物業(yè)管理法規(guī)五

項目五房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學習內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié)商品房銷售管理第五節(jié)房屋租賃管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理學習目的：培養(yǎng)學生在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。學習要求：掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護管理的規(guī)定。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

一、基本概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物。房地產(chǎn)權(quán)益：所有權(quán)占有權(quán)承租權(quán)使用權(quán)派生權(quán)益抵押權(quán)收益權(quán)典權(quán)處分權(quán)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)——房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理和服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)——龍頭行業(yè)房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理2.房地產(chǎn)管理3.房地產(chǎn)維修養(yǎng)護管理直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律——法關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)——條例關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章——辦法/規(guī)定房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）

1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》2.國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《住房公積金管理條例》3.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不包括：基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)——廠房、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)——軌道交通、高速公路等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（四級資質(zhì)）（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》要求的條件：（1）有100萬元以上的注冊資本（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

一級資質(zhì)：（1）注冊資金不低于5000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%（5）上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，中級職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故（1）注冊資金不低于2000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%（5）上一年房屋建筑施工面積10萬㎡以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故二級資質(zhì)（1）注冊資金不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，中級職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故三級資質(zhì)

（1）注冊資金不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故四級資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本5000萬元—12000萬元—2800萬元—3100萬元—4經(jīng)營年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累計竣工面積30萬m2以上—115萬m2以上—25萬m2以上—3合格率100%連續(xù)5年—1連續(xù)3年—2連續(xù)2年—3已竣工—4專業(yè)人員40人—120人—210人—35人—4中級職稱20人—110人—25人—3工程（中）財務(wù)（初）資格證書4人—13人—22人—3職稱5人會計2人兩書制度：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)章程（3）驗資證明（4）企業(yè)法定代表人的身份證明（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》——有效期一年（期滿前1個月申請核定）延長期不得超過2年，一年內(nèi)無開發(fā)項目，有效期不延長（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一級——不受限制；二級及以下25萬平方米以下《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實情況，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃：指為了確定策劃哪個是規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展為目標，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。2.城市規(guī)劃的類型城市總體規(guī)劃城市詳細規(guī)劃城市總體規(guī)劃

主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能區(qū)分和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃（1）控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容1）規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標3）規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等4）提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求5）確定各級支路的紅線位置?？刂泣c坐標和標高6）確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限（2）修建性詳細規(guī)劃的內(nèi)容

1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計3）道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計4）豎向規(guī)劃設(shè)計5）工程量估算和投資效益分析3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”。房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段1.投資機會選擇與決策分析階段2.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)完成房屋拆遷審定項目規(guī)劃設(shè)計3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段“一書二證”1.建設(shè)項目選址意見書申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是：（1）項目選址的土地權(quán)屬情況（2）對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等（3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：（1）市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見（2）規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。檢查？監(jiān)督？三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度（8條）（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度2.建筑工程質(zhì)量管理制度3.工程竣工驗收備案制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國家用地要求開發(fā)利用2、項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則4、1年未動工開發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地閑置費；2年未動工開發(fā)，無償收回土地使用權(quán)5、轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書必須完成開發(fā)投資總額的25%以上6、轉(zhuǎn)讓項目時，原拆遷補償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人7、開發(fā)項目應(yīng)當符合法定的質(zhì)量、安全標準和技術(shù)規(guī)范8、開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件：（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行審查（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實2.建筑工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)承擔的義務(wù)和責任主要有：（1）建設(shè)單位應(yīng)當依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、建立以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進行招標，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包（2）建設(shè)單位應(yīng)當向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準確、齊全的建設(shè)工程原始資料（3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報告前，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標，…..（5）涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的不得施工3.工程竣工驗收備案制度辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交下列文件：（1）工程竣工驗收備案表（2）工程竣工驗收報告（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或準許使用的文件（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿（）未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年答案：B 課后訓練：某工廠修建一個辦公樓，預(yù)計建設(shè)工期為10個月，工程合同價1500萬元，按照規(guī)定，到位資金應(yīng)（），才具備了領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定。 A、不少于450萬元 B、不少于750萬元 C、不少于1000萬元 D、全部到位答案：B課后訓練：規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制”是指()。A．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B．土地利用規(guī)劃許可證C．施工許可證 D．項目選址意見書E．建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：ADE課后訓練：根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)具備的條件包括（）。

