國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)范附件國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)范序言為規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定行為，依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)定法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)要求》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)要求》等相關(guān)要求和土地估價(jià)國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制訂本規(guī)范。本規(guī)范由國土資源部提出并歸口。本規(guī)范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。本規(guī)范由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。1適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)包括地價(jià)評(píng)定，以及因調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳地價(jià)款評(píng)定，適用本規(guī)范；國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃、集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市、國有農(nóng)用地使用權(quán)出讓等包括地價(jià)評(píng)定，可參考本規(guī)范執(zhí)行。2引用標(biāo)準(zhǔn)以下標(biāo)準(zhǔn)所包含條文，經(jīng)過在本規(guī)范中引用而組成本規(guī)范條文。本規(guī)范頒布時(shí)，所表示版本均為有效。使用本規(guī)范各方應(yīng)使用以下各標(biāo)準(zhǔn)最新版本。GB/T18508-《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》GB/T18507-《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》GB/T21010-《土地利用現(xiàn)實(shí)狀況分類》GB/T28406-《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》TD/T1052-《標(biāo)定地價(jià)規(guī)程》TD/T1009-《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》3依據(jù)（1）《中華人民共和國物權(quán)法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4）《中華人民共和國資產(chǎn)評(píng)定法》（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）（6）《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)要求》（國土資源部令第39號(hào)）（7）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)要求》（國土資源部令第21號(hào)）（8）《節(jié)約集約利用土地要求》（國土資源部令第61號(hào)）（9）《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理通知》（國發(fā)〔〕15號(hào)）（10）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定》（國發(fā)〔〕28號(hào)）4總則4.1出讓地價(jià)評(píng)定定義本規(guī)范所稱土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定，是指土地估價(jià)專業(yè)評(píng)定師按照要求程序和方法，參考當(dāng)?shù)卣Ｊ袌?chǎng)價(jià)格水平，評(píng)定擬出讓宗地土地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)該補(bǔ)繳地價(jià)款。4.2出讓地價(jià)評(píng)定目標(biāo)開展土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定，目標(biāo)是為出讓方經(jīng)過集體決議確定土地出讓底價(jià)，或核定應(yīng)該補(bǔ)繳地價(jià)款提供參考依據(jù)。4.3評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)除《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求土地估價(jià)基本標(biāo)準(zhǔn)外，土地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)定還需考慮以下標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)值主導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)：土地綜合質(zhì)量優(yōu)劣是對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響主要原因。審慎標(biāo)準(zhǔn)：在評(píng)定中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行情況、關(guān)于行業(yè)發(fā)展情況，以及存在風(fēng)險(xiǎn)。公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)定結(jié)果在公平、公正、公開土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。4.4評(píng)定方法（1）收益還原法（2）市場(chǎng)比較法（3）剩下法（4）成本迫近法（5）公告地價(jià)系數(shù)修正法出讓地價(jià)評(píng)定，應(yīng)最少采取兩種評(píng)定方法，包含（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求，應(yīng)有詳細(xì)市場(chǎng)調(diào)查情況說明。4.5評(píng)定程序（1）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接收國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價(jià)目標(biāo)等基本事項(xiàng)；（2）擬訂估價(jià)工作方案，搜集所需背景資料；（3）實(shí)地查勘；（4）選定估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)定；（5）確定估價(jià)結(jié)果，并依照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況、關(guān)于法律法規(guī)和政策要求，給出底價(jià)決議提議；（6）撰寫估價(jià)匯報(bào)并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評(píng)定師簽署，推行土地估價(jià)匯報(bào)立案程序，取得電子立案號(hào)；（7）提交估價(jià)匯報(bào)；（8）估價(jià)資料歸檔。5評(píng)定方法利用5.1收益還原法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求外，還需表現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）確定土地收益，應(yīng)經(jīng)過調(diào)查市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行比較后得出，符合當(dāng)前市場(chǎng)正?？