文案-富力桃園市場環(huán)境研判及09年度營銷思考

2021年銷售目標全年實現(xiàn)銷售額：1.5－2.5億在銷售均價3850的根底上，確保完成5萬方的銷售量，爭取完成6萬方，如市場回暖那么爭取安成8萬方的銷售。市場環(huán)境研判及09年度營銷思考富力地產(chǎn)2004-2007年度房地產(chǎn)領先企業(yè)全國綜合實力第一名

富力桃園全國一線城市成熟居住產(chǎn)品成都中國西南中心城市…………北京富力桃園天津富力桃園上海富力桃園廣州富力桃園成都富力桃園富力桃園工程簡報工程位置：成都市新都區(qū)海都路西段，北鄰海都路；東邊為大件快速路；南臨錦水河；西部為15米規(guī)劃路。規(guī)模與體量：小區(qū)總建筑面積約85萬平方米，商業(yè)配套約3萬平方米，綠地率37%，建筑密度19.85%。其中，小區(qū)一期規(guī)劃用地51449.51㎡，建筑面積約30萬方，共2004戶。容積率：4.5產(chǎn)品類型：26-32層塔式高層精裝電梯公寓，兩梯四戶至六戶，主力房型為80-90經(jīng)濟型住宅和120-130舒居型住宅兩種。產(chǎn)品特征：精裝修、入戶花園、方正實用開發(fā)商：成都富力地產(chǎn)開發(fā)品牌特征：富力、實力開發(fā)商、聯(lián)交所上市公司；桃園、全國一線城市成熟居住產(chǎn)品。2007年9月27日，富力正式取得本地塊，以當日之市場環(huán)境而言，工程的根本特征足以支撐其獲取成功，但時至今日，市場已發(fā)生巨大的轉折性變化，工程要贏得市場成認需要做得更多……同時，作為廣州房地產(chǎn)龍頭并已經(jīng)開始全國布局、開展的富力地產(chǎn)而言，進入成都并非旨在單一的工程成功……成都地處四川省的中部，是歷史上重要的政治、軍事要地。也是是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。成都市自改革開放以來，綜合實力顯著增強，根底設施建設成效顯著，城市面貌發(fā)生重大變化，開發(fā)區(qū)快速開展，建設規(guī)模不斷擴大，社會全面進步。中國教育和科研計算機網(wǎng)8大網(wǎng)絡中心城市之一中國8大郵政中心城市中國7大民航管理局所在城市之一中國全路6大鐵路中心城市之一中國中科院11個分院城市之一中國人民銀行12個分支機構城市之一中國7大城市可以有電影終審權的城市之一中國18個口岸城市〔可以進出口藥品〕之一外國使，領事館最多的城市之一中國擁有世界文化遺產(chǎn)的大城市之一成都于西南——成都，是名副其實的西南重鎮(zhèn)從2005年開始廣州軍團開始集中進入成都……西南重鎮(zhèn)，成都，大批知名地產(chǎn)開發(fā)商于近年陸續(xù)進駐……萬科：金域藍灣、魅力之城……華僑城：華僑城和記黃浦：彩疊園、南城都匯新鴻基：悅城新世界集團：河畔新世界中海：國際社區(qū)、龍灣半島……首創(chuàng)：愛這城、國際城龍湖：晶藍半島、三千里……華潤：翡翠城、二十四城……新加坡吉寶置業(yè)：蜀郡登陸成都05珠江地產(chǎn)品牌館開放07.3珠江國際花園接待中心開放07.7珠江國際花園奠基06.12珠江國際花園1期開盤07.8珠江國際花園2期開盤07.12簽約家樂福、配套升級08.2天生墅樣板區(qū)開放08.7產(chǎn)品體驗中心開放、克萊公寓亮相08.10珠江地產(chǎn)在成都的工程珠江國際花園珠江逸景.天生墅珠江新城2005年，珠江地產(chǎn)攜國際前沿生活理念與十五年深厚開發(fā)資歷進駐西南“新試驗區(qū)〞成都。10月21日，成都珠江投資正式注冊成立。珠江地產(chǎn)憑借珠江國際花園的成功出售開啟了成都精裝房時代，成為成都精裝房出售的成功典范，使其“精裝專家〞的形象深入人心。珠江地產(chǎn)在成都的開展歷程恒大地產(chǎn)在成都的工程恒大綠洲恒大城恒大金碧天下2006-2007年，恒大地產(chǎn)開始在成都拿地，正式進軍成都，開始了恒大全國戰(zhàn)略部署，為上市做準備。以“園林實景＋準現(xiàn)樓＋精裝修〞的精品模式+“特價開盤〞的營銷策略已成為恒大地產(chǎn)集團的一種極富特色的標識。雅居樂在成都的開展歷程06參加28屆房交會07.5參加29屆房交會07.10拿地12467畝恒大城開盤08.7工程面市，開始蓄水恒大綠洲開盤08.407.3雅居樂登陸成都品鑒會暨雅地會會員卡首發(fā)式雅居樂花園開盤06.607.907.12大型媒體廣州行07.4房交會首次亮相07.5開始蓄水客戶篩選雅居樂在成都的工程雅居樂花園2006年6月，以18.68億競得雅居樂花園地塊，正式進入成都。雅居樂花園選擇在“9.27新政〞后07年12月開盤，市場還未做出明顯反響，購房者購置熱情還未降溫，抓住了市場迅猛開展勢頭的尾巴。首發(fā)取得了較好的銷售業(yè)績，完成了品牌在成都的平穩(wěn)落地。

