廣州地產(chǎn)項目市場分析報告

目錄一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、XXXSWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、XXX目標消費群分析1第1頁一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

今年下六個月，廣州樓市展現(xiàn)顯著供需兩旺態(tài)勢，各項指標也表明，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)大融合，深入推進了郊區(qū)盤發(fā)展；廣州北抑南拓市政規(guī)劃、番禺當前房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊很快將成為廣州樓市新亮點。2第2頁1.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增加，新上市量經(jīng)過短暫平寂之后也快速恢復，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。

從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾深入緩解，但下六個月樓市展現(xiàn)出顯著急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺趨勢。去年到今年上六個月，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應和擠壓效應雙重作用下，依然強勁，保持了8%左右增加，勢頭很好。在地鐵、撤市設區(qū)等各種利好消息刺激下，廣州市區(qū)下六個月頭三個月住宅上市量就比上六個月增加了近1.4倍，交易量增加了1.1倍，樓市展現(xiàn)出顯著供求兩旺態(tài)勢。承繼國慶期間熾熱情況，保守預計今年整年新上市量和成交量可分別到達550萬和500萬平方米。（資料起源：市國土房管局）3第3頁

從開發(fā)投資情況看：各項指標同比都有較快幅度增加，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，不論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大增加，又一輪房地產(chǎn)發(fā)展快速開啟了。住宅新項目標開發(fā)以40%速度增加，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)周期，在今后3--5年時間，將會形成一個住宅集中供給高峰期，新一輪樓市競爭將會更激烈，所以，當前進入開發(fā)階段樓盤，一定要有相當前瞻性和前衛(wèi)性。4第4頁2、價格走勢展現(xiàn)顯著兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則遲緩回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。

高層與多層價格趨勢對比與去年同期相比，上六個月高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚帶動整體多層所致。（資料起源：市國土房管局）5第5頁

城內(nèi)盤與城郊盤價格對比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為日常。珠江新城新推新城海濱花園10樓以下不到6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低級物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異?；鸨诙€金碧花園，帶豪華裝修均價依然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時2700元均價，上升到當前3900元--4100元左右；番禺麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設區(qū)和地鐵利好消息宣告很快，價格馬上上調(diào)了3%--5%不等幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少上揚。在交通及生活配套日益完善情況下，郊區(qū)優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定上升空間。6第6頁3、回歸自然、人與自然最終融合，是當代居民對家居生活真正詮釋。當前，已經(jīng)有不少樓盤打出綠色、環(huán)境保護、健康等概念，但單一概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間概念來代替。如廣地花園即使其在宣傳上不太成功，但其打出“城市人生態(tài)家園”，對城市人還是有一定吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來“尋常人家高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個樓市熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表山景盤、及番禺各大盤，稍遠一些番禺市橋康裕北苑、花都雅寶新城也在大融合趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，能夠想象它們對自己“郊區(qū)特色”信心。

“生態(tài)”概念大行其道

居住郊區(qū)化呈時尚傾向7第7頁4、在多個利好消息刺激下，郊區(qū)樓市快速升溫，很快將成為廣州樓市新熱點，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后焦點地帶。廣州交通系統(tǒng)完，南拓北抑、東移西調(diào)城市規(guī)劃，使各郊區(qū)快速成為廣州同等主要功效區(qū)，從而有著不一樣魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護，在健康無污染方面，對廣州居民有著較大吸引潛力；當前，第一個上千畝大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭序幕。南部番禺作為廣州未來居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少著名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部洛溪各盤可供開發(fā)土地已經(jīng)很有限，樓市向南部深入推進已成必定，位于華南快速干線和105國道交匯處南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點。一些有眼光開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進行大規(guī)模圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、XXX、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近2萬畝，能夠預見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭焦點地域。而且，參加者幾乎都是實力強大開發(fā)商，這么就更增強了該區(qū)域競爭重量級別，競爭將會異常激烈和火爆。8第8頁5、在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷伎倆創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績主要伎倆。

進行特色和產(chǎn)品創(chuàng)新，才能保持強勁競爭優(yōu)勢。樓盤同質(zhì)性越強，各盤之間競爭將只能是價格上競爭。在激烈競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)躍式設計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當代房地產(chǎn)奇跡。

