財務(wù)管理專業(yè)課程設(shè)計方案報告書

課程設(shè)計報告書1.臥龍地產(chǎn)（600173）1.1公司簡介公司由黑龍江省牡丹江新材料科技股份有限公司改名而來。黑龍江省牡丹江新材料科技股份有限公司是由牡丹江水泥集團有限責(zé)任公司、黑龍江省達華經(jīng)濟貿(mào)易公司、哈爾濱市建筑材料總公司、黑龍江省交通物資公司及黑龍江省建筑材料總公司共同發(fā)起，采用定向募集方式于1993年7月設(shè)立股份有限公司。經(jīng)中華人民共和國證券監(jiān)督管理委員會批準，1999年3月18日我司發(fā)行社會公眾股8,000萬股，1999年4月15日股票在上海證券交易所掛牌上市，股票代碼：600173，股票簡稱：牡丹江。浙江臥龍置業(yè)集團有限公司前身上虞市臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)立于1994年12月，8月組建浙江臥龍置業(yè)集團有限公司。年9月30日，公司改名為浙江臥龍地產(chǎn)股份有限公司。公司從1月4日起名稱變更為“臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司”。公司股票簡稱和公司代碼不變。證券代碼：600173證券簡稱：臥龍地產(chǎn)公司名稱：臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司公司英文名稱：WolongRealEstateGroupCo.,Ltd.交易所：上海證券交易所公司曾有名稱：證券簡稱改名歷史：*ST丹江S*ST丹江ST丹江ST臥龍臥龍地產(chǎn)工商登記號：831注冊地址：浙江省上虞市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)辦公地址：浙江省上虞市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民西路1801號注冊資本：72514.7萬元（點擊查看注冊資本在72414.7-72614.7區(qū)間所有上市公司）郵政編碼：312300聯(lián)系電話：，公司傳真：法人代表：陳建成（點擊查看陳建成與否在其她公司任法人代表）董事會秘書：馬亞軍董事會秘書電話：成立日期：1993-07-17(點擊查看同月成立上市公司)1.2臥龍地產(chǎn)-財務(wù)報表1.2.1臥龍地產(chǎn)（600173）~資產(chǎn)負債表臥龍地產(chǎn)(600173)資產(chǎn)負債表單位：元報表日期/12/31/12/31/12/31流動資產(chǎn)貨幣資金154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00結(jié)算備付金------拆出資金------交易性金融資產(chǎn)------衍生金融資產(chǎn)------應(yīng)收票據(jù)------應(yīng)收賬款27,761,300.0032,779,800.0095,725,200.00預(yù)付款項9,427,450.009,988,800.0012,269,900.00應(yīng)收保費------應(yīng)收分保賬款------應(yīng)收分保合同準備金------應(yīng)收利息------應(yīng)收股利------其她應(yīng)收款102,063,000.00339,150,000.00661,401,000.00應(yīng)收出口退稅------應(yīng)收補貼款------應(yīng)收保證金------內(nèi)部應(yīng)收款------買入返售金融資產(chǎn)------存貨1,479,000,000.001,449,230,000.001,801,420,000.00待攤費用------待解決流動資產(chǎn)損益------一年內(nèi)到期非流動資產(chǎn)------其她流動資產(chǎn)18,504,100.0047,560,400.0071,032,200.00流動資產(chǎn)共計1,791,570,000.002,855,950,000.003,538,350,000.00非流動資產(chǎn)發(fā)放貸款及墊款------可供出售金融資產(chǎn)------持有至到期投資------長期應(yīng)收款------長期股權(quán)投資------其她長期投資------投資性房地產(chǎn)5,990,880.006,014,500.004,103,900.00固定資產(chǎn)原值7,690,710.0017,553,000.0023,446,200.00合計折舊2,335,850.003,449,010.008,567,760.00固定資產(chǎn)凈值5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00固定資產(chǎn)減值準備------固定資產(chǎn)凈額5,354,860.0014,104,000.0014,878,400.00在建工程------工程物資------固定資產(chǎn)清理------生產(chǎn)性生物資產(chǎn)------公益性生物資產(chǎn)------油氣資產(chǎn)------無形資產(chǎn)165,000.00165,000.00225,000.00開發(fā)支出------商譽248,081,000.00231,450,000.0097,549,800.00長期待攤費用40,000.00----股權(quán)分置流通權(quán)------遞延所得稅資產(chǎn)57,573,800.0055,374,500.004,937,110.00其她非流動資產(chǎn)------非流動資產(chǎn)共計317,205,000.00307,108,000.00121,694,000.00資產(chǎn)總計2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.00流動負債短期借款70,000,000.00174,990,000.00--向中央銀行借款------吸取存款及同業(yè)存儲------拆入資金------交易性金融負債------衍生金融負債------應(yīng)付票據(jù)----1,690,000.00應(yīng)付賬款119,311,000.0090,309,000.00295,886,000.00預(yù)收款項142,691,000.00481,873,000.00642,035,000.00賣出回購金融資產(chǎn)款------應(yīng)付手續(xù)費及傭金------應(yīng)付職工薪酬635,390.002,065,040.002,122,570.00應(yīng)交稅費99,861,300.00165,383,000.00220,642,000.00應(yīng)付利息------應(yīng)付股利34,681,600.003,240,950.004,018,500.00其她應(yīng)交款------應(yīng)付保證金------內(nèi)部應(yīng)付款------其她應(yīng)付款429,810,000.00326,226,000.0069,276,800.00預(yù)提費用------預(yù)測流動負債------應(yīng)付分保賬款------保險合同準備金------代理買賣證券款------代理承銷證券款------國際票證結(jié)算------國內(nèi)票證結(jié)算------遞延收益------應(yīng)付短期債券------一年內(nèi)到期非流動負債90,000,000.00370,000,000.00230,000,000.00其她流動負債------流動負債