雅居樂在成都的開展歷程豪裝別墅震撼樓市08.11合景泰富合景泰富在成都的工程疊翠峰萬景峰譽峰2006年，合景泰富地產(chǎn)進駐成都，進行市場調(diào)研和土地資源整理。并于2007年7、10月拿下成都高新西、南區(qū)5幅土地。合景泰富在成都房地產(chǎn)市場頂峰的時候高價拿地，便可窺見其意圖憑借高端產(chǎn)品“峰〞系打進成都市場。合景泰富在成都的開展歷程登陸成都06南部新區(qū)拿地3幅07.7高新西區(qū)拿地2幅07.10完成市場研究、土地儲藏疊翠峰銷售中心正式開放09.1工程面市，開始蓄水“合景泰富地產(chǎn)品牌展示月〞08.122006年9月，富力地產(chǎn)與熊貓城萬國商城在成都正式宣布簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，富力將至少投入人民幣18億元開發(fā)建設熊貓城二期。12月12日，富力·成都JW萬豪酒店正式舉行了奠基儀式，標志著富力地產(chǎn)正式登陸成都。富力成都歷程回憶2021年7月18日，由于熊貓城過于復雜的歷史原因，爆發(fā)了業(yè)主集體維權事件。在這一事件中，富力的品牌形象受到極大的損害。2021年8月30日，富力史丹尼國際公寓開盤，打響了富力在西南重鎮(zhèn)成都市場的第一炮，但成績甚不理想。富力成都歷程回憶作為富力地產(chǎn)謀局成都的正式工程，富力桃園不僅需要取得自身的成功，還需要擔負起提振富力品牌，確立富力在成都應有的地位的重任。站在全局的角度思考富力桃園2021年度的戰(zhàn)略目標確保工程首開成功，完成工程銷售筑底提振富力在成都的品牌形象，初步確立富力應有的品牌地位在嚴峻的市場環(huán)境下，品牌是贏得市場的有力武器，富力擁有優(yōu)質(zhì)的品牌資源，利用好這一資源將會使工程營銷取得事半功倍的效果。2021年1－11月五大品牌企業(yè)的市場占有率提升超過60%五大品牌開發(fā)企業(yè)市場占有率分布（按成交套數(shù)計）2.021.31.821.574.5288.861.62.192.653.418.3981.76020406080100龍湖華潤萬科中海藍光其他市場占有率：%20072008在商報和華西兩個整版廣告，以及其它諸如戶外廣告、短信平臺廣告、房產(chǎn)主流雜志廣告、DM派發(fā)的根底上，12月20日銷售中心開放后一周，累記來電來訪缺乏100組……營銷現(xiàn)狀：任重道遠對工程市場環(huán)境的解讀2021成都房地產(chǎn)市場盤點2021年成都房地產(chǎn)市場預判城北及新都區(qū)域市場研究實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的核心第一部份一、2021成都房地產(chǎn)市場盤點截至2021年11月30日，成都市商品房存量至少有1300萬平方米，按照2021年月度平均成交面積計算，至少需要33個月才能消化完。成都市主城區(qū)商品住宅——07-08年供求情況2007-2021年11月成都主城區(qū)商品住宅供求情況單位：萬㎡03006009001200150020072008新增供應面積成交面積127811708514442007年，成都樓市一片飄紅，消費力被提前透支，“9/27新政〞后成交量大幅下滑。2021年商品住宅在春、秋季房交會前出現(xiàn)集中放量，其余月份保持較低位。月度成交面積始終保持低位，走勢較為平穩(wěn)，月度平均成交面積約40萬平方米。成都市主城區(qū)商品住宅——07-08年供銷比、成交價格2007-2008年11月成都主城區(qū)商品住宅供求情況0408012016020007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：萬㎡新增供應面積成交面積2007-2008年成都市主城區(qū)商品住宅月度成交均價走勢45114796486153225979589061806004609856115411541059745933608961346434606160595584514746464734400045005000550060006500700007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：元/㎡2007-2021年成都市主城區(qū)住宅成交均價走勢大體上呈“拋物線〞型，在“9/27新政〞后，價格慣性上漲，2007年12月份大到達頂峰，隨后逐月根本上呈下降趨勢，波動幅度較小。成都市主城區(qū)商品住宅——07-08年供銷比、成交價格面對急速下拙的市場開發(fā)商紛紛運用灰色空間、降價優(yōu)惠等方法吸引消費者2021年房地產(chǎn)市場不景氣環(huán)境下，灰色空間和降價優(yōu)惠成為各樓盤營銷推廣策略最大特征，這跟2007年各大樓盤力求突出樓盤品質(zhì)優(yōu)勢來吸引購房者的策略，有著天壤之別。自2007年開始，“贈送面積〞、“超高得房率〞“可變空間〞等營銷推廣語開始閃現(xiàn)，進入2021年一度成為各樓盤的最大賣點，在“贈送面積〞被相關部門有所限制后，“共享〞牌開始成為各開發(fā)企業(yè)銷售另一大策略，但只是在形式上進行了變更，實質(zhì)上還是以“灰色空間〞來提高樓盤的性價比，已到達提高樓盤去化率的目的。如，藍光香境的“實際得房率高達188%〞、中海蘭庭的“‘奢侈空間’贈送面積超過30平米“、錦江城市花園的“53平米可贈送12平米〞、萬科·金域藍灣的“5.6米挑高一層變兩層〞、華潤·翡翠城的“贈不在多、實用那么靈〞。除了灰色空間這個噱頭外，降價優(yōu)惠成為2021年另一大特征，并且這是在近十年來最為直接的、毫不遮掩的降價行為。當開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn)團購、方案等形式的營銷手段并不明顯的情況下，調(diào)整價格，用最直接、最實惠的方式讓利于購房者，各種“一口價〞、“特價房〞等名詞在各報紙版面曝光，在年底猶為突出，也是最行之有效的營銷方式。2008年1-11月成都市精裝房成交套數(shù)010020030040008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：套2008年1-11月成都市精裝房成交均價030006000900012000150001800008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：元/㎡精裝房工程趨多，消費者接受度趨好相對于總體低迷的行情，成都市精裝房市場那么要活潑的多。在整個市場成交量下滑的情況下，成都市精裝房的成交量那么處于增長趨勢，從4月份開始，成都市精裝房銷售量就一直保持在高位態(tài)勢，即使6月7月成交量有所下降，也沒有影響后來的持續(xù)走高。成都市精裝房平均交易價格相對于總體房價變動而言也趨于平穩(wěn)，如下圖，精裝房的交易價格大都在5600元/㎡左右。二、對成都2021年房地產(chǎn)市場的預判開發(fā)商對市場信心缺乏，土地成交價量雙降，流拍現(xiàn)象嚴重。2021年成都市土地共供給158宗，總供給面積達955萬平方米，合計14301畝，同比下降40%，其中，主城區(qū)供給土地總面積同比下降24%，郊縣供給土地總面積同比下降47%。成交土地共143宗，總面積達943萬平方米，合計14140畝，同比下降36%，其中，主城區(qū)土地成交總量同比下降47%，郊區(qū)土地成交總量同比下降32%。07-08年主城區(qū)住宅用地成交單價和樓面地價月度走勢21363495279925783010458436846230282920973333234633151725102971083712103130471201915731129561932523975166711015072121200072752500505049339010900018000270002007.12007.32007.42007.52007.62007.72007.92007.102007.112007.122008.22008.32008.42008.82008.92008.10單位：元/平方米成交單價樓面地價07年-08年郊縣住宅用地成交單價和樓面地價月度走勢圖6506581286153023192617311218293692288633771445258015572747175227902595248723608325202974666036021038907312801774996218412931152780430106067814502673721010002000300040002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.122008.12008.22008.32008.42008.62008.72008.82008.92008.102008.11單位：元/平方米成交單價樓面地價5.12大地震后，尤其是國內(nèi)經(jīng)濟形勢受9月份美國金融危機影響日益嚴峻，在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，是拉動內(nèi)需保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)開展重要一環(huán)，各級政府將會陸續(xù)出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的措施，2021年，成都市房地產(chǎn)市場就會獲取較為寬松的宏觀政策環(huán)境。