交付篇-房地產(chǎn)項(xiàng)目交樓竣工驗(yàn)收分享

房地產(chǎn)項(xiàng)目交樓竣工驗(yàn)收分享目錄目錄第一部分|驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第二部分|大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段竣備前2-5個(gè)月竣備前1-3個(gè)月竣備前1-1.5個(gè)月竣備前10-20天竣工備案電梯驗(yàn)收分戶(hù)驗(yàn)收空氣質(zhì)量檢測(cè)消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收防雷驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收市政工程驗(yàn)收檔案預(yù)驗(yàn)收竣工驗(yàn)收竣工備案許可竣備前2-4個(gè)月竣備前1-3個(gè)月竣備前1-1.5個(gè)月

第一階段第二階段第三階段第四階段竣備前15-20天前期基建類(lèi)文件資料類(lèi)設(shè)計(jì)文件施工文件監(jiān)理文件過(guò)程質(zhì)量監(jiān)督文件市政工程竣工資料質(zhì)量監(jiān)督資料各專(zhuān)項(xiàng)合格資料城建檔案組卷資料竣工備案資料附表：一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)每個(gè)環(huán)節(jié)需要多少時(shí)間？已滯后了多少天？后續(xù)環(huán)節(jié)需要壓縮多少天？會(huì)造成多大困難？清晰地感受到交樓的時(shí)間壓力！一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—電梯驗(yàn)收電梯驗(yàn)收施工要求設(shè)備安裝調(diào)試質(zhì)量驗(yàn)評(píng)資料機(jī)房、井道、底坑無(wú)雜物五方通話排水措施門(mén)窗安裝完成欄桿、照明齊全電壓波動(dòng)不大于±7％井道完全封閉簡(jiǎn)介存在問(wèn)題電梯無(wú)正式電，臨時(shí)電未提前計(jì)劃井道、機(jī)房施工不規(guī)范，移交滯后，整改緩慢機(jī)房門(mén)窗安裝不及時(shí)公共部分門(mén)套未包電梯底坑強(qiáng)排未啟用解決方案及注意事項(xiàng)抓井道、機(jī)房移交提前通電公共部分門(mén)套可先施工底坑清理干凈，提前安強(qiáng)排，避免積水，樓層內(nèi)做截水措施五方通話接通風(fēng)險(xiǎn)警示：未經(jīng)驗(yàn)收合格許可，甲方單方指令要求電梯提前投用的，如發(fā)生安全事故承擔(dān)刑事責(zé)任一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—電梯驗(yàn)收案例通風(fēng)節(jié)能工程絕熱材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、吸水率配電與照明工程電纜、電線截面和每芯導(dǎo)體電阻值。墻體節(jié)能工程1、保溫材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能2、粘結(jié)材料的粘結(jié)強(qiáng)度3、增強(qiáng)網(wǎng)的力學(xué)性能、抗腐蝕性能門(mén)窗節(jié)能工程氣密性、傳熱系數(shù)，玻璃遮陽(yáng)系數(shù)、可見(jiàn)光透射比、中空玻璃露點(diǎn)屋面節(jié)能工程保溫隔熱材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能簡(jiǎn)介一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—節(jié)能驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)警示：節(jié)能材料及工程檢測(cè)要求各地區(qū)差異極大，僅檢測(cè)方式就有較大區(qū)別注意事項(xiàng)節(jié)能設(shè)計(jì)文件及設(shè)計(jì)審查文件與施工圖不一致獲得施工許可證后及時(shí)進(jìn)行節(jié)能備案材料及檢測(cè)報(bào)告（保溫板、電線）門(mén)窗（幕墻）、玻璃四性檢測(cè)報(bào)告提供不及時(shí)節(jié)能構(gòu)造鉆心取樣檢測(cè)解決方案節(jié)能施工前核對(duì)審查文件與圖紙是否沖突了解當(dāng)?shù)毓?jié)能要求（墻改退費(fèi)）嚴(yán)格控制材料過(guò)程及時(shí)收集各項(xiàng)檢測(cè)報(bào)告一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—節(jié)能驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收注意事項(xiàng)1、市政管網(wǎng)接通，獲取排污證明2、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)（門(mén)、窗安裝完成）3、發(fā)電機(jī)噪音檢測(cè)（隔音墻、門(mén)施工完成）4、化糞池排污方案及竣工圖

