第五部分整體促銷

第五部分整體促銷活動方案

促銷在海上春天推廣中扮演什么角色？

●最短的時間引起目標人群對項目的最大關注

●在短期內(nèi)，讓目標人群都知道海上春天是一個洋溢著春天氣息（含文化與環(huán)境兩個方面）的生活社區(qū)的品牌形象●吸引目標人群到售樓現(xiàn)場參觀

●刺激和增強目標人群的購買決心，達成銷售展會人員推銷公關活動(PR)促銷（SP）作為廣告組合戰(zhàn)術之一的促銷，必須在整體廣告策略的統(tǒng)合下出擊！

海上春天項目定位：大上海復興時代模范生活區(qū)品牌形象：一個洋溢著濃濃春意、春情的國際社區(qū)廣告：平面、影視、戶外戶外電波海上春天的主題傳播策略：

●廣告?zhèn)鞑ο箧i定——現(xiàn)代新上海人

●廣告?zhèn)鞑ο蟆?8-40歲）接受東西文化浸潤，有強經(jīng)濟能力，工作壓力大、節(jié)奏快；不滿意于上?，F(xiàn)狀，有依戀大上海時代情結；有品嘗，講求生活質量、懂得生活藝術的人●廣告?zhèn)鞑ブ黝}——住在春天里

所以，海上春天不僅是商業(yè)的，更是文化的

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促銷活動大放送

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促銷活動之一：“我和春天有個約會”（1）

目的：吸引目標人群的集中熟識，宣揚海上春天洋溢著春天氣氛的形象時間：4月1日－4月10日

思路：以萬科的名義，舉辦一場主題交響音樂會，邀請目標人群免費參加。同時，邀請萬科的舊業(yè)主參加，既是業(yè)主聯(lián)誼，又是海上春天項目推介會5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：在4月中旬，海上春天在上海歌劇院進行一場交響音樂會，邀請東方交響樂團或中央交響樂團出演。會場的門票和音樂曲目表都作為海上春天項目的宣揚品，介紹萬科理念及海上春天肩負復興海上居住文化的思想緣起，海上春天的項目情況5-1-1

促銷活動之一：“我和春天有個約會”（1）5-1

促銷活動大放送5-1-1

促銷活動之一：“我和春天有個約會”（2）5-1

促銷活動大放送●

目的：連續(xù)（1）之效應，擴大影響，協(xié)作假日開盤造勢?！駮r間：5月1日－5日●思路：在海上春天地塊上未建設的地帶，專門辟出一塊長期場地，最好與售樓部聯(lián)成一片，且臨春申路，命名“春天文化廣場”。假日和促銷期可組織目標人群廣泛參加5-1-1

促銷活動之一：“我和春天有個約會”（2）5-1

促銷活動大放送●

活動內(nèi)容：凡親臨售樓現(xiàn)場均可參加，購房并可贈送禮品，參加抽獎。5.1活動以“聞香辨花”，“一葉知樹”等為主題活動展開，并在現(xiàn)場組織“海上居住文化”圖片展，目標人群贈送CD、鮮花、標本樹葉等目標：在開售之初，倍迅提升樓盤知名度，形式公眾新聞點時間：5月1日開盤期5-1-2

促銷活動之二：生活論壇暨《居住的春天》畫冊首發(fā)儀式5-1

促銷活動大放送思路：看到“論壇”這詞兒，人們自然地有些肅然起敬，由于在思維里，論壇是某一領域最專業(yè)最權威的碰撞，可“論壇”最大的附加值卻是為東道主貼金，去年的《財寶論壇》為上海贏得的聲譽，就足可證明。建議邀請知名社會學者、時尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在海上春天的銷售現(xiàn)場，進行“生活論壇”，同時派發(fā)《居住的春天》畫冊5-1-2

促銷活動之二：生活論壇暨《居住的春天》畫冊首發(fā)儀式5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：力邀社會學者、作家、時尚人士共話“海上居住文化的春天”。同時，編印闡發(fā)海上春天關于生活態(tài)度的大型畫冊《居住的春天》現(xiàn)場派發(fā)。此畫冊，無論內(nèi)容，形式都要精彩，而且風格要體現(xiàn)出大上海歷史、文化與住宅的關系，反映至大上海人的生活情趣5-1-2

促銷活動之二：生活論壇暨《居住的春天》畫冊首發(fā)儀式5-1

促銷活動大放送5-1-3促銷活動之三：“笑春風”風箏會目的：展現(xiàn)海上春天規(guī)模宏大，以風箏加強春天印象時間：5月1日至5日●活動內(nèi)容：凡親臨現(xiàn)場均可免費領取一個小風箏，一試放風箏的樂趣，每天賽出三名風箏高手，給予嘉獎。同時現(xiàn)場舉辦各種抽獎活動5-1

促銷活動大放送5-1-4促銷活動之四：春光露影電影節(jié)目的：讓目標人群現(xiàn)場感受海上春天之規(guī)模且連續(xù)5月1日之后的熱浪，引人注目時間：5月8日●活動內(nèi)容：在春天廣場播放經(jīng)典影片，任何人士均可持報入場，現(xiàn)場更有抽獎活動。地鐵站19：00-22：30專車接送5-1