宏觀政策環(huán)境將趨向寬松雖然有政策的扶持，但受國內(nèi)外經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場整體環(huán)境影響，2021年，成都市房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整的關鍵期，土地、商品房的成交量及價格均難以回漲。因為將存量房的去化壓力較大，在此期間，成交量的小幅下滑將延長市場的消化周期。2021年商品房月度成交面積走勢較為平穩(wěn)，月度平均成交面積約40萬平方米。截至2021年11月，成都市商品房存量至少有1300萬平方米，按照2021年月度平均成交面積計算，至少需要33個月才能消化完。在銷售壓力大，房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，預計2021年開發(fā)企業(yè)快速回籠資金仍將是開發(fā)戰(zhàn)略的主導，在這樣的條件下，商品房供給量會繼續(xù)較少，成交價格還會出現(xiàn)小幅下調(diào)。2021年成都樓市預判：市場信心未探底，市場難以回暖三、對城北及新都區(qū)域市場的分析富力桃園財富城北、價值洼地、城市開展主軸……工程所處區(qū)位擁有諸多頭銜。本工程正處于成都規(guī)劃“成－德－綿〞經(jīng)濟開展區(qū)內(nèi)，有著良好的經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢。本工程位處成都市城市總體規(guī)劃的南北主軸上，新都被定位為成都市的北部副中心。位于城市開展主軸，工程擁有良好的開展前景預期北部新城關鍵詞：范圍：城區(qū)北部至新都外環(huán)路以內(nèi)面積，并跨成綿高速路，和青白江區(qū)相連規(guī)模：大約100平方公里，100萬人口重點區(qū)域：大豐、三河一帶將是開展重點，和中心城區(qū)連成一片投資金額：17.3896億元總體規(guī)劃概述：“北部新城〞概念已提出，以“新都——青白江〞為核心規(guī)劃100平方公里范圍，其居住人口達100萬。目前已出臺期詳規(guī)為北新干道周邊組團局部。北部新城的天然核心，城市新區(qū)的肇發(fā)原點。北新干線——激活北部新城的主動脈成青線——讓城北“變臉〞的物流快速通道N1線——新都物流中心的大動脈地鐵1號線、3號線——地鐵經(jīng)濟為城北開展注入新元素蜀龍路四期工程——連接成都的首條免費景觀大道逐步成型的興旺城市主干交通是城市新核形成的必要元素。龍泉溫江雙流新都郫縣交通通達性區(qū)域交通發(fā)展較早，主要有成南和成渝高速；龍泉與城區(qū)主要通過3條主要干道——成洛大道、驛都大道和成龍大道連接；交通便利區(qū)域發(fā)展比較成熟，道路縱橫交錯；成灌高速、成溫邛高速；通往溫江有3條主要道路——蜀西路、光華大道、成溫邛高速；交通便利區(qū)域發(fā)展成熟，形成以人民南路和天府大道為縱向中心軸的交通分布態(tài)勢；成雅（樂）高速、機場高速；通往雙流縣有8條主要道路——天府大道、機場路、新成仁路、武侯大道、大件路、元華路、站華路、紅星路延線；交通便利發(fā)展相對落后，路網(wǎng)較好，但由于貨運車輛較多，影響路況和通達性；成彭高速、成綿高速；通往新都有3條主要道路——川陜路、北新干線、蜀龍路；交通環(huán)境較差發(fā)展相對落后，路網(wǎng)較好；通往郫縣有2條主要道路——沙西線、老成灌路；交通較為擁堵宜居程度該區(qū)域在成都周邊眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn)中生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)業(yè)就業(yè)環(huán)境都非常突出，其瓜果飄香，靠山面水自然生態(tài)環(huán)境使該區(qū)域居住環(huán)境良好。該區(qū)域為獨具生態(tài)園林特色的都市新區(qū)。城區(qū)密布親水景觀，其花木園林面積占到了成都的2/3、四川的1/3，綠化覆蓋率處于全國領先水平，居住環(huán)境佳。自然環(huán)境條件一般，交通非常便利，成都國際化的窗口，居住檔次高。擁有較好的旅游景點，目前政府正著力打造的風景區(qū)也在其范圍內(nèi)，生態(tài)環(huán)境良好，居住環(huán)境有待改善。自然和人文環(huán)境優(yōu)越，有三大公園作為配套，其配套綠化總占地近千畝，平均湖泊面積達數(shù)十畝。居住環(huán)境良好?？腿赫J可程度區(qū)域供應量迅速增加，知名度日漸提升，影響力逐步擴大。從該區(qū)域樓盤銷售反應的數(shù)據(jù)來看，龍泉有30%的購房者來自重慶、新疆、西藏、達州等地?？蛻糇钤缯J可的區(qū)域之一，素有“金溫江”之稱，知名度高。除本市購房者外，來自甘孜州、雅安、攀枝花、西昌及省外等地購房者的青睞。在國際化發(fā)展思路的規(guī)劃下，“國際城南“的地位更加拔高。其高品質(zhì)住宅項目云集，使得眾多企業(yè)家及一些社會知名人士在此安家。該區(qū)域房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)擁有一定影響力。區(qū)域發(fā)展緩慢，受傳統(tǒng)思想影響，成都市居民對該區(qū)域認可度不高，以當?shù)丶俺潜辟彿空邽槎?。在政府著力打造及品牌開發(fā)商陸續(xù)入駐后，成都市及外省購房者皆有增多。區(qū)域市場逐漸起步，但總體大城西發(fā)展勢頭旺盛，對此區(qū)域有極大的帶動作用，目前尚處于客戶認識階段。價值洼地的成因及現(xiàn)狀開展緩慢歷史人文市政配套交通環(huán)境自然條件整體開展九里堤路一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路成渝鐵路青龍場立交至新都川藏公路成仁路環(huán)境嘈雜交通擁堵外來人口眾多自然生態(tài)缺乏城市面貌差缺乏高尚住區(qū)傳統(tǒng)城北印象生活配套整體來看區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套匱乏，商業(yè)網(wǎng)點目前主要聚集在四川音樂學院、西南石油學院和天回鎮(zhèn)銀杏園周邊。由于川音和石油學院校園經(jīng)濟的帶動，早期的工程便圍繞在兩校周圍，是該區(qū)域最繁華、最具人氣的片區(qū)。但商業(yè)檔次不高，主要以餐飲、娛樂為主。而天回鎮(zhèn)銀杏園周邊是成都物流集散地，商業(yè)配套較差，區(qū)域內(nèi)尚無大型超市或賣場。醫(yī)療配套以成都陸軍總醫(yī)院為依托，成都育才醫(yī)院、新都區(qū)人民醫(yī)院、成都市干部療養(yǎng)院〔慢性病醫(yī)院〕區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套體系比較完善教育配套以川音和石油學院為主，區(qū)域內(nèi)教育資源相對豐富。從幼兒園到大學每個階段的學校均在該區(qū)域出現(xiàn)。但區(qū)域內(nèi)整體教育、師資水平仍然較差。生態(tài)資源擁有800畝植物園，15萬平方米北郊森林公園，800畝原生態(tài)北湖公園，260畝動物園，3000畝的熊貓基地。項目周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢不可比較。???城市市政機能配套嚴重匱乏城市生活機能配套不成熟歷史人文市政配套交通環(huán)境自然條件整體開展歷史人文市政配套交通環(huán)境自然條件整體開展富力桃園都城區(qū)的道路系統(tǒng)功能結構分為城市道路、對外及貨運通道兩類，規(guī)劃為“六橫、九縱、三軌：六橫：成都市五環(huán)路、新新路、香城大道、興城大道、三木路、成都繞城高速公路。九縱：成彭高速、成彭公路、北新大道、物流大道、川陜大道、蜀龍大道、成綿高速、成青快速路、石龍路。三軌：成都市城市軌道交通輕軌一號線、三號線，成綿樂城際快速鐵路。由于物流業(yè)的過度集中所造成的交通擁擠，以及為車北站形成的心理阻隔，城北的交通形象在市民心目中較差。???擁有中外聞名的大熊貓生態(tài)基地，周邊原生態(tài)自然環(huán)境條件突出，但大多處于待開發(fā)狀態(tài)。自然生態(tài)價值未能充分顯現(xiàn)。歷史人文市政配套交通環(huán)境自然條件整體開展???區(qū)域房地產(chǎn)開展總體向好的趨勢下，存在一定的先天難度因素，短期內(nèi)將影響市場利益導向，

