房屋模擬驗(yàn)收操作指引

房屋模擬驗(yàn)收作業(yè)指引編制 日期初審 日期審核 日期批準(zhǔn) 日期流程要素流程目標(biāo)：流程時(shí)間要求流程監(jiān)控點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)任流程涉及職位崗位數(shù)目目的規(guī)定房屋模擬驗(yàn)收內(nèi)容、方法、流程，明確工作人員職責(zé)，評(píng)估模擬驗(yàn)收工作效果，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)改進(jìn)過程，保證交付房屋的質(zhì)量。適用范圍適用于房屋接收前的樓棟本體內(nèi)及室內(nèi)外公共部位的模擬驗(yàn)收過程管理和控制。術(shù)語(yǔ)和定義模擬驗(yàn)收：工程與采購(gòu)管理中心組織的由項(xiàng)目工程技術(shù)部、工程承包單位、監(jiān)理公司、物業(yè)公司共同參加的對(duì)房屋產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、交付狀態(tài)等因素的實(shí)地檢查活動(dòng)。同一期交付的房屋進(jìn)行二輪模擬驗(yàn)收，并可根據(jù)存在問題的多少以及解決情況、時(shí)間情況予以調(diào)整模擬驗(yàn)收次數(shù)。模擬驗(yàn)收內(nèi)容：根據(jù)產(chǎn)品組成因素所具有的特性，驗(yàn)收過程包括如下四項(xiàng)內(nèi)容：房屋質(zhì)量檢查、設(shè)計(jì)及使用功能缺陷檢查、交樓標(biāo)準(zhǔn)與合同附圖核對(duì)、部品部件使用狀態(tài)檢查。職責(zé)工程與采購(gòu)管理中心確定模擬驗(yàn)收內(nèi)容、檢查方法、驗(yàn)收流程；負(fù)責(zé)計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、實(shí)施模擬驗(yàn)收過程，監(jiān)督整改落實(shí)情況；負(fù)責(zé)對(duì)發(fā)現(xiàn)的需改進(jìn)的問題進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并發(fā)布結(jié)果;第2頁(yè)負(fù)責(zé)對(duì)施工進(jìn)度和整改結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督、驗(yàn)證和跟蹤評(píng)價(jià)。4.2.總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)模擬驗(yàn)收的人力資源調(diào)配，包括物業(yè)技術(shù)員、項(xiàng)目工程師、項(xiàng)目監(jiān)理等；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)部的施工進(jìn)度及整改結(jié)果進(jìn)行考核。4.3.項(xiàng)目工程技術(shù)部模擬驗(yàn)收前項(xiàng)目工程技術(shù)部必須進(jìn)行專項(xiàng)檢查（自查）及整改。統(tǒng)籌安排模擬驗(yàn)收問題的整改，整改完成率大于90%。監(jiān)督整改質(zhì)量，并對(duì)整改結(jié)果負(fù)責(zé)。按客工程與采購(gòu)管理中心的維修備品計(jì)劃于集中交付前準(zhǔn)備且提供維修備品。物業(yè)公司配合工程與采購(gòu)管理中心安排物業(yè)技術(shù)員參加模擬驗(yàn)收工作。負(fù)責(zé)對(duì)室內(nèi)外公共區(qū)域進(jìn)行模擬驗(yàn)收檢查，匯總問題并反饋整改情況。負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主開放日、交付活動(dòng)前樓體內(nèi)的開荒清潔工作。工作程序模擬驗(yàn)收流程圖：模擬驗(yàn)收準(zhǔn)備工作編制模擬驗(yàn)收計(jì)劃，計(jì)劃內(nèi)容包括：第3頁(yè).模擬驗(yàn)收開始按公司計(jì)劃執(zhí)行，若有變更，需經(jīng)項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)審批；.確定參加模擬驗(yàn)收人員（盡可能做到驗(yàn)收人員與驗(yàn)收單位在幾輪模擬驗(yàn)收中保持一致）；.驗(yàn)收時(shí)間、內(nèi)容安排及任務(wù)分配；.編制《模擬驗(yàn)收計(jì)劃表》。資料準(zhǔn)備，包括如下：.毛坯房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）；.裝修房模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）；.《交樓標(biāo)準(zhǔn)》；.合同附圖；.《模擬驗(yàn)收檢查記錄表》。工具準(zhǔn)備，包括如下工具：..紅外線測(cè)距儀、卷尺、粉筆、標(biāo)識(shí)貼、空鼓桿、相位測(cè)試儀、硬板夾、水性大頭筆。召開模擬驗(yàn)收動(dòng)員會(huì)，安排如下.會(huì)議主持人：客戶關(guān)系中心具體負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理部具體負(fù)責(zé)人；.會(huì)議內(nèi)容：＞宣講模擬驗(yàn)收目的及重要性；＞講解模擬驗(yàn)收計(jì)劃安排；＞簡(jiǎn)單介紹模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；＞講解整改要求：質(zhì)量要求、時(shí)間要求；＞強(qiáng)調(diào)紀(jì)律要求；＞確定模擬驗(yàn)收培訓(xùn)時(shí)間以及參加人員；＞明晰獎(jiǎng)懲措施。