促銷活動大放送目的：完善樓盤形象美譽度，為銷售助力時間：7月1日－5日思路：海上春天有水、有樹、有陽光，親近自然是人的本性，如果平日呆在寫字樓、遠離自然陽光、空氣、泥土、綠意的白領們，有機會呵護以自己認養(yǎng)的小樹，該是如何令人心動5-1-5

促銷活動之五：

“菁菁家園悠悠我心”5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：與相關部門合作，凡三口之家皆可認領海上春天周邊城市綠化帶的一棵小樹，自己給它命名，并負責呵護小樹成長，還可聯(lián)合相關政府部門舉辦綠化環(huán)保一類宣揚活動5-1-5

促銷活動之五：

“菁菁家園悠悠我心”5-1

促銷活動大放送目的：促進銷售時間：8月底－10月中旬思路：旅游，都市人的時尚，對很多白領而言，更是一種生活情結，選擇浪漫的地中海旅游線路，正切合“高級灰”們的西風之戀。作為促銷手段，想來會為售樓注入幾分內(nèi)力5-1-6

促銷活動之六：

“從普羅旺斯到佛羅倫薩”5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：以抽獎方式抽出8名幸運者，獲贈地中海免費旅游。在宣揚時突出地中海風情。中獎者的獲贈金額以20000元為限。若無護照者，可以現(xiàn)金支付5-1-6

促銷活動之六：

“從普羅旺斯到佛羅倫薩”5-1

促銷活動大放送目標：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場人氣時間：九月初思路：九月售樓前，提前半個月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在九月開售之際，以二首公開發(fā)售的名義，按買家買樓先后給予不同折扣5-1-7

促銷活動之七：早起的風景更動人5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：在發(fā)售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名，八六折，前20名九的，前50名，九二折，前100名九五折。（簡略折扣視成本和銷售態(tài)勢而定）5-1-7

促銷活動之七：早起的風景更動人5-1

促銷活動大放送目的：讓人感受海上春天的現(xiàn)代氣息，豐富樓盤形象。時間：10月初思路：網(wǎng)上沖浪，白領的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式，具較強的吸引力，而且到達率極高，易于人際傳播。此活動與網(wǎng)易或搜狐網(wǎng)站合作5-1-8

促銷活動之八：網(wǎng)上房緣，一線牽5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：選取幾套朝向、景觀上佳單位在網(wǎng)上拍賣，價高者得。同時，選擇一些IT雜志或主流媒體進行軟性新聞的炒作5-1-8

促銷活動之八：網(wǎng)上房緣，一線牽5-1

促銷活動大放送目的：強力促進銷售時間：12月中下旬思路：促銷的本質是讓利，所以直接的購樓優(yōu)惠對買家是極具誘惑力的。而且十年免息的條件十分誘人。選取年底發(fā)售的時機（在樓盤推廣上，宜先蓄勢，而后“開閘”，鑒于前期已開頭推廣，所以本次推廣需要進行包裝，讓人感覺以前期推出單位已售完，此次是推全新單位），歲末大酬賓給現(xiàn)場積聚人氣5-1-9

促銷活動之九：

十年免息輕松供樓特惠專案5-1

促銷活動大放送活動內(nèi)容：選取20套不同戶型單位，以十年免息按揭的方式銷售。在廣告宣揚上，將此信息作為單一訴求點，以強勢傳播。而且列出購樓可優(yōu)惠的簡略數(shù)據(jù)，以打動買家5-1-9

促銷活動之九：

十年免息輕松供樓特惠專案5-1

促銷活動大放送5-2

社區(qū)文化大放送品牌形象：一個洋溢濃濃春意、春情的國際社區(qū)目標消費者：現(xiàn)代新上海人，有文化內(nèi)涵，有品嘗，追崇西方生活方式。形而上（文化）形而下（房子）5-2

社區(qū)文化大放送品牌的核心價值；“春天里的生活不一樣”，與目標消費群的心理渴求是一脈相通。而溝通載體就是文化。所以，社區(qū)文化是打動“現(xiàn)代新上海人”的不二法門

文化的內(nèi)涵極為豐富，外延更是廣泛社區(qū)文化是文化的區(qū)域縮影，在海上春天社區(qū)文化更明晰為有品位的文化，一種“雅”文化。它至少包含兩極：一種是沉靜而文雅的，就如咖啡、照片、音樂、書；另一方面，“雅”并不等同于“靜”，像攀巖、蹦極、潛水、滑翔、賽車、野外穿越等，同樣是年輕而經(jīng)濟能力強的白領們喜愛的休閑文化。

所以，在海上春天，音樂、咖啡、運動、照片、繪畫、書籍等一切與文化相聯(lián)的內(nèi)容，都是對春天的最好表述5-2

社區(qū)文化大放送海上春天之社區(qū)文化的主干社區(qū)文化是形而上（社區(qū)氛圍）和形而下（社區(qū)活動）的有機組合社區(qū)文化建設不行能一蹴而就，而是“潛物細無聲”的浸潤海上春天社區(qū)文化是“東西風”交匯、聚合，是包涵、開放、動態(tài)的世界文化5-2

