物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課件

?物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理?課件1一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述二、房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇三、房地產(chǎn)投資分析技術(shù)四、收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估五、房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析六、租賃管理七、本錢(qián)管理八、合同與風(fēng)險(xiǎn)管理九、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)十、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十一、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理十二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)開(kāi)展Contents……2第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容3測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其管理對(duì)象和工作內(nèi)容等知識(shí)的熟悉程度?！惨弧晨荚嚹康?掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類(lèi)型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的關(guān)系。熟悉：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系?！捕晨荚嚫疽?物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)管理型物業(yè)效勞企業(yè)、專(zhuān)業(yè)型物業(yè)效勞企業(yè)、綜合型物業(yè)效勞企業(yè)的區(qū)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類(lèi)別物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容〔三〕要點(diǎn)說(shuō)明6一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵第一節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理——又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿(mǎn)足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理〔PropertyManagement〕、設(shè)施管理〔FacilitiesManagement〕、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理〔RealEstateAssetsManagement〕、房地產(chǎn)組合投資管理〔RealEstatePortfolioManagement〕的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理效勞。7物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理〞的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理效勞，滿(mǎn)足其物業(yè)投資收益或企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展目標(biāo)的需求。8物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、租賃管理、本錢(qián)控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。9二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象收益性物業(yè)——寫(xiě)字樓零售商業(yè)物業(yè)出租型別墅或公寓工業(yè)物業(yè)酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施等10〔一〕寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公局部和公用局部構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型。國(guó)外將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般考慮12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶(hù)提供的效勞、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶(hù)類(lèi)型。11〔二〕零售商業(yè)物業(yè)選擇優(yōu)良租戶(hù)，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內(nèi)的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對(duì)顧客的吸引力，增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現(xiàn)零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標(biāo)。零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面來(lái)分類(lèi)。12零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)：區(qū)域購(gòu)物中心市級(jí)購(gòu)物中心地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)居住區(qū)商場(chǎng)鄰里效勞性商店特色商店所包含的內(nèi)容比較廣泛，在效勞功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在效勞設(shè)施上表現(xiàn)為完整性，在效勞范圍上面向商圈內(nèi)所有居民。零售商業(yè)物業(yè)的存在形式：只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群〔中友百貨、北辰購(gòu)物中心等〕某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一局部〔國(guó)貿(mào)、時(shí)代廣場(chǎng)等〕13〔三〕出租型別墅或公寓別墅：與城市或者大規(guī)模的居民聚居點(diǎn)有一定距離，周邊環(huán)境質(zhì)量比較高。公寓：包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住?！菜摹彻I(yè)物業(yè)為人類(lèi)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與開(kāi)展用房等。14〔五〕酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差異〔軟、硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式等方面〕：酒店休閑娛樂(lè)設(shè)施服務(wù)對(duì)象不同商務(wù)和觀(guān)光客人度假旅游者、培訓(xùn)人員或會(huì)議客人地理位置不同市中心或其他交通便利的地方自然風(fēng)景秀麗的度假勝地服務(wù)內(nèi)容不同以住宿、餐飲和商務(wù)功能為主以康體、休閑、娛樂(lè)功能為主建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華氣派田園式、居民式或別墅式主要是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑。15三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效勞的目標(biāo)——從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿(mǎn)足租戶(hù)正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的根底上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)開(kāi)展?jié)摿?。即：為業(yè)主或投資人創(chuàng)造回報(bào)和利潤(rùn)16四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的開(kāi)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)效勞企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三種。17管理型：工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與方案、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預(yù)算與本錢(qián)管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理效勞采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶(hù)關(guān)系管理等。專(zhuān)業(yè)型：以專(zhuān)業(yè)分包或直接接受業(yè)主委托的形式，具有某種專(zhuān)業(yè)管理能力，如清潔、平安、環(huán)境綠化、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)等。綜合型：同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力，在總部設(shè)置管理層，同時(shí)設(shè)置假設(shè)干專(zhuān)業(yè)化的分公司。18物業(yè)效勞企業(yè)從管理層次上也可劃分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)效勞企業(yè)也可提供物業(yè)管理參謀和咨詢(xún)等業(yè)務(wù)。19一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次第二節(jié)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容物業(yè)管理：核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向業(yè)主提供效勞，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施管理：設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)；效勞對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。以運(yùn)行管理為主20房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶(hù)的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)效勞企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)組合投資管理：包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司提出的更新改造方案；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)；在適宜的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。以策略性管理為主21創(chuàng)造房地產(chǎn)投資利潤(rùn)的三種根本途徑：在極好的條件下購(gòu)置物業(yè)〔從開(kāi)發(fā)商或原業(yè)主手中〕；在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；在適宜的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。22房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫(xiě)字樓、商場(chǎng)）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理物業(yè)管理設(shè)施管理二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系23管理層次主要職責(zé)物業(yè)管理保持與租戶(hù)的聯(lián)系；收租；控制運(yùn)營(yíng)成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系資產(chǎn)管理制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶(hù)關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析組合投資管理制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)24三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略：確定資產(chǎn)初始組合非常重要，然后通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)維持和提高資產(chǎn)組合質(zhì)量確定標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)〔包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化〕構(gòu)建信息根底：構(gòu)建足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到適宜評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)信息分類(lèi)保存決策分析：投資決策主要取決于預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合：在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合25四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)本錢(qián)和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理?，F(xiàn)金流和本錢(qián)管理日常維修和維護(hù)未來(lái)維修和維護(hù)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)保險(xiǎn)管理261．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供()效勞，滿(mǎn)足其物業(yè)投資收益或企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展目標(biāo)的需求。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C價(jià)值管理D投資管理2．某寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量到達(dá)有關(guān)建筑條例或標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫(xiě)字樓最可能屬于()寫(xiě)字樓。A甲級(jí)B乙級(jí)C丙級(jí)D二級(jí)273、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括〔〕等。A寫(xiě)字樓B零售商業(yè)物業(yè)C居民自有住宅D工業(yè)物業(yè)E酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理參謀、咨詢(xún)效勞的企業(yè)一般有〔〕。A管理型物業(yè)效勞企業(yè)B專(zhuān)業(yè)型物業(yè)效勞企業(yè)c投資型物業(yè)效勞企業(yè)D綜合型物業(yè)效勞企業(yè)E所有物業(yè)管理公司285、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是〔〕。A物業(yè)管理B設(shè)施管理C房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D房地產(chǎn)組合投資管理6、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各個(gè)層次中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有〔〕等A制定物業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略方案B保持與租戶(hù)的聯(lián)系并收租C控制運(yùn)營(yíng)本錢(qián)及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄D資本性支出方案E物業(yè)維護(hù)及平安管理297、在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是()。①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平

