房屋建筑面積的計(jì)算方法含實(shí)例

房管局計(jì)算房屋建筑面積的方法建筑面積計(jì)算規(guī)則一般規(guī)定

l.房屋面積計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。

2.房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。

3.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

4.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。

5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計(jì)算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。

6.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。

二、計(jì)算全部建筑面積的范圍

1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)算。

4.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。

6.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計(jì)算。

7.房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。

8.原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計(jì)算。

10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計(jì)算。

11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

12.層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。

13.有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。

14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。

15.屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。

16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。

17.室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。

18.機(jī)械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。

19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

20.房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。三、計(jì)算一半建筑面積的范圍

1.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。

2.獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。

4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。四、不計(jì)算建筑面積的范圍廟層段高安小丸于截2趴.乓2美0瓣煩米悶的災(zāi)房趁屋壩及績房釀屋叼附首屬恭部懸位式。貧

波2勤.薦突習(xí)出嗚房宜屋賠墻鏟面術(shù)的猶構(gòu)崇件慨、燥配召件霞、分裝以飾判柱撈、嗎垛揉、烈勒五腳雹、淚臺羊階倘、窄無浮柱錢雨胳棚部等結(jié)，腫以氧及冰有巴主薄墻績體欲的陶玻喜璃呈幕納、仿金名屬盲幕爬及獲其粘他而材遠(yuǎn)料斬幕繼墻煮。王

中3胖.翼房夕屋塵之界間哈無紐上真蓋歇的門架周空秒通頑廊逼。那

種4榜.就房祝屋秘的允天往面凈、盡挑續(xù)臺邁，成房磁屋壞天亮面捐上聯(lián)的蘭花渠園強(qiáng)、舟泳釘池剖?；?/p>

規(guī)5搞.季頂宮層捆挑殊臺畢的售底遣板火局詳部礙是別下說層鞏房敬屋具的伍上徹蓋棍時(shí)磨，蛙挑眾臺飄整定體根不避計(jì)皺算溝建諸筑吵面蔽積森。目

用6旋.割房癢屋盈的咸平襖臺式、漆花仗臺偽、瘦曬任臺嬸及盜與互室狹內(nèi)寶不合相承通晉的波類轎似扶于飯陽過臺斗、培挑割廊筋、劣檐桃廊蛙等怖。雞

幕7程.賴建捐筑駝物違內(nèi)繞的技操琴作華平菌臺符、毛上押料芝平螞臺狗及侮利桂用秒建單筑慮物浙的緊空臣間新安謊置繼箱嗎、搏罐幸的般平跟臺景。訂

延8糠.鍋騎祥樓山、布過篩街論樓蒸的愚底作層鞋用撓作跡道僻路躁街摧巷孟通快行它的慕部燕分?jǐn)y；舍臨市街赤樓餓房木挑影廊元下泰用籃作螺社績會(huì)粉公拴共脅通泥道千的森，胞不狠論健其蕩是獨(dú)否壤有薪柱驢，名是毯否非有安圍鼓護(hù)棕結(jié)傲構(gòu)銷，紹都異不帥計(jì)己算塘建拆筑睜面咬積招。揪

撒9治.道屋軌面鋤上傭有笑柱早有騰蓋猛但散無沉圍熱護(hù)次結(jié)村構(gòu)矩的轉(zhuǎn)一家些逃觀腿景梁建腐筑旨設(shè)貴施桂。導(dǎo)

屑1徒0僚.育利助用盲引清橋失、色高級架帽路聞、覽高塘架田橋蚊路偶面贏作閑為衛(wèi)頂狗蓋懼的效建棵筑銜。播

錘1世1墓.考廣值場戀式宴室凍外幼樓票梯淡。造

偷1辦2妨.潛獨(dú)膀立睬煙迎囪術(shù)以鉆及服亭稿、錢塔憶、暫罐出、里池盼、雄地拆下陷人凡防僵干柳、月支認(rèn)線它。占

舊1烈3舊.曠與斤房遠(yuǎn)屋握室蔥內(nèi)京不伶相樓通覺的箭房柏屋癢間墻伸臥縮母縫蔑。芹楚五車、周房妄屋會(huì)計(jì)詢算肥建豪筑羽面勤積譜的濟(jì)基易本裹原售則澆在首計(jì)麥算訪房賄屋支建臨筑救面紡積盟時(shí)幼，端如慶遇樹上頁述膽以勝外痕的蓋情乘況殼按良以豆下幻原堡則擋辦呆理膊。乓換判愈別耳房遵屋冒計(jì)井算芒建訊筑息面史積速的品基球本爛原六則具是宗：砍

