Get清風XXXX項目拆遷評估工作的具體實施方案

XXXX項目拆遷評估工作的具體日第日第日第日第日第日第日〔10〕檢查驗收：分階段向業(yè)主方，上級主管部門提出檢查驗收申請，XXXX因素(1)人的因素：權(quán)屬人由于各種原因不能及時進行指界。理解不透，造成誤解，可能在測繪過程中產(chǎn)生摩擦誤解。的工程進度控制，經(jīng)常檢查作業(yè)實際進度情況，并將其與方案進度相比擬，假設出現(xiàn)偏差，便分析產(chǎn)生偏差的原因，以便采取調(diào)整措施，直至進度目標建立健全領導機構(gòu)。加強領導，統(tǒng)一協(xié)調(diào)。成立由工程負責人任組長，有關人員參加的領導小組，全權(quán)處理測繪工作中的有關問題，協(xié)調(diào)各方面關系。健全從工程到和測繪小組調(diào)度指揮系統(tǒng)，全面及時掌握并迅速、準確地備，交叉和其他施工干擾應加強指揮和協(xié)調(diào)，對重大關鍵問題超前研究，指定措取得地方政府及有關部門的支持，測繪工作中遇到問題影響進度時，將統(tǒng)籌件，確保測繪設備的正常運轉(zhuǎn)，對重點工程、主要工序要儲藏一定的備用測做到多勞多得，調(diào)動測繪小組的積極性和創(chuàng)造性，挖掘內(nèi)部潛力，廣泛開展測繪生產(chǎn)勞動競賽，營造比、學、趕、幫、超和人人爭先的氣氛，不斷掀起的順利實現(xiàn)。對不能完成任務的人員或班組，除進行批評、教育外，還要令其采取措施，障工作人員的正常投入。，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等平安。批評、教育外，還要令其采取措施，在次日內(nèi)補上拖欠的任務，并進行必要繪小組，根據(jù)不同級別、不同名次分別給予精神鼓勵獎，物資獎與晉職晉級XXX工程評估實施方案一、統(tǒng)一相關技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑我們將針對該工程的現(xiàn)狀和實際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標準，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價的依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取等進行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標準，把認為因素對拆遷估價的依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體工程為了高效、高質(zhì)量的完成拆遷工作，建議貴單位在制定拆遷補償標準時，對諸如被拆遷附屬物、裝修的補償標準等各項指標在不違反相關法規(guī)的情況拆遷是一項專業(yè)性極強的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評估公司與拆遷公司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要前提。拆遷補償價格是整個拆遷工作的根底，評估機構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，同時也要在合法的前提下，為拆遷人節(jié)約本錢，同時拆遷補償方案的具體實施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個拆遷過程中起著至關重要的作用。加強評估公司與拆遷公司的業(yè)務交流，及時溝通各自掌握的信息，會對本工程拆遷工作順利進遷評估工作流程〔一〕前期準備前期準根據(jù)經(jīng)驗，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被拆遷人反響最大。被拆遷前期準備工作的主要內(nèi)容：1.了解工程具體情況報告送達結(jié)構(gòu)、外來人口等。答疑2.搜集相關文件資料工程立項、規(guī)劃、土地利用等相關批準文件及批復材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資3.與相關部門前期配合與工程所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列入拆遷范圍，提前作好準備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。4.組織人員學習根據(jù)工程的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復雜程度，確定工程負責人，安排工程工作參與人員進行學習，熟悉工程情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺5.安排工作方案6.確定評估原那么召開有關各方參與的協(xié)調(diào)會確定評估原那么，如待拆遷區(qū)片的普通附屬的認識統(tǒng)一到工程指揮部的立場上。評估技術(shù)標準、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應在入戶前應當制定完成。7.制定技術(shù)方案在對該工程分析研究的根底上，確定本工程的估價技術(shù)路線與方法。統(tǒng)術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負責制，確保整個評估工程能按時、高質(zhì)量的運轉(zhuǎn)。8.與拆遷公司配合外業(yè)工作的核心在于查清被拆遷房屋的狀況。為了做到標準統(tǒng)一，防止遺漏從而提高工作效率，我公司設計了專門的“房屋估價表〞，包含三局部并要求估價人員逐項填寫，現(xiàn)場簽字。在現(xiàn)場查勘過程中，入戶估價人員盡可能保證各種材料搜集完備，對特殊裝修狀況進行現(xiàn)場拍照，并靈活運用與拆遷相關的法規(guī)政策現(xiàn)場對被拆遷人進行宣傳講解，為拆遷報告的撰寫提供根據(jù)我們的經(jīng)驗，在入戶調(diào)查過程中，拆遷公司和評估公司一同進行對拆遷工作非常有利，保證現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，根本能保證委托人、拆遷公司、評估公司所取得的第一手數(shù)據(jù)的一致，對整個拆遷工作能到達事半功倍的效果。各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被拆遷房屋的各項數(shù)據(jù)進行整理、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對的數(shù)據(jù)，進行輸機錄入并匯總計算。在此期間，視情況需要另外組成一個小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項等情況拾遺補漏，并及時反應信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與委托人和拆遷公司溝通信息核實數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學性。。