陀^收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。對(duì)于待建、在建土地，按規(guī)劃建設(shè)條件選取可比較實(shí)例。用于測(cè)算收益水平比較實(shí)例應(yīng)不少于3個(gè)。（2）確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)采取當(dāng)前市場(chǎng)客觀費(fèi)用。（3）確定還原率時(shí)應(yīng)詳細(xì)說明確定方法和依據(jù)，應(yīng)充分考慮投資年期與收益風(fēng)險(xiǎn)之間關(guān)系。5.2市場(chǎng)比較法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求外，還需表現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在綜合分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)近三年交易實(shí)例基礎(chǔ)上，優(yōu)先選取正常市場(chǎng)環(huán)境下交易實(shí)例。標(biāo)準(zhǔn)上不采取競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高交易實(shí)例；不能采取樓面地價(jià)歷史最高或最低水平交易實(shí)例。近三年內(nèi)所在或相同區(qū)域交易實(shí)例不足3個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)選取市場(chǎng)比較法。（2）比較實(shí)例修正幅度不能超出30％，即：（實(shí)例修正后比準(zhǔn)價(jià)格-實(shí)例價(jià)格）／實(shí)例價(jià)格≤30％。（3）各比較實(shí)例修正后比準(zhǔn)價(jià)格之間相差不能超出40％。即（高比準(zhǔn)價(jià)格-低比準(zhǔn)價(jià)格）／低比準(zhǔn)價(jià)格≤40％，對(duì)超出40％，應(yīng)另選實(shí)例給予替換。實(shí)例不足無法替換，應(yīng)對(duì)各實(shí)例進(jìn)行可比性分析，并作為確定取值權(quán)重考慮原因之一。5.3剩下法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求外，還需表現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）在假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)情況時(shí)，按規(guī)劃建設(shè)條件評(píng)定；容積率、綠地率等規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)是區(qū)間值，在區(qū)間上限、下限值中按最有效利用標(biāo)準(zhǔn)擇一進(jìn)行評(píng)定。（2）假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期通常不超出3年。（3）對(duì)于開發(fā)完成后擬用于出售項(xiàng)目，售價(jià)取出讓時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平，不能采取估算未來售價(jià)。（4）開發(fā)完成后用于出租或自營項(xiàng)目，按照本規(guī)范收益還原法關(guān)于技術(shù)要求評(píng)定。（5）利潤率宜采取同一市場(chǎng)上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)平均利潤率。利潤率取值應(yīng)有客觀、明確依據(jù)，能夠反應(yīng)該地不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤水平。5.4成本迫近法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求外，還需表現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提(安排)各類專題資金，包含農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、新增耕地指標(biāo)和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)等指標(biāo)流轉(zhuǎn)費(fèi)用，不得計(jì)入土地成本，也不得計(jì)入出讓底價(jià)。（2）土地取得成本應(yīng)經(jīng)過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇?、房屋征收和安置賠償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)差異。（3）土地開發(fā)成本應(yīng)經(jīng)過調(diào)查所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平確定。對(duì)擬出讓宗地超出所在區(qū)域開發(fā)同類土地客觀費(fèi)用水平個(gè)例性實(shí)際支出，不能納入成本。（4）評(píng)定工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí)，不得以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，推算各項(xiàng)參數(shù)和取值后，評(píng)定出地價(jià)。5.5公告地價(jià)系數(shù)修正法。除依照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求外，還需表現(xiàn)以下技術(shù)要求：（1）采取基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)該已向社會(huì)公布。采取已完成更新但還未向社會(huì)公布基準(zhǔn)地價(jià)，需經(jīng)市、縣國土資源主管部門書面同意。（2）在已經(jīng)開展標(biāo)定地價(jià)公告城市，可利用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)定。6特定情況評(píng)定關(guān)鍵點(diǎn)6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全（1）土地開發(fā)程度不足。土地開發(fā)程度未達(dá)成當(dāng)?shù)卣Ｋ剑仍u(píng)定當(dāng)?shù)卣ｉ_發(fā)程序下熟地地價(jià)，再依照當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)通平開發(fā)所需客觀費(fèi)用水平，逐項(xiàng)減價(jià)修正。（2）有地上建筑物土地出讓評(píng)定。對(duì)土地連同建筑物或構(gòu)筑物整體一并出讓，出讓評(píng)定按出讓時(shí)規(guī)劃建設(shè)條件進(jìn)行。當(dāng)出讓時(shí)以及出讓后不改變現(xiàn)實(shí)狀況、不重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件，評(píng)定結(jié)果等于凈地價(jià)加地上建筑物重置價(jià)減去折舊；當(dāng)出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件，評(píng)定結(jié)果等于新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下凈地價(jià)減去場(chǎng)內(nèi)拆平工作費(fèi)用。作為整體出讓土地連同地上建筑物或構(gòu)筑物，權(quán)屬應(yīng)為國有且無爭議。6.2特定條件招拍掛出讓方式（1）限地價(jià)、競(jìng)配建（或競(jìng)房價(jià)、競(jìng)自持面積等）。采取“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)（或競(jìng)自持面積）”方式出讓，在評(píng)定時(shí)應(yīng)按本規(guī)范，評(píng)定出正常市場(chǎng)條件下土地價(jià)格。