建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收申請(qǐng)表2份

竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)(調(diào)查)報(bào)告文本，一式5份，附電子文檔光盤(pán)

驗(yàn)收監(jiān)測(cè)（調(diào)查）報(bào)告全本（公示本），一式兩份，附word和

pdf電子文檔光盤(pán),同時(shí)附刪除的涉及國(guó)家秘密和商業(yè)秘密等內(nèi)容及刪除依據(jù)和理由說(shuō)明報(bào)告，一式兩份，附電子文檔光盤(pán);

建設(shè)單位和驗(yàn)收監(jiān)測(cè)（調(diào)查）單位出具同意在我局網(wǎng)站公開(kāi)驗(yàn)收監(jiān)測(cè)（調(diào)查）報(bào)告全本（公示本）的書(shū)面意見(jiàn)

環(huán)保工作總結(jié)1份

突發(fā)環(huán)境事件應(yīng)急預(yù)案?jìng)浒傅怯洷韽?fù)印件1份

污水管網(wǎng)平面圖1份

委托書(shū)及其他需專(zhuān)門(mén)補(bǔ)充材料北海項(xiàng)目環(huán)保驗(yàn)收清單（公示7天）一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—環(huán)保驗(yàn)收提前鋪排、爭(zhēng)分奪秒123規(guī)劃要求建筑位置、用地范圍、紅線退距、平面布置、建筑間距、退界距離、出入口設(shè)置等總平面布局建筑功能和指標(biāo)建筑使用性質(zhì)、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、停車(chē)泊位等技術(shù)指標(biāo)建筑環(huán)境和形象建筑形式、立面色彩、材質(zhì)、外墻等；綠地、小品、雕塑、水池等；臨時(shí)設(shè)施和施工場(chǎng)地等

46配套和服務(wù)設(shè)施單體配套設(shè)施的建設(shè)情況，道路、踏步、圍墻、大門(mén)、停車(chē)場(chǎng)等管線工程中心線、轉(zhuǎn)折點(diǎn)和檢查井位置，管線規(guī)格、材質(zhì)及電纜孔數(shù)，埋設(shè)深度及架空線架空高度，城市公用管線與單位管線的銜接關(guān)系等道路工程及市政設(shè)施平面位置，管線及橫斷面布置，路面標(biāo)高，工程規(guī)模等5簡(jiǎn)介一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收需注意事項(xiàng)1、綠化率是否滿足規(guī)劃審批要求2、雨污水管網(wǎng)及井蓋施工完成3、居民健身廣場(chǎng)等位置、面積是否滿足規(guī)劃審批要求4、車(chē)位是否施工、測(cè)繪完成，車(chē)位比是否滿足規(guī)劃審批要求5、建筑的高度、立面、是否符合規(guī)劃審批要求6、行政處罰決定書(shū)（是否及時(shí)繳納罰款）一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—規(guī)劃驗(yàn)收項(xiàng)目部組織學(xué)習(xí)報(bào)規(guī)圖紙，早謀劃1總平面與審批總圖是否相符、防火間距消防車(chē)道、消防救援場(chǎng)地2防火分區(qū)防火分區(qū)劃分、防火分隔設(shè)施、防火卷簾、防火門(mén)、防火窗3建筑構(gòu)造豎向管井、變形縫、建筑幕墻、樓梯間形式數(shù)量與寬度5滅火系統(tǒng)室外消火栓、室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅系統(tǒng)6火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)7防排煙系統(tǒng)排風(fēng)管道、門(mén)開(kāi)關(guān)設(shè)備8供水供電消防水泵房、消防水池、消防水箱、配電室、柴油電機(jī)房觸發(fā)裝置、報(bào)警裝置、聯(lián)動(dòng)輸出裝置4平面布局特殊場(chǎng)所所在位置、防火分隔內(nèi)容分類(lèi)建筑建筑消防設(shè)施簡(jiǎn)介一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收注意事項(xiàng)1、項(xiàng)目必須嚴(yán)格按圖施工將驗(yàn)收需要的公建配套用房及措施放在同一驗(yàn)收批次（配電房、柴油發(fā)電機(jī)、高位水箱）2、小區(qū)消防通道形成環(huán)道兩頭均可以通達(dá)市政道路3、如有地下室，在一期地下室至少設(shè)置兩個(gè)出入口