共計986,990,000.001,614,090,000.001,465,670,000.00非流動負債長期借款360,000,000.00150,000,000.00341,000,000.00應(yīng)付債券------長期應(yīng)付款------專項應(yīng)付款------預(yù)測非流動負債------遞延所得稅負債27,548,200.0025,711,800.00147,345,000.00其她非流動負債------非流動負債共計387,548,000.00175,712,000.00488,345,000.00負債共計1,374,540,000.001,789,800,000.001,954,020,000.00所有者權(quán)益實收資本(或股本)330,000,000.00402,860,000.00725,147,000.00資本公積44,145,700.00616,798,000.00216,154,000.00庫存股------專項儲備------盈余公積52,848,700.0058,213,100.0066,344,500.00普通風(fēng)險準備------未擬定投資損失------未分派利潤77,587,700.00179,035,000.00400,877,000.00擬分派鈔票股利------外幣報表折算差額------歸屬于母公司股東權(quán)益共計504,582,000.001,256,910,000.001,408,520,000.00少數(shù)股東權(quán)益229,659,000.00116,355,000.00297,501,000.00所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)共計734,241,000.001,373,260,000.001,706,020,000.00負債和所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)總計2,108,780,000.003,163,060,000.003,660,040,000.001.2.2臥龍地產(chǎn)（600173）~利潤表臥龍地產(chǎn)(600173)利潤表單位：元報表日期/12/31/12/31/12/31一、營業(yè)總收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00營業(yè)收入831,994,000.001,043,960,000.002,198,800,000.00利息收入------已賺保費------手續(xù)費及傭金收入------房地產(chǎn)銷售收入------其她業(yè)務(wù)收入------二、營業(yè)總成本659,350,000.00801,370,000.001,630,750,000.00營業(yè)成本529,689,000.00626,463,000.001,215,300,000.00利息支出------手續(xù)費及傭金支出------房地產(chǎn)銷售成本------研發(fā)費用------退保金------賠付支出凈額------提取保險合同準備金凈額------保單紅利支出------分保費用------其她業(yè)務(wù)成本------營業(yè)稅金及附加58,472,400.0090,848,400.00153,271,000.00銷售費用13,610,900.0029,157,900.0035,825,500.00管理費用27,102,800.0037,632,200.0068,716,400.00財務(wù)費用-841,521.00663,633.007,615,360.00資產(chǎn)減值損失31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00公允價值變動收益59,226.0023,619.00--投資收益------其中:對聯(lián)營公司和合營公司投資收益------匯兌收益------期貨損益------托管收益------補貼收入------其她業(yè)務(wù)利潤------三、營業(yè)利潤172,703,000.00242,614,000.00568,050,000.00營業(yè)外收入573,343.002,996,770.005,082,610.00營業(yè)外支出4,234,370.0013,591,800.003,620,920.00非流動資產(chǎn)處置損失----10,748.30利潤總額169,042,000.00232,018,000.00569,512,000.00所得稅費用49,369,000.0072,806,500.00207,462,000.00未確認投資損失------四、凈利潤119,673,000.00159,212,000.00362,050,000.00歸屬于母公司所有者凈利潤102,433,000.00136,511,000.00270,259,000.00少數(shù)股東損益17,239,600.0022,700,700.0091,790,600.00五、每股收益基本每股收益0.310.410.37稀釋每股收益0.310.410.37六、其她綜合收益------七、綜合收益總額--159,212,000.00362,050,000.00歸屬于母公司所有者綜合收益總額--136,511,000.00270,259,000.00歸屬于少數(shù)股東綜合收益總額--22,700,700.0091,790,600.001.2.3臥龍地產(chǎn)（600173）~鈔票流量表臥龍地產(chǎn)(600173)鈔票流量表單位：元報告期/12/31/12/31/12/31一、經(jīng)營活動產(chǎn)生鈔票流量銷售商品、提供勞務(wù)收到鈔票420,796,000.001,379,890,000.002,296,310,000.00客戶存款和同業(yè)存儲款項凈增長額------向中央銀行借款凈增長額------向其她金融機構(gòu)拆入資金凈增長額------收到原保險合同保費獲得鈔票------收到再保險業(yè)務(wù)鈔票凈額------保戶儲金及投資款凈增長額------處置交易性金融資產(chǎn)凈增長額------收取利息、手續(xù)費及傭金鈔票------拆入資金凈增長額------回購業(yè)務(wù)資金凈增長額------收到稅費返還------收到其她與經(jīng)營活動關(guān)于鈔票98,399,500.0051,478,200.0027,721,100.00經(jīng)營活動鈔票流入小計519,196,000.001,431,360,000.002,324,030,000.00購買商品、接受勞務(wù)支付鈔票505,570,000.00583,769,000.001,195,550,000.00客戶貸款及墊款凈增長額------存儲中央銀行和同業(yè)款項凈增長額------支付原保險合同賠付款項鈔票------支付利息、手續(xù)費及傭金鈔票------支付保單紅利鈔票------支付給職工以及為職工支付鈔票12,902,900.0015,876,700.0024,880,600.00支付各項稅費103,666,000.00130,961,000.00296,346,000.00支付其她與經(jīng)營活動關(guān)于鈔票89,341,400.00198,204,000.00421,382,000.00經(jīng)營活動鈔票流出小計711,481,000.00928,811,000.001,938,160,000.00經(jīng)營活動產(chǎn)生鈔票流量凈額-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00二、投資活動產(chǎn)生鈔票流量：收回投資所收