A、已辦理工程用地批準手續(xù)B、已確定建筑施工企業(yè)C、資金正在落實D、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料E、材料、設(shè)備已經(jīng)購入答案：ABD課后訓練：第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念二土地使用權(quán)的處理原則三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同五禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的類型（兩種不同性質(zhì)）有償轉(zhuǎn)讓：買賣、交換、其他合作方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓：繼承、贈與其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有（1）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的——聯(lián)建（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的——資產(chǎn)重組（4）以房地產(chǎn)抵債的——貸款二、土地使用權(quán)的處理原則（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合以下條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書2.《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)須取得人民政府的批準2.屬于下列情形的，經(jīng)政府批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上交國家（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的（3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的（7）縣級以上政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)益證書、當事人的合法證明、準讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件審查，在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記。核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當載明的主要條款和內(nèi)容：1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)6.成交價格及支付方式7.房地產(chǎn)交付使用的時間8.違約責任9.雙方約定的其他事項五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況：1.達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)3.依法收回土地使用權(quán)的4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的5.權(quán)屬有爭議的6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形一商品房預(yù)售管理二商品房現(xiàn)售條件三商品房銷售原則四商品房銷售合同與銷售方式五商品房銷售爭議的解決規(guī)則第四節(jié)商品房銷售管理

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售買的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為商品房銷售可以分為：商品房預(yù)售商品房現(xiàn)房銷售商品房銷售一、商品房預(yù)售管理（一）商品房預(yù)售的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工較附日期4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》（二）商品房預(yù)售管理程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件及資料：（1）商品房預(yù)售許可申請表（2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明（5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明（6）商品房預(yù)售方案3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起10內(nèi)，依法做出準予預(yù)售的行政許可書面決定、并向企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預(yù)售許可證》4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同5.商品房預(yù)購人應(yīng)當在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市縣人民政府管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)二、商品房現(xiàn)售條件《商品房銷售管理辦法》要求商品房現(xiàn)售符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準文件3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4.已通過竣工驗收5.拆遷安置已落實6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進度和交付日期7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實三、商品房銷售原則（1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售（2）商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容真實、合法、科學、準確四、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同1.商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)訂立書面商品房買賣合同2.商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）當事人名稱或姓名和住所（2）商品房基本狀況（3）商品房的銷售方式（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標準承諾（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化的那個配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（9）面積差異的處理方式（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（11）解決爭議的方法（12）違約責任（13）雙方約定的其他事項（二）商品房銷售程序與方式1.商品房銷售應(yīng)當明示的相關(guān)文件2.預(yù)訂商品房應(yīng)當正確處理預(yù)定費用3.商品房銷售價格與計價方式銷售價格商品房銷售價格—協(xié)商議定；經(jīng)濟適用房——按有關(guān)規(guī)定定價計價方式：商品房銷售可以按套或單元計價；也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價；公攤面積要在合同中說明4.銷售代理規(guī)則5.商品房交付6.協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書五、商品房銷售爭議的解決規(guī)則（一）商品房銷售面積的爭議超過約定的誤差范圍—可退房，開發(fā)企業(yè)承擔違約責任（二）商品房銷售中的設(shè)計變更爭議變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人未在規(guī)定時效內(nèi)通知——有權(quán)退房（三）商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議1.交付時間未按期交付——開發(fā)企業(yè)承擔違約責任不可抗力2.交付質(zhì)量與保修質(zhì)量保修范圍保修期限保修責任3.《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期1）屋面防水3年2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年4）地面空鼓開裂、大面積起砂1年5）門窗翹裂、五金件損壞1年6）管道堵塞2個月7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期8）衛(wèi)生潔具1年9）燈具、電器開關(guān)6個月10）其他部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定（4）用戶報修的單位，答復(fù)和處理時限住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容：1）開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托建立的應(yīng)注明監(jiān)理單位2）結(jié)構(gòu)類型3）裝飾、裝修注意事項4）上水、下水、點、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明好安裝注意事項6）門、窗類型，使用注意事項7）配電負荷8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明9）其他需要說明的問題

第五節(jié)房屋租賃管理一房屋租賃的主要原則二房屋租賃合同三禁止性及相關(guān)規(guī)定四房屋租賃登記

房屋租賃管理，是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。房屋租賃的含義：居住、經(jīng)營、合作經(jīng)營為加強城市房屋租賃管理，建設(shè)部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》一、房屋租賃的主要原則

1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財產(chǎn)權(quán)交易的民事活動，當事人應(yīng)當依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、狐貍的原則2.公民、法人和其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租3.住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所有權(quán)所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有房屋的所有權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成傷害6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策7.房屋所有權(quán)人以贏利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上交國家二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同主要條款1.房屋租賃，當事人應(yīng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)具備以下條款：（1）當事人姓名或名稱及住所（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況（3）租賃用途（4）租賃期限（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責任（7）轉(zhuǎn)租的約定（8）變更和解除合同的條件（9）違約則責任（10）當事人約定的其他條款2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定承租人必須按時繳納租金，違約的應(yīng)當支付違約金出租人應(yīng)按照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任三、禁止性及相關(guān)規(guī)定（一）禁止房屋租賃的規(guī)定1.未取得房屋所有權(quán)證的2.司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3.共有房屋未取得共有人同意的4.權(quán)屬有爭議的5.屬于違法建筑的6.不符合安全標準的7.已抵押，未經(jīng)抵押人同意的8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的（4）拖欠租金累計六個月以上的（5）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的（6）租用承租房屋基尼系那個違法活動的（7）故意損壞承租房屋的（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以回收的四、房屋租賃登記