4、園林綠化設(shè)計(jì)必須考慮消防登高面硬化條件5、消防車(chē)道是否滿足設(shè)計(jì)要求6、墻體保溫材料、裝修材料是否滿足驗(yàn)收要求7、防火門(mén)閉門(mén)器、順序器安裝完成并貼有消防標(biāo)識(shí)一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收注意事項(xiàng)1、人防工程消洗間所有地漏為防爆地漏2、穿越人防外墻的管道在人防墻一側(cè)必須安裝防爆閥門(mén)，穿越人防區(qū)墻的管道應(yīng)在兩側(cè)增加防爆閥門(mén)3、人防工程在外墻側(cè)應(yīng)設(shè)置防爆波電井4、地下室底板澆筑前應(yīng)做好臨戰(zhàn)封堵底框5、人防工程專(zhuān)用材料設(shè)備應(yīng)列入應(yīng)列入當(dāng)?shù)厝朔喇a(chǎn)品名冊(cè)6、防護(hù)密閉門(mén)、密閉門(mén)和活門(mén)門(mén)框墻必須整體澆筑7、人防分區(qū)防排煙處的防火門(mén)（防火卷簾）必須考慮密閉性，不應(yīng)采用一般防火門(mén)8、未辦理人防工程質(zhì)量監(jiān)督登記不予進(jìn)行人防工程竣工驗(yàn)收9、人防工程也需進(jìn)行第三方檢測(cè)出具檢測(cè)報(bào)告一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—人防驗(yàn)收驗(yàn)收條件建設(shè)單位已經(jīng)在監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督下按照有關(guān)規(guī)定對(duì)工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，參與驗(yàn)收各方確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合工程設(shè)計(jì)和合同的要求，并且簽署了工程質(zhì)量合格文件—五方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程建設(shè)過(guò)程中，監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問(wèn)題已整改完畢，回復(fù)資料齊全。監(jiān)督機(jī)構(gòu)要求工程建設(shè)各方報(bào)送存檔的有關(guān)質(zhì)量文件、技術(shù)資料基本齊全。工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告：指工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在建設(shè)單位組織的工程竣工驗(yàn)收合格后向備案機(jī)關(guān)提交的、在監(jiān)督檢查過(guò)程中形成的、評(píng)估各方責(zé)任主體和有關(guān)機(jī)構(gòu)履行質(zhì)量責(zé)任、執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況以及工程是否符合備案條件的綜合性文件。一、驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—質(zhì)檢驗(yàn)收目錄CONTENTS目錄第一部分|驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第二部分|大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第三部分|驗(yàn)收管控思路及措施第四部分|案例分享

