中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告-德勤-2023.07

中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告2023年7月中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|目錄2中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|目錄目錄REITs及主要市場(chǎng)概覽46公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展現(xiàn)狀公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的問(wèn)題及挑戰(zhàn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來(lái)展望1118203中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|REITs及主要市場(chǎng)概覽REITs及主要市場(chǎng)概覽REITs全稱(chēng)為Real

Estate

Investment

Trusts

即不動(dòng)產(chǎn)投資信托

又稱(chēng)房托基金、，，地產(chǎn)信托。REITs于1960年起源于美國(guó)，是一種通過(guò)發(fā)行收益信托憑證/股份匯集資金，由管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)和管理，并將投資綜合收益分配給投資者的證券。對(duì)于物業(yè)所有者來(lái)說(shuō)，REITs是一種有效的盤(pán)活存量、改善資產(chǎn)負(fù)債表的融資方式。對(duì)于投資者而言，REITs藉由不動(dòng)產(chǎn)的證券化及眾多投資人的資金集資，使沒(méi)有龐大資本的一般投資人也能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。同時(shí)投資人不需要實(shí)質(zhì)持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的，就可在證券市場(chǎng)交易，因此市場(chǎng)流通性?xún)?yōu)于不動(dòng)產(chǎn)。REITs在全球范圍內(nèi)廣受投資者歡迎，并在美國(guó)、日本、新加坡、中國(guó)內(nèi)地及香港等主要資本市場(chǎng)有廣泛的影響力。美國(guó)REITs市場(chǎng)20年來(lái)，新加坡不僅吸引了許多來(lái)自全球各地的投資者在新加坡投資REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，還成功地吸引了來(lái)自全球各地的開(kāi)發(fā)商用其所在地的資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)在新加坡發(fā)行REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品，從而使投資群體和資產(chǎn)分布都非常國(guó)際化，也吸引到非常廣泛的資金進(jìn)入新加坡資本市場(chǎng)。在新加坡交易所上市的REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品中，有5只的底層資產(chǎn)組合全部來(lái)自于中國(guó)，底層資產(chǎn)類(lèi)型包括零售商業(yè)、物流和工業(yè)、寫(xiě)字樓及園區(qū)等。如前所述，REITs發(fā)源于美國(guó)，而美國(guó)也擁有目前最為成熟的REITs市場(chǎng)。截至2022年12月末，美國(guó)市場(chǎng)上有206只REITs上市交易。盡管受到美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)于房地產(chǎn)估值及資本市場(chǎng)的影響，但市值規(guī)模仍然達(dá)到1.27萬(wàn)億美元，接近REITs總市值的70%。美國(guó)REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型非常豐富，包括了辦公、零售商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、酒店、公寓、醫(yī)療不動(dòng)產(chǎn)、校園不動(dòng)產(chǎn)、林業(yè)、數(shù)據(jù)中心等。從長(zhǎng)期角度來(lái)看，美國(guó)REITs的年化收益率高于標(biāo)普500指數(shù)，在最近的加息周期中，F(xiàn)TSENareit權(quán)益類(lèi)REITs指數(shù)的表現(xiàn)也優(yōu)于標(biāo)普500指數(shù)。與此同時(shí)，新加坡REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托市場(chǎng)擁有活躍的二級(jí)市場(chǎng)，加上新加坡促進(jìn)REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托發(fā)展的監(jiān)管制度和稅務(wù)制度，使新加坡REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品的再融資及并購(gòu)變得十分便利，從而促進(jìn)了REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托產(chǎn)品組合的多樣化及風(fēng)險(xiǎn)的分散化。新加坡REITs市場(chǎng)2022年是新加坡首支REITs—?jiǎng)P德商用新加坡信托上市20周年。新加坡是亞洲領(lǐng)先的全球性REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托市場(chǎng)，超過(guò)90%的REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托擁有離岸資產(chǎn)。截至2022年12月末，新加坡市場(chǎng)上有42只REITs和房地產(chǎn)商業(yè)信托上市交易，總市值超過(guò)740億美元，平均股息率為7.5%。4中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|REITs及主要市場(chǎng)概覽香港REITs市場(chǎng)香港REITs的市場(chǎng)規(guī)模較市場(chǎng)開(kāi)啟時(shí)的2005年增長(zhǎng)接近五倍，恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)股息累計(jì)指數(shù)較2008年推出時(shí)上升近7倍，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝同期恒生指數(shù)總股息累計(jì)指數(shù)只有近2倍的升幅，足見(jiàn)香港REITs的價(jià)值及發(fā)展?jié)摿Α?005年，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則（CodeonRealEstateInvestmentTrusts）》，為香港REITs的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)。從2005年到2022年，證監(jiān)會(huì)不斷優(yōu)化REITs的政策，以增加香港REITs市場(chǎng)對(duì)投資者的吸引力。2020年，香港證監(jiān)會(huì)修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，令REITs在獲得單位持有人的批準(zhǔn)和符合其他條件下，對(duì)于物業(yè)發(fā)展的投資的總額由不得超過(guò)REITs資產(chǎn)總值的10%提高到25%。此外，REITs可以為投資或營(yíng)運(yùn)的目的，直接或透過(guò)其SPV借入款項(xiàng)，但無(wú)論在任何時(shí)候，借款總額都不得超過(guò)REITs的資產(chǎn)總值的50%（修訂前為45%）。中國(guó)內(nèi)地公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)2021年6月，首批9單公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs分別在上海證券交易所及深圳證券交易所完成資金募集，并成功掛牌上市交易，揭開(kāi)了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的帷幕。在首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行2年后，已發(fā)行或已過(guò)審的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)有29只，總市值接近人民幣1,000億元，底層資產(chǎn)類(lèi)型包括：產(chǎn)業(yè)園區(qū)9只、高速公路8只、保障房4只、倉(cāng)儲(chǔ)物流3只、清潔能源3只、生態(tài)環(huán)保設(shè)施2只。截至2022年12月末，香港市場(chǎng)上有11只REITs上市交易，總市值超過(guò)200億美元，平均股息率約8.0%。雖然香港REITs市場(chǎng)規(guī)模不到新加坡市場(chǎng)的一半，但依靠香港成熟的資本市場(chǎng)及連接中國(guó)內(nèi)地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，香港REITs市場(chǎng)也吸引了諸多內(nèi)地和國(guó)際REITs市場(chǎng)參與者及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外近年來(lái)資產(chǎn)國(guó)際化也不斷加速，香港REITs市場(chǎng)上市值最大的兩只REITs均已在英國(guó)、澳大利亞等地區(qū)收購(gòu)了部分資產(chǎn)。下文將針對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs最新政策進(jìn)行梳理，并結(jié)合公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)于存在的問(wèn)題和挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，對(duì)于公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來(lái)進(jìn)行展望。香港特區(qū)政府非常支持香港REITs的發(fā)展，在2021年宣布將資助未來(lái)三年得到香港證監(jiān)會(huì)認(rèn)可并在香港聯(lián)合交易所上市的合資格REITs，涉及因REITs上市而須支付予本地專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供商（例如律師、核數(shù)師及物業(yè)估值師等）的合資格費(fèi)用七成，上限為每只REITs800萬(wàn)港元。5中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)去2年的發(fā)展，相關(guān)稅務(wù)政策、“擴(kuò)募”規(guī)則、重要底層資產(chǎn)類(lèi)型——保障性租賃住房相關(guān)指引、更新的項(xiàng)目申報(bào)指引及審核關(guān)注事項(xiàng)的頒布，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策體系更為完善。2022年1月26日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布了3號(hào)公告，明確了原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)可適用特殊性稅務(wù)處理，提出了原始權(quán)益人向公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)股權(quán)所獲增值允許遞延至公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納，對(duì)應(yīng)于原始權(quán)益人自身戰(zhàn)略配售REITs份額的部分可遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅?！?號(hào)公告”對(duì)市場(chǎng)高度關(guān)注的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)稅收政策問(wèn)題給予了回應(yīng)，拉開(kāi)了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收優(yōu)惠的序幕，也標(biāo)志著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs稅收政策體系開(kāi)始建立。發(fā)售要求一致等條件，明確了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募包括向不特定對(duì)象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開(kāi)擴(kuò)募）以及定向擴(kuò)募。擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，指引第3號(hào)的發(fā)布預(yù)示著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)加快擴(kuò)容的步伐，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。2022年7月15日，在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深交易所分別發(fā)布公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）（簡(jiǎn)稱(chēng)為“指引第4號(hào)”），指引第4號(hào)主要分為參與機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目準(zhǔn)入要求、回收資金使用與監(jiān)管要求和運(yùn)營(yíng)管理及信息披露要求3部分內(nèi)容。指引第4號(hào)明確了原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)了原始權(quán)益人通過(guò)轉(zhuǎn)讓保障性租賃住房項(xiàng)目取得的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，并且應(yīng)當(dāng)對(duì)回收資金用途作出承諾。將保障性租賃住房納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的試點(diǎn)范圍將有效支持保障性租賃住房的發(fā)展，成為擴(kuò)大保障性租賃住房建設(shè)的主要金融工具。2022年5月31日，在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深交易所分別發(fā)布公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第3號(hào)——新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（簡(jiǎn)稱(chēng)為“指引第3號(hào)”），指引第3號(hào)主要分為購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件、購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序安排、信息管理及停復(fù)牌要求以及發(fā)售和定價(jià)方式4部分內(nèi)容。指引第3號(hào)明確了基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上滿(mǎn)12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好，擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次6中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策2023年3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高2023年5月12日，滬深交易所分別發(fā)布了《公開(kāi)募效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)為“236號(hào)文”)，236號(hào)文在項(xiàng)目前期培育、項(xiàng)目發(fā)行條件、申報(bào)推薦效率、專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作用、資金回收使用以及項(xiàng)目及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理6個(gè)方面對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行了進(jìn)一步指引。236號(hào)文將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)范圍，支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs。236號(hào)文對(duì)項(xiàng)目發(fā)行條件進(jìn)行了優(yōu)化：將保障性租賃住房的首次發(fā)行規(guī)模要求放寬到了8億，規(guī)定特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)項(xiàng)目不再以“現(xiàn)金流分派率不低于4%”作為發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，而以“IRR原則上不低于5%”，其他項(xiàng)目將現(xiàn)金流分派率要求由“不低于4%”調(diào)整為“不低于3.8%”。236號(hào)文強(qiáng)調(diào)了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目前期培育的重要性及各地發(fā)改委、原始權(quán)益人和基金管理人在前期培育及項(xiàng)目申報(bào)過(guò)程中的責(zé)任，同時(shí)也要求充分發(fā)揮專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作用。236號(hào)文對(duì)于原始權(quán)益人回收資金的使用明確給予了一定的自由度，但也督促需要盡快使用回收資金并定期報(bào)告使用情況，并強(qiáng)調(diào)了基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要性。236號(hào)文是繼958號(hào)文之后又一個(gè)綱領(lǐng)性的文件，對(duì)于公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)20個(gè)月以來(lái)的主要問(wèn)題進(jìn)行了回應(yīng)、明確和調(diào)整，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)進(jìn)一步豐富化，使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步有針對(duì)性，有力地推動(dòng)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步的發(fā)展。第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》(簡(jiǎn)稱(chēng)為“審核關(guān)注事項(xiàng)”)。審核關(guān)注事項(xiàng)重申了各業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的發(fā)行基本條件。在評(píng)估與現(xiàn)金流預(yù)測(cè)方面，倘若基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)差異比例超過(guò)5%，審核關(guān)注事項(xiàng)要求基金管理人披露原因并對(duì)相關(guān)評(píng)估和測(cè)算的合理性進(jìn)行核查并發(fā)表明確意見(jiàn)。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，審核關(guān)注事項(xiàng)要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)原則上應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得，并要求在出租率、租金增長(zhǎng)率、租金收繳率等主要指標(biāo)變動(dòng)較大及來(lái)自重要現(xiàn)金流提供方的收入占比超過(guò)50%的情況下，基金管理人均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行解釋和披露，并對(duì)重大、集中換租風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示并設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。對(duì)于收費(fèi)公路，審核關(guān)注事項(xiàng)要求在各年度車(chē)流量、車(chē)流量增長(zhǎng)率等存在較大波動(dòng)及交通量差異超過(guò)5%的情況下，基金管理人均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行解釋和披露。審核關(guān)注事項(xiàng)突出以“管資產(chǎn)”為核心，進(jìn)一步優(yōu)化了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核要點(diǎn)及信息披露要求，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)公路這兩類(lèi)目前市場(chǎng)上數(shù)量最大的項(xiàng)目的特殊審核要求，預(yù)計(jì)后續(xù)將分步推出其他大類(lèi)底層資產(chǎn)審核關(guān)注事項(xiàng)及信息披露要求，進(jìn)一步鞏固公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs健全、透明、可預(yù)期的審核注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)。7中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策2021年6月（首批上市）至2023年5月間公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs重要政策梳理時(shí)間發(fā)文部門(mén)文號(hào)文件名稱(chēng)主要內(nèi)容2021年6月國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改投資《關(guān)于進(jìn)一步做好基在586號(hào)文的基礎(chǔ)上，將試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)展到了全國(guó)各地區(qū)；將能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施[2021]958號(hào)

礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

（停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目）、保障性租賃住房、水利設(shè)施試點(diǎn)工作的通知》和具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施加入了試點(diǎn)行業(yè)中；對(duì)于試點(diǎn)項(xiàng)目的基本條件（土地合規(guī)性、資產(chǎn)規(guī)模等）、申請(qǐng)材料、申報(bào)程序和審查內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，并增加了對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求。2021年11月2022年2月銀保監(jiān)會(huì)銀保監(jiān)辦發(fā)

《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公[2021]120號(hào)

廳關(guān)于保險(xiǎn)資金投資銀保監(jiān)會(huì)同意保險(xiǎn)資金投資公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，并鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證銀保監(jiān)規(guī)[2022]5號(hào)券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》2021年12月國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改辦投資

《國(guó)家發(fā)展改革委辦[2021]1048號(hào)

公廳關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投通知提出了以下具體工作要求：一、加強(qiáng)宣傳解讀，調(diào)動(dòng)參與積極性；二、摸清項(xiàng)目底數(shù)，分類(lèi)輔導(dǎo)服務(wù)，“愿入盡入、應(yīng)入盡入”；資信托基金（REITs）

三、安排專(zhuān)人對(duì)接，做好服務(wù)工作；四、加強(qiáng)有關(guān)工作的通知》部門(mén)協(xié)調(diào)，落實(shí)申報(bào)條件，加快無(wú)異議函等相關(guān)手續(xù)辦理；五、及時(shí)溝通反映，加快申報(bào)進(jìn)度，沒(méi)有名額限制、地域區(qū)別，只要符合條件、質(zhì)量過(guò)硬即可申報(bào)推薦；六、用好回收資金，形成良性循環(huán)；七、鼓勵(lì)先進(jìn)典型，形成示范引領(lǐng)。2022年1月財(cái)政部財(cái)政部、稅

《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)τ谝韵虑樾蔚钠髽I(yè)所得稅處理進(jìn)行了規(guī)定：務(wù)總局公告

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金國(guó)家稅務(wù)總局?設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs前，原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)時(shí)可適用特殊性稅務(wù)處理；2022年第3號(hào)（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》?

基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值可遞延繳納所得稅；?

