2023年房地產(chǎn)行業(yè)限購分析報告

2023年房地產(chǎn)行業(yè)限購分析報告目錄一、限購的歷史形成過程 PAGEREFToc370324218\h31、2023年4月，限購令的“誕生” PAGEREFToc370324219\h42、2023年9月，限購令的“成形” PAGEREFToc370324220\h63、2023年1月——限購的全面升級 PAGEREFToc370324221\h84、2023年7月——限購的再次升級 PAGEREFToc370324222\h105、2023年以后——限購政策基本穩(wěn)定 PAGEREFToc370324223\h11二、限購政策積極的歷史意義 PAGEREFToc370324224\h121、緩解當(dāng)期需求釋放壓力，為供應(yīng)增長爭取寶貴時間 PAGEREFToc370324225\h122、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會階層固化 PAGEREFToc370324226\h14三、限購政策的弊端和隱患 PAGEREFToc370324227\h161、社會爭議多，政策修補多 PAGEREFToc370324228\h162、不利于存量房供應(yīng)上升 PAGEREFToc370324229\h183、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購的威力 PAGEREFToc370324230\h194、累積需求，不可輕言退出的風(fēng)險 PAGEREFToc370324231\h20四、中短期看維持穩(wěn)定，長期看瓜熟蒂落——限購的未來 PAGEREFToc370324232\h211、中短期，主要城市限購政策會維持 PAGEREFToc370324233\h212、長期看，限購的終結(jié)是瓜熟蒂落，水到渠成，并無具體的替代方案 PAGEREFToc370324234\h22一、限購的歷史形成過程限購，就是在價格標(biāo)準(zhǔn)之外，用行政化的標(biāo)準(zhǔn)將一部分居民阻擋在住房市場之外。阻擋一部分居民在市場之外的兩個原因，其一是結(jié)構(gòu)的，其二是總量的。所謂結(jié)構(gòu)的原因，就是從社會福利和倫理公平的角度來看，同樣的銷售面積若能滿足更多首套房住房需求，若能更大程度提升住房自有率，則應(yīng)該更加有利于社會福利提升和公平程度增加。所謂總量的原因，就是由于短期內(nèi)供給無法滿足需求，需要限制一部分居民的購房資格，減少一部分需求，以防止房價過快上漲。限購，是一項出臺很晚的政策。相比起差別化信貸等政策，限購到了2023年才露出廬山真面目。在這一政策出臺之初，很多專業(yè)研究者，開發(fā)企業(yè)和購房人，都將其看成一項臨時性的調(diào)控政策。甚至連住建部部長也公開承認(rèn)過限購是一項行政色彩濃厚的辦法，是不得已而為之（2023年10月）。我們認(rèn)為，限購并不是房地產(chǎn)長效機(jī)制不可分割的組成部分，但卻是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的核心手段。限購的發(fā)展，經(jīng)歷了四個歷史階段，主要沿著從一線核心城市到幾乎所有一二線城市，從地方政府自發(fā)決策，到中央統(tǒng)一部署的軌跡發(fā)展。在這一發(fā)展過程中，限購的標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)，漏洞卻也越來越多，補丁也就越來越多。2023年后，限購政策基本保持穩(wěn)定。1、2023年4月，限購令的“誕生”2023年4月17日，面對過熱的市場和投資性需求的持續(xù)高漲，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，開啟了調(diào)控加碼之門?！皣畻l”第一次提出可以利用限購手段遏制過度投資需求的文件，但并未對具體的限購范圍以及具體執(zhí)行細(xì)則作出過多解釋。其中提到，對于“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！薄皣畻l”出臺不久，2023年4月30日，北京出臺了全國第一個樓市限購令?！侗本┦腥嗣裾瀼芈鋵崌鴦?wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》中規(guī)定，“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！弊鳛槿珖谝粋€嘗試?yán)孟拶徯姓侄味糁品績r和投機(jī)性需求的限購令，并沒有區(qū)分本地購買人群和外地購買人群，也沒有考慮不同家庭現(xiàn)有的住房保有狀況。短期內(nèi)限購政策的推出導(dǎo)致交易堆積在4月，5-8月形成了觀望期，但隨后市場又強勢復(fù)蘇。其實，北京的限購政策未必是無效的，只不過因為這一政策采取的是“只許新購一套”，所以在政策出臺的最初一段時間，其實所有的社會成員都依然有購房的資格。可是，我們相信隨著時間的推移，這一政策會發(fā)揮很好的作用（因為投機(jī)投資需求只可一而不可再）。且由于并不區(qū)分本地外地，已婚未婚，存量住房狀況等，只允許政策后登記買房一次，這一政策執(zhí)行的效率是很高的。歷史不容假設(shè)，我們并不清楚如果類似的政策持續(xù)執(zhí)行下去會怎么樣，因為在高漲的房價面前，限購政策再次發(fā)生變化。