建筑業(yè)評估模型及相關(guān)行業(yè)案例分析

#工程成本主要是遵循因素分析法的思路，重點分析當(dāng)期核算的料、工、費等是否真實、準(zhǔn)確、完整、及時，跨年度工程是否按照工程形象進(jìn)度結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，并與結(jié)轉(zhuǎn)收入是否同步、配比。在分析評估工程成本的過程中，各個指標(biāo)在分析過程中各有側(cè)重：①建筑面積主要建筑材料單耗側(cè)重從建筑工程常用的鋼筋、商品混泥土、水泥等主要建筑材料入手，參照XX市內(nèi)同行業(yè)、同結(jié)構(gòu)工程量消耗定額測算標(biāo)準(zhǔn)，分類測算建筑單位工程鋼筋、商品混泥土、水泥平米單耗，比看材料消耗是否合理，是否存在不同工程項目成本核算串戶以及是否存在賬內(nèi)材料、賬外收入情況，分析判斷工程承包經(jīng)營形式；②材料占建筑安裝工程成本比、人工費用占建筑安裝成本比、機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用占建筑安裝成本比三個指標(biāo)，側(cè)重從工程成本構(gòu)成因素入手，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)，分別測算三個指標(biāo)比率，分析判斷工程承包經(jīng)營形式，比看在既定承包經(jīng)營模式下料、工、費構(gòu)成權(quán)重是否合理，是否存在虛列、多列成本稅前扣除的問題；③毛利率、所得稅實際負(fù)擔(dān)率兩個指標(biāo)相結(jié)合，側(cè)重從成本角度，分析判斷查賬征收企業(yè)是否存在虛列、多列成本稅前扣除、少繳企業(yè)所得稅的問題。成本分析工作底稿序號指標(biāo)名稱指標(biāo)指標(biāo)差異值差異說明稅收差異估算營業(yè)城建教育費地方教企業(yè)印

建筑企業(yè)期間費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售（營業(yè)）費用。按照現(xiàn)行財務(wù)會計制度和稅法規(guī)定，期間費用按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行確認(rèn)和計量。目前,xx市建筑企業(yè)規(guī)模不一，作為企業(yè)的一項固定費用，由于營業(yè)收入差異較大，期間費用率差異較大，應(yīng)區(qū)別對待。期間費用主要是遵循差異分析法的思路，重點分析當(dāng)期核算的管理費用、財務(wù)費用、銷售（營業(yè)）費用是否按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行確認(rèn)和計量，是否按照規(guī)定在稅前進(jìn)行全面系統(tǒng)的納稅調(diào)整，是否與收入規(guī)模合理匹配。在分析評估期間費用的過程中，期間費用率、所得稅實際負(fù)擔(dān)率兩個指標(biāo)相結(jié)合，側(cè)重從成本角度，分析判斷查賬征收企業(yè)是否存在虛列、多列費用稅前扣除、少繳企業(yè)所得稅的問題。期間費用分析工作底稿序指標(biāo)名稱指標(biāo)測算值指標(biāo)區(qū)間值差異值差異說明稅收差異估算營業(yè)稅城建稅教育費附加地方教育費附加企業(yè)所得稅印花稅1期間費用率2所得稅實際負(fù)擔(dān)率差異匯總說明2.4.3代征、申報、扣繳分析分析稅款扣繳、納稅申報情況主要涉及指標(biāo)有：項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度形象進(jìn)度付款額度、個稅扣繳率。1、項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度與形象進(jìn)度付款額度比較分析自新的《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則出臺后，進(jìn)一步明確了建筑業(yè)按照“勞務(wù)發(fā)生地”的原則，取消了對轉(zhuǎn)、分包工程總承包人的法定代扣代繳資格，依據(jù)《征管法》及其暫行條例的規(guī)定，為便于實際征收，基層征收管理單位源頭控管，采取委托建設(shè)單位代征稅款的辦法，對發(fā)生工程分包的，要求建筑企業(yè)差額納稅，委托建筑企業(yè)代征分包工程稅款。項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度與形象進(jìn)度付款額度主要遵循關(guān)聯(lián)同步分析的思

路，“項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度”主要反映項目開工以來實現(xiàn)的稅收情況與項目估

算稅收的對比情況，“形象進(jìn)度付款額度”主要反映開工以來付款總額與項

目合同累計應(yīng)付款總額的對比情況，二者結(jié)合，判斷建設(shè)單位是否按照合

同規(guī)定付款、代征稅款，建筑企業(yè)是否按照合同規(guī)定確認(rèn)應(yīng)稅收入、申報

納稅和代征稅款，建設(shè)項目工程付款、形象進(jìn)度與稅款實現(xiàn)是否同步配比

在運用該指標(biāo)分析時，也可與營業(yè)稅申報率、成本撥款率等指標(biāo)結(jié)合使用

稅收進(jìn)度與付款額度分析工作底稿序指標(biāo)名稱指標(biāo)測算值指標(biāo)區(qū)間值:差異說明稅收差異估算營業(yè)稅城建稅教育費附加地方教育費附加企業(yè)所得稅印花稅1項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度2形象進(jìn)度付款額度3營業(yè)稅入庫率4成本撥款率

