第六章 房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析

第六章房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析房地產(chǎn)開發(fā)定義：房地產(chǎn)開發(fā)通常是指房地產(chǎn)建造與經(jīng)營管理的過程。房地產(chǎn)開發(fā)商——追求利益的最大化政府——促進城市空間開發(fā)、帶動城市經(jīng)濟增長，又要在不損害環(huán)境的條件下，提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善居民的生活質(zhì)量。投資機會選擇與決策分析前期工作建設(shè)階段租售階段房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序1、投資機會選擇與決策分析

開發(fā)商會根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊。意向地塊的確定項目資源評估對項目優(yōu)勢資源的利用可以提高項目的競爭力；對項目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風險，加速項目資金回收。進行項目資源的評估主要的任務(wù)是上一步分析投資機會研究的結(jié)論，初步判斷項目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性研究對擬投資的項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費用、現(xiàn)金流量等進行精確控制?？尚行苑桨秆芯?、前期工作

三種方式行政命令式、從土地市場取得、通過資本市場拿地例如“取得土地”萬科收購浙江南都VS3、建設(shè)階段4、租售階段項目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項目備案委托中介代理機構(gòu)進行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標及經(jīng)營資質(zhì)審批住戶密度的決定住戶要求：1、能有比較寬闊的視野；2、更為明亮的光線；3、更為寬敞的公共空間；4、也不至于過度擁堵。開發(fā)商要求：1、彌補房價因開發(fā)密度增大而減少的損失；2、總收益最大住宅密度的選擇假設(shè)沒單位住宅的價格為P

P=α-Fβ其中：α除住宅密度以外的其他住宅屬性的價格之和；

β建筑密度每增加一單位所導(dǎo)致的單位住宅價格減少的數(shù)額；F為住宅密度，即容積率。設(shè)C為單位住宅的開發(fā)成本

C=μ+Fλ其中：μ為單位住宅的固定成本

λ為容積率增加時單位住宅成本的增加額（常數(shù)）設(shè)R為每單位土地面積的剩余利潤（土地的潛在價值）

R=(P-C)*F其中：R為剩余利潤P為單位住宅價格C為單位住宅成本F為容積率將前兩式代入第三式中得到：R=-（β+α）F2+（α-μ）F

R*=(α-μ)2/4(β+λ)P=181+6.3×臥室數(shù)量+2.7×浴室個數(shù)+23.2×有停車場的單元-38.6×單元位于比肯大街-40.5×單元位于馬爾比勒大街-46.2×單元位于國民大道-1.48×層數(shù)+0.0007×到共有去的距離關(guān)于最優(yōu)容積率的確定（實證）

然后在里面選取一套典型住宅，條件為兩個臥室、兩個浴室、有停車場，除了容積率不計算外，可以得出這套住宅的總價格為：P=222.04-1.48F由P=α-Fβ得：α=222.04，β=1.48

根據(jù)當?shù)亟ㄖ煹慕ㄗh，1984年每平方英尺的建筑成本為：

C=100+2F代入公式，求出最佳容積率F*=17.5每平方英尺土地價值為R*=1068美元在進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，區(qū)域選擇是開發(fā)成功的關(guān)鍵決策之一，選擇那塊地，有沒有投資價值，能否帶來較大的收益，都要進行一個投資環(huán)境的評價。房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域選擇BT與BOT的區(qū)別？BT模式的優(yōu)勢？BT項目的投資人有哪些？項目招標指標有哪些？案例：BT項目招標模式研究投資人大型施工總承包企業(yè)項目管理公司投資公司房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)性質(zhì)集勘察、設(shè)計、施工、房地產(chǎn)開發(fā)、項目管理于一體的工程建設(shè)單位受到工程項目建設(shè)單位的委托，按照合同約定，對項目實施全過程的管金融中介機構(gòu)主要從事民用建筑的開發(fā)自身優(yōu)勢整個企業(yè)具有充足的資金、完備的管理模式、密集的施工技術(shù)具有優(yōu)質(zhì)的項目管理經(jīng)驗，能對項目進行全過程管理，可以較好的維護業(yè)主權(quán)益具有豐富的投資經(jīng)驗以及投融資、管理、法律、審計方面的行業(yè)知識和強大的投融資能力擁有豐富的項目管理經(jīng)驗，同時在融資方面也具備一定的實力存在的問題建設(shè)項目的分包問題比較嚴重，易出現(xiàn)工程質(zhì)量問題無建設(shè)能力，需要二次招標，投融資能力較弱無建設(shè)管理經(jīng)驗和建設(shè)能力，需要二次招標無建設(shè)能力，需要二次招標，投融資能力較弱建議妥善處理分包問題，健全各項管理制度。加強融資監(jiān)管力度，合理降低融資成本資金實力較強的工程管理公司可參與BT項目與工程承包企業(yè)組成聯(lián)合體利用成熟的金融工具，改變單一的融資渠道，逐步緩解資金方面的壓力各投資人實力分析及建議1、發(fā)布招標信息

