某商業(yè)城營銷策略的報告書

某商業(yè)城營銷策略的報告書本報告之目的通過對嘉業(yè)陽光假日外圍商業(yè)狀況及社區(qū)內(nèi)外消費(fèi)力的綜合分析，推導(dǎo)出假日國際廣場宜采用的商業(yè)規(guī)劃方案。第一章規(guī)劃背景分析第一章規(guī)劃背景分析蘇州商業(yè)總格局：★蘇州古城區(qū)的觀前、石路兩大主力商圈具有巨大的號召力，其對蘇州市商業(yè)生態(tài)格局的影響是長期和深刻的。★十全、南門等次級商圈面臨較大壓力，正處在調(diào)整之中，具有一定的不確定性。★新區(qū)、園區(qū)由于城市化進(jìn)程落后于工業(yè)化進(jìn)程，商業(yè)正實現(xiàn)跨越式發(fā)展，基于“城外城”的新興商圈正在興起。★相比于蘇州的經(jīng)濟(jì)地位，蘇州市商業(yè)并未達(dá)到應(yīng)有的高度，發(fā)展?jié)摿薮?。第一章?guī)劃背景分析新區(qū)商業(yè)格局：★新區(qū)商業(yè)主要集中在新區(qū)的一條商業(yè)街上，商業(yè)街的位置位于新區(qū)的東面，形成了新區(qū)其他區(qū)位商業(yè)的空白，新區(qū)商業(yè)由東向西發(fā)展已是大勢所趨?！锲渌虡I(yè)主要以零散的形式存在各個小區(qū)內(nèi)，主要是一些生活配套?！镌谔K州樂園附近還有一些零散的以餐飲為主的商業(yè)，同時有個別娛樂業(yè)如夜總會等。★綜上可以看出新區(qū)缺乏綜合的、高品位的休閑商業(yè)區(qū)，在新區(qū)產(chǎn)生一到兩個這樣的商業(yè)區(qū)將是今后發(fā)展的方向。第一章規(guī)劃背景分析新區(qū)商業(yè)的特質(zhì)：

★新區(qū)不是蘇州古城區(qū)空間和秩序的自然延伸，而是基于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展而誕生的“城外城”，大量外來移民和觀念促成了新“新蘇州人”群體的出現(xiàn)；★商業(yè)的發(fā)展是滿足消費(fèi)需求的結(jié)果。消費(fèi)需求決定商業(yè)模式。新區(qū)商業(yè)一定是滿足“新蘇州人”需求特征的商業(yè)；★“新蘇州人”高度“同質(zhì)”：生活、工作節(jié)奏緊張（《新周刊》評其居于國內(nèi)第二，僅次于香港）；人際交往保持謹(jǐn)慎的距離，私人空間得到充分的尊重；技術(shù)藍(lán)領(lǐng)和管理白領(lǐng)居多（創(chuàng)業(yè)者較少）；講究生活品質(zhì)而不太張揚(yáng)；家庭觀念有所弱化……新區(qū)商業(yè)應(yīng)服務(wù)于這種生活方式并形成自己的特色?！靶绿K州人”群體正在形成第一章規(guī)劃背景分析假日國際廣場的商業(yè)環(huán)境：★蘇州古城區(qū)的傳統(tǒng)強(qiáng)勢商圈的影響力長期存在，特別是高度選擇性商品消費(fèi)方面；距離較遠(yuǎn)，但尚處在可接受的范圍之內(nèi)；★新區(qū)的商業(yè)街和小區(qū)配套成為“集中消費(fèi)”場所；距離適中，基本處在可接受范圍內(nèi)，但是業(yè)態(tài)單一，主要以餐飲為主，消費(fèi)檔次和品位稍差★木瀆的個性化商業(yè)街可提供特色消費(fèi)服務(wù)；對新區(qū)居民距離不等，但這類消費(fèi)相對已經(jīng)屬于鎮(zhèn)級商業(yè)，檔次和品位較差，不符合城市居民的消費(fèi)要求；