原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值可遞延繳納所得稅。8中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策2021年6月（首批上市）至2023年5月間公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs重要政策梳理——續(xù)時(shí)間發(fā)文部門(mén)文號(hào)文件名稱(chēng)主要內(nèi)容2022年5月國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存進(jìn)一步擴(kuò)展了聚焦盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域、區(qū)域和企業(yè)；提出了要優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤(pán)活方式，包括推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展和PPP項(xiàng)目；要求加大盤(pán)活存量資產(chǎn)政策支持，包括落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策；要求用好回收資金增加有效投資；要求嚴(yán)格落實(shí)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)防控舉措保障及基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，包括推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營(yíng)機(jī)制，更好發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的專(zhuān)業(yè)作用。[2022]19號(hào)

量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資提出意見(jiàn)》2022年5月2022年5月滬深交易所

上證發(fā)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證

規(guī)范了目前已上市的基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期內(nèi)新[2022]83號(hào)

券投資基金（REITs）

購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及相關(guān)的擴(kuò)募、信息披露規(guī)則適用指引第3號(hào)-新

等事項(xiàng)。深證上[2022]530號(hào)

購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》證監(jiān)會(huì)證監(jiān)辦發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好保障強(qiáng)調(diào)了保障性租賃住房發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義及落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)要求；嚴(yán)格規(guī)范了回收資金用途；進(jìn)一步壓實(shí)發(fā)起人（原始權(quán)益人）的責(zé)任。[2022]53號(hào)

性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》2022年6月2022年7月2022年7月國(guó)資委國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)

《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)規(guī)〔2022〕

交易流轉(zhuǎn)有關(guān)事項(xiàng)的明確了通過(guò)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)，涉及國(guó)有產(chǎn)權(quán)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓按規(guī)定報(bào)同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。同時(shí)，要求合理確定交易價(jià)格，并對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)防范作出安排。39號(hào)通知》滬深交易所

上證發(fā)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)[2022]109號(hào)

施證券投資基金對(duì)于以保障性租賃住房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)條件，包括原始權(quán)益人資（REITs）規(guī)則適用指

質(zhì)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、配租對(duì)象/租金標(biāo)準(zhǔn)等政策合規(guī)[2022]675號(hào)

引第4號(hào)——保障性租

性、回收資金使用與監(jiān)管、運(yùn)營(yíng)管理與信息披深證上賃住房（試行）》露等方面，進(jìn)行了特別指引。國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改辦投資

《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施[2022]617號(hào)

領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托合理簡(jiǎn)化新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)要求（新購(gòu)入項(xiàng)目的評(píng)估凈值不再參照首次發(fā)行時(shí)原則上不低于10基金（REITs）新購(gòu)入

億元的相關(guān)要求），進(jìn)一步完善新購(gòu)入項(xiàng)目申項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工報(bào)推薦程序，明確新購(gòu)入項(xiàng)目質(zhì)量要求及新購(gòu)入項(xiàng)目回收資金用途的監(jiān)管督促，要求積極落實(shí)發(fā)行條件，主動(dòng)協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目合規(guī)性手續(xù)完善工作給予積極支持。作的通知》9中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策2021年6月（首批上市）至2023年5月間公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs重要政策梳理——續(xù)時(shí)間發(fā)文部門(mén)文號(hào)文件名稱(chēng)主要內(nèi)容2022年9月

國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改辦投資[2022]561號(hào)《關(guān)于做好盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》鼓勵(lì)各地靈活采取多種方式，有效盤(pán)活不同類(lèi)型存量資產(chǎn)。對(duì)具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會(huì)資本合作（PPP）等方式盤(pán)活。2022年10月

國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改投資《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于

支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投[2022]1652號(hào)

進(jìn)一步完善政策環(huán)境加

資信托基金（REITs）試點(diǎn)。在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施大力度支持民間投資發(fā)

REITs時(shí)，對(duì)各類(lèi)所有制企業(yè)一視同仁，加快展的意見(jiàn)》推出民間投資具體項(xiàng)目，形成示范效應(yīng)，增強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)參與信心。積極做好政策解讀和宣傳引導(dǎo)，提升民營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的積極性，拿出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與試點(diǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)再投資能力。2022年11月

滬深交易所

上證函[2022]2131號(hào)、深證上[2022]1106號(hào)

相關(guān)事項(xiàng)的通知》《關(guān)于規(guī)范公開(kāi)募集重申了基礎(chǔ)設(shè)施REITs應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照不低于合并后基金年度可供分配金額的90%的比例進(jìn)行金（REITs）收益分配

收益分配?；鸸芾砣藦氖禄疬\(yùn)作活動(dòng)違反基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基前述規(guī)定的，交易所將對(duì)其實(shí)施自律監(jiān)管措施或者紀(jì)律處分。基礎(chǔ)設(shè)施REITs連續(xù)兩年未按照法律法規(guī)進(jìn)行收益分配的，基金管理人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)基金終止上市。2023年3月

國(guó)家發(fā)改委

發(fā)改投資[2023]236號(hào)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金在項(xiàng)目前期培育、項(xiàng)目發(fā)行條件、申報(bào)推薦效率、專(zhuān)家和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作用、資金回收使用以及項(xiàng)目及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理6個(gè)方面對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推

REITs進(jìn)行了進(jìn)一步指引；提出了支持消費(fèi)基薦工作的通知》礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；對(duì)項(xiàng)目發(fā)行條件進(jìn)行了進(jìn)一步的優(yōu)化。2023年5月

滬深交易所

上證發(fā)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)突出了以“管資產(chǎn)”為核心，優(yōu)化了公募基礎(chǔ)[2023]81號(hào)施證券投資基金設(shè)施REITs審核要點(diǎn)及信息披露要求；重申了（REITs）規(guī)則適用指

各業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的引第1號(hào)——審核關(guān)注

發(fā)行基本條件，在評(píng)估與現(xiàn)金流預(yù)測(cè)、產(chǎn)品設(shè)事項(xiàng)（試行）（2023

計(jì)等方面細(xì)化了要求；明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)深證上[2023]404號(hào)年修訂）》公路這兩類(lèi)目前市場(chǎng)上數(shù)量最大的項(xiàng)目的特殊審核要求。10中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀已上市或已通過(guò)審核公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息一覽截至2023年5月31日，已上市或已通過(guò)交易所審核的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs信息如下：批次基金簡(jiǎn)稱(chēng)類(lèi)型類(lèi)別募集金額（億元）

原始權(quán)益人持有比例首年預(yù)期現(xiàn)金分派率2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年6月2021年12月2021年12月2022年4月2022年7月2022年7月2022年8月2022年8月2022年8月2022年8月2022年8月2022年9月2022年10月2022年10月2022年11月2022年11月2022年12月2023年3月2023年3月2023年4月2023年4月紅土創(chuàng)新鹽田港中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流高速公路高速公路生態(tài)環(huán)保生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高速公路產(chǎn)業(yè)園區(qū)高速公路高速公路清潔能源保障房產(chǎn)權(quán)18.4058.3591.1443.6013.3818.5020.7934.9214.9521.3028.8093.9947.9335.3813.0012.5512.4215.338.2420%20%51%59%40%51%32%30%20%30%33%20%71%51%34%35%51%25%20%20%35%51%34%51%34%54%34%34%N/A4.15%4.45%5.91%12.40%8.52%8.71%4.10%4.31%4.74%7.07%4.62%4.71%8.36%11.69%4.33%4.30%4.24%4.42%4.74%5.33%5.87%6.63%4.29%4.11%4.17%12.18%10.57%4.72%5.27%產(chǎn)權(quán)平安廣州廣河浙商滬杭甬經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)中航首鋼綠能富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)博時(shí)蛇口產(chǎn)園東吳蘇園產(chǎn)權(quán)華安張江光大華夏越秀高速建信中關(guān)村產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)華夏中國(guó)交建國(guó)金中國(guó)鐵建鵬華深圳能源中金廈門(mén)安居華夏北京保障房紅土創(chuàng)新深圳安居華夏合肥高新國(guó)泰君安臨港國(guó)泰君安東久華泰紫金江蘇交控中金安徽交控華夏基金華潤(rùn)有巢華夏杭州和達(dá)高科嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流中航京能光伏國(guó)家電投新能源經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高速公路高速公路保障房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)15.1830.54108.812.0814.0417.5729.3478.4015.75N/A經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流清潔能源清潔能源產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園