2、2023年9月，限購令的“成形”北京限購令采取的是一刀切的政策，即特定時間點以后所有家庭均只能新購一套。4月30日以后，其他城市對限購的出臺也都采取觀望態(tài)度，直到2023年9月30日，深圳成為第二個出臺限購令的城市。相對于北京的嘗試，深圳政策考慮更為全面和完善。2023年9月30日，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》：對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。深圳的限購令基本接近于目前絕大多數(shù)城市現(xiàn)行的政策，第一次引入了住房保有狀況的標(biāo)準(zhǔn)，并明確了本地居民和外地居民的差別化待遇。深圳的限購令具有標(biāo)桿意義，此后全國各地的政策基本是按照深圳的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計的。但各地限購令在細(xì)則方面有所差異。如廈門限購令加入了時間限制，廣州限購令加入了購房年齡限制，沈陽等地加入了行政區(qū)的差異，長沙等地加入了戶型的區(qū)分。當(dāng)然，比較目前來看，當(dāng)時的限購還是比較寬松的。另外，由于補交社保等并不是特別困難，因此當(dāng)時各地補繳社保等行為相當(dāng)常見。3、2023年1月——限購的全面升級由于不滿意調(diào)控的效果，2023年1月政策全面升級。國務(wù)院常務(wù)會議出臺了新“國八條”。其中對于限購政策進(jìn)行了明確的統(tǒng)一化規(guī)定，即：“合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房”。新政明確規(guī)定了限購城市范圍（各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市）、限購套數(shù)以及本地和外地人限購標(biāo)準(zhǔn)，并強調(diào)了問責(zé)機(jī)制。此后，限購政策在全國主要一二線城市迅速鋪開，北京所打的“補丁”最為嚴(yán)厲。2023年2月16日，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中提到：“(十)繼續(xù)鞏固限購政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”4、2023年7月——限購的再次升級到2023年7月，房地產(chǎn)市場的基本面已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，但決策層并不滿意于這樣的變化。7月14日，新華社報道了國務(wù)院總理溫家寶12日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作。會議中提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。對于限購方面，會議進(jìn)一步表態(tài)，“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”至此，限購措施理論上已經(jīng)下沉到三線城市，這也是限購令范圍的進(jìn)一步加碼。2023年7月以后，代表性三四線城市如臺州、衢州加入到限購行列。至此，全國絕大多數(shù)一二線城市以及部分三線城市均出臺了限購令。我們就此比較，各地方案此時大同小異。在國八條的框架下，有部分城市有選擇性對市區(qū)進(jìn)行限購，或者對于新房及二手房進(jìn)行區(qū)分限購。而對于社保和個稅的補繳問題，中央的文件依舊沒有提及。但個別的城市不斷對政策打補丁，如深圳2023年3月國土規(guī)劃委房地產(chǎn)市場處人士透露，對非本市戶籍居民家庭購房時提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納12個月以上且不含補繳的條件；對提供社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并醫(yī)療保險；二是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并工傷保險；三是最近連續(xù)繳納12個月以上醫(yī)療保險并工傷保險。限購的最后一次升級時在2023年10月，佛山出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強我市房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，率先對限購政策做出適當(dāng)放寬。根據(jù)佛山下發(fā)的相關(guān)通知，不僅規(guī)定已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年（含）的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不再納入限購范圍，同時對佛山戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。可是僅僅過了半天，該政策被叫停。不僅如此，珠海突然實行雙限令。珠海限購令的出臺，成為了壓垮限購?fù)顺鲱A(yù)期的最后一根稻草。2023年底之后，很少再有開發(fā)企業(yè)，購房人和投資者討論限購什么時候退出的問題。