A①④B②③c②④D①③8、在一宗已開(kāi)發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，對(duì)于該塊土地，正確的做法是〔〕。A防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害B在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車(chē)場(chǎng)，確保土地不被別人占有C檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒(méi)有侵占其土地D對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)E不定期查看土地，確保沒(méi)有負(fù)面因素作用在土地上30第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇31測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容的熟悉程度?！惨弧晨荚嚹康?2掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解：不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資工程對(duì)區(qū)位的特殊要求。〔二〕考試根本要求33房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的內(nèi)容房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別〔三〕要點(diǎn)說(shuō)明34一、房地產(chǎn)投資的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資——是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的——為了使其財(cái)富最大化。獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。35二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)置過(guò)程，參與有關(guān)管理工作?！查_(kāi)發(fā)投資與置業(yè)投資〕間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。36房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：短期投資，從購(gòu)地開(kāi)始建房，賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚。房地產(chǎn)置業(yè)投資：長(zhǎng)期投資，面向建成物業(yè)，通過(guò)自用或出租，以獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益?！惨弧撤康禺a(chǎn)直接投資37房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資投資于房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕：把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中。優(yōu)點(diǎn)：收益相對(duì)穩(wěn)定；流動(dòng)性較好。購(gòu)置住房抵押支持證券〔二〕房地產(chǎn)間接投資38三、房地產(chǎn)投資的特性位置固定性或不可移動(dòng)性壽命周期長(zhǎng)適應(yīng)性：適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化各異性：區(qū)位、環(huán)境、建筑物、臨街情況等政策影響性：土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收政策等專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性：離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化的投資管理活動(dòng)相互影響性：房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市根底設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響39四、房地產(chǎn)投資的利弊相對(duì)較高的收益水平能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持〔一〕房地產(chǎn)投資之利能抵消通貨膨脹的影響〔保值增值性〕提高投資者的資信等級(jí)40流動(dòng)性差投資數(shù)額巨大〔二〕房地產(chǎn)投資之弊投資回收期較長(zhǎng)需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)41一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的根本概念第二節(jié)

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)——未獲得預(yù)期收益可能性的大小。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬——較預(yù)期收益增加的局部，就是指投資報(bào)酬高出時(shí)間價(jià)值的局部,即:風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬=投資收益-時(shí)間價(jià)值〔投資額的基準(zhǔn)利率〕。〔一〕風(fēng)險(xiǎn)的定義不確定性——對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。〔二〕風(fēng)險(xiǎn)與不確定性42〔三〕風(fēng)險(xiǎn)分析的目的預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？相對(duì)于目標(biāo)收益或融資本錢(qián)或時(shí)機(jī)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何？43房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要表達(dá)在投入資金的平安性、期望收益的可靠性、投資工程的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)：對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資工程均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別工程產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。44二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)置力風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)：急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失利率風(fēng)險(xiǎn)：利率調(diào)升導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的折損、導(dǎo)致投資者還貸困難、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量等政策風(fēng)險(xiǎn)：土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策等政治風(fēng)險(xiǎn)：政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁等或然損失風(fēng)險(xiǎn)：火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等45三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)際收益現(xiàn)金流未到達(dá)預(yù)期目標(biāo)要求未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異比較風(fēng)險(xiǎn)：時(shí)機(jī)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)46四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)工程風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)47一、區(qū)位的含義第三節(jié)

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇狹義——某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀(guān)位置和中觀(guān)、微觀(guān)位置。廣義——除了地理位置外，還包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。48二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度〔一〕居住物業(yè)與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境〔二〕寫(xiě)字樓物業(yè)環(huán)境因素居民人口與收入易接近性49區(qū)位選擇在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果商業(yè)輻射區(qū)域：是指主要消費(fèi)者的分布范圍，分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域商業(yè)輻射區(qū)域分析：包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)置能力分析〔三〕零售商業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?；交通運(yùn)輸是否足夠方便；技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性；水電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等〔四〕工業(yè)物業(yè)501、以下關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說(shuō)法中，不正確的選項(xiàng)是()。A在直接投資中，投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與購(gòu)置過(guò)程B直接投資分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C不管是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理D投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資2、以下關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的說(shuō)法中，不正確的選項(xiàng)是()。A開(kāi)發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要目的是獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī)開(kāi)發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚513、某人購(gòu)置房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房用于出租的行為，屬于哪一種投資行為()。A房地產(chǎn)直接投資中的開(kāi)發(fā)投資B房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C房地產(chǎn)間接投資中的開(kāi)發(fā)投資D房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資4、某城市地鐵交通線(xiàn)路的建設(shè)，使得沿線(xiàn)房地產(chǎn)大幅升值，這反映了房地產(chǎn)投資的()。