配套整體缺乏區(qū)域城市化開展整體滯后自然生態(tài)條件有待開發(fā)交通尚需改善區(qū)域公眾認可度低美譽度差居住氣氛差非傳統(tǒng)居住區(qū)歷史人文市政配套交通環(huán)境自然條件整體開展隨著市場的急劇變化，新都所謂的價值洼地已經(jīng)被抹平2007年6月-2008年11月各區(qū)域商品房成交走勢0102030405007.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11龍泉郫縣雙流溫江新都單位：萬㎡2007年6月-2008年11月各區(qū)域商品房價格走勢200025003000350040004500500055006000650007.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11龍泉郫縣雙流溫江新都單位：元/㎡區(qū)域市場〔城北〕——08年供銷比、成交價格2008年1-11月城北商品房供求關系051015202508.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：萬㎡新增供應成交面積2008年1-11月城北商品住宅成交均價60035474541355705409565756795803513158955230400050006000700008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：元/㎡城北區(qū)域在08年兩次房產(chǎn)交易會前放量最大，但是成交量一直不是很理想。價格上看來，從08年下半年開始，呈一路下降的趨勢。8月，華僑城開盤，拉動了整個區(qū)域均價大幅提升，但僅憑一己之力無法拉動整個區(qū)域量價的提升。新都08年供銷情況、成交價格2008年1-11月新都商品住宅供求關系051015202508.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：萬㎡新增供應成交面積2008年1-11月新都商品住宅成交均價381836754390318738803698362436903484318635023000350040004500500008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：元/㎡新都區(qū)域放量主要集中在08年春節(jié)前和秋季房交會期間。08年新都區(qū)域的成交均價在3100-3900元/㎡之間波動。10月，保利開盤，銷售火爆，但由于其主要集中在11月備案，致使11月區(qū)域成交均價超過4300元/㎡。隨著交通、市政等各方面配套的完善，加上本工程的呈現(xiàn)和開盤熱銷，越來越多的購房者把置業(yè)目光投向了新都區(qū)市場。區(qū)域市場〔城北、新都〕——09年供給情況預測單位：萬平米02008年1-11月城北、新都商品住宅新增供應、成交、余量情況211.9126.2585.6550100150200250單位：萬㎡新增供應量成交量余量截止08年11月30日，城北、新都區(qū)域供給總量為211.9萬平米，余量為85.65萬平米，不考慮年內(nèi)新增量和07年的余量，按照月均去化量8.2萬平米計算，那么08年將剩余74萬平米。預計區(qū)域內(nèi)09年將會有83-166萬平米推出，而且不會有土地轉化而來的商品住宅可售。兩者相加，預計09年區(qū)域市場的商品住宅市場供給量將到達157-240萬平米。城北市場的板塊分布新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊老城板塊青龍場板塊富力桃園老城板塊：新都區(qū)行政中心，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)最早的板塊，配套設施較完善，但樓盤品質(zhì)較低，無大型開發(fā)商入住。新城板塊：新都房地產(chǎn)目前的主戰(zhàn)場，集中了大量品牌開發(fā)商，規(guī)劃起點高，且有多所高校進駐，吸引了大量青年置業(yè)和投資客戶。毗河板塊：依托毗河自然資源，沿河帶狀開展，是新都最新興起的板塊，集中了品牌開發(fā)商，會聚了目前新都的高端樓盤。板塊供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)供求比青龍場45.5827.20.60九里堤22.7613.80.61五塊石14.338.690.61新城54.2128.030.52毗河12.868.890.69老城0.731.912.62大豐12.36.650.54斑竹園鎮(zhèn)0.550.110.21天回00.0128——2008年1-11月城北各板塊商品住宅供求情況015304560新城青龍場九里堤毗河五塊石大豐老城新繁斑竹園鎮(zhèn)天回單位:萬㎡供應面積成交面積2021年各板塊供求狀況新城板塊供求兩方面都名列榜首，超越了城北主城區(qū)板塊，作為新都房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，開展勢頭強勁；毗河板塊開展時間雖短，但憑借著區(qū)位、自然資源、品牌開發(fā)商等優(yōu)勢，已與大豐板塊同為新都區(qū)域兩大市場。老城板塊因可開發(fā)土地稀缺，呈現(xiàn)供不應求的狀況。新筑格林春天橄欖郡漢嘉國際社區(qū)東駿湖景灣水沐天城御城香城名都芙蓉名城福茂·紅樹林新都國際廣場香域中央萬科雙水岸潤揚雙河鷺島堤亞納河谷香洲半島保利公園198富力桃園在工程周邊老城、新城、毗河三大板塊內(nèi)共有16個在售或亮相樓盤，08年當期供給量，67.8萬方，去化量38.8萬方，不記09年新增加供給量區(qū)域總存量還有151.5萬方，按08年去化速度，需46個月方能完去化。三大板塊的樓盤分布情況項目名稱總建面（萬㎡）容積率綠化率建筑風格園林風格目前價格：元/㎡建筑形態(tài)在售開盤時間格林春天6.81.5830%現(xiàn)代簡約川西2700多層小高層3期小高層2007-1-5新筑33.131%現(xiàn)代簡約一般綠化2500-3000小高層小高層2008-7-18老城板塊因歷史開展及城市規(guī)劃原因供給較少，以低品質(zhì)小盤為主。老城板塊板塊配套齊全，供給較少，價格穩(wěn)定，震后成交量較穩(wěn)定，但遠低于其他主力板塊。市場供小于求〔供求比，1：2.62〕。08年老城板塊成交及價格情況2008年1-11月老城板塊成交面積及均價0100020003000400008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：㎡2000250030003500單位：元/㎡成交面積成交均價老城板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征2021年1-11月新都大豐板塊住宅成交面積段分布圖〔單位：套〕1%0%13%14%25%41%6%50-70㎡，70-90㎡，90-110㎡，110-130㎡，130-150㎡，150-170㎡，170-200㎡，2008年1月-2008年11月新都老城板塊各面積段商品房成交價格走勢1500170019002100230025002700290050-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡單位：元/㎡毗河板塊自然環(huán)境優(yōu)勢突出，大開發(fā)商入駐，以高品質(zhì)盤形象入市，獲得市場存認。板塊內(nèi)工程大多容積率較低，復合形樓盤成為市場主導。建筑風格、園林風格趨于西化。項目名稱總建面（萬㎡）容積率綠化率建筑風格園林風格目前價格：元/㎡建筑形態(tài)在售開盤時間香洲半島231.350%現(xiàn)代簡約現(xiàn)代生態(tài)濕地疊拼7000多層、小高層3400-4000小高層、低層、疊拼二期、疊拼三期多層小高層2006-10-22萬科雙水岸421.635%西班牙現(xiàn)代小高層2960-4000聯(lián)排9000-10000小高層、多層、聯(lián)排五期聯(lián)排；六期小高層2006-4-22堤亞納河谷171.237%西班牙西班牙風情多層3500-4000;聯(lián)排9000-11000多層、聯(lián)排一期多層、聯(lián)排2008-09-06潤揚雙河鷺島171.840%英倫皇家園林疊拼7000-11000多層4300-4700低層、多層、小高層、二期、疊拼三期、多層2007-7-108年毗河板塊月度成交量及成交均價3月后，成交量明顯提升，成交較穩(wěn)定，〔9月份受香洲半島大幅降價促銷影響，成交放量明顯〕，08年1-11月成交均價比去年同期增長18%。2008年1-11月毗河板塊成交面積及均價050001000015000200002500008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：㎡200025003000350040004500500055006000單位：元/㎡成交面積成交均價別墅和類別墅產(chǎn)品將區(qū)域內(nèi)的成交價格大幅提升。毗河板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征2008年1-11月毗河板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套）16%9%18%35%9%4%9%70-90㎡，90-110㎡，110-130㎡，130-150㎡，150-170㎡，170-200㎡，200㎡以上，2008年1月-2008年11月毗河板塊各面積商品房價格走勢20003000400050006000700070-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200㎡以上單位：元/㎡新城板塊項目名稱總建面（萬㎡）容積率綠化率建筑風格園林風格目前價格（元/㎡）建筑形態(tài)在售開盤時間東駿湖景灣602.0140%現(xiàn)代簡約內(nèi)湖景觀多層、高層：4400-4600別墅：6200-8000高層，多層,低層1期：聯(lián)排、疊拼、多層、高層2008-1-19御城194.2940%現(xiàn)代簡約一般綠化3000-3800高層、小高層1期：小高層、高層2007-7-25