5、2023年以后——限購政策基本穩(wěn)定2023年之后，三四線城市由于快速商品化造就的繁榮已經(jīng)是日薄西山，低融資成本時代造成的高資源儲備已經(jīng)探頭。這時候，政府和實業(yè)界都已經(jīng)注意到即使不出臺任何政策，廣大三四線城市也不可能出現(xiàn)房價快速上漲的局面。這時候，限購范圍的擴(kuò)大已經(jīng)見不到任何必要了。在一二線城市，政策對于限購做了一些補充。比如，2023年2月，上海出臺政策，要求本市戶籍家庭子女成年后，確因婚姻等需要，且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可以在本市限購一套住房。2023年3月，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步細(xì)化新國五條相關(guān)調(diào)控措施，通知內(nèi)容總共六條，其中一條提到：“對已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”。二、限購政策積極的歷史意義1、緩解當(dāng)期需求釋放壓力，為供應(yīng)增長爭取寶貴時間限購等行政化手段雖然不能改變長期的需求總量，但會改變需求釋放的節(jié)奏。我國房地產(chǎn)市場在2023年之后，長期處于總量的供不應(yīng)求狀態(tài)。具體表現(xiàn)為住房自有率長期低于60%，人均住房使用面積長期低于30平米，城市化率長期低于70%。相比成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，我國居民的確有改善居住條件的強烈愿望。這種增加住房需求的強烈愿望持續(xù)存在，才使得商品房市場出現(xiàn)了超過10年的牛市。而長達(dá)10年的房價上漲，也助長了居民對房價上漲的預(yù)期，從而使房價上漲速度越來越快。當(dāng)然，繁榮不會是永無止境的，繁榮的加速釋放只會縮短繁榮的時間。在住宅用地供給不能快速增加的情況之下，限制需求雖然是階段性的，卻也是必須的。這里說的供應(yīng)缺口，并不是每年的新開工面積不足概念，而是全國住宅保有量（人均住房面積）不足的概念。隨著新開工面積迅猛增長，越來越多的城市已經(jīng)越過或即將越過存量住宅不足的臨界點，但在很多一二線城市，限購政策直到今天仍然是必要的。從數(shù)據(jù)上來看，2023年限購配合其他遏制需求的政策的確使得銷售回落，從而使得銷售/新開工的比例下降。可見，限購政策是有實效的。2、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會階層固化限購的另一項歷史功績，是將相同的房屋分配給更多的本地居民和首套房買家，給多套房買家和投機(jī)投資客分配更少。多套房的擁有者本身在房地產(chǎn)市場上是有先發(fā)優(yōu)勢的。放任市場自身進(jìn)行調(diào)節(jié)，其實是默認(rèn)這種先發(fā)優(yōu)勢，默認(rèn)新舊城市居民，無房戶和有房戶之間的起點不公平，從而有可能助長房屋保有量的兩極分化，加大社會階層的固化。目前的供地和房屋銷售制度之下，一些居民很可能通過早年購置商品房擁有了大量的資產(chǎn)。但由于彼時土地價格不貴，這些居民并沒有支付多少土地出讓金。但另外一些居民可能剛剛來到這個城市，或剛剛達(dá)到購房年齡，其購房門檻被大幅提升。如果不對于多套房的購置加以適當(dāng)限制，那么有限的供給就會很大部分落入多套房買家手中，從而形成社會的兩極分化。限購使得二套以上的購房難度大增，直接限制了居民的多套房購置。在限購等行政手段的調(diào)控下，北京市房地產(chǎn)協(xié)會于2023年11月底統(tǒng)計，居民首次購房比重穩(wěn)定在90%以上。以家庭為主體的限購措施對于提升住房自有率有正面的促進(jìn)作用，從而有利于社會的穩(wěn)定。近期，人民銀行也稱按揭貸款中非首套的占比不到25%。我們相信這和限購政策也有一定的關(guān)系。另外，相比本地需求來說，沒有常住需要的外來需求也可以暫時犧牲，限購就結(jié)構(gòu)型扶持了本地的需求。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，限購實施之前，北京二手房購買者中接近40%為外地買家。2023年第一次限購令出臺，并沒有對本地和外地購房者進(jìn)行有效地限制，外地家庭仍然可以購買一套。2023年4月第一次限購令出臺后，外地購房比例有過短暫的下調(diào)。但隨后又開始回歸正常水平。2023年北京限購加強后，外地購房占比急速下降，由原來的40%左右最低層下降到10%，5年的限制也相對嚴(yán)格。隨著部分外地在京人員5年社保或個稅繳稅期限的滿足，外地購房占比呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢，但時至今日也沒有超越20%?？梢哉f，限購對于遏制外地涌入的投資投機(jī)性需求，防止房價過快上漲起到了積極作用。三、限購政策的弊端和隱患1、社會爭議多，政策修補多限購，畢竟是以行政手段輔助市場手段配置資源，其效率會受到一定影響，公平性也可能存在爭議。簡單說，究竟什么樣的需求算是合理需求，什么樣的需求就算不合理需求，任何限購標(biāo)準(zhǔn)必然會導(dǎo)致社會爭議。例如，一個在北京工作了4年的居民想要購置一套自住中小戶型住宅一定算不合理么？