5.2.5.確認(rèn)模擬驗(yàn)收整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房：在大面積整改前，由項(xiàng)目工程技術(shù)部根據(jù)既定驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)安排做出一套驗(yàn)收及整改標(biāo)準(zhǔn)樣板房，工程與采購(gòu)管理中心和項(xiàng)目經(jīng)理工程技術(shù)部共同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)，驗(yàn)收合格后，即成為整改參照標(biāo)準(zhǔn)樣板。5.3.模擬驗(yàn)收培訓(xùn)5.3.1.集中講授.講授人：工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人；.講授內(nèi)容：＞模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（見附件模版，實(shí)施中可調(diào)整）＞交樓標(biāo)準(zhǔn)＞合同附圖及核對(duì)方法＞常見問題、以往案例講解＞現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)示和記錄方法＞檢查人員獎(jiǎng)懲措施＞驗(yàn)收過程中注意事項(xiàng)講解，內(nèi)容包括：a）避免干擾：工作人員按照工作職責(zé)范圍進(jìn)行工作，不受其它人員工作狀態(tài)、情緒干擾；b） 堅(jiān)持原則；檢查內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照模擬驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行檢查、記錄，在工作過程中不受主觀因素影響擅自放松檢查標(biāo)準(zhǔn)；c） 單據(jù)交接程序：每天上、下午檢查的單據(jù)在檢查工作完成后組長(zhǎng)安排檢查人員簽字，然后將單據(jù)交接給工程與采購(gòu)管理中心信息管理組，并確認(rèn)單據(jù)數(shù)量。d） 小組成員管理；組長(zhǎng)要對(duì)組員進(jìn)行考勤，工作情況進(jìn)行及時(shí)指導(dǎo)糾正，嚴(yán)格執(zhí)行檢查紀(jì)律；e） 電話溝通：驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)有疑惑的問題及時(shí)與工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目部進(jìn)行溝通。＞提問與答疑。5.3.2.現(xiàn)場(chǎng)示范.示范檢查方法：＞現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)選取一套房，參照模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)示范檢查；＞對(duì)于空鼓等需要工具輔助檢查的內(nèi)容示范工具使用方法。.示范記錄方法：＞《模擬驗(yàn)收檢查記錄表》格式填寫注意事項(xiàng)；＞規(guī)范問題書面記錄內(nèi)容、記錄格式，詳細(xì)記錄問題便于整改。.示范標(biāo)記方法：＞問題標(biāo)記工具選擇：水泥面用粉筆標(biāo)記，門、鋁合金門窗、部品部件等用標(biāo)示貼，玻璃用水性大頭筆；＞問題標(biāo)記方法：水泥面上問題用粉筆將問題點(diǎn)圈示及用箭頭指示，并在旁邊標(biāo)明問題內(nèi)容及日期；用標(biāo)識(shí)貼標(biāo)示的，在標(biāo)識(shí)貼上記錄問題內(nèi)容，并粘貼于問題點(diǎn)位置。5.3.3.模擬演練與檢查.每組模擬驗(yàn)房小組檢查一套房屋，進(jìn)行培訓(xùn)效果檢驗(yàn)；.對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行點(diǎn)評(píng)、糾正、規(guī)范。5.4.模擬驗(yàn)收實(shí)施第一輪模擬驗(yàn)收（質(zhì)量檢查）過程.檢查內(nèi)容：由工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中摘取相關(guān)內(nèi)容。＞使用功能；＞交樓標(biāo)準(zhǔn)；＞現(xiàn)場(chǎng)與合同附圖符合情況；＞設(shè)計(jì)缺陷；＞強(qiáng)制性規(guī)定；＞重大質(zhì)量問題：大面積空鼓、嚴(yán)重裂縫、起砂、層高、方正、水平。.為了避免由于驗(yàn)收人員經(jīng)驗(yàn)不足，造成檢查品質(zhì)不穩(wěn)定，及第7頁(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，糾正不規(guī)范行為，工程與采購(gòu)管理中心具體負(fù)責(zé)人在模擬驗(yàn)收過程中要對(duì)新人模擬驗(yàn)收過程進(jìn)行抽查：＞抽查時(shí)間：每天抽查一次，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行糾正；＞資料抽查：記錄表填寫是否規(guī)范，內(nèi)容記錄是否準(zhǔn)確；＞現(xiàn)場(chǎng)抽查：檢查內(nèi)容是否全面、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)是否到位。.