鋃蜂云墅營銷策劃提案(長沙)

鋃蜂云墅營銷策劃提案(長沙)市場分析部分營銷策略部分定位推廣部分客戶分析部分項目理解部分提案市場分析部分①、市場銷售分析月份市區(qū)住宅成交量（套）總面積（㎡）均價（元/㎡）15112594627246023236371703257936411711008263346107728826254455792

737992

2750

66255

689694

2757

2006年1－6月份住宅成交分析整體銷售均價維持在2400～2800之間，但有較明顯上升趨勢。月份天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)1674721108599516372535635812477777387712541886905148946149192145117412555873

795

1694

896

1534

61400

894

1752

810

1392

各區(qū)成交分析單位：套2006年1－6月份住宅成交分析雨花區(qū)在長沙市各區(qū)中成交量比較突出。2006年1-3月全市商品房現(xiàn)房銷售面積為35.8萬平方米，比去年同期削減13.69％，其中別墅、高檔公寓部分的現(xiàn)房銷售更是只占其總銷售面積的不到1/10。從第一季度的房屋新開工面積、竣工面積和施工面積來看，別墅、高檔公寓項目分別超過了整個住宅的1/5、1/4和1/3，與去年同期相比也都有大幅增長。反應(yīng)出短期內(nèi)整個長沙市的別墅和高檔公寓放量會逐步增大。從政府公布的今年2月和3月的房屋銷售均價來看，別墅和高檔住宅的均價基本上維持在4300元/㎡以下，但天心區(qū)和雨花區(qū)的價格明顯高于其他區(qū)域，這也反映出南部有逐漸成為長沙市高檔住宅聚集區(qū)的趨勢。小結(jié)別墅和高檔公寓的銷售均價在4300元/平米以下別墅和高檔公寓的開發(fā)在住宅中所占比例逐漸增大南城板塊有成為長沙將來高檔住宅區(qū)的趨勢②、市場形勢分析新政的影響2006年5月17日，國務(wù)院出臺六條相關(guān)措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，這是繼去年出臺“國八條”后又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，人們稱之為“國六條”。主題6月供應(yīng)量銷售量商品住宅價格北京一般平穩(wěn)(500套/天)上漲(7300元/M2)上海不足微降(500套/天)下降(8940元/M2)廣州不足微降(206套/天)上漲(6100元/M2)深圳不足微降(100套/天)上漲(9000元/M2)天津充足平穩(wěn)(300套/天)微漲(4600元/M2)武漢充足平穩(wěn)(280套/天)微漲(3600元/M2)從銷售量來看，新政出臺后幾大城市的住房銷售量發(fā)生了小幅下降，而住宅價格除上海外都處于上漲的態(tài)勢。新政下的全國房地產(chǎn)狀況新政下的長沙市場狀況國六條”后一周內(nèi)長沙住宅類期房成交僅1546套，比前一周削減24%

。從圖中可以發(fā)現(xiàn)，六月份的成交量波動起伏相當(dāng)大。最高日成交量與最低日成交量相差懸殊，差值近500套?？梢娤M者在新政出臺后心理會消滅較大的波動，估計房價會下降和關(guān)注房價會上升兩種心態(tài)決定了目前市場的走勢。

強臺風(fēng)“國六條”：5月29日，國土資源部宣布一律停止別墅類房地產(chǎn)項目的土地供應(yīng)和審批。觀望長沙反映如何?花園洋房脫穎而出別墅大盤幾家高興幾家愁中小戶型拼搶激烈

國六條出臺，長沙隱現(xiàn)地產(chǎn)變局宏觀調(diào)控后，開發(fā)商對將來不確定而產(chǎn)生的無力感日漸濃重，等待與觀望的氛圍籠罩樓市。新政下的長沙市場狀況政策出臺后，大量的開發(fā)商將在這個中小戶型的區(qū)域內(nèi)展開競爭。長沙市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月底每日的期房網(wǎng)上簽約量在300套以上，而進(jìn)入6月份，每日的期房網(wǎng)上簽約量降到了200多套。這說明買房人的觀望心態(tài)很濃，期盼地方新政實施細(xì)則出臺，大盤的開發(fā)周期可能因相關(guān)指標(biāo)變更，消滅被動延長，這種情況難免會在短期內(nèi)造成原定供應(yīng)緊縮的局面。這對于已經(jīng)順利拿到地的高端樓盤來說將會形成稀缺價值。中小戶型拉開戰(zhàn)幕，別墅因“隔離”而稀缺國家關(guān)于限制別墅開發(fā)的政策出臺后，長沙別墅市場立即產(chǎn)生了較大的震動：正在規(guī)劃建設(shè)中的幾大別墅樓盤如長沙橘郡、比華利山、綠城青竹園等相繼受到不同程度的打擊。一時間，原本風(fēng)起云涌的長沙別墅市場立刻變得風(fēng)聲鶴唳。新政下的長沙市場狀況

與“國六條”出臺之前相比各大樓盤來看房的人確實比以前少了一些，格外是投機和短期投資客戶明顯削減。從長沙市房地產(chǎn)交易管理信息網(wǎng)上發(fā)布的數(shù)據(jù)也可顯示5月底每日的期房網(wǎng)上簽約量在300多套，而進(jìn)入6月份，降低30%左右，僅為每日200套左右。一、交易數(shù)量有所下降新政下的長沙市場狀況“國六條”的出臺導(dǎo)致郊區(qū)大盤的開發(fā)周期可能因相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行大的變更，必將被動延長，在這種情況下會在短期內(nèi)造成原定供應(yīng)緊縮的局面，同時由于樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善，相對多數(shù)的小戶型開頭唱主角，加之城市中心城區(qū)小規(guī)模物業(yè)的沖擊入市肯定程度上將導(dǎo)致房價的上漲。二、房價保持平穩(wěn)的增長新政下的長沙市場狀況“喜”是別墅用地的叫停，無疑給別墅項目在短期內(nèi)供應(yīng)了一段時間的消化期，相對競爭對手有所削減?！皯n”的是90㎡的量化規(guī)定對于沒有取得施工許可證的開發(fā)商來說只能在長沙市出臺相關(guān)政策后，調(diào)整自己去適應(yīng)新政，如：將別墅改為低層、低容度的花園洋房進(jìn)行開發(fā)等，但所受的影響還是存在的。三、長沙別墅大盤有喜有憂新政下的長沙市場狀況花園洋房，其實是介于別墅與一般公寓之間的一種居住形態(tài)，一般以4層或4＋1為主，景觀美麗，綠化率高，容積率低，棟間距大。在北京、上海、廣州、深圳等城市，花園洋房讓眾多消費者趨之若鶩。代表樓盤：綠城·桂花城、南都·西街花園、美林水郡以及更多正在醞釀的高端樓盤不謀而合，都在力推花園洋房。四、花園洋房強勁崛起新政下的長沙市場狀況