A各異性B相互影響性C政策影響性D適應(yīng)性525、以下屬于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法中，正確的有()。A房地產(chǎn)投資價(jià)值的上下主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，那么意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)c房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的持續(xù)時(shí)間6、以下關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。A房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小B風(fēng)險(xiǎn)和不確定性沒(méi)有顯著區(qū)別，是相同的意思c一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的各種可能收益越集中，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)越小D房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般包括無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)537、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要表達(dá)在()。A投入資金的平安性B期望收益的可靠性C投資工程的流動(dòng)性D投資管理的復(fù)雜性E投資者的不確定性8、以下風(fēng)險(xiǎn)中，屬于不易判斷和控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有()。A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B利率風(fēng)險(xiǎn)C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)E政策風(fēng)險(xiǎn)9、以下關(guān)于居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇的表達(dá)，正確的有()。A居住物業(yè)的投資偏向于選擇市政公用和公建配套設(shè)施完備的區(qū)位B居住物業(yè)的投資偏向于選擇公共交通便捷的區(qū)位c居住物業(yè)的投資偏向于選擇自然環(huán)境狀況出色的區(qū)位D居住物業(yè)的投資偏向于選擇靠近政府大型公司或金融機(jī)構(gòu)的區(qū)位E居住物業(yè)的投資偏向于選擇人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的區(qū)位54第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的根本概念第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)第五節(jié)某出租公寓工程投資分析案例55測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)資金時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)的熟悉程度，以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際問(wèn)題的能力和知識(shí)水平?！惨弧晨荚嚹康?6掌握：現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。〔二〕考試根本要求57現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別盈利能力指標(biāo)的分類(lèi)〔三〕要點(diǎn)說(shuō)明58一、現(xiàn)金流量第一節(jié)投資分析的根本概念房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)的表現(xiàn)：從實(shí)物形態(tài)上看——表現(xiàn)為投資者利用所購(gòu)置的房地產(chǎn)，通過(guò)物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶(hù)提供可入住的生產(chǎn)或生活空間從貨幣形態(tài)上看——表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的本錢(qián)，通過(guò)房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入59現(xiàn)金流量：一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入現(xiàn)金流入：包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出：包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差。60二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖——是用以反映投資工程在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表現(xiàn)出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。012345第1個(gè)計(jì)息周期第5個(gè)計(jì)息周期現(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度“0〞通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。61＋12345現(xiàn)金流量0正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量－期末慣例法：習(xí)慣將現(xiàn)金流量代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生。第0周期的由來(lái)：把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的。62三、房地產(chǎn)置業(yè)投資廣義：是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)方案，以獲取所期望的報(bào)酬?？煞譃樯a(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。狹義：是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。投資——63房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)置業(yè)投資和流動(dòng)資金投入兩局部。房地產(chǎn)購(gòu)置投資：用于購(gòu)置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在物業(yè)投入出租經(jīng)營(yíng)后，隨著磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)入出租經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。流動(dòng)資金投入：在物業(yè)開(kāi)始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)置原材料、支付工資的周轉(zhuǎn)資金。64四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最可能的租金水平?？罩煤褪兆鈸p失：＝潛在毛租金收入－實(shí)際租金收入。產(chǎn)生損失的原因：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入；租出的面積沒(méi)有收到租金。其他收入：方案外收入，如自動(dòng)售貨機(jī)、投幣等獲得的收入?！惨弧超F(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語(yǔ)65有效毛收入：＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的本錢(qián)、為租客提供效勞的費(fèi)用等。凈運(yùn)營(yíng)收益：＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。凈運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)效勞企業(yè)的工作成功與否的主要方面。抵押貸款還本付息：業(yè)主關(guān)心物業(yè)所產(chǎn)生的凈運(yùn)營(yíng)收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時(shí)滿(mǎn)足其投資回報(bào)的目標(biāo)。66準(zhǔn)備金：大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金。稅金：經(jīng)營(yíng)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流：稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息。稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅。67潛在毛租金收入－空置和收租損失

+其他收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈運(yùn)營(yíng)收益－抵押貸款還本付息＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅＝稅后現(xiàn)金流〔二〕收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流68一、資金的時(shí)間價(jià)值第二節(jié)