差異匯總說明2、個稅扣繳率包括被扣繳個稅管理高層比率和被扣繳個稅施工人比率兩個指標(biāo)，在運用指標(biāo)分析時應(yīng)注意，管理層除正常工資收入外，還包括年終分紅、績效獎勵、實物福利等名目收入。目前施工人員采取按單位工作量工資定額和工作量確認(rèn)工資收入的辦法，實際所得工資薪金收入大多高于個稅起征點2000元標(biāo)準(zhǔn)。個稅扣繳率分析工作底稿序指標(biāo)名稱指標(biāo)測算值指標(biāo)區(qū)間值差異值差異說明稅收差異估算營業(yè)稅城建稅教育費附加地方教育費附加企業(yè)所得稅印花稅1扣繳個稅管理高層比率2被扣繳個稅施工人比率差異匯總說明2.5建筑業(yè)納稅評估模型的應(yīng)用實例某建筑企業(yè)評估案例案例評估期間：2008年1月1日—2009年12月31日案例評估時間：2010年6月案例評估行業(yè)：建筑業(yè)一、企業(yè)基本情況某建筑安裝有限公司成立于1995年11月2日，為私營有限責(zé)任公司，注冊資本300萬元，現(xiàn)有從業(yè)人員180人，企業(yè)所得稅實行核定應(yīng)稅所得率征收（核定應(yīng)稅所得率為10%，2009年除日常月份申報外，年度申報稅款為零）。經(jīng)營范圍：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑裝修裝飾工程、建筑幕墻工程、混凝土預(yù)制構(gòu)件、鋼結(jié)構(gòu)工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程、安裝pS1.57MPA鍋爐、鋁合金門窗制作安裝、建筑材料試化驗、出租自有房屋、電控防盜門、防盜安全門的制作安裝。2008年以來主要承建某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“玫瑰花園”、“匯泉小區(qū)”兩個住宅小區(qū)的建筑安裝。2010年6月確定該公司的已經(jīng)竣工驗收的“玫瑰花園”和尚在建設(shè)、未竣工驗收的“匯泉小區(qū)”為納稅評估對象?！懊倒寤▓@”為普通住宅項目，自2008年2月開工，到2009年11月竣工驗收結(jié)算；“匯泉小區(qū)”為小高層項目，自2008年11月份開工，到2009年12月底尚未完工。二、數(shù)據(jù)采集（一）內(nèi)部數(shù)據(jù)采集建筑企業(yè)財務(wù)信息采集表（一）單位：萬元項目評估年度備注200820092010主營業(yè)務(wù)收入16501610主營業(yè)業(yè)務(wù)成本1567.501529.50

建筑企業(yè)納稅申報信息采集表（二）單位：萬元項目評估年度稅種稅目20082009自行申報代征稅款已被代征稅款自行申報代征稅款已被代征稅款營業(yè)稅建筑業(yè)7.50423.345服務(wù)業(yè)000城建稅0.532.940.233.05教育費附加0.231.260.101.35

地方教育費附加0.080.420.030.45企業(yè)所得稅42.5026個人所得稅工資薪金所得1.201.20利息股息紅利00印花稅建筑安裝合同0.080.420.030.45購銷合同00房產(chǎn)稅6.406.40土地使用稅2.702.70備注：2010年1-6月申報稅款不包括玫瑰園小區(qū)、匯泉小區(qū)項目，無工程付款和代征稅款，2010年相關(guān)申報記錄不再采集。建筑企業(yè)單位工程基本情況采集表（三）單位:萬元項目情況評估年度項目名稱玫瑰花園施工單位XX某建筑安裝公司建設(shè)單位XX某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20082009

開工時間2008.02竣工時間2009.11合同金額1856建筑面積19358.67決算金額1658累計收款金額8001300累計代征稅額26.8843.68其中:營業(yè)稅2439城建稅1.682.73教育費附加0.721.17地方教育費附加0.240.39印花稅0.240.39……建筑企業(yè)單位工程基本情況采集表（三）項目情況評估年度項目名稱匯泉小區(qū)施工單位XX某建筑安裝公司建設(shè)單位XX某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開工時間2008.11竣工時間2010.120082009