《意見》出臺后，對新開工的住宅建設(shè)項目實行“限比重”、“限面積”、“限價位”的三限政策將推出，使得長沙很多籌備在下半年面市的樓盤（格外是市府板塊、省府板塊、金霞板塊、星沙板塊），在沒有拿到開工證之前，都面臨重新調(diào)整規(guī)劃，為了達(dá)到相應(yīng)政策要求的技術(shù)指標(biāo)樓盤不僅要調(diào)整戶型的面積，同時也涉及到其他配套的調(diào)整，如商業(yè)教育配套，車位比例都可能因此而重新規(guī)劃，因此很多籌備在下半年面市的樓盤。可能因規(guī)劃的調(diào)整推遲半年左右的時間面市，必將造成下半年市場供應(yīng)的短缺。五、全市下半年市場可供應(yīng)量有所削減新政下的長沙市場狀況結(jié)論：對于本地市場來說，大戶型將會越來越貴，越來越豪華，銷售壓力較小。小戶型的價格可能會下降，但是，居住品質(zhì)將會明顯降低。另外，調(diào)控對于大戶型的限制間接表明，豪宅將成為稀缺產(chǎn)品，其價格也因此更加堅挺。從長遠(yuǎn)角度來看，大戶型日漸成為稀缺性產(chǎn)品，別墅更是稀缺性產(chǎn)品。依據(jù)市場規(guī)律，產(chǎn)品稀缺，必定會升值；產(chǎn)品飽和，價格會下跌。大戶型、別墅的價格在長遠(yuǎn)來看，必定連續(xù)走高，也會更受市場投資客和強調(diào)居住品質(zhì)者的追捧。相反小戶型的價格在長遠(yuǎn)來看，由于面積不高，品質(zhì)很難提升，而總量又相對比較高，所以價格相對往上走的空間不多。在新政策的驅(qū)動下，在將來的角度，很可能消滅的情況：大戶型、別墅的價格年年走高，小戶型的價格連年平穩(wěn)。但還可能消滅的情況是：會有些小戶型作了格外設(shè)計，便利買家將兩套甚至三套房子打通為一套。新政下的影響③、對手分析跳過此部分在售項目：岳麓山公館、星語林·汀香十里、綠城·青竹園、水印山城、長沙玫瑰園、陽光100國際新城、比華利山、長沙橘郡、威尼斯小城、蔚藍(lán)海岸、早安星城、梅湖·浪琴灣等。圣爵菲斯后期別墅項目、鵝羊山別墅項目、和記黃埔項目同升湖山莊、香格里·麓山別墅即將推出項目：潛在對手項目：在售項目同升湖山莊（2300畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：別墅、多層洋房產(chǎn)品最大賣點：以湖為主的生態(tài)環(huán)境以及頗有影響的國際實驗學(xué)校形象定位：國際花園社區(qū)在售別墅均價：約4000元/㎡同升湖山莊的前期項目已基本售罄，目前在售均為“白竹水鄉(xiāng)”項目二期的期房，其中獨立別墅均價4000元/平米左右，部分臨水和山頂別墅單位均價在250～300萬之間，而聯(lián)排別墅的價格在3000元/平米左右。中低檔的產(chǎn)品品質(zhì)和特殊的經(jīng)營理念讓其成為名副其實的“別墅大超市”香格里·麓山別墅（1350畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：純別墅產(chǎn)品最大賣點：岳麓山文化、原生態(tài)在售別墅均價：約4500元/㎡形象定位：長沙第一真正純山水、原生態(tài)別墅麓山別墅的一期產(chǎn)品在去年5月左右已經(jīng)售完，目前在售的為二期，去年10月15開盤。從它目前產(chǎn)品的銷售價格來看，獨立別墅的單價以4000～5000元/㎡的為主，有少量景觀和位置較好的單位單價在5000～7000元/㎡之間，而聯(lián)排別墅均價在3000元/㎡左右。不過如果再加上40000/個的車庫和500元/㎡的花園價格的話，每套別墅也要再多出6～12萬元。擁有良好的地理位置和較強的認(rèn)可度，真正缺乏的是開發(fā)商別墅開發(fā)的閱歷和實力。就目前長沙市場上在售的別墅項目來看，對我們項目的參考價值和競爭力最大的就是同升湖山莊和麓山別墅這兩個項目。項目名稱別墅面積（㎡）別墅價格（元/㎡）項目主要賣點項目主要缺點同升湖山莊獨立別墅280～350聯(lián)排別墅250左右獨立別墅3500～5500聯(lián)排別墅2500～3500超大的規(guī)模、絕妙的環(huán)境和國際實驗學(xué)校的影響力產(chǎn)品品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計相對落后，營銷推廣手段比較單一。香格里麓山別墅獨立別墅260～500聯(lián)排別墅183～350獨立別墅4000～6000聯(lián)排別墅3000左右岳麓山水文化和原生態(tài)概念產(chǎn)品品質(zhì)并不突出，而且也未能直立起頂級別墅的形象。小結(jié)即將推出項目綠城·青竹園（1960畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：獨立別墅產(chǎn)品最大賣點：高爾夫球場、綠城品牌產(chǎn)品大?。?60～1000㎡，主力戶型在600㎡左右首期推出貨量：共200余套，今年估計90套左右。形象定位：純高爾夫別墅區(qū)估計推出時間：06年10月綠城集團自身在產(chǎn)品開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境營造、物業(yè)管理等方面擁有著不俗的實力，其營造的桂花園系列住宅園區(qū)和九溪玫瑰園、桃花源等別墅精品在業(yè)界有著相當(dāng)?shù)暮迷u。通過對自身品牌形象的全面推廣和對綠城·桂花城項目的大力宣揚，綠城已經(jīng)在長沙市民的心目中樹立了其高端品牌的形象。擁有毋庸置疑的實力和閱歷，但項目極高的置業(yè)門檻也讓其布滿變數(shù)，應(yīng)將其視為我們項目最大的競爭對手。岳麓山公館（1000畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：以獨立別墅為主，兼有聯(lián)排、洋房、寫字樓、酒店等。產(chǎn)品最大賣點：岳麓山文化形象定位：中國頂級山地別墅總套數(shù)：約500套開發(fā)理念：國內(nèi)一流，湖南頂級標(biāo)志性經(jīng)典名盤。估計推出時間：06年8月岳麓山公館位于長沙市西部，岳麓山南麓，湘江西岸,分為西谷和東谷兩塊,總用地面積638畝。便利的交通、良好環(huán)境資源，再加上五合國際不凡的設(shè)計，該項目在內(nèi)部認(rèn)購階段即格外搶手。岳麓山公館面對長沙市最高收入階層，定位為高檔山水別墅，以獨立別墅為主。坐擁湖南最好的山水人文地段，但項目本身簡潔的前身和開發(fā)商有限的實力是制約其成功的最大障礙。星語林·汀湘十里（824畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：別墅產(chǎn)品最大賣點：中式風(fēng)格形象定位：湖南首個新中式親水文化大盤產(chǎn)品大?。?60～465㎡首期占地面積：260畝估計推出時間：06年7月項目總占地約824畝，總建面為35萬㎡，其中商業(yè)面積約為7萬㎡，住宅面積約為28萬㎡。一期從2005年8月至2006年7月，計劃用地250多畝，建設(shè)商業(yè)旅游房產(chǎn)、聯(lián)排別墅以及四合院房產(chǎn)；二期從2006年8月至2008年1月，完成剩余地塊的地段開發(fā)，主要開發(fā)獨立別墅、雙聯(lián)別墅以及部分多層洋房，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的完善、旅游設(shè)施及古典式中高檔住宅建設(shè)。獨特的中式風(fēng)格是其區(qū)分于市場的最大緣由，浩大的商業(yè)量和較長的開發(fā)期對開發(fā)商是巨大的考驗。水印山城（400畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：純別墅產(chǎn)品最大賣點：環(huán)境開發(fā)理念：打造中國原創(chuàng)頂級別墅豪宅推出貨量：首期占地面積約230畝，由106套獨立別墅和72套聯(lián)排別墅組成。產(chǎn)品大小：300㎡以上估計推出時間：06年年底項目位于長沙東部遠(yuǎn)大三路南側(cè)，北接319國道，距離市中心五一廣場18公里；西鄰國家級長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；距東側(cè)黃花國際機場僅10分鐘車程。項目總占地面積400畝，遠(yuǎn)期規(guī)劃550畝。其中一期占地230畝，總建筑面積5.1萬㎡，容積率0.33。項目一期三面環(huán)山，環(huán)境極佳，湖泊面積就達(dá)到50余畝。本土開發(fā)商開發(fā)的為數(shù)不多的純別墅項目，但較偏僻的地理位置、簡潔的地塊以及開發(fā)商有限的實力讓該項目難以成為真正的頂級豪宅。威尼斯城（2580畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：別墅、多層首期面積：600余畝，其中400畝為公建。估計推出時間：06年10月產(chǎn)品最大賣點：項目周圍為占地面積12000畝，比西湖還大的松雅湖，其中水面就達(dá)7500畝，水深3～4米，建成后將成為絕佳的水上樂園。主要針對旅游度假型的商務(wù)人士。項目位于星沙大道北端的騰飛島上，總占地面積約2580畝，總投資18億元，規(guī)劃建筑面積約100萬㎡。第一期開工有600余畝，其中400畝以上為公用設(shè)施。而最先竣工的將是威尼斯橋。綜合的物業(yè)形態(tài)和旅游地產(chǎn)的定位以及碧桂圓集團一貫的中檔產(chǎn)品路線決定了該項目不是我們最直接的對手。橘郡（2000畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：首期為別墅產(chǎn)品最大賣點：地理位置形象定位：生態(tài)居住園區(qū)首期占地面積：約1000畝估計推出時間：06年10月經(jīng)過市場調(diào)研、現(xiàn)場勘察及專家論證，長沙橘郡將定位為一個依山傍水、綠樹成蔭、四季常青、獨具風(fēng)情的“城市進(jìn)展新片段”生態(tài)居住園區(qū)，提倡“原生態(tài)”與“新人文”，強調(diào)利用原有地形、地貌、植被、水系，使環(huán)境、建筑和景觀完善協(xié)調(diào)，和諧共存。從地理位置和產(chǎn)品類型來講，橘郡對我們項目影響最大，但進(jìn)展商閱歷和實力上的差距是我們甩掉對手最大的資本。比華利山（1500畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：以聯(lián)排別墅為主，少量洋房、雙拼和獨棟。產(chǎn)品最大賣點：環(huán)境優(yōu)越，交通便利形象定位：純正北美別墅、名流貴胄領(lǐng)地首期推出貨量：約190套別墅(獨立別墅7套)，5棟低層公寓。估計推出時間：06年6月項目規(guī)劃總用地約1500畝，由香港荘士集團和湖南漢業(yè)地產(chǎn)攜手打造，一期規(guī)劃為以聯(lián)排別墅為主的低密度純美式別墅社區(qū)，定位“國際化全域生態(tài)新體系別墅物業(yè)”，提倡“跨越平面生活，締造立體棲居”。雖然照搬了他人的案名和風(fēng)格，但從它一期項目的置業(yè)門檻來看，注定了其無法成為頂級別墅項目。長沙玫瑰園（1000畝）保利·暮云項目（1500畝）產(chǎn)品類型：別墅、高層產(chǎn)品最大賣點：地理位置開發(fā)理念：打造長沙終極別墅總占地面積：約1000畝形象定位：純生態(tài)高尚住宅小區(qū)估計推出時間：06年8～10月別墅對于該樓盤來說，只是蛋糕上的奶油而已。項目名稱項目規(guī)模項目主要賣點估計推售價格估計推出時間綠城青竹園首期占地1000畝推出約200套別墅高爾夫球場綠城品牌單價6000－10000總價300萬以上06年10月岳麓山公館638畝岳麓山文化獨棟均價5000聯(lián)排均價400006年8月星語林汀湘十里首期260畝中式風(fēng)格獨棟均價5000聯(lián)排均價300006年7月威尼斯城首期600畝松雅湖－－06年10月水印山城首期230畝，178套別墅環(huán)境－－06年年底長沙玫瑰園1000畝地理位置聯(lián)排均價400006年8～10月長沙橘郡首期1000畝地理位置－－－－比華利山首期190套別墅環(huán)境，交通獨棟均價5500聯(lián)排均價350006年6月小結(jié)跳過此部分另外一些項目如卓越蔚藍(lán)海岸、山水英倫莊園、陽光100國際新城、東業(yè)早安星城、天際湘府、梅湖浪琴灣等由于其市場定位和產(chǎn)品類型與我們項目存在著較大的差異，對我們的目標(biāo)客戶影響有限，所以在此不做簡略分析。潛在對手項目圣爵菲斯（1000多畝）保利·暮云項目（1500畝）在前期的項目開發(fā)中，圣爵菲斯的別墅部分所占的比例并不大，僅有獨立別墅18套，建筑面積6800㎡，聯(lián)排別墅43套，建筑面積10500㎡，而且別墅項目早已售罄，現(xiàn)在發(fā)售的為公寓部分。雖然樓盤的別墅規(guī)模并不大，但憑借著得天獨厚的山水環(huán)境和金鷹城這個金字招牌，再加上周圍云集著廣電中心、國際會展中心、世界之窗和海底世界等眾多都市精華項目使得圣爵菲斯很快就成為星城最知名的高檔樓盤之一。據(jù)了解，圣爵菲斯后期數(shù)百畝的別墅項目估計在明年開頭動工。屆時，項目憑借在市場上已經(jīng)直立起的高端形象和本身不俗的自然環(huán)境，將成為我們項目強大的競爭對手之一。鵝羊山別墅（955畝）該項目位于金霞大道以西，鵝羊山以南，芙蓉北路以西，共計955畝土地，進(jìn)展商為湖南創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司。項目將與占地1200多畝的鵝羊山公園聯(lián)動開發(fā)，擬開發(fā)配套住宅總建筑面積約55萬平方米，以別墅、中高檔住宅為主。項目總投資7億人民幣，分三期開發(fā)，用地性質(zhì)為城市共用綠地，以旅游、文化、生態(tài)、休閑為主題，著力打造主題公園、文化藝術(shù)品市場、文化藝術(shù)會三位一體的文化新城名片，力爭成為長沙市將來又一新的旅游項目。該項目也將是我們將來的競爭對手之一。保利·世紀(jì)榮城（1500畝）和記黃埔項目（2000畝）2005年4月，李嘉誠旗下的和記黃埔地產(chǎn)集團斥資2.92億元拿下了位于長沙市望城縣金霞大道的面積為55.67萬㎡的土地。和記黃埔地產(chǎn)擁有做高端產(chǎn)品的風(fēng)格，憑借其雄厚的經(jīng)濟實力和多年的地產(chǎn)閱歷，不久之后肯定會在長沙做出一個相當(dāng)有影響力的項目，是我們不行忽視的一個對手。隨著國家緊縮別墅用地政策的出臺，將來的別墅市場將呈現(xiàn)出“物以稀為貴”的局面，但同樣也會使已經(jīng)審批的別墅土地加快開發(fā)的步伐。因此，短期內(nèi)的別墅市場將會有眾多的樓盤涌現(xiàn)，激烈的競爭將不行避開。小結(jié)項目理解部分跳過此部分保利地產(chǎn)品牌所能帶來的在消費者心目中樹立品牌地產(chǎn)形象產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)誠信的保證吸取全國成功開發(fā)的多個別墅項目的精華發(fā)揮業(yè)已初步形成的全國營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢積累客源品牌綜合實力全國前5強品牌價值全國前5強國資委下屬房地產(chǎn)公司綜合實力第一位優(yōu)勢劣勢目前長沙市場對保利品牌整體認(rèn)知度不高項目地處長株潭三市的中心地帶，也是將來長株潭城市群的核心區(qū)域，地理位置前景光明。本項目地理位置優(yōu)勢劣勢相對于目前幾個主要競爭對手來講，項目地理位置略顯偏僻。項目地塊所擁有的山水自然資源以及良好的原生態(tài)環(huán)境環(huán)境優(yōu)勢劣勢長沙市場不乏山水美麗的別墅大盤長沙大道效果圖長沙大道拉通后，從本項目到新省政府僅需10分鐘車程。交通也許對于擁有私家車的別墅業(yè)主來說距離的影響不會太大，但項目已經(jīng)去到長沙縣的事實多少會對客戶心理造成影響。優(yōu)勢劣勢全新的“純獨立別墅”概念由于“純”，所以“貴”產(chǎn)品形態(tài)純獨立別墅是長沙最稀缺的，也是本項目最大的優(yōu)勢。產(chǎn)品品質(zhì)精選了保利地產(chǎn)各地別墅項目中最暢銷的產(chǎn)品戶型，加上保利對產(chǎn)品品質(zhì)的一貫追求，因此品質(zhì)將成為我們項目核心優(yōu)勢之一。物業(yè)管理保利物管公司是具備國家一級資質(zhì)的國有專業(yè)物業(yè)管理公司，擁有多名原國家紅旗班成員，其“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的品牌服務(wù)已經(jīng)贏得了寬闊業(yè)主的認(rèn)可。周邊區(qū)域的影響區(qū)域尚未成熟，整體認(rèn)知度和接受度不高。優(yōu)勢劣勢隨著長沙奧園等大型項目不斷涌現(xiàn)，南城板塊整體的居住價值和投資價值將日益提高，這也將直接提高我們項目的居住和投資價值。

毗鄰1500生態(tài)動物園所帶來的人氣和坐標(biāo)效應(yīng)以及能滿意部分喜愛動物和景觀的客戶的要求。動物園的影響優(yōu)勢劣勢動物園所帶來的嘈雜聲和異味多少會造成些負(fù)面影響。長沙市高端別墅的稀缺目前在售的長沙市最頂級的別墅項目中，產(chǎn)品的質(zhì)量和設(shè)計的理念等都還有著很大的提升空間，這也意味著長沙缺少真正高端的別墅。市場的影響短期內(nèi)眾多別墅項目的集中涌現(xiàn)是對我們項目的巨大威脅。青竹園（浙江綠城）威尼斯城（廣州碧桂圓）汀香十里麓山別墅岳麓山公館中信新城（深圳中信）比華利山（香港莊士）長沙橘郡（北京中洋創(chuàng)業(yè)）世紀(jì)榮城（廣州保利）水印山城（華陽置業(yè)）市場的影響國家對高端物業(yè)尤其是對別墅項目的宏觀調(diào)控也是對我們項目有著至關(guān)重要的影響。宏觀政策的影響S：（優(yōu)勢）已被社會廣泛認(rèn)可的保利地產(chǎn)品牌形象項目不俗的山水自然資源項目“純獨棟”的產(chǎn)品形態(tài)項目卓越的產(chǎn)品品質(zhì)一級資質(zhì)的物管公司地處長株潭城市群中心地段南城板塊的逐步成熟緊鄰1500畝生態(tài)動物園所帶來的坐標(biāo)和人氣效應(yīng)長沙大道所帶來的便利的交通W：（劣勢）長沙市場對保利的認(rèn)知度較低湖南擁有眾多山水資源項目的地理位置目前來看還相對比較偏僻項目周圍區(qū)域還遠(yuǎn)未成熟動物園所產(chǎn)生的噪音和異味O：（機會）湘三角的飛快崛起三市融城速度的加快長沙高端別墅物業(yè)的稀缺國家土地政策的出臺讓別墅成為將來的稀缺物品T：（威脅）國家為抑制房價過快增長所進(jìn)行的一系列宏觀調(diào)控大量別墅項目短期內(nèi)集中涌現(xiàn)給市場帶來壓力小結(jié)SWOT分析客戶分析部分跳過此部分晚清時期盛傳著一句話：“中興將相，什九湖湘”時下流行一句順口溜：“偌大一個深圳城，處處都是湖南人；好大一個海南島，處處都有湘人跑”湖南人的特點在中國近代史上，湖南人才輩出，而目前在全國各個地方的很多行業(yè)中，也都活躍著湖南人的身影，“湖湘文化”和“湘里鄉(xiāng)情”能喚回不少事業(yè)有成的湖南人落葉歸根。2005年，一場“超級女聲”的旋風(fēng)刮遍中國大江南北，長沙再次成為全國的焦點。在2005年全國全部衛(wèi)星頻道年收視份額的排行榜上，湖南衛(wèi)視以3.4％的高收視份額位居第四，成為排名前十位中唯一的省級衛(wèi)星頻道！執(zhí)著而又擅長創(chuàng)新的湖南人正在用一個又一個奇跡影響著中國、影響著世界。湖南人對本土文化的擁護(hù)，對外來文化的包涵，讓湖南成為名副其實的“文化娛樂大省”，同時這種包涵中也略帶一些“崇媚”顏色。湖南人的特點無辣不成席,無湘不成軍。惟楚有才,于斯為盛?！ぁぁぁぁぁず先说奶攸c是？湖南人的特點湖南人的特點小結(jié)

