨量，保障入市熱銷，首期產(chǎn)品相對(duì)豐富推售策略住宅、別墅、品牌——主線、副線、隱線，三線合一，并行發(fā)力！隱線〔品牌〕主線〔公寓〕副線〔別墅〕品牌領(lǐng)導(dǎo)工程，工程提升品牌建發(fā)出品總導(dǎo)演鉆石公館前臺(tái)主角CityHouse中央領(lǐng)域，國(guó)際奢華后臺(tái)主角別墅組團(tuán)1#3#2#二房72-76㎡

三房88-113㎡四房123-154㎡拼合戶型218-251㎡注：別墅戶型275-340㎡鉆石公館品牌導(dǎo)入價(jià)值提升價(jià)值呈現(xiàn)時(shí)間：10’11-11’4時(shí)間：11‘5-11’10時(shí)間：11’10-12’63#樓：353套，3.5萬(wàn)平米。其中126套二房，128套三房，99套四房。2#樓：198套，1.5萬(wàn)平米，其中66套二房，132套三房。1#樓：322套，3.3萬(wàn)平米，其中33套二房，227套三房，62套四房。說(shuō)明：價(jià)值排序：1>3>2，3#樓產(chǎn)品價(jià)值居中，產(chǎn)品線豐富，有利于吸引塔尖客戶進(jìn)場(chǎng)，2#棟價(jià)值較低，但戶型緊湊，客群相對(duì)量大，在前期價(jià)值標(biāo)桿下，可實(shí)現(xiàn)一定溢價(jià)，1#樓王價(jià)值最大化，完美收官。小步慢跑原則，豪宅物業(yè)面臨客戶圈層小，物業(yè)價(jià)值認(rèn)知到認(rèn)同到購(gòu)買(mǎi)，相對(duì)周期較長(zhǎng)，分批小量推盤(pán)，適當(dāng)拉長(zhǎng)銷售周期，有利于項(xiàng)目整體價(jià)值最大推盤(pán)節(jié)奏——公寓CityHouse概念導(dǎo)入形象導(dǎo)入價(jià)值導(dǎo)入時(shí)間：10’9-12‘126#→5#→4#→7#說(shuō)明：本案別墅物業(yè)類型特殊，單價(jià)、總價(jià)高，價(jià)值認(rèn)知到認(rèn)同相對(duì)周期較長(zhǎng)，主要采用線下銷售。前期推售主要目標(biāo)為項(xiàng)目樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，在營(yíng)銷過(guò)程中不斷為項(xiàng)目注入話題。針對(duì)別墅銷售單獨(dú)設(shè)立銷售小組，進(jìn)行銷售接待、講解及客戶拓展工作。別墅組團(tuán)1#3#2#二房72-76㎡