產(chǎn)業(yè)園區(qū)山高集團(tuán)高速公路

高速公路經(jīng)營(yíng)權(quán)11中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs不同類(lèi)型底層資產(chǎn)綜述產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施REITs倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施與產(chǎn)業(yè)園區(qū)在資產(chǎn)形態(tài)、收入渠道、投融管退的生命周期等方面非常相似，具備現(xiàn)金流較穩(wěn)定、估值邏輯明確、具有增值潛力等優(yōu)勢(shì)，是非常理想的REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，也是當(dāng)前國(guó)際REITs市場(chǎng)上發(fā)展最快的一種資產(chǎn)類(lèi)型。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最為傳統(tǒng)和典型的適合作為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)類(lèi)型之一，主要優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：現(xiàn)金流較穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)較清晰、估值邏輯明確、具有增值潛力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)全周期管理包括投、融、管和退，之前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的債權(quán)融資渠道比較多，但是投資退出渠道比較有限，造成了原始權(quán)益人負(fù)債較大、經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)象。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)一步打通和拓寬了過(guò)往產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)全周期中退出再投資的通道，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)構(gòu)建了良性的閉環(huán)，有助于增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商的管理能力、提升工業(yè)用地效率，從而助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)城融合。隨著我國(guó)電商的高速發(fā)展及電商滲透率的逐年提升，配合我國(guó)龐大的人口基數(shù)及居民可支配收入的增長(zhǎng)，物流網(wǎng)絡(luò)不斷升級(jí)，具有良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施（特別是位于人口密集的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和京津冀地區(qū)的高標(biāo)倉(cāng)）被持續(xù)看好，已上市的倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)均為高標(biāo)倉(cāng)。從數(shù)據(jù)上看，疫情期間良好區(qū)位的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的租金仍呈上漲的趨勢(shì)，出租率也處于高位。但與此同時(shí)，疫情也對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式提出了新的挑戰(zhàn)，促進(jìn)了其數(shù)字科技化的發(fā)展節(jié)奏及運(yùn)營(yíng)商的管理提升。此外，由于發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs后原始權(quán)益人或原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)企業(yè)仍將擔(dān)任底層資產(chǎn)的管理人，并收取管理費(fèi)。管理水平的高低也決定了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值及管理費(fèi)的水平，這也會(huì)促進(jìn)管理人提高管理能力，由以往的重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榧戎亻_(kāi)發(fā)又重管理。由于以往資產(chǎn)類(lèi)型投資方向不同，目前我國(guó)具備良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)主要由外資背景的投資基金、新基建類(lèi)企業(yè)及物流電商企業(yè)持有。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：?

產(chǎn)業(yè)園區(qū)所在土地使用權(quán)的屬性易存在法律問(wèn)題，需要關(guān)注土地使用權(quán)是否存在合規(guī)性瑕疵或者問(wèn)題。?

倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的土地使用權(quán)屬性易存在法律問(wèn)題，需要關(guān)注諸如土地使用權(quán)期限較短及資產(chǎn)所在宗地并非倉(cāng)儲(chǔ)物流用地等土地使用權(quán)合規(guī)性問(wèn)題。?

由于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)及疫情的影響，部分已上市產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs2022年可供分配金額完成度等指標(biāo)承壓。進(jìn)入后疫情時(shí)代及宏觀政策穩(wěn)定期，需要持續(xù)關(guān)注出租率、空租期、租金水平及租金回收率等關(guān)鍵指標(biāo)的變化。?

倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施資產(chǎn)租賃合同可能存在對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)租金和附加服務(wù)費(fèi)的定價(jià)約定不明確，而租賃收入與服務(wù)收入的拆分會(huì)對(duì)項(xiàng)目的估值結(jié)果產(chǎn)生影響。?

對(duì)于短租租約占比較大且存在部分標(biāo)桿企業(yè)造成租金集中度較高的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，需要關(guān)注可能出現(xiàn)的租戶(hù)租約集中到期或大租戶(hù)到期而未能續(xù)約，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)收入及估值產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)性負(fù)面影響。?

倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目存在整租給同一電商大客戶(hù)的情形，需要考量由此帶來(lái)的項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定及來(lái)源合理分散的問(wèn)題。此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目也可能為部分客戶(hù)進(jìn)行定制化的設(shè)計(jì)，需要考慮客戶(hù)退租后潛在的改造成本及其對(duì)估值的影響。?

為了達(dá)成吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐、產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚效應(yīng)或者扶持產(chǎn)業(yè)孵化載體發(fā)展的目的，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往會(huì)向園區(qū)租戶(hù)提供諸如房租優(yōu)惠、房租減免等優(yōu)惠補(bǔ)貼政策，企業(yè)的實(shí)際租賃成本會(huì)小于園區(qū)的收入。倘若該些補(bǔ)貼并非長(zhǎng)期政策，未來(lái)補(bǔ)貼中止可能會(huì)對(duì)出租率造成一定的影響，原始權(quán)益人需要提前測(cè)算在完全市場(chǎng)化租金的情況下是否仍能達(dá)到發(fā)行條件，特別是對(duì)項(xiàng)目估值的影響。12中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀高速公路REITs生態(tài)環(huán)保REITs高速公路收費(fèi)權(quán)是最為傳統(tǒng)和典型的適合作為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)類(lèi)型之一，主要優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為：資產(chǎn)存量規(guī)模巨大、現(xiàn)金流較穩(wěn)定、資產(chǎn)權(quán)屬清晰、估值邏輯明確。高速公路REITs的推出，為該項(xiàng)規(guī)模巨大的存量資產(chǎn)找到了一個(gè)嶄新的融資和退出渠道。高速公路REITs是經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs，預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率比較高，但由于高速公路特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期后將無(wú)償移交給當(dāng)?shù)卣?，因此?jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值將逐步下降，直到收費(fèi)權(quán)到期。生態(tài)環(huán)保類(lèi)項(xiàng)目具有投資金額大、項(xiàng)目回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，同時(shí)，生態(tài)環(huán)保類(lèi)項(xiàng)目基于合理回報(bào)率的原則定價(jià)，具有收入和盈利穩(wěn)定的商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)，受短期因素?cái)_動(dòng)影響較小，具備一定的抗通脹性。生態(tài)環(huán)保REITs的推出，為環(huán)保污廢物處理產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了新的融資渠道。截至2022年末，生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs有2只，分別是中航首鋼綠能REITs以及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REITs。中航首鋼綠能固廢垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電項(xiàng)目收入主要來(lái)源于固廢垃圾及餐廚垃圾處置費(fèi)和生物質(zhì)發(fā)電上網(wǎng)電費(fèi)收入。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目則通過(guò)與政府簽訂的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，以污水處理費(fèi)收入作為主要的收入來(lái)源。其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)項(xiàng)目中的合肥項(xiàng)目為PPP模式。截至2023年5月末，高速公路是公募基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)中上市募集資金最多的資產(chǎn)類(lèi)型。目前已上市的7只高速公路REITs原始權(quán)益人均為國(guó)有企業(yè)，高速公路沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平或者物流需求均處于高位（杭徽高速、廣河高速、漢孝高速、嘉通高速、渝遂高速、蘇滬杭高速及沿江高速蕪湖安慶段）。生態(tài)環(huán)保REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：高速公路REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：?

為了保證PPP項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)行，政府一般會(huì)要求?

需要充分評(píng)估高速公路收費(fèi)權(quán)估值及業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)的重要參數(shù)：車(chē)流量、單公里通行費(fèi)及折現(xiàn)率的影響。車(chē)流量的預(yù)測(cè)模型較為復(fù)雜，需要考慮到歷史車(chē)流量、歷史經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、新增道路、出行方式帶來(lái)的交通量改變等，需要盡早引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算。高速公路的折現(xiàn)率在8%-14%之間，高于產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目公司在一定期限內(nèi)承擔(dān)股權(quán)鎖定的義務(wù)，因此涉及PPP模式的項(xiàng)目，通常原始權(quán)益人需要考慮在公募REITs發(fā)行上市后仍保留控制權(quán)，且需要取得特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議簽署部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)等政府部門(mén)的無(wú)異議函。?

來(lái)源于政府付費(fèi)或政府補(bǔ)貼占比較高的項(xiàng)目，要考慮是否以滿(mǎn)足“收入來(lái)源以使用者付費(fèi)為需?《收費(fèi)公路管理?xiàng)l例》對(duì)公路資產(chǎn)收費(fèi)期限做出主”的條件。規(guī)定，一般不超過(guò)30年，目前已上市高速公路REITs的基金存續(xù)年限一般均超過(guò)40年。隨著底層資產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)到期，如果基金沒(méi)有納入新的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，則公募REITs將提前終止，因此對(duì)于高速公路REITs而言，需要儲(chǔ)備充分的擴(kuò)募新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以資產(chǎn)組合維持公募REITs的存續(xù)。?

PPP項(xiàng)目一般會(huì)有3～5年的建設(shè)期，需要考慮是否滿(mǎn)足“運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年”的條件。?

PPP項(xiàng)目合同的會(huì)計(jì)處理較為復(fù)雜，涉及大量的會(huì)計(jì)估計(jì)，需要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第14號(hào)》及相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定按照無(wú)形資產(chǎn)模式、金融資產(chǎn)模式或者混合模式進(jìn)行處理。不同的模式選擇，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表存在較大的影響，需要提前進(jìn)行評(píng)估。?

作為受新冠疫情影響最大的資產(chǎn)類(lèi)型之一，后疫情時(shí)代對(duì)于剩余收費(fèi)期較短的高速公路項(xiàng)目，需要審慎評(píng)估疫情等突發(fā)公共事件對(duì)于估值的影響。?