社區(qū)文化大放送海上春天文化是共性的，又是國際化的。目的：以藝術撥動“高級灰”的心弦，樹立樓盤形象時間：6月15日思路：攝影，是生活，也是藝術。旅游，白領們回歸自然渴望的外化。，攝影更被視為關照世界，關注生命的一種有力氣的方式。信任每一位旅游者，會用手中的鏡頭登記自己看到的世界，和內(nèi)心的真實感受。因而，旅游類攝影作品亦可作為溝通管道之一5-2

社區(qū)文化大放送5-2-1社區(qū)文化之一“換個角度看春天”——攝影展活動內(nèi)容：與中國攝影家協(xié)會合作，在北京公開征集優(yōu)秀攝影作品，題材主要是旅游類作品，在海上春天售樓部進行攝影展，并由觀眾和評委和觀眾評比出優(yōu)秀攝影作品。獲獎者可獲贈國內(nèi)免費旅游嘉獎，路線選擇西藏、云南或新疆自然風光綺麗的地方5-2

社區(qū)文化大放送5-2-1社區(qū)文化之一“換個角度看春天”——攝影展

目的：積淀樓盤“雅文化”含量，吸引消費群的關注和認同時間：九月初（2~3天為宜）思路：咖啡，一個歐美生活的典型文化意象，為中國的雅皮土們所鐘愛，而漸演化成休閑生活的一個重要元素。以咖啡為切入點，來突顯海上春天的生活態(tài)度，很容易彰顯出社區(qū)文化特質。不失為為一條直通羅馬的捷徑5-2

社區(qū)文化大放送5-2-2社區(qū)文化活動之二——“聞香識咖啡”咖啡藝術節(jié)活動內(nèi)容：與上海名咖啡店、雀巢咖啡聯(lián)合舉辦咖啡藝術節(jié)，內(nèi)容涉及咖啡文化的方方面面，如咖啡的歷史、產(chǎn)地、工藝、妙語、佚文趣事、名咖啡館，同時現(xiàn)場限量贈《咖啡地圖》和《打開咖啡館之門》?；顒恿ρ恍┥鐣?，尤其文化界名流參加，并在文匯報、解放日報、新民晚報等媒體上進行軟性炒作5-2

社區(qū)文化大放送5-2-2社區(qū)文化活動之二——“聞香識咖啡”咖啡藝術節(jié)

目的：提升樓盤知曉度與親和力，聚集售樓現(xiàn)場人氣時間：9月初~9月旬（逢周六、日進行）思路：很難想像，如果記憶里缺少了讓人悲喜哀怒的電影該是什么樣子。至少在白領們，是少了一種生活樂趣，現(xiàn)實生活的不完善，在戲里，我們還可以做做白日夢，讓情感真真切切淋漓一回5-2

社區(qū)文化大放送5-2-3社區(qū)文化活動之三聲色光影里的流金歲月——經(jīng)典影展活動內(nèi)容：從浩如煙海的中外影視作品中，遴選出100部經(jīng)典影視片，在售樓部二樓進行影展，本次活動可與《新民晚報》聯(lián)合，進行電影征文活動，可邀請一些名導演和藝術參加5-2

社區(qū)文化大放送5-2-3社區(qū)文化活動之三聲色光影里的流金歲月——經(jīng)典影展目的：提升樓盤知名度和美譽度時間：10月1日~10月7日思路：名畫，與白領們溝通的另一文化通路。樹林（楓丹白露林）、名畫、雅士假日構成活動的文化魅力要素5-2

社區(qū)文化大放送5-2-4社區(qū)文化之四“楓丹白露的秋日”——世界名畫展活動內(nèi)容：向文物公司或私人租借國內(nèi)外名畫，在海上春天旁的樹林或春天文化廣場公開展覽，同時在售樓部舉辦酒會，設自助餐5-2

社區(qū)文化大放送5-2-4社區(qū)文化之四“楓丹白露的秋日”——世界名畫展目的：以倍速提升海上春天在目標受眾中的知名度時間：10月中旬思路：信任每個人在某些時刻，會不自覺地哼起自己喜愛的曲子；當一首老歌在耳際輕輕回旋，那些熟識的畫面又緩緩張開。有歌，就有感動。酒，啤酒，助我們把白日的假面具和壓力拋向九霄云外，還原一個真實的自我，沒有誰，會因偽裝而有真的快樂。所以，我們以酒，以歌，解放心靈的桎梏，來在海上春天，解放自己，快樂一下5-2

社區(qū)文化大放送5-2-5社區(qū)文化活動之五有酒、有歌，有快樂——秋日歡樂節(jié)拍活動內(nèi)容：與喜力啤酒聯(lián)合，在海上春天售樓現(xiàn)場（或另擇大型場地）舉辦本次活動。力邀崔健、竇唯、張楚、田震、伍佰、藏天朔、羅大佑、蘇芮、齊秦等歌手演藝其經(jīng)典名曲。門票采納贈送的方式，主要向上海徐匯、長寧、閔行三區(qū)的外企、合資、三資企業(yè)派送，同時附贈海上春天的宣揚資料和調(diào)查表5-2

社區(qū)文化大放送5-2-5社區(qū)文化活動之五有酒、有歌，有快樂——秋日歡樂節(jié)拍目標：以長程、漸進的方式建設品牌，拉近與目標消費者距離；彰顯鮮亮樓盤文化共性，形成極佳人際傳播效應思路：年輕的白領，富冒險精神，很多人喜愛挑戰(zhàn)、刺激的時尚休閑活動。他們“玩”時，靜若處子，音樂、咖啡、書畫；動時“玩”得心跳——滑翔、野外穿越、攀巖、潛水、崩極，盡情體驗身體不受制約時的暢快5-2

