物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)問答

物業(yè)管理服務(wù)知識(shí)問答10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主在開發(fā)建設(shè)單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應(yīng)承擔(dān)共同管理和維護(hù)的責(zé)任。因此，空置房的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！币虼耍^(qū)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并作出關(guān)于解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議。業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，開發(fā)商與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系自行終止。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料的，人民法院應(yīng)予支持。因此，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出小區(qū)，并與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目交接的相關(guān)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于期限的特別規(guī)定。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時(shí)失效。12、什么是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)？物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有哪些內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。綜合服務(wù)管理費(fèi)：包括清掃保潔及清運(yùn)；綠化養(yǎng)護(hù)；秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、供電、給排水、電梯等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本）。停車服務(wù)費(fèi)：是指為維護(hù)保養(yǎng)停車場(chǎng)地設(shè)備設(shè)施、相關(guān)道路及管理所發(fā)生的人工、原材料費(fèi)用等。特約服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內(nèi)維修、家政服務(wù)等收取的費(fèi)用。13、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是什么關(guān)系？當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)通過什么渠道解決？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過業(yè)主大會(huì)選聘，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，雙方是合同委托關(guān)系。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)調(diào)解；也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解，并可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。14、業(yè)主在露天的公用場(chǎng)地（無(wú)固定車位）停車，需向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納停車費(fèi)用嗎？答：物價(jià)管理部門對(duì)小區(qū)露天共用場(chǎng)地車輛停放收費(fèi)有明確規(guī)定：利用小區(qū)共用道路或共有場(chǎng)地停放車輛的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主同意收費(fèi)。具體收費(fèi)處理辦法是：場(chǎng)地占用費(fèi)或租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)制定。車輛停放服務(wù)費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物價(jià)部門規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)，約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車輛保管合同。機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示，未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行。15、業(yè)主購(gòu)買或租用地下車位后，為什么還要交納有關(guān)服務(wù)費(fèi)？答：業(yè)主購(gòu)買或租用地下車位后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)車場(chǎng)保潔、停車秩序、照明設(shè)施及消防設(shè)施等進(jìn)行日常管理維護(hù)，所發(fā)生費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實(shí)測(cè)算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主交納。16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟時(shí)效是多長(zhǎng)時(shí)間？答：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件應(yīng)當(dāng)適用普通訴訟時(shí)效，即兩年。同時(shí)，訴訟時(shí)效還存在中斷的情形，即訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷，從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。17、商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)條件？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第八條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)所在的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)資料。18、什么是業(yè)主大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，是物業(yè)管理的權(quán)利和責(zé)任主體。其職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及附屬設(shè)施等有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)等。19、成立業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條之規(guī)定，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會(huì)代表組成。籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任，籌備組成員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。20、業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)？履行哪些職責(zé)？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：⑴執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定及決議；⑵召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；⑶代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；⑷及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑸監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；⑹督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；⑺組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；⑻調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；⑼業(yè)主大會(huì)賦予的其它職責(zé)。21、參加業(yè)主委員會(huì)成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條之規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；⑷熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑸具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；⑹能保證必要的工作時(shí)間。22、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決？主要用途是什么？答：根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十二條之規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，并接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。23、業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)？根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。對(duì)于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同履行管理義務(wù)。每位業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分實(shí)施管理，需要雙方簽訂合同，就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也要依法履行職責(zé)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也要履行合同義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。24、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解除聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？答：業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。首先，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。可見，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)范圍，應(yīng)當(dāng)通過全體業(yè)主表決或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使相應(yīng)權(quán)利。在無(wú)業(yè)主大會(huì)決定或授權(quán)的情況下，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)它越權(quán)行使了權(quán)力機(jī)構(gòu)的職權(quán)時(shí)，這個(gè)行為必然是不能生效的。25、欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎？答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主權(quán)利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)”。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主義務(wù)包含“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。而建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合“遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)”的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償嗎？答：《侵權(quán)責(zé)任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！毙^(qū)樓房的墻體脫落砸損業(yè)主車輛，屬于建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的情況?！八腥?、管理人或者使用人”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)分清不同情況下的不同責(zé)任主體。比如，房屋如果處于保修期內(nèi)，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質(zhì)量有關(guān)，應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，并承擔(dān)損害賠償責(zé)任。27、樓上跑水樓下被淹，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否擔(dān)責(zé)？