高速公路作為資金密集型行業(yè)，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)收益無(wú)法達(dá)到預(yù)期，則可能需要考慮額外融資來(lái)進(jìn)行后續(xù)的資產(chǎn)維護(hù)更新。滬深交易所發(fā)布的審核關(guān)注事項(xiàng)對(duì)于高速公路項(xiàng)目路基路面、橋梁隧道等存在的隱性質(zhì)量問(wèn)題及相關(guān)維護(hù)成本也非常關(guān)注。13中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀清潔能源REITs保障性租賃住房REITs在全球節(jié)能減排及我國(guó)設(shè)定“2030年碳達(dá)峰、2060年碳中和”目標(biāo)的背景下，電力結(jié)構(gòu)逐漸由以煤電為主體，轉(zhuǎn)向由太陽(yáng)能光伏、水電、風(fēng)電等清潔能源。我國(guó)地域遼闊，各類(lèi)清潔能源的自然資源豐富，且前期在太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)、水電產(chǎn)業(yè)投資巨大，存量資產(chǎn)可觀，行業(yè)集中度高。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs為推進(jìn)清潔能源基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了新的融資模式，有效降低相關(guān)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，助推行業(yè)發(fā)展。保障性租賃住房是一項(xiàng)具有我國(guó)特色的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類(lèi)型，兼具了“保障性”的民生公益屬性和“租賃住房”的市場(chǎng)屬性，具有受市場(chǎng)波動(dòng)影響較小、存量資產(chǎn)潛力巨大、收入及現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的特點(diǎn)。在倡導(dǎo)國(guó)家“購(gòu)租并舉”、“房住不炒”及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)控的背景下，保障性租賃住房的推出適逢其時(shí)，能夠?yàn)槿瞬泡斎胄统鞘斜Ａ羧瞬牛榍捌谡鲗?dǎo)的民生基礎(chǔ)設(shè)施探索市場(chǎng)化道路邁出了第一步。截至2023年5月末，底層資產(chǎn)為液化天然氣燃料發(fā)電設(shè)備的鵬華深圳能源REITs、光伏發(fā)電設(shè)備的中航京能光伏REITs及海上風(fēng)力發(fā)電設(shè)備的國(guó)家電投新能源REITs均已完成上市。保障性租賃住房有著相較于其他產(chǎn)權(quán)類(lèi)資產(chǎn)獨(dú)有的特性，如接近100%的高企但穩(wěn)定的出租率、租金單價(jià)低于市場(chǎng)且上升空間有限，這是由保障性租賃住房的定位造成的。通常地方政府會(huì)要求保障性租賃住房的定價(jià)低于市場(chǎng)租金，例如深圳要求租金“為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的60%左右”，使保障性租賃住房供不應(yīng)求，租戶(hù)需要輪候等待入住，從而能夠維持高企但穩(wěn)定的出租率。清潔能源REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：?

光伏電站、風(fēng)電設(shè)施用地面積比較大，土地使用權(quán)性質(zhì)比較復(fù)雜，可能涉及租賃用地、劃撥用地及移民安置等問(wèn)題，需要盡早規(guī)劃，取得有關(guān)部門(mén)的審批文件及無(wú)異議函。2022年內(nèi)，國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、滬深交易所及各地政府相繼密集推出鼓勵(lì)建設(shè)保障性租賃住房及針對(duì)將保障性租賃住房作為公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的政策。2022年8月，首批3單保障性租賃住房REITs批量獲批上市，其中華夏北京保租房REIT從申報(bào)到獲批僅用時(shí)7天，使保障性租賃住房一躍成為受市場(chǎng)和潛在投資人關(guān)注度最高的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)類(lèi)型。截至2022年末，保障性租賃住房REITs共計(jì)發(fā)行4單，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)位于北京、上海、深圳和廈門(mén)等主要的人才輸入型大型城市。?

光伏電站及風(fēng)電存量資產(chǎn)在歷史上存在較多的政府補(bǔ)貼，需要對(duì)歷史補(bǔ)貼形成的大額應(yīng)收補(bǔ)貼款進(jìn)行妥善處理，并結(jié)合新建光伏電站已不再享受補(bǔ)貼的情況，在進(jìn)行項(xiàng)目未來(lái)可供分配金額測(cè)算時(shí)，審慎考慮政府補(bǔ)貼的影響及將其作為非經(jīng)常性收入后項(xiàng)目是否符合發(fā)行條件。如果項(xiàng)目上已經(jīng)存在大額補(bǔ)貼應(yīng)收款，并且賬齡比較長(zhǎng)的情況下，可以考慮進(jìn)行剝離。?

需要考慮國(guó)際事件、經(jīng)濟(jì)周期、氣候變化等長(zhǎng)短期事件對(duì)預(yù)測(cè)及估值的影響。當(dāng)前液化天然氣價(jià)格受到國(guó)際事件和經(jīng)濟(jì)周期的影響有較大的波動(dòng)，因此鵬華深圳能源在進(jìn)行可供分配金額測(cè)算時(shí)對(duì)該項(xiàng)影響進(jìn)行了重點(diǎn)的敏感性分析。結(jié)合當(dāng)前的極端天氣情況，水電、風(fēng)電有可能受到局部氣候劇烈變動(dòng)的影響造成發(fā)電量不及預(yù)期，需要在可供分配金額測(cè)算及估值時(shí)進(jìn)行考量及敏感性分析。保障性租賃住房REITs的主要關(guān)注點(diǎn)：?

與商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)切割的“紅線(xiàn)”：原始權(quán)益人應(yīng)為開(kāi)展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，且不得開(kāi)展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，嚴(yán)格限制凈回收資金的使用用途，嚴(yán)禁以租賃住房等名義為非租賃住房等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。?

近年來(lái)，各地為保障性租賃住房的集中管理而設(shè)立了專(zhuān)業(yè)化的保租房投資管理平臺(tái)公司，但存量保障性租賃住房土地來(lái)源情況較為復(fù)雜，需要進(jìn)行個(gè)別分析及應(yīng)對(duì)，如中金廈門(mén)安居等項(xiàng)目就涉及劃撥地轉(zhuǎn)出讓地補(bǔ)交土地出讓金的情況，需要盡早規(guī)劃、妥善安排。14中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀?

由于出租率相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)于保障性租賃住房的估值影響較大的是租金水平。紅土創(chuàng)新深圳安居對(duì)租金增長(zhǎng)率的假設(shè)為“三年租金增長(zhǎng)2%，折合每年租金增長(zhǎng)0.66%”，中金廈門(mén)安居則為“2024年1月1日起至2031年12月31日的租金年增長(zhǎng)率為2%”。需要評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合不同城市的政策及實(shí)際情況進(jìn)行審慎判斷。政府補(bǔ)貼是否能夠納入營(yíng)業(yè)收入計(jì)算未來(lái)可供分配金額及有關(guān)政府補(bǔ)貼的可持續(xù)性。?

如上所述，目前已發(fā)行的4只保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)位于一、二線(xiàn)人才輸入型城市，因此，盡管租金單價(jià)較市場(chǎng)已有大幅折扣，但絕對(duì)金額仍較高，足以支撐達(dá)到8億門(mén)檻估值。而一般的二線(xiàn)城市發(fā)行保障性租賃住房REITs時(shí)，相對(duì)較低的租金單價(jià)可能導(dǎo)致需要規(guī)劃更多的入池底層資產(chǎn)，從而增加重組等方面的難度。?

因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房的“公益屬性”使部分項(xiàng)目的租金存在政府直接補(bǔ)貼的情形，需要考量這些監(jiān)管機(jī)構(gòu)在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行申報(bào)過(guò)程中關(guān)注的問(wèn)題通過(guò)梳理滬深交易所對(duì)于上述29只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的反饋意見(jiàn)，可以總結(jié)出監(jiān)管在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行審核中關(guān)注的主要問(wèn)題如下：反饋意見(jiàn)和數(shù)量匯總項(xiàng)目合規(guī)估值合理性24161312109基金治理機(jī)制管理費(fèi)水平風(fēng)險(xiǎn)揭示利益沖突與防范安排其他14基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)性及項(xiàng)目估值合理性是監(jiān)管機(jī)構(gòu)與此同時(shí)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)同樣關(guān)注以下這些問(wèn)題：?