嚴(yán)格按照時(shí)間計(jì)劃、培訓(xùn)要求進(jìn)行模擬驗(yàn)收實(shí)施；.每天模擬驗(yàn)收結(jié)束后召開驗(yàn)收過程碰頭會(huì)：＞各小組通報(bào)檢查過程中發(fā)現(xiàn)的主要和共性問題＞驗(yàn)收工作是否按計(jì)劃執(zhí)行；＞是否有需要協(xié)調(diào)的問題；＞記錄、標(biāo)識(shí)、檢查內(nèi)容等工作是否有不合理的地方需要調(diào)整。.工程與采購(gòu)管理中心工程管理組將記錄表中的問題轉(zhuǎn)換為電子文擋，并次日發(fā)給項(xiàng)目部，并要求項(xiàng)目部當(dāng)日安排整改，同時(shí)項(xiàng)目部反饋問題整改情況。.模擬驗(yàn)收結(jié)束后編制總結(jié)報(bào)告，進(jìn)行驗(yàn)收過程總結(jié)，問題分析，典型問題需配圖片、說明；.召開決策會(huì)：＞組織者：項(xiàng)目工程技術(shù)部。＞與會(huì)部門、人員：集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)（視問題嚴(yán)重程度或整改效率決定是否需要請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議）、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目程技術(shù)部、營(yíng)銷管理部、物業(yè)公司。＞會(huì)議內(nèi)容：制定模擬驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改方案，確定整改期限、責(zé)任人；設(shè)計(jì)缺陷問題原則上須整改，但經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，可不予整改，但須納入后期設(shè)計(jì)要求，防止缺陷的重復(fù)發(fā)生；不予整改的缺陷須擬定統(tǒng)一說辭，并須在集中交付前向業(yè)主做好解釋和安撫工作。不予整改的問題需形成書面文件，由設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目程技術(shù)部、成本管理部等相關(guān)部門會(huì)簽審批，經(jīng)項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)及工程總監(jiān)簽字確認(rèn)后，交部門存檔。.工程與采購(gòu)管理中心監(jiān)督整改落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)反饋：＞整改方案、計(jì)劃落實(shí)情況檢查；＞整改效果檢查；＞推動(dòng)整改方法：相關(guān)部門溝通解決、郵件形式進(jìn)行通報(bào)、及時(shí)填寫《房屋接收審批表》、上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)、入伙協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、月度項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)、凍結(jié)施工單位工程進(jìn)度款、按合同罰款、提議委托整改。.第一輪模擬驗(yàn)收（質(zhì)量檢查）考核標(biāo)準(zhǔn)（5分制）：＞土建工程質(zhì)量問題（僅指墻地面空鼓、裂縫及滲漏、尺寸偏差）戶均低于5條（含5條）得5分,5-6條（含6條）得5-4分,6-7條（含7條）得4-3分,7-8條（含第9頁(yè)8條）得3-2分,8-9條（含9條）得2-1分，9-10條（含10條）得1-0分；＞精裝修房每戶單位缺陷戶均低于6條（含6條）得5分,6-7條（含7條）得5-4分7-8條（含8條）得4-3分,8-9條（含9條）得3-2分,9-10條（含10條）得2-1分，10-11條（含11條）得1-0分。＞每百戶滲漏戶數(shù)低于12戶酌情加0.5分，減少3戶加0.5,增加3戶減0.5。第二輪模擬驗(yàn)收（整改及感觀驗(yàn)收）.檢查內(nèi)容：＞完整性：部品、部件、電氣設(shè)施是否安裝到位＞成品保護(hù)情況＞裂縫、空鼓、起砂、大小頭等土建問題＞水電：通水、通電試驗(yàn)＞觀感＞色差?衛(wèi)生＞交樓標(biāo)準(zhǔn)＞驗(yàn)證前一輪模擬驗(yàn)收問題整改完成情況.程序性工作根據(jù)實(shí)際情況參照第一輪模擬驗(yàn)收過程進(jìn)行。.統(tǒng)計(jì)模擬驗(yàn)收問題整改完成率＞第一輪模擬驗(yàn)收問題整改完成率：【1-（第一輪模擬第10頁(yè)驗(yàn)收問題整改后遺留數(shù)量/第一輪模擬驗(yàn)收問題數(shù)量）】X100%；第二輪模擬驗(yàn)收問題整改完成率：【1-（第一、二輪模擬驗(yàn)收問題整改后遺留數(shù)量/第一、二輪模擬驗(yàn)收問題總數(shù)）】X100%。.第二輪模擬驗(yàn)收（整改及感觀驗(yàn)收）考核標(biāo)準(zhǔn)（5分制）：＞第一輪模擬驗(yàn)收問題（工程質(zhì)量問題）整改率高于95%得5分,90%（含）-95%（含）得5-4分,85%（含）-80%（含）得4-3分，低于75%（含）-80%（含）得3-2分,70%（含）-75%（含）得2-1分,，65%（含）-70%（含）得1-0分；＞第二輪模擬驗(yàn)收問題（觀感問題）整改率不低于80%酌情加0.5-1分，低于80%酌情扣0.5-1分。5.4.3.鑰匙移交.當(dāng)期交付的房屋必須提前逐套移交；.模