再如，一個剛剛畢業(yè)的富二代試圖一步到位購置豪華別墅的需求就一定很合理么？本質(zhì)上，我們認(rèn)為需求并無絕對意義的合理不合理之分，只有緩急區(qū)別和情境區(qū)分。改善性需求也是合理的，無非是這種需求對社會福利的增厚肯定不如首套自住。社會不是要否定居民改善生活的努力，而是要優(yōu)先滿足無房戶的需要。極端情況的假設(shè)，某個城市的住房供應(yīng)嚴(yán)重過剩，房價毫無上漲可能性，那么投資性需求也沒什么不合理的。一個有多余資金的居民自愿投資于嚴(yán)重過剩的資產(chǎn)，以實際行動支援地方政府的財政資金，我們認(rèn)為也沒什么不合理的。我們只能說，在目前這種情境之下，在北京限制大部分外來需求是合理的，在成都限制一小部分外來需求也是合理的。變化的情勢和不變的政策劃分標(biāo)準(zhǔn)，就有可能產(chǎn)生一些爭議和矛盾。除此之外，技術(shù)上的漏洞，又可能會形成新的不合理。例如，一些居民以假離婚（甚至真離婚）的辦法來獲得購房資格。為了解決住房分配的不合理，反而產(chǎn)生了民政領(lǐng)域的不合理。以北京為例，2023年當(dāng)年民政部門登記離婚的數(shù)量為38243件，同比增長16%，增速遠(yuǎn)大于登記結(jié)婚的數(shù)量，離婚率創(chuàng)歷史新高。雖然離婚率的上升與現(xiàn)代人的生活習(xí)慣、社會環(huán)境有一定關(guān)系，但假離婚確實成為購房者獲取購房資格的重要手段。深圳2023年登記離婚的數(shù)量為28155對，同比增長15%，比限購前的2023年增長66%。在房價上漲最為迅速的2023年1季度和2季度，登記離婚的對數(shù)同比增速分別為50%和39%，同時，復(fù)婚的數(shù)量也隨之增高。高離婚，高復(fù)婚也恰恰說明購房導(dǎo)致的假離婚數(shù)量不在少數(shù)。除了假離婚之外，各地以“補繳社保、個稅”等方式獲取購房資格的情況亦存在。這也衍生了一批腐敗現(xiàn)象，而后部分城市出臺了相關(guān)的法令，以堵塞該渠道。當(dāng)然，我們說可以采用一些行政手段來限制假離婚。然而，我們不知道這樣的行政手段是否又會產(chǎn)生出新的不合理。換言之，我們相信，自上而下安排居民的生活方式畢竟不是長久之道，行政調(diào)控最終還是為了讓市場機(jī)制更好的發(fā)生作用。2、不利于存量房供應(yīng)上升限購在打擊買房的同時，也打擊了賣房。以北京為例，2023年嚴(yán)厲的限購政策出臺后，賣家中外地居民占比由之前的35%下降到20%一線，外地居民賣房意愿大大降低。我們相信，這和外地居民擔(dān)心“賣掉房子買不回來”有很大關(guān)系。3、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購的威力限購的確可以改變需求分布的時間，但卻很難改變需求的真實規(guī)模。我們將房地產(chǎn)需求劃分為自住需求和投資需求。投資者應(yīng)該很容易理解限購不會改變自住需求的增長，很少有人會因為北京有限購政策，就搬離北京?？墒?，從長期來看，限購也不改變某個區(qū)域的投資需求。因為投資需求的釋放固然取決于投資的門檻高低，可是投資需求的產(chǎn)生根本上是在于投資回報率。房屋的投資回報率主要是租金收入和房屋增值的利得，這兩者在長期和限購都關(guān)系不大?；蛟S有一些投資需求的確被限購消滅了，但我們看到更多的，則是越來越多的投資客想方設(shè)法進(jìn)入一線城市投資房地產(chǎn)市場，而不愿意去根本沒有限購的三四線城市。相比之下，改善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局是平衡需求的治本之道，而房地產(chǎn)信貸政策對于一線城市房屋投資的限制可能要高于限購政策。事實上，自從限購出臺之后，被限購城市的房價上漲相對于非限購城市更快，兩者之間的市場差距被進(jìn)一步拉大。這也充分說明了市場不能迷信限購的威力。4、累積需求，不可輕言退出的風(fēng)險限購措施采用行政手段延緩了部分需求釋放的時間，但并不能消滅多少需求。城市房地產(chǎn)的需求是由該城市的資源吸引力決定的，如醫(yī)療、就業(yè)、教育資源的不均等性造成了各地房價的差異和購房需求的參差不齊。一旦限購放開，會造成壓抑許久的需求集中爆發(fā)，而短期內(nèi)供應(yīng)不可能有相應(yīng)匹配，預(yù)期市場波動性較大，對短期房價的沖擊也會較大。以溫州為例，根據(jù)溫州2023年8月新規(guī)，溫州市戶籍居民家庭如果已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房，現(xiàn)在可以再購買一套市區(qū)住房，而2023年3月出臺的限購令不允許購買第二套住房。溫州成為中國首個放寬樓市限購令的城市。溫州住建委在采訪中也確認(rèn)了這一說法。政策微調(diào)主要惠及兩類人群：2023年3月14日后買了一套，現(xiàn)在又想買一套來改善住房的家庭；2023年3月14日后買了一套，后來又賣掉的，現(xiàn)在還未有房產(chǎn)的家庭。盡管此次調(diào)整依然是在大的限購框架下進(jìn)行，但是短期看，溫州的樓市已有反應(yīng)。2023年8月，溫州商品房成交3307套，同比增長99%，環(huán)比增長39%；而2023年9月，溫州商品房單月成交達(dá)到5887套，為2023年以來的新高，同比增長232%，環(huán)比8月增長78%，增幅遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。