基金

專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目公司各層面的相關(guān)權(quán)責(zé)安排最為關(guān)注的兩大問(wèn)題。、；?

基金經(jīng)理的專(zhuān)業(yè)勝任能力、兼任相關(guān)安排的合理性及相關(guān)信息披露；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)性相關(guān)的問(wèn)題主要是：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否符合運(yùn)營(yíng)時(shí)間滿(mǎn)3年、現(xiàn)金流穩(wěn)定、租戶(hù)集中度的影響、投資回報(bào)良好的要求；工程、土地相關(guān)證照是否已經(jīng)取得；股權(quán)重組方案是否合規(guī)；股東出資來(lái)源是否合規(guī)；相關(guān)權(quán)利是否存在瑕疵、限制；國(guó)資轉(zhuǎn)讓流程的合規(guī)性等。項(xiàng)目估值合理性相關(guān)的問(wèn)題主要集中在對(duì)各估值參數(shù)合理性的論證方面，例如高速公路車(chē)流量的預(yù)測(cè)，重要能源物資采購(gòu)價(jià)格的波動(dòng)，租賃相關(guān)的出租率、收繳率、租金增長(zhǎng)率、成本組成及預(yù)測(cè)、折現(xiàn)率的合理性，重要租戶(hù)的退租情況及補(bǔ)貼收入的相關(guān)影響等。?基金管理人、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人和外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)費(fèi)用收取水平及分配的合理性及外部運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)各種方式實(shí)際收取的各項(xiàng)費(fèi)用的合理性；?

對(duì)于基金管理人管理多只類(lèi)似基金或原始權(quán)益人在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊從事類(lèi)似業(yè)務(wù)的，就防范同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、利益沖突風(fēng)險(xiǎn)措施的披露。15中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行申報(bào)過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題構(gòu)建股債結(jié)構(gòu)債務(wù)，使用股東借款來(lái)置換存量債務(wù)，如廣州廣河REITs、普洛斯REITs、首創(chuàng)水務(wù)REITs、蘇州園區(qū)REITs等。倘若項(xiàng)目公司本身沒(méi)有存量債務(wù)，也可以通過(guò)減資或內(nèi)部重組轉(zhuǎn)讓等方式構(gòu)建對(duì)原始權(quán)益人的負(fù)債，如滬杭甬REITs、首鋼綠能REITs等。目前大部分公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品中都涉及股債結(jié)構(gòu)的搭建，通過(guò)內(nèi)部債股結(jié)構(gòu)，合理進(jìn)行資本弱化安排，以提升底層資產(chǎn)現(xiàn)金流分配的效率。實(shí)踐中的構(gòu)建股債結(jié)構(gòu)方式主要分為3種：使用存量債務(wù)、反向吸收合并以及通過(guò)調(diào)整會(huì)計(jì)政策構(gòu)建債務(wù)。反向吸收合并在不能使用存量債務(wù)的情況下，目前REITs產(chǎn)品通常是通過(guò)反向吸收合并來(lái)構(gòu)建債務(wù)，即出資設(shè)立一家SPV公司并按借款出資比2:1的比例發(fā)放股東借款，后續(xù)通過(guò)持有底層資產(chǎn)的項(xiàng)目公司反向吸收合并SPV公司，相應(yīng)承繼股權(quán)出資款和債務(wù)。使用存量債務(wù)如果項(xiàng)目公司本身存在足夠存量債務(wù)的情況下，專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司的時(shí)候可以直接承接原公募REITs公募REITs認(rèn)購(gòu)收益認(rèn)購(gòu)收益專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃股權(quán)投資1債權(quán)投資2借款利息專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃股權(quán)投資1債權(quán)投資2借款利息SPV持有分紅

反吸項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司持有標(biāo)的物業(yè)持有標(biāo)的物業(yè)理論上反向吸收合并并不存在障礙，但實(shí)務(wù)操作中在工商變更和稅務(wù)方面可能存在問(wèn)題，因此，需要就反向吸收合并與當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)和稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行提前溝通。地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策，由成本轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。項(xiàng)目公司將會(huì)計(jì)政策變更后形成的未分配利潤(rùn)進(jìn)行股利分配并形成應(yīng)付股利，從而達(dá)成債務(wù)構(gòu)建的目的。由于涉及會(huì)計(jì)政策的變更，該方法被較少采用。通過(guò)調(diào)整會(huì)計(jì)政策構(gòu)建債務(wù)在收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)后，項(xiàng)目公司調(diào)整投資性房16中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展現(xiàn)狀備考財(cái)務(wù)報(bào)表及可供分配金額測(cè)算報(bào)告的編制備考財(cái)務(wù)報(bào)表括：購(gòu)買(mǎi)底層資產(chǎn)的支出、底層資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益、減值準(zhǔn)備、資產(chǎn)處置利得或者損失、支付的利息以及所得稅、往來(lái)科目的變動(dòng)、未來(lái)合理相關(guān)支出預(yù)留等。根據(jù)中基協(xié)發(fā)布的《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營(yíng)操作指引（試行）》，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs招募說(shuō)明書(shū)中需披露按項(xiàng)目匯總口徑編制的最近三年及一期的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告，最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表截止日距離招募說(shuō)明書(shū)披露日不超過(guò)6個(gè)月?？晒┓峙洮F(xiàn)金流編制的關(guān)注點(diǎn)包括：?

基于歷史情況審慎判斷底層資產(chǎn)收入增長(zhǎng)率、出租率等參數(shù)，同評(píng)估采用的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉核對(duì)，對(duì)同過(guò)往偏離較大的參數(shù)進(jìn)行復(fù)核；備考財(cái)務(wù)報(bào)表至少包括備考資產(chǎn)負(fù)債表和備考利潤(rùn)表，反映由原始權(quán)益人擬出售的法律主體或資產(chǎn)構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。備考財(cái)務(wù)報(bào)表編制的基本原則是假定由原始權(quán)益人擬出售的法律主體或資產(chǎn)構(gòu)成的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在歷史期間獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、單獨(dú)核算。備考財(cái)務(wù)報(bào)表編制的關(guān)注點(diǎn)包括：?

需要審慎判斷未來(lái)合理相關(guān)支出預(yù)留，比如需要退回的租賃押金、未來(lái)合理一段期間內(nèi)需要支付的費(fèi)用、修理等資本性支出；?如存在大額應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)，需要額外關(guān)注模擬的應(yīng)收應(yīng)付款的變動(dòng)是否合理；?

需要反映現(xiàn)行稅法規(guī)定，并考慮已發(fā)布稅法規(guī)定變動(dòng)的影響及反向吸收合并完成時(shí)間對(duì)于所得稅的影響；?

對(duì)于與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債，接納入備考報(bào)表；直?

基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收入，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際發(fā)生額納入備考報(bào)表，備考財(cái)務(wù)報(bào)表不得模擬歷史期間收入；?對(duì)于重要參數(shù)執(zhí)行敏感性分析。主要的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行、上市及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量同原始權(quán)益人及REITs本身相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題，需要在發(fā)行過(guò)程中提前進(jìn)行考量。其中主要的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題如下：?

與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目直接相關(guān)的成本和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)直接納入備考報(bào)表。其他相關(guān)的成本和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)予以分配后納入備考報(bào)表；?

恢復(fù)原始權(quán)益人合并財(cái)務(wù)報(bào)表中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與原始權(quán)益人集團(tuán)內(nèi)其他主體之間已抵銷(xiāo)的交易；?

REITs通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)項(xiàng)目公司的交易是收購(gòu)資產(chǎn)還是收購(gòu)業(yè)務(wù)；?

假設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在歷史期間為單獨(dú)納稅主體，以其原所在納稅主體所適用的稅率，確定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的相關(guān)稅費(fèi)。?

原始權(quán)益人是否對(duì)REITs達(dá)成控制，并納入合并報(bào)表范圍；?

倘若原始權(quán)益人能夠?qū)EITs達(dá)成控制，在原始權(quán)益人合并報(bào)表中，REITs其他份額持有者投入的資金應(yīng)該列報(bào)為所有者權(quán)益還是負(fù)債；可供分配金額測(cè)算報(bào)告根據(jù)《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金運(yùn)營(yíng)操作指引（試行）》，基金招募說(shuō)明書(shū)需要披露可供分配金額測(cè)算報(bào)告，測(cè)算期限不超過(guò)2年且不晚于第二年年度最后一日?？晒┓峙浣痤~測(cè)算報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括合并利潤(rùn)表、合并現(xiàn)金流量表以及可供分配金額計(jì)算表，也需要披露測(cè)算假設(shè)條件、計(jì)算公式及結(jié)果等。?