1.公示初步結(jié)果報告2.提交分戶報告及整體估價報告本階段主要與拆遷公司配合，在拆遷現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對被拆遷人提供咨詢效勞，本公司初步方案在出具報告后的七天內(nèi)，保證每一小組至少派一名業(yè)務能力強的評估人員并由技術(shù)負責人帶著組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細致的向被拆遷人就拆遷評估法規(guī)、拆遷評估方法、估價報告結(jié)果等方本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時適當?shù)膶θ藛T配備進行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和拆遷公司的工作，實施全過程跟蹤效勞，直至拆遷工作全部結(jié)束，各方當事人滿意為止。針對此次工程的評估，我公司制定以下實施方案，以保證評估過程順利1.評估前期工作內(nèi)容所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。明確評估對象即房地產(chǎn)估價工程中需要評估其客觀合理價格或價值的具體地產(chǎn)?！?〕明確評估時點評估時點是評估結(jié)果對應的日期，它是根據(jù)評估目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與評估時點密切相關。評估結(jié)論具有很強的時間日。2.擬定評估作業(yè)方案房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價格形成過程和形成方式的認識。采用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，公正地綜合使用。原那么上對同一評估對象通常應選用兩種以上的估價方法〔3〕明確應該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；②對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；③相關房地產(chǎn)交易、本錢、收益實例資料；映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機構(gòu)，評估機構(gòu)與評估人員應經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應在平時收集資料的根底上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來計完成該項估價任務所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證評估按時、按質(zhì)完成在以上工作的根底上，應對所承當?shù)姆康禺a(chǎn)評估任務擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。3.收集評估所需的資料在平時收集評估資料的根底上，評估人員應著重收集反映可能估價對象4.實地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，觀察該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設備等狀況，并對事先收集的有關評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行以上四個步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應做的工作。在這一5.估價中的工作內(nèi)容步驟，其工作內(nèi)容是：的或技術(shù)過失?！?〕確定評估結(jié)果對不同評估方法計算出的結(jié)果，應進行比擬分析。當這些結(jié)果差異較大并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應做以下檢查：①評估過程是否有誤；②根底數(shù)據(jù)是否準確；③參數(shù)選擇是否合理；④評估工程是否遺漏或重復；⑤是否符合評估原那么；⑥公式選用是否恰當；⑦選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認估算結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的根底上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當有調(diào)整時，應在評估報告中明確闡述理由。3〕撰寫評估報告撰寫評估報告的要求：內(nèi)容和附件資料應齊全、配套。②公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響評估對象或價值的因未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對產(chǎn)生的影響。④概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的根底上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。6.將評估報告送達委托人評估機構(gòu)在完成了評估報告后要以最快的速度將報告送達給委托人防止因無謂的時間浪費而影響工程進度，損害當事人利益。7.評估的修訂歸檔工作在評估報告送達給當事人后，評估活動并未結(jié)束。當事人有權(quán)提出異議，〔2〕作出解釋或修訂意見如當事人出于誤解的，評估機構(gòu)有義務作出口頭或書面的答復，以澄清估報告更為完善、準確。書面方式予以修訂。評估機構(gòu)的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估效勞工作實行三級督導制度。一級為部門經(jīng)理；二級為工程經(jīng)理；三級為技術(shù)負責人。各級督導人員應對各層次的工作負有指導、監(jiān)督和復核經(jīng)理在工程進行期間應履行以下監(jiān)督職責：①監(jiān)督評估過程；②了解重大問題并及時提出處理意見，如有必要，可適當修改方案；③解決專業(yè)判斷分歧，必要時應向適當人員咨詢；程經(jīng)理在工程進行期間應履行以下職責：①評估工作己按具體方案的要求進行；②工作過程及其結(jié)果已適當記錄；①對評估工作技術(shù)問題進行指導與審核；②工程技術(shù)問題登記備案；③所有重大技術(shù)問題已適當解決；對評估工作底稿的復核采用三級復核制度。在出具報告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進行最終的復核。各級復核均需做出必要的復核記錄，書面表示復核意見，并注明復核時間、復核人姓名。