同策青島均價推導(dǎo)過程標(biāo)準(zhǔn)和價格表執(zhí)行規(guī)范課件

個案均價推導(dǎo)過程標(biāo)準(zhǔn)2010.12張海勇個案均價推導(dǎo)過程標(biāo)準(zhǔn)2010.12張海勇1價格推導(dǎo)思路合理、科學(xué)的推盤價格通過競品的價格與本案的比對權(quán)重二手房的價格取樣推導(dǎo)本案合理的價格成長推導(dǎo)客戶的心理價格敏感點采集業(yè)內(nèi)、業(yè)務(wù)員價格征詢合理的權(quán)重配比＋視具體情況而定，若為個案首次推盤則無價格成長作為參照依據(jù)均價推導(dǎo)價格推導(dǎo)思路合理、科學(xué)的推盤價格通過競品的價格與本案的比對權(quán)2設(shè)定權(quán)重配比對比權(quán)重主要基于對定價有影響的參考因素的重要程度以上權(quán)重為經(jīng)驗參考值，具體個案視實際情況而定考量因素區(qū)域市場競品二手房自身價格漲幅客戶心理價格取樣業(yè)內(nèi)、業(yè)務(wù)員評價比例50％20％20％5％5％均價推導(dǎo)設(shè)定權(quán)重配比對比權(quán)重主要基于對定價有影響的參考因素的重要程度3區(qū)域競品價格推導(dǎo)思路：以客戶為出發(fā)點，先行判斷區(qū)域市場客戶情況，分析客戶具體消費行為特征，從而得出客戶判斷個案的價值的關(guān)鍵因素常規(guī)影響購買因素區(qū)位其他社區(qū)配套規(guī)劃設(shè)計地段道路/交通狀況

周邊環(huán)境周邊生活配套片區(qū)提升空間總體規(guī)劃社區(qū)規(guī)模社區(qū)景觀建筑外觀戶型設(shè)計社區(qū)商業(yè)社區(qū)學(xué)校社區(qū)會所外部景觀施工質(zhì)量物業(yè)管理開發(fā)商品牌交房時間注：黃顏色標(biāo)注項為關(guān)鍵因素均價推導(dǎo)區(qū)域競品價格推導(dǎo)思路：以客戶為出發(fā)點，先行判斷區(qū)域市場客戶情4在此選擇關(guān)鍵因素為客戶考量點出發(fā)，進(jìn)行本案與競品的價格對比比對項目地段交通情況配套情況周邊環(huán)境社區(qū)規(guī)模社區(qū)景觀房型交房時間總價開發(fā)商品牌比例10％10%10%10%10%10％10％10％10％10％注：以上權(quán)重比例為經(jīng)驗值，依據(jù)各地情況不同而可以作出相應(yīng)上浮或下浮均價推導(dǎo)在此選擇關(guān)鍵因素為客戶考量點出發(fā)，進(jìn)行本案與競品的價格對比比5將周邊競品進(jìn)行列表對比比對項目比例本案競品個案1競品個案2…………競品個案n地段10％1013交通情況10%1011配套情況10%108周邊環(huán)境10%109社區(qū)規(guī)模10%1010社區(qū)景觀10%1012房型10％106交房時間10%109總價10％1011開發(fā)商品牌10％1010總計100％10099綜合比值100%0.99相對于競品個案價格競品均價\0.99首先；取中間型產(chǎn)品為10分，本案相對于中間型產(chǎn)品列出本案所有考量點分值以及競品個案分值其次；列出綜合比值，綜合比值=競品個案得分\本案得分最后；相對每一個競品的價格導(dǎo)出，本案價格=競品價格\綜合比值注：競品個案1數(shù)值為示例數(shù)值均價推導(dǎo)將周邊競品進(jìn)行列表對比比對項目比例本案競品個案1競品個案2…6比對項目競品個案1競品個案2…………競品個案n相對于競品個案價格競品均價\0.99競品個案相對本案重要性所占權(quán)重40%30%100%-[權(quán)重1+權(quán)重2+(權(quán)重n-1）]注：競品個案1數(shù)值為示例數(shù)值所有個案權(quán)重加總為100%將所有競品均價進(jìn)行加權(quán)處理得出本案均價本案均價=相對于競品個案1價格*權(quán)重1+相對于競品個案2價格*權(quán)重2+……+相對于競品個案n價格*權(quán)重n均價推導(dǎo)比對項目競品個案1競品個案2…………競品個案n相對于競品個案7二手房推導(dǎo)通過周邊同質(zhì)性產(chǎn)品現(xiàn)有掛牌價格取中間值，得到二手參考均價案名房型面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）樓層是否裝修周邊區(qū)域二手房小區(qū)12R