我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度（一）房屋行政主管部門等級備案租賃房屋登記備案所持文件：（1）書面租賃合同（2）房屋所有權(quán)證書（3）當時人的合法證件（4）城市人民政府規(guī)定的其他證件出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明出租委托代管房屋，還須提交其他委托代管人授權(quán)出租的證明（二）公安部門等級備案（二）公安部門等級備案公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》，要求：1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準出租危險房屋和違章建筑2.私有房屋出租人須持有房屋所有權(quán)或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請登記3.出租人的治安責任主要有（1）不準將房屋出租給無合法有效證件的人（2）承租人是外來暫住人員的，應(yīng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證（3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應(yīng)及時向公安派出所報告（4）停止房屋租賃的應(yīng)及時到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)4.承租人的治安責任主要有（1）必須持有本人身份證或其他合法證件（2）外來暫住人員必須申報暫時戶口登記（3）將承租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)向當?shù)嘏沙鏊陥髠浒福?）承租房屋不準用于生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險物品一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念二房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理三房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理四房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易的各個環(huán)節(jié)，為當事人提供居間服務(wù)的活動。房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括：房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)經(jīng)紀活動二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理1.房地產(chǎn)咨詢管理人員從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。2.房地產(chǎn)價格評估人員國家實行房地產(chǎn)幾個評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備以下條件：（1）有自己的名稱、組織機構(gòu)（2）有固定的服務(wù)場所（3）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費（4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查。4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須履行以下義務(wù)：（1）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則（3）按照核準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動（4）按規(guī)定標準收取費用（5）依法交納稅費（6）接收行業(yè)住噶un部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在中介機構(gòu)同意受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，其應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）當事人姓名或名稱、住所（2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準（3）合同履行期限（4）收費金額和制服方式、時間（5）違約責任和糾紛解決方式（6）當事人約定的其他內(nèi)容2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為（禁止行為）：（1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當利益（2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)（4）與一方當事人串通損害另一方當事人利益（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理

一房地產(chǎn)抵押的概念二房地產(chǎn)抵押的主要原則三房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定四房地產(chǎn)抵押合同五房地產(chǎn)抵押登記六抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分一、房地產(chǎn)抵押的概念

（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。（二）房地產(chǎn)抵押的特定概念房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式：1.在建工程抵押2.預(yù)購商品房貸款抵押二、房地產(chǎn)抵押的主要原則（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循民事法律原則1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當事人協(xié)商議定，雙方當事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估結(jié)構(gòu)評估確定。2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當事人應(yīng)協(xié)商議定。3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔。4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或代言人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。（二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當一致（三）抵押人所承擔的債權(quán)不得超出其抵押物的價值三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況1.權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)抵押合同1.房地產(chǎn)抵押當事人應(yīng)簽訂書面抵押合同。2.房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項：（1）以預(yù)購商品房貸款抵押的，需提交生效的預(yù)購房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)載明以下內(nèi)容：1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當于土地使用權(quán)出讓金的款額3）已投入在建工程的工程款4）施工進度及工程竣工日期5）已完成的工作量和工程量（3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同中載明。五、房地產(chǎn)抵押登記抵押當事人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。登記機關(guān)應(yīng)當對申請人的申請進行審核。抵押合同書六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分（一）抵押人對抵押房產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利（二）抵押人負有維護抵押房地產(chǎn)的義務(wù)（三）抵押人應(yīng)當遵守房屋拆遷規(guī)則（四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況：（1）債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人有未能與抵押人達成延期履行協(xié)議的（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的（3）抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的（5）抵押合同約定的其他情況（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

（1）抵押權(quán)人請求中止的（2）抵押人申請愿意并證明能夠即時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的（4）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)（5）其他應(yīng)當中止的情況（六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害（5）剩余金額交換抵押人一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用二房屋權(quán)屬的種類三房屋權(quán)屬證書四房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進行申請、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記管理制度，可劃分為兩類：1.契證登記制度：對當事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對抗要件制度。2.權(quán)證登記制度：對當事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰（2）對權(quán)利申請人提供的文件進行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準（3）實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度（4）法律確認房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