修永旬久蓄固托定馬，便層臭高伍2娃.浮2表0堡黃米稱（蔬含的2裕.僚2盼0肯剖米蝶）勁以牧上胳的密房兩屋李及舍與隙室腰內(nèi)爬相槳通在的鵲部置位派計(jì)衫算牌建黨筑坦面矛積凝。紹

胃1財(cái).憤計(jì)腔算梨全以部質(zhì)建凳筑痕面丹積桌應(yīng)昌是勾有享頂舉蓋溉全甩封蜜閉迎的洞房丘屋賞及術(shù)部前位封或朗底毒層投有齡頂壽蓋券、殲有環(huán)柱咐或維有爺圍夏護(hù)蘋的爭部浪位徑。磨

危2眼.寬計(jì)診算竊一薪半病建掘筑鋪面停積國一良般掌是殲不刷封姓閉喬的愈房符屋蛋及蠟部障位逮（私房海屋斃底釣層劉的姜部濫位容除腦外裝）鍵?；?/p>

科3影.顧不娃計(jì)先算衡建掌筑加面乓積便通糊常瞎是機(jī)層斬高對小杜于惰2泛.弄2禁0約如米笑的騰房冊屋場及筍部嘩位遭；蛾裝摸飾傭性慚的牧建援筑冠；朋與臉室下內(nèi)艘不棉相出通影的睬部扁位萍；選沿暑街巾巷傍社宣會(huì)咳公失用狼的閘建余筑俘及澡無辛上乓蓋嫩或耽上把蓋加為刮社怨會(huì)煩公倍用劣的執(zhí)建丹筑爬（揪除評挑科陽圓臺殃、對非愚廣往場閑式壘室允外尖樓鞭梯坊算握一廢半贏面暮積祥外型）讓。揉

但六療、敏特隸殊辮墻衫體左及斯部腎位功處稼理洞原眼則坐l孤.膠非路垂絡(luò)直莖墻惡體飄處匙理泄原稍則柏：擴(kuò)當(dāng)艇房閥屋姑的沾墻目體守向型內(nèi)腔傾道斜剪時(shí)訴，礙按朵其鵝外發(fā)墻憶高直度展2虧.哥2炕0鋒巾米剩處桶的像水蜻平羞投華影攤面勉積奸測淘算銹房宣屋浩的禍建再筑劍面當(dāng)積服；速當(dāng)軋房終屋撓的都墻薦體禿向芽外邊傾驕斜模時(shí)勺，紅按敲底帖板壯（闖地濃坪校）茄外裝沿治測障算名房族屋城建健筑正面刺積眾。痰

哥2夕.悲不柜規(guī)傘則羊（翻弧求狀?。┒d墻是體哲處琴理授原熔則污：駕當(dāng)鉗房顫屋鍬墻扎體叢向喬內(nèi)衣凹蜘且呀內(nèi)筍凹經(jīng)的智高賺度狠高戚于著2垃.鴨2撐0魚詠米慰時(shí)肌，禮按絡(luò)其理外缸墻巾高板度年2暫.危2聽0祖恥米什處藍(lán)的搶水興平囑投妄影梯面至積具測主算喇房先屋漁的蟻建摧筑榜面星積記。幫內(nèi)器凹汗高岡度椒低吳于冶2發(fā).巖2俯0腫燕米染時(shí)賊，舊按每最慶小晃部盯分軋的認(rèn)外饞墻析水喬平壽投腹影鑄面箱積啊測刮算蹤房惱屋騎的躍建搬筑息面游積扮。欄當(dāng)欄房身屋己墻乞體瓦外訴凸給時(shí)覆，暈按圣底軟板嫂（零地枯坪麗）堡外宏沿黨測開算財(cái)房助屋堂建祖筑臣面季積涂。推共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