營銷伎倆創(chuàng)新利用，智者勝?，F(xiàn)樓出售再次被仿效。現(xiàn)樓出售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大成功。在日益理性消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房辦法轟轟烈烈。華標廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”先河。退房舉措不但提升了開發(fā)商美譽度，也給消費者吃了一顆定心丸，所以，飲頭啖湯華標廣場在推出此舉措之后，取得了非常好銷售業(yè)績。反“攤”大行動提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理多個樓盤，率先掀起了反“攤”風暴，有甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。明年才生效《廣東省房屋交易價格計算暫行要求》，被提前引進市場，反應了營銷創(chuàng)新緊迫性。9第9頁二、XXXSWOT分析10第10頁

遠離城市、又有城市繁榮，與天河一橋之隔，給人天河南延聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設計、園林綠化、建設施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強著名單位，為鑄造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上點綴寬大原木長廊，輕飄于珠江綠波上夏威夷風情處處表達區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設50公里管道，從西江引進了可直接飲用健康水，衛(wèi)生標準到達世界標準。

優(yōu)勢

獨特區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強強聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨特水景資源罕見園林景觀11第11頁XXX賣點測試及重點訴求四個選項分別代表：A.依江而立，一派旖旎江景，區(qū)內(nèi)清澈小溪歡快地流淌，專門引進了無污染飲用水，觀水、戲水、游水、飲水、用水五大水系處處宜人。B.開發(fā)、設計、建設與管理，均為強強聯(lián)合，共造優(yōu)質(zhì)名牌C.樓盤如自然村落式排列，隨意流暢，點綴在大幅綠緞之上D.配套完善，酒店式服務帶來真正家居享受排名第一、第二、第三、第四分別賦予5分、4分、3分、2分，經(jīng)過各選擇項選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后，得到各項總分排名情況如上圖所表示。

關(guān)于XXX賣點測試從總體上看，小區(qū)景觀和整體設計布局，是消費者每時每刻都能夠看到，因而是最為關(guān)注；酒店式服務是消費者能夠切身體會得到，消費者關(guān)注程度也較高；強強聯(lián)合則是一個較為抽象概念，消費者較難把握和琢磨，因而排在最終。12第12頁江景、獨特活水景觀是消費者最為認同賣點，這在廣州全部樓盤中可謂獨一無二；容積率低、房屋建在花園中匠心設計也很有吸引力；酒店式服務不但僅是停留在普通口號上，更表達了人性化特點，尤其是集中提供鐘點保姆并集中管理創(chuàng)新，在消費者中引發(fā)了較大興趣。可利用流淌、清澈活水、和無污染飲用水等五大水系大做文章，廣州有江樓盤不少，有些人工水也不少，但沒有一個樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這么及至。酒店式服務內(nèi)容很有吸引力，但名稱過于日常和泛濫，進行包裝之后再推出，會產(chǎn)生新號召力。提議

XXX賣點重點訴求13第13頁消費者認同程度低：當前市場對南村版塊認同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠信心。無品牌著名度：在眾多強勢品牌圍攻下，在品牌上會表現(xiàn)出較大劣勢。劣勢噪音干擾問題：因為緊貼華南快速干線出口，可能引發(fā)消費者對過路汽車噪音擔心。配套不足障礙：南村附近生活配套設施尚待完善；尤其是交通問題成為消費者最關(guān)心原因。14第14頁威脅大石版塊名牌樓盤攔截效應市區(qū)一些樓盤與XXX在景觀、特色及價格方面含有可比性，它們對周圍消費者有近水樓臺效應山景盤以清新空氣、濃郁山林取勝，其休閑特色不言自喻，在概念上有近似競爭力15第15頁消費需求改變：廣州居民居住需求已從基本安居——希望優(yōu)美居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意生活方式，突出環(huán)境保護、休閑等主題能迎合市場主導需求。機會調(diào)查中有超出63%潛在消費者認為自己還沒有找到心儀樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高樓盤將面臨著一個較大市場需求，這也是我們市場機遇。郊區(qū)化居住趨勢：遠離城市喧囂是一個正在興起時尚，郊區(qū)樓盤正面臨著良好發(fā)展契機。16第16頁小結(jié)：