1.保護房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益2.避免交易風險實行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風險3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)關(guān)里的基礎(chǔ)工作二、房屋權(quán)屬登記的種類（一）總登記（二）初始登記（三）轉(zhuǎn)移登記（四）變更登記（五）他項權(quán)利登記（六）注銷登記三、房屋權(quán)屬證書《房屋所有權(quán)證》由房屋所有權(quán)人收執(zhí)《房屋共有權(quán)證》共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力?！斗课菟棛?quán)證》由他項權(quán)利人收執(zhí)四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則（一）房屋權(quán)屬登記程序1.房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進行登記。2.登記機關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。3.經(jīng)登記機關(guān)審查登記申請，在受理登記后的30日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬。（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

1.登記機關(guān)依法直接代為登記以下情況由登記機關(guān)代為進行房屋權(quán)屬登記（1）依法由房地產(chǎn)行政主管部門進行房屋權(quán)屬登記（2）無人主張權(quán)利的房屋（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形2.暫緩等級以下情況申請人可以申請暫緩登記（1）因正當理由不能按期提交證明材料的（2）按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的（3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的3.不予登記下列情況登記機關(guān)不予登記（1）屬于違章建筑（2）屬于臨時建筑（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形4.注銷房屋權(quán)屬證書下列情況登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書（1）申報不實的（2）涂改房屋權(quán)屬證書的（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的（4）因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的一城市異產(chǎn)毗連房屋管理二城市危險房屋管理三公有住宅售后維修養(yǎng)護管理第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護管理一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則1.異產(chǎn)毗連房屋的概念異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。2.異產(chǎn)毗連房屋日常使用應(yīng)遵循以下規(guī)則：異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證書規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時治理。異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應(yīng)當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。（二）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在房屋所有人負責；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例承擔4.房蓋的修繕5.樓梯及樓梯間的修繕6.房屋共用部位必要的裝飾，由其專用的房屋所有人按份額比例承擔7.房屋共有。共用設(shè)備和附屬建筑的修繕，由所有人按份額比例承擔二、城市危險房屋管理（一）危險房屋的概念與鑒定程序1.危險房屋，是指結(jié)構(gòu)已嚴重損壞或承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)未定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)，負責房屋安全局鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。鑒定機構(gòu)借到鑒定申請后，應(yīng)按下列程序進行鑒定：（1）受理申請（2）初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀（3）現(xiàn)場勘查、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)的狀況（4）檢測演算，整理技術(shù)資料（5）全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理意見（6）簽發(fā)鑒定文書鑒定機構(gòu)簽訂房屋為危險房屋的，分為4種情況處理（1）觀察使用（2）處理使用（3）停止使用（4）整體拆除（二）危險房屋的鑒定使用與修繕責任房屋所有人和使用人都有權(quán)申請危險房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔；經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔。房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應(yīng)及時解除危險。房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理意見及時加固或修繕處理。（三）危險房屋造成損害事故的法律責任1.房屋所有人應(yīng)承擔的民事責任（1）有險不查或損壞不修（2）經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋而為采取有效的解除危險措施2.房屋所有人、行為人應(yīng)當承擔的民事責任（1）使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)（2）使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施（3）行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危機房屋3.鑒定機構(gòu)應(yīng)當承擔的民事責任（1）因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失（2）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故（3）因拖延鑒定而發(fā)生事故三、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理（一）住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則1.住宅自用部位和自用設(shè)備住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，擺闊睡、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺。2.住宅共用部位住宅共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。3.住宅共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。（二）住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任1.住宅所有人的維修養(yǎng)護責任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，由住宅所有人承擔維修養(yǎng)護責任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托他人維修養(yǎng)護。2.售房單位的維修養(yǎng)護責任公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，由售房單位承擔維修養(yǎng)護責任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔維修養(yǎng)護責任。3.其他責任包括道路、上下水管道、窨（yin）井、化糞池、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責分工負責維修和管理。（三）公用住宅出售后的使用和管理

住宅所有人和維修養(yǎng)護責任單位，應(yīng)定期對住宅的自用部位、自用設(shè)備或共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修維護。住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用應(yīng)專戶存入銀行，由維修養(yǎng)護責任單位專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。由原售房單位、有關(guān)管理部門及相關(guān)住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質(zhì)的住宅管理委員會，否則組織落實住宅維修養(yǎng)護管理工作；監(jiān)督維修養(yǎng)護費用的使用。組織制訂相關(guān)所有人共同遵守的協(xié)議；協(xié)助有關(guān)部門調(diào)節(jié)相關(guān)所有人之間的糾紛。個人購買的其他住宅的維修養(yǎng)護管理，參照上述管理執(zhí)行。已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內(nèi)容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應(yīng)性感受器，機械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機械刺激與酸）有髓神經(jīng)纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經(jