上海盛源家豪城項(xiàng)目策劃營(yíng)銷提案-錯(cuò)位營(yíng)銷的破冰之道

“錯(cuò)位營(yíng)銷的破冰之道〞盛源家豪城營(yíng)銷策略提案

市場(chǎng)研判產(chǎn)品時(shí)機(jī)

客戶分析

營(yíng)銷策略問(wèn)題一／區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)如何破局？面對(duì)工程所在區(qū)域的同質(zhì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何應(yīng)用差異化的營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)本工程的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出？問(wèn)題二／區(qū)域客戶缺乏如何彌補(bǔ)？在區(qū)域客源爭(zhēng)奪劇烈，區(qū)域客源后續(xù)儲(chǔ)藏缺乏的背景下，如何通過(guò)有效覆蓋動(dòng)態(tài)導(dǎo)入外區(qū)客源，持續(xù)擴(kuò)大有效需求,彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)客源缺乏的缺陷？易居(中國(guó))將圍繞這兩大核心問(wèn)題，展開(kāi)本次營(yíng)銷策略的提案。兩個(gè)核心問(wèn)題對(duì)于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的認(rèn)識(shí)12001年的新梅共和城；02年的歌林春天；03年的嘉利明珠城04年的明園森林都市；05年的慧芝湖花園；06年的寶華現(xiàn)代城幾乎每年都有代表性工程促進(jìn)閘北樓市的加速開(kāi)展西北段中環(huán)線的貫穿進(jìn)一步加速了區(qū)域樓市的繁榮區(qū)域市場(chǎng)歷經(jīng)五年的持續(xù)開(kāi)展日趨成熟但區(qū)域內(nèi)各工程的定位卻大都無(wú)法突破區(qū)域市場(chǎng)的半徑瓶頸各在售工程跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的影響力有限產(chǎn)品趨同＼價(jià)格趨同＼客戶趨同的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特征日益明顯區(qū)域市場(chǎng)原生客戶的持續(xù)購(gòu)置力已經(jīng)相當(dāng)有限不夜城版塊價(jià)格區(qū)間：8000～19000元/㎡區(qū)域均價(jià)：11373元/㎡未來(lái)供給：53.6萬(wàn)方大寧版塊價(jià)格區(qū)間：8000～14000元/㎡區(qū)域均價(jià)：10000元/㎡未來(lái)供給：22.6萬(wàn)方彭浦、永和版塊價(jià)格區(qū)間：6500～9000元/㎡成交均價(jià)：8087元/㎡未來(lái)供給：1萬(wàn)方不夜城版塊未來(lái)兩年的供給量到達(dá)53.6萬(wàn)方，主要來(lái)自嘉里不夜城、綠洲雅賓利、蒙特利名都城等知名樓盤的集中上市，產(chǎn)品品質(zhì)的提升有可能導(dǎo)致價(jià)格的新突破；該版塊22.6萬(wàn)方的增量將主要集中在本案及新弘國(guó)際公寓〔8.8萬(wàn)方〕，加上慧芝湖和寶華現(xiàn)代城的存量上市，大寧板塊未來(lái)兩年的競(jìng)爭(zhēng)將十分劇烈；區(qū)域樓盤品質(zhì)伯仲之間，同質(zhì)化產(chǎn)品加劇競(jìng)爭(zhēng)白熱化；因缺乏高端樓盤造勢(shì)，區(qū)域價(jià)格上行緩慢。彭浦、永和版塊未來(lái)缺乏供給，產(chǎn)品根據(jù)區(qū)域特性走中、低端路線，主要憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸納相應(yīng)客源；未來(lái)供給及產(chǎn)品形態(tài)均對(duì)大寧板塊不構(gòu)成威脅。南北高架的牽引效益加上內(nèi)環(huán)中環(huán)的互動(dòng)效應(yīng)推動(dòng)大寧版塊日漸成為閘北區(qū)乃至北上海的新中心

閘北區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)各有特色開(kāi)展不均本案寶華現(xiàn)代城慧芝湖花園大華陽(yáng)城明園森林都市嘉里不夜城蒙特利城靈廣花園綠洲雅賓利U品悠和家園新弘國(guó)際公寓大寧版塊市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)之一／產(chǎn)品同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品組合，根本圍繞７０－８０平方的一房／９０－１１０的兩房／１２０－１４０的三房組合而成表現(xiàn)之二／價(jià)格同質(zhì)化各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格密集于１００００－１２０００的價(jià)格區(qū)間，版塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致各工程面積段的組合相近似，加上近似的單價(jià)區(qū)間形成了同質(zhì)化的總價(jià)范圍表現(xiàn)之二／客戶同質(zhì)化〔ＮＥＸＴ〕各競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶，根本以本版塊內(nèi)的改善型客戶為核心，依托交通組織，吸納了局部虹口和普陀的跨區(qū)域客戶，環(huán)內(nèi)的市區(qū)客戶量相對(duì)有限結(jié)論：盡管區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)樓盤在營(yíng)銷籌劃上有所錯(cuò)位，在各自主打的價(jià)值訴求上形成了差異，但受制于閘北區(qū)的傳統(tǒng)區(qū)域?qū)傩?，版塊內(nèi)各在售樓盤主要還是依托于版塊市場(chǎng)的消化展開(kāi)行銷，進(jìn)而導(dǎo)致了同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局的產(chǎn)生房型總價(jià)月付群體層次家庭構(gòu)成家庭年收入置業(yè)偏好客戶特征三房1255932中產(chǎn)型三代同堂10-30萬(wàn)生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。三口之家二房1004746二人居一房70-853796經(jīng)濟(jì)型二人居10萬(wàn)左右生活型工作型教育型喜歡大眾化的娛樂(lè)和休閑方式，以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠為標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)憂患意識(shí)強(qiáng)，儲(chǔ)蓄強(qiáng)于消費(fèi)。不盲目追求時(shí)尚和品牌。版塊在售工程的客戶構(gòu)成類型趨同富裕型鳳毛麟角中產(chǎn)型漸成主流經(jīng)濟(jì)型輔助補(bǔ)充本工程面臨同質(zhì)客戶競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境周邊競(jìng)爭(zhēng)工程的客戶構(gòu)成類型相近似周邊競(jìng)爭(zhēng)工程的客戶分布區(qū)域相近似周邊競(jìng)爭(zhēng)工程的客戶購(gòu)置能力相近似版塊有效客戶數(shù)量有限,跨版塊導(dǎo)入勢(shì)在必行版塊客戶絕對(duì)值有限區(qū)域市場(chǎng)歷經(jīng)5年發(fā)育版塊客戶持續(xù)購(gòu)置力有限版塊客戶相對(duì)值有限由于周邊同期競(jìng)爭(zhēng)劇烈版塊客戶存量分流嚴(yán)重版塊客戶分流嚴(yán)重、持續(xù)儲(chǔ)藏嚴(yán)重缺乏面對(duì)版塊市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局和區(qū)域內(nèi)有效客戶缺乏的狀況我們的出路何在?對(duì)于本案產(chǎn)品時(shí)機(jī)的研判2產(chǎn)品解讀

房型滿足功能要求，面積控制游刃有余【工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】總建面積：110898.82平方米建筑：5棟24-26層2梯4戶/2梯3戶高層5棟7-14層1梯2戶小高層總戶數(shù)：1126戶房型位置面積戶數(shù)比例

1房2廳1衛(wèi)高層71-7642037%2房2廳1衛(wèi)高層104-10636851745%小高層95-971493房2廳2衛(wèi)高層135-1389618917%小高層130149房型慧芝湖花園寶華現(xiàn)代城悠和家園1房70-80㎡65-67㎡8%18%2房80-113㎡90-100㎡84-99㎡71%83%27%3房120-130㎡110-120㎡114-129㎡18%17%55%大寧版塊產(chǎn)品特征房型位置面積戶數(shù)比例

1房高層71-7642037%2房高層104-10636851745%小高層95-971493房高層135-1389618917%小高層130149本工程產(chǎn)品特征市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積趨同市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積偏大與版塊內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比照房型慧芝湖花園寶華現(xiàn)代城悠和家園1房70-80㎡65-67㎡8%18%75-87萬(wàn)67-70萬(wàn)2房80-113㎡90-100㎡84-99㎡71%83%27%87-123萬(wàn)90-102萬(wàn)87-103萬(wàn)3房120-130㎡110-120㎡114-129㎡18%17%55%129-139萬(wàn)111-122萬(wàn)118-135萬(wàn)大寧版塊總價(jià)區(qū)間〔毛坯〕房型面積戶數(shù)比例

總價(jià)段1房71-7642037%80-90萬(wàn)2房104-10636851745%110-130萬(wàn)95-971493房135-1389618917%145-165萬(wàn)130149本工程總價(jià)區(qū)間〔毛坯〕價(jià)格類比相對(duì)趨同價(jià)格類比高出10萬(wàn)價(jià)格類比高出20萬(wàn)與版塊內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)比照相比同版塊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，同質(zhì)化傾向明顯，不具備顯著的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)預(yù)期總價(jià)明顯高于同版塊競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，不具備價(jià)格提升的顯著條件區(qū)域客源以自住型的剛性消費(fèi)釋放為主體，容量有限對(duì)本工程支撐缺乏本案版塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)比照結(jié)論房型綠洲雅賓利蒙特利名都城1房70-80㎡14%2房90-120㎡90-140㎡54%71%3房150-160㎡120-150㎡13%19%不夜城板塊產(chǎn)品特征房型位置面積戶數(shù)比例

1房高層71-7642037%2房高層104-10636851745%小高層95-971493房高層135-1389618917%小高層130149本工程產(chǎn)品特征市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積適當(dāng)控制市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積段趨同與跨版塊干擾競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比照房型綠洲雅賓利蒙特利名都城1房70-80㎡14%122-140萬(wàn)2房90-120㎡90-140㎡54%71%157-210萬(wàn)125-200萬(wàn)3房150-160㎡120-150㎡13%19%250-270萬(wàn)176-222萬(wàn)不夜城板塊價(jià)格特征〔毛坯〕本工程價(jià)格特征〔毛坯〕房型面積戶數(shù)比例

總價(jià)段1房71-7642037%80-902房104-10636851745%110-13095-971493房135-1389618917%145-165130149總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯價(jià)差40-50萬(wàn)總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯價(jià)差20-30萬(wàn)總價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯價(jià)差30-40萬(wàn)與跨版塊干擾競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)比照本案跨版塊競(jìng)爭(zhēng)比照結(jié)論相比不夜城板塊本案產(chǎn)品面積控制合理，一房產(chǎn)品稀缺性優(yōu)勢(shì)明顯各同級(jí)房型總價(jià)逆差到達(dá)30-40萬(wàn)，地段性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯依托大寧版塊生活環(huán)境升級(jí)，認(rèn)同區(qū)域開(kāi)展前景和當(dāng)前居住價(jià)值的環(huán)線內(nèi)跨境置業(yè)客源可依托于南北高架實(shí)現(xiàn)規(guī)劃型人口導(dǎo)入房型位置面積戶數(shù)比例

1房2廳1衛(wèi)高層71-7642037%

2房2廳1衛(wèi)高層104-10636851745%

小高層95-971493房2廳2衛(wèi)高層135-1389618917%小高層130149“紅海〞產(chǎn)品“藍(lán)海〞產(chǎn)品以產(chǎn)品差異為先導(dǎo)，引發(fā)同質(zhì)客戶的“二次細(xì)分〞“紅海〞+“藍(lán)海〞產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、差異入市本案距內(nèi)環(huán)線約500米內(nèi)環(huán)線旁的地段優(yōu)勢(shì)催生“內(nèi)環(huán)引力效應(yīng)〞內(nèi)環(huán)不夜城板塊同本案所在板塊均價(jià)相差約3000元/平方米地段性價(jià)比引力優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)內(nèi)環(huán)客源外流本案擁有跨區(qū)域?qū)肟驮吹臈l件和時(shí)機(jī)本案內(nèi)環(huán)線均價(jià)：13000元/平方米內(nèi)環(huán)線引力均價(jià)：10000元/平方米性價(jià)比引力通過(guò)產(chǎn)品解讀和競(jìng)爭(zhēng)比照我們發(fā)現(xiàn)了版塊內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)契機(jī)那么我們的客戶到底是誰(shuí)?對(duì)于本案客戶形態(tài)的研判3版塊客戶六大顯著特征家庭收入水平有明顯的漸進(jìn)式提高，主力家庭的月收入在1-3萬(wàn)元左右，且普遍具有相當(dāng)數(shù)額的家庭存款，經(jīng)濟(jì)承受能力顯著提高，年收入20-40萬(wàn)的中產(chǎn)型家庭目前是大寧板塊的主力購(gòu)置群體上海本地客是絕對(duì)的主力，占八成以上；江浙是主要的輔助客源，外地購(gòu)房者占10%左右；境外人士區(qū)域相對(duì)較少，慧之湖花園由于港商開(kāi)發(fā)的原因，近10%的境外購(gòu)房者屬于特例購(gòu)置動(dòng)機(jī)以自用剛性需求釋放為主，置業(yè)目的清晰明了，受歷史性地域認(rèn)同和政策調(diào)控的雙重影響，閘北房產(chǎn)的投資客為數(shù)相對(duì)其他區(qū)域極少區(qū)域型的購(gòu)房客源以閘北和虹口兩區(qū)為主，幾乎占到版塊工程客戶構(gòu)成總量的六成半,市中心南北高架沿線及普陀接壤區(qū)域?yàn)檩o，區(qū)域情結(jié)依然凝聚版塊市場(chǎng)的主力消費(fèi)者，跨區(qū)域?qū)胍呀?jīng)具備一定根底和條件市中心客戶的大幅增長(zhǎng)，主要受版塊地段價(jià)值和樓盤品質(zhì)提升所吸引，相臨區(qū)域的漂移客主要由高架和軌道交通體系導(dǎo)入123456婚房、單身貴族、三口之家的改善購(gòu)房是區(qū)域的主要結(jié)構(gòu)，區(qū)域購(gòu)置客戶比較認(rèn)可的單價(jià)在10000～12000元/㎡，總價(jià)段90～120萬(wàn)承受力較強(qiáng)大寧板塊客源外閘北客源為主導(dǎo)外虹口和外普陀客源為輔助家庭年收入20-40萬(wàn)舒適型居住需求不夜城板塊客源內(nèi)閘北、市中心、虹口客源三足鼎立家庭年收入35-60萬(wàn)舒適、改善型居住需求本案客源組合2-3房需求客源大寧、不夜城板塊的舒適型、改善型客戶主要來(lái)自閘北、虹口區(qū)域1房需求客源新上海人、市區(qū)客的自用需求為主通過(guò)價(jià)格杠桿將不夜城客源擠壓至本案大寧板塊區(qū)域客源的吸納交集客源組合市中心漂移客虹口漂移客閘北區(qū)域客普陀漂移客本案本案客戶構(gòu)成區(qū)域模擬身份特征中產(chǎn)型、富裕型低端、經(jīng)濟(jì)型高端，年齡在22歲—60歲的新新人類族、都市新銳族、品質(zhì)家庭族和健康養(yǎng)老族的客戶生活區(qū)域生活和工作在閘北區(qū)，生活在虹口、軌道交通一號(hào)線沿線、市中心或其他區(qū)域置業(yè)需求首次購(gòu)房或者二次置業(yè)，二次置業(yè)目的為改善居住條件、追求獨(dú)立生活、尋找個(gè)人空間、孩子教育、工作需要、贍養(yǎng)父母、養(yǎng)老生活等需要關(guān)注要素目標(biāo)客戶群體置業(yè)關(guān)注要素重點(diǎn)為：產(chǎn)品價(jià)格、戶型舒適性、小區(qū)配套完善，交通便捷性，子女教育設(shè)施齊備，生活品質(zhì)較高