凡未執(zhí)行復核程序XXX房地產(chǎn)土地評估承諾在與貴單位合作的評估工作中認真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關法律、法規(guī)和土地評估準那么的規(guī)定，在評估過程中共和國國家標準現(xiàn)場勘察、估價技術(shù)路線確實定以及估價報告的審核、出具、存檔、評估費用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴格遵守國家和地方的相關法律、法規(guī)和政策，嚴格恪守謹慎、獨立、客觀、公正原那么。承諾所出具的評估報告中評估目的、評估對象、評估假設、價值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關系；支持評估價見或具有誤導性的分析或結(jié)論的評估報告；承諾不出具高估或虛估抵押物價估報告，積極答復貴單位提出的相關業(yè)務咨詢。經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗的人員組成的技術(shù)小組對該工程現(xiàn)場進行的實地踏勘，結(jié)合多年從事拆遷工程評估的專業(yè)經(jīng)驗，組織參與過類似工程的專業(yè)人員對本工程的情況進行了詳細分析，制定了具體拆遷評術(shù)審核部提供技術(shù)支持、現(xiàn)場負責人現(xiàn)場指揮、工程總負責人總體調(diào)度的組織結(jié)構(gòu)體系，確保整個評估工程從前期準備、入戶調(diào)查、內(nèi)業(yè)測算、出具評評估方案制定后，我們立即著手配備評估人員，組織評估人員的宗旨是：必須配備有豐富經(jīng)驗的工程部主任及主評人員，保證評估按時保質(zhì)完成；適當配備初級評估人員，輔助評估工作的開展及完成局部根本工作。工程部設技術(shù)總負責人一名，負責工程的技術(shù)指導和協(xié)調(diào)工作。在外業(yè)調(diào)查階段，確定一名資深估價師擔任負責人，保證外業(yè)調(diào)查登記情況全面、準確、可靠。在內(nèi)業(yè)計算和復核階段，由技術(shù)負責人和負責外業(yè)的資深估價師全面把關并做好平衡工作，確保相似情況下的拆遷補償款合理接近，為將來的動遷工作打好根底。工程部配備人員必須都是多年從事房地產(chǎn)評估技術(shù)高度的責任心和豐富的評估經(jīng)驗。外業(yè)調(diào)調(diào)調(diào)調(diào)好和其他合作對象的銜接，從而確保整個評估工作的時間進度和工作質(zhì)量。xxxx戶的權(quán)屬為公有，xx七、棚戶區(qū)改造工程重點、難點分析〔10〕工程實施前，及時和工程建設方做好技術(shù)、方案溝通，編寫切實部本測繪工程工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，所涉及的問題比擬廣泛，必須要建立一個經(jīng)驗豐富、有較強執(zhí)行能力的工程部來承當此項工能力強、經(jīng)驗豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強，具有較強執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入工制定科學合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手段是保證本工程順利實施的根本條件。中標后，我公司將根據(jù)我公司實施該工程的經(jīng)驗，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定確實可行的作業(yè)流程，在當?shù)刂鞴懿块T的領導下，依靠的措施：按照我公司的質(zhì)量目標和質(zhì)量方針，我公司承當本工程的效勞承諾是以先進適用的技術(shù)、及時周到的效勞態(tài)度為用戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和效教育培訓。工程部接受我公司的監(jiān)督檢查。建議。人員擔任，必要時應進行培訓；②質(zhì)量檢查貫穿在整個過程中，每個環(huán)節(jié)的。大，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時和有關部門對接收集相關資料，能夠確保完成；②能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素之一，由于大局部棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的質(zhì)量和工期。為此，我公司在工程開始前即要求測繪相關人員配合街道辦管理人員及時聯(lián)系在外務工人我公司將在中標后詳細列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進行收對策措施：①我公司將嚴格按照招標文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)測繪有關規(guī)程標準認真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合驗收要求。合，工作協(xié)調(diào)難度大對策措施：①緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處的主導地位開展工作；②積極主動與各方進行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；③我公記以來的房產(chǎn)狀況。出入對策措施：①嚴格執(zhí)行相關法律政策規(guī)定，對實測面積，經(jīng)公示后據(jù)實登記。在登記簿中如實填寫“實際測量面積〞②對出入較大的要對土地地籍在主要交通干道從事調(diào)查和測量的作業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標志背心，嚴大多數(shù)居民對棚戶區(qū)的改造認識上存在缺乏，他們認為棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認為棚戶區(qū)的改造是為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補償，在認識上存在誤區(qū)。從而對工程上測繪工作造成阻礙，對測量專業(yè)人員所測得數(shù)據(jù)不認可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報、假報面積的情況。量環(huán)境的問題。棚戶區(qū)街道交窄，車輛較多，不利于測量儀器設備的順利施展。針對工作中存在的重點、難點問題，特提出以下合理化建議，希望能得性工作進行了解，在工作中也能夠起到對棚戶區(qū)居民答疑解惑的作用，同時能有一定的宣傳效果。防止測繪工作中帶來的不良影響，及局部居民對測繪拆遷雙方當事人最關心的問題，評估機構(gòu)負責對估價結(jié)果進行解釋，既要保護被拆遷人的合法權(quán)益，也要在合法的前提下為拆遷人節(jié)約本錢，同時要促調(diào)查到動遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需要他們跟被