社區(qū)文化大放送5-2-6社區(qū)文化活動之六海上春天“心跳玩家”俱樂部活動內(nèi)容：海上春天與一些時尚游玩俱樂部聯(lián)手，創(chuàng)建海上春天“心跳玩家”俱樂部。凡東潤業(yè)主，只要申請，例行體驗后，即成為其會員；而其他人士加入俱樂部則需交入會費。本俱樂部將組織滑翔、跳傘、飛行、滑雪、潛水、攀巖、旅游、野外探險等活動5-2

社區(qū)文化大放送5-2-6社區(qū)文化活動之六海上春天“心跳玩家”俱樂部目的：增進業(yè)主之間溝通，營造社區(qū)文化氛圍，宣揚開發(fā)商和物業(yè)公司，便利物業(yè)管理。時間：月刊思路：社區(qū)刊物，作為一種新的媒介，在房地產(chǎn)頗有魅力，是品牌建設有效方式之一。若能保持其文化特質和品位，不但可承載樓盤文化傳播之任，而且對宣揚進展商形象及新盤宣揚，亦大有裨益。這一點，看看萬科萬客會就足以明證了5-2

社區(qū)文化大放送5-2-7社區(qū)文化活動之七

——《海上春天·春之風》月刊活動內(nèi)容：設刊物編緝部，延聘專職資深人士，向業(yè)主公開征文，并付稿酬。每期刊物策劃一個主題，主要協(xié)作樓盤銷售和社區(qū)活動，使之成為業(yè)主、開發(fā)者、管理者互動溝通的界面5-2

社區(qū)文化大放送5-2-7社區(qū)文化活動之七

——《海上春天·春之風》月刊目的：和諧社區(qū)氛圍，使之洋溢藝術氣息，成為社區(qū)文化傳播使者。時間：第一批業(yè)主入住后，即可正式成立。思路：海上春天的居住者無疑是一群社會精英，這不單指他們的職業(yè)、經(jīng)濟實力，更言其精神文化層面的高雅品位。幾乎可以肯定，他們中很多人是喜愛生活，多才多藝的，需要一個舞臺，展現(xiàn)其才華，或者說享受自愉自樂的快感。所以，社區(qū)就為他們供應這樣一方天地——藝術團5-2

社區(qū)文化大放送5-2-8社會文化活動之八——春天藝術團活動內(nèi)容：海上春天藝術團的涵蓋面盡量廣些，不僅有音樂，舞蹈、曲藝，而且有話劇、書法、繪畫等等。聘請專業(yè)師資，利用節(jié)假日對團員進行培訓、排練，并在社區(qū)內(nèi)外公開演出5-2

社區(qū)文化大放送5-2-8社會文化活動之八——春天藝術團目標：形成鮮亮迷人的社區(qū)文化，讓海上春天成為北京東部的“文化沙龍”時間：第一批業(yè)主入戶后，即可操作思路：社區(qū)定期文化活動對建設社區(qū)文化的重要性不言而喻，一旦將活動形式固定下來，就給人以正式、規(guī)范的感覺，通過活動，容易讓業(yè)主對社區(qū)產(chǎn)生認同感和歸屬感。要注意的是，社區(qū)文化活動的內(nèi)容盡可能豐富，參加活動的人才更廣泛5-2

社區(qū)文化大放送5-2-9社區(qū)文化活動之九——社區(qū)定期文化活動內(nèi)容設定：建議設立社區(qū)運動會、文化藝術節(jié)、兒童月、新春音樂會、踏春、野營、書市等文化活動?；顒訒r間，選擇公眾假日。而且，活動的時間分布要均勻些5-2

社區(qū)文化大放送5-2-9社區(qū)文化活動之九——社區(qū)定期文化活動目的：為海上春天制造文化亮點，增加其知名度地點：海上春天廣場思路：選擇北京幾家聞名、有特色的咖啡店合作，在海上春天開設分店，同時開設幾家酒吧、小書店、工藝品商店，形成洋溢文化氣息的春天之戀一條街5-2

社區(qū)文化大放送5-2-10社區(qū)文化活動之十——春天之戀文化一條街規(guī)劃構想：在海上春天一條文化街，有咖啡館、酒吧、書店、工藝品專賣店、小影視廳、微型音樂廳（推舉新音樂作品和經(jīng)典聲樂作品）、舊藝術品交易市場等5-2

社區(qū)文化大放送5-2-10社區(qū)文化活動之十——春天之戀文化一條街時間：每年12月地點：海上春天

思路：每年年末，邀請東方電視臺舉辦的“家園節(jié)目”到海上春天舉辦關于當年上海市民生活質量、生活問題的商量活動。整個活動有利于塑造上海萬科集團的良好社會形象，同時有利于建立海上春天作為上海市文化和藝術中心點的形象

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社區(qū)文化大放送5-2-11社區(qū)文化活動之十一