現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算——不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差異。資金增值：隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加；資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。69資金的時(shí)間價(jià)值的大小取決于：投資利潤(rùn)率：?jiǎn)挝煌顿Y所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率：對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素：對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。70二、利息與利率〔一〕利息利息——是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。本利和本金利息71〔二〕利率利率——是在單位時(shí)間〔一個(gè)計(jì)息周期〕內(nèi)所得的利息額與借貸金額〔即本金〕之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。利率一個(gè)計(jì)息周期的利息利率是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。72三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息〔一〕單利利息單利利息——是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。利息計(jì)算公式：n個(gè)計(jì)息周期后的本利和：73〔二〕復(fù)利利息復(fù)利利息——是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息〞。利息計(jì)算公式：n個(gè)計(jì)息周期后的本利和：74四、名義利率與實(shí)際利率名義利率——是指一年內(nèi)屢次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率——是指一年內(nèi)屢次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別。75例題：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，以一年12次按月利率計(jì)息，那么一年后的本利和為：12％就是名義利率，12.68%就是實(shí)際利率。76名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式實(shí)際利率名義利率一年中計(jì)息次數(shù)77實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－178五、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)〔一〕常用符號(hào)P——現(xiàn)值；F——終值；A——連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱(chēng)年值；G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；S——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。79〔二〕公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)012n-1nPF一次支付現(xiàn)金流量圖一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)802、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收系數(shù)——在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)PA等額序列支付現(xiàn)金流量圖（1）012n-1n813、等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付儲(chǔ)存基金系數(shù)——在F的情況下求A，或在A的情況下求F。等額序列支付終值系數(shù)012n-1nAF等額序列支付現(xiàn)金流量圖（2）824、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等差序列年費(fèi)用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量G發(fā)生變化。等差序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等差序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1+(n-1)G835、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等比序列年費(fèi)用系數(shù)——這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例s發(fā)生變化。等比序列現(xiàn)值系數(shù)012n-1nA1等比序列支付現(xiàn)金流量圖PAt＝A1(1+s)(t-1)84六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用見(jiàn)書(shū)P50～5185一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)第三節(jié)

設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1、設(shè)備有形磨損：設(shè)備在使用〔或閑置〕過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。第一類(lèi)有形磨損：設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損失。第二類(lèi)有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損?！惨弧吃O(shè)備更新的原因：設(shè)備磨損862、設(shè)備無(wú)形磨損：由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。第一類(lèi)無(wú)形磨損：生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高、設(shè)備生產(chǎn)本錢(qián)降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格的降低；第二類(lèi)無(wú)形磨損：由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。3、設(shè)備磨損的補(bǔ)償局部補(bǔ)償：修理或現(xiàn)代化技術(shù)改造；完全補(bǔ)償：更換新設(shè)備。87可消除性的有形磨損不可消除性的有形磨損第二種無(wú)形磨損設(shè)備磨損形式修理更換改裝設(shè)備磨損的補(bǔ)償形式設(shè)備磨損及補(bǔ)償?shù)男问?8設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量；只比較設(shè)備的費(fèi)用；設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主?！捕吃O(shè)備更新的特點(diǎn)分析89二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命確實(shí)定在不考慮資金時(shí)間價(jià)值影響的條件下，設(shè)備年等額總本錢(qián)的計(jì)算公式：〔一〕經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法設(shè)備的年等額總成本年等額資產(chǎn)恢復(fù)成本年等額運(yùn)營(yíng)成本n為設(shè)備使用期限；j為設(shè)備使用年度；P為設(shè)備的購(gòu)置本錢(qián)即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；Ln為設(shè)備在第n年的凈殘值。90設(shè)備的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用可能會(huì)發(fā)生變化，當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時(shí)，其等額的年總本錢(qián)的計(jì)算公式：C1為設(shè)備第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用G為每年等額增加的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用012n-1nC1設(shè)備運(yùn)用費(fèi)用按年等額增加的現(xiàn)金流量圖PCt＝C1+(n-1)GLn91當(dāng)設(shè)備第j年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時(shí)，設(shè)備等額年總本錢(qián)費(fèi)用為：〔二〕經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法計(jì)算ACn到達(dá)最小時(shí)所對(duì)應(yīng)的年限j，就是在動(dòng)態(tài)計(jì)算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。92三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題局部建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，不影響物業(yè)的整體效勞質(zhì)量，但運(yùn)行費(fèi)用過(guò)高，而市場(chǎng)上有功能類(lèi)似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇。需要在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總本錢(qián)之間，選擇數(shù)值較低的方案?！惨弧巢粫?huì)提升物業(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新93例：某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷(xiāo)售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出120萬(wàn)元，年電費(fèi)支出20萬(wàn)元。采用靜態(tài)分析方法：舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出40萬(wàn)元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/10+20＝32萬(wàn)元。采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬(wàn)元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案。94更新設(shè)備，會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶(hù)的滿(mǎn)意度，從而提升物業(yè)租金收益〔通過(guò)提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式〕?！捕衬芴嵘飿I(yè)運(yùn)行效勞質(zhì)量的設(shè)備更新95例：某出租寫(xiě)字樓電梯明顯老化，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬(wàn)元/年，可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬(wàn)元/年。新電梯的更新購(gòu)置本錢(qián)為300萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年，年運(yùn)行費(fèi)用為15萬(wàn)元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加10萬(wàn)元/年的租金收入。采用靜態(tài)分析方法：不更新條件下的等額年費(fèi)用為20+30=50萬(wàn)元；更新方案下的年費(fèi)用為300/15+15-10=25萬(wàn)元。因此，應(yīng)選擇新設(shè)備方案。96一、投資回收與投資回報(bào)第四節(jié)