采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式，土地估價(jià)匯報(bào)中應(yīng)評(píng)定出正常市場(chǎng)條件下土地價(jià)格，給出底價(jià)提議，以及依照市場(chǎng)情況提議采取地價(jià)上限，并提出提議起始價(jià)或起拍價(jià)，通常情況下應(yīng)符合：起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當(dāng)起始價(jià)≤地價(jià)上限≤出讓底價(jià)時(shí)，地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間差額，應(yīng)按配建方式和配建成本，折算最低應(yīng)配建建筑面積，并在土地估價(jià)匯報(bào)中明示。（2）限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)。采取“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地，在出讓評(píng)定時(shí)，應(yīng)充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉(zhuǎn)。對(duì)不能上市流轉(zhuǎn)，或只能由政府定價(jià)回購，或上市前需補(bǔ)繳土地收益限價(jià)房開發(fā)項(xiàng)目，在采取剩下法評(píng)定時(shí)，按限定房價(jià)取值。（3）出讓時(shí)約定租賃住宅面積百分比。約定一定百分比，采取剩下法時(shí)，以市場(chǎng)正常租金水平為依據(jù)測(cè)算對(duì)應(yīng)百分比不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實(shí)例，優(yōu)先采取市場(chǎng)比較法，實(shí)例不足，應(yīng)采取收益還原法。6.3協(xié)議出讓（1）對(duì)應(yīng)該實(shí)施有償使用，且能夠不采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定其在設(shè)定開發(fā)建設(shè)條件下正常市場(chǎng)價(jià)格，并提出提議出讓底價(jià)。同時(shí)，還應(yīng)在土地估價(jià)匯報(bào)中測(cè)算并對(duì)比說明該提議出讓底價(jià)是否符合當(dāng)?shù)貐f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)匚垂紖f(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按擬出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)70％測(cè)算對(duì)比；擬出讓土地在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍外，按照本規(guī)范成本法要求，與土地取得各項(xiàng)成本費(fèi)用之和進(jìn)行對(duì)比。評(píng)定結(jié)果低于協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在土地估價(jià)匯報(bào)中有明確提醒。（2）劃撥土地辦理協(xié)議出讓。使用權(quán)人申請(qǐng)以協(xié)議出讓方式辦理出讓，出讓時(shí)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)實(shí)狀況，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定在現(xiàn)實(shí)狀況使用條件下出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)定結(jié)果，并提出底價(jià)提議。出讓時(shí)重新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件，應(yīng)按本規(guī)范評(píng)定在新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下出讓土地使用權(quán)正常市場(chǎng)價(jià)格，減去現(xiàn)實(shí)狀況使用條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為評(píng)定結(jié)果，并提出底價(jià)提議。當(dāng)?shù)貙?duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)繳土地收益有明確要求，應(yīng)與評(píng)定結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，在土地估價(jià)匯報(bào)中明確提醒對(duì)比結(jié)果，合理確定應(yīng)繳土地收益。6.4已出讓土地補(bǔ)繳地價(jià)款（1）估價(jià)期日確實(shí)定。土地出讓后經(jīng)原出讓方同意改變用途或容積率等土地使用條件，在評(píng)定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以國土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。（2）調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整容積率，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日樓面地價(jià)確定。核定新增建筑面積，能夠相關(guān)部門同意變更規(guī)劃條件所新增建筑面積為準(zhǔn)，或完工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)新增建筑面積為準(zhǔn)。因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)差額確定。容積率調(diào)整前后均低于1，按容積率為1核實(shí)樓面地價(jià)。（3）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整用途，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日正常市場(chǎng)價(jià)格。用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，分別核實(shí)各用途建筑面積改變帶來地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。工業(yè)用地調(diào)整用途，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)實(shí)狀況工業(yè)用地價(jià)格。（4）多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整，應(yīng)分別核實(shí)各項(xiàng)條件調(diào)整帶來地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。用途與容積率同時(shí)調(diào)整。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。因其它土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款，參考上述技術(shù)思緒評(píng)定。核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。7估價(jià)匯報(bào)內(nèi)容除需符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》要求匯報(bào)內(nèi)容和格式外，出讓地價(jià)土地估價(jià)匯報(bào)還應(yīng)符合以下要求：7.1估價(jià)結(jié)果。包括協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)