三房88-113㎡四房123-154㎡拼合戶型218-251㎡注：別墅戶型275-340㎡4#5#7#6#推盤(pán)節(jié)奏——公寓公寓別墅9100/平米高調(diào)平價(jià)入市穩(wěn)步上升價(jià)值最大化15000/平米高調(diào)高價(jià)入市2021.52021.103#樓、別墅品牌形象導(dǎo)入展示體系完善價(jià)值全面呈現(xiàn)2021.62#樓、別墅2021.111#樓、別墅公寓競(jìng)品價(jià)格工程公寓價(jià)格工程別墅價(jià)格別墅提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱別墅提升品牌拉動(dòng)低品質(zhì)單元品牌拉升品質(zhì)拉升高價(jià)值單元拉升全案價(jià)值增長(zhǎng)模擬工程節(jié)點(diǎn)銷售中心開(kāi)放，發(fā)布工程、產(chǎn)品信息，蓄客方案啟動(dòng)2021年6月5日銷售中心開(kāi)放吸引高端客戶關(guān)注，建立工程價(jià)值標(biāo)桿，制造產(chǎn)品概念2021年8月30日別墅展示區(qū)、樣板房開(kāi)放建議調(diào)整方案：2021年11月1日3#樓拼合戶型、93㎡三房，二套樣板房開(kāi)放11月20日3#樓西單元開(kāi)盤(pán)二房、72㎡、31套三房、93.8㎡、66套四房、123㎡、33套共計(jì)130套，1.25萬(wàn)㎡前期入市產(chǎn)品線豐富，容易引起市場(chǎng)熱銷，高樓層景觀二房，考慮拼合銷售，吸引塔尖客戶進(jìn)場(chǎng)建議調(diào)整方案：2021年4月15日2#樓72㎡二房樣板房開(kāi)放工程蓄水正式啟動(dòng)12月15日3#樓東單元開(kāi)盤(pán)二房、73-76㎡、95套三房、95㎡、66套共計(jì)161套，1.34萬(wàn)㎡利用首次開(kāi)盤(pán)熱銷拉動(dòng)緊湊戶型銷售，局部銷控二房，滿足局部塔尖客戶需求建立工程價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)快速走量，現(xiàn)金回流銷售節(jié)點(diǎn)6月-8月第一階段造勢(shì)期9月-10月第二階段蓄水期11月-12月第三階段強(qiáng)銷期2021年推售方案2021年推出房源如需實(shí)現(xiàn)100%銷售，按高端工程6%成交率計(jì)算，預(yù)計(jì)約蓄客4846批，可實(shí)現(xiàn)約2.38億銷售額。相對(duì)10年1.5億的銷售指標(biāo)，蓄客目標(biāo)不難實(shí)現(xiàn)，如何提高客戶的“質(zhì)〞才是工程挑戰(zhàn)高價(jià)的難點(diǎn)。階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)面積（㎡）銷售套數(shù)預(yù)計(jì)解籌客戶（批按解籌率30%預(yù)算）預(yù)計(jì)拓展客戶（批）按認(rèn)籌率20%計(jì)算首次開(kāi)盤(pán)11.20723110351593.8662201100123.433110550合計(jì)

1304332165第二次開(kāi)盤(pán)12.1575.53110351573.53210653376.73210653395.8662201100合計(jì)

1615352681總計(jì)

2919684846提質(zhì)才是核心日到訪量約30批2021年蓄客目標(biāo)認(rèn)籌目標(biāo)：1000批5月6月7月8月9月11月12月強(qiáng)銷期〔11-12月〕蓄水期〔9-10月〕造勢(shì)期〔5-8月〕首次開(kāi)盤(pán)階段目標(biāo)階段亮點(diǎn)建立工程豪宅物業(yè)形象，炒作品牌話題快速蓄客感受產(chǎn)品魅力二次開(kāi)盤(pán)生活形態(tài)傳播開(kāi)盤(pán)熱銷推廣主題房展會(huì)活動(dòng)亮相長(zhǎng)沙首屆豪宅論壇“永恒之光〞拍賣銷售中心開(kāi)放活動(dòng)藝術(shù)大師工程簽約會(huì)展示區(qū)開(kāi)放活動(dòng)國(guó)際名品發(fā)布季樣板房開(kāi)放活動(dòng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)建發(fā)集團(tuán)30周年感恩活動(dòng)中央領(lǐng)域，國(guó)際奢華國(guó)際鉆石生活的禮贊唯極致，耀世與永恒10月分階段推廣方案蓄客手段實(shí)景展示，聚道拓展