房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資回收——是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，通常用提取折舊的方式獲得；投資回報(bào)——是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括：97二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)：考察工程盈利能力水平的指標(biāo)。清償能力指標(biāo)：考察工程計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)；動(dòng)態(tài)指標(biāo)：考慮資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。盈利能力和清償能力98盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)投資工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系99三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔NPV〕：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將工程計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔IRR〕：是指工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)值流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估工程盈利性的根本指標(biāo)。〔一〕動(dòng)態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期〔Pb〕：是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，工程以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)工程投資回收能力的重要指標(biāo)。100靜態(tài)投資回收期〔Pb’〕：是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，工程以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間。現(xiàn)金回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率，反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。〔二〕靜態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率：是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。101四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法〔一〕利息計(jì)算方法102一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；一次性?xún)敻叮航杩钇谀┮淮蝺敻度勘窘鸷屠?；“氣球法〞：借款期?nèi)任意歸還本息，到期末全部還清。還本付息的方式：103〔二〕借款歸還期Id為工程借款還本付息數(shù)額Pd為借款歸還期Rt為第t期可用于還款的資金104〔三〕償債備付率〔還款保障倍數(shù)不小于1.2〕——是指工程在借款歸還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期還本付息金額的比率。包括：可用于還款的折舊和攤銷(xiāo)，在本錢(qián)中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。包括：當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入本錢(qián)的利息。105〔四〕資產(chǎn)負(fù)債率——是反映工程各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比例。資產(chǎn)負(fù)債率高：企業(yè)的資本金缺乏，對(duì)負(fù)債依賴(lài)性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力差；資產(chǎn)負(fù)債率低：企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。106A、按照現(xiàn)金流量圖的繪制規(guī)那么，時(shí)間刻度之間的長(zhǎng)度表示一年B、時(shí)點(diǎn)2的箭線(xiàn)表示現(xiàn)金流人C、如果在時(shí)點(diǎn)1和時(shí)點(diǎn)2之間有現(xiàn)金流量的話(huà)，習(xí)慣的方法是記在時(shí)點(diǎn)1D、橫坐標(biāo)軸上的“1〞點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)1、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是〔〕。1072、以下房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是()。A購(gòu)置物業(yè)B購(gòu)置電梯C購(gòu)置中央空調(diào)D購(gòu)置備用路燈3、以下關(guān)于潛在毛租金收入的說(shuō)法中，不正確的選項(xiàng)是()。A物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱(chēng)為潛在毛租金收入B潛在毛租金收入等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積C潛在毛租金收入在每個(gè)月的報(bào)表中變化幅度一般很大D潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全部繳納租金時(shí)，可以獲取的租金收入4、以下選項(xiàng)中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資工程來(lái)說(shuō)，屬于現(xiàn)金流量中的現(xiàn)金流入的有()。A銷(xiāo)售收入B還本付息C稅金D貸款本金收入E利息收入1085、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5％，而甲3年后需要的資金總額為34500元，那么在單利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為()。A30000元B29803元C32857元D31500元6、以下關(guān)于名義利率和實(shí)際利率的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是()。A當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致時(shí)，名義利率和實(shí)際利率沒(méi)有區(qū)別B當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的C當(dāng)按復(fù)利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率也是一致的D“年利率12％，按季利率計(jì)息〞里的“年利率12％〞指的是名義利率1097、年初王某存入一筆資金，在存滿(mǎn)3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。假設(shè)銀行的存款利率為8％，那么王某應(yīng)在最初一次性存人()。A5505元B8620元C3866元D7500元1108、以下關(guān)于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表達(dá)中，不正確的選項(xiàng)是()。A決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金本錢(qián)和工程風(fēng)險(xiǎn)B內(nèi)部收益率說(shuō)明了工程投資所能支付的最高貸款利率C當(dāng)內(nèi)部收益率小于行業(yè)收益率時(shí)，認(rèn)為工程在財(cái)務(wù)上是可以接受的D當(dāng)動(dòng)態(tài)投資回收期小于基準(zhǔn)回收期時(shí)，開(kāi)發(fā)工程在財(cái)務(wù)上是可以接受的9、以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有()。A借款歸還期B投資回報(bào)率c償債備付率D資產(chǎn)負(fù)債率E動(dòng)態(tài)投資回收期111第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的根本方法112測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益性物業(yè)價(jià)格及其特征、價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)、影響價(jià)格的因素、價(jià)值評(píng)估的根本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運(yùn)用根本的估價(jià)技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購(gòu)置、經(jīng)營(yíng)管理和處置過(guò)程中進(jìn)行價(jià)值分析與價(jià)格決策的能力和知識(shí)水平。〔一〕考試目的113掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成，投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場(chǎng)法、本錢(qián)法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格及其特征，收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)，收益法估價(jià)的根本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素，市場(chǎng)法和本錢(qián)法的應(yīng)用?！捕晨荚嚫疽?14物業(yè)價(jià)格的特征收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的根本方法、內(nèi)容及步驟〔三〕要點(diǎn)說(shuō)明115第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

收益性物業(yè)——是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等。收益性物業(yè)價(jià)值的上下主要取決于：未來(lái)凈收益的大小、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短、獲得凈收益的可靠性。116第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征物業(yè)價(jià)格：是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。一、物業(yè)價(jià)格的概念有用性有效需求：不但愿意購(gòu)買(mǎi)而且有能力購(gòu)買(mǎi)二、物業(yè)價(jià)格的形成條件稀缺性117物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格；物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金；物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間很長(zhǎng)；物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。三、物業(yè)價(jià)格的特征118使用價(jià)值和交換價(jià)值投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格總價(jià)格和單位價(jià)格實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)評(píng)估價(jià)、保存價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值第三節(jié)