合同金額2650建筑面積26064.5決算金額未決算累計收款金額6001710累計代征稅額20.2653.76其中:營業(yè)稅1848城建稅1.363.36教育費附加0.541.44地方教育費附加0.180.48印花稅0.180.48……建筑企業(yè)單位工程料工費耗費情況采集表（四）項目名稱：玫瑰花園單位：萬元項目成本構(gòu)成評估年度備注20082009合計材料費用465.25310.17775.42其中:鋼筋用量（公斤）394916.87263277.91658194.78商品混凝土用量（方）3716.862477.916194.77現(xiàn)場攪拌水泥用量（公斤）2148812.371432541.583581353.95人工費用240.78160.52401.30機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用截止評估日工程施工余其中:材料費用人工費用機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用截止評估日已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本其中:材料費用人工費用機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用合同建筑面積決算建筑面積截止評估日建筑面積單位建筑面積單耗其中:鋼筋（公斤）商品混凝土（方）133.9789.31223.281400775.42401.30223.2819358.6719358.6719358.67340.32185建筑企業(yè)單位工程料工費耗費情況采集表（四）項目名稱：匯泉小區(qū)單位：萬元項目成本構(gòu)成評估年度備注20082009合計材料費用375.04500.87875.91其中:鋼筋用量（公斤）277710370290648000商品混凝土用量（方）270036006300購買水泥用量（公斤）5091486788521188000外墻瓷磚人工費用202.35269.79472.14機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用94.05125.40219.45截止評估日工程施工余額268.75其中:材料費用160.75人工費用82機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用26截止評估日已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本1567.50其中:材料費用875.91人工費用472.14機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用219.45合同建筑面積26064.50決算建筑面積未決算截止評估日建筑面積約18000平米單位建筑面積單耗其中:鋼筋（公斤）36商品混凝土（方）0.35水泥（公斤）66建筑企業(yè)個稅扣繳情況采集表（七）項目評估年度200820092010管理人員數(shù)量2122其中:扣稅人數(shù)33扣稅比例14.3%13.6%工資薪金所得1.201.20股息利息紅利所得00施工人員數(shù)量158162其中:扣稅人數(shù)00扣稅比例00工資薪金所得00二）外部采集數(shù)據(jù)建設(shè)單位工程基本情況采集表（一）單位：萬元項目情況項目名稱玫瑰花園施工單位某建筑安裝有限公司建設(shè)單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開工時間2008.02竣工時間2009.112008建筑類型框架結(jié)構(gòu)（5+1）預(yù)算金額1856萬兀合同金額1856萬兀決算金額1658萬兀決算建筑面積19358.67平米累計應(yīng)付款金額1113.6累計已付款金額800評估年度備注20092010項目決算未開具發(fā)票16581575累計已代征稅額26.8843.68其中:營業(yè)稅2439城建稅1.682.73教育費附加0.721.17地方教育費附加0.240.39印花稅0.240.39工程承包形式包工半包料工程形象進(jìn)度60%100%開發(fā)產(chǎn)品等抵頂工程款金額129.32工程質(zhì)量問題罰款10延誤工期扣款15甲方供料金額合同變更、索賠、獎勵等支出建筑現(xiàn)場提供水電費扣款10.68建設(shè)單位工程基本情況采集表（二）單位：萬元評估年度備注備注項目情況項目名稱匯泉小區(qū)施工單位某建筑安裝有限公司某房地產(chǎn)開發(fā)有限公建設(shè)單位項目未竣工決算，按項目未竣工決算，按開工時間2008.11200820092010形象進(jìn)度付款結(jié)算。形象進(jìn)度付款結(jié)算。竣工時間2010.08建筑類型框架結(jié)構(gòu)（小高層）預(yù)算金額2650萬元合同金額2650萬元未決算未決算決算金額決算建筑面26064.50平米累計應(yīng)付款金額7951875累計已付款金額6001765累計已代征稅額20.2653.76其中:營業(yè)稅1848城建稅1.363.36教育費附加0.541.44地方教育費附加0.180.48印花稅0.180.48工程承包形式包工半包料工程形象進(jìn)度30%71%100%開發(fā)產(chǎn)品等抵頂工程款金額65工程質(zhì)量問題罰款延誤工期扣款45甲方供料金額105165其中2009年管樁120萬兀,其他為電梯、鋁合仝tn口生。合同變更、索賠、獎勵等支出建筑現(xiàn)場提供水電費扣款三、運用評估指標(biāo)進(jìn)行差異分析（一）玫瑰花園項目納稅評估指標(biāo)測算序號指標(biāo)名稱計算公式區(qū)間值或參照值實際值適用情況1營業(yè)稅入庫率（當(dāng)期入庫營業(yè)稅+當(dāng)期已被代征營業(yè)稅）一（主營業(yè)務(wù)收入+預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款期初余額）x3%x100%10.92包工半包料2單位建筑面積主要建筑單位工程實際耗用鋼筋數(shù)量一決算建筑面積[32公斤-33公斤]34七層以下的普通住宅（框架結(jié)構(gòu)、

材料單耗單位工程實際耗用商品混凝土數(shù)量一決算建筑面積[0.26方-0.28方]0.32現(xiàn)場攪拌混凝土）單位工程實際耗水泥數(shù)量一決算建筑面積[155公斤-170公斤]1853成本撥款率被代征營業(yè)額累計總額一建筑安裝工程成本X工程形象進(jìn)度X100%[55%-95%]83%包工半包料4材料占建筑安裝工程成本比材料費用一建筑安裝工程成本X101%[50%-55%]55%人工費用占建筑安裝成本比人工費用一建筑安裝工程成本X101%[25%-30%]29%機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用占建筑安裝成本比（機(jī)械費用+其他直接費用+間接費用）一建筑安裝成本比X101%[15%-20%]16%5毛利率（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本H主營業(yè)務(wù)收入X100%[10%-15%]-7%核定征收6項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度（項目開工以來申報稅款+被代征稅款）-依據(jù)項目合同估算實現(xiàn)的稅收x100%[60%-95%]78%包工半包料7形象進(jìn)度付款額度累計付款總額一（項目合同估算收入X實際工程形象進(jìn)度X合同約定的付款比例）x100%[60%-95%]90%綜合項目信息采集資料及指標(biāo)測算表，認(rèn)為存在如下涉稅疑點：1、營業(yè)稅入庫率實際值小于參照值0.08，存在開發(fā)產(chǎn)品抵債、質(zhì)量扣款、延期扣款、建設(shè)用水電費未確認(rèn)收入165萬元的疑點。2、單位建筑面積主要建筑材料單耗實際值小于區(qū)間值差異，存在有建筑地質(zhì)基礎(chǔ)原因，也有成本核算不真實、賬外收入未入賬核算可能。3、成本撥款率、材料占建筑安裝工程成本比、人工費用占建筑安裝成本比、機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用占建筑安裝成本比四個指標(biāo)實際值位于區(qū)間值，推斷采用包工半包料形式，與建設(shè)方提供情況一致，但甲方供料內(nèi)容待確定。