香城名都30340%現(xiàn)代簡約一般綠化3500-3800小高層1期：小高層2008-1-23芙蓉名城13.62.1864%川西民居江南園林3800多層,小高層,高層3期：小高層、高層2005-1-9福茂·紅樹林72.435%現(xiàn)代簡約一般綠化2980-3680多層1期：多層2008-1-5漢嘉國際社區(qū)502.0330%現(xiàn)代簡歐一般綠化疊拼：8000、小高層3200-4700、多層：5500多層小高層高層別墅1期：多層小高層、別墅2007-9-23

新都國際廣場201.8736%地中海多個組團：澳洲、北美、西方古典、蘇州園林3300小高層、高層1期：小高層2008-12-7香域中央183.625%現(xiàn)代簡約美式2880-3500小高層1期：小高層2008-7-26和信·水沐天城22.81.340.80%現(xiàn)代簡約內(nèi)湖原生態(tài)親水式園林景觀小高層：3500-4000；別墅：6500-8000小高層,別墅1期：小高層、疊拼、雙拼2007-11-3新城板塊月度成交量及成交均價作為政府重點開展區(qū)域，新城板塊樓盤去云集，銷售量已是整個新都各板塊之冠。2008年1-11月新城板塊成交面積及均價01000020000300004000050000600007000008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.11單位：㎡2000250030003500400045005000單位：元/㎡成交面積成交均價新城板塊成交商品住宅各面積段及價格分布特征70－130面積段是新城成交的主力，除別墅或類別墅產(chǎn)品外，各面積段價格也較為平均。2008年1-11月新城板塊住宅成交面積段分布圖（單位：套）3%1%3%9%21%19%28%14%2%小于50㎡，50-70㎡，70-90㎡，90-110㎡，110-130㎡，130-150㎡，150-170㎡，170-200㎡，200㎡以上，2008年1月-2008年11月新城板塊各面積商品房價格走勢200030004000500060007000小于50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170-200㎡200㎡以上單位：元/㎡大環(huán)境差：市場信心缺乏，短期內(nèi)無回暖跡象；小環(huán)境更差：供求形勢嚴峻，競爭劇烈。市場環(huán)境總結實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的核心在2021年嚴峻的市場環(huán)境下，在區(qū)域市場劇烈的競爭中，在巨大的供求比上，富力桃園要實現(xiàn)自己的戰(zhàn)略目標就必需要做到：實現(xiàn)以客群為核心導向的系統(tǒng)營銷精確化的客群定位實效性的客群導入針對性的對味銷售工程客群研究區(qū)域市場主要客群研究工程的潛在客群研究及客群定位目標客群偏好研究第二部份一、區(qū)域市場主要客群研究??首度進軍成都市場的保利地產(chǎn)，以其獨有的區(qū)位、自然等優(yōu)勢獲得了市場對保利·公園198工程的認可，在保利文化活動的風暴下，迅速擴大了市場，牢牢地掌握了區(qū)域市場主動權。??在市場形勢每況愈下的情況下，保利·公園198工程自2021年10月4日開盤至今，銷售業(yè)績一直保持良好的勢頭，領跑著整個區(qū)域。2021年10月4日開盤當日銷售350余套開盤截至11月，兩月共計銷售539余套〔其中別墅185套、電梯354套〕對保利公園198的成功需保持客觀的態(tài)度保利·公園198成交客戶情況??保利08年成交客戶中從主城區(qū)導入的客群高達69%，其中成華區(qū)的成交客群數(shù)較大，說明該工程在大城北片區(qū)的奠定了標桿影響力。??由于城北的區(qū)域特性，在成交客戶中，私營業(yè)主所占比例比較大。34%6%5%12%12%18%5%7%1%青羊區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)武侯區(qū)金牛區(qū)新都省內(nèi)省外未知成交客戶職業(yè)分布圖3624721201020304050607080事業(yè)單位企業(yè)單位私營業(yè)主自由職業(yè)成交客戶居住分布圖工程根底指標公園198一期總占地：6000畝；〔蜀龍路東、西側各3000畝〕；現(xiàn)在打造的是蜀龍路西側3000畝,其中公園2250畝,住宅750畝.其中一期：建筑用地面積：約300畝.總建筑面積：約66.51萬㎡.住宅面積：約47.53萬㎡.住宅總套數(shù)：3645戶.其中別墅：251戶(含雙拼8套)電梯：3394戶容積率：一期2.44〔電梯3.23，別墅1.21).加上公園、球場的綜合容積率僅為0.5.綠化率：75%〔含公園〕35%(不含公園)工程配套：金蘋果幼兒園、洲際酒店、18洞高爾夫球場及練習場、2250畝郁金香主題公園.保利公園198地塊分屬新都、成華、金牛三個區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢工程所處板塊既在政府規(guī)劃的“198〞區(qū)域內(nèi)，同時又在政府規(guī)劃的北部新城核心區(qū)之內(nèi)。工程所在板塊將是政府重點打造的具有較高標準的集娛樂、文化、旅游、商務、居住為一體的生態(tài)風景區(qū)。198區(qū)域指環(huán)繞中心城區(qū)內(nèi)的198平方公里的非建設用地，這一片區(qū)分布于成都市中心城區(qū)的四周，主要位于三環(huán)路之外，外環(huán)路以內(nèi)(包括外環(huán)路外側的500米生態(tài)保護帶)。項目名稱客戶主要特征項目地域主要職業(yè)、來源置業(yè)性質(zhì)置業(yè)目的年齡家庭年收入萬科·雙水岸毗河板塊（成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領50%）2-3次置業(yè)者投資自住45~60歲各年齡層15-25萬（新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領30%）外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等）20%潤洋·雙河鷺島毗河板塊（成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領50%）2-3次置業(yè)者投資自住45~60歲各年齡層15-25萬（新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領30%）、外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等）20%橄欖郡新城板塊（成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領20%）1-3次置業(yè)者自住為主、投資為輔35~60歲各年齡層8-15萬（新都區(qū)個體戶、公司白領、新都新老城區(qū)、可口可樂職工50%）外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等）20%漢嘉國際社區(qū)新城板塊（成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領50%）2-3次置業(yè)者投資自住35~60歲各年齡層10-20萬（新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領30%）、外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等）20%水沐天城新城板塊（成都市城北片區(qū)、荷花池個體工商戶、城北公司白領50%）2-3次置業(yè)者投資自住35~60歲各年齡層10-20萬（新都政府官員川音及西南石油大學教師個體戶、公司白領30%）、外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、省外客戶等）20%東駿湖景灣新城板塊新都本地約占70%，成都約占20%，外地（主要以青白江、綿陽等靠近新都郊縣位置）約10%首次、多次置業(yè)自住為主25-50風各年齡層10-20萬區(qū)域內(nèi)工程的主要客群北郊置業(yè)客戶根本構成居住類客戶投資類客戶主要為城北的企事業(yè)單位中層以上人員、公務員、中高級白領、私營業(yè)主、專業(yè)技術人員。省外人士赴蓉養(yǎng)老、不定期居住。少量周邊地緣性換房客戶城內(nèi)投資客戶其他城市投資客戶再次置業(yè)提升居住品質(zhì)、休閑度假、養(yǎng)老、第二空間換房改善居住環(huán)境保值增值充裕資金的平安渠道二線城市買成都環(huán)境高性價比新成都城北客群特征成都市城北片區(qū)的購房者：成都市城北片區(qū)原居民、荷花池個體工商戶、城北公司白領，新都政府官員川音及西南石油大學教師，新都進城工作人員、其來源主要集中在原城北板塊，其中有過去在城北2環(huán)內(nèi)居住的老城北人，也有因工作地點在城北或者主要社交圈在城北的新城北人。其次是外地購房者：外地購房者〔德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等〕到達成都經(jīng)商、工作、教育等。以上客戶購置目的以大局部為自住新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊從競品樓盤客戶分析得出區(qū)域主流客戶區(qū)域定位新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新都人口65萬，2007年GDP總值150億青羊區(qū)人口51萬，2007年GDP總值252.7億成華區(qū)人口61萬，2007年GDP總值210.75億新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新都區(qū)政府工作人員、新都區(qū)域政府官員、新都私營業(yè)主、新都大學教師、新都企事業(yè)單位人員三環(huán)外部份企事業(yè)單位高層、中層管理、普通工作人員城中企事業(yè)單位高層、中層管理人員、普通工作人員、政府官員、企業(yè)白領、私營業(yè)主外地購房者原城北區(qū)域居民受城市化進程拆遷等因素外遷單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新城北人中學3口之家單身丁客三代同堂中大學3口之家兒女立家三代同堂二老空巢中產(chǎn)型