“居住的文化”城市論壇活動內(nèi)容：商量當年上海市市民生活的狀況對上海市生活設施的建議上海市將來的生活該怎樣？上海的生活缺少什么？什么是良好的社區(qū)環(huán)境？--------------5-2

社區(qū)文化大放送5-2-11社區(qū)文化活動之十一

“居住的文化”城市論壇5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

海上春天----有靈魂的社區(qū)遠大的建設目標：5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

海上春天----春天生活的大門注：海上春天內(nèi)有一條市政規(guī)劃路，可以在路兩旁布置金質與綠色交織的長廊。以構成一條深深的大道，從外看恰似一個放開的綠色大門遠大的建設目標：5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃海上春天的規(guī)劃建設，以自然園林和水景作為主要的景觀，但是和多數(shù)樓盤一樣，缺乏真正有人文氣質的標志性配套，使整個社區(qū)還是物與物的世界，缺少人性缺少靈魂。對生活的人來說，有人文氣息的景觀是社區(qū)的靈魂！

遠大的建設目標：5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-3-1萬科春天廣場核心建議：把商業(yè)中心建一座小型文化與藝術的廣場，避開商業(yè)氣氛太濃，而讓這里的商業(yè)活動也變成一種文化溝通機會，因此商業(yè)中心建議命名：萬科春天廣場（與巴黎春天似有同樣的樸素美，而同樣的文化味）5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-3-1

萬科春天廣場——建設建議：●將社區(qū)商業(yè)全部匯聚一處，由此更多的供應業(yè)主溝通的機會●春天廣場在畹町路口與春申路交匯處，是春申地塊之幾何中心，也是文化中心，具有自然優(yōu)勢的海上春天，從今多了一份人文價值5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-3-1

萬科春天廣場——建設建議：●在春天廣場上以水、樹、花、音樂、繪畫、書籍占據(jù)臨街一面，建成露天藝術街，以給人多些親切與文化味，而將全部商業(yè)交易匯聚，在一個大都會中，讓人在內(nèi)部便利購物、休閑●在春天廣場內(nèi)區(qū)以水、樹、花、音樂、繪畫等飾物為主題裝飾，或布置一些小塊自然園林，增強內(nèi)部環(huán)境的自然氣息……5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-3-1

萬科春天廣場——建設建議：●春天廣場是整個社區(qū)的靈魂與中心，當首期建成后，邀請諸多上海名店入駐，由此可以給靠近商業(yè)中心的幾棟樓宇帶來升值機會5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-3-2音樂繪畫長廊

目的：為海上春天制造文化亮點，增加其知名度

時間：海上春天

思路：充分利用住宅樓架空層，作為藝術長廊，播放輕音樂，在樓拄裝掛畫框。通過前期的畫展在美術界形成肯定影響，觸動社會各界美術愛好者踴躍將自己的得意之作在長廊做定期的展覽，供公眾觀賞和評價5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

古典咖啡屋------選擇上海幾家聞名、有特色的咖啡店合作，在海上春天開設分店三聯(lián)書店分店----由萬科供應場地，請三聯(lián)書店在海上春天開分店，免3-5年的租金工藝品商店----擺賣世界各地工藝品陶藝吧---可以自己親自做陶藝品，也可以帶孩子學習5-3-3露天藝術街5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

漫畫吧----每個客人都可以在吧中畫漫畫，并釘在墻上供別人觀看雕塑吧---請雕塑的發(fā)燒友在吧中為顧客現(xiàn)場做雕像，擺放在吧中書吧-------業(yè)主在這里，看書喝咖啡兩不誤

5-3-3露天藝術街5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

地下藝術櫥窗----在街道中心地面建設一條櫥窗式燈光閑逛道，地下櫥窗可以定期擺置雕塑、漫畫等藝術，如此，逐漸形成洋溢文化氣息的海上春天一條街5-3-3

露天藝術街5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

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“春天的思考”----雕塑廣場

雕塑廣場是一個可以變化的空間，要時常舉辦各類雕塑、陶藝的展覽，使它不會永久不變

地點：在中心園林綠化區(qū)域作用：可以在園林中錯落的擺放如世界十大文豪，十大美術家、十大音樂家、十大雕塑家等等人的雕塑。在他們的雕像下還刻有他們自己對“春天、藝術”的格言在部分綠化空地，還可以舉辦個人的雕塑展覽。

5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃

執(zhí)行：給社區(qū)中的各條小路取一些春之氣息和文雅的名字。這些名字又是老上海現(xiàn)存的街道或小巷的名字，拉近人們的親切感。如：丁香路、紫霞路、楓林路、丹東路、梅林路、柳林路、桃源路、靜安路、虹橋路、日輝路、斜橋路、柿子灣路、香山路、倚亭路5-3-5“小路的名字”

5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃在公共廁所、電梯間、停車場等細節(jié)的地方，懸掛一瓶小鮮花，作為裝飾。讓買家在每處微小的地方都能感受到“住在春天里”帶來的不同感受?在每個樓層的過道，擺放小雕塑、油畫或水彩畫；?在電梯大堂，懸掛著民族工藝樣式的錦袋，業(yè)主可以定期在袋中取到業(yè)主專刊、免費雜志等?將全部電費、水費、管理費等清單，設計成不斷變化的明信片形式，讓管理更有人情味和藝術味5-3-6住在春天里5-3社區(qū)環(huán)境規(guī)劃5-4售樓部現(xiàn)場布置售樓部是海上春天的形象窗口