4、毛利率偏離區(qū)間值差異較大，存在成本核算問題疑點。5、項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度小于形象進(jìn)度付款額度，存在已經(jīng)付款110萬元未按照規(guī)定代征稅款疑點。6、預(yù)收賬款等未合并收入申報繳納核定征收企業(yè)所得稅。二）匯泉小區(qū)項目納稅評估指標(biāo)測算序號指標(biāo)名稱計算公式區(qū)間值或參照值實際值適用情況1營業(yè)稅入庫率（當(dāng)期申報營業(yè)稅+當(dāng)期已被代征營業(yè)稅）一（主營業(yè)務(wù)收入+預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款期初余額）x3%x100%10.91包工半包料2單位建筑面積主要建筑材料單耗單位工程實際耗用鋼筋數(shù)量一決算建筑面積[35公斤-40公斤]36小咼層（框架結(jié)構(gòu)）單位工程實際耗用商品混凝土數(shù)量一決算建筑面積[0.30方-0.35方]0.35單位工程實際耗用水泥數(shù)量一決算建筑面積[65公斤-70公斤]663成本撥款率被代征營業(yè)額累計總額一建筑安裝工程成本X工程形象進(jìn)度X100%[55%-95%]85%包工半包料4材料占建筑安裝工程成本比材料費用一建筑安裝工程成本X101%[50%-55%]55%人工費用占建筑安裝成本比人工費用一建筑安裝工程成本X101%[25%-30%]30%機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用占建筑安裝成本比（機(jī)械費用+其他直接費用+間接費用）一建筑安裝成本比x101%[15%-20%]15%5毛利率（主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本“主營業(yè)務(wù)收入x100%[10%-15%]3%核定征收6項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度（項目開工以來申報稅款+被代征稅款）一依據(jù)項目合同估算實現(xiàn)的稅收x100%[60%-95%]85%包工半包料7形象進(jìn)度付款額度累計付款總額H項目合同估算收入x實際工程形象進(jìn)度x合同約定的付款比例）x100%[60%-95%]94%綜合項目信息采集資料及指標(biāo)測算表，認(rèn)為存在如下涉稅疑點：1、營業(yè)稅入庫率實際值小于參照值0.09，存在建設(shè)方付款110萬元未按照規(guī)定代征稅款的疑點。2、單位建筑面積主要建筑材料單耗實際值位于區(qū)間值，可推算工程采用包工半包料形式，與建設(shè)方提供資料相符，存在管樁120萬元未申報納稅的疑點。3、成本撥款率、材料占建筑安裝工程成本比、人工費用占建筑安裝成本比、機(jī)械費用、其他直接費用、間接費用占建筑安裝成本比四個指標(biāo)實際值位于區(qū)間值，推斷采用包工半包料形式，與建設(shè)方提供情況一致，存在甲方供料未按照規(guī)定代征稅款或申報納稅的疑點。4、毛利率偏離區(qū)間值差異較大，存在成本核算問題疑點。5、項目實現(xiàn)稅收進(jìn)度小于形象進(jìn)度付款額度，存在已經(jīng)付款165萬元未按照規(guī)定代征稅款疑點。6、預(yù)收賬款等未合并收入申報繳納核定征收企業(yè)所得稅。（三）其他涉稅疑點及指標(biāo)分析1、掛靠收入10萬元未按服務(wù)業(yè)申報營業(yè)稅5000元、城建稅350元、教育費附加150元、地方教育費附加50元，從企業(yè)提供情況判斷。2.材料銷售10.60萬元未申報城建稅216.12元、教育費附加92.62元、地方教育費附加30.87元，從企業(yè)提供情況判斷。3、2008至2009年賬簿未申報印花稅，從企業(yè)申報明細(xì)判斷4、其他指標(biāo)分析納稅評估指標(biāo)測算序號指標(biāo)名稱計算公式區(qū)間值或參照值實際值適用情況1期間費用率（管理費用+財務(wù)費用+銷售費用H主營業(yè)務(wù)收入x100%[2%-5%]08年5.8%;09年6.6%。核定征收2所得稅實際負(fù)擔(dān)率當(dāng)期實際繳納的企業(yè)所得稅H收入總額-不征稅收入-免稅收入+預(yù)收賬款的期末余額-預(yù)收賬款的期初余額）x100%[2.5%-2.64%]08年2.34%;09年1.45%。3個稅扣繳率被扣繳個稅管理咼層人數(shù)一管理咼層人數(shù)x100%[90%-100%]08年14.3%;09年13.6%。主要包括經(jīng)理、副經(jīng)理、部門負(fù)責(zé)人及工程項目負(fù)責(zé)人。被扣繳個稅施工人數(shù)一施工人數(shù)X100%[80%-90%]0施工人員綜合項目信息采集資料及指標(biāo)測算表，認(rèn)為存在如下涉稅疑點：期間費用率偏離區(qū)間值較大，存在虛列、多列費用稅前扣除的疑點。所得稅實際負(fù)擔(dān)率低于區(qū)間值或參照值，除預(yù)收賬款未按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入申報納稅外，其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入以及考慮后面已經(jīng)確定的賬外收入未入賬因素，少繳納核定征收企業(yè)所得稅。個稅扣繳率中的兩個明細(xì)指標(biāo)實際值與區(qū)間值或參照值差異較大，存在人為調(diào)控因素，未按規(guī)定合并計算應(yīng)稅所得，扣繳個人所得稅的疑點四、評估約談根據(jù)疑點對該納稅人下達(dá)了《稅務(wù)約談通知書》，根據(jù)以上案頭分析結(jié)果約談了企業(yè)法定代表人及財務(wù)人員，用數(shù)據(jù)及模型的推算對企業(yè)申報的主營業(yè)務(wù)收入情況進(jìn)行了約談。