溫州是2023年房地產(chǎn)市場嚴(yán)重不景氣的城市，限購的松動尚有如此后果。假設(shè)核心城市限購松動，市場反響更是不可逆料。這種需求的累積，不能說是限購的功勞，而應(yīng)該是限購的惡果。只不過，這種負(fù)面結(jié)果使得限購更不能輕易松動。好的公共政策，應(yīng)該是更加“潤物細(xì)無聲”，而不是頻繁帶來經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的大起大落。四、中短期看維持穩(wěn)定，長期看瓜熟蒂落——限購的未來1、中短期，主要城市限購政策會維持限購政策已經(jīng)成為了房地產(chǎn)政策既成的組件，無論政策好壞，市場的運行都已經(jīng)不可以離開這一組件。一旦我們輕易談?wù)撓拶彽耐顺鰡栴}，累積的需求就會爆發(fā)出來，從而加劇房地產(chǎn)市場的波動。不僅如此，輕易談?wù)撓拶彽耐顺鰡栴}，還容易引發(fā)開發(fā)企業(yè)投資行為的紊亂，從而造成供求的新缺口。當(dāng)然，由于三四線城市供應(yīng)已經(jīng)十分充足，且限購政策是存在一些弊端的，我們同樣認(rèn)為政策并無繼續(xù)擴(kuò)大執(zhí)行范圍的可能性。這個中短期持續(xù)有多久的？我們認(rèn)為這一中短期，將一直持續(xù)到環(huán)境有變?yōu)橹埂?、長期看，限購的終結(jié)是瓜熟蒂落，水到渠成，并無具體的替代方案投資者最為關(guān)心的“替代政策”話題?？墒俏覀冋J(rèn)為，不存在一種具體的替代限購的政策，只存在一個長效的調(diào)控機(jī)制，并依靠這個機(jī)制，逐漸找到可以讓限購?fù)顺鰵v史舞臺的環(huán)境。這種環(huán)境，就是商品房供給相對充足的環(huán)境。在商品房供給相對充足的環(huán)境之下，我們就不必?fù)?dān)心有人改善生活，有人投機(jī)投資。由于商品房足夠充足，改善生活的正常需求也完全可以得到滿足。當(dāng)然，在這樣的情景之下，投機(jī)投資也不會大規(guī)模盛行，房屋的投資屬性最多時以保值增值的面貌出現(xiàn)。所以，我們用瓜熟蒂落，水到渠成來形容未來限購政策退出的時機(jī)。換言之，真正限購?fù)顺龅臅r候，恐怕開發(fā)企業(yè)和購房人也不會再如此關(guān)注限購政策（因為供應(yīng)充足）。從總量來看，全國土地供給已經(jīng)在2023年之后足以覆蓋增量需求。土地市場已經(jīng)進(jìn)入了“還歷史欠債”的階段，存量的房屋供不應(yīng)求并不會持續(xù)太久。2023年，全國供應(yīng)房地產(chǎn)用地16萬公頃（2023年為16.7萬公頃）。我們假設(shè)全國房地產(chǎn)用地的平均容積率約為1.5，則相當(dāng)于2023年全年新增潛在房地產(chǎn)（含商業(yè)和其他經(jīng)營性用途）可開發(fā)面積24億平米。2023-2023年，全國商品房銷售面積分別為10.5/10.9/11.1億平米。我們并沒有非商品性質(zhì)的房屋交付面積數(shù)據(jù)，然而我們估計全國每年的房地產(chǎn)成屋“消化量”約為15-20億平米左右。由此看來，目前我國每年新增的房地產(chǎn)用地的規(guī)模確實明顯大于市場的需求。從結(jié)構(gòu)上來看，盡管很多城市的土地成交都大于商品房的銷售規(guī)模很多，但區(qū)域之間的分化還是比較嚴(yán)重。在二線城市當(dāng)中，沈陽、成都、重慶等城市供給最為充裕，房價上漲壓力也就最小；北京、上海、深圳等城市集聚大量人口，供應(yīng)仍然顯得不足。我們認(rèn)為，長期來看限購政策的變動也是分區(qū)域的。并且，由于限購有累積需求的效果，退出限購的方式可能是低調(diào)，漸進(jìn)的。至于市場熱議的房產(chǎn)稅替代限購，我們認(rèn)為可能性很小。我們且不在此談?wù)摲慨a(chǎn)稅出臺的可能性，房產(chǎn)稅和限購本來就是兩回事。

2023年環(huán)保行業(yè)分析報告2023年5月目錄一、總體凈利增速達(dá)30%，水處理板塊表現(xiàn)最突出 PAGEREFToc356759998\h31、2022年總體凈利潤增長達(dá)30%，2023年一季度相對平穩(wěn) PAGEREFToc356759999\h32、水處理板塊表現(xiàn)最突出，節(jié)能板塊增長依然落后 PAGEREFToc356760000\h4二、水和固廢龍頭企業(yè)增勢良好，大氣治理等待政策推動 PAGEREFToc356760001\h101、水和固廢龍頭保持持續(xù)增長，一季度情況相對平穩(wěn) PAGEREFToc356760002\h102、水及固廢處理企業(yè)業(yè)績較好，大氣和監(jiān)測企業(yè)等待政策推動 PAGEREFToc356760003\h123、主要環(huán)保公司年報及一季報情況匯總 PAGEREFToc356760004\h15三、盈利能力變化情況 PAGEREFToc356760005\h191、2023年毛利率穩(wěn)中略降，凈利率各季度波動較大 PAGEREFToc356760006\h192、2023年費用控制較好，2023年一季度費用率提升較多 PAGEREFToc356760007\h203、碧水源資產(chǎn)收益率繼續(xù)提升，期待后續(xù)資金使用帶來效益 PAGEREFToc356760008\h22四、關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收、預(yù)收、存貨等各項變化 PAGEREFToc356760009\h23五、投資建議——關(guān)注政策及訂單催化劑 PAGEREFToc356760010\h25一、總體凈利增速達(dá)30%，水處理板塊表現(xiàn)最突出1、2022年總體凈利潤增長達(dá)30%，2023年一季度相對平穩(wěn)2022年，環(huán)保公司整體實現(xiàn)營業(yè)收入219億元，同比增長26%，營業(yè)成本157億元，同比增長27%；實現(xiàn)歸屬凈利潤合計30億元，同比增長30%。