答：關(guān)于相鄰關(guān)系，按照《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。從物業(yè)管理角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到業(yè)主報(bào)修后，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，報(bào)警并采取了關(guān)閉進(jìn)水閥的應(yīng)急措施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其履行了合理的物業(yè)管理職責(zé)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。判斷物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任的關(guān)鍵在于是否有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在跑水事件中存在未履行物業(yè)管理職責(zé)的行為。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，制定水、電類急修工作規(guī)程，以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)急處置能力。28、業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？答：按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記。因?yàn)檠b飾裝修管理屬于一項(xiàng)重要的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要告知業(yè)主在裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。29、業(yè)主裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取哪些費(fèi)用？答：業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，約定有關(guān)責(zé)任義務(wù)及注意事項(xiàng)，可收取的費(fèi)用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運(yùn)費(fèi)；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修完工后180天內(nèi)退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費(fèi)10元。30、裝修管理費(fèi)、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還？答：目前，裝修管理和裝修押金的標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)明確規(guī)定，一般通過業(yè)主（裝修人）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過合同約定進(jìn)行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括管理服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等事項(xiàng)。關(guān)于裝修押金問題，對(duì)于家裝，目前一般都是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收，而政府相關(guān)部門不參與。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以《裝修管理協(xié)議》約定的時(shí)間及要求返還業(yè)主的裝修押金。31、住宅小區(qū)地面停車位歸誰(shuí)所有？答：《物權(quán)法》第74條第2款，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。32、停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？答：小區(qū)內(nèi)的地面停車位可能屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的，也可能屬于建筑區(qū)劃以外的。如果屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，那么應(yīng)當(dāng)首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區(qū)的業(yè)主。本小區(qū)業(yè)主停車需求已經(jīng)滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。如果屬于建筑區(qū)劃以外的停車位，那么權(quán)屬屬于業(yè)主共有，能否出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用，則應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。33、機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)被劃刮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)賠償責(zé)任，主要應(yīng)當(dāng)看物業(yè)服務(wù)合同或停車服務(wù)合同中是否有對(duì)車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關(guān)于車位使用服務(wù)的約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負(fù)違約賠償責(zé)任。從侵權(quán)責(zé)任角度分析，應(yīng)當(dāng)由實(shí)施劃傷、扎胎行為的責(zé)任人承擔(dān)主要責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要盡到了基本的注意義務(wù)，就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)需要注意的是，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)關(guān)系，并非屬于財(cái)產(chǎn)保管合同關(guān)系，出現(xiàn)業(yè)主車輛損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)保管責(zé)任。34、業(yè)主買了車位，還要交納管理服務(wù)費(fèi)嗎？答：業(yè)主買房后，需要物業(yè)管理；同樣，雖然有了車位，對(duì)車輛也需要管理。車位管理會(huì)產(chǎn)生一部分費(fèi)用，一般包括：車位的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、出入口管理、照明入排水等設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取相關(guān)費(fèi)用，一要遵守價(jià)格部門關(guān)于收費(fèi)的政策，二要與業(yè)主協(xié)商一致，簽訂管理服務(wù)合同。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納停車管理服務(wù)費(fèi)。35、住宅專項(xiàng)維修資金具體用途是什么？答：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第18條規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。36、住宅專項(xiàng)維修資金使用需征求業(yè)主的意見嗎？答：住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條第2款規(guī)定：住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專用部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主討論通過使用建議。37、小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？答：物業(yè)管理服務(wù)是一種基于合同委托的民事法律行為。雙方約定在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下應(yīng)當(dāng)是合法有效的。當(dāng)然，雙方也可以在此基礎(chǔ)上約定特約服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇與業(yè)主約定承擔(dān)此類賠償責(zé)任。再者，物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專業(yè)服務(wù)，并不能承擔(dān)社會(huì)管理的職能。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容雖然包括秩序維護(hù)服務(wù)，但僅指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般秩序維護(hù)。發(fā)生治安及刑事案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅具有及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告之義務(wù)和配合調(diào)查的義務(wù)。由公安部門及檢察部門介入調(diào)查處理。業(yè)主的損失應(yīng)由不法行為人承擔(dān)。38、住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、擺攤設(shè)點(diǎn)占用或堵塞消防疏散通道等問題，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)執(zhí)法？答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)及時(shí)進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無(wú)效時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或相關(guān)職能部門報(bào)告，由相關(guān)職能部門依法處理。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化,最終使保安具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識(shí)和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及處理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。工作入口門衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時(shí)全面掌握保安專業(yè)知識(shí)以及在具體工作中應(yīng)注意的事項(xiàng)及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識(shí)及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)和員工生命財(cái)產(chǎn)的安全。3)法律常識(shí)及職業(yè)道德教育通過法律常識(shí)及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識(shí)和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運(yùn)用法律知識(shí)正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強(qiáng)保安人員愛崗敬業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)更好的為公司服務(wù)的精神。4)工作技能培訓(xùn)其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容：1、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實(shí)，并全力支持安全工作。2、保證公司各項(xiàng)安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實(shí)施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時(shí)，堅(jiān)持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會(huì)時(shí)，首先匯報(bào)本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實(shí)情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時(shí)，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時(shí)要予以查處。8、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮；9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，按照“四不放過”的原則召開事故分析會(huì)，提出整改措施和對(duì)責(zé)任者的處理意見，并填寫事故登記表，嚴(yán)禁隱瞞不報(bào)或降低對(duì)責(zé)任者的處罰標(biāo)準(zhǔn)。10、必須按規(guī)定對(duì)單位員工進(jìn)行培訓(xùn)和新員工上崗教育；11、嚴(yán)格執(zhí)行公司安全生產(chǎn)十六項(xiàng)禁令，保證本單位所有人員不違章作業(yè)。三、安全獎(jiǎng)懲：1、對(duì)于全年實(shí)現(xiàn)安全目標(biāo)的按照公司生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定和工作說明書進(jìn)行考核獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于未實(shí)現(xiàn)安全目標(biāo)的按照公司規(guī)定進(jìn)行處罰。2、每月