通過約談，納稅人承認(rèn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺，一般不按照合同約定支付工程價款，且經(jīng)常以各種理由扣款、罰款，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)采取委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在付工程款項環(huán)節(jié)代征稅款的征收方式，企業(yè)一般不自行申報，且由于工程付款和代征稅款存在時間性差異，所以經(jīng)常存在付款和代征稅款不同步的現(xiàn)象，一般在季度末付款環(huán)節(jié)予以調(diào)整。在收入確認(rèn)上多采用收付實現(xiàn)制的原則，不按照工程形象進(jìn)度確認(rèn)收入，除玫瑰花園項目成本過高因素和個稅申報比例偏低解釋不清外，對案頭分析測算的數(shù)據(jù)予以認(rèn)可。在深入宣傳稅收法律、稅收政策的基礎(chǔ)上，教育引導(dǎo)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行自查，并根據(jù)企業(yè)的實際情況，責(zé)令企業(yè)在三日內(nèi)將自查報告上報并補(bǔ)繳有關(guān)稅款。五、企業(yè)自查企業(yè)分2008年和2009年兩年進(jìn)行自查，情況如下：2008年：①營業(yè)稅方面，玫瑰花園項目未按規(guī)定少確認(rèn)收入313.60萬元，匯泉小區(qū)項目未按規(guī)定少確認(rèn)收入195萬元，少申報繳納建筑業(yè)營業(yè)稅152580元。②城建稅方面，少申報繳納10680.60元。③教育費附加方面，少申報繳納4577.40元④地方教育費附加方面，少申報繳納1525.80元⑤印花稅方面，少申報繳納4868元，其中建筑安裝合同印花稅4818元，營業(yè)賬簿印花稅50元。⑥個人所得稅方面，個稅申報比例偏低是行業(yè)潛規(guī)則，主要因為現(xiàn)在行業(yè)招工難，除正、副經(jīng)理三人外，其他人員工資達(dá)到個稅標(biāo)準(zhǔn)后，多采取職工內(nèi)部相互調(diào)劑、以臨時工名義或職工親屬名義分解工資收入的做法規(guī)避納稅。自查少申報繳納38966元，其中管理人員15人3565元，建筑工人145人35401元。⑦企業(yè)所得稅方面，玫瑰花園項目、匯泉小區(qū)項目兩個項目未按規(guī)定確認(rèn)收入以及營業(yè)外收入合計509.90萬元，未按照規(guī)定確認(rèn)收入合并申報繳納核定征收企業(yè)所得稅127475元。2009年：①營業(yè)稅方面，玫瑰花園項目未按規(guī)定少確認(rèn)收入84.40萬元（包括賬外收入40萬元），匯泉小區(qū)項目未按規(guī)定少確認(rèn)收入200萬元（包括甲方供料120萬元），少申報繳納建筑業(yè)營業(yè)稅85320元；資質(zhì)掛靠費收入10萬元，少申報服務(wù)業(yè)營業(yè)稅5000元。②城建稅方面，少申報繳納6538.52元（含材料銷售216.12元）。③教育費附加方面，少申報繳納2802.22元（含材料銷售92.62元）。④地方教育費附加方面，少申報繳納934.07元（含材料銷售30.87元）。⑤印花稅方面，少申報繳納180.90元，其中購銷合同印花稅30.90元，租賃合同印花稅100元，營業(yè)賬簿印花稅50元。⑥個人所得稅方面，自查個人所得稅53920元，其中管理人員15人4000元，建筑工人146人49920元。⑦企業(yè)所得稅方面，玫瑰花園項目成本過高，除建設(shè)項目因地況基礎(chǔ)較差，填充耗費了大量的鋼筋混凝土，另外，2009年給1戶私營企業(yè)包工包料改造車間取得應(yīng)稅收入40萬元未入賬，同時外購部分建筑材料也未入賬。綜合玫瑰花園項目、匯泉小區(qū)項目兩個項目未按規(guī)定確認(rèn)收入124.40萬元、賬外收入40萬元、資質(zhì)掛靠收入10萬元以及材料銷售收入10.29萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅46172.50元，已經(jīng)確認(rèn)收入應(yīng)申報繳納企業(yè)所得稅402500元，已經(jīng)實際繳納260000元，未按規(guī)定繳納142500元，合計少繳納企業(yè)所得稅188682.50元。六、評定處理根據(jù)企業(yè)自查情況,xx局制作了納稅評估報告，責(zé)令企業(yè)限期改正，監(jiān)督企業(yè)按照規(guī)定申報自查入庫和建設(shè)單位補(bǔ)征稅款，并按照規(guī)定分別加收滯納金。其中，2008年責(zé)令建設(shè)單位補(bǔ)征營業(yè)稅152580元，城建稅10680.60元，教育費附加4577.40元，地方教育費附加方面1525.80元；責(zé)令企業(yè)補(bǔ)繳印花稅4868元，個人所得稅38966元，企業(yè)所得稅127475元。2009年責(zé)令建設(shè)單位補(bǔ)征營業(yè)稅73320元，城建稅5132.40元，教育費附加2199.60元，地方教育費附加733.20元；責(zé)令企業(yè)補(bǔ)繳營業(yè)稅17000元，城建稅1406.12元，教育費附加602.62元，地方教育費附加200.87元，印花稅180.90元，個人所得稅53920元，企業(yè)所得稅188682.50元。同時，結(jié)合企業(yè)自查情況，對該企業(yè)財務(wù)核算進(jìn)行了調(diào)賬輔導(dǎo)，督促企業(yè)今后按照規(guī)定正確核算、完整申報。