·海上春天銷售，尚無現(xiàn)樓，所以售樓部是買家熟識、了解，認同樓盤的主要界面·售樓部設計、裝修風格應合乎現(xiàn)代新上海人的審美觀，在注意商業(yè)功用同時，更突顯樓盤的文內(nèi)核?！な蹣遣匡L格要特立獨行，而且凸現(xiàn)多元文化，方可讓買家心動，進而接受海上春天5-4售樓部現(xiàn)場布置5-4-1售樓現(xiàn)場設計原則售樓部、房展會設計風格高雅·閑適·現(xiàn)代·品嘗·清爽“一個有品嘗的春意、春情的空間”5-4售樓部現(xiàn)場布置5-4-2重視售點現(xiàn)場包裝設計

?買樓是個理性消費的過程，但此過程中不乏感性沖動的例子，在售點現(xiàn)場的形象包裝上作文章，就是要讓買家來到這里，會產(chǎn)生一種抑制不住的沖動，從而提高銷售成交率?以春天為主題設計布置樣板房間，如盡量多的引入與春天相關的花香、樹林、鳥鳴聲、音樂等以增強人們的臨場感受5-4售樓部現(xiàn)場布置5-4-2重視售點現(xiàn)場包裝設計

?在房間里加上一些小擺設，如放上幾雙拖鞋、書包、睡衣等生活用品，以生動居住空間的氣氛，讓房間多些生氣與人氣，也布滿一份溫馨、親切?在銷售中心一側也可專門辟出一角，細心設計一個小舞臺或小音樂廳，聘請音樂學院同學現(xiàn)場表演，以營造濃郁的現(xiàn)代藝術生活氣氛5-4售樓部現(xiàn)場布置海上春天四元素春水罕有自然河流貫穿小區(qū)，流淌的水，帶來社區(qū)清爽靈氣春風綠色的樹林與草地令風吹過來，也帶著負離子的氣息春光在寬闊的樓與樓間陽光明媚，卻有的地方有意遮擋春色浦西最具特色的社區(qū)嘉年華廣場，讓社區(qū)內(nèi)全部人都可能成為伴侶5-4-3售樓部設計主題

5-4售樓部現(xiàn)場布置海上春天濃濃春意、春情來自四大元素：海上春天，自然的河流、樹林、陽光、以及人文的會所與春天廣場在這里變得布滿靈性與情趣，讓人幸福的生存著，享受美妙5-4-3售樓部設計主題

5-4售樓部現(xiàn)場布置售樓部內(nèi)設盡量多的考慮以春天元素來演繹、引入與春天相關的東西，如音樂（鳥叫）、水流、真實的樹、木、綠色植物、鮮花等，給人動感，親切的印象售樓部內(nèi)辟出一小區(qū)專設小型演奏廳，放置三角鋼琴，展銷期間邀請音樂學院同學現(xiàn)場演奏5-4-4售樓部裝修總體構想簡述

5-4售樓部現(xiàn)場布置二層天臺布置成露天咖啡吧，角落位置置一望遠鏡，以讓參觀者親自感受海上春天60萬平方米的宏大規(guī)模在過道處用櫥窗的形式，擺設鮮花、小樹、常青藤，甚至在通往房間灑落一些樹葉，渲染綠色景致?示范單位中，家具的裝修與擺設，也可以考慮加入元素：樹、水、光、香等5-4-4售樓部裝修總體構想簡述

5-4售樓部現(xiàn)場布置名畫廊、咖啡座等，也是售樓現(xiàn)場四周可以盡量考慮的休閑配套，裝修材質、色調(diào)、外觀是現(xiàn)代的、有品嘗的、藝術的。在裊裊咖啡香，悠揚琴聲、幽幽書卷氣和優(yōu)雅油畫的氛圍里，目標人群將深深感受到一種新的生活方式，一種“住在春天里”的生活喜悅，會由衷地說：找到了，我的家！5-4-4售樓部裝修總體構想簡述