到鈔票------獲得投資收益所收到鈔票------處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其她長期資產(chǎn)所收回鈔票凈額11,251.604,190.048,615.66處置子公司及其她營業(yè)單位收到鈔票凈額------收到其她與投資活動關(guān)于鈔票------減少質(zhì)押和定期存款所收到鈔票------投資活動鈔票流入小計11,251.604,190.048,615.66購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其她長期資產(chǎn)所支付鈔票968,528.0010,234,100.004,382,080.00投資所支付鈔票45,022,000.00527,094,000.00--質(zhì)押貸款凈增長額------獲得子公司及其她營業(yè)單位支付鈔票凈額----331,103,000.00支付其她與投資活動關(guān)于鈔票------增長質(zhì)押和定期存款所支付鈔票------投資活動鈔票流出小計45,990,500.00537,328,000.00335,485,000.00投資活動產(chǎn)生鈔票流量凈額-45,979,300.00-537,324,000.00-335,476,000.00三、籌資活動產(chǎn)生鈔票流量：吸取投資收到鈔票80,076,000.00777,599,000.0075,000,000.00其中：子公司吸取少數(shù)股東投資收到鈔票----75,000,000.00獲得借款收到鈔票210,000,000.00344,990,000.00471,000,000.00發(fā)行債券收到鈔票------收到其她與籌資活動關(guān)于鈔票------籌資活動鈔票流入小計290,076,000.001,122,590,000.00546,000,000.00償還債務(wù)支付鈔票85,000,000.00170,000,000.00594,990,000.00分派股利、利潤或償付利息所支付鈔票39,237,900.0095,389,400.0082,146,400.00----3,222,950.00支付其她與籌資活動關(guān)于鈔票3,000,000.00----籌資活動鈔票流出小計127,238,000.00265,389,000.00677,136,000.00籌資活動產(chǎn)生鈔票流量凈額162,838,000.00857,200,000.00-131,136,000.00附注匯率變動對鈔票及鈔票等價物影響------鈔票及鈔票等價物凈增長額-75,426,300.00822,430,000.00-80,742,900.00期初鈔票及鈔票等價物余額230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00期末鈔票及鈔票等價物余額154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00凈利潤119,673,000.00159,212,000.00362,050,000.00少數(shù)股東權(quán)益------未確認投資損失------資產(chǎn)減值準備31,316,200.0016,605,000.00150,015,000.00固定資產(chǎn)折舊、油氣資產(chǎn)折耗、生產(chǎn)性物資折舊856,571.001,159,300.003,144,090.00無形資產(chǎn)攤銷------長期待攤費用攤銷60,000.0040,000.00--待攤費用減少------預(yù)提費用增長------處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其她長期資產(chǎn)損失35,131.80886.539,245.93固定資產(chǎn)報廢損失--6,008.201,502.40公允價值變動損失-59,226.00-23,619.00--遞延收益增長（減：減少）------預(yù)測負債------財務(wù)費用361,851.001,074,910.0015,801,300.00投資損失------遞延所得稅資產(chǎn)減少-3,329,020.002,199,330.0050,437,400.00遞延所得稅負債增長-2,377,680.00-1,836,370.00-8,830,770.00存貨減少-12,348,800.0029,774,500.00406,878,000.00經(jīng)營性應(yīng)收項目減少53,596,500.00-294,134,000.00-1,938,980,000.00經(jīng)營性應(yīng)付項目增長-380,069,000.00588,476,000.001,337,630,000.00已竣工尚未結(jié)算款減少(減:增長)------已結(jié)算尚未竣工款增長(減:減少)------其她----7,718,000.00經(jīng)營活動產(chǎn)生鈔票流量凈額-192,285,000.00502,553,000.00385,870,000.00債務(wù)轉(zhuǎn)為資本------一年內(nèi)到期可轉(zhuǎn)換公司債券------融資租入固定資產(chǎn)------鈔票期末余額154,815,000.00977,244,000.00896,501,000.00鈔票期初余額230,241,000.00154,815,000.00977,244,000.00鈔票等價物期末余額------鈔票等價物期初余額------鈔票及鈔票等價物凈增長額-75,426,300.00822,430,000.00-80,742,900.002.公司基本業(yè)務(wù)活動2.1公司歷史簡介浙江臥龍置業(yè)集團有限公司前身上虞市臥龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)立于1994年12月，8月開始集團化運作，組建浙江臥龍置業(yè)集團有限公司，7月浙江臥龍置業(yè)集團有限公司通過對公司股權(quán)收購、資產(chǎn)置換、用資產(chǎn)認購定向增發(fā)股份、股權(quán)分置改革、變更注冊地及改名等完畢對公司重組。年9月30日，公司改名為浙江臥龍地產(chǎn)股份有限公司，注冊地為浙江省上虞市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，年1月4日公司改名為臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司。公司當(dāng)前具備二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、投資經(jīng)營、建筑工程、裝飾工程及物業(yè)管理為一體集團型公司。在第八屆中華人民共和國房地產(chǎn)發(fā)展年會上，臥龍地產(chǎn)獲“中華人民共和國最具影響力品牌公司”；公司注冊資本3.3億，控股子公司8家，子公司分布于武漢、廣東清遠、銀川、寧波、紹興等地；專業(yè)技術(shù)人員120余人。公司秉承臥龍控股集團有限公司“誠、和、創(chuàng)”公司文化，依托雄厚人才優(yōu)勢和資本實力，以O(shè)A自動化辦公、CRM信息化管理系統(tǒng)以及目的成本管理系統(tǒng)為手段，實行當(dāng)代公司管理。以二、三線都市為目的市場，著力打造人性化、精品化、舒服節(jié)能、潮流超前典型樓盤，以加快產(chǎn)業(yè)擴張、加大土地資源儲備，努力實現(xiàn)精細化管理為目的，使自身達到規(guī)模化開發(fā)、社會化融資具備可持續(xù)發(fā)展能力大型房地產(chǎn)集團。2.2經(jīng)營范疇：