目前該企業(yè)自查稅款及滯納金已經(jīng)按照規(guī)定全部追繳入庫。應(yīng)用體會目前，建筑業(yè)納稅評估模型已經(jīng)成為XX局開展行業(yè)納稅評估的重要手段。通過運用評估模型，該局深刻認(rèn)識到:一、加強(qiáng)數(shù)據(jù)采集是建立和應(yīng)用模型的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)質(zhì)量直接決定了納稅評估的效果。要按照信息采集的要求，全面加強(qiáng)數(shù)據(jù)質(zhì)量管理，特別是利用第三方信息是深化納稅評估、摸清企業(yè)稅源底數(shù)的有效途徑。二、加強(qiáng)分項目管理是提高建筑業(yè)管理水平的重要途徑。當(dāng)前項目管理是建筑安裝企業(yè)內(nèi)部管理的通常做法，在一些管理規(guī)范的建筑安裝企業(yè)內(nèi)部具有相對完善的檔案資料，在日常稅收管理中，可從項目預(yù)算、決算合同等資料管理入手，全面摸清項目收入規(guī)模和工程承包經(jīng)營形式，同時結(jié)合現(xiàn)有的從建設(shè)單位取得的重大建設(shè)項目檔案，分析判斷企業(yè)日常申報異常，有針對性及時跟蹤管理。三、加強(qiáng)分稅種管理是提高建筑業(yè)管理水平的重要途徑。當(dāng)前建筑業(yè)營業(yè)稅等稅費除少數(shù)由建筑企業(yè)自行申報外，普遍采取由建設(shè)單位委托代征的管理模式，由于建設(shè)單位不按照合同約定及時付款，往往造成稅款滯繳，特別是存在“甲方供料”等情況，不按照規(guī)定代征或申報稅款，因此在稅源管理上，必須強(qiáng)化建設(shè)單位和建筑企業(yè)雙向申報管理。針對建筑業(yè)存在的涉稅問題，加強(qiáng)分項目合同的備案管理，督促和輔導(dǎo)企業(yè)正確申報納稅。另外，對于建筑企業(yè)個稅申報率不高的問題，在確定個稅申報率的同時，可一并根據(jù)工資支出規(guī)模測算確定個稅貢獻(xiàn)率重點監(jiān)控，強(qiáng)化管理，確保建筑業(yè)個人所得稅實現(xiàn)較大幅度增長。四、加強(qiáng)人機(jī)結(jié)合是建立和應(yīng)用模型的保障。征管質(zhì)效取決于對稅源的掌握情況和管理水平。通過數(shù)據(jù)支撐，可探索將相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)移植于軟件平臺，逐步實現(xiàn)系統(tǒng)自動篩選和生成預(yù)警信息。在運用指標(biāo)測算過程中，由于指標(biāo)數(shù)值存在地區(qū)差異，實際運用可根據(jù)指標(biāo)的思路與方法，結(jié)合本地實際進(jìn)行合理調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H征收管理模式或稅收政策的變化，對有關(guān)指標(biāo)公式進(jìn)行合理調(diào)整或增減有關(guān)指標(biāo)數(shù)值，以提高行業(yè)評估的針對性。在實際工作中，可根據(jù)評估任務(wù)的需要和個人素質(zhì)的高低，合理選用一個或多個評估指標(biāo)，注重多稅種同步評估，強(qiáng)調(diào)指標(biāo)之間的勾稽比對和稅種之間的印證分析，以確保行業(yè)評估的實效性。以評促管嚴(yán)控拖逃XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估案例評估企業(yè)名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司評估所屬期限：2009年1月1日至2010年4月30日評估實施期限：2010年5月11日至2010年5月20日評估實施人員：XXXXXX根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期長、項目滾動開發(fā)、現(xiàn)金交易量大、預(yù)收款項多、成本核算復(fù)雜、營銷方式多樣、涉及稅種多等特點，并針對其收入結(jié)轉(zhuǎn)不及時、甚至隱匿收入、虛增成本以及代扣稅款不及時等問題，為加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，XX分局對所轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開展了跟蹤式的專項評估，并于2010年5月對XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多年來地方各稅繳納情況開展了納稅評估，評估主要應(yīng)用了比較分析法和合理性分析法。一、企業(yè)基本情況XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年，注冊資金2000萬元，注冊類型為私營有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等，企業(yè)所得稅歸屬國稅局管理。二、納稅評估實施（一）分析選案案頭分析2010年5月，分局通過山東地稅系統(tǒng)工作平臺，查詢了該房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)5年的納稅申報情況，通過對“企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)擔(dān)率”、“整體稅負(fù)率”和“申報差異率”比對，發(fā)現(xiàn)該公司2009年至2010年4月間的納稅申報表數(shù)據(jù)與財務(wù)報表數(shù)據(jù)存在納稅邏輯異常。經(jīng)過人工綜合對比分析，初步