經(jīng)濟型富裕型

富貴型

富豪型——25以上萬元/年20—10萬元/年

10萬元以下新新人類客戶家庭結構類型政府官員政府工作人員企業(yè)白領私營業(yè)主外地購房者城北片區(qū)原居民政府官員政府工作人員企業(yè)白領外地購房者私營業(yè)主城北片區(qū)原居民外地購房者政府官員城北片區(qū)原居民城北片區(qū)原居民私營業(yè)主外地購房者易居客戶模型分析-城北區(qū)域客群特征屬性分析政府官員政府工作人員企業(yè)白領政府官員政府工作人員私營業(yè)主企業(yè)白領政府官員政府工作人員外地購房者私營業(yè)主企業(yè)白領政府官員政府工作人員城北片區(qū)原居民外地購房者私營業(yè)主企業(yè)白領政府官員政府工作人員

生活型工作型教育型運動型休閑型贍養(yǎng)型健康型經(jīng)濟型中產(chǎn)型富裕型富貴型富豪型區(qū)域主流客戶產(chǎn)品偏好功能偏好情感偏好

精神型

擁有型

商務型

奢華型

投資型

文化型區(qū)域主流客戶對于產(chǎn)品功能及情感偏好研究區(qū)域主流客戶群特征定位描述類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好富豪型150萬以上外資企業(yè)CEO、大型上市公司董事長、企業(yè)、民營企業(yè)董事、社會名人、政府機關高級官員，外資金融機構董事等傾向一次性付款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功自信冒險領袖非凡奢華善于交際，通過社會上層的高級會所、高爾夫俱樂部、名人社交聚會進行廣泛的社會交往。喜歡奢侈品、房產(chǎn)、股票等購買和收藏。喜歡豪華消費。擁有名車，喜歡歐美旅游。富貴型80-150萬外資企業(yè)高管、上市公司董事、企業(yè)、民營企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級專業(yè)人士、政府高級干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務型投資型成功精英張揚進取品味善于交際，喜歡出入高級的娛樂場所和會所、社交聚會活動。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類投資。擁有名車，經(jīng)常出國旅游。富裕型25-80萬外資企業(yè)中高層、上市公司高管、民營企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類企業(yè)高級咨詢顧問、高科技行業(yè)高級技術人員，大型制造類行業(yè)的高級工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機構的高級醫(yī)師和管理人才、政府高級干部、金融機構經(jīng)理等。低總價的物業(yè)一次性付款，高總價的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運動型休閑型贍養(yǎng)型進取炫耀享受個性時髦追逐社會高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時間和金錢進行休閑娛樂消費和健身。擁有中高檔私車，喜歡選擇中國周邊國家或地區(qū)旅游。中產(chǎn)型10-25萬城北私營業(yè)主、城中及城北企業(yè)白領、新都、城北、城中政府官員及中層干部、城北私企高管、中層管理人員、部分外地購房者首付能力不很強。但月還款能力高、工作前景預期好。貸款年限可以較長。國有事業(yè)單位和外資及上市企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運動型健康型事業(yè)積極前瞻快捷理性個性品味家庭善于社交。喜歡外出購物、吃飯和游玩。喜歡運動和旅行等休閑活動。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，計劃性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。經(jīng)濟型10萬以下區(qū)域各類企事業(yè)單位的普通員工或職工。外地購房者、區(qū)域原有居民（因城市化進程發(fā)展外遷）、政府普通工作人員。部分外地購房者月還款能力較弱，或靠原有房子出售、動拆遷等有一定的首付能力。工作前景預期不高。多采取高首付購房。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型健康型生活家庭實惠安全幸福健康喜歡大眾化的娛樂和休閑方式，以經(jīng)濟實惠為標準。經(jīng)濟憂患意識強，儲蓄強于消費。不盲目追求時尚和品牌，二、工程的潛在客群及客群定位

