知名地產集團房地產成本核算指導

萬科集團房地產成本核算指導

第一章總則

1-1為了加強成本管理，規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據會計準則等有關規(guī)定，以及集團《財務管理規(guī)則》和《會計管理規(guī)則》的要求，制定本指導。

1-2集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發(fā)現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

1-3各房地產開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。第四步：將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。第五步：編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。第三章成本核算對象的確定

3-1成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監(jiān)控的要求。

3-2各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。

(1)單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。

(2)在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。

(3)對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象?！善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象?！豁椖坑腥狗俊⒐?、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象?！恍^(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。

(4)根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。

3-3成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。第四章成本費用項目及核算內容

4-1開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：1)土地征用及拆遷補償費寺2厘)糟拳前虎期問工腥程她費孔3蒸)助所基利礎俘設慣施悟費遷4宣)商乎建屬筑希安轟裝抖工謎程護費姓5忍)炮廊配葡套都設瀉施豬費小6皮)撇區(qū)開獄發(fā)骨間昂接催費笛4替-贏2層驢各節(jié)成日本基項燈目透的惜開恢支勤范習圍叢如梨下釋：誓土繳地罷征僚用鈴及隆拆胳遷環(huán)補號償趨費惜指抱為上取論得羅土導地重開陸發(fā)東使丹用宇權儉而媽發(fā)燈生妻的鵝各煮項鞭費攜用磚，輛主肢要杏包例括盛以盼下桑內額容叉：

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(1)土建工程費①基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。②主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。③有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(2)安裝工程費①電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設施安裝費。③給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。④電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。⑤空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調設施安裝費。⑥消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設施安裝費。⑦煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。⑧采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。⑨上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

(3)裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)鉗蓬旋、名雨艱蓬拍等悔的晝裝慢修縣費確，警有鳥甲疑供塔材延料泛的輝，匙還海應尺包圾括員相奧應燦的同甲就供歌材特料趣費雞。

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(1)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

(2)在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

(3)開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。

(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。開發(fā)間接費指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內容包括：

(1)現場管理費用：內部獨立核算的、開發(fā)項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

(2)利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

(3)固定資產投資方向調節(jié)稅：按規(guī)定應計繳的固定資產投資方向調節(jié)稅。

(4)物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

(5)質檢費：包括按規(guī)定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

(6)其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應由開發(fā)商承擔、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發(fā)間接費的費用。4-3開發(fā)企業(yè)期間費用的開支范圍為：營業(yè)費用指在開發(fā)產品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括：

(1)已完開發(fā)產品銷售以前的改裝修復費，開發(fā)產品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據規(guī)定或協(xié)議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。

(2)小區(qū)內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。

(3)開發(fā)產品銷售、轉讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業(yè)務交際費以及其他經費。管理費用指企業(yè)行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。包括：

(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

(2)工會經費和職工教育經費。

(3)財產保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。

(4)稅金：指按照規(guī)定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業(yè)務招待費、董事會費、公司活動費等。

(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8)環(huán)境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。

(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。財務費用指企業(yè)為籌集開發(fā)經營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。會計科目與帳簿設置

5-1“開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-2“開發(fā)間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發(fā)過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業(yè)務部門為組織與管理開發(fā)項目建設而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-3“預提費用”科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。費用預提的時間：應由房屋等開發(fā)產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發(fā)產品時預提。配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用。能有償轉讓的配套設施將發(fā)生的費用不得預提。條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設施。依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應

該項開發(fā)產品預算

配套設施費

=

*預提的配套設施費

成本(或計劃成本)預提率配套設施

該配套設施的預算成本(或計劃成本

=

--------------------------------

*100%費預提率

應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）

式中應負擔該配套設施費的開發(fā)產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區(qū)內大配套設施。5-4“待攤費用”科目：核算按權責發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。5-5“開發(fā)產品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發(fā)產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)成本各項目各成本核算對象土地征用及拆遷補償費按前述明細完工轉開發(fā)產品

（各住宅小區(qū)、配套設施）前期工程費同上

基礎設施費同上

建筑安裝工程費同上

配套設施費同上

開發(fā)間接費

自一級科目

待分攤征地及拆遷補償費按前述明細

開發(fā)間接費轉入

待分攤前期工程費同上

待分攤基礎設施費同上

待分攤配套設施費同上

開發(fā)間接費各項目工資及附加費

定期轉入開發(fā)成本有關部門辦公費用

差旅交通費

修理費

通訊費

周轉房攤銷

利息并借款費用

質量檢驗費

物業(yè)管理基金

其他

開發(fā)產品項目名稱成本核算對象

設置面積或套數的數量金額帳第六章成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費

6-1一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入“開發(fā)成本--有關成本核算對象----土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。前期工程費

6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目?；A設施費

6-3一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。建筑安裝工程費

6-4一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

6-5預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發(fā)成本”科目，應先在“預付帳款—預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中扣回。

6-6對幾個工程一并招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：某項工程的實際

該項工程預算造價

=

工程標價*--------------------建筑安裝工程費

各項工程預算造價合計配套設施費

6-7凡是不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內配套設施所發(fā)生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：

(1)配套設施和房屋等開發(fā)產品同步建設的情況下：▲能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。▲不能分清成本核算對象的，應先由“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

(2)配套