判斷該房地產(chǎn)開發(fā)公司可能存在人為調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅款，從而少申報納稅的問題，于是將該企業(yè)選定作為本期評估對象實施納稅評估。各年度主要財務(wù)指標(biāo)統(tǒng)計單位：元主要指標(biāo)2009年10年4月主營業(yè)務(wù)收入00主營業(yè)務(wù)成本00營業(yè)稅金及附加00存貨94104494.76106403671.40預(yù)付帳款32772833.3750240162.97預(yù)收帳款（期末）51319911.4074929911.40各年度納稅申報數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：元稅種2009年2010年1-5月合計營業(yè)稅1322516.51554149.661876666.17其中：銷售不動產(chǎn)1317302.90547242.301864545.20建筑（代征）906113.706907.36913021.06個人所得稅2400.00730.00房產(chǎn)稅12343.5512343.55印花稅14143.7530.00土地增值稅255174.41942561.051197735.46土地使用稅349774.6237800.00587574.60城市維護(hù)建設(shè)稅92576.1439654.53教育費附加39675.516994.80地方教育附加13225.175664.93合計2089486.081809928.524575219.873.評估疑點根據(jù)企業(yè)征管檔案及系統(tǒng)數(shù)據(jù)，運用數(shù)據(jù)比對分析方法，確定該公司申報納稅存在以下疑點：疑點1：申報營業(yè)稅計稅依據(jù)與預(yù)收賬款不符。從納稅申報表及財務(wù)報表反映的數(shù)據(jù)看，2010年度1-4月該公司申報的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅547242.30元，計稅依據(jù)10944846.00元，大于當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款增加額10610000.00元，無異常。但對2009年-2010年數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)該公司申報的銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)為37290904.00元，而售房的預(yù)收款74929911.40元，其中37639007.40未及時申報繳納稅款。其他應(yīng)付款（定金）科目情況不詳，待核實。2009-2010年申報資料2009-2010年財務(wù)資料比對差額銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率計稅依據(jù)主營業(yè)務(wù)收入預(yù)收帳款增加額6=4+5-3372909037639007.41864545.205%4074929911.400該企業(yè)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證》記載建設(shè)規(guī)模為59957.71平方米，預(yù)計銷售價格為2850元/平方米，總量測算應(yīng)實現(xiàn)銷售收入17087萬元，而該公司僅預(yù)收賬款74929911.40元，差距較大，可能存在預(yù)售房款不入賬或掛記往來賬款等現(xiàn)象。疑點2：申報繳納土地使用稅額不足。該企業(yè)土地使用證記載征地土地面積為74887.30平方米，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)，2009應(yīng)納土地使用稅449932.80元，而企業(yè)實際申報繳納土地稅349774.60元，存在差距；追溯往年同樣存在納稅不足的問題。疑點3：代征建筑安裝營業(yè)稅不足。該企業(yè)財務(wù)報表“預(yù)付賬款”賬面余額為50240162.97元，但只代征代繳建筑安裝稅收913021.06元，可能存在未按照《委托代征稅款協(xié)議書》規(guī)定足額代征代繳工程項目建筑安裝稅收的問題。2009-2010年申報資料2009-2010年財務(wù)資料比對差額代征建筑營業(yè)稅稅率計稅依據(jù)預(yù)付帳款余額5=4-312345913021.063%3043403550240162.9719806127經(jīng)查詢該項目《規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，項目建筑面積59957.71m2，按照xx市納稅評估模型確定的建筑成本預(yù)算定額參考指標(biāo)值，當(dāng)前XX市普通住宅建筑成本區(qū)間1050——1250元，預(yù)計該項目建安成本約為7194萬元，與預(yù)付帳款50240162.97元差距2000萬元，可能存在“甲方供料”未代征代繳營業(yè)稅及附加現(xiàn)象。