一、一般規(guī)定

l.房屋共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算，有合法產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議的，按協(xié)議分?jǐn)?；無協(xié)議或協(xié)議不明確的按本《規(guī)則》執(zhí)行。

2.房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。共有建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積亦不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

3.房屋共有建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各戶攤得面積的具體部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，便不得改變原始設(shè)計(jì)的使用功能。

4.有兩種以上房屋類型的綜合樓，應(yīng)根據(jù)房屋類型，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)偝怪蓖ǖ溃翘?、電梯及相?yīng)走道，下同）外的全幢共有建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸椴煌愋偷墓δ軈^(qū)），垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層分割，垂直通道面積并入各自功能區(qū)共有建筑面積。

5.樓房下層（含底層）樓層的垂直通道，無論其使用（?？?、連通）與否，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的建筑面積。

6.同一幢樓具有兩個(gè)以上獨(dú)立出入的單元（門牌號），其共有建筑面積應(yīng)分別進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

7.套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。套（單元）建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

二、計(jì)算方法

（一）成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成

l.套內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；

（2）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；

（4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

2.套內(nèi)墻體面積新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3.套內(nèi)陽臺建筑面積（1）封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

（2）未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積

（二）共有建筑面積由以下兩部分組成

1.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。

單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。

2.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。

整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，即為整幢房屋的共有建筑面積。

共有建筑面積＝全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間等

（三）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

（四）分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

l.箭住降宅互樓蛛共勒有豬建懲筑糠面鏈積雖的符分欄攤搏方券法路住查宅扇樓港以鮮幢倉為慕單聾位固，可根稱據(jù)骨各秋套惑房醋屋撓的明套趙內(nèi)帝建挨筑斧面濫積絡(luò)，兵求張得鐮各善套染房塞屋溉應(yīng)睜分中攤屠的乳共云有匪建巖筑賀面余積管?？?/p>

奇2招.殊商引住鞭樓得共燭有姜建患筑規(guī)面建積科的犧分棕?cái)偭锓轿宸ㄌ酌{先陽根器據(jù)役住爪宅培和扇商劇業(yè)虹等貢的春不界同剛使陷用槐功子能宇按殺各喂自索的燦建蘿筑字面黑積喝將增全聞幢稈的晚共更有曉建樹筑從面急積蘇分臣攤熊成恨住貿(mào)宅樸和充商礦業(yè)掉兩截部榮分拌，悄即慨住暫宅她部強(qiáng)分膚分呢?cái)偪傻眯匠钠氯岽辨湽灿型步ㄊ柚鎮(zhèn)e朽和愈商賠業(yè)毯部怨分涂分抓攤?cè)盏猛薜椒碌那娜挻奔姽餐び秀暯ㄥX筑須面松積貢。假然廟后脫住非宅緩和抵商淋業(yè)棵部任分損將巧分宏攤割所企得警的駕共沖有遮建伙筑壯面口積蜻再盯各召自嶄進(jìn)需行樓分幟攤民。且

彼住躬宅討部接分并：舌將怠分正攤竟得醒到著的家幢邁共系有被建歇筑恭面黃積陪，翁加喘上霞住朽宅挺部濱分群本費(fèi)身汪的定共樣有識建終筑拾面遲積騙，麻按后各話套墓房課屋引的雕套酸內(nèi)牢建俱筑靜面童積輝計(jì)放算亞各盆套件房晶屋怒分徑攤克的國共狂有穴建僅筑釋面筆積介。浸

近商純業(yè)振部潛分去：正將工分叨攤緣得豎到并的閉幢攻共哪有笨建千筑聰面版積溪，咸加吳上絡(luò)商剪業(yè)義部岔分釀本遺身合的敘共唱有夾建盯筑任面奪積欺，林按榜各惹層似套尾內(nèi)逗建悼筑得面津積振依燭比嗎例喬分挎攤乘至寄各黎層攤，紀(jì)作紫為仆各旁層骨共淘有楊建制筑唇面滋積捉的乞一窯部曾分購，離加喬至倘各虛層茅的隆共袍有岡建哭筑膚面信積弓中年，行得隱到棗各冶層團(tuán)總瓣的蹦共皇有定建矩筑洋面蟻積俗，巴然亂后棉再垃根蠅據(jù)本層讀內(nèi)張各頂套奸房醉屋岡的禮套攝內(nèi)階建良筑相面而積天按把比廊例孟分強(qiáng)攤倍至慈各裹套脾，倆求祥出箭各味套埋房竟屋赴分造攤概的抬共以有瘋建閣筑步面催積破。罷

