經(jīng)濟法基礎 第6章（一）

考點房產(chǎn)稅（★★★）（一）納稅人和征稅范圍1.納稅人產(chǎn)權所有人一般情況特殊情況產(chǎn)權屬于國家的經(jīng)營管理單位產(chǎn)權屬于集體和個人的集體單位和個人產(chǎn)權出典的承典人房屋出租的出租人特殊情況產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的房產(chǎn)代管人或使用人產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的房產(chǎn)代管人或使用人無租使用的房產(chǎn)使用人居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)實際經(jīng)營的代管人或使用人2.征稅范圍（1）包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。注意：沒有農(nóng)村?。?）獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房：出售前未使用、未出租、未出借出售前已使用、出租、出借（二）應納稅額的計算【提示】適用4%稅率的情形：①個人出租住房；②企事業(yè)單位及組織按市場價格出租給個人用于居住的住房。分類應納稅額的計算從價計征（自用的）房產(chǎn)稅=房產(chǎn)余值×稅率1.2%從租計征（出租的）房產(chǎn)稅=租金收入（不含增值稅）×稅率12%或4%按年計算1.房產(chǎn)余值從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。注意：不是原值！

房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1?扣除比例）10%～30%，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定（1）不可以減除折舊。（2）與房屋不可分割的附屬設備，以房屋為載體不可隨意移動的附屬設備和配套設施，均應計入房產(chǎn)原值。（3）改建、擴建的房屋，要相應增加房屋的原值。（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。【注意】2.融資租賃的房屋融資租賃房屋的房產(chǎn)稅，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。3.投資聯(lián)營的房產(chǎn)以房產(chǎn)投資聯(lián)營參與投資利潤分紅、共擔風險收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險按房產(chǎn)余值從價計征房產(chǎn)稅按租金收入從租計征房產(chǎn)稅真投資假投資（三）稅收優(yōu)惠①國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，免稅②由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（學校、托兒所、幼兒園、敬老院等）自用的房產(chǎn)，免稅③高校學生公寓，免稅④非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免稅⑤老年服務機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免稅⑥公共租賃住房，免稅【提示】上述單位附屬的工廠、商店、招待所，不免稅1.國家機關、事業(yè)單位等看性質(zhì)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)（舉行儀式的房屋、公共參觀游覽的房屋、宗教人員的生活房屋、管理單位的辦公房屋），免稅【提示】宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等房產(chǎn)及出租房產(chǎn)，不免稅2.宗教寺廟、公園、名勝古跡看性質(zhì)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免稅【提示】自己住的免稅，出租的或營業(yè)用的（如小賣部），不免稅3.個人住房農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅【提示】農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐飲娛樂等非直接為農(nóng)產(chǎn)品交易提供服務的房產(chǎn)，不免稅4.促進農(nóng)業(yè)發(fā)展看用途①毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后免稅（繼續(xù)使用的不免稅）②因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免稅③在基建工地為基建工地服務的臨時性房屋（各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等），施工期間免稅5.危房、停用房、臨時房看時間①企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅②國家機關、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會（“非企業(yè)”）擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)，免稅6.體育用房看主體（四）征收管理分類納稅義務發(fā)生時間將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營從生產(chǎn)經(jīng)營之月起自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營從建成之次月起委托施工企業(yè)建設的房屋從辦理驗收手續(xù)之次月起購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房自房屋使用或交付之次月起因房產(chǎn)實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務截止到房產(chǎn)的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末（從次月起不用交）考點城鎮(zhèn)土地使用稅（★★）（一）納稅人和征稅范圍1.納稅人擁有土地使用權的單位或個人一般情況特殊情況擁有土地使用權的納稅人不在房產(chǎn)所在地的代管人或者實際使用人土地使用權未確定以及權屬糾紛未解決的實際使用人土地使用權共有的共有各方2.征稅范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。與房產(chǎn)稅一樣，沒有農(nóng)村！【注意】（二）應納稅額的計算年應納稅額=實際占用應稅土地面積×適用稅額計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積：

已測定未測定沒證書測定的土地面積為準土地使用證書確定的土地面積為準據(jù)實申報，核發(fā)證書后再調(diào)整甲商貿(mào)公司位于市區(qū)，實際占用面積為5000平方米，其中辦公區(qū)占地4000平方米，生活區(qū)占地1000平方米，甲商貿(mào)公司還有一個位于農(nóng)村的倉庫，租給公安局使用，實際占用面積為15000平方米。已知城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率每平方米稅額為5元。計算甲商貿(mào)公司全年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。