二、大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—簡(jiǎn)介紅線外紅線外供水、供電、燃?xì)夤こ蹋ê两ǎ┦姓涮讞l線負(fù)責(zé)部分：紅線內(nèi)市政配套條線負(fù)責(zé)部分：供水住宅、公寓、商業(yè)的用戶(hù)表組前工程（含表、兩側(cè)閥門(mén)及表前立管）；宿舍、酒店、學(xué)校、會(huì)所總表組前工程（含表、兩側(cè)閥門(mén)）；室外消防給水工程。燃?xì)猱?dāng)?shù)厝細(xì)夤臼┕し秶鷥?nèi)的工程；燃?xì)獗趻鞝t（含壁掛爐、開(kāi)口費(fèi)、用戶(hù)點(diǎn)至壁掛爐之間的管網(wǎng)部分）。供電公變（局維）的小業(yè)主電表箱、公共服務(wù)用電計(jì)量表前工程（含箱內(nèi)元器件，不含土建）專(zhuān)變（自維）的電房低壓柜出線端前工程（不含土建）以上兩項(xiàng)若涉及電纜直埋的，含安裝及其土建工程。

二、大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—流程早謀劃，早安排，早落地地塊踏勘合同審批合同訂立框架協(xié)議定價(jià)審批施工管理報(bào)裝報(bào)建談判議價(jià)付款管理規(guī)劃方案量?jī)r(jià)審核交樓驗(yàn)收施工圖設(shè)計(jì)直委主材招標(biāo)紅線外邀標(biāo)議價(jià)履約后評(píng)邀標(biāo)議價(jià)（標(biāo)底）

二、大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—招標(biāo)方式大市政主材設(shè)備階段性招標(biāo)：是指在某地區(qū)，我司甄選4-5家有競(jìng)爭(zhēng)力的主材、設(shè)備供應(yīng)商并與之簽訂相關(guān)協(xié)議，確定主材、設(shè)備價(jià)格在一定周期內(nèi)（通常為半年）穩(wěn)定不變（按協(xié)議約定的定價(jià)原則確定價(jià)格）。各期主材、設(shè)備供應(yīng)商的產(chǎn)生直接在這4-5家供應(yīng)商中選擇并使用協(xié)議價(jià)格，不再采用傳統(tǒng)招標(biāo)的模式。大市政主材設(shè)備傳統(tǒng)招標(biāo)：是指由我司、施工單位共同主導(dǎo)的或直接由我司主導(dǎo)的推選多家（≧3家）主材、設(shè)備供應(yīng)商，在公平、公正、公開(kāi)的前提下進(jìn)行一系列招標(biāo)、投標(biāo)活動(dòng)，最終按照合理低價(jià)中標(biāo)原則確定當(dāng)期招標(biāo)的中標(biāo)單位及中標(biāo)價(jià)格的模式。大市政主材設(shè)備直接議價(jià)：是指我司、施工單位共同就主材設(shè)備品牌、價(jià)格達(dá)成一致，并確定其適用范圍的模式。大市政施工單位直接委托：項(xiàng)目所在地水電等管理部門(mén)壟斷性較強(qiáng)的情況下，我司將工程直接發(fā)包給指定的施工單位施工。大市政施工單位邀請(qǐng)招標(biāo)：除直接委托的情況，其他產(chǎn)生施工單位的方式都?xì)w屬為邀標(biāo)議價(jià)。即邀請(qǐng)備選（入圍）施工單位參與報(bào)價(jià)并與低價(jià)方通過(guò)談判議價(jià)后確定施工單位及合同最終造價(jià)的方式。陽(yáng)臺(tái)到廚房穿墻洞要提前開(kāi)鑿，盡可能在裝修貼磚前完成。注意表后軟管固定開(kāi)孔時(shí)一定要用專(zhuān)用鉆頭。交樓前燃?xì)獍惭b完畢且全部驗(yàn)收完成，燃?xì)怛?yàn)收有兩大項(xiàng)內(nèi)容，一是觀感質(zhì)量；二是試壓，如果試壓不合格，需要分段檢查進(jìn)入戶(hù)內(nèi)。燃?xì)馐┕ぴ诙谓Y(jié)構(gòu)施工階段以及裝修工作面移交前就要提前策劃考慮，合理安排施工順序，工程進(jìn)度前置。燃?xì)夤こ掏馑こ坦さ噩F(xiàn)場(chǎng)不具備進(jìn)場(chǎng)施工條件（地下室積水嚴(yán)重、照明困難、無(wú)材料堆場(chǎng)）給水管道不得穿越污水井、化糞池等污染源給水管道井的設(shè)計(jì)尺寸應(yīng)注意需滿足水表安裝和抄讀維護(hù)更換以及管道維修的操作空間要求臨近交房期限才簽定水表安裝合同和付費(fèi)