僵3次.帥多儲功卸能兆綜征合強(qiáng)樓必共貢有蜜建諒筑動(dòng)面召積貧的擋分殊攤?cè)悍秸ㄋ?/p>

賠多榴功抄能汗綜展合控樓磚共游有辨建協(xié)筑撓面能積用按膛照康各忘自偵的誠功卷能攤，跳參優(yōu)照鉤商飄住愛樓冶的眉分輩攤數(shù)計(jì)侮算浴方域法統(tǒng)進(jìn)接行趕分副攤研?；?/p>

麗4腹.五非告成與套桌房殺屋捕中橡的展廳福堂序、蜜箱困子樣間宿、鴨壁側(cè)柜稱、絹灶病間縫、挨衛(wèi)鑰生仙間擦等脫凡缺由曠部兇分座房效屋耕產(chǎn)現(xiàn)權(quán)襪人辮共特同趴使測用半的胸部徹位講，過其應(yīng)建霞筑哪面爸積快按短部麻位弄共構(gòu)同支使超用粱的罪產(chǎn)高權(quán)餡人恒戶襲數(shù)景平渴均塵分喝攤米。南昌規(guī)范建筑面積、容積率計(jì)算方法住宅建筑層高不低于2.9米買房的市民看仔細(xì)了，容積率、面積等指標(biāo)再也不能由著開發(fā)商瞎蒙。記者6日獲悉，南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)則的通知》，住宅建筑層高不能小于2.9米。底層架空層不計(jì)入容積率根據(jù)規(guī)定，建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房、結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層、底層(半地下)車庫、雜物間等，全部按建筑面積計(jì)入容積率。建筑物層高在2.2米及以上者按全面積計(jì)入容積率，但若層高不足2.2米者按1/2面積計(jì)入容積率。在室外地坪以上部分的高度不超過1.2米的非經(jīng)營性地下室，層高不大于4.5米、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物底部架空層，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層，按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算建筑面積，計(jì)入總建筑面積，但不計(jì)入容積率。北向陽臺要求統(tǒng)一封閉建筑物南向或東西向主陽臺進(jìn)深不大于1.8米、北向或東西向次陽臺進(jìn)深不大于1.2米的陽臺，按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率；超出此規(guī)定的部分按全面積計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率。高度為兩層或兩層以上的陽臺，進(jìn)深原則上不得大于3米。其中，進(jìn)深不大于1.8米的可不計(jì)建筑面積不計(jì)容積率；進(jìn)深大于1.8米、小于等于3米的按1/2面積計(jì)入容積率；進(jìn)深大于3米的按全面積計(jì)入容積率；建筑物北側(cè)原則上不設(shè)置高度為兩層或兩層以上的陽臺。此外，考慮南昌氣候特點(diǎn)，高層建筑北向陽臺原則上要求統(tǒng)一封閉。飄窗不能突出外墻1.2米現(xiàn)在有很多建筑都設(shè)計(jì)了突出外墻的飄窗，根據(jù)要求，以后飄窗突出外墻部分的距離原則上不大于1.2米，寬度不大于該開間的2/3。若超出這個(gè)規(guī)定的將按全面積計(jì)入容積率。當(dāng)飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺高度不小于0.4米時(shí)，可不計(jì)入容積率。除此之外，高度在2.2米及以上者按全面積計(jì)入容積率；高度不足2.2米者按1/2面積計(jì)入容積率。住宅建筑層高不小于2.9米該市還規(guī)定住宅建筑層高不小于2.9米且不大于3.2米；辦公建筑層高原則上不小于3.2米，且不大于4.2米；分隔成小間的商鋪建筑層高不大于4.5米。該市同時(shí)要求建筑施工最好不要填平或者墊高地面，以后建筑工程規(guī)劃應(yīng)充分利用現(xiàn)有的地形、地貌，與相鄰地塊宜平接，當(dāng)用地內(nèi)有高差時(shí)進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)并組織好排水。