倔犟，又謂“霸蠻”，頭撞南墻而不回；

傲岸，不拘細(xì)行瑣德，“骨子里頭都是傲氣”；

自信，天降大任，舍我其誰，當(dāng)仁不讓；

特立獨行，敢為人先，喜愛別出心裁，標(biāo)新立異；對外來文化具有很強的包涵性，略有點“崇洋媚外”。一是“心憂天下”，這是湖湘文化的核心內(nèi)容。二是“百折不撓”，這是湖湘文化的名貴品德。三是“敢為人先”，這是湖湘文化的顯著特征。四是“兼容并蓄”，這是湖湘文化的活力源泉。湖湘文化的精髓我們的客戶應(yīng)該是？容易接受新興或外來事物強烈盼望能被社會尊重和認(rèn)同有著較強的“思鄉(xiāng)”情節(jié)在各自行業(yè)取得了相當(dāng)?shù)某删汀叭有?yīng)”明顯長沙市各大中型企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)長沙市部分政府高級官員（包括已卸任）長沙周邊城市各大中型企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)湖南各地盼望在省會定居的成功人士外地盼望回長沙定居的湘籍成功人士長沙其他各行業(yè)成功人士定位推廣部分導(dǎo)語在這一片寬闊而神密的蒼穹之下先有了各種各樣的物質(zhì)千億萬年的層層褪變造就了有著思想的杰出物種——人類他們傲慢地統(tǒng)領(lǐng)著整個世界使其變成一個從物質(zhì)到思想都具全的、真正完善的星際有限物質(zhì)無限思想思想的消滅物質(zhì)精神開頭和諧共存世界開頭繁華共生政策與市場回顧隨行就市

國六條

國六條的出臺使得別墅市場受到嚴(yán)重擠壓。市場在建或已經(jīng)審批下來的別墅樓盤就成為珍稀產(chǎn)品。

項目自身的特點良好的生態(tài)環(huán)境、獨棟的形態(tài)、特殊的地理位置、長沙市場真正別墅的稀缺。我們的推廣要去陳出新壓力與機遇的碰撞太過張揚容易成為靶子不行復(fù)制的寶貴尊崇不言而喻我們推廣的調(diào)性所以一種低調(diào)的張揚一種不言而喻的尊貴一種天地不言之大美對項目和案名的理解大環(huán)境上：項目位于長株潭三市融城中心，毗鄰生態(tài)動物園，擁有天然的山水環(huán)境，是適宜別墅開發(fā)的絕好用地。這里遠(yuǎn)離喧囂，又是未來極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟巍?/p>

小環(huán)境上：純北美風(fēng)格＋保利別墅項目的暢銷戶型＋自然舒適的園林環(huán)境＝充盈著恬淡暢達(dá)的仙境世界依山而建，臨水而居，正是案名所詮釋出的生活境界。這里有林波翠陌……這里有參天古樹……這里有潺潺小溪……沒有鋼筋水泥的森林只有深藏不露的事業(yè)大家沒有一樣的山林沒有一樣的建筑只有不事張揚的氣度與風(fēng)范這是一處悠然淡定心情綻放的美地閬峰云墅，詩意的棲居之所……這是一方俯仰天地收獲拘束的圣域案名“保利閬峰云墅”項目建筑格調(diào)相互印證案名優(yōu)勢絕好的項目資質(zhì)讓我們的推廣思路不言自明“我們應(yīng)當(dāng)詩意的棲居在上帝制造并賜予我們的秀麗土地上”(海德格爾)因此營造仙居般的和諧舒適境界我們也要糊涂地看到閬峰云墅雖能夠形象地描述項目的特點和人文氛圍。但案名的“閬”字比較生僻，很多人不熟識，這就給推廣增加了難度。

案名劣勢我們的觀點閬字雖不好認(rèn)，但這在推廣中卻可以引起人們的好奇心，吸引人們對項目的關(guān)注。閬字來自遠(yuǎn)古，它衍生出的含義蘊涵了深厚的文化底蘊，這樣更能凸現(xiàn)出項目深厚的文化蘊意。那么，我們?nèi)绾纹婷畹赝茝V“閬峰云墅”？解讀閬峰云墅歷史上的“閬”從“閬”開頭形容詞讀音：làng（1）門高大.閬,門高也。從門,良聲。――《說文》

閌閬其寥廓兮。――《漢書·揚雄傳》。注:“閌閬,空虛也?！?/p>

又如:閬闕(高大的門闕);閬閬(高大的樣子)

（2）空曠。

郭外為之土閬?！豆茏印ざ鹊亍?。注:“空曠也?！庇秩?閌閬(建筑物中空闊的部分)

名詞讀音：làng（1）隍,無水的城壕

城外為之郭,郭外為之土閬。——《管子》胞有重閬?！肚f子·外物》。注:“閬謂隍,又為朗。（2）閬風(fēng)巔的省稱，山名。

傳奇中神仙居住的地方,在昆侖之巔,又稱“閬風(fēng)岑”、“閬風(fēng)”、“閬邱”、“閬風(fēng)臺”、“閬山”等閬閬苑làngyuàn閬鳳山之苑,傳奇中神仙居住的地方,舊時詩文中常用來指宮苑如：一個是閬苑仙葩,一個是美玉無瑕。——《紅樓夢》昆閬kūnlánɡ

指昆侖山上的閬苑，傳奇中神仙所居之地。

蓬閬pénɡlánɡ

蓬萊閬苑。傳奇中的神仙住處。泛指仙境。我們?nèi)∑湟狻跋扇司幼〉牡胤健遍伱~讀音：fēng(形聲。從山,峯聲。本義:山頂)

峯,山耑也。――《說文新附》

夾岸高山…爭高直指,千百成峰。――吳均《與朱元思書》

又如:山峰(山的突出的尖頂);高峰;孤峰;峰岫,峰朵,峰頭（1）拔地而起的高山：山～。高～。珠穆朗瑪～。

（2）像山峰的東西：駝～。

（3）最高點;頂點

〈喻〉最高的境界：頂～。登～造極我們?nèi)∑湟狻粮咧辽械木辰绶迕~讀音yún

(象形?！墩f文》:古文字形。象云回轉(zhuǎn)形。“云”為會意字,從雨,從云。本義:云彩。這個意義后作“云”)

大氣中的水蒸氣,分散而成小水滴或水粒,或與雨共存時肉眼可見的集合體,叫做云。云,山川氣也。――《說文》

地氣上為云。――《素問·陰陽應(yīng)象大論》

（1）水蒸氣上升遇冷凝集成水滴或冰晶，成團的在空中飄?。喊住?/p>

（2）說：人～亦～。不知所～。

（3）銀河。也叫“天河”。

（4）高空。我們?nèi)∑湟狻娨獾臈臃諊泼~讀音shù田廬;村舍。田間土舍

劇哉邊海民,寄身于草墅。――曹植《泰山梁甫行》

別館;在本宅之外營建的田莊園林

又于土山營墅,樓館竹林甚盛。――《晉書·謝安傳》

又如:別墅(在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)供游玩療養(yǎng)的園林房屋)

（1）住宅以外的供游玩療養(yǎng)的園林式房屋：別～。

（2）〈古〉稱田野里的草房：田～。

我們?nèi)∑湟狻?/p>

純獨立的園林別墅墅我們的推廣要雙管齊下物質(zhì)層面主題推廣語從市場實際情況來把握項目的本質(zhì)、建筑的內(nèi)涵精神層面用卓越品質(zhì)營造詩意的棲居、峰境的人生狀態(tài)市場情況我們前面已經(jīng)分析過人文心態(tài)？我們從客戶群角度來分析我們的消費者共同特性是？購買別墅，是一種生活方式的選擇，一種對更高品質(zhì)生活的追求由于大部客戶為二次以上購買，因此，別墅已經(jīng)不僅僅只是為了居住的需要他們大部分的時間都在事業(yè)上打拼，內(nèi)心更加渴望安靜，遠(yuǎn)離世俗的煩擾、都市的喧囂，回歸自然?？释凶屪约号R時休息一下的時間

“能睡個飽覺有時甚至成為一種奢望”“做運動或開車兜風(fēng)放松一下是一種很好的調(diào)節(jié)，可就是沒時間”平常工作繁忙、對家庭照顧較少，懷有愧疚感

盡量爭取每周抽出時間和家人一起吃飯、外出盡量抽空參加孩子的家長會、陪孩子玩無論是誰，其實都在追尋屬于自己的階級；而且，每個階級都有屬于自己的精神印記與符號，我們要說的，不僅僅只是高爾夫、雪笳與紅酒，不是階級性生活格調(diào)。而是少數(shù)人只可意會不行言傳的心領(lǐng)神會，滲入骨髓的中國情緒.在中國的傳統(tǒng)文化與生活信仰里，大凡都是在外為儒；在家為道；在心為佛。所以，今日仍然讓很多中國人不知不覺的以此為信條堅守著，我們稱之為：骨子里的中國人文記憶與情結(jié)。他們是平凡中的張揚是質(zhì)樸中的標(biāo)榜自然是他們的物質(zhì)需要，人文是他們的精神標(biāo)榜

我們的目標(biāo)就是為成功人士營造一隅舒適淡定的仙居，為拼搏奮斗的心構(gòu)筑一方安靜的休憩之地。

因此，我們的推廣語應(yīng)運而生……仙閬美地峰境人生蘭生幽谷月瀉林間溪水潺潺微風(fēng)輕揚這是一處悠然淡定心情綻放的美地這是一方俯仰天地收獲拘束的圣域仙閬詮釋品嘗美地棲息大家峰境寫意人生在這里，沒有浮華，沒有喧囂在這里，只有不事張揚的氣度與風(fēng)范，浮華過后的淡定保利閬峰云墅為深藏不露的大家成就詩意的棲息之所……項目定位語我們的推廣講求低調(diào)的張揚，不適宜過多強調(diào)項目的別墅形態(tài)，故而，我們不直接提及“別墅字樣”。根據(jù)項目的產(chǎn)品形態(tài)——純獨立別墅，我們的要在定位語中體現(xiàn)出它的獨立性根據(jù)保利的文化傳統(tǒng)和項目本身彰顯的生活方式和精神落腳點，我們突出“人文”氣息。形象關(guān)鍵在于︱觀點︱，我們尋求顛覆：當(dāng)別墅被模式化時，我們標(biāo)榜人文當(dāng)都說山水時，我們提出自然之上定位在于︱賣點︱，我們尋求超越：獨立于山林間的人文院落因此，我們的項目定位語：市場回憶

居住格式生活機械鋼筋森林生態(tài)乏匱自然·人文獨立于山林間的人文院落項目凸顯獨立于山林間的人文院落閬峰云墅物質(zhì)層面需求精神層面訴求山林之間人文院落項目形態(tài)獨立獨立于山林間的人文院落融城中心稀缺凈土依山而建借水而居淡泊物外獨秀其中獨立島居暢享仙境保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生品牌屋推廣三步走戰(zhàn)略連環(huán)出擊組合制勝三個維度，全面深化，立體打造品牌形象資產(chǎn)xz寬度建設(shè)深度建設(shè)高度建設(shè)閬峰云墅Y著眼于各項賣點全面認(rèn)知，建立品牌排他性能力先聲奪人，拔高品牌，營造關(guān)注，第一時間從宏觀面樹立品牌的市場地位與影響力通過價值觀認(rèn)同和生活方式的感染，營造深化的情感聯(lián)結(jié)情感連結(jié)產(chǎn)品認(rèn)知權(quán)威感知分期推廣站在巨人的肩頭做文章保利地產(chǎn)品牌造勢引起公眾高度關(guān)注，從而建立品牌知名度品牌導(dǎo)入期第一階段其次階段仙閬美地峰境人生獨立于山林間的人文院落銷售前期逐步導(dǎo)入產(chǎn)品信息,產(chǎn)品開盤亮相,樹立產(chǎn)品高端形象。產(chǎn)品形象展現(xiàn)期第三階段產(chǎn)品強銷期產(chǎn)品熱銷強勢傳播，進(jìn)促進(jìn)一步銷售6月～8月31日9月1日～11月18日11月后保利地產(chǎn)是什么?中國地產(chǎn)品牌五強綜合實力前5強央企地產(chǎn)五強其他榮譽……十多年高端別墅開發(fā)閱歷和諧人居理念北京麗京花園北京壟上別墅廣州林語山莊上海十二橡樹莊園重慶國際高爾夫花園武漢湖檳花園第一階段品牌導(dǎo)入期只有站在巨人的肩頭，我們才能走得更遠(yuǎn)……地產(chǎn)巨人定位符合我們推廣需要的就是定位保利地產(chǎn)=實力+和諧+自然+人文保利地產(chǎn)天地人和美中國地產(chǎn)品牌五強綜合實力前5強央企地產(chǎn)五強……多年高端別墅開發(fā)閱歷自然和諧人居理念以人為本的產(chǎn)品開發(fā)理念第一階段品牌導(dǎo)入期標(biāo)準(zhǔn)LOGO推廣組合第一階段品牌導(dǎo)入期推廣目的及方式推廣目的:迅速擦亮保利品牌及確立品牌站位推廣方式:戶外軟文活動第一階段品牌導(dǎo)入期戶外廣告活動炒作前期造勢活動/自然的思考,大家論道第一階段品牌導(dǎo)入期軟文炒作二、自然之上的大家風(fēng)范

--保利地產(chǎn)和諧建筑世界三、天地人和之大美--保利地產(chǎn)自然之上的和諧世界一、地產(chǎn)長城全國布局保利地產(chǎn)發(fā)力星城通過前期的戶外活動軟文擦亮品牌目的已經(jīng)達(dá)到產(chǎn)品應(yīng)該進(jìn)行強勢亮相其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生喧囂塵世之中尋找仙蹤獨立島居之外名媛圈層馳騁江山之后整理心情叱咤風(fēng)云之余淡泊安靜登峰凌云之下回歸自我天然的山林溪谷獨立的產(chǎn)品形態(tài)絕妙的園林設(shè)計高雅的北美島居唯美的閬苑仙境獨立于山林間的人文院落獨立的形態(tài)給自我一個舒展心情的空間山谷林溪給家居一個詩意的棲居環(huán)境淡泊寧靜深厚底蘊給居住一個恬靜的生活方式其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期推廣目的及方式推廣目的:迅速擦亮保利品牌及確立品牌站位推廣方式:戶外軟文活動硬廣影視電臺活動造勢品牌先行活動軟文千年歷史的回歸---保利圓明園國寶展

產(chǎn)品形象展現(xiàn)項目造勢前期導(dǎo)入其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期他山之石可以攻玉何況玉乎回歸國寶感動歷史古城文化地產(chǎn)續(xù)寫愛國弦歌---保利圓明園國寶長沙展

軟文新聞通稿預(yù)熱項目地段熱炒產(chǎn)品熱炒1、2007，長沙，主城南進(jìn)——融城首站長株潭核心生態(tài)區(qū)獨享1500畝高尚生活圈2、向南！向南！向南！——長沙向南融城核心保利領(lǐng)先3、融城融情融天下1、長沙何處是豪宅？——長沙真正的富豪居住區(qū)在哪？2、Villa領(lǐng)地告辭Townhouse時代——保利閬峰云墅長沙首座純獨立別墅社區(qū)驚世亮相3、仙閬美地峰境人生——保利閬峰云墅打造人居美學(xué)新范本產(chǎn)品形象展現(xiàn)項目造勢前期導(dǎo)入其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期硬廣深化產(chǎn)品高端形象其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生產(chǎn)品形象展現(xiàn)項目造勢前期導(dǎo)入閬苑大美天地峰境大象無形云上大音希聲美美墅大方無隅保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生一方俯仰天地收獲拘束的圣域；一處悠然淡定心情綻放的美地。沒有浮華，沒有喧囂。只有不事張揚的氣度與風(fēng)范，深藏不露的事業(yè)大家。獨立于山林間的人文院落保利閬峰云墅詩意的棲息之所……其次階段產(chǎn)品形象展現(xiàn)期閬苑大美天地天地有大美而不言仙閬泊峰云而蔚然法天地之大美達(dá)拘束之妙境閑游閬苑領(lǐng)會蘭生幽谷的空寂之美月瀉林間的流淌之美……保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生峰境，大象無形天地有一種高度峰是天地的尺子登峰云作伴居閬心蔚然登臨峰境感悟山林之仁厚大地之安詳……保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生云上，大音希聲天地有一種境界云是天地的聲音于空寂處見流行于流行中見空寂追逐浮云體會風(fēng)之清揚心之蕩漾……保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生美墅，大方無隅天地有一個居所墅是天地的臥房造化鐘神秀美墅適逍遙仙居美墅獨享古閬之脫俗心際之超然……保利閬峰云墅仙閬美地峰境人生其次種表現(xiàn)方式考慮國寶展的余波未盡所以也可用另外種方式表達(dá)項目形象宣揚協(xié)作創(chuàng)意性物料此階段戶外開盤期間項目形象演繹之精裝樓書舉例項目形象之協(xié)作物料戶型手冊協(xié)作性影視廣告靈敏制作與發(fā)布制作:15秒一個/連續(xù)4個一組內(nèi)容:自然之道/4風(fēng)格:簡潔,意象,大氣。項目賣點逐一亮相第三階段產(chǎn)品持續(xù)熱銷期稀缺的產(chǎn)品獨立的人文住宅精美的園林設(shè)計高品質(zhì)的建筑形態(tài)。。。。。。戶外表現(xiàn)其稀缺性項目賣點報紙廣告之主要舉例大自然的珍藏，肯定是越來越少

郁郁蔥蔥的山林溪谷中，閬峰云墅里生長著片是片的珍罕全獨棟別墅。晏殊《珠玉詞》云：閬苑瑤臺風(fēng)露秋。絕致的人文與生態(tài)，無可再生的珍稀，品位與經(jīng)典僅此可尋。擁有一座島，可以放棄一個世界

擁有一座島，可以放棄一個世界舒緩的坡地，青黛色的山林，如水的月光，婉轉(zhuǎn)的小溪揉合成美麗舒適的天地，匯聚成真正的自然奇觀。島居，自然的饋贈。島居，擁有心靈的獨立王國。

建筑背后，還有你更驚異的故事

屋頂，是狀若騰飛的龍船脊，墻角，是帶著歷史氣息的青磚石角，雕欄玉砌，婉轉(zhuǎn)處時時見細(xì)節(jié)蘊涵，每一個你不經(jīng)意的目光，都可能碰撞到精雕細(xì)刻后帶來的震撼。純粹天然之地，每經(jīng)一處，除了贊美還是贊美，整體建筑品嘗頗受具有文化底蘊的成功人士的觀賞和追隨?？吹靡姷氖沁@里的鬼斧神工，看不見的，是一群固執(zhí)的人，為了建筑抱負(fù)的那份堅持……在這里，國際設(shè)計師成了自然的助手

這里，隨時看到的是溪水輕拍兩岸，沿岸古樟婆娑。有時，你看到水池、瀑布、涼亭、假山、曲橋，卻信任了它沒雜一絲人工的塵埃，就這么自然地生長了出來。全部設(shè)施，地面園林，凹凸錯落，風(fēng)情美麗，仿佛天成。你走進(jìn)后，恰好成全了自然最后稀缺的一部分。VI設(shè)計及部分現(xiàn)場包裝設(shè)計理念1、象形的“閬”字，融合了現(xiàn)代，又蘊涵了古籍。簡潔的線條，明快的勾畫，蘊涵了中華文明史的久遠(yuǎn)傳承。2、整體構(gòu)圖取意于藏金閣，既可藏書，亦能藏寶。寓意財寶與高雅。3、內(nèi)部回環(huán)結(jié)構(gòu)，似樓臺亭閣，似窗欄玉砌，立于此處，可見遠(yuǎn)山，見青黛，見仙閬。意境深遠(yuǎn)，悠然頓生。4、保利立于開頭一點，寓意畫龍點睛，有了保利，仙閬立刻有了無窮生氣。傳播視角1、標(biāo)志簡潔，明快，在傳播效果上，容易識別，易懂易記，容易傳播。2、長方形的整體框架結(jié)構(gòu)，與同行業(yè)同類別墅的標(biāo)志視覺上區(qū)分大，長沙市場具有唯一性。將特色與共性表達(dá)得充分、明顯。3、取閬峰云墅的“閬”字，首字提出，演化成LOGO，更有利于整個項目的整體性傳播。營銷策略部分Ⅰ營銷原則堅持——消費者的需求對于本項目的營銷，我們應(yīng)該以市場為導(dǎo)向，以消費者的需求為核心，走人性化、差異化的營銷道路，緊緊抓住客戶“回歸湖湘，回歸自然”的心理情節(jié)，通過行之有效的營銷推廣策略來吸引和打動消費者，實現(xiàn)項目的成功銷售。制造——最大的附加價值項目擁有不俗的自然資源和較優(yōu)越的地理位置，再加上卓越的產(chǎn)品品質(zhì)和稀缺的項目形態(tài)，以上構(gòu)成了吸引消費者的最大利益點。通過銷售推廣中的情況反饋，對項目供應(yīng)有效的建議，使其不斷完善，實現(xiàn)附加價值的最大化。打造——長沙別墅的典范項目純獨立的別墅形態(tài)是其真正區(qū)分于市場的最大資本，在長沙別墅市場整體品質(zhì)較低的情況下，項目應(yīng)打造成為市場的典范作品，用知名度和美譽度提高項目的附加價值，實現(xiàn)利潤的最大化。營造——開發(fā)商的最大利益通過科學(xué)、合理的營銷策略，來實現(xiàn)項目的最大利潤。營銷策略不勝枚舉，但其應(yīng)具有專業(yè)性、真實性、包涵性和可操作性，用以人為本的戰(zhàn)略思想方針，讓客戶真正擁有自己一片美麗天地，同時最終實現(xiàn)開發(fā)商的最大利益。Ⅱ營銷節(jié)點推廣階段劃分品牌宣揚期開盤熱銷期持續(xù)強銷期06.706.11.1806.1207.106.806.10尾貨促銷期07.1以后形象展現(xiàn)期誠意登記期主要通過戶外等形式進(jìn)行品牌宣揚通過內(nèi)外展點的結(jié)合，向外界進(jìn)行項目形象的展現(xiàn)進(jìn)行項目的誠意登記，積累意向客戶推出項目一期產(chǎn)品，開盤期間盡量達(dá)到熱銷適當(dāng)提升售價，形成持續(xù)強銷階段尾貨增值推售，加快資金回籠速度06.706.11.1806.1207.106.806.1007.1以后項目命名：保利·閬峰云墅形象定位：獨立于山林間的人文院落推廣主線：仙閬美地峰境人生推廣示意圖品牌宣揚期（06.7－06.8）階段目的：通過對保利地產(chǎn)品牌的炒作，強化保利地產(chǎn)在長沙市場的品牌形象。工程進(jìn)度：項目進(jìn)入施工階段廣告協(xié)作：戶外牌廣告階段考慮：由于國家最新出臺相關(guān)限制別墅項目的政策后，目前市場上不宜進(jìn)行較為明顯的項目形態(tài)宣揚，故該階段主要為公司品牌宣揚階段。活動協(xié)作公司統(tǒng)一手機彩鈴手機彩鈴是時下十分流行而且相當(dāng)普及的新興事物，用輕松詼諧的手機彩鈴作為我們項目推廣的方式之一，將會充分利用公司員工的生活圈層來達(dá)到飛快宣揚推廣公司品牌和項目的目的。時間：06年7月形象展現(xiàn)期（06.8－06.10）階段目的：在酒店設(shè)立外展點和在文化大廈設(shè)立內(nèi)外展點開頭對項目進(jìn)行對外展示，導(dǎo)入項目高端形象。工程進(jìn)度：項目進(jìn)入施工階段廣告協(xié)作：戶外牌廣告＋軟文＋報廣階段考慮：該階段為項目展現(xiàn)和宣揚的關(guān)鍵時期，通過對展點的包裝和宣揚以及各種活動造勢，使項目形象飛快導(dǎo)入市場?；顒訁f(xié)作博鰲“大家論道”峰會時間：06年8月活動主題：“源于自然的思考，大家論道”

活動目的：邀請博鰲論壇在長沙舉辦一場博鰲·大家論道峰會。用博鰲議題吸引社會上層的關(guān)注，揭示別墅現(xiàn)狀?；顒有问剑阂赃M(jìn)展商與業(yè)內(nèi)外名家探討的方式邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人、鳳凰衛(wèi)視、知名學(xué)者、道家大師、藝術(shù)大師等共同開講。擬請人員:邀請王魯湘、梁文道、王永玉、王受之、譚頓等文化界名流并請政府人員出席，同時保利的高層領(lǐng)導(dǎo)做為房地產(chǎn)自然派出席。活動要點：聯(lián)合生活雜志等媒體聯(lián)辦．形式設(shè)計、軟文炒做、利用網(wǎng)絡(luò)電視媒體報道炒作讓長沙人知道保利——創(chuàng)作和諧自然人居的“哲人”?；顒拥攸c：長沙朱張渡活動協(xié)作國寶、佛像展活動作為保利地產(chǎn)集團特有的活動資源，圓明園國寶展覽所帶來的眼球效應(yīng)和對品牌的巨大提升作用是不言而喻的。雖然保利地產(chǎn)在全國很多城市已經(jīng)先后舉辦過多次國寶展覽，但在長沙市上，該活動還是能夠引起轟動效應(yīng)的，同時青銅器佛像的對于富人的吸引力也不容小視。為了結(jié)合本項目的特點并充分利用好國寶、佛像展的影響，我們擬按以下形式開展本次活動。舉辦保利國寶展并對外售票，在各大中學(xué)校校派發(fā)門票,要求至少一名家長伴隨去參觀國寶在活動現(xiàn)場設(shè)立保利項目宣揚資料和紀(jì)念品派發(fā)點，必須登記簡略資料方可領(lǐng)取，作為一項愛國主義教育活動要求參觀同學(xué)必須寫讀后感。聯(lián)合媒體舉辦征文活動,熱炒保利集團愛國情懷,重塑湖湘精神進(jìn)行頒獎活動并邀請部分重要領(lǐng)導(dǎo)參加，將本次活動的影響發(fā)揮到最大。時間：06年9月誠意登記期（06.10－06.11.18）階段目的：通過誠意登記積累部分意向客戶，為開盤熱銷作籌備。工程進(jìn)度：項目單位主體逐步完成，10月底售樓部基本落成。廣告協(xié)作：戶外牌廣告＋軟文＋報廣＋電臺廣告＋視頻廣告＋其他階段考慮：由于長沙市明文禁止樓盤公開發(fā)售前進(jìn)行任何形式的認(rèn)購行為，所以將內(nèi)部認(rèn)購改為內(nèi)部登記，到時是否進(jìn)行VIP卡的發(fā)放視當(dāng)時情況而定?；顒訁f(xié)作飛艇市區(qū)巡游活動時間：開盤前兩天在開盤前兩天進(jìn)行飛艇市區(qū)巡游活動宣揚項目開盤信息，由于飛艇在長沙市區(qū)飛行還處于相對比較陌生的階段，屆時定能造成較大的轟動。開盤熱銷期（06.11.18－06.12）階段目的：推出項目一期第一組團約90多套單位，通過開盤階段力爭達(dá)到50％以上的銷售率。工程進(jìn)度：售樓部投入使用，看樓通道完成，部分產(chǎn)品外立面效果和樣板園林基本展現(xiàn)。廣告協(xié)作：戶外牌廣告＋軟文＋報廣階段考慮：活動協(xié)作促銷活動促銷主題一：：享受意外的空間！開盤前三天購買別墅單位的業(yè)主可享受地下室（負(fù)一層）面積贈送的優(yōu)惠，開盤當(dāng)天贈送面積20平米，然后每天按5平米遞減。促銷主題二：“忠實的嘉獎”！擁有保利地產(chǎn)全國范圍內(nèi)任何一個項目的認(rèn)購書復(fù)印件的客戶在購買本項目時可享受2萬元優(yōu)惠。時間：開盤期間促銷主題三：成交速度越快，管理費用越少開盤當(dāng)天成交的客戶可享受贈送一年管理費的優(yōu)惠，其次天成交贈送半年管理費，第三天成交贈送3個月管理費。促銷主題四：98折優(yōu)惠等你拿！開盤當(dāng)天成交客戶可享受額外98折優(yōu)惠，此折扣僅當(dāng)天可享有，以后取消?；顒訁f(xié)作促銷活動以上五項優(yōu)惠方式客戶可同時享有，爭取達(dá)到開盤當(dāng)天熱銷的效果。促銷主題五：臺灣游活動開盤當(dāng)天前十名成交的客戶可免費享受由公司組織的“臺灣游”活動。持續(xù)強銷期（06.12－07.1）階段目的：借助開盤期間暢銷的局面連續(xù)推動剩余單位的銷售，爭取完成項目70％以上的銷售率。工程進(jìn)度：大部分產(chǎn)品外立面和部分園林綠化效果展現(xiàn)廣告協(xié)作：戶外牌廣告＋報廣活動協(xié)作：暫無階段考慮：