疑點4：預(yù)收收入掛記往來賬款。該企業(yè)財務(wù)報表反映“其他應(yīng)付款”為91997145.59元，可能存在將預(yù)收帳款掛記“其他應(yīng)付款”隱匿預(yù)售收入的情況。疑點5：土地增值稅預(yù)繳不足。該企業(yè)截止2010年4月“預(yù)收賬款”發(fā)生額為74929911.40元。按照xx市普通住宅土地增值稅預(yù)征率(2008年預(yù)征率1%，2009-2010年預(yù)征率2%)，該企業(yè)共應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1050000.00x1%+(51319911.40-1050000.00)x2%+(74929911.40-51319911.40)x2%=1488098.23元，實際繳納1197735.46元，差額290362.77元。（二）約談舉證約談通知。初評后，分局認(rèn)為對發(fā)現(xiàn)的疑點問題需與企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行約談，進(jìn)一步核實異常申報原因。經(jīng)分局局長批準(zhǔn)，向該企業(yè)發(fā)出了《納稅評估約談舉證通知書》，要求企業(yè)財務(wù)人員在規(guī)定的時間內(nèi)，對以上疑點問題，到稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行舉證說明。約談實施。針對分析存在的疑點，約談人員向企業(yè)財務(wù)人員詢問了相關(guān)情況，說明了疑點所在，并與其進(jìn)行了交流溝通，企業(yè)財務(wù)人員對各項疑點進(jìn)行了解釋：（1）關(guān)于疑點1，企業(yè)承認(rèn)2008年項目動工后預(yù)售部分期房款，認(rèn)為當(dāng)時項目未建成，且未取得《銷售（預(yù)售）許可證》達(dá)不到收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，所以沒有計提繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，導(dǎo)致未按規(guī)定及時申報繳納稅款。針對預(yù)收賬款及主營業(yè)務(wù)收入總量不足問題，該公司反映為房屋未交付用戶，房款未收齊，同時部分房屋未售完。（2）關(guān)于疑點2，企業(yè)承認(rèn)沒有按實際取得土地的時間和面積計算申報繳納土地使用稅；因房屋為預(yù)售，尚未辦理土地分割手續(xù)，不存在納稅人已售房部分不再繳納土地使用稅問題。（3）關(guān)于疑點3，企業(yè)財務(wù)人員解釋“預(yù)付賬款”中很大一部分是企業(yè)自己購買工程材料預(yù)付款，因為對稅收政策不熟悉，所以“甲方供料”部分尚未計算代征建筑安裝工程營業(yè)稅及附加。針對預(yù)付賬款預(yù)付總量較少問題，企業(yè)解釋工程還沒有最終決算，同時因企業(yè)資金緊張，以致工程款支付未到位。（4）關(guān)于疑點4，企業(yè)財務(wù)人員解釋因資金緊張企業(yè)向股東借款，不存在將預(yù)收帳款放在其他應(yīng)付款，隱匿預(yù)售收入問題。（5）關(guān)于疑點5，企業(yè)承認(rèn)對新的土地增值稅預(yù)征政策不熟，仍然按1%預(yù)征率申報以致少交土地增值稅。約談后，企業(yè)進(jìn)行了自查，并對相關(guān)事項進(jìn)行了進(jìn)一步確認(rèn)：一是當(dāng)期申報的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計稅不足，造成少申報納稅1881950.35元。建筑安裝營業(yè)稅金及附加代扣不足，需補(bǔ)扣495083.92元。二是2009年申報土地使用稅不足，少申報繳納99549.20元；同時應(yīng)追溯2007-2008年土地儲備時少申報繳納土地使用稅599098.40元。三是按新的土地增值稅預(yù)繳比例2%，應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅290362.77元。四是企業(yè)簽訂建安合同總價款為50000000.00元，未計算繳納印花稅，應(yīng)補(bǔ)繳印花稅15000.00元。（三）實地核查依據(jù)企業(yè)自查情況，評估人員認(rèn)為企業(yè)仍存在以下疑點：一是企業(yè)商品房平均銷售單價較低。企業(yè)商品房平均銷售單價為2850元說，而XX市評估模型指標(biāo)2010年中值為4000元，均價差距較大。XX市普通住宅2008-2010年銷售單價元房型08年度09年10年度備注普通住宅2700-31003300-37003800-4200二是“其他應(yīng)付款”解釋不充分。該公司當(dāng)期“銀行存款2700萬元，同期“其他應(yīng)付款”9200萬元為個人借款是否有合理？同時，對于企業(yè)實際少申報繳納的具體金額也需到企業(yè)實地查閱相關(guān)帳務(wù)記錄、銷售明細(xì)，進(jìn)行進(jìn)一步核查