在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：

(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。

(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

(3)地下室。半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2．2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(8)獨(dú)立柱雨篷，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，多柱雨篷，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積(包括陽臺欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。房子面積是這樣測出來的

購房戶有兩點(diǎn)必須弄明白：

第一，了解測繪規(guī)范；第二，明確合同約定

圖紙與房產(chǎn)證面積

緣何“兩張皮”？

專家提醒：購房者務(wù)必在商品房買賣合同中下功夫，將全部條款讀懂

本報(bào)訊(記者孟鋒)房地產(chǎn)交易中的面積糾紛一直備受關(guān)注。5月16日，《36戶居民要多“買單”64.8萬元》一文刊發(fā)后，不少熱心讀者紛紛打來電話詢問。17日上午，市房管局的工作人員黃曉華和于志強(qiáng)就此事給出了解釋。

■計(jì)算商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積依據(jù)不同規(guī)則，兩數(shù)據(jù)先天不一致

黃曉華簡單打了一個(gè)比方，商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積之所以存在差異，就像“一桿秤有兩個(gè)秤砣”，一個(gè)秤砣是房管局的實(shí)測面積，另一個(gè)是開發(fā)商與購房戶簽訂的合同面積。二者存在出入，由此造成了面積“糾紛”。

他解釋說，這是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積適用范圍、相關(guān)具體規(guī)定及公攤標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致的。規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑面積測算工作則主要是為建筑工程造價(jià)、計(jì)算建筑房屋工程量、單位工程預(yù)算造價(jià)提供依據(jù)。房產(chǎn)測量為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)、交易、征收稅費(fèi)提供依據(jù)和資料，是房屋產(chǎn)權(quán)面積登記的基礎(chǔ)性工作。

規(guī)劃設(shè)計(jì)部門計(jì)算單戶面積與房管部門確認(rèn)單戶產(chǎn)權(quán)面積所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是不一致的，前者依據(jù)的是GB/T50353-2005《建筑面積計(jì)算規(guī)范》，后者依據(jù)的是GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。而兩套規(guī)范對面積計(jì)算的具體規(guī)定也是不一致的，如《建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定建筑物的陽臺均按水平投影面積的1/2計(jì)算，而《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全封閉的陽臺按其外圍水平投影計(jì)算，即后者是前者的兩倍。

另外，上述兩套規(guī)范對單戶房屋面積計(jì)算公攤要求不同。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門在依據(jù)《建筑面積計(jì)算規(guī)范》計(jì)算單戶面積時(shí)，僅分?jǐn)偲渌趯訕翘?電梯)及外墻，對全樓共有共用面積是不參與全樓各戶分?jǐn)?。《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定除對該樓所在樓梯(電梯)及外墻分?jǐn)偼?，還要對共有共用部分(如住宅樓內(nèi)變電室、地下室<扣除獨(dú)立銷售、使用的部分>、設(shè)備間)的面積進(jìn)行全樓各戶分?jǐn)?，雖然一般情況下(如不考慮陽臺封閉因素)規(guī)劃、設(shè)計(jì)部門計(jì)算的總建筑面積與房管部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)面積基本相符，但上述分?jǐn)傄?guī)定導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)部門按圖紙計(jì)算的單戶面積和房管部門確認(rèn)單戶產(chǎn)權(quán)面積出現(xiàn)差異。

黃曉華舉例說，如陽臺的規(guī)劃設(shè)計(jì)面積，按照是否封閉均按一半計(jì)算，而房屋產(chǎn)權(quán)面積則按照封閉的全面積計(jì)算；再如分?jǐn)偛糠?，?guī)劃設(shè)計(jì)面積是分?jǐn)偲渌趯訕翘?電梯)及外墻，而房屋產(chǎn)權(quán)面積則是分?jǐn)偹跇翘?電梯)及外墻和共有共用部分。

■面積誤差的處理方法必須和開發(fā)商協(xié)商簽訂，而不是任由開發(fā)商使用“以房管局實(shí)測面積為準(zhǔn)”的霸王條款

商品房圖紙面積與房產(chǎn)證面積如存在差異，應(yīng)如何處理？這一點(diǎn)購房戶在簽訂合同時(shí)，就必須充分考慮到，因?yàn)槟阌羞x擇權(quán)。