尾貨促銷期（07.1以后）階段目的：對剩余貨量進(jìn)行銷售，爭取盡早清貨，實現(xiàn)項目資金的快速回籠。工程進(jìn)度：項目產(chǎn)品形象和園林綠化逐步完善，小區(qū)道路景觀基本完成。廣告協(xié)作：戶外牌廣告階段考慮：

活動協(xié)作“臺灣游”活動號稱“寶島”的臺灣，自然風(fēng)光秀麗，人文景觀獨特，加上大陸民眾對臺灣的神奇感與格外的民族情結(jié)，很多民眾盼望到臺一游。舉辦此活動不僅能起到促銷活動，更能引起媒體和民眾的關(guān)注，帶來良好的口碑和宣揚效應(yīng)。在農(nóng)歷春節(jié)期間組織旨在答謝業(yè)主的“臺灣游”活動，開盤期間前十名成交的客戶可以享受。在內(nèi)部登記期間進(jìn)行該優(yōu)惠活動的宣揚。時間：07年2月下旬合理化的推廣預(yù)算組合

項目一期總推售面積約4萬平米，按推售均價每平米5200元計算，得出項目總銷售金額為2.08億元，總體推廣預(yù)算掌握在總銷售金額的3％以內(nèi)，得出總體推廣預(yù)算約為624萬元。以下為營銷推廣費用計劃表。時間：06年6－7月推廣周期：2個月類型費用（萬元）合計（萬元）活動開工典禮1327電視廣告0電臺廣告0戶外廣告9報紙廣告0網(wǎng)絡(luò)廣告0其他傳媒0物料費用5時間：06年8－11月推廣周期：4個月類型費用（萬元）合計（萬元）活動外展點20364國寶展20大家論道峰會15電視廣告42電臺廣告10戶外廣告62報紙廣告115網(wǎng)絡(luò)廣告20其他傳媒30物料費用30類型費用（萬元）合計（萬元）活動臺灣游1095電視廣告0電臺廣告0戶外廣告50報紙廣告15網(wǎng)絡(luò)廣告5其他傳媒10物料費用5時間：06年12－07年2月推廣周期：3個月類型費用（萬元）合計（萬元）活動0137電視廣告0電臺廣告0戶外廣告62報紙廣告30網(wǎng)絡(luò)廣告20其他傳媒15物料費用10時間：07年3－6月推廣周期：4個月類型06年6－7月06年8－11月06年12－07年2月06年3－6月合計活動費用135510078電視廣告費用0420042電臺廣告費用0100010戶外廣告費用9625062183報紙廣告費用01151530160網(wǎng)絡(luò)廣告費用02052045其他傳媒費用030101555物料費用53051050合計2736495137623媒體組合及費用預(yù)算表針對性的媒體組合主力媒體:長沙市戶外廣告長沙晚報瀟湘晨報幫助媒體:湖南經(jīng)視綜合頻道湖南交通頻道三湘都市報DMⅢ定價策略定價思路鑒于項目本身的營銷推廣期較短，蓄客時間不長以及項目屬于稀缺性頂級豪宅，總價相對較高的特點，建議整體價格采納“平開、快走、高收”的銷售模式。依據(jù)市場調(diào)查與分析，以下我們選取了長沙別墅市場對本項目影響較大的6個樓盤作為參照制定了項目的整體均價模型。項目整體回收均價對比項目選取產(chǎn)品戶型面積主要景觀組團均價綠城·青竹園獨棟600㎡左右高爾夫球場8000/㎡比華利山別墅組團400㎡左右湖景、小區(qū)園林4200/㎡同升湖山莊獨棟組團400㎡左右山景、湖景5500/㎡項目整體回收均價對比項目選取產(chǎn)品戶型面積主要景觀組團均價麓山別墅別墅260-500㎡山景、湖景4800/㎡岳麓山公館別墅300-720㎡山景、湖景5000/㎡汀湘十里別墅260-465㎡湖景、小區(qū)園林3800/㎡項目整體回收均價樓盤名稱綠城·青竹園同升湖山莊麓山別墅比華利山岳麓山公館汀湘十里比較類別得分得分得分得分得分得分公司品牌1.0211.0111.021.02區(qū)位優(yōu)勢0.9910.9910.990.99會所配套1.0211110.99物業(yè)管理10.9910.9911項目規(guī)模1.021.060.9910.990.99景觀環(huán)境1.081.081.0311.061.04戶型設(shè)計10.980.990.990.990.99工程進(jìn)度1.041.11.011.061.041.04容積率1.050.990.990.991.010.99綠化率1.11.080.991.011.020.99平均價800055004800420050003800權(quán)重15%12%25%8%20%20%比較后均價11636421200335988757基準(zhǔn)價格5085（元/平米）依據(jù)上面的模型，得出我項目在長沙市場的參照價格為5085元,考慮到新政出臺后，別墅將在長時間內(nèi)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以項目一期的回收均價可以適當(dāng)上浮到每平米5100～6000之間。結(jié)合項目產(chǎn)品本身一層（負(fù)一層）面積較大的特點，我們將項目一期的回收均價定為5500元/平米。項目整體回收均價由于本項目所處的暮云板塊還沒有為長沙市場所認(rèn)知，因此項目前期的入市價格在保證項目整體形象的前提下不宜定得過高，否則不僅會影響到項目今年的開盤，也會對后期的銷售造成較大的壓力。以下是我們制定的項目一期價格走勢表。項目價格走勢表時間價格（元/平米）5000600055006500700011月12月5月1月3月2月4月6月6月以后項目各組團均價為了達(dá)到既滿意銷售利潤最大化又保證銷售速度正?；哪康?，在綜合了項目的景觀、位置、朝向和私密性等多方面因素后，我們將項目的第一期銷售部分劃分為A、B、C、D四個組團，同時依據(jù)組團之間的差異來制定各組團的均價。A組團參考定價：6000元/㎡優(yōu)勢：大面積湖泊，景觀豐富戶型大部分南北對流，采光、通風(fēng)效果好劣勢：接近小區(qū)會所和商業(yè)街，有噪音影響，私密性稍差。數(shù)量：20棟B組團數(shù)量：27棟優(yōu)勢：部分單位靠近組團園林，景觀優(yōu)越；地勢較為平坦，通風(fēng)采光較好。參考定價：5300元/㎡劣勢：毗鄰主干道，私密性稍差C組團數(shù)量：25棟優(yōu)勢：地勢較高，視野寬闊；南北通透，通風(fēng)、采光較好；部分單位靠近組團園林，景觀優(yōu)越。參考定價：5400元/㎡劣勢：毗鄰主干道，私密性稍差。D組團數(shù)量：25棟優(yōu)勢：地勢高，視野廣，同時擁有半山原生態(tài)景觀；

私密性最好。參考定價：5400元/㎡劣勢：地勢緣由導(dǎo)致采光、通風(fēng)效果稍差組團數(shù)量均價A206000B275300C255400D255400合計975500項目各組團均價一覽表一期整體資金回籠計劃時間范圍推售面積估計銷售面積原均價估計銷售均價估計銷售套數(shù)估計回收金額06.11.18－11.3040000㎡18000600060004510800萬元06.12.1－12.310600060006100153660萬元07.1.1－2.120400060006300102520萬元07.3.1－6.310800060006500205200萬元總計4萬平米3.6萬平米60006161902.218億元我們力爭用7

個月的時間實現(xiàn)銷售2.2億元Ⅳ銷售策略銷售方式由于項目的戶型面積分布中400～430平米（未含廊道面積）的單位約占一期推售總量的80％左右，所以我們現(xiàn)在以B5E戶型為例來進(jìn)行分析：B5E建筑面積廊道面積露臺面積花園面積總建筑面積一層平面137.2230.69－－400（待定）426.68二層平面181.5817.6329.82三層平面107.88－－3.821、將建筑面積按5500的均價計算，廊道面積、露臺面積和花園面積贈送?？們r＝495.3×5500＝272.4（萬元）2、將建筑面積按5500的均價計算，廊道面積和露臺面積贈送，花園面積按每平米300元的均價計算?？們r＝495.3×5500＋400×300＝284.4（萬元）3、將一層、二層面積按6500元/平米計算，負(fù)一層、廊道面積按2000元/平米計算，露臺面積和花園面積贈送?？們r＝352.7×6500＋（142.6＋42.6）×2000＝266.2（萬元）6、將一層、二層面積按7000元/平米計算，負(fù)一層按2000元/平米計算，廊道面積和露臺面積贈送，花園面積按每平米300元計算?？們r＝352.7×7000＋142.6×2000＋300×400＝287.4（萬元）5、將一層、二層面積按7000元/平米計算，負(fù)一層按2000元/平米計算，廊道面積、露臺面積和花園面積贈送?？們r＝352.7×7000＋142.6×2000＝275.4（萬元）7、按套銷售，直接將這套單位定價為278萬元。總價＝278（萬元）4、將一層、二層面積按6500元/平米計算，負(fù)一層、廊道面積按2000元/平米計算，露臺面積贈送，花園面積按每平米300元計算?？們r＝352.7×6500＋（142.6＋42.6）×2000＋300×400＝278.2（萬元）我們推舉采納第4或第5種銷售方式4、將一層、二層面積按6500元/平米計算，負(fù)一層、廊道面積按2000元/平米計算，露臺面積贈送，花園面積按每平米300元計算。總價＝352.7×6500＋（142.6＋42.6）×2000＋300×400＝278.2（萬元）5、將一層、二層面積按7000元/平米計算，負(fù)一層按2000元/平米計算，廊道面積、露臺面積和花園面積贈送?？們r＝352.7×7000＋142.6×2000＝275.4（萬元）

以銷售幅度掌握價格上調(diào):內(nèi)部掌握每銷售總面積的30%，則價格上漲5%。此舉不僅對客戶造成緊迫感，且對利潤增加有利，對外宣揚為“每銷售20套別墅價格上漲5%”?？傮w銷售價格掌握以銷售速度掌握價格上調(diào):依據(jù)月銷售面積數(shù)量而調(diào)整價格。以上兩種方式在簡略實施時，依據(jù)市場實際反應(yīng)狀況加以選擇，以期達(dá)到最佳的銷售業(yè)績。總體銷售價格掌握營銷手段在五星級酒店大堂設(shè)立外展點，在文化大廈設(shè)立內(nèi)展點，共同宣揚項目形象和積累意向客戶。在全國保利各項目銷售中心擺放本項目宣揚資料，實行全公司連鎖銷售模式。營銷手段在市內(nèi)名車維修場所和加油站擺放宣揚牌和宣揚資料。營銷手段在高檔辦公和消費場所設(shè)立項目宣揚架以及分眾傳媒廣告。營銷手段THEENDLOREMIPSUMDOLORLOREMIPSUMDOLOR統(tǒng)一福記（青島）食品有限公司上海分公司統(tǒng)一福記香鐵蛋上海灘攻略市場分析行業(yè)分析競爭分析產(chǎn)品力分析SWOT分析消費者分析目標(biāo)市場通路策略價格策略產(chǎn)品策略定位營銷策略促銷策略攻略構(gòu)架營銷目標(biāo)執(zhí)行方案行業(yè)分析上海蛋品市場主要有鹵蛋、皮蛋、咸蛋、生雞蛋等幾大類產(chǎn)品，皮蛋、咸蛋、生雞蛋主要用于做菜，而鹵蛋為休閑食品。目前上海市場還沒有鐵蛋產(chǎn)品，但從鐵蛋產(chǎn)品的特點、包裝、口味、及功用來看，其主要競爭對手應(yīng)是鹵蛋，與皮蛋、咸蛋、生雞蛋不會形成太大的競爭關(guān)系。行業(yè)分析目前鹵蛋市場行業(yè)集中度不高，鹵蛋生產(chǎn)企業(yè)普遍不具備核心競爭能力，行業(yè)進(jìn)入壁壘較低，單位產(chǎn)品毛利率低；上海地區(qū)市場鹵蛋市場容量約為5000萬——1億顆/年（估算）。競爭分析上海市場上的鹵蛋產(chǎn)品基本上以鄉(xiāng)吧佬做為產(chǎn)品的通用名；各品牌產(chǎn)品定位為居家,旅游,酬賓宴客,贈饋親友的休閑食品或禮品。競爭分析各品牌產(chǎn)品以以鹵雞蛋為主，鵪鶉蛋極少，且沒有去殼；雞蛋以1粒裝、3粒裝為主，少數(shù)品牌產(chǎn)品有5粒裝，6粒裝的產(chǎn)品；各品牌產(chǎn)品口味、包裝、廣告語等多方面模仿現(xiàn)像嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化，沒有特色，處于較低層次的競爭；競爭分析鹵蛋產(chǎn)品均處于較低的產(chǎn)品價位，產(chǎn)品附加價值低，一批市場批發(fā)價普遍是每粒4毛不到，二批市場批發(fā)價亦僅為5毛左右，各品牌走的是全面成本領(lǐng)先的營銷策略，采取溥利多銷的方式進(jìn)行銷售。競爭分析市場上的鹵蛋產(chǎn)品基本上走的是傳統(tǒng)通路，以代理或經(jīng)銷的方式進(jìn)行運作，通路運作成本低，對通路控制能力弱；在各品牌中，只有鄉(xiāng)闊佬、鮮八里進(jìn)入了量販店、便利店等現(xiàn)代通路。競爭分析鹵蛋各品牌在上海地區(qū)無媒體廣告，很少有促銷活動，且促銷手段主要是降價促銷。廣告宣傳主要體現(xiàn)在產(chǎn)品包裝上，廣告訴求點集中在產(chǎn)品淵源，口味,營養(yǎng)價值高,方便,原料為優(yōu)質(zhì)新鮮的雞蛋,衛(wèi)生等方面。鄉(xiāng)闊佬，千里香等品牌擁有自己的網(wǎng)站，在網(wǎng)站上有企業(yè)和產(chǎn)品的詳細(xì)介紹和宣傳。競爭分析鄉(xiāng)闊佬在各競爭品牌中，在通路、產(chǎn)品等方面都較其它品牌有較大差異，香鐵蛋在市場上主要的競爭對手將是鄉(xiāng)闊佬。消費者分析上海菜屬江浙菜系，因此，上海地區(qū)消費者比較喜歡吃口味比較清淡的食品，此外。上海人有喜吃甜食的偏好。從消費者行為特征和消費習(xí)慣分析，年青消費群或高收入消費群對新產(chǎn)品的接受能力能力更高，試用新產(chǎn)品的意愿更強。消費者分析20歲以下的消費群對產(chǎn)品甜度的接受程度高于其它年齡階層的對產(chǎn)品甜度的接受度.消費者分析各年齡層的消費者對鐵蛋口感的評價都較高,但低年齡層的消費群對鐵蛋口感的評價明顯高于高年年齡層的消費者,這表明產(chǎn)品是老少皆宜,但更適年青人.消費者分析年齡小的消費群對產(chǎn)品硬度的接受度較高,而年齡大消費群由于生理等原因,有著年齡越大,對產(chǎn)品軟度要求越高的趨勢.消費者分析便利店是各年齡層的消費群購買鐵蛋最主要的場所,25歲以下年齡層消費者在雜貨店購物比例相對較高,25歲以上年齡層在量販店購買產(chǎn)品的比例相對較高。產(chǎn)品力分析消費者對鐵蛋的口感反映很不錯，認(rèn)為很好的達(dá)77.97%,很好加一般高達(dá)99.53%。產(chǎn)品力分析消費者對鐵蛋甜度接受程度較高,產(chǎn)品甜度是比較適宜的。產(chǎn)品力分析

認(rèn)為產(chǎn)品咸度適中的被調(diào)者高達(dá)92.49%,表明產(chǎn)品的咸度也是比較適宜的.產(chǎn)品力分析消費者對產(chǎn)品的香度認(rèn)同率較高,認(rèn)為很香和差不多的被調(diào)查者高達(dá)98.59%。產(chǎn)品力分析鐵蛋硬度能迎合87.32%的消費者的口味。產(chǎn)品力分析從統(tǒng)一福記香鐵蛋口感，甜度，咸度，香味，軟硬度等產(chǎn)品特性進(jìn)行的消費者測試得到的結(jié)果來看，統(tǒng)一福記香鐵蛋是一個有強大產(chǎn)品競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)品。SWOT分析1、產(chǎn)品比較優(yōu)勢：香味：國內(nèi)其它品牌產(chǎn)品不僅沒有香味，而且腥味很大；硬度：硬度大，差異性明顯；口感：口感特殊，區(qū)別于鹵蛋品牌；包裝：色澤明亮,能明顯區(qū)別于其它品牌；保質(zhì)期：保質(zhì)期為12月，是鹵蛋產(chǎn)品的兩倍；衛(wèi)生：鐵蛋比鹵蛋品更衛(wèi)生，食用更方便；產(chǎn)品品類：產(chǎn)品品