經(jīng)濟型中產(chǎn)型富裕型富貴型富豪型

購買力客戶類型本案未來客戶向區(qū)域導入因素示意高

區(qū)域邊界清晰度低品牌導向拆遷導向產(chǎn)業(yè)導向情感導向投資導向工作導向文化導向

根據(jù)市場信息判斷產(chǎn)業(yè)導向導入客戶2021年1-11月各板塊成交量排名8：新繁板塊1633㎡9：斑竹園板塊1148㎡6：大豐板塊66563㎡11：天回鎮(zhèn)板塊128㎡10：石板灘板塊950㎡3：九里堤板塊138066㎡5：五塊石板塊86971㎡4：毗河板塊88934㎡1：新城板塊280356㎡7：老城板塊19190.3㎡2：青龍場板塊271932㎡由于城中聚集了物流批發(fā)市場以及眾多企事業(yè)單位的原由，私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員本著就近買房的因素五塊石、青龍場等現(xiàn)階段仍為熱銷的主流成都國際商貿(mào)城將為區(qū)域導入20萬產(chǎn)業(yè)人群

荷花池日用百貨市場群將整體搬遷到成都國際商貿(mào)城，荷花池大成市場、大正市場、金荷花、荷花金池、盛世荷花提檔升級，國際商貿(mào)城位于外環(huán)路以外、北新干道東側、毗河以內(nèi)，09年5月份占地200畝的中藥材批發(fā)市場將投入使用，三環(huán)外川陜路新建汽車市場、城北大型物流基地正在建設中成都國際商貿(mào)城、大型物流中心大中型城中私營業(yè)主由于批發(fā)產(chǎn)業(yè)的向外搬遷購房板塊推向本案區(qū)域產(chǎn)業(yè)導入客群富力桃園拆遷、工作等因素導入客戶大步伐的城市化改造進程對于城中居住人群向外的擠壓、城中高收入階層人群對于生活品質(zhì)追求的不斷攀升、郊縣人群進城就近工作、教育等的購房新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊因為拆遷及工作地變更的客群將關注本區(qū)域主力客戶群地圖示意新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊國際商貿(mào)城經(jīng)營者和重要工作人員，大型物流中心中層管理人員、普通職員。新都政府公務員、新都私營業(yè)主、新都企事業(yè)單位人員城中批發(fā)市場私營業(yè)主、區(qū)域原有搬遷居民三環(huán)外及四環(huán)外企事業(yè)單位人員主力客戶示意—經(jīng)濟型、中產(chǎn)型主力客戶：成都國際商貿(mào)城、物流中心中層管理、普通職員、新都政府公務員、新都私營業(yè)主、新都企事業(yè)單位人員、三環(huán)外及饒城企事業(yè)單位人員、城北批發(fā)市場私營業(yè)主、區(qū)域原有搬遷居民。置業(yè)偏好：生活型、工作型、教育型、贍養(yǎng)型、休閑型、運動型、健康型生活偏好：對市場較為敏感，注重實效，善于社交。休閑和娛樂比較考慮經(jīng)濟承受能力，方案性很強，不太進行較高的娛樂和購物消費。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。次要客戶郡地圖示意新繁板塊斑竹園板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊石板灘板塊九里堤板塊五塊石板塊毗河板塊新城板塊新都老城板塊青龍場板塊城北區(qū)域鋼性需求價格擠出者，中小業(yè)主投資者周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人員老城區(qū)居住改善需求者次要客戶群示意

次要客戶群：周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人員，老城區(qū)居住改善需求者，城北區(qū)域鋼性需求價格擠出者及部份中小業(yè)主投資者置業(yè)偏好：經(jīng)濟型、工作型、投資型

生活偏好：生活較有節(jié)制，對價格較為敏感，控制消費欲望，工作努力通常不做沖動性消費。三、客群的置業(yè)偏好研究備注：第一名：紅色粗體，第二名：藍色粗體，第三名：綠色粗體在工程周邊三大板塊成交主力主要集中在70－90,和110－130兩個面積段，與本工程目前產(chǎn)品線一致。戶型面積偏好板塊小于50㎡50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-170㎡170以上㎡青龍場板塊8670114905993731000五塊石板塊721453771052481351九里堤板塊405450412112676179113大豐板塊042276168989035新城板塊483907885125922588386老城板塊010994529870毗河板塊00102591142336182天回鎮(zhèn)板塊00001000新繁板塊00000007斑竹園板塊00020004合計2461342363616111581688338298戶型面積大小有無帶入戶花園套數(shù)總面積A1A2A3A4總計三房二廳二衛(wèi)123.92有2830302811614374125.07有2830302811614508124.89有3030303012014986二房二廳一衛(wèi)88.15有2424242496846284.12無24242424968075總計