收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)119使用價(jià)值：是指該種商品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用；交換價(jià)值：是指該種同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量。一、使用價(jià)值和交換價(jià)值120投資價(jià)值：一是指值得投資；二是指從某個(gè)特定的投資者的角度所衡量的價(jià)值，是主觀(guān)的、個(gè)人因素根底上的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值：是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值，是客觀(guān)的、非個(gè)人的價(jià)值。二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值121成交價(jià)格：成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。市場(chǎng)價(jià)格：是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人〞的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下的價(jià)格。三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格122總價(jià)格：總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。單位價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)，土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)是指單位建筑物面積的價(jià)格。四、總價(jià)格和單位價(jià)格123實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格124現(xiàn)房?jī)r(jià)格：是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋〔含土地〕為交易標(biāo)的的價(jià)格。六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償125交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期付清未來(lái)一次付清此成為賒銷(xiāo)或賒購(gòu)期貨交易現(xiàn)在未來(lái)現(xiàn)在一次付清此成為預(yù)購(gòu)或預(yù)售現(xiàn)在起分期付清未來(lái)一次付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情形：126起價(jià)：所銷(xiāo)售的商品房的最低價(jià)格；標(biāo)價(jià)：又稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，即賣(mài)方的要價(jià)；成交價(jià)：是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格；均價(jià)：是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格。七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)127評(píng)估價(jià)：是對(duì)擬拍賣(mài)的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果；保存價(jià)：又稱(chēng)拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格；起拍價(jià)：又稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格；應(yīng)價(jià)：競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)置價(jià)格。成交價(jià)：經(jīng)拍賣(mài)師落槌或者以其他公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。八、評(píng)估價(jià)、保存價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)128買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：是物業(yè)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物；租賃價(jià)格：租金，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。九、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格129市場(chǎng)租金：協(xié)議租金，是指由于市場(chǎng)供求狀況決定的租金；商品租金：全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為根底確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)構(gòu)成；本錢(qián)租金：是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅構(gòu)成；準(zhǔn)本錢(qián)租金：是指接近但還不到本錢(qián)租金水平的租金；福利租金房租的分類(lèi)：130地租房屋折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)投資利息房租的構(gòu)成因素：保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)稅租賃費(fèi)用租賃稅費(fèi)利潤(rùn)131市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格；政府指導(dǎo)價(jià)：由政府價(jià)格主管部門(mén)或其他部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格；政府定價(jià)：由政府價(jià)格主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)132原始價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的本錢(qián)，包括買(mǎi)價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等；賬面價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額；市場(chǎng)價(jià)值：一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值133物業(yè)價(jià)格的影響因素概述人口因素居民收入因素物價(jià)因素利率因素匯率因素物業(yè)稅收因素城市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第四節(jié)

影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素134一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的；不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的；有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)；某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但更多的影響因素卻難以用數(shù)學(xué)公式或模型將其描述出來(lái)。135二、人口因素人口數(shù)量：人口數(shù)量增加，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲；人口素質(zhì)：人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化；家庭人口規(guī)模：將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。136三、居民收入因素居民收入的真正增加〔非名義增加〕，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。137四、物價(jià)因素物價(jià)的普遍波動(dòng)說(shuō)明貨幣購(gòu)置力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)，此時(shí)物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)；某些物價(jià)，如建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變動(dòng)可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)；國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。138五、利率因素從本錢(qián)的角度，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開(kāi)發(fā)的投資利息；從物業(yè)需求的角度，由于現(xiàn)代購(gòu)置物業(yè)普遍采取貸款方式付款，利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求；從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升；綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)。139六、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)置該國(guó)物業(yè)，從而導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲。七、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收，會(huì)增加物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)，推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買(mǎi)方的稅收，會(huì)抑制物業(yè)需求，使物業(yè)價(jià)格下降對(duì)保有物業(yè)課稅，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落140八、城市規(guī)劃因素尤其是對(duì)城市開(kāi)展方向、土地使用性質(zhì)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定，會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響；141九、交通管制因素交通為居民帶來(lái)出行便捷，節(jié)約出行時(shí)耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格。十、心理因素購(gòu)置或出售心態(tài)；個(gè)人欣賞趣味；時(shí)尚風(fēng)氣；接近名家住宅心理；講究風(fēng)水或桔祥號(hào)碼。142第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的根本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)〔或物業(yè)權(quán)益〕在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值，通常可以從以下幾個(gè)途徑求?。骸?〕近期市場(chǎng)上類(lèi)似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的；〔2〕如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類(lèi)似的物業(yè)需要多少費(fèi)用；〔3〕如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益等。市場(chǎng)法、本錢(qián)法、收益法143一、市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！惨弧呈袌?chǎng)法概述經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理144市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，那么難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法。

估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè)。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

類(lèi)似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。145搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價(jià)格市場(chǎng)法的一般步驟：146交易實(shí)例物業(yè)的狀況：如名稱(chēng)、坐落、面積、用途等；交易雙方：如買(mǎi)賣(mài)方的名稱(chēng)、關(guān)系；成交日期成交價(jià)格：計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；付款方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款；交易情況：交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式等?！捕乘鸭灰讓?shí)例147可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格?！踩尺x取可比實(shí)例用途相同：具體利用方式相同；建筑結(jié)構(gòu)；所處地段等