2023年一季度單季，環(huán)保公司整體實現(xiàn)營業(yè)收入36億元，同比下降0.54%，環(huán)比減少57%；主營業(yè)務(wù)成本25億元，同比下降4.3%，環(huán)比減少59%；歸屬凈利潤合計4億元，同比增長10%，環(huán)比減少71%。環(huán)保公司2023年總體凈利潤增長速度達(dá)到30%，總體增長情況好于其他行業(yè)，也符合市場預(yù)期。而2023年一季度，環(huán)保公司總體增速表現(xiàn)相對比較平穩(wěn)，總營業(yè)收入和去年基本持平，成本和費用的下降促進(jìn)了凈利潤的增長。從歷史來看，一季度歷來是環(huán)保工程公司收入確認(rèn)的低點，因此，平穩(wěn)的表現(xiàn)也屬于預(yù)期之中。對于板塊后續(xù)的增長，我們認(rèn)為，2023年各項政策將逐步落實，治污力度加大，對與環(huán)保企業(yè)2023年的盈利增長仍是可以充滿信心的。2、水處理板塊表現(xiàn)最突出，節(jié)能板塊增長依然落后根據(jù)各公司主營業(yè)務(wù)的類型，我們將目前主要的環(huán)保上市公司分為環(huán)境監(jiān)測、節(jié)能、大氣污染治理、水污染治理、及固廢污染治理五大板塊，對各個板塊盈利增長情況進(jìn)行。為了更好地說明各板塊增長情況，我們在板塊分析中對以下幾處進(jìn)行了調(diào)整：（1）由于九龍電力2023年電力資產(chǎn)仍在收入和利潤統(tǒng)計中，因此大氣污染治理板塊中我們此次仍暫時將其剔除，2023年二季度開始將其并入分析；（2）盛運股份目前收購中科通用的重組進(jìn)程尚在推進(jìn)，目前盈利中并不是環(huán)保資產(chǎn)盈利狀況的體現(xiàn)，因此等待重組完成后，我們再將其納入固廢板塊中統(tǒng)一討論。2023年，大氣污染治理板塊在所有環(huán)保公司中收入占比仍然最大，主要是由于目前上市公司中，大氣污染治理的企業(yè)最多，其中還包括了成立時間較長、發(fā)展比較成熟的龍凈環(huán)保。但從凈利潤占比來看，水污染治理、固廢處理板塊均開始超越大氣治理板塊，水和固廢處理領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)盈利能力還是較強的。而從2023年一季度各板塊收入和利潤的占比情況來看，水處理板塊收入和利潤的季節(jié)性波動相對明顯，一季度是全年業(yè)績低點。而固廢、和大氣治理板塊的季節(jié)性波動相對較小。從收入和凈利潤增速來看，固廢處理板塊和水處理板塊仍然是凈利潤增長相對最高的，而其中水處理板塊表現(xiàn)尤為突出，2023年、2023年一季度凈利潤增速都大幅領(lǐng)先于其他板塊。水處理一直是環(huán)保行業(yè)中最重要的一部分，2023年，經(jīng)濟(jì)形勢相對低迷，但對以市政投入為主的污水處理工程建設(shè)影響較小，水處理板塊中的碧水源、津膜科技收入和利潤增長形勢都較好。而其中的工業(yè)水處理企業(yè)萬邦達(dá)、中電環(huán)保等，由于之前基數(shù)較低，也在2023-2023年有了良好的業(yè)績增速。在所有板塊中，節(jié)能板塊增長依然落后，受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣影響較大。大氣治理板塊2023年、及2023年一季度凈利潤增速依然偏慢，需要等待后續(xù)的政策落實推動業(yè)績提升。而環(huán)境監(jiān)測板塊發(fā)展則逐步平穩(wěn)。大氣污染治理：2023年，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入71.3億元，同比增長24%；營業(yè)成本53億元，同比增長28%；歸屬凈利潤7.4億元，同比增長12%。2023年一季度，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入12.6億元，同比增長24%；營業(yè)成本8.9億元，同比增長23%；歸屬凈利潤0.94億元，同比增長5.5%。固廢處理：2023年，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入39.9億元，同比增長18%；營業(yè)成本24.7億元，同比增長15%；歸屬凈利潤7.6億元，同比增長38%。2023年一季度，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入8.5億元，同比增長9%；營業(yè)成本5.5億元，同比增長16%；歸屬凈利潤1.5億元，同比增長3.5%。