XXX是一個綜合素質(zhì)較高樓盤，怎樣整合其全部資源，形成綜合競爭力，與其它盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重處理問題。17第17頁三、競爭態(tài)勢分析18第18頁１、版塊競爭分析南村版塊所面臨競爭區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動漸漸崛起市橋版塊、具備漂亮風景白云山版塊，與南村也在一定意義上組成競爭關(guān)系。南村版塊

市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19第19頁

競爭版塊態(tài)勢南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其它版塊比較優(yōu)勢在于：

距離廣州CBD中心商務區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；南村處于剛才開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域規(guī)劃發(fā)展，較有潛力；但同時，南村在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。20第20頁南村處于廣州南部，不但景觀、空氣很好，交通四通八達，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源豐富；番禺作為廣州未來居住中心，其整體生活及市政配套還可得到政府資助，且其價格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。

其它版塊21第21頁小結(jié)番禺作為廣州市民居住地已經(jīng)受到較高程度認同，不過當前主要集中在洛溪地域。南村在區(qū)位及景觀上優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)，成為下一個熱點已是指日可待。配套情況將會直接對消費者產(chǎn)生導向作用，在開發(fā)早期，人氣--配套--業(yè)績?nèi)齻€方面互動影響將會尤為主要。22第22頁２、可能組成競爭樓盤分析XXX價格含有可比性樓盤價格在XXX定價之上，但差距不會太大。風景盤：滿足消費者對住宅環(huán)境要求，它們在環(huán)境方面有著獨特優(yōu)勢。較高素質(zhì)樓盤滿足相當部分消費者對生活品質(zhì)要求。同在番禺地塊樓盤：含有相同時空、環(huán)境及生活質(zhì)量消費預期。23第23頁

番禺競爭樓盤24第24頁

其它競爭樓盤25第25頁小結(jié)與以上全部代表樓盤相比，XXX最大特色便是：匯聚很多賣點，綜合素質(zhì)非常高。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、服務管理等各方面都做到了及至、表達了人性化。這正是我們消費者渴望和一直追尋理想家園。XXX在硬件上已初步具備了各種優(yōu)異要素，將這些資源進行整合，賦予其一個獨特個性，準確地傳達給我們消費者，才能最終找到我們真正目標對象。26第26頁四、XXX目標消費群分析目標消費群體主要是依據(jù)一手市場調(diào)查資料、在與主要競爭樓盤相區(qū)隔中挖掘出來。我們認為對番禺版塊有較高認同、同時又含有一定消費能力人群，才是我們最終目標消費群集合。所以，在調(diào)查中，我們重點分析了有意向購置番禺消費者，及目標價位在4000元以上群體，并進行了交叉分析，這么能夠剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓盤而看上郊區(qū)盤部分，從而找出尋求真正居住家園而主動走向郊區(qū)化一類。27第27頁（1）、年紀特征（2）、學歷特征（3）、職業(yè)情況（4）、家庭收入情況（5）、家庭人口結(jié)構(gòu)特征（6）、成長背景（7）、業(yè)余興趣（8）、購房動機（9）、當前日常乘車習慣1、目標消費群人文特征分析28第28頁（1）、年紀特征購房者年紀主要集中在26-35歲，中青年為主，其它年紀段購房需求則逐步下降。29第29頁（2）、學歷特征番禺樓盤潛在消費群中，高學歷群占多數(shù)，其中價位在4000元以上樓盤目標群體高學歷傾向更為顯著，大專以上學歷者占了77.3%百分比。30第30頁（3）、職業(yè)情況