13413813813454460407120－130面積段占比超過65%目前公開的A1－A4四棟，120－130面積段產(chǎn)品過于集中，與市場偏好有偏差，建議組合四A5-A8四棟的80－90面積段產(chǎn)品進行組合。工程戶型面積分布類別家庭年收入公眾媒體分眾媒體主流媒體輔流媒體場所媒體專業(yè)媒體富豪型150萬以上報紙：財經(jīng)類、時政類雜志類：財經(jīng)類——如《財富》《福布斯》報紙：華西都市報、成都商報高檔會所俱樂部會刊：——如高爾夫雜志、名車俱樂部雜志高檔娛樂休閑場所LCD寫字樓輔助媒體手機短信與經(jīng)營行業(yè)領域相關的專業(yè)報紙和雜志《居周刊》富貴型80-150萬報紙：財經(jīng)類、時政類雜志類：財經(jīng)類——如《財富》《福布斯》報紙：〈華西都市報、成都商報〉雜志：高檔綜合生活類電視：財經(jīng)、時政類欄目高檔會所俱樂部會刊航空雜志高檔娛樂休閑場所LCD樓宇電視手機短信與經(jīng)營行業(yè)領域相關的專業(yè)報紙和雜志管理類雜志：〈世界經(jīng)理人〉等《居周刊》富裕型25-80萬報紙：財經(jīng)類、時政類雜志類：財經(jīng)類、綜合類——如《財富》《福布斯》等報紙：〈華西都市報、成都商報〉雜志：高檔綜合生活類電視：財經(jīng)、時政類欄目網(wǎng)絡會所俱樂部會刊航空雜志娛樂休閑餐飲場所LCD樓宇電視手機短信與經(jīng)營行業(yè)領域相關的專業(yè)報紙和雜志管理類雜志：〈世界經(jīng)理人〉等《居周刊》媒體偏好類別家庭年收入公眾媒體分眾媒體主流媒體輔流媒體場所媒體專業(yè)媒體中產(chǎn)型10-30萬報紙：綜合類、財經(jīng)類、休閑時尚類——如《華西都市報》《成都商報》〈居周刊〉等雜志類：生活類、休閑類的銷售或直投類電視：新聞、財經(jīng)、娛樂、體育頻道網(wǎng)絡報紙：股市類報刊等雜志類：健康類娛樂休閑餐飲場所LCD樓宇電視戶外廣告車載媒體手機短信電臺廣告與經(jīng)營行業(yè)領域相關的專業(yè)報紙和雜志管理類雜志：等《居周刊汽車類、旅游類等刊物經(jīng)濟型10萬以下報紙：綜合類、休閑時尚類如《華西都市報》《成都商報》等雜志類：生活類、休閑類的銷售或直投類電視：新聞、財經(jīng)、娛樂、體育頻道網(wǎng)絡報紙：股市類雜志類：電臺網(wǎng)絡娛樂休閑餐飲場所LCD戶外廣告手機短信車載媒體電臺廣告《居周刊健康類、育兒類等刊物媒體偏好地段位置配套環(huán)境升值潛力交通性價比目標客戶關注點典型購置心理在實用、實惠、性價比高的根底上，高品質(zhì)、好環(huán)境、居住價值投資價值高如有贈送面積和其它超值回報更好。1.居住區(qū)域：城北區(qū)域及四川二線城市2.年齡層次：主要集中在30-55歲之間3.家庭結構：大多數(shù)三代同堂或三口之家4.經(jīng)濟條件：家庭有一定的儲蓄，家庭年收入5萬以上。5.職業(yè)階層：大城北中產(chǎn)階層6.教育背景與社會閱歷：普通教育水平但社會閱歷豐富。8.社會地位：社會中間階層、希望獲得社會認同。9.行為習慣：內(nèi)襝老練、信任圈子里朋友。10.置業(yè)特點：首次或二次置業(yè)，隨產(chǎn)業(yè)導入而變動居住位置。11.置業(yè)因素：注重實用和性價比客戶定位針對目標客群的特征，用對味的營銷最大限度爭取目標客群的認可與喜好，是本案成功的關鍵?？蛻魹楹诵牡膶驙I銷????工程推廣思路對工程價格的思考工程的總體推廣策略營銷推廣重點之通路延展營銷推廣重點之整合傳播第三部份必須面對的客觀現(xiàn)狀大市場環(huán)境惡化，市場信心受挫現(xiàn)階段開展商品牌形象未確立,根本沒有市場認知區(qū)域板塊非成熟板塊，需要花大力氣做推廣塑造區(qū)域市場競爭劇烈，供求狀況嚴峻一、對工程的價格思考9：新繁板塊2682元/㎡2：斑竹園板塊4909元/㎡6：大豐板塊3556元/㎡8：天回鎮(zhèn)板塊2898元/㎡11：石板灘板塊1975元/㎡1：九里堤板塊6274元/㎡3：五塊石板塊4818元/㎡5：毗河板塊4276元/㎡7：新城板塊3533元/㎡10：老城板塊2663元/㎡4：青龍場板塊4708元/㎡2021年1-11月各板塊住宅成交均價排名4：大豐板塊3788元/㎡1：九里堤板塊5817元/㎡2：五塊石板塊4818元/㎡6：毗河板塊3067元/㎡5：新城板塊3349元/㎡7：老城板塊2617元/㎡3：青龍場板塊4708元/㎡2021年1-11月各板塊小高層、高層物業(yè)成交均價排名新都老城、新城、毗河三大主力板塊的小高層、高層成交均價為3237元/㎡項目名稱開盤時間推案情況1-11月成交情況戶型棟數(shù)面積(㎡)套數(shù)報價(元/㎡)套數(shù)成交均價(元/㎡)東駿湖景灣1期08.1.19三房3120-1451234300-4400224100四房150-215280萬科雙水岸6期08.3.16二房2891963200813244三房94-128236芙蓉名城3期08.6.28二房280-1124603600903672三房170-25029御城07.7.25二房469-83270340083425三房115-135240新都國際廣場08.12.7二房384-871603300150（注）3300（注）三房91-134156區(qū)域同類產(chǎn)品的量價關系新都國際廣場數(shù)據(jù)為訪談所得比較內(nèi)容

萬科雙水岸（A）東駿湖景灣（B）芙蓉名城（C）權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%1.20.181.150.172510.15區(qū)域位置10%10.11.30.1151.60.16自然環(huán)境15%1.30.1950.90.1350.90.135社區(qū)景觀15%1.10.1651.10.1650.850.1275立面設計10%1.050.1051.10.1110.1房型設計15%1.10.1651.40.211.30.195配套設施10%10.11.20.121.150.115品牌影響10%1.10.110.850.0850.70.07合計100%

1.12

1.1125

1.0525以富力桃園工程目前的產(chǎn)品規(guī)劃為依據(jù)，本案基準價格確實定采用通過市場比較法推算現(xiàn)時價格〔均價〕。遵循市場比較法定價原那么，結合工程周邊其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“萬科雙水‘岸〞、“東駿湖景灣〞“芙蓉名城〞。這三例工程08年1-11月小高層、高層房源的成交均價分別為3244元/㎡、4100元/㎡、3672元/㎡。工程價格定位??小高層、高層公寓價格擬合系數(shù)表本案價格推算：高層住宅價格=以工程A為參考的定價×A權重+以工程B為參考的定價×B權重+以工程C為參考的定價×C權重=3300元/㎡考慮到本工程需完成銷售筑底,以及參考工程在其價位上的去化速度，建議工程一期啟動時將價格定位在清水房3150元左右。以工程A〔萬科雙水岸〕為參考：3244÷1.12=2896.42以工程B〔東駿湖景灣〕為參考：4100÷1.125=3644.44以工程C〔芙蓉名城〕為參考：3672÷1.0525=3488.84為了突出本案的性價比優(yōu)勢，建議面市時將精裝修價格控制在3850/㎡左右。二、工程的總體推廣策略品牌+工程雙線復合推廣企業(yè)品牌及工程品牌充分利用富力及桃園工程的品牌資源，通過廣告／活動／口碑/新聞媒介互動等多種媒介傳播逐步建立和穩(wěn)固．幫助工程建立形象并直接作用于產(chǎn)品銷售．工程形象在品牌形象的帶動下，逐步建立和穩(wěn)固工程整體形象，帶動企業(yè)品牌和工程品牌的升華；同時也為一期工程及后期工程的的銷售推廣奠定根底．一期推廣在開發(fā)品牌和工程整體形象的支撐下，適時進行一期產(chǎn)品的推廣上市，以高端的品牌形象和高性價比的產(chǎn)品形象