水污染治理：2023年，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入30億元，同比增長64%；營業(yè)成本19億元，同比增長75%；歸屬凈利潤7.8億元，同比增長53%。2023年一季度，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入4.4億元，同比增長40%；營業(yè)成本3.3億元，同比增長54%；歸屬凈利潤0.46億元，同比增長28%。其中，工業(yè)水處理板塊2023年實現(xiàn)營業(yè)收入9.5億元，同比增長60%；營業(yè)成本7億元，同比增長70%；歸屬凈利潤1.6億元，同比增長28%。2023年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入1.7億元，同比增長65%；營業(yè)成本1.3億元，同比增長67%；歸屬凈利潤0.24億元，同比增長30%。節(jié)能：2023年，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入15.9億元，同比增長36%；營業(yè)成本10.6億元，同比增長45%；歸屬凈利潤2.4億元，同比減少4.6%。2023年一季度，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入2.6億元，同比下降3%；營業(yè)成本1.7億元，同比下降2%；歸屬凈利潤0.39億元，同比下降1.8%。環(huán)境監(jiān)測：2023年，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入14.2億元，同比增長15%；營業(yè)成本6.9億元，同比增長18%；歸屬凈利潤3.2億元，同比增長9%。2023年一季度，板塊實現(xiàn)營業(yè)收入2.5億元，同比增長17%；營業(yè)成本1.2億元，同比增長21%；歸屬凈利潤0.24億元，同比增長10%。二、水和固廢龍頭企業(yè)增勢良好，大氣治理等待政策推動1、水和固廢龍頭保持持續(xù)增長，一季度情況相對平穩(wěn)從各家環(huán)保公司2023年度業(yè)績情況來看，水、固廢領(lǐng)域的兩家龍頭公司桑德環(huán)境、碧水源增長勢頭依然良好。在我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，龍頭公司具備品牌、規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)展思路清晰、市場拓展順暢，經(jīng)營狀況也相對穩(wěn)定，可保持持續(xù)增長的勢頭。此外，天壕節(jié)能、永清環(huán)保2023年業(yè)績增速也較為亮眼。而從2023年一季報情況來看，環(huán)保公司利潤增速大多不高，一季度歷來是工程公司收入和業(yè)績確認(rèn)的低點，其中桑德環(huán)境業(yè)績季節(jié)性波動相對較小，凱美特氣和國電清新則由于去年同期基數(shù)較低，2023年一季度利潤增速達(dá)到較高水平。此外，目前收入增速高于成本增速的公司仍然較少，大部分公司由于新業(yè)務(wù)拓展、異地擴(kuò)張、或原材料上漲等因素影響，都面臨成本上漲的壓力。從長期趨勢來看，各環(huán)保公司還將抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)會大力拓展新市場，而且隨著環(huán)保市場參與主體的增加、競爭加劇，毛利率還存在下降的可能性。2023年收入增速高于成本增速的公司：雪迪龍、桑德環(huán)境、九龍電力、東江環(huán)保。2023年一季度收入增速高于成本增速的公司：九龍電力、龍源技術(shù)、國電清新。2023年及2023年一季度收入增速均顯著低于成本增速的公司：先河環(huán)保、凱美特氣、燃控科技。2023年收入和凈利增速均較高的公司：天壕節(jié)能、永清環(huán)保、桑德環(huán)境、碧水源。2023年收入和凈利增速較低的公司：易世達(dá)、三維絲。2023年一季度收入和凈利增速均較高的公司：桑德環(huán)境、凱美特氣、國電清新。2023年一季度凈利潤增速較低的公司：先河環(huán)保、易世達(dá)、永清環(huán)保、三維絲。2、水及固廢處理企業(yè)業(yè)績較好，大氣和監(jiān)測企業(yè)等待政策推動從2023年年報情況來看，水處理、固廢處理企業(yè)業(yè)績基本都符合或略超預(yù)期。監(jiān)測、節(jié)能、大氣治理板塊企業(yè)業(yè)績大多低于預(yù)期。我們認(rèn)為，2023年，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為低迷，與工業(yè)企業(yè)相關(guān)的投入、污染治理都可能受到一定影響。而水處理、固廢處理作為環(huán)保板塊中占比最大的兩個細(xì)分領(lǐng)域，多以市政投入為主，污染治理監(jiān)管也相對更加到位，因此受到經(jīng)濟(jì)周期的影響波動小。相比之下，節(jié)能板塊受經(jīng)濟(jì)不景氣的影響最大。而大氣治理和監(jiān)測企業(yè)則受政府換屆、治污政策推動的影響較大。2023年，隨著政策的落實和推動，大氣治理和監(jiān)測企業(yè)的業(yè)績應(yīng)有望得到改善。