目標(biāo)客源特征本工程所面臨的配套環(huán)境和地段條件，為購(gòu)置決策的生成提供了扎實(shí)的依據(jù)本工程的客戶構(gòu)成，以都市中產(chǎn)家庭型客戶為主體客戶共性的價(jià)值取向是：“適宜的地段+合情的配套+合需的產(chǎn)品+合理的價(jià)值〞大寧版塊的后發(fā)配套效應(yīng)，刷新了區(qū)域生活品質(zhì)，成為“生活改善型〞的決策依據(jù)近內(nèi)環(huán)、近地鐵、近南北高架的的“地段模式〞成為“工作便捷型〞的決策依據(jù)從購(gòu)置力〔支付能力〕的分析結(jié)果，我們形成結(jié)論：中產(chǎn)家庭成為本案客群主流結(jié)合產(chǎn)品分析，我們認(rèn)為本案客戶組合涵蓋“白領(lǐng)小資〞到“富裕三口〞群體“生活改善〞與“工作便捷〞是主要的決策依據(jù)通過(guò)客戶分析和購(gòu)置決策研判我們推導(dǎo)出本案的客戶構(gòu)成和分布接下來(lái)就是如何展開(kāi)針對(duì)性的營(yíng)銷了?以客戶為核心的營(yíng)銷策略4策略核心圍繞客戶定位、強(qiáng)調(diào)差異競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)施定向覆蓋1、以差異化產(chǎn)品為核心，以區(qū)域覆蓋為手段，迅速形成工程在區(qū)域市場(chǎng)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)力2、以綜合性價(jià)比為核心，以跨區(qū)域覆蓋為手段，迅速形成內(nèi)環(huán)內(nèi)跨區(qū)域客戶的導(dǎo)入3、針對(duì)客戶反響，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，縱深挖掘潛在需求，分層實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化根底目標(biāo)2007年05月為首期開(kāi)盤的預(yù)設(shè)目標(biāo)，推出首批約330套住宅2007年05月、11月、2021年05月，工程整體方案分三批上市整個(gè)銷售周期為20個(gè)月，2021年12月銷售截止實(shí)現(xiàn)全案銷售率100%，實(shí)際完成總銷售金額：人民幣13.3093億元營(yíng)銷總目標(biāo)理想營(yíng)銷目標(biāo)結(jié)合錯(cuò)位營(yíng)銷，以跨區(qū)域客戶導(dǎo)入為抓手，創(chuàng)造全新?tīng)I(yíng)銷模式，突破區(qū)域市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)瓶頸奠定整盤12000/平方米均價(jià)線、穩(wěn)中攀升力爭(zhēng)新高，爭(zhēng)創(chuàng)區(qū)域成交新亮點(diǎn)結(jié)合成功營(yíng)銷，推開(kāi)工程成為閘北區(qū)的標(biāo)志性樓盤在營(yíng)銷過(guò)程中樹(shù)立工程和開(kāi)發(fā)商品牌，實(shí)現(xiàn)品牌效益名利區(qū)域行情比照分析位于兩大板塊之間受板塊價(jià)格擠壓明顯選擇兩大板塊價(jià)格界定工程價(jià)格區(qū)間大寧板塊取高值樓盤慧芝湖，成交均價(jià)〔毛坯〕10500元/平米不夜城板塊取低值樓盤蒙特利城，成交均價(jià)〔毛坯〕13500元/平米工程價(jià)格區(qū)間10500-13500元/平方米工程產(chǎn)品因素考量受周邊競(jìng)品價(jià)格影響悠和家園目前成交價(jià)格10500元/平米與周邊公寓相混，住宅檔次明顯受其影響工程整體成交均價(jià)12000元/平米受周邊行情影響明顯一期建議以11000元/平米上市本案價(jià