96.12145651404F/10F毛坯3R1261388917510F/18F毛坯周邊區(qū)域二手房小區(qū)2復(fù)式1541818228011F/12F毛坯3R112151791709F/11F毛坯2R99157581569F/11F毛坯周邊區(qū)域二手房小區(qū)32R1141535117510F/12F毛坯3R1451507322011F/12F毛坯例如：本案產(chǎn)品為二房，取周邊二手房二房為參考對象得出二手房二房價格范圍為14500——15500，取其中間值15000為本案參考均價注：按常規(guī)經(jīng)驗判斷，一手房價格大約為二手房價格的1.05倍均價推導(dǎo)二手房推導(dǎo)通過周邊同質(zhì)性產(chǎn)品現(xiàn)有掛牌價格取中間值，得到二手參8客戶的心理價格敏感點采集業(yè)內(nèi)、業(yè)務(wù)員價格征詢方式：通過業(yè)內(nèi)人士的意見征詢、業(yè)務(wù)員的價格認(rèn)識來獲取信息選取樣本：同策公司專案、案場業(yè)務(wù)員選取10—20名結(jié)果：大多數(shù)人認(rèn)同的均價為XXXXX方式：通過業(yè)務(wù)員向客戶介紹中的總價試探和征詢來獲取數(shù)據(jù)選取客戶樣本：50—100名結(jié)果：大部分客戶的總價敏感點落在XXX萬內(nèi)參考單價=敏感點總價\平均面積均價推導(dǎo)客戶的心理價格敏感點采集業(yè)內(nèi)、業(yè)務(wù)員價格征詢方式：通過業(yè)內(nèi)人9根據(jù)推導(dǎo)權(quán)重關(guān)系：價格推導(dǎo)結(jié)論考量因素區(qū)域市場競品二手房客戶心理價格取樣業(yè)內(nèi)、業(yè)務(wù)員評價比例50％20％20％10％可以得出：項目均價=競品參考價*50%+二手房參考價*20%+客戶心理采樣*20%+業(yè)內(nèi)人士評價*10%注：此為首次推案，不考慮價格漲幅均價推導(dǎo)根據(jù)推導(dǎo)權(quán)重關(guān)系：價格推導(dǎo)結(jié)論考量因素區(qū)域市場競品二手房客戶10價目表執(zhí)行規(guī)范價目表執(zhí)行規(guī)范111.價格表需要抬頭——項目名稱項目名稱須要標(biāo)注完整，讓客戶和相關(guān)人員可以一目了然。一般只標(biāo)注項目的推廣名。例如：威海伴山藍(lán)庭一期小高層17#價目表價格表執(zhí)行規(guī)范1.價格表需要抬頭——項目名稱價格表執(zhí)行規(guī)范122.字體、行距統(tǒng)一字體和行距必須規(guī)范和統(tǒng)一，這樣才能使得讓查閱者清晰而快速的查閱，并且體現(xiàn)公司的規(guī)范性。價格表執(zhí)行規(guī)范2.字體、行距統(tǒng)一價格表執(zhí)行規(guī)范13價格表執(zhí)行規(guī)范3.售樓處地址以及工地地址價格表價和底價完成之后，并不是標(biāo)志項目表已經(jīng)完成，還須要注明售樓處地址與工地地址，是為了避免項目案名的重疊而導(dǎo)致相應(yīng)的麻煩。例如：項目地址：威海高區(qū)槐云村售樓處地址：威海高區(qū)文化二路198-6-2號價格表執(zhí)行規(guī)范3.售樓處地址以及工地地址14價格表執(zhí)行規(guī)范4.折扣的內(nèi)容、明細(xì)和執(zhí)行日期要標(biāo)明有些項目開盤會有折扣，所以折扣的內(nèi)容和明細(xì)以及執(zhí)行日期也必須在價目表上體現(xiàn)，這樣可以減少客戶和相關(guān)人員無謂的疑問，提高開盤效率，加快開盤節(jié)奏。例如：注：開盤當(dāng)天可享受10000元每平米，按時簽約可享受10000元優(yōu)惠購房優(yōu)惠價格表執(zhí)行規(guī)范4.折扣的內(nèi)容、明細(xì)和執(zhí)行日期要標(biāo)明15價格表執(zhí)行規(guī)范5.折扣執(zhí)行日期折扣的執(zhí)行日期必須標(biāo)注，標(biāo)志折扣的有效性。6.價目表一定需包含面積項目價目表必須包含有房源建筑面積，獨用面積以及公攤面積價格表執(zhí)行規(guī)范5.折扣執(zhí)行日期16價格表執(zhí)行規(guī)范7.價格表審核表價和底價不能混淆，在開盤前由專案、主委以及開發(fā)商層層審核，并且底價不能對外。8.確認(rèn)人確認(rèn)人出現(xiàn)，是開發(fā)商相關(guān)高層以及銷