房地產(chǎn)開發(fā)，投資經(jīng)營管理，建筑工程、裝飾裝潢工程設(shè)計、施工，物業(yè)管理（凡涉及允許證制度憑證經(jīng)營）公司網(wǎng)址：

電子信箱：

所屬板塊：浙江

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)

G股板塊

股改全面履行股票

滬深A(yù)股主板

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發(fā)行日期：

1999-03-18(點擊查看同月發(fā)行上市公司)

發(fā)行價格：

4.42元(點擊查看發(fā)行價格在3.42-5.42區(qū)間所有上市公司)

上市日期：

1999-04-15(點擊查看同月上市上市公司)

主承銷商：華夏證券有限公司

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上市推薦人：華夏證券有限公司

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公示日期：-05-212.3公司概念內(nèi)容（1）高送轉(zhuǎn)：1月15日披露年報顯示，公司實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤為1.365億元，同比增長33.27%。同步，擬每10股轉(zhuǎn)增8股并派現(xiàn)1元。年報顯示，，臥龍地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入10.44億元，同比增長25.48%；歸屬上市公司股東凈利潤為1.365億元，同比增長33.27%；基本每股收益為0.41元，同比長32.26%。（2）項目投資：臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司于4月8日以通訊表決方式召開五屆十一次董事會，會議審議批準公司(乙方)于同日與武漢市漢陽區(qū)江堤街漁業(yè)村(甲方)訂立意向合伙合同，公司將參加武漢市漢陽區(qū)江堤街漁業(yè)村“城中村”改造項目[為武漢市擬定綜合改造目的村之一，系漢陽區(qū)鯉魚洲組團城中村改造項目A包，當(dāng)前改造規(guī)劃正在編制，詳細數(shù)據(jù)按正式方案擬定數(shù)據(jù)為準]，乙方同旨在開發(fā)用地上建設(shè)商業(yè)用房，由甲方按照建設(shè)成本價上浮30%價格回購15-30%(回購數(shù)量按照組團項目統(tǒng)一原則，詳細由江提街協(xié)調(diào)會議紀要為準)商業(yè)用房，詳細事項待雙方協(xié)商后另行擬定；甲方負責(zé)改造項目中安頓還建工作，還建建筑面積和建設(shè)原則以統(tǒng)一政府批準方案為準，建設(shè)資金按建筑面積1800元每平方(按工程建設(shè)進度分段支付)計入開發(fā)用地出讓成本，建設(shè)及交付均與乙方無關(guān)，還建房建設(shè)成本超過某些按規(guī)范測算和市場行情由雙方協(xié)商解決；乙方同旨在該合伙項目摘牌前，4月19日前向甲方支付人民幣2.4億元作為前期啟動資金，該資金由武漢區(qū)漢陽江堤街道監(jiān)管使用。若乙方競得該項目開發(fā)權(quán)，前期啟動資金可抵扣土地掛牌保證金，在乙方土地摘牌成功后轉(zhuǎn)為首期土地款；甲方全面負責(zé)組團項目A包范疇內(nèi)拆遷安頓以及其她有關(guān)事宜辦理，承諾于9月30日前完畢A包范疇內(nèi)所有拆遷工作。本意向合同書有關(guān)權(quán)利和義務(wù)由公司發(fā)起設(shè)立武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司享有和承擔(dān)。1月18日，公司擬以3.46億元收購浙江省耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢市耀江置業(yè)有限公司分別持有耀江神馬實業(yè)（武漢）有限公司50%、25%股權(quán)。耀江神馬以房地產(chǎn)項目開發(fā)與銷售為主業(yè)，注冊于武漢市東西湖區(qū)。當(dāng)前，耀江房產(chǎn)持有其50%股權(quán)，耀江置業(yè)持有其25%股權(quán)，上虞市協(xié)作物資經(jīng)銷有限責(zé)任公司（該公司法定代表人陳菊仙為臥龍地產(chǎn)董事長直系親屬）持有其25%股權(quán)。