倘若原始權(quán)益人不能對(duì)REITs達(dá)成控制，則原始權(quán)益人自持部分的REITs份額應(yīng)如何進(jìn)行核算列報(bào)；?

底層資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量及減值問(wèn)題；?

業(yè)務(wù)收購(gòu)產(chǎn)生的商譽(yù)減值問(wèn)題；?

遞延所得稅負(fù)債及底層資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)問(wèn)題。在計(jì)算可供分配金額過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)先將合并凈利潤(rùn)調(diào)整為稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)（EBITDA），調(diào)整項(xiàng)包括：折舊和攤銷(xiāo)、利息支出以及所得稅費(fèi)用。而后再將EBITDA調(diào)整為可供分配金額，調(diào)整項(xiàng)包這些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題均涉及到較為關(guān)鍵的判斷，對(duì)于公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs至關(guān)重要。建議原始權(quán)益人盡早同會(huì)計(jì)師、稅務(wù)顧問(wèn)及其他專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行咨詢(xún)討論。17中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的問(wèn)題及挑戰(zhàn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的問(wèn)題及挑戰(zhàn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理模式及結(jié)構(gòu)問(wèn)題有待優(yōu)化公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs均為采用外部管理模式的契約型REITs，由外聘的公募基金管理人執(zhí)行包括基金管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理在內(nèi)的所有職責(zé)，并承擔(dān)主體責(zé)任。在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs出現(xiàn)之前，公募基金管理人管理的資產(chǎn)主要為金融資產(chǎn)，并不具備足夠的基礎(chǔ)設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)投資及管理經(jīng)驗(yàn)，因此，目前已發(fā)行的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人均采用委托符合條件的外部管理機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)進(jìn)行底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理，而這些符合條件的外部管理機(jī)構(gòu)則均為原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)公司?？紤]到原始權(quán)益人對(duì)于底層資產(chǎn)及后續(xù)用于擴(kuò)募的儲(chǔ)備資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，基金管理人實(shí)際很難對(duì)底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的績(jī)效進(jìn)行評(píng)估、考核甚至更換。人進(jìn)行公募基金及投資管理、公募基金管理人委托ABS管理人進(jìn)行資產(chǎn)管理、托管人對(duì)公募REITs資金進(jìn)行托管等。上述公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs管理模式及復(fù)雜結(jié)構(gòu)勢(shì)必會(huì)帶來(lái)更高的管理成本及稅務(wù)成本、更大的道德風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)及潛在的投資者利益沖突。在管理模式及結(jié)構(gòu)方面，參照海外主要市場(chǎng)的實(shí)踐，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以考慮以下優(yōu)化措施：?

基金管理人設(shè)立獨(dú)立的公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人才儲(chǔ)備，真正能夠做到權(quán)責(zé)對(duì)等及對(duì)公募基金和底層資產(chǎn)進(jìn)行全面管理；?