第一章規(guī)劃背景分析背景分析總結(jié)：★新區(qū)商業(yè)環(huán)境不成熟，缺乏“便利”層面的商業(yè)支持，尤其缺乏高檔次、綜合的大型商業(yè)去，發(fā)展陽光假日國際商業(yè)廣場勢在必行；★受小區(qū)規(guī)劃和外圍地理環(huán)境的影響，小區(qū)商業(yè)做成公眾式的對外商業(yè)，其對外的輻射能力有限，建議可做成開放式的會員制消費(fèi)廣場。

第一章規(guī)劃背景分析背景分析總結(jié)：★陽光假日分期開發(fā)，假日國際廣場會隨著小區(qū)內(nèi)部的完善和外部大環(huán)境共同成熟，因此，體量大，會造成對外部更大的輻射力度和新區(qū)無可匹敵的大規(guī)模商業(yè)影響力?！镪柟饧偃諏儆诘湫偷男聟^(qū)高尚社區(qū)，入住者具有大體相同的特征（層次方面存在差異），對小區(qū)商業(yè)除了有生活便利等方面的要求外，也有對格調(diào)、品位等軟環(huán)境的需求。第一章規(guī)劃背景分析基本結(jié)論：假日國際廣場是陽光假日的必要商業(yè)配套；但同時大體量的高檔商業(yè)廣場，是新區(qū)目前希望出現(xiàn)的商業(yè)配套；以生活服務(wù)為主，兼顧特色、品位和格調(diào)。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)成為新區(qū)商業(yè)街以外又一商業(yè)中心，同時它更是新區(qū)處于領(lǐng)導(dǎo)地位的高檔商業(yè)區(qū)。第二章商業(yè)定位第二章商業(yè)定位建議商業(yè)類型：

（城市商業(yè)公園）第二章商業(yè)定位1）城市商業(yè)公園的形態(tài)有別于城市廣場、傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、等，注重生態(tài)、人、商業(yè)的交融性與互動性；強(qiáng)調(diào)生態(tài)、人和商業(yè)的三者組合，形成獨(dú)一無二的形態(tài)——2）城市商業(yè)公園的特性獨(dú)立于商業(yè)之外，形成開放的城市商業(yè)休閑廣場。具有強(qiáng)烈的生態(tài)性與休閑性，對內(nèi)對外均有滲透性和交流性3）城市商業(yè)公園規(guī)劃四大原則室內(nèi)商業(yè)室外化商業(yè)形態(tài)風(fēng)情化沿街形態(tài)戲劇化零售商業(yè)獨(dú)立最大化第三章商業(yè)分布第三章商業(yè)分布總體布局概念：一個中心，兩個輔助點(diǎn)第三章商業(yè)分布一、商業(yè)規(guī)劃：★中心商業(yè)區(qū)：描述：以景觀中心會所為商業(yè)中心，以超大會所為依托，組成假日廣場中心商業(yè)圍合區(qū)?！锬厦嫘蓍e區(qū)：描述：在中心會所的南面沿街部分做成休閑商業(yè)區(qū)，利用本組團(tuán)的消費(fèi)力和影響力，借助“水景”“山景”，推出中高檔休閑服務(wù)項目；同時配備24H便利店?！锉泵姹憷麉^(qū)：描述：在北面便利區(qū)配備24H便利店以及其他便利業(yè)態(tài)。第三章商業(yè)分布一、商業(yè)規(guī)劃：規(guī)劃理由：1、集中式商業(yè)布局，尤其是中心商業(yè)區(qū)的設(shè)置，可以實現(xiàn)動靜分離，在不影響整個社區(qū)的高檔居住格調(diào)的前提下有效滿足配套要求。2、中心商業(yè)區(qū)除了提供各類生活、休閑服務(wù)外，更是輻射新區(qū)的最開放、人流最集中的公共區(qū)域，能有效滿足新區(qū)居民的休閑、社交性需求。3、有意打破帶狀商業(yè)街的布局，講究生態(tài)、人和商業(yè)的有機(jī)統(tǒng)一，可以有效實現(xiàn)的商業(yè)定位。第三章商業(yè)分布二、業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)構(gòu)成原則：１、基礎(chǔ)性業(yè)態(tài)：超市、便利店、藥店、商場、餐飲、圖書館等２、提升性業(yè)態(tài)：咖啡屋、酒吧，健身房、專賣店、休閑娛樂等。（早期以基礎(chǔ)性業(yè)態(tài)為主，后期著力開發(fā)提升性業(yè)態(tài)。一般而言，配備基礎(chǔ)性業(yè)態(tài)不會讓居民感到特別滿意，但缺少這些業(yè)態(tài)讓居民感到特別不滿意；配備提升性業(yè)態(tài)會讓居民感到非常滿意，但缺少這些業(yè)態(tài)不會讓居民感到特別不滿意。）第三章商業(yè)分布業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)構(gòu)成比例：★社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成的經(jīng)驗值是：購物40%，餐飲30%，其他服務(wù)類30%；★根據(jù)對假日國際廣場實情分析分析，對此比例進(jìn)行微調(diào)：購物調(diào)5%（歐尚等賣場為居民提供了良好集中購物便利），餐飲不變，其他類服務(wù)增加5%(適度引入商務(wù)類業(yè)態(tài)）；★假日國際廣場商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成比例：購物35%＋餐飲30%＋其他服務(wù)35%第三章商業(yè)分布業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃注意事項：★品牌店進(jìn)駐，可以與假日國際廣場的高檔形象形成互動，此類店面應(yīng)安置在商業(yè)區(qū)的焦點(diǎn)位置。