A.5000×5＝25000元

B.（5000＋15000）×5＝100000元

C.（4000＋15000）×5＝95000元

D.4000×5＝20000元【單選題·2019年】A（三）稅收優(yōu)惠1.一般規(guī)定下列用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊、事業(yè)單位、老年服務機構(gòu)自用的土地。（2）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。（3）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。（4）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。公園、名勝古跡內(nèi)的“索道公司經(jīng)營用地”不免稅?！咀⒁狻?.特殊規(guī)定免稅征稅免稅單位無償使用納稅單位的土地納稅單位無償使用免稅單位的土地無償使用土地免稅征稅在企業(yè)廠區(qū)以外、與社會公用地段未加隔離的在企業(yè)廠區(qū)以內(nèi)的鐵路專用線、公路等用地免稅征稅廠區(qū)圍墻外的灰場、輸灰管、輸油（氣）管道、鐵路專用線用地廠區(qū)圍墻外的其他用地和廠區(qū)圍墻內(nèi)的用地火電廠免稅征稅機場飛行區(qū)（包括跑道、滑行道、停機坪、安全帶、夜航燈光區(qū)）用地、場內(nèi)外通信導航設施用地、飛行區(qū)四周排水防洪設施用地、機場道路中的場外道路用地機場道路中的場內(nèi)道路用地、機場工作區(qū)用地（包括候機樓、停車場、辦公、生產(chǎn)和維修用地）、生活區(qū)用地、綠化用地民航機場用地免稅征稅育林地、運材道、防火道、防火設施用地，森林公園、自然保護區(qū)其他生產(chǎn)、辦公、生活區(qū)用地林業(yè)系統(tǒng)用地免稅征稅鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地其他生產(chǎn)、辦公、生活區(qū)用地鹽場、鹽礦用地免稅征稅水利設施及其管護用地（如水庫庫區(qū)、大壩、堤防、灌渠、泵站等）其他生產(chǎn)、辦公、生活區(qū)用地水利設施用地免稅征稅港口的碼頭用地（包括岸邊碼頭、伸入水中的浮碼頭、堤岸、堤壩、校橋等）其他用地交通部門港口用地（四）征收管理類型納稅義務發(fā)生時間購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權自合同約定交付土地時間之次月起；合同未約定交付土地時間的，自合同簽訂之次月起新征用的耕地自批準征用之日起滿1年時新征用的非耕地自批準征用次月起考點契稅（★★）（一）納稅人和征稅范圍1.納稅人是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。買方交權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移2.征稅范圍以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的行為作為征稅對象。

不屬于契稅征稅范圍的情形：

（1）土地承包經(jīng)營權和土地經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

（2）土地、房屋典當、抵押、出租。

（3）土地、房屋權屬的分拆（分割）。【注意】（二）應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率考試會給計稅依據(jù)土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣成交價格土地使用權贈與、房屋贈與、沒有價格的轉(zhuǎn)移參照市場價格核定以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時補交的金額土地使用權互換、房屋互換差價①互換價格相等，免稅。②互換價格不相等，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方納稅。【例1】張某用200萬元的房屋換李某200萬元的房屋。解：交換價格相等，張某和李某都不用交契稅?！纠?】張某用200萬元的房屋換李某180萬元的房屋，李某向張某支付差價20萬元。解：李某屬于多交付貨幣的一方，由李某按照差價20萬元作為計稅依據(jù)交稅?！纠?】張某用200萬元的房屋換李某200萬元的小汽車。解：相當于張某買200萬元的小汽車，李某買200萬元的房屋，張某買小汽車不用交契稅，李某按照200萬元作為計稅依據(jù)交契稅。（三）稅收優(yōu)惠1.法定免征（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的；（2）非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；（3）納稅人承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；（4）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；（5）婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；（6）依照法律規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構(gòu)承受土地、房屋權屬。2.國務院酌情減免國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅。3.省級政府酌情減免省、自治區(qū)、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：（1）因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；（2）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款?！咎崾尽浚ㄋ模┱魇展芾?.納稅義務發(fā)生時間納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當日。2.納稅期限納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。3.納稅地點土地、房屋所在地的稅務機關。4.納稅退還在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉(zhuǎn)移合同、權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款?？键c土地增值稅（★★★）（一）納稅人和征稅范圍1.納稅人土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。賣方交權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移2.征稅范圍情形征稅規(guī)定土地使用權出讓國有土地使用權不征轉(zhuǎn)讓國有土地使用權征稅無償贈與房地產(chǎn)①贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人

②

公益性捐贈不征其他無償贈與房地產(chǎn)征稅房地產(chǎn)交換個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征其他房地產(chǎn)交換征稅合作建房建成后轉(zhuǎn)讓征稅建成后自用免征情形征稅規(guī)定房地產(chǎn)抵債征稅出租、抵押、繼承房地產(chǎn)不征企業(yè)整體改制、合并、分立，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到新企業(yè)原企業(yè)或新企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅原企業(yè)和新企業(yè)均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不征房地產(chǎn)代建行為不征房地產(chǎn)的重新評估不征（二）應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。適用四級超率累進稅率。應納稅額=增值額×適用稅率?扣除項目金額×速算扣除系數(shù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入－扣除項目金額級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分60351.新建項目企業(yè)類型扣除項目金額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①取得土地使用權所支付的金額地價款＋相關稅費（登記、過戶手續(xù)費、契稅）②房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用③房地產(chǎn)開發(fā)費用利息明確且有金融機構(gòu)證明利息＋（①＋②）×省級政府確定的比例（5%以內(nèi)）利息不明確或無金融機構(gòu)證明（①＋②）×省級政府確定的比例（10%以內(nèi)）④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金城建稅、教育費附加、不得抵扣的進項稅⑤加計扣除（①＋②）×20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）④稅金中比房地產(chǎn)企業(yè)多一個“印花稅”（2）沒有⑤加計扣除規(guī)定超過貸款期限的利息和加罰的利息不允許扣除甲公司開發(fā)一項房地產(chǎn)項目，取得土地使用權支付的金額為1000萬元，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，發(fā)生開發(fā)費用2000萬元，其中利息支出900萬元無法提供金融機構(gòu)貸款利息證明。已知，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。甲公司計算繳納土地增值稅時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的下列計算中，正確的是（）。

A.2000－900＝1100萬元

B.6000×10%＝600萬元

C.2000×10%＝200萬元

D.（1000＋6000）×10%＝700萬元【單選題·20