VIP卡認(rèn)籌媒體覆蓋目標(biāo)：2400批；40批/天活動(dòng)營(yíng)銷，品牌影響媒體覆蓋目標(biāo)：2250批；25批/天樣板房，銷售活動(dòng)媒體覆蓋目標(biāo)：1800批；30批/天銷售中心開(kāi)放樣板區(qū)開(kāi)放樣板房開(kāi)放蓄客提質(zhì)行動(dòng)戶外攔截精確制導(dǎo)體驗(yàn)為王效勞取信合作共贏渠道制勝客戶維系資源利用目標(biāo)客戶所感知的就是我們的價(jià)值所在目標(biāo)客戶的行進(jìn)動(dòng)線，就是我們的路線目標(biāo)客戶的圈子，就是我們戰(zhàn)場(chǎng)目標(biāo)客戶所關(guān)心的，就是我們所關(guān)心的1234蓄客策略體驗(yàn)為王，服務(wù)取信目標(biāo)客戶所感知的就是我們的價(jià)值所在〔該局部之前已有談到，略〕戶外攔截，精確制導(dǎo)目標(biāo)客戶的行進(jìn)動(dòng)線，就是我們的路線開(kāi)車上班寫(xiě)字樓上班與客戶在俱樂(lè)部共進(jìn)午餐住市內(nèi)某高檔小區(qū)去機(jī)場(chǎng)出差入住五星級(jí)酒店坐武廣高鐵信用卡消費(fèi)休閑去電影院看場(chǎng)電影媒體攔截工地圍檔與售點(diǎn)廣告：充分利用芙蓉路，吸引路過(guò)客戶電臺(tái)廣告〔91.8、95.5〕武廣火車站、京珠高速戶外大牌航空雜志、高鐵車載刊物寫(xiě)字樓、酒店樓宇廣告：針對(duì)目標(biāo)人群經(jīng)常出入高端寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，建議在分眾傳媒上投放樓盤(pán)的廣告。酒店雜志：在四星級(jí)、五星級(jí)的酒店客房放置本工程的樓書(shū)或在專屬雜志中刊登工程廣告高檔會(huì)所、餐飲擺放工程宣傳資料：如君庭會(huì)短信區(qū)域覆蓋貼片廣告、燈箱廣告〔萬(wàn)達(dá)、中影〕定向爆破區(qū)域夾報(bào)：充分挖掘周邊政府、企事業(yè)單位客戶資源銀行VIP帳單廣告市內(nèi)高檔物業(yè)直投廣告〔惟一星城、三萬(wàn)英尺、中江國(guó)際花城等〕事業(yè)單位集中區(qū)商務(wù)金融集中區(qū)商業(yè)集中區(qū)企業(yè)集中區(qū)事業(yè)單位職工：主城區(qū)幾大醫(yī)院、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)等，以人民醫(yī)院、雅禮中學(xué)等為代表私企中高管、銀行與酒店管理層等：主要分布在中央商務(wù)區(qū)，以芙蓉路與五一路交匯的金十字為核心企業(yè)職工、中高管：主要分布在雨花亭、芙蓉中路南段，以卷煙廠、浦沅、機(jī)電廠等為代表區(qū)域圈層客戶地圖合作共贏，渠道制勝目標(biāo)客戶的圈子，就是我們戰(zhàn)場(chǎng)高檔俱樂(lè)部聚會(huì)某集團(tuán)總裁參加各類協(xié)會(huì)活動(dòng)高檔商場(chǎng)購(gòu)物健身房健身SPA美容總裁夫人逛高檔車4S店商場(chǎng)：聯(lián)合舉辦新品發(fā)布秀、抽獎(jiǎng)兌獎(jiǎng)活動(dòng)〔美美百貨、金色家族等〕車商：參加車展、聯(lián)合車商舉辦車友會(huì)〔寶馬、奔馳等〕美容：聯(lián)合舉辦美容知識(shí)講座、客戶維護(hù)活動(dòng)健身房：聯(lián)合舉辦客戶體驗(yàn)活動(dòng)銀行：聯(lián)合舉辦金融類講座，如“怎樣合理避稅〞、“投資知識(shí)講座〞會(huì)所：聯(lián)合舉辦會(huì)員活動(dòng)，如高爾夫邀請(qǐng)賽、君庭會(huì)會(huì)員活動(dòng)商會(huì)：拓展福建、江浙商會(huì)資源資源互換、聯(lián)合拓展客戶維系，資源利用目標(biāo)客戶所關(guān)心的，就是我們所關(guān)心的廚藝沙龍家政培訓(xùn)〔保姆〕手工藝沙龍家裝沙龍下午茶聚會(huì)禮儀旅游線路寵物教育客戶維護(hù)：提高二次上門(mén)，以客帶客定期寄送資料和短信發(fā)送新春音樂(lè)會(huì)生日禮品贈(zèng)送各類活動(dòng)的邀請(qǐng)低本錢(qián)的太太團(tuán)活動(dòng)資源利用利用長(zhǎng)沙新景祥岳陽(yáng)客戶資源舉辦異地推介會(huì)發(fā)動(dòng)新景祥各城市公司資源，針對(duì)湖南籍客戶進(jìn)行轉(zhuǎn)介建發(fā)客戶資源庫(kù)建發(fā)客戶資源庫(kù)客戶寄送工程宣傳資料，推薦西山匯景、湘江北尚社區(qū)內(nèi)廣告新景祥資源利用優(yōu)勢(shì)一數(shù)字新景祥新景祥公司核心優(yōu)勢(shì)綜述中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理綜合實(shí)力TOP10企業(yè)房地產(chǎn)全價(jià)值鏈效勞：工程選取、地塊研究、可行性分析、價(jià)值評(píng)估、主題地產(chǎn)研究、營(yíng)銷籌劃、銷售代理、地產(chǎn)投資金融參謀效勞、地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢、區(qū)域運(yùn)營(yíng)……開(kāi)展歷程于地產(chǎn)第1次調(diào)控期起步廈門(mén)于地產(chǎn)第2次調(diào)控期高速成長(zhǎng)正式啟動(dòng)連鎖中國(guó)開(kāi)展戰(zhàn)略30010003000500080001300095979901030507080910000時(shí)間營(yíng)業(yè)額2021蘇州新景祥成立2007上海·合肥·長(zhǎng)春·南昌新景祥成立2006江蘇新景祥股份成立

無(wú)錫·揚(yáng)州·徐州·長(zhǎng)沙新景祥成立2005北京新景祥成立進(jìn)入安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)2001環(huán)渤海業(yè)務(wù)開(kāi)展2001南京市場(chǎng)領(lǐng)先企業(yè)，南京新景祥成立1998長(zhǎng)三角業(yè)務(wù)開(kāi)展，進(jìn)入南京房地產(chǎn)市場(chǎng)1997新景祥事業(yè)機(jī)構(gòu)在廈門(mén)正式創(chuàng)立同年廈門(mén)新景祥成立1995閩三角業(yè)務(wù)開(kāi)展，進(jìn)入廈門(mén)市場(chǎng)……全國(guó)布局新景祥投資控股集團(tuán)旗下?lián)碛?0余家分支機(jī)構(gòu)，已為200多家開(kāi)展商及機(jī)構(gòu)提供了專業(yè)效勞綜合效勞連鎖中國(guó)超過(guò)13年跨區(qū)域開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)全面進(jìn)入中國(guó)35個(gè)以上大中城市近年榮譽(yù)2021中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理公司品牌價(jià)值TOP102021中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理綜合實(shí)力TOP102021中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理綜合實(shí)力TOP102007中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理綜合實(shí)力TOP102006中國(guó)房地產(chǎn)籌劃代理公司品牌價(jià)值TOP102006中國(guó)最具全案籌劃力參謀機(jī)構(gòu)2006中國(guó)最具實(shí)效銷售力代理企業(yè)2005中國(guó)金牌代理百?gòu)?qiáng)〔十三名〕……Enterprisehonor局部代表工程Representativeprojects局部合作企業(yè)Ourcustomers駿和置業(yè)沿海綠色家園明發(fā)集團(tuán)

萬(wàn)科地產(chǎn)金地集團(tuán)華潤(rùn)集團(tuán)恒基置業(yè)盛大集團(tuán)夏商地產(chǎn)臺(tái)灣華新麗華中信泰富數(shù)字新景祥累計(jì)代理項(xiàng)目合約總面積超3850萬(wàn)平方米銷售總金額超過(guò)550億元跨區(qū)域發(fā)展超過(guò)13

年

200余個(gè)09年代理樓盤(pán)總銷售金額超180億元

優(yōu)勢(shì)二基于客戶價(jià)值的精細(xì)化營(yíng)銷效勞體系新景祥公司核心優(yōu)勢(shì)基于客戶價(jià)值及客戶滿意根底上的精細(xì)化營(yíng)銷效勞體系新景祥的營(yíng)銷效勞體系：新景祥的營(yíng)銷目標(biāo)：賣掉房子不是結(jié)果，客戶滿意才是結(jié)果一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的銷售流程體系三、客戶滿意—新景祥卓越的銷售團(tuán)隊(duì)組織體系【基于客戶價(jià)值及客戶滿意的精細(xì)化營(yíng)銷管理體系】四、客戶滿意—新景祥五星級(jí)的銷售效勞體系二、客戶價(jià)值—新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管理體系一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系項(xiàng)目階段市場(chǎng)研究策略制定或調(diào)整業(yè)務(wù)準(zhǔn)備銷售管理管理評(píng)估市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展期宏觀市場(chǎng)調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查專業(yè)人士訪談目標(biāo)客戶訪談項(xiàng)目資料索取首次溝通會(huì)議項(xiàng)目市場(chǎng)定位及物業(yè)發(fā)展報(bào)告了解市場(chǎng)、客戶和項(xiàng)目現(xiàn)狀人員招聘銷售組織架構(gòu)及崗位設(shè)置銷售管理報(bào)表明源管理系統(tǒng)建立周、月報(bào)制度月度工作總結(jié)年度工作總結(jié)階段性工作測(cè)評(píng)新景祥案場(chǎng)工作評(píng)估產(chǎn)品研發(fā)/規(guī)劃落地期市場(chǎng)總定位建筑規(guī)劃建筑風(fēng)格建筑材料戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)配套設(shè)施體驗(yàn)式營(yíng)銷合作單位宏觀政策調(diào)整區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)五分鐘市場(chǎng)快訊月度市場(chǎng)觀察項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)及規(guī)劃落地營(yíng)銷總綱與執(zhí)行方案制定費(fèi)用預(yù)算表媒體通路購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目前期工作進(jìn)度表營(yíng)銷策略與廣告方案評(píng)審?fù)茝V主基調(diào)、VI確定、銷售物料準(zhǔn)備銷售人員薪酬體系上崗前人員培訓(xùn)考核提供新景祥現(xiàn)場(chǎng)管理工具項(xiàng)目執(zhí)行手冊(cè)銷售講義營(yíng)銷包裝/銷售準(zhǔn)備期階段性推廣計(jì)劃客戶接待分析銷售物料到位形象包裝完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、樣板區(qū)包裝媒體開(kāi)始推廣人員上崗強(qiáng)化培訓(xùn)例會(huì)制度工作日志制度營(yíng)銷推廣/引導(dǎo)蓄水期認(rèn)籌方案制定價(jià)格方案和價(jià)格表開(kāi)盤(pán)方案籌備媒體強(qiáng)勢(shì)推廣認(rèn)籌執(zhí)行銷售流程的完善與優(yōu)化營(yíng)銷推廣/認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)期銷售盤(pán)點(diǎn)，策略調(diào)整保持市場(chǎng)熱度開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)和活動(dòng)準(zhǔn)備銷控和價(jià)格策略調(diào)整階段性工作總結(jié)營(yíng)銷推廣/N波銷售期媒體強(qiáng)勢(shì)推廣推廣渠道拓展?fàn)I銷推廣/掃尾清盤(pán)期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，針對(duì)性制定解決方案項(xiàng)目結(jié)案報(bào)告客戶關(guān)系維系強(qiáng)化銷售說(shuō)辭營(yíng)銷推廣/結(jié)案期針對(duì)性產(chǎn)品分析并制定相應(yīng)銷售措施營(yíng)銷管理工作前置，從源頭保證前后銜接順暢一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的銷售流程體系銷售主管工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系置業(yè)參謀工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系客服專員工作手冊(cè)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥KOA管理系統(tǒng)平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系新景祥銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系明源銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系明源銷售管理平臺(tái)一、客戶價(jià)值—新景祥精細(xì)化的營(yíng)銷流程體系通過(guò)三大平臺(tái)體系，新景祥實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的營(yíng)銷效勞體系，從而實(shí)現(xiàn)銷售力最強(qiáng)化！客戶價(jià)值最大化！新景祥管控平臺(tái)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量管控體系[銷售管理報(bào)表平臺(tái)][新景祥明源銷售管理平臺(tái)ERP][新景祥KOA管理平臺(tái)][績(jī)效管理系統(tǒng)][新景祥客戶資源庫(kù)]·客戶關(guān)系管理·短信平臺(tái)[人力資源系統(tǒng)]·團(tuán)隊(duì)人力資源整合·崗前及在崗培訓(xùn)體系二、客戶價(jià)值—新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管控體系

監(jiān)督實(shí)施評(píng)審部門(mén)人員組成崗位職責(zé)品控特色項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策委員會(huì)高級(jí)主管專業(yè)人士調(diào)配公司資源；探討技術(shù)思路評(píng)審營(yíng)銷策略；監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)數(shù)十位專業(yè)精英十余年組織智慧項(xiàng)目組資深項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)施項(xiàng)目管理，全程項(xiàng)目跟進(jìn)，監(jiān)控本項(xiàng)目行銷策劃及把握項(xiàng)目銷售策略主要工作強(qiáng)大的資訊平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐外部監(jiān)督公司高管、獨(dú)立第三方公司高管監(jiān)察委員會(huì)定期抽檢獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)隨時(shí)抽檢獨(dú)立視角外部監(jiān)督

三級(jí)專業(yè)品質(zhì)監(jiān)控體系二、客戶價(jià)值—新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管控體系專家團(tuán)隊(duì)支持體系公司龐大案例庫(kù)外部聘請(qǐng)顧問(wèn)團(tuán)內(nèi)部營(yíng)銷專家團(tuán)公司龐大專家支持團(tuán)隊(duì)二、客戶價(jià)值—新景祥嚴(yán)格的內(nèi)外部質(zhì)量管控體系營(yíng)銷總監(jiān)案場(chǎng)經(jīng)理客戶效勞銷售主管銷售主管網(wǎng)簽助理客服助理置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀三、客戶滿意—新景祥卓越的銷售團(tuán)隊(duì)組織體系銷售團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)組織有序，分級(jí)合理，成就強(qiáng)大執(zhí)行力！語(yǔ)言水平：銷售團(tuán)隊(duì)具備根本英語(yǔ)溝通能力教育水平：大專以上學(xué)歷效勞意識(shí)強(qiáng)，有強(qiáng)烈團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神及服從意識(shí)素質(zhì)要求形象要求專業(yè)要求深度掌握房產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，銷售技巧，了解經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、風(fēng)水等各類知識(shí)具備豐富樓盤(pán)銷售經(jīng)驗(yàn)形象氣質(zhì)優(yōu)秀，舉止談吐優(yōu)雅職業(yè)素養(yǎng)：親和力強(qiáng)，善于溝通，細(xì)致耐心，主動(dòng)能動(dòng)性強(qiáng)，吃苦耐勞具備優(yōu)良職業(yè)禮儀知識(shí)三、客戶滿意—新景祥卓越的銷售團(tuán)隊(duì)組織體系人員素質(zhì)要求高素質(zhì)，決定高能力根底！三、客戶滿意—新景祥卓越的銷售團(tuán)隊(duì)組織體系銷售培訓(xùn)體系銷售技能系列課根底知識(shí)系列課專業(yè)提升系列課職業(yè)素養(yǎng)系列課團(tuán)隊(duì)管理系列課個(gè)人成長(zhǎng)系列課銷售培訓(xùn)體系6大系列，51個(gè)專業(yè)課件，確保人人都能成為銷售專家！■□工程組成員簡(jiǎn)介李趙長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目總監(jiān)主要職責(zé)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)組織專案組及策略研討、資源整合、溝通協(xié)調(diào)等，參加項(xiàng)目評(píng)審、把握項(xiàng)目方向。學(xué)歷背景工商管理專業(yè)本科專業(yè)經(jīng)驗(yàn)2004-2009年加入深圳