管理人員是番禺較高級樓盤潛在購房者中主要組成部分，尤其是高中級管理人員所占百分比較大，百分比到達36%左右。普通管理人員在總體中所占百分比最大，這是總體和我們目標群體最大不一樣。31第31頁（4）、家庭收入情況各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較調(diào)查表明：經(jīng)過加權(quán)平均法得出各個群體收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費者中目標價位在4000元以上，其家庭收入是最高，為7500元左右。當然經(jīng)過按揭貸款幫助，收入相對低一些人士也能夠成為我們目標消費群。32第32頁（5）、家庭人口結(jié)構(gòu)與總體顯著不一樣是：我們目標群體中二人世界和單身獨居所占百分比顯著上升，三代同堂百分比顯著縮小，反應了目標群體傾向于擁有獨立空間、追求自由自在，較為重視精神與生活享受。三口之家和二人世界依然是我們最為主要兩種家庭結(jié)構(gòu)。33第33頁（6）、成長背景特征番禺樓盤潛在群體中，外來人士所占百分比相對多一些。從南村最易通達廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士聚居地，能夠初步斷定XXX外來人士百分比有可能高于這一百分比。34第34頁（7）、業(yè)余興趣特征在個人業(yè)余興趣方面，體育運動和旅游是我們目標群最為喜歡兩種活動，這種情況可能與我們目標群體相對集中在較為年輕群體上相關(guān)。在房型設計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)年輕白領(lǐng)要求?？傮w中，擺在前兩位是讀書看報和音樂，這兩項在我們目標群中則放在第三、第四位置上。35第35頁（8）、購房動機分析與總體相比，目標群體購房目標主要是為了日常家居，作為其它用途百分比顯著下降，調(diào)查中還表明不少人已經(jīng)有住房，這說明了他們對現(xiàn)有居住條件不滿，希望能尋找到一個適合家居理想家園，這就要求上市盤要含有很好綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。36第36頁（9）、日常乘車習慣依賴公交車者百分比有所下降，出租車和單位交通車百分比增大，假如選擇南村作為居住地，則后兩部分人交通方式會轉(zhuǎn)移到公交車上，那么使用公交車百分比則有可能上升到50%左右。因為XXX距離市區(qū)實際距離較遠，對交通問題關(guān)注會在很大程度上決定著居民對樓盤選擇。在總體和番禺樓盤潛在消費群中，公交車、摩托車和自駕汽車分別是前三位最慣用交通工具，但在我們目標群中，使用摩托車上升到較高百分比，自駕汽車百分比基本不變。37第37頁XXX目標消費群人文特征小結(jié)主要群體相對年輕且學歷較高（26-35歲，大專以上學歷）收入及職位較高高級打工一族為主（管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在7000元左右）外來人士特征顯著，興趣運動、前衛(wèi)時尚、希望遠離城市喧囂（有郊區(qū)化傾向）買房主要用于自住，目標是尋找一個更舒適生活環(huán)境更為渴望一個個性空間、自由愜意、完全放松一個生活方式有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定白領(lǐng)或SOHO一族更有可能成為我們首期目標消費者。38第38頁（1）、對于版塊偏好選擇（2）、消費者較為認可主要樓盤分析（3）、對樓盤主要特點或格調(diào)偏好（4）、對南村版塊及其代表樓盤認識2、消費者總體選擇傾向39第39頁（1）、對于版塊選擇偏好在全部版塊中，天河北依然是潛在購房者最為熱衷地域，伴隨番禺撤市設區(qū)和地鐵利好消息，及多個實力大盤帶動，番禺已成為越來越多廣州居民居住選擇地。40第40頁54.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其它地域細分番禺版塊能夠看到，洛溪版塊因為成熟生活配套、較為便利交通條件而被廣州居民認同程度較高，南村及鐘村版塊當前受關(guān)注程度相對較低，但與去年基本不予留心情形相比，南村成為未來市場熱點已經(jīng)有開啟跡象。細分番禺市場41第41頁