耀江神馬重要資產(chǎn)是為當(dāng)前正在開發(fā)麗景灣項目，該項目占地面積359,475.01平方米，當(dāng)前規(guī)劃建筑面積總計430,336平方米，項目位于武漢市東西湖區(qū)金銀湖金南一路南，武漢市人民會議中心南側(cè)。公司預(yù)測，本次收購?fù)戤吅蠊緦⒊钟幸耨R75%股權(quán)，公司將按照籌劃對該項目進行持續(xù)開發(fā)與銷售，預(yù)測對公司將來業(yè)績產(chǎn)生較大影響。（3）增發(fā)概念：依照中華人民共和國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會8月28日有關(guān)會議審核成果，臥龍地產(chǎn)集團股份有限公司公開增發(fā)A股股票申請獲得有條件通過，臥龍地產(chǎn)本次增發(fā)預(yù)測募集資金金額不超過8億元人民幣(含發(fā)行費用)，發(fā)行數(shù)量不超過1.2億股。（4）大股東增持籌劃實行完畢：臥龍地產(chǎn)9月28日公示稱，控股股東一致行動人增持公司股份籌劃實行完畢。公示顯示,在9月11日至9月10日期間,公司控股股東一致行動人臥龍控股通過上海證券交易所證券交易系統(tǒng)合計增持公司股份133.05萬股,占公司總股本0.4%。本次增持后,公司控股股東及臥龍控股共計持有公司股份比例為63.25%,臥龍控股將按照關(guān)于規(guī)定向中華人民共和國證券監(jiān)督管理委員會申請豁免要約收購義務(wù)。2.4發(fā)展方向隨著近年來房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)公司進行著大規(guī)模跨地區(qū)擴張，房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰進程加快，公司之間分化重組加劇，行業(yè)集中度迅速提高，公司管理幅度迅速加大，公司業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)復(fù)雜性急速增長，房地產(chǎn)公司浮現(xiàn)了集團化管理發(fā)展趨勢，公司管理者關(guān)注焦點也正在發(fā)生著變化，將來房地產(chǎn)公司競爭和行業(yè)稀缺資源（特別是土地資源）獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”游戲規(guī)則；特別市場環(huán)境急劇變化，如何通過公司進行全面管控、協(xié)同運營，來減少和控制項目成本，管控公司運營風(fēng)險，提高競爭力，將成為房地產(chǎn)公司運營管理中重點和難點從近年房地產(chǎn)公司盛衰起伏中，咱們可以看到行業(yè)發(fā)展幾種重要趨勢性特性：行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)模化正成為趨勢；多項目運營、集團化管控成為發(fā)展重點；粗放經(jīng)營向精細化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化；異地擴張與全國性公司品牌顯現(xiàn)；民營公司力量崛起和壯大；客戶維權(quán)意識明顯提高在此背景下，房地產(chǎn)公司管控手段也在發(fā)生深刻變化：擴張，集團一體化運作，需要公司提高協(xié)同效益；以項目、客戶為中心開發(fā)項目和客戶營銷業(yè)務(wù)過程一體化；從資本經(jīng)營逐漸向管理出效益商業(yè)模式轉(zhuǎn)化；職業(yè)經(jīng)理人人才隊伍，配合當(dāng)代化IT管理手段，提高公司核心競爭力3.資本構(gòu)造分析3.1杜邦分析.1.12.313.2風(fēng)險評估評價：該股當(dāng)前收盤價為4.58元，短期壓力為4.83元，中期壓力為4.99元，短期支撐為4.38元，中期支撐為4.04元?；久嬖u價：價值投資基本是個股基本面質(zhì)地，積垢是推動股市上漲中堅力量，而左右機構(gòu)做多或做空重要動因，則完全取決于股票業(yè)績與否大幅度預(yù)增。風(fēng)險提示：股市時刻存在風(fēng)險，這個風(fēng)險來自兩個方面，一種是基本面與否能支撐得住當(dāng)前股價，二是技術(shù)面上該股與否已經(jīng)進入高風(fēng)險區(qū)域！基本面風(fēng)險：該股當(dāng)前位置（單位：元）3.3風(fēng)險準備1.宏觀調(diào)控政策風(fēng)險