1年以?xún)?nèi)，最好不要超過(guò)2年。148統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位〔四〕建立價(jià)格可比根底統(tǒng)一面積單位統(tǒng)一面積內(nèi)涵149利害關(guān)系人之間的交易急于出售或急于購(gòu)置的交易交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易特殊交易方式的交易，如拍賣(mài)、招標(biāo)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易相鄰物業(yè)的合并交易受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易〔五〕交易情況修正150將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)風(fēng)格整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格?！擦辰灰兹掌谡{(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整?！财摺澄飿I(yè)狀況調(diào)整通過(guò)不同可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果?！舶恕城笕”葴?zhǔn)價(jià)格151二、本錢(qián)法先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！惨弧潮惧X(qián)法概述從賣(mài)方角度看，其理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買(mǎi)方角度看，其理論依據(jù)是替代原理。152適用對(duì)象和條件一般而言，只要是可以估算出其本錢(qián)的都可采用。但是，此法一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)評(píng)估，住宅、學(xué)校、圖書(shū)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及特殊工業(yè)廠(chǎng)房、油庫(kù)、發(fā)電站、碼頭、油田等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊效勞體系而建的房地產(chǎn)的評(píng)估；153單純的建筑物的評(píng)估根本上也采用此法。此法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)。也廣泛應(yīng)用于一些特殊目的的估價(jià)，征稅、糾紛、保險(xiǎn)賠償?shù)取?54搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的本錢(qián)、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格測(cè)算折舊求取積算價(jià)格本錢(qián)法的一般步驟：155土地取得本錢(qián)：取得物業(yè)開(kāi)發(fā)用地所必須的費(fèi)用、稅金等開(kāi)發(fā)本錢(qián)：土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)、建筑物建造本錢(qián)管理費(fèi)用：物業(yè)開(kāi)發(fā)商人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)等投資利息：土地取得本錢(qián)、開(kāi)發(fā)本錢(qián)和管理費(fèi)用的利息銷(xiāo)售費(fèi)用：廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)等銷(xiāo)售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：按照一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似物業(yè)開(kāi)發(fā)工程所要求的相應(yīng)利潤(rùn)率〔二〕物業(yè)價(jià)格構(gòu)成156物業(yè)價(jià)格＝重新構(gòu)建價(jià)格－折舊〔三〕本錢(qián)法的根本公式新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)＋土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅金＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)新建物業(yè)價(jià)格＝土地取得本錢(qián)＋土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)＋建筑物建造本錢(qián)＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊物業(yè)價(jià)格＝物業(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新構(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊157是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)、客觀(guān)的、全新?tīng)顩r下的價(jià)格?！菜摹澄飿I(yè)的重新構(gòu)建價(jià)格158求取房地的重新構(gòu)建價(jià)格的兩大路徑：不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的局部，而是模擬物業(yè)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在物業(yè)價(jià)格構(gòu)成的根底上，采用本錢(qián)法來(lái)求??；將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的局部，先求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來(lái)求取。159根據(jù)建筑物重新建造方式的不同分為：重置價(jià)格：是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。重建價(jià)格：是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。160是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新構(gòu)建價(jià)格的差額。建筑物折舊的分類(lèi)：〔五〕建筑物的折舊物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞造成；功能折舊：建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩造成；經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素造成。161年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡求取建筑物折舊的年限法：是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到它對(duì)物業(yè)價(jià)值不再有奉獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。162它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等〔P109〕。建筑物的年折舊總額的計(jì)算公式：直線(xiàn)法：Et——建筑物的折舊總額C——建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格S——建筑物的凈殘值N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命R——建筑物的凈殘值率163三、收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法?！惨弧呈找娣ǜ攀?64收益法的理論依據(jù)

——經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理：決定房地產(chǎn)價(jià)值的是其未來(lái)所能獲得的收益，而不是過(guò)去已獲得的收益；即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿(mǎn)足程度，而不是基于其歷史價(jià)格〔生產(chǎn)它所投入的本錢(qián)或過(guò)去的市場(chǎng)狀況〕。165收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)；還可用來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)法和本錢(qián)法的可靠性。166搜集并驗(yàn)證有關(guān)資料預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格收益法的一般步驟：1671、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式〔二〕報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的年凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率n——物業(yè)的收益期限公式原型！！〔P112〕1682、收益期限為無(wú)限年且凈收益每年不變的公式V——物業(yè)的收益價(jià)格A——物業(yè)的凈收益Y——物業(yè)的報(bào)酬率或折舊率3、凈收益在前假設(shè)干年有變化的公式t——凈收益有變化的期限169〔三〕物業(yè)凈收益的求取凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入：包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入；出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用：包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。170〔四〕報(bào)酬率的求取報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)的價(jià)值反相關(guān)。求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。171累加法的公式：報(bào)酬率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠市場(chǎng)提取法：利用與估價(jià)對(duì)象物業(yè)具有類(lèi)似收益特征的可比實(shí)例物業(yè)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。172〔五〕直接資本化法將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。V——物業(yè)價(jià)值NOI——物業(yè)未來(lái)第一年的凈收益R——資本化率1731、在某一時(shí)點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其()是客觀(guān)的，唯一的。