選擇地域與起源地對比從區(qū)域來講，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活居民是番禺版塊最主要消費群體；從細分市場來講，有意向購置天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求消費者，將會是我們可能消費群體。42第42頁（2）、消費者較為認可主要樓盤分析目標消費群對番禺幾個較為著名樓盤、以及海珠光大、保利、臨江中海錦苑等相對滿意。對它們較為滿意地方，主要表達在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍水、或較大綠化面積）、完善配套，郊區(qū)盤空氣好污染少也是一個主要原因。價格偏高，交通不便是排在消費者不滿意意見前兩位，尤其是華南碧桂園交通情況。43第43頁（3）、對樓盤主要特點或格調(diào)偏好以上幾個主要特色，消費者選擇主要是視小區(qū)整體綠化及配套是否完善，他們重視是綜合素質(zhì)，不會因為有江景、山景或獨特教育或智能化配套，而表現(xiàn)出尤其偏好。XXX已經(jīng)有較多賣點，將這些賣點整合起來，會產(chǎn)生較強整體競爭優(yōu)勢。44第44頁（4）、對南村版塊及其代表樓盤認識在調(diào)查中，對南村版塊及其代表樓盤有以下幾個情況：1、消費者對于南村版塊認識較為含糊，認為南村較遠，比較偏僻，生活不方便。2、對華南碧桂園和廣地花園較為必定是：小區(qū)環(huán)境很好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。對于日常生活配套和小孩上學問題，也是不少人較為擔心問題。3、對于XXX地理位置，對于有車一族，則認為較為方便快捷，認同程度較高，反之則認為較不方便。華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負面效應傳輸，使人們對南村版塊有著不好籠統(tǒng)印象，XXX在當前條件下，首先能夠脫離于南村版塊宣傳，而強化其華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢）、如天上銀河般璀璨（表明園景）、及廣州天河南延感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛實相結(jié)合。45第45頁南村版塊已開始為廣州居民所接收，但當前對其認識尚較含糊；結(jié)合消費者對樓盤綜合素質(zhì)要求，可強化XXX本身高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。小結(jié)46第46頁（1）、消費者將要購置住房類型（2）、消費者希望住房價格和購房面積（3）、消費者希望住房價格和購房面積（4）、消費者對交樓標準要求（5）、消費者對智能化要求（6）、影響目標消費者購房原因分析（7）、目標消費者購房決議過程（8）、消費者對小區(qū)配套要求3、目標群購樓心理及習慣47第47頁（1）、消費者將要購置住房類型總體上，消費者還是樂于選擇標準層面住宅，他們占了整個百分比60%多，對復式單位選擇，番禺樓盤潛在消費者大于總體。對于躍式或錯層追求并沒有我們想象中熾熱，調(diào)查中一部分消費者認為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。董事長和老板、金融等專業(yè)人士及三代同堂中沒有些人選擇這一類型。48第48頁（2）、消費者希望住房價格

調(diào)查表明，3000-5000元是番禺樓盤潛在消費者中大部分人最能接收價格，尤以3500元左右最為集中，其中，目標價位在4000元以上人士中，期望價位主要集中于4000-6000之間，XXX當前初步定價在這部分人中有較強承接力。49第49頁（3）、消費者希望購房面積在面積選擇上，71-110M2左右選擇百分比到達二分之一以上，70-150M2選擇百分比超出了90%，所以，小戶型和過大戶型都應慎重，尤其是大戶型設計百分比要加以控制，百分比不宜過大。在戶型選擇上，以二房和三房為主，二房占42%，三房百分比到達了46%左右。別墅購置意向較低，只有5.7%左右，希望面積主要集中在180-250M2之間，此百分比占別墅總體60%左右。50第50頁（4）、消費者對交樓標準要求大多數(shù)人認為只要發(fā)展商提供裝修確實比較精巧、豪華，還是樂于接收現(xiàn)成裝修，因為個人在時間精力、專業(yè)知識方面都有現(xiàn)實困難，集體裝修成本也相對較低。較有傾向是高學歷和高收入者普通都喜歡有幾個裝修套餐可供選擇，只要求提供單一裝修標準者中低學歷和低收入者為主。尤其值得注意是：XXX有相當一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且XXX距離市區(qū)距離較遠，提供現(xiàn)成裝修會較為理想，即使是當?shù)馗呤杖肴耸科鋵嵰裁媾R一樣問題。51第51頁（5）、消費者對智能化要求消費者對小區(qū)智能化態(tài)度不少人認為智能化是錦上添花作為一個舒適休閑高尚住宅，智能化又必須到達一定水平不是充分條件是必要條件能夠了解為：當前消費者對智能化要求還只停留在實用性階段（因為他們只是憑自己對智能化所能了解深度做出要求標準），但作為一個引領(lǐng)生活時尚樓盤則應有適度超前，以新內(nèi)容來引導消費者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。SAS系統(tǒng)（安全自動化系統(tǒng)）MIS系統(tǒng)（管理信息系統(tǒng)）CNS系