)格推導(dǎo)以及價(jià)格策略對(duì)各房型的價(jià)格策略啟示1房針對(duì)新上海人群應(yīng)注重總價(jià)控制2房作為市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品可適當(dāng)拔高價(jià)格3房作為較大面積產(chǎn)品應(yīng)注重通過(guò)單價(jià)的調(diào)節(jié)來(lái)控制總價(jià)第一批房源第二批房源第三批房源1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#分期推案策略階段性銷售策略預(yù)熱期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期臨界點(diǎn)07./03-07/05/11首次推案1〕階段策略：以總價(jià)為突破口爭(zhēng)奪市場(chǎng)空缺點(diǎn)，迅速聚焦客源。2〕推案賣點(diǎn)：周邊稀缺性小高層為主得房率相對(duì)較高首排底層挑空正對(duì)廣場(chǎng)綠化帶第一期階段銷售策略05/12預(yù)熱期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期臨界點(diǎn)07/09-07.10下旬10月底-11.17二次推案10月底1〕階段策略：主打小面積，工程商業(yè)和酒店展現(xiàn)，招商定位，穩(wěn)中有升2〕推案賣點(diǎn)：位置處于小區(qū)中央，相比照較安靜前后都能享受綠化景觀推出的二房結(jié)構(gòu)更為合理，南北直通第二期階段銷售策略預(yù)熱期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期尾盤期臨界點(diǎn)月中旬三次推案1〕階段策略：景觀房，稀缺3房，準(zhǔn)現(xiàn)房定位2〕推案賣點(diǎn)：處于中央景觀區(qū)，都能夠南朝中心花園主推的三房是本案稀缺的房源準(zhǔn)現(xiàn)房定義商業(yè)配套、規(guī)劃道路的定位也已經(jīng)落實(shí)，增添客戶信心第三期階段銷售策略關(guān)于車位的銷售建議分層定位：將在預(yù)售階段成交的產(chǎn)權(quán)型、使用權(quán)車位安排在地下B1層，將現(xiàn)房后通過(guò)物業(yè)管理公司按月租賃的車位安排在地下B2層方案一合理定價(jià)：產(chǎn)權(quán)車位10萬(wàn)元人民幣/個(gè)；使用權(quán)車位6萬(wàn)元人民幣/40年限量出售：在第一、第二次銷售推案同時(shí)每次配比100個(gè)B1層車位同步銷售；第三次銷售推案中，每戶可購(gòu)置多個(gè)車位，以確保僅可能多的銷售量。區(qū)域銷控：同步需要做好的是根據(jù)每棟位置下對(duì)應(yīng)的車位優(yōu)、劣位置的專業(yè)評(píng)估。在前、后的銷售時(shí)間段內(nèi)分區(qū)位銷售，以平衡價(jià)格利差。銷售策略：本錢分?jǐn)?、先以送代售、后低價(jià)銷售將全部車位以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行銷售，另，可以將局部車位在配合住宅銷售階段免費(fèi)促銷，局部車位制定合理的銷售價(jià)格，予以正常的銷售。其數(shù)量另行把控。