從2023年一季報的情況來看，一季度歷來是環(huán)保工程類公司收入確認(rèn)低點，因此對其業(yè)績預(yù)期普遍也較低，2023年一季度的收入結(jié)算也沒有太多亮點。部分企業(yè)由于去年同期基數(shù)較低，2023年增速表現(xiàn)相對較好。部分企業(yè)的利潤增長來自于募集資金帶來財務(wù)費用的減少、或管理銷售費用的控制。還有部分企業(yè)去年留下的在手訂單結(jié)算保障了一季度的增長。環(huán)保公司全年業(yè)績的兌現(xiàn)情況還需等待后面的季度表現(xiàn)再判斷。2023年年報業(yè)績略超預(yù)期的公司：桑德環(huán)境（固廢業(yè)務(wù)進(jìn)展良好，配股順利完成）、天壕節(jié)能（2023年新投產(chǎn)項目多，2023年貢獻(xiàn)全年收益，還有資產(chǎn)處置收益）。2023年年報業(yè)績符合預(yù)期的公司：碧水源（北京地區(qū)項目結(jié)算多，各地小碧水源持續(xù)拓展）、九龍電力（煤價下跌、脫硫脫硝等環(huán)保業(yè)務(wù)發(fā)展快）、中電環(huán)保（延期的核電、火電項目恢復(fù)建設(shè)）、雪迪龍（脫硝煙分監(jiān)測系統(tǒng)增長）、津膜科技（水處理市場環(huán)境相對較好）、萬邦達(dá)（神華寧煤烯烴二期、及中煤榆林兩大項目結(jié)算）、維爾利（2023年新簽訂單較多，主要在2023年結(jié)算）、東江環(huán)保（資源化產(chǎn)品收入受經(jīng)濟(jì)周期影響下跌較多，但環(huán)境工程增加，費用控制）。2023年年報業(yè)績低于預(yù)期的公司：國電清新（大唐資產(chǎn)注入滯后、托克托運營電量減少）、龍源技術(shù)（低氮燃燒結(jié)算進(jìn)度慢、余熱項目少）、龍凈環(huán)保（增速較以前快，但低于業(yè)績快報發(fā)布后的市場預(yù)期）、聚光科技（環(huán)境監(jiān)測市場需求滯后）、凱美特氣（項目延期、工程機(jī)械制造業(yè)開工率不足）、天立環(huán)保（毛利率大幅下滑）、易世達(dá)（合同能源管理業(yè)務(wù)拓展慢）、三維絲（收入下滑、費用大幅增加）、永清環(huán)保（重金屬治理項目增加帶動利潤增長，但低于年初100%增長的預(yù)期）、先河環(huán)保（利潤率下滑較大）。2023年一季報業(yè)績符合預(yù)期的公司：碧水源（一季度平穩(wěn)）、桑德環(huán)境（固廢業(yè)務(wù)進(jìn)展良好、財務(wù)和管理費用下降）、國電清新（大唐部分脫硫特許經(jīng)營資產(chǎn)并入）、聚光科技（費用控制加強）、雪迪龍（2023年留下在手訂單增多，財務(wù)費用下降）、天壕節(jié)能（電量穩(wěn)定、財務(wù)費用下降）、九龍電力（電力資產(chǎn)剝離、環(huán)保業(yè)務(wù)增長）、萬邦達(dá)（烯烴二期及中煤榆林兩大項目繼續(xù)結(jié)算）、中電環(huán)保（規(guī)模擴(kuò)大、但費用上升也較快）、凱美特氣（2023年基數(shù)低）、津膜科技（一季度平穩(wěn)）。2023年一季報業(yè)績低于預(yù)期的公司：龍源技術(shù)（一季度是結(jié)算低點）、龍凈環(huán)保（一季度是工程結(jié)算低點，但訂單增速良好）、東江環(huán)保（資源化產(chǎn)品收入受經(jīng)濟(jì)周期影響下跌較多）、永清環(huán)保（重金屬業(yè)務(wù)同比去年減少）、天立環(huán)保（一季度新疆等地工程無法施工，利潤率下滑也較大）、維爾利（2023年受政府換屆影響，新簽訂單少，影響2023年結(jié)算）、先河環(huán)保（競爭加劇，利潤率下滑）、易世達(dá)（受上游水泥行業(yè)景氣下滑影響大，合同能源管理業(yè)務(wù)拓展慢）。3、主要環(huán)保公司年報及一季報情況匯總?cè)?、盈利能力變化情況1、2023年毛利率穩(wěn)中略降，凈利率各季度波動較大2023年及2023年一季度，從環(huán)保公司總體來看，毛利率基本穩(wěn)定，2023年全年略有下降，而2023年一季度提升較多，我們分析主要是由于一季度九龍電力和國電清新兩家公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化促進(jìn)了整體的毛利率上升，其他公司毛利率基本是穩(wěn)定的、或略有下降。而凈利率在各季度間的波動相對較大，在環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，環(huán)保企業(yè)市場拓展和產(chǎn)業(yè)鏈延伸的積極性很高、人員擴(kuò)張也相對迅速、資金支出較多，因此管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等都會存在一定波動。毛利率上升較多的公司：九龍電力、國電清新。毛利率下降較多的公司：碧水源、天立環(huán)保、龍源技術(shù)、富春環(huán)保、易世達(dá)、燃控科技、先河環(huán)保、中電環(huán)保。凈利率上升較多的公司：九龍電力、國電清新、東江環(huán)保。凈利率下降較多的公司：碧水源、龍源技術(shù)、先河環(huán)保、中電環(huán)保、聚光科技。2、2023年費用控制較好，2023年一季度費用率提升較多從銷售費用、管理費用、財務(wù)費用三項期間費用來看，隨著募集