5-4售樓部現(xiàn)場布置謝謝！LOREMIPSUMDOLORLOREMIPSUMDOLOR統(tǒng)一福記（青島）食品有限公司上海分公司統(tǒng)一福記香鐵蛋上海灘攻略市場分析行業(yè)分析競爭分析產(chǎn)品力分析SWOT分析消費者分析目標市場通路策略價格策略產(chǎn)品策略定位營銷策略促銷策略攻略構架營銷目標執(zhí)行方案行業(yè)分析上海蛋品市場主要有鹵蛋、皮蛋、咸蛋、生雞蛋等幾大類產(chǎn)品，皮蛋、咸蛋、生雞蛋主要用于做菜，而鹵蛋為休閑食品。目前上海市場還沒有鐵蛋產(chǎn)品，但從鐵蛋產(chǎn)品的特點、包裝、口味、及功用來看，其主要競爭對手應是鹵蛋，與皮蛋、咸蛋、生雞蛋不會形成太大的競爭關系。行業(yè)分析目前鹵蛋市場行業(yè)集中度不高，鹵蛋生產(chǎn)企業(yè)普遍不具備核心競爭能力，行業(yè)進入壁壘較低，單位產(chǎn)品毛利率低；上海地區(qū)市場鹵蛋市場容量約為5000萬——1億顆/年（估算）。競爭分析上海市場上的鹵蛋產(chǎn)品基本上以鄉(xiāng)吧佬做為產(chǎn)品的通用名；各品牌產(chǎn)品定位為居家,旅游,酬賓宴客,贈饋親友的休閑食品或禮品。競爭分析各品牌產(chǎn)品以以鹵雞蛋為主，鵪鶉蛋極少，且沒有去殼；雞蛋以1粒裝、3粒裝為主，少數(shù)品牌產(chǎn)品有5粒裝，6粒裝的產(chǎn)品；各品牌產(chǎn)品口味、包裝、廣告語等多方面模仿現(xiàn)像嚴重，產(chǎn)品同質化，沒有特色，處于較低層次的競爭；競爭分析鹵蛋產(chǎn)品均處于較低的產(chǎn)品價位，產(chǎn)品附加價值低，一批市場批發(fā)價普遍是每粒4毛不到，二批市場批發(fā)價亦僅為5毛左右，各品牌走的是全面成本領先的營銷策略，采取溥利多銷的方式進行銷售。競爭分析市場上的鹵蛋產(chǎn)品基本上走的是傳統(tǒng)通路，以代理或經(jīng)銷的方式進行運作，通路運作成本低，對通路控制能力弱；在各品牌中，只有鄉(xiāng)闊佬、鮮八里進入了量販店、便利店等現(xiàn)代通路。競爭分析鹵蛋各品牌在上海地區(qū)無媒體廣告，很少有促銷活動，且促銷手段主要是降價促銷。廣告宣傳主要體現(xiàn)在產(chǎn)品包裝上，廣告訴求點集中在產(chǎn)品淵源，口味,營養(yǎng)價值高,方便,原料為優(yōu)質新鮮的雞蛋,衛(wèi)生等方面。鄉(xiāng)闊佬，千里香等品牌擁有自己的網(wǎng)站，在網(wǎng)站上有企業(yè)和產(chǎn)品的詳細介紹和宣傳。競爭分析鄉(xiāng)闊佬在各競爭品牌中，在通路、產(chǎn)品等方面都較其它品牌有較大差異，香鐵蛋在市場上主要的競爭對手將是鄉(xiāng)闊佬。消費者分析上海菜屬江浙菜系，因此，上海地區(qū)消費者比較喜歡吃口味比較清淡的食品，此外。上海人有喜吃甜食的偏好。從消費者行為特征和消費習慣分析，年青消費群或高收入消費群對新產(chǎn)品的接受能力能力更高，試用新產(chǎn)品的意愿更強。消費者分析20歲以下的消費群對產(chǎn)品甜度的接受程度高于其它年齡階層的對產(chǎn)品甜度的接受度.消費者分析各年齡層的消費者對鐵蛋口感的評價都較高,但低年齡層的消費群對鐵蛋口感的評價明顯高于高年年齡層的消費者,這表明產(chǎn)品是老少皆宜,但更適年青人.消費者分析年齡小的消費群對產(chǎn)品硬度的接受度較高,而年齡大消費群由于生理等原因,有著年齡越大,對產(chǎn)品軟度要求越高的趨勢.消費者分析便利店是各年齡層的消費群購買鐵蛋最主要的場所,25歲以下年齡層消費者在雜貨店購物比例相對較高,25歲以上年齡層在量販店購買產(chǎn)品的比例相對較高。產(chǎn)品力分析消費者對鐵蛋的口感反映很不錯，認為很好的達77.97%,很好加一般高達99.53%。產(chǎn)品力分析消費者對鐵蛋甜度接受程度較高,產(chǎn)品甜度是比較適宜的。產(chǎn)品力分析