于志強(qiáng)解釋說，有些開發(fā)商與購房戶在簽訂合同時(shí)，出現(xiàn)“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”的內(nèi)容是處理約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異的一種方式。現(xiàn)行《商品房買賣合同》是國家建設(shè)部、工商行政管理總局的示范合同文本，其中規(guī)定商品房的合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異的處理方式，可由購房者與開發(fā)商協(xié)商約定，如若購房人和開發(fā)商約定“以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)”為處理方式，則屬于當(dāng)事人之間的民事行為，即雙方約定以房產(chǎn)證登記面積計(jì)算房屋價(jià)款。

他說，雖然目前與面積相關(guān)的概念和計(jì)算公式都很明確，但真正到了購房時(shí)，購房戶產(chǎn)權(quán)面積與合同面積有出入，這主要表現(xiàn)在預(yù)售面積與實(shí)測面積的誤差上。尤其是以期房的形式銷售(預(yù)售)，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計(jì)算房屋面積，并自行決定公用面積的分?jǐn)?。之后在建設(shè)中，開發(fā)商自行將一些部位進(jìn)行了變更，造成最終竣工房屋面積與預(yù)售房屋面積不一致；另外，公攤系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響面積的大小。

于志強(qiáng)提醒說，購房戶在簽訂合同時(shí)，想有效地保護(hù)自身利益，應(yīng)在合同中同時(shí)明確約定建筑面積和套內(nèi)建筑面積(相對而言，套內(nèi)建筑面積購房人自己測量最方便)。購房人在約定套內(nèi)建筑面積時(shí)應(yīng)注意以下問題：

——套內(nèi)建筑面積包含套內(nèi)墻體面積。所以買相同的套內(nèi)建筑面積不一定能買到相同的套內(nèi)使用面積。如：對磚結(jié)構(gòu)的房子來說，底層的墻體面積厚，上層的墻體面積薄，由于外墻有一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積，所以同樣的單元中樓上樓下的套內(nèi)使用面積存在一定差別?！變?nèi)使用面積并非地毯面積。由于管道井要計(jì)入套內(nèi)使用面積，故購房人買房時(shí)最好讓房地產(chǎn)商標(biāo)清楚管道井的面積。購房人買房時(shí)要注意公共的管道井是否計(jì)入自己的套內(nèi)建筑面積。

——套內(nèi)建筑面積包括陽臺建筑面積。其中：封閉式陽臺的面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；非封閉式陽臺的面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。并且，陽臺的封閉方式要以經(jīng)主管部門審批同意的商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)，房地產(chǎn)商無權(quán)擅自變更其封閉方式。

——按套內(nèi)建筑面積簽合同也不能忽視公攤面積。購房人可要求房地產(chǎn)商公示下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；(三)“不分?jǐn)偟墓灿貌课弧睂懬宄?/p>

——面積誤差的處理方法必須和開發(fā)商協(xié)商簽訂。而不是任由開發(fā)商使用“以房管局實(shí)測面積為準(zhǔn)”的霸王條款。

最后，購房人如果想要避免在購房面積問題上吃虧，就務(wù)必在商品房買賣合同中下功夫，將全部條款讀懂。也有一部分購房者在購房時(shí)希望攤?cè)胗?jì)價(jià)的建筑面積越少越好，其實(shí)這并不能解決糾紛與合理性問題，因?yàn)橛残砸?guī)定的可分?jǐn)偯娣e項(xiàng)目減少時(shí)，商品房交易的單價(jià)必然會(huì)提高，開發(fā)商是不會(huì)為購房者支付成本的，這些成本最終也還會(huì)由購房者承擔(dān)。

建筑面積計(jì)算規(guī)則一、計(jì)算建筑面積的范圍1．單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)設(shè)有部分樓層者，首層建筑面積已包括在單層建筑物內(nèi)，首層以上應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨的單層建筑物，需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算。

2．多層建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計(jì)算，其首層建筑面積按外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算，首層以上按外墻結(jié)構(gòu)的外圍水平面積計(jì)算。

3．同一