論中國房地產(chǎn)開發(fā)用地制度

論中國房地產(chǎn)開發(fā)用地制度內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)開發(fā)用地制度是土地制度的組成部分，本文通過房地產(chǎn)開發(fā)用地的本身特征與開發(fā)原則來說明其法律制度。本人知識有限，僅能淺嘗輒止。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)用地制度土地制度特征原則房地產(chǎn)開發(fā)用地制度是土地制度的組成部分，故在論述我國的房地產(chǎn)開發(fā)用地制度之前，有必要先提及一下我國土地制度。土地制度主要包括土地的所有制和使用制兩大內(nèi)容。我國確立的土地所有制為社會主義土地公有制，即社會主義的全民所有制和勞動群眾集體所有制形式。其中土地全民所有制，即國有土地所有制是我國最主要的土地所有制形式。所以說房地產(chǎn)開發(fā)用地是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要使用的土地，而房地產(chǎn)開放用地就僅限于國有土地。具體而言，就是對依法取得的國有土地使用權(quán)進行投資開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的國有土地。主要類型有國有土地使用權(quán)劃撥出讓轉(zhuǎn)讓租賃地下空間利用等。土地開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。在計劃經(jīng)濟體制下，國家是土地開發(fā)唯一的承擔者，一方面國家負擔太重，限制了土地的開發(fā)建設(shè)；另一方面土地的使用者只享受權(quán)利卻不承擔義務(wù)，造成土地資源嚴重浪費。改革開放以后，我國確立了新的基本國策，理順了土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完滿地解決了這一問題。我國對土地開發(fā)的基本國策是：堅持土地國有、集體所有，禁止非法轉(zhuǎn)讓。我國是社會主義國家，土地所有權(quán)制度作為生產(chǎn)關(guān)系的重要組成部分，無疑反映著社會主義性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！薄叭魏螁挝缓蛡€人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！辈⑶?，實行國有土地有償、有期限使用，鼓勵合法的利用和開發(fā)。國家鼓勵對土地進行合理、合法地開發(fā)，并進行嚴格的監(jiān)督和管理。土地有償使用制度基本上實現(xiàn)了土地內(nèi)在價值和使用價值的統(tǒng)一，符合市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，使土地利用和開發(fā)走上良性循環(huán)的道路。房地產(chǎn)開發(fā)用地的特征房地產(chǎn)開發(fā)用地具有明顯的地域性。一是嚴格限制在城市土地上進行，二是嚴格限制在國有土地上進行。這主要是顧及：農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)地位不能動搖，必須保障足夠的農(nóng)業(yè)用地，集體土地的所有者虛有，現(xiàn)實生活中易產(chǎn)生糾紛。因此，確需作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的集體土地，需先被征用轉(zhuǎn)化為國有土地方可。房地產(chǎn)開發(fā)用地主體的特定性。房地產(chǎn)用地的主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的賦予應(yīng)依法確定，即向工商行政管理部門申請設(shè)立登記并取得營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)開發(fā)用地的有償性和有期性。土地所有權(quán)是永續(xù)性的權(quán)利，而土地使用權(quán)則是有期性的權(quán)利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)用地只取得土地使用權(quán)，故一般均有期限的限制。房地產(chǎn)開發(fā)用地的期限一般以出讓合同加以約定，但不得違背法律。國家對土地出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年，合同約定的年限不得超過國務(wù)院規(guī)定的最高年限，超過最高年限的無效。房地產(chǎn)開發(fā)用地的國家宏觀調(diào)控性。房地產(chǎn)用地則要實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的一體化，并且要符合國家的總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)用地原則社會主義土地公有制原則，社會主義土地公有制是我國土地制度的核心。我國憲法第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，”國家擁有城市土地的所有權(quán)，可以保證全民所有制經(jīng)濟在整個國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)地位，同時保證按勞分配的分配原則，進而保證我國的社會主義性質(zhì)。國有土地有償使用原則，用經(jīng)濟手段管理土地，就是要變土地無償使用為有償使用，便土地無限期使用為有限期使用。這樣，國有土地有償使用可以提高國有土地資源的利用效率。實行有償使用，在多數(shù)情形下，土地的價格由市場競爭決定土地有誰使用，用于何種用途，只有最能有效利用土地的主體，才能取得土地的使用權(quán)，這樣，土地通常能配置到最發(fā)揮其效用的地方土地利用的效率當然大大提高。同時，由于是有償取得土地，土地的使用者當然會更加珍惜土地，節(jié)約土地，這也會提高整個社會的土地使用效率。而且，國有土地有償使用可以提供國家干預(yù)經(jīng)濟的手段，增強國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的能力。集中統(tǒng)一管理原則，《土地管理法》集中體現(xiàn)了這一精神，如該法第四條規(guī)定：“國家實行土地用途管理制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地，建設(shè)用地和未利用地。……”加強對土地集中統(tǒng)一管理，是有土地稀缺的特征所決定的，也就是我國國情的需要。我國人多地少，，必須統(tǒng)一管理。合理節(jié)約用地原則，我國《憲法》第10條明確規(guī)定：“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地?！薄锻恋毓芾矸ā返?6條也明確規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須節(jié)約使用土地?！边@里應(yīng)指出，建國以來，我國平均每年損失耕地2100萬畝。節(jié)約用地，合理利用耕地，顯得越來越重要。堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。這是城市房地產(chǎn)開發(fā)用地在出讓，轉(zhuǎn)讓及開發(fā)等一系列過程中必須堅持的原則，也是這項試驗?zāi)鼙３謴姶笊Φ母颈ＷC。在文章的最后，我得提出中國的房地產(chǎn)的一些問題：開發(fā)土地一邊是土地資源緊缺，一邊是浪費土地、粗