近年來，國家出臺了一系列政策法規(guī)，運用行政、稅收、金融、信貸等多

種手段從土地供應(yīng)、住宅市場供應(yīng)與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)

控。從將來發(fā)展趨勢來看，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控將成為行業(yè)常態(tài)。如

果公司不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策變化，則有也許對公司經(jīng)營管理、將來發(fā)展造

成不利影響。

2.公司業(yè)務(wù)迅速拓展所引致風(fēng)險

近三年，公司發(fā)展速度較快，營業(yè)收入由年度39,939.81萬元增長

到年度83,199.36萬元；歸屬于母公司股東凈利潤由年度

5,714.41萬元增長到年度10,243.30萬元。將來幾年，公司仍將繼續(xù)保

持迅速發(fā)展趨勢。公司經(jīng)營規(guī)模擴大和業(yè)務(wù)范疇拓寬對公司管理能力、

治理構(gòu)造、決策制度、風(fēng)險辨認控制能力、融資能力等提出了更高規(guī)定。

3.公司商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式風(fēng)險

公司控股子公司清遠市五洲實業(yè)投資有限公司開發(fā)臥龍?五洲世紀城項目

建成后，商貿(mào)城項目70%商業(yè)鋪位將出售給業(yè)主，公司預(yù)留30%商業(yè)鋪位用

于出租，清遠市五洲實業(yè)投資有限公司設(shè)立全資子公司清遠義烏商貿(mào)城經(jīng)營管理

有限公司負責(zé)商貿(mào)城經(jīng)營管理。如果公司不能及時完畢招商、開業(yè)等工作或者

公司對商貿(mào)城經(jīng)營管理不到位，則有也許影響公司臥龍?五洲世紀城項目商

臥龍地產(chǎn)增發(fā)股票申請文獻1-1增發(fā)招股意向書

1-1-4

鋪及住宅銷售，并對公司業(yè)績產(chǎn)生較大影響。

4.公司鈔票流及籌資風(fēng)險

年度及年1-6月，公司合并經(jīng)營活動鈔票凈流量為-19,228.51

萬元和13,292.80萬元，鈔票流量壓力重要源自購買項目開發(fā)用地，隨著公司經(jīng)

營規(guī)模加大，后續(xù)開發(fā)還需投入資金，公司也許面臨鈔票流量局限性風(fēng)險。

年度，公司獲得銀行借款金額為21,000萬元，截至年末臥龍控股集團有限

公司及其關(guān)聯(lián)方給公司提供資金余額為28,339.4萬元，項目開發(fā)資金需求對

外部借款及關(guān)聯(lián)方提供資金依賴限度較大。隨著業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，作為資本密

集型公司，公司仍將需要大量資金支持，如果外部借款渠道及關(guān)聯(lián)方提供資金

受到限制，自有資金和商品房預(yù)（銷）售回籠資金跟不上項目建設(shè)規(guī)定，則公

司房地產(chǎn)項目開發(fā)將面臨籌資風(fēng)險。

5.公司償債風(fēng)險

年12月31日，公司合并資產(chǎn)負債率為65.18%，流動比率為1.82，速

動比率為0.32，公司合并長期借款36,000萬元，短期借款和一年內(nèi)到期長期

借款16,000萬元，存貨占流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)比例分別為82.55%和70.14%。公

司面臨一定償債風(fēng)險，若銷售市場或金融市場發(fā)生重大波動，將直接影響公司

按期償債能力。另一方面，存貨變現(xiàn)能力將直接影響公司資產(chǎn)流動性及短期

償債能力。公司擬開發(fā)項目、在建項目處在二、三線都市或具備較大潛力城

市，具備良好市場前景，房地產(chǎn)存貨變現(xiàn)能力較強。但如果公司因在建項目開

發(fā)和預(yù)售項目銷售遲滯等因素導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，將給公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和短期

償債能力帶來較大壓力。

6.房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險

隨著宏觀調(diào)控政策實行，以及市場預(yù)期變化，某些都市商品房價格從

年下半年開始浮現(xiàn)回落，樓市成交量逐漸萎縮；加之年下半年開始

全球金融危機對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交價格及成交量導(dǎo)致進一步影響。公司已有開發(fā)

臥龍地產(chǎn)增發(fā)股票申請文獻1-1增發(fā)招股意向書

1-1-5

項目重要都市商品房銷售量在年下半年至年終呈現(xiàn)單邊下降走

勢；公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所在重要都市房價浮現(xiàn)不同限度調(diào)節(jié)，不同地區(qū)房價

走勢呈現(xiàn)差別化，前期漲幅較大地區(qū)調(diào)節(jié)幅度較大。發(fā)行人年一季度

營業(yè)收入較上年同期下降37.23%，如果發(fā)行人項目所在都市房地產(chǎn)市場樓價繼

續(xù)下降，成交量繼續(xù)萎縮，公司銷售壓力將增長，并對公司收益產(chǎn)生較大影

響，公司面臨短期收益波動風(fēng)險。4.投資可行性分析上述項目總投資約為194,035萬元（一）臥龍·天香華庭二期項目1、項目基本狀況2、項目內(nèi)容及規(guī)模臥龍·天香華庭項目位于上虞城南梁湖鎮(zhèn)蘭芎山下，距市中心2.5公里。臥龍·天香華庭項目經(jīng)上虞市規(guī)劃局年8月批準規(guī)劃方案中建設(shè)規(guī)劃用地約389,740平方米、總建筑面積約308,800平方米、容積率0.96。截至年12月31日，臥龍年11開拍賣方式獲得上虞市梁湖鎮(zhèn)天香華庭西側(cè)地塊。依照上虞市臥龍?zhí)煜闳A庭置業(yè)有限公司與上虞市國土資源局于年11月27日訂立虞土出讓合[]17號《國有土地使用權(quán)出讓合同》，該宗出讓土地面積為40,321平方米，出讓價格為9,900萬元，用途為住宅和商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。公司將該地塊開發(fā)項目暫定名為天香翠庭。年3庭項目與天香華庭未開發(fā)某些統(tǒng)一重新規(guī)劃，并將調(diào)節(jié)后規(guī)劃方案上報上虞市規(guī)劃局，上虞市規(guī)劃局批準了該調(diào)節(jié)規(guī)劃方案，并將按調(diào)節(jié)后規(guī)劃方案核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃允許證、建設(shè)工程規(guī)劃允許證。公司將上述天香翠庭項目與天香華庭未開發(fā)某些合稱為臥龍·天香華庭二期項目。臥龍·天香華庭二期項目詳細項目內(nèi)容及規(guī)模如下表：3、項目建設(shè)單位臥龍·天香華庭二期項目由公司控股子公司上虞市臥龍?zhí)煜闳A庭置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。4、項目市場前景（1）上虞市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快上虞市近來三年房地產(chǎn)投資額增長較快，反映出上虞市房地產(chǎn)市場需求容量較大。17單位：億元數(shù)據(jù)來源：上虞市年度記錄公報（2）上虞市商品房潛在市場需求較大單位：萬平方米由上圖可以看出，受到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及年下半年全球金融危機引起國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生變化等影響，上虞市年、年商品房銷售面積下降，但其下降幅度是在商品房竣工面積更大幅度下降狀況下浮現(xiàn)，這種狀況闡明年商品房銷售面積與商品房竣工面積存在著正有關(guān)，上虞市商品房需求仍具備潛力。（3）項目地理位置獨特，擁有較強人文景觀優(yōu)勢數(shù)據(jù)來源：上虞市年度記錄公報（2）上虞市商品房潛在市場需求較大由上圖可以看出，受到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及年下半年全球金融危機引起國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生變化等影響，上虞市年、年商品房銷售面積下降，但其下降幅度是在商品房竣工面積更大幅度下降狀況下浮現(xiàn)，這種狀況闡明年商品房銷售面積與商品房竣工面積存在著正有關(guān)，上虞市商品房需求仍具備潛力。（3）項目地理位置獨特，擁有較強人文景觀優(yōu)勢隨著上虞市城區(qū)框架不斷拉大、杭州灣上虞新區(qū)建設(shè)步伐推動，上虞市商品住宅供應(yīng)量和需求量大幅增長，呈供求兩旺局面。依照上虞市都市總體規(guī)劃，城南板塊是生態(tài)旅游居住區(qū)，是上虞最適當(dāng)居住區(qū)域。本項目地塊三面環(huán)山，山坳地勢低緩，植被豐茂，內(nèi)有多處優(yōu)質(zhì)泉眼，區(qū)域周邊學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施齊全。本項目南面有規(guī)劃建設(shè)中“英臺故里——祝家莊風(fēng)情旅游區(qū)”，自然人文景觀優(yōu)勢明顯。（4）項目符合上虞商品房需求總體趨勢通過數(shù)年長足發(fā)展，以小高層、高層為代表電梯物業(yè)已成功取代多層物業(yè)成為上虞公寓類產(chǎn)品主流建筑形態(tài)，特別是在容積率2.0左右遍及城北新區(qū)區(qū)塊，電梯物業(yè)以其便捷、潮流、舒服等特點已被廣泛接受，并逐漸成為一種流行趨勢。本項目在城南板塊中將率先迎合這種消費趨勢。（5）項目定位消費人群清晰縱觀上虞樓市在售商品房項目，主力供應(yīng)與消費區(qū)間都集中在100~150左右三房、四房戶型，房產(chǎn)消費基本以涉及周邊市鎮(zhèn)在內(nèi)本地人口為主，基本以家庭為單位購買消費為主。而針對年輕人或初次置業(yè)剛性消費需求中小戶型當(dāng)前依然是一種市場空白。該項目針對上述目的消費人群，將有效地彌補這一市場空白。（6）上虞市政府房地產(chǎn)需求刺激政策上虞市政府規(guī)定，到年12月31日止，凡在上虞都市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)商新購普通（或普通）住房（不涉及排屋、別墅），使用銀行商業(yè)性貸款（公積金貸款除外）2年以上個人，在獲得所購住房專用發(fā)票和契稅完稅憑證后，均可享有該住房財政貼息政策。期間，向都市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商新購普通（或普通）住房（訂立購房合同并支付了首期款項），其原有住房在先后一年之內(nèi)出售，其出售房屋契稅，在新購住房辦理過戶納稅時，市財政按原出售住房契稅額留市某些進行補貼（新購住房繳納契稅低于原住房出售繳納契稅，按新購住房契稅留市某些進行補貼）。上虞市還規(guī)定，對都市規(guī)劃四環(huán)以內(nèi)、除老城區(qū)（指舜江東路以南、曹娥江以東、鳳山路以西區(qū)域）以外新開樓盤營業(yè)房，酌情擬定地段計稅租金原則。對公積金中心因放貸資金短缺而向上級爭取再貸款資金，市級財政按爭取資金額（日均余額）1%范疇內(nèi)予以業(yè)務(wù)經(jīng)費補貼。6、項目預(yù)測開發(fā)進度及目邁進展狀況臥龍·天香華庭二期土地成本已經(jīng)支付完畢，如下投資不含土地成本。7、項目重要經(jīng)濟指標預(yù)測（二）臥龍五洲·世紀城一期項目1、項目基本狀況2、項目內(nèi)容及規(guī)模臥龍五洲?世紀城項目所在地塊位于廣東省清遠市北江南岸，新城區(qū)連江西路以南，人民三路以北東臨國泰北路，西臨富強北路，瀕臨北江?？傉嫉孛娣e約617,983平方米，地上總建筑面積約1,373,100平方米。臥龍五洲?世紀城項目分為兩個某些，一某些為五洲批發(fā)市場，為商鋪項目，又稱“商貿(mào)城”，商貿(mào)城位于項目南側(cè)，占地面積165,401平方米，總建筑面積約178,111平方米；另一部分為住宅項目，又稱“世紀城”，世紀城項目位于項目北側(cè)，占地面積452,582平方米，地上總建筑面積1,194,989平方米，地下總建筑面積216,000平方米。上述“商貿(mào)城”與“世紀城”合稱臥龍五洲?世紀城。臥龍五洲?世紀城一期項目涉及商貿(mào)城一期項目和世紀城一期項目，臥龍五洲?世紀城一期項目用地總計253,281平方米，其中商貿(mào)城一期項目用地129,701平方米，商貿(mào)城一期建筑面積148,276平方米；世紀城一期用地123,580平方米，世紀城一期地上建筑面積292,101平方米，地下建筑面積52,000平方米。依照清遠市都市規(guī)劃局出具《關(guān)于清遠市五洲實業(yè)投資有限公司五洲·世紀城項目闡明》，“清遠市五洲實業(yè)投資有限公司投資建設(shè)五洲·世紀城項目達到了國辦發(fā)[]37號文、建住房[]165號文及我市依照上述文獻擬定新建商品住房套型構(gòu)造比例等規(guī)定?！?、項目建設(shè)單位臥龍五洲?世紀城項目由公司控股子公司清遠市五洲實業(yè)投資有限公司獨立開發(fā)。清遠市五洲實業(yè)投資有限公司注冊資本金13,000萬元，公司直接持有50.1%股權(quán)，浙江五洲建設(shè)投資集團有限公司持有49.9%股權(quán)。公司具備實際控制權(quán)。募集資金到位后，公司與浙江五洲建設(shè)投資集團有限公司將按各自持股比例向清遠市五洲實業(yè)投資有限公司投入資金進行項目