方案二企劃方案企劃概念生成我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)城市中產(chǎn)階層群體產(chǎn)品差異引導(dǎo)區(qū)域升級(jí)客戶交通+性價(jià)比引導(dǎo)跨境客戶“生活改善型〞+“工作便捷型〞我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)臨近內(nèi)環(huán)的舒適型社區(qū)使用價(jià)值清晰未來(lái)潛力強(qiáng)勁藍(lán)海產(chǎn)品彰顯稀缺特色紅海產(chǎn)品彰顯性價(jià)比特色我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)直接競(jìng)爭(zhēng)：大寧版塊干擾競(jìng)爭(zhēng)：內(nèi)閘北版塊解決方法：依托產(chǎn)品差異錯(cuò)位營(yíng)銷通過(guò)跨區(qū)域覆蓋導(dǎo)入客源消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)適宜的地段+合情的配套合需的產(chǎn)品+合理的價(jià)值定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)近內(nèi)環(huán)/11萬(wàn)平米/節(jié)奏生活區(qū)物質(zhì)滿足+舒適享受城市中產(chǎn)階層品質(zhì)認(rèn)同傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)面向社會(huì)公眾做影響力傳播針對(duì)目標(biāo)客戶做購(gòu)置力傳播版塊競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)錯(cuò)位跨域競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)性價(jià)比創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)創(chuàng)意概念(CreativeConcept)我們的溝通對(duì)象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我們的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消費(fèi)者價(jià)值取向(ConsumerInsights)定位(Position)傳播策略(Proposition)上海派內(nèi)環(huán)旁，11萬(wàn)平米都會(huì)節(jié)奏生活區(qū)享樂(lè)都會(huì)，得意人生家豪城內(nèi)環(huán)旁，11萬(wàn)平米中產(chǎn)生活特區(qū)因家而自豪城市中產(chǎn)階層群體產(chǎn)品差異引導(dǎo)區(qū)域升級(jí)客戶交通+性價(jià)比引導(dǎo)跨境客戶“生活改善型〞+“工作便捷型〞臨近內(nèi)環(huán)的舒適型社區(qū)使用價(jià)值清晰未來(lái)潛力強(qiáng)勁藍(lán)海產(chǎn)品彰顯稀缺特色紅海產(chǎn)品彰顯性價(jià)比特色直接競(jìng)爭(zhēng)：大寧版塊干擾競(jìng)爭(zhēng)：內(nèi)閘北版塊解決方法：依托產(chǎn)品差異錯(cuò)位營(yíng)銷通過(guò)跨區(qū)域覆蓋導(dǎo)入客源適宜的地段+合情的配套合需的產(chǎn)品+合理的價(jià)值近內(nèi)環(huán)/11萬(wàn)平米/節(jié)奏生活區(qū)物質(zhì)滿足+舒適享受城市中產(chǎn)階層品質(zhì)認(rèn)同上海派內(nèi)環(huán)旁，11萬(wàn)平米都會(huì)節(jié)奏生活區(qū)享樂(lè)都會(huì)，得意人生面向社會(huì)公眾做影響力傳播針對(duì)目標(biāo)客戶做購(gòu)置力傳播版塊競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)錯(cuò)位跨域競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)性價(jià)比家豪城內(nèi)環(huán)旁，11萬(wàn)平米中產(chǎn)生活特區(qū)因家而自豪案名建議案名詮釋：我們因?yàn)槟軗碛羞@樣的家而自豪，它不僅是幸福的代言，更代表一種資優(yōu)生活的象征。