★零售型業(yè)態(tài)一般放在一樓，非便利型餐飲、休閑業(yè)態(tài)可以放置在二樓（可以利用連廊塑造特有風(fēng)情），但對規(guī)模較大的，一樓、二樓可以連通：一樓占地較小，以服務(wù)接待為主，二樓占地較大，作為主廳。

★流動性強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型，如早餐店、奶茶坊等，應(yīng)安排在交通最便利、人流量最大的地方；第三章商業(yè)分布業(yè)態(tài)規(guī)劃：業(yè)態(tài)規(guī)劃注意事項：

★超市、膠卷沖洗店、音像店、洗衣店、書店以及銀行、郵局等在統(tǒng)一服務(wù)區(qū)內(nèi)無需重復(fù)引進(jìn)；美容美發(fā)、餐飲、咖啡吧等則可引進(jìn)不同檔次、特色的店家，形成“競爭共生”的勢態(tài)，讓消費(fèi)者具有更大的選擇余地?！镏髁Φ辏òú惋嫛⒊?、休閑）根據(jù)規(guī)劃或定向招商商家的要求設(shè)定建筑面積。一般餐飲、超市在150－200平方米左右，其他業(yè)態(tài)店面在60－70平方米左右，40平方米的店鋪作為補(bǔ)充。

第四章建筑形態(tài)第四章建筑形態(tài)建筑形態(tài)總體設(shè)想：★商業(yè)建筑在小區(qū)內(nèi)處于配套的位置，規(guī)劃的基本原則是：不能“喧賓奪主”，而應(yīng)“錦上添花”。而假日國際廣場既是小區(qū)商業(yè)又是對外的一個高檔商業(yè)休閑廣場，在建筑上可適度張揚(yáng)，引起更大的視覺沖擊?！锝ㄖ诰邆渖虡I(yè)功能的前提下，要突出與環(huán)境的交互性，突出室內(nèi)空間和室外空間的有機(jī)銜接?！镏行纳虡I(yè)區(qū)是體現(xiàn)假日國際廣場商業(yè)風(fēng)情的關(guān)鍵，底層商鋪、室內(nèi)商鋪和商業(yè)連廊之間形成的圍合空間內(nèi)，要具備生態(tài)廣場的氣息，即消費(fèi)者的消費(fèi)路線不是簡單的“店家店家店家”模式，而是“店家生態(tài)廣場店家”模式。