認為產(chǎn)品咸度適中的被調(diào)者高達92.49%,表明產(chǎn)品的咸度也是比較適宜的.產(chǎn)品力分析消費者對產(chǎn)品的香度認同率較高,認為很香和差不多的被調(diào)查者高達98.59%。產(chǎn)品力分析鐵蛋硬度能迎合87.32%的消費者的口味。產(chǎn)品力分析從統(tǒng)一福記香鐵蛋口感，甜度，咸度，香味，軟硬度等產(chǎn)品特性進行的消費者測試得到的結果來看，統(tǒng)一福記香鐵蛋是一個有強大產(chǎn)品競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)品。SWOT分析1、產(chǎn)品比較優(yōu)勢：香味：國內(nèi)其它品牌產(chǎn)品不僅沒有香味，而且腥味很大；硬度：硬度大，差異性明顯；口感：口感特殊，區(qū)別于鹵蛋品牌；包裝：色澤明亮,能明顯區(qū)別于其它品牌；保質期：保質期為12月，是鹵蛋產(chǎn)品的兩倍；衛(wèi)生：鐵蛋比鹵蛋品更衛(wèi)生，食用更方便；產(chǎn)品品類：產(chǎn)品品目豐富，不僅有雞蛋類，還有鵪鶉蛋類產(chǎn)品；優(yōu)勢：SWOT分析2、技術優(yōu)勢鐵蛋在上海市場是個新的產(chǎn)品，有獨特的制造工藝，競爭者不易模仿；3、生產(chǎn)制造優(yōu)勢：統(tǒng)一福記香鐵蛋擁有先進的生產(chǎn)設備和制作工藝；4、管理優(yōu)勢：統(tǒng)一福記擁有比國內(nèi)企業(yè)先進的管理思想和經(jīng)營運作經(jīng)驗；優(yōu)勢：SWOT分析5、資金優(yōu)勢：6、國際品牌優(yōu)勢：福記香鐵蛋在臺港澳及國外市場擁有較大的市場，進入大陸可充分利用其國際品牌的背景。7、協(xié)同優(yōu)勢：統(tǒng)一福記可充分利用統(tǒng)一公司成熟的營銷網(wǎng)絡資源，信息資源，行銷資源，并可利用統(tǒng)一公司豐富的產(chǎn)品線進行捆綁營銷組合，達到利用統(tǒng)一公司資源形成協(xié)同優(yōu)勢的目的。優(yōu)勢：SWOT分析8、推廣優(yōu)勢統(tǒng)一福記產(chǎn)品在上市時將根據(jù)不同通路特點運用不同的產(chǎn)品展示陳列器具，并開展形式多樣的推廣活動。優(yōu)勢：SWOT分析1、產(chǎn)品比較劣勢；包裝規(guī)格：沒有一粒裝產(chǎn)品，目前市場上1粒裝產(chǎn)品為主銷產(chǎn)品；品牌劣勢：鄉(xiāng)吧佬已有很高的知名度，產(chǎn)品在消費者心目中已有一定的美譽度和忠誠度，而福記香鐵蛋在上海市場的知名度、美譽度、消費者忠誠度都幾乎為零；產(chǎn)品線劣勢：很多鹵蛋產(chǎn)品產(chǎn)品線已延伸到雞腿、雞翅等肉類產(chǎn)品，而統(tǒng)一福記只有蛋類產(chǎn)品。劣勢：SWOT分析2、價格劣勢：目前產(chǎn)品價格定位大大高于競爭產(chǎn)品，競爭產(chǎn)品的低價策略會使消費者對同類產(chǎn)品形成一個較低心理價格預期，從而影響鐵蛋的銷售。3、通路劣勢：鐵蛋產(chǎn)品目前擁有的營銷網(wǎng)絡資源為0，缺少有經(jīng)驗的業(yè)務人員。劣勢：SWOT分析1、鐵蛋開創(chuàng)了上海蛋品市場一個新的蛋品品類，從一開始，我們就是行業(yè)第一，且具有核心技術，競爭對手不易模仿；2、上海僅鹵蛋一年市場容量就接近1億粒，市場容量大，市場吸引力大；3、目前鹵蛋市場處于低水平的同質化競爭，存在以差異化占領中高端蛋品市場較大的市場空間；4、蛋品市場無領導品牌，市場集中度低，市場進入壁壘低。機會：SWOT分析1、鹵蛋產(chǎn)品的低價沖擊；2、消費者對蛋品價格預期較低，高價蛋品被消費者接受需要較長的時間過程；3、現(xiàn)代通路的激烈競爭和高額的進場及促銷費用影響產(chǎn)品在現(xiàn)代通路中的鋪貨進程；4、炎熱的天氣會影響蛋品的整體銷量，而影響到鐵蛋上市的計劃的實施。威脅：目標市場35歲以下消費者旅游景點、車站、碼頭學校商業(yè)區(qū)中高檔住宅區(qū)定位香，硬產(chǎn)品利益點定位產(chǎn)品屬性消費者利益點休閑食品營養(yǎng)方便產(chǎn)品功能定位味道香美口感獨特產(chǎn)品情感定位能帶來福氣的產(chǎn)品產(chǎn)品定位定位品牌定位品牌定位蛋的專家定位品牌個性統(tǒng)一福記蛋的專家福氣國際品牌中高檔的年青的時尚的誠信的營銷目標三年內(nèi)在上海蛋品市場達成以下目標:市場占有率：15%(以鹵蛋市場總量為參照)知名度：目標消費群80%,一般消費群30%.銷售量：5000萬利潤目標：150萬營銷策略產(chǎn)品規(guī)劃：營銷策略采用撇指定價的價格策略，根據(jù)不同通路特點制定通路價格及獎勵政策，并嚴格控制維護各通路的價格體系。價格策略營銷策略價格策略營銷策略各通路可依據(jù)通路的特點在建議零售價基礎上進行調(diào)整，可調(diào)整幅度為+10%；價格策略營銷策略采用反向營銷術，先啟動終端消費市場，待終端市場啟動后，再發(fā)展經(jīng)銷商。通路策略營銷策略銷售分公司雜貨店特殊通路便利店連鎖超市量販店生鮮超市市場拓展初期通路模式營銷策略銷售分公司雜貨店特殊通路便利店連鎖超市量販店生鮮超市區(qū)域經(jīng)銷商通路模式（適用于已開拓市場）營銷策略通路功能規(guī)劃營銷策略通路進價出價毛利率連鎖超市22.525%便利店2.22.825%量販店22.315%特通（學校）2.22.725%特通（其它）2.2335%雜貨店2.22.830%區(qū)域經(jīng)銷商22.210%通路價格營銷方案目的:向消費者傳達產(chǎn)品信息,建立產(chǎn)品知