二、大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)—注意事項(xiàng)目錄目錄第一部分|驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第二部分|大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路天然氣管道未預(yù)埋案例三、案例分享—燃?xì)夤こ倘?、案例分享—消防?yàn)收登高面未按設(shè)計(jì)圖施工地下室未滿足兩個(gè)車(chē)行出入口要求案例園林綠地面積和綠化率將會(huì)受到影響底層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)未按設(shè)計(jì)進(jìn)行分隔作為售樓部驗(yàn)收時(shí)無(wú)法恢復(fù)設(shè)計(jì)消防車(chē)道未形成環(huán)道三、案例分享—消防驗(yàn)收1、泵房設(shè)在8#、9#之間，未建，導(dǎo)致噴淋泵、消火栓未安裝。2、消防備用電源設(shè)在9#樓地下室，主體沒(méi)完成，地下室市政工程沒(méi)做。3、高位水箱設(shè)在10#樓頂，該號(hào)樓主體消防備用電源設(shè)在9#樓地下室。如設(shè)計(jì)沒(méi)有需在首期最高層設(shè)置臨時(shí)高位水箱，保證驗(yàn)收通過(guò)。三、案例分享—消防驗(yàn)收案例消防配套設(shè)備房不在首期驗(yàn)收范圍三、案例分享—消防驗(yàn)收消防水箱設(shè)置臨時(shí)水箱案例消防水箱沒(méi)有設(shè)置在首期驗(yàn)收范圍，臨時(shí)增加水箱屋面荷載不足，水箱容量變小案例三、案例分享—消防驗(yàn)收塔吊位置占用配電房、生活水泵房設(shè)備用房位置塔吊未拆（柳碧、十里江灣、南寧天璽灣）贈(zèng)送面積案例三、案例分享—規(guī)劃驗(yàn)收贈(zèng)送面積位置影響業(yè)主使用，增加采光井、改外立面，工期不可控目錄目錄第一部分|驗(yàn)收簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第二部分|大市政簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng)第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路四、后期管控思路——整體思路項(xiàng)目開(kāi)工之時(shí)，就應(yīng)該進(jìn)行竣工驗(yàn)收的工作籌劃（設(shè)計(jì)、施工、配套），以結(jié)果為導(dǎo)向，心存“開(kāi)工即竣工”的工作理念。先梳理竣工驗(yàn)收工作，再搶工，不能顛倒順序。工程、開(kāi)發(fā)及時(shí)溝通，在前期按圖施工，先溝通，再搶工，可避免由于重新報(bào)建修改圖紙浪費(fèi)時(shí)間。以消防驗(yàn)收為例，消防系統(tǒng)是一個(gè)較為繁雜的系統(tǒng)，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)就應(yīng)該考慮到消防設(shè)備同期同時(shí)配套到位。竣工驗(yàn)收備案工作開(kāi)展的起點(diǎn)一定是項(xiàng)目施工的完成。本著“兵馬未動(dòng)，糧草先行”的意識(shí)，所有方面都做好準(zhǔn)備，才能加快驗(yàn)收進(jìn)度。開(kāi)工即竣工橫向溝通施工進(jìn)度是根本圖紙前置策劃管控圖紙會(huì)審總體思路前期策劃消防檢測(cè)四、后期管控思路——消防驗(yàn)收土建交場(chǎng)消防聯(lián)動(dòng)單體調(diào)試系統(tǒng)安裝合同約定的驗(yàn)收時(shí)間與184匹配

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