家·豪城，所涵蓋的是對(duì)生活品位和生活品質(zhì)的絕對(duì)忠誠(chéng)，是它所提倡的優(yōu)質(zhì)生活主張，通過(guò)對(duì)最正確的生活選址，最高的營(yíng)建品質(zhì)，最優(yōu)的環(huán)境氣氛，給不同的都市中產(chǎn)制定了相同品質(zhì)的居住內(nèi)容。因家而自豪，為每一個(gè)中產(chǎn)家庭量身定制的生活。主推案名：家-豪城以“白領(lǐng)小資〞型次高端中產(chǎn)客戶的調(diào)性偏好為依據(jù)產(chǎn)品標(biāo)簽“內(nèi)環(huán)旁，11萬(wàn)平米中產(chǎn)生活特區(qū)〞綜合對(duì)本工程的產(chǎn)品分析，我們認(rèn)為，以下產(chǎn)品特征必須在產(chǎn)品標(biāo)簽中得到強(qiáng)化，并將是【盛源家豪城】未來(lái)實(shí)際營(yíng)銷中的支柱性賣點(diǎn)：地段：共和新路〔地鐵一號(hào)線〕沿線，距離中山北路高架〔市中心區(qū)域〕僅公交一站路戶型：以舒適型一房、二房為主力產(chǎn)品，所有房型設(shè)計(jì)的舒適度較高符合中產(chǎn)客群升級(jí)換代的需要在以上的產(chǎn)品標(biāo)簽中，我們有以下概念需要明確以“內(nèi)環(huán)旁〞闡述地段以“都會(huì)中產(chǎn)〞定位產(chǎn)品檔次以“生活特區(qū)〞定位產(chǎn)品、客戶內(nèi)涵廣告SLOGEN“因家而自豪〞我們因?yàn)槟軗碛羞@樣的家而自豪，它不僅是幸福的代言，更代表一種資優(yōu)生活的象征。家·豪城，所涵蓋的是對(duì)生活品位和生活品質(zhì)的絕對(duì)忠誠(chéng)，是它所提倡的優(yōu)質(zhì)生活主張，通過(guò)對(duì)最正確的生活選址，最高的營(yíng)建品質(zhì)，最優(yōu)的環(huán)境氣氛，給不同的都市中產(chǎn)制定了相同品質(zhì)的居住內(nèi)容。因家而自豪，為每一個(gè)中產(chǎn)家庭量身定制的生活。地段篇——豪氣都市在前進(jìn)，像晨曦一樣朝氣四射，地域的疆界在縮短，開(kāi)展的脈搏緊扣都市的節(jié)奏。人們?cè)诠蚕恚蚕砩畹姆比A不斷在進(jìn)深，共同揮灑即興的情緒、自由奔放的隨性，在都市的中心感受自豪。總建篇——豪邁都市族群在每個(gè)新的早晨，都尋找著屬于他們的新生命，他們有不同的愛(ài)好，不同的人生態(tài)度和不同的理想目標(biāo)，但他們有共同的高尚品位，有相近的生活習(xí)慣，還有共同的對(duì)生活的美好希望。擇優(yōu)而居，一起共享屬于自己的生活領(lǐng)地，夢(mèng)想可以實(shí)現(xiàn)！產(chǎn)品篇——自豪都市的人們已經(jīng)習(xí)慣精簡(jiǎn)時(shí)間，精簡(jiǎn)空間，把自己寸寸美好的時(shí)光儲(chǔ)存和發(fā)散，在都市新一天的開(kāi)始便規(guī)劃自己最精簡(jiǎn)的生活方式。在自由領(lǐng)域，選擇最精簡(jiǎn)的預(yù)算最自在的生活，在家·豪城中共生共存共同感受。案名詮釋：從產(chǎn)品所在區(qū)位和產(chǎn)品的面積特征來(lái)說(shuō)，本工程是公認(rèn)的“市中心〞地段，除了吸納區(qū)域客戶外，更具備結(jié)合交通特征輻射更大區(qū)域的潛力。因此我們的“上海派〞，是“老上海人〞、“現(xiàn)上海人〞和“新上海人〞的大集合，形成的將是以“住在上海市中心〞為驕傲的“上海派〞群體。同時(shí)，“上海派〞的案名方向，超脫于“舒適〞、“情調(diào)〞為主題的區(qū)域樓盤