第四章建筑形態(tài)三大建筑形態(tài)：一、底層商鋪：在不影響整幢建筑風(fēng)格的前提下可以設(shè)計前廊（含拱廊），作為室內(nèi)室外空間的過度帶。第四章建筑形態(tài)三大建筑形態(tài)：二、室內(nèi)商鋪：以鄰里中心為主要參考藍(lán)本，形成圍合內(nèi)庭，注重公共空間的布局和不同業(yè)態(tài)店家之間的呼應(yīng)。第四章建筑形態(tài)三大建筑形態(tài)：三、風(fēng)情雙層商業(yè)連廊：以已規(guī)劃建筑為依托，沿建筑一側(cè)向公共區(qū)建造商業(yè)連廊，底層形成普通商鋪，上層以半開放式露臺為主。銷售時兩層連賣。此商業(yè)連廊將成為假日國際廣場商業(yè)特色的主力塑造者。第四章建筑形態(tài)三大建筑形態(tài)：三、風(fēng)情雙層商業(yè)連廊（替代方案）：考慮到出租時二樓價值偏低，雙層連廊的形態(tài)也可改為層高為5米左右的單層復(fù)式建筑。謝謝！1在企業(yè)內(nèi)部，只有成本。21世紀(jì)，沒有危機(jī)感是最大的危機(jī)。如果有一個項目，首先要考慮有沒有人來做。如果沒有人做，就要放棄，這是一個必要條件。20世紀(jì)是生產(chǎn)率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)，質(zhì)量是和平占領(lǐng)市場最有效的武器。把一件簡單的事做好就不簡單，把每一件平凡的事做好就不平凡。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。12-9月-2309:159月-23科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步將會給人們的生活帶來巨大的影響，而人們要不斷適應(yīng)這種時代的變化，而不要坐等未來，失去自我發(fā)展的良好機(jī)2023/9/12會。2023/9/129:15:04不只獎勵成功，而且獎勵失敗。一個人想要成功，就要學(xué)會在機(jī)遇從頭頂上飛過時跳起來抓住它。這樣逮到機(jī)遇的機(jī)會就會增大。09:15:0409:159月-23公平不是總存在的，在生活學(xué)習(xí)的各個方面總有一些不能如意的地方。但只要適應(yīng)它，并堅持到底，總能收到意想不到的成效?；ㄙM(fèi)數(shù)百元買一本書，便可以獲得別人的智慧經(jīng)驗。然而，如果你全盤模仿，不加思考，那有時就會畫虎不成反類犬。不能搞平均主義，平均主義懲罰表現(xiàn)好的，鼓勵表現(xiàn)差的，得來的只是一支壞的職工隊伍。9月-2309:15利人為利已的根基，商業(yè)經(jīng)營上老是為自己著想，而不顧及到他人，利也就可能隨之“飛”了。管理就是把復(fù)雜的問題簡單化，把混亂的事情規(guī)范化。質(zhì)量等于利潤。9月-2309:1509:15:04失敗并非壞事，一次失敗能教會你許多，甚至比你大學(xué)里所學(xué)的還有用。噴泉的高度不會超過它的源頭;一個人的事業(yè)也是這樣，他的成就絕不會超過自己的信念。12-9月-23機(jī)會并不會自動地轉(zhuǎn)化為鈔票只花一元錢的顧客，比花一百元的顧客，對生意的興隆更具有根本性的影響力。09:15:0419:119月-23做事，不止是人家要我做才做，而是人家沒要我做也爭著去做。這樣，才做得有趣味，也就會有收獲。9月-239月-23戰(zhàn)略越精煉，就越容易被徹底地執(zhí)行。他之所以為自己所領(lǐng)導(dǎo)的微軟而感到自豪，是因為在這個團(tuán)體中聚集了一大批與他一樣熱愛微軟事業(yè)的人。2023/9/129:15:04一個成功的決策，等于90%的信息加上10%的直覺。我們并不鄙棄一切有惡習(xí)的人，但我們鄙棄一點(diǎn)美德都沒有的人。9月-2309:1509:15:049月-239月-2309:159月-2309:1509:15:0409:15:04在市場競爭的條件下，首先是員工素質(zhì)的競爭。建立自信的最快最確實的方法，就是去做你害怕的事，直到你獲得成功的經(jīng)驗。管理不是獨(dú)裁，一個家公司的最高管理階層必須有能力領(lǐng)導(dǎo)和管理員工。在沒出現(xiàn)不同意見之前，不做出任何決策。9:15:04上午9月-23細(xì)節(jié)的不等式意味著1%的錯誤會導(dǎo)致100%的錯誤。第一，不許說競爭對手的壞話；第二，不許說競爭對手的壞話；第三，還是不許說競爭對手的壞話。加強(qiáng)用水設(shè)備管理，堵塞水的跑冒滴漏！我今天就要打敗你，我不睡覺也要打敗你，這是我們的文化。今后的世界，并不是以武力統(tǒng)治，而是以創(chuàng)意支配。省錢就是掙錢