例：重慶市南川區(qū)工業(yè)園區(qū)管理委員會（重慶園業(yè)實業(yè)有限公司）基礎(chǔ)建設(shè)BT項目，該項目融資金額為三億元，工業(yè)園區(qū)總面積約為6500m2，要求投資人具有合法營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代表證，企業(yè)固定資金5000萬元以上，且投入項目的自有資金不低于BT合同總價的50%。步驟：2、資格預(yù)審的評審

資格預(yù)審是投標人進行投標時的第一道門檻，主要考察的是投標人的綜合情況，例如有效營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級、總體財務(wù)狀況、注冊資金、信譽等條件。資格預(yù)審評定的方式一般采用的是合格制和有限數(shù)量制，合格制是規(guī)定一個合格的分數(shù)線，未達到這個分數(shù)線的投標人將被淘汰。序號類別項目名稱評分標準1財務(wù)能力（40分）資產(chǎn)利潤表>

%得10分；<

%得0分2資金狀況貨幣資金>

萬元，得10分；

萬元>貨幣資金≥

萬元，得5分；貨幣資金<

萬元，得0分3資產(chǎn)負債表<

%得10分；≥

%得0分（近三年）4融資能力商業(yè)銀行省級以上分行提供>

萬元授信證明，得10分；

萬元>授信證明≥

萬元，得5分；授信證明<

萬元或者無授信證明，得0分資格預(yù)審財務(wù)能力合格標準（合格制的及格線設(shè)為60分）3、評標

資格預(yù)審后選出符合規(guī)定的投標人，再進行詳細的評標。一般評標指標體系由五部分組成：綜合實力評審、融資方案評審、項目管理方案評審、項目施工方案評審、報價評審。這五個組成了評標體系的一級指標，下面還會分為二級、三級指標，按樹形展開。指標評分辦法基準分1.響應(yīng)工期、質(zhì)量、總投資控制目標如有不符，則將作為廢標被淘汰。2.工期違約處罰辦法對所有投標人提出的方案，進行逐項的橫向比較，處罰力度最大，最具可操作性的得該項指標基準分。其余投標人的該項得分，在基準分的基礎(chǔ)上依照排序，順次均勻遞減。23.責任期內(nèi)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處罰辦法24.實際投資額超過總投資控制目標的違約處罰辦法25.其他違約處罰辦法36.項目公司人事安排需與《資格預(yù)審報告》一致。不符合的將作為廢標被淘汰7.質(zhì)量管理實施辦法對所有投標人提出的方案，進行逐項的橫向比較，處罰力度最大，最具可操作性的得該項指標基準分。其余投標人的該項得分，在基準分的基礎(chǔ)上依照排序，順次均勻遞減。28.項目管理方案29.項目管理組織方案310.項目進度控制方案11.項目質(zhì)量控制方案12.安全、文明生產(chǎn)管理實施辦法213.材料采購管理實施辦法214.項目移交管理措施2總計20注：無需組建項目公司的項目，可用此表對投標人的公司管理模式進行評審。符合性審查的項目不涉基準分，如有不符，則將作為廢標被淘汰。項目管理能力評審指標投資能力指標分值項目管理能力指標分值注冊資金10項目公司組建方案10資產(chǎn)負債率項目公司運作方案應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率施工組織設(shè)計凈資產(chǎn)收益率企業(yè)信譽既往業(yè)績10擬派主要項目管理人員資歷各項投標承諾10項目管理班子配備情況資金計劃10履約擔保資金籌措措施項目管理部答辯資金受監(jiān)管方案報價50某案例指標綜合分析表4、開標

由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證。經(jīng)確認無誤的投標文件，由工作人員當眾拆封。投標人或者投標人推選的代表或者公證機構(gòu)對投標文件的密封情況進行檢查以后，確認密封情況良好，沒有問題，則可以由