A投資價(jià)值B市場(chǎng)價(jià)值C使用價(jià)值D交換價(jià)值2、對(duì)于物業(yè)價(jià)格的特征，以下說(shuō)法正確的有()。A物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格B物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金C物業(yè)價(jià)格的上下是由房地產(chǎn)估價(jià)師決定的D物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響E物業(yè)價(jià)格隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而升高1743、以下對(duì)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格的說(shuō)法正確的選項(xiàng)是()。A理論價(jià)格一般情況下要比市場(chǎng)價(jià)格高B成交價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格C實(shí)際的成交價(jià)格位于賣(mài)方所愿意接受的最低價(jià)格與買(mǎi)方所愿意支付的最高價(jià)格之間D在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買(mǎi)價(jià)4、一套建筑面積100平方米，單價(jià)3000形平方米的住房，在以下哪種付款方式下實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格相等()。A要求在成交日期時(shí)一次付清B如果在成交日期時(shí)一次付清，那么給予折扣，如優(yōu)惠5％C從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付10萬(wàn)元D以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付E約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清1755、特殊工業(yè)廠(chǎng)房適宜采用的估價(jià)方法是()。A本錢(qián)法B假設(shè)開(kāi)發(fā)法C收益法D市場(chǎng)法6、采用市場(chǎng)法對(duì)物業(yè)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要求對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正以求出估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值，以下可比實(shí)例中修正系數(shù)小于1的是()。A可比實(shí)例的價(jià)格是在賣(mài)方急迫想要出售的情況下形成的B可比實(shí)例是精裝修的房子，而估價(jià)對(duì)象是毛坯房c可比實(shí)例中的賣(mài)方在不了解行情的情況下盲目出售D可比實(shí)例采用的是協(xié)議出讓方式，而估價(jià)對(duì)象是經(jīng)過(guò)劇烈拍賣(mài)形成的交易價(jià)格1767、某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益位20萬(wàn)元，資本化率為10%，那么該房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少？1778、以下各項(xiàng)都會(huì)引起建筑物價(jià)值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。A沒(méi)有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)B辦公樓沒(méi)有電梯、集中空調(diào)、寬帶等C一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)附近興建了一座工廠(chǎng)導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降D住宅沒(méi)有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)?、線(xiàn)路、有線(xiàn)電視等E市場(chǎng)供給過(guò)量9、建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是()的價(jià)格。

A扣除折舊后B估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)C客觀(guān)

D建筑物全新?tīng)顟B(tài)下E在原有的物價(jià)水平下重新建設(shè)178第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案179測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案的能力和知識(shí)水平?！惨弧晨荚嚹康?80掌握：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案及其編制，方案的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原那么、手段和措施?！捕晨荚嚫疽?81房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成房地產(chǎn)供給的主要指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容物業(yè)管理規(guī)劃及制定的根本原那么物業(yè)管理方案的分類(lèi)編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方案的根底工作內(nèi)容物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容〔三〕要點(diǎn)說(shuō)明182一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)市場(chǎng)：從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中：房地產(chǎn)市場(chǎng)是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。構(gòu)成因素：市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等。183二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周?chē)鞣N影響因素的綜合。包括：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國(guó)際環(huán)境。184三、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量社會(huì)因素：傳統(tǒng)觀(guān)念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數(shù)與規(guī)模等；經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等；政策因素：房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等?！惨弧秤绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素185金融業(yè)的開(kāi)展信息、通信技術(shù)水平的提高生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變?nèi)宋沫h(huán)境的變化自然環(huán)境的變化政治制度的變遷〔二〕影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量186一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求第二節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系需求曲線(xiàn)是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線(xiàn)。對(duì)某種商品或效勞的需求數(shù)量與該商品或效勞的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。導(dǎo)致商品住宅需求變化的因素：收入的變化、其他商品的價(jià)格變化、對(duì)未來(lái)的預(yù)期、政府政策的變化。某類(lèi)物業(yè)的單位價(jià)格單位時(shí)間需求數(shù)量QQ10PDD1非價(jià)格因素變化導(dǎo)致對(duì)某類(lèi)物業(yè)的需求變化187二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給供給曲線(xiàn)是一條由左向右上方傾斜的曲線(xiàn)。對(duì)某種商品或效勞的供給數(shù)量與該商品或效勞的價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)、政府政策的變化、對(duì)未來(lái)的預(yù)期。新建住宅供給量每套住宅價(jià)格QQ10PS1S2住宅市場(chǎng)供應(yīng)曲線(xiàn)的變化SQ2188三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制某種商品的單位價(jià)格上升會(huì)導(dǎo)致需求量的減少和供給量的增加。單位價(jià)格單位時(shí)間內(nèi)的供應(yīng)數(shù)量QE0P需求曲線(xiàn)供應(yīng)曲線(xiàn)簡(jiǎn)化的供求曲線(xiàn)189市場(chǎng)均衡點(diǎn)：供給和需求曲線(xiàn)的交點(diǎn)E均衡價(jià)格：市場(chǎng)均衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格P每套住宅的價(jià)格（萬(wàn)元）單位時(shí)間內(nèi)供求數(shù)量（套）1000E050需求曲線(xiàn)供應(yīng)曲線(xiàn)市場(chǎng)均衡HhfF超額供應(yīng)（過(guò)剩）超額需求（短缺）均衡價(jià)格2575200030004000190價(jià)格（年商品房供求數(shù)量）Q1（初始需求）0PD1S市場(chǎng)條件變化形成新的均衡價(jià)格QQaP1D2如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素的作用脫離了均衡點(diǎn)，但在各種市場(chǎng)因素的作用下又能形成一個(gè)新的供求平衡點(diǎn)，那么這種均衡叫做穩(wěn)定均衡；如果原有的均衡狀態(tài)被打破后不能形成一個(gè)新的均衡點(diǎn)，那么這種均衡就叫做非穩(wěn)定均衡。191一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)第三節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距；區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析全國(guó)不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度；供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類(lèi)型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系，判別供給檔次和需求水平之間是否錯(cuò)位；投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間及彼此動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。192二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分按地域細(xì)分：按城市劃分；按城市