擴(kuò)大可擔(dān)任基金管理人的實(shí)體范圍，引入具有基礎(chǔ)設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)或者同時(shí)可以兼任ABS管理人的基金管理人；在公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs特有的較為復(fù)雜的“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”結(jié)構(gòu)下，除了以上公募基金管理人委托原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)公司作為外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)系之外，還存在公募REITs持有人委托公募基金管理?在相關(guān)證券及基金法律法規(guī)達(dá)到更新條件的前提下，考慮試點(diǎn)公司制REITs或簡(jiǎn)化現(xiàn)有結(jié)構(gòu)從而由基金直接持有底層項(xiàng)目。18中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的問(wèn)題及挑戰(zhàn)配套稅務(wù)法規(guī)及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題有待明確化在REITs配套稅務(wù)法規(guī)方面，2022年1月財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的3號(hào)公告，明確了原始權(quán)益人在進(jìn)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs股權(quán)架構(gòu)重組過(guò)程中及后續(xù)持有過(guò)程中的三個(gè)主要的涉及企業(yè)所得稅的問(wèn)題，對(duì)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了支持，并邁出了公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs配套稅務(wù)法規(guī)的第一步。新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募規(guī)則有待優(yōu)化2022年5月，指引第3號(hào)的頒布明確了新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募的條件和相關(guān)規(guī)則。2023年6月，首批4只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募順利完成，合計(jì)擴(kuò)募資金規(guī)模超過(guò)50億元。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)規(guī)模相對(duì)不大，擴(kuò)募規(guī)則的推出及首批擴(kuò)募順利落地使公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)制度進(jìn)一步完善，有助于調(diào)動(dòng)原始權(quán)益人、基金管理人及參與各方的積極性，確保公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。但目前的擴(kuò)募規(guī)則也存在著有待進(jìn)一步優(yōu)化之處：但在實(shí)務(wù)操作中，各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于“原始權(quán)益人”的適用范圍、特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件中“12個(gè)月間隔期”及原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司注入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的過(guò)程中除了“劃轉(zhuǎn)”以外的資產(chǎn)重組方式（包括但不限于：合并、分立、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)作價(jià)出資、增資、債務(wù)重組等方式）在滿(mǎn)足一定條件的情況下是否均可選擇按特殊性稅務(wù)處理有不同理解，需要進(jìn)一步優(yōu)化和明確化。此外，對(duì)于重組過(guò)程中除了企業(yè)所得稅以外的其他稅金（如增值稅、土地增值稅、印花稅等）的處理方式，尚有待后續(xù)的稅收公告來(lái)進(jìn)一步系統(tǒng)化配套的稅務(wù)法規(guī)。首先，指引第3號(hào)要求“擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原則上與基礎(chǔ)設(shè)施基金當(dāng)前持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為同一類(lèi)型”。在公募基金運(yùn)營(yíng)早期聚焦同一資產(chǎn)類(lèi)型，有利于基金管理人進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，但在市場(chǎng)上，原始權(quán)益人擁有多類(lèi)型的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)并不少見(jiàn)（特別是同為產(chǎn)權(quán)類(lèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)、人才公寓及即將納入試點(diǎn)的商業(yè)地產(chǎn)）。對(duì)應(yīng)不同類(lèi)型資產(chǎn)，同一原始權(quán)益人發(fā)行多只公募REITs非有效的方案。此外，對(duì)于基金投資者和基金管理人而言，不同類(lèi)型的資產(chǎn)組合也有助于基金資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散化，并提升基金管理人管理多類(lèi)型資產(chǎn)能力。因此，對(duì)于“同一類(lèi)型”的定義短期內(nèi)需要有所明確，長(zhǎng)期內(nèi)需要由市場(chǎng)來(lái)決定。從海外實(shí)踐來(lái)看，美國(guó)在稅法中對(duì)于REITs有專(zhuān)門(mén)的免稅政策，其分配給投資者的分紅部分可在所得稅前予以扣除，新加坡也給予REITs諸多稅收優(yōu)惠政策。通過(guò)配套完善同公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，乃至出臺(tái)REITs專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)規(guī)定，有助于避免REITs因當(dāng)前的復(fù)雜架構(gòu)產(chǎn)生的稅收過(guò)重而導(dǎo)致的效益問(wèn)題，也對(duì)調(diào)動(dòng)各市場(chǎng)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs參與方的積極性、進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展壯大至關(guān)重要。其次，指引第3號(hào)對(duì)新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募的申報(bào)及審核工作仍將參照首次發(fā)售，短期內(nèi)有助于確保新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為優(yōu)質(zhì)且合規(guī)項(xiàng)目，但長(zhǎng)期來(lái)看，較為復(fù)雜的擴(kuò)募流程既會(huì)對(duì)原始權(quán)益人繼續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資產(chǎn)的積極性產(chǎn)生負(fù)面作用，又不利于基金管理人提升其進(jìn)行資產(chǎn)組合運(yùn)營(yíng)管理的能力。在REITs相關(guān)的財(cái)務(wù)問(wèn)題方面，目前市場(chǎng)上對(duì)于公募REITs通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)項(xiàng)目公司的交易是否構(gòu)成業(yè)務(wù)、原始權(quán)益人“并表”情況下REITs其他份額持有者投入的資金應(yīng)列報(bào)為所有者權(quán)益還是負(fù)債等問(wèn)題的會(huì)計(jì)處理存在不同觀點(diǎn)且實(shí)踐中并不一致。這些問(wèn)題均有待于相關(guān)部門(mén)頒布解釋公告/案例說(shuō)明等方式進(jìn)行進(jìn)一步明確化。第三，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募的定價(jià)問(wèn)題及采用的估值方法問(wèn)題仍有待市場(chǎng)達(dá)成共識(shí)，并接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。19中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來(lái)展望公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來(lái)展望將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)意義深遠(yuǎn)其次，在過(guò)去2年中，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了去杠桿、擠泡沫、化風(fēng)險(xiǎn)的艱難過(guò)程，過(guò)去20多年形成的以住宅為核心的粗放式零售物業(yè)開(kāi)發(fā)模式將會(huì)有所改變，滿(mǎn)足個(gè)性化需求、更注重消費(fèi)體驗(yàn)的新一代零售物業(yè)將更多的出現(xiàn)于市場(chǎng)之中，也契合未來(lái)數(shù)年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)的宏觀政策方向。將公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施有助于擁有高質(zhì)量零售物業(yè)資產(chǎn)、高質(zhì)量信用體系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在降杠桿、獲得權(quán)益性融資的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的迭代。2023年3月，236號(hào)文將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)范圍，支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，標(biāo)志著我國(guó)的公募REITs進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段，意義深遠(yuǎn)。首先，在國(guó)際REITs市場(chǎng)中，以零售物業(yè)、辦公物業(yè)等為代表的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是公募REITs最主要的底層資產(chǎn)類(lèi)型，而經(jīng)歷了過(guò)去幾十年前的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也積累起近50萬(wàn)億元的存量規(guī)模。但長(zhǎng)久以來(lái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)除了大宗交易、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券和類(lèi)REITs等債類(lèi)產(chǎn)品外并沒(méi)有形成有效的退出機(jī)制，從而壓抑了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，積累了大量的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。將公募REITs試點(diǎn)范圍拓展到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，也為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中占比最大的一類(lèi)資產(chǎn)開(kāi)辟了新的權(quán)益類(lèi)退出渠道，有助于實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)及存量風(fēng)險(xiǎn)釋放。第三，將公募REITs底層資產(chǎn)范圍拓展到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，也將使擁有卓越資產(chǎn)管理能力的不動(dòng)產(chǎn)私募基金及部分轉(zhuǎn)型后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正受益，使專(zhuān)業(yè)的管理和服務(wù)成為資產(chǎn)增值的重要要素，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。20中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的未來(lái)展望吸引更多元化的原始權(quán)益人將促進(jìn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展試點(diǎn)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件及不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍包含住宅地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目公司的股債結(jié)構(gòu)、融資方式及杠桿使用的比率、擴(kuò)募條件等進(jìn)行了優(yōu)化，以確保不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資投向能夠涵蓋處于不同生命周期階段的不動(dòng)產(chǎn)。2022年10月，國(guó)家發(fā)改委頒布發(fā)改投資[2022]1652號(hào)，“支持民間投資項(xiàng)目參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時(shí)，對(duì)各類(lèi)所有制企業(yè)一視同仁，加快推出民間投資具體項(xiàng)目”。中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿(mǎn)也在《求是》上發(fā)表了文章提到“深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金擴(kuò)募和試點(diǎn)范圍拓寬，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房、民營(yíng)企業(yè)試點(diǎn)項(xiàng)目落地，助力加快形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)?！?023年4月，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的6家專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)出臺(tái)，均為不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域具備豐富經(jīng)驗(yàn)和實(shí)戰(zhàn)能力的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金管理人能夠利用自身在前期資產(chǎn)選擇、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及長(zhǎng)期資金支持方面的優(yōu)勢(shì)，為后續(xù)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)擴(kuò)容提供足夠的合規(guī)資產(chǎn)保障，通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行及二級(jí)市場(chǎng)交易退出并再投入培育期底層資產(chǎn)。在已納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、人才公寓及即將納入試點(diǎn)范圍的長(zhǎng)租公寓及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，外資及民營(yíng)資本已經(jīng)深耕多年，且部分優(yōu)秀外資及民營(yíng)資本的投資效率和資產(chǎn)管理能力也領(lǐng)先于行業(yè)，因此，無(wú)論是資產(chǎn)儲(chǔ)備還是管理賦能，外資及民營(yíng)背景的原始權(quán)益人都能夠?yàn)楣蓟A(chǔ)設(shè)施REITs帶來(lái)有益的補(bǔ)充。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)豐富了Pre-REITs的投資主體，滿(mǎn)足市場(chǎng)中不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資主體和資金的投資需求，并同公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs一起，逐步構(gòu)建起以公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs為核心的完整的不動(dòng)產(chǎn)投資閉環(huán)。相信在未來(lái)的市場(chǎng)上，類(lèi)似華安張江光大REITs等以不動(dòng)產(chǎn)私募基金為代表的Pre-REITs進(jìn)行資產(chǎn)培育并通過(guò)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行實(shí)現(xiàn)退出的范例將越來(lái)越多。截至2023年5月末，已發(fā)行的27只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs中有24只的原始權(quán)益人為國(guó)有企業(yè)，而來(lái)自國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)的上述表態(tài)支持能進(jìn)一步增強(qiáng)非國(guó)資背景的原始權(quán)益人以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)參與公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性，而更多元化的原始權(quán)益人勢(shì)必會(huì)促進(jìn)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的ESG正逐漸成為關(guān)注熱點(diǎn)在全球倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展及我國(guó)提出“雙碳”的大背景下，加快發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型的需求愈發(fā)迫切，企業(yè)踐行環(huán)境、社會(huì)和公司治理（“ESG”）理念的重要性愈發(fā)突出。而公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)，天然就是踐行ESG理念并提供高質(zhì)量ESG投資標(biāo)的的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs與不動(dòng)產(chǎn)私募基金共同構(gòu)成完整的底層資產(chǎn)投資閉環(huán)經(jīng)過(guò)2年的發(fā)展，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資退出新渠道已經(jīng)獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，但公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)于底層資產(chǎn)規(guī)模、權(quán)屬合規(guī)性、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間及凈現(xiàn)金流分派率都有較高的發(fā)行要求，大部分底層資產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到滿(mǎn)足公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行要求，需要經(jīng)歷至少5年的培育期及資金支持。截止到目前，多只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs在公開(kāi)披露文件中涉及ESG的披露，3只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)布了完整ESG報(bào)告，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的ESG正逐漸成為各方關(guān)注熱點(diǎn)，相信后續(xù)也會(huì)有更多只已上市公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs會(huì)跟進(jìn)ESG披露，進(jìn)而逐步提升公募基礎(chǔ)設(shè)施REITsESG信息的披露質(zhì)量，逐步建立起具有公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs特色的完善的ESG評(píng)價(jià)體系，最終推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)達(dá)成有效降低ESG相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率及資產(chǎn)估值的目標(biāo)。2023年2月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(簡(jiǎn)稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)指引”)，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)現(xiàn)差異化管理，明確了參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金21中國(guó)REITs發(fā)展報(bào)告

|聯(lián)系人

撰稿人聯(lián)系人羅遠(yuǎn)江倪敏史嘯德勤中國(guó)德勤中國(guó)德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)主管合伙人電話(huà)：+85228525658電子郵件：phlaw@.hk房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)及鑒證咨詢(xún)主管合伙人電話(huà)：+862161412027電子郵件：ani@審計(jì)及鑒證咨詢(xún)合伙人電話(huà)：+861085124454電子郵件：erishi@何翠紅李嘉敏朱雷德勤中國(guó)德勤中國(guó)德勤中國(guó)審計(jì)及鑒證咨詢(xún)合伙人電話(huà)：+8675533538737電子郵件：clohe@審計(jì)及鑒證咨詢(xún)合伙人電話(huà)：+85228521625電子郵件：carmlee@.hk房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)與商務(wù)咨詢(xún)主管合伙人電話(huà)：+862123166768電子郵件：leolzhu@俞娜姜妍德勤中國(guó)德勤中國(guó)稅務(wù)與商務(wù)咨詢(xún)合伙人電話(huà)：+861085207567電子郵件：natyu@稅務(wù)與商務(wù)咨詢(xún)合伙人電話(huà)：+8675533538088電子郵件：aileenjiang@撰稿人倪敏李嘉敏王崇斌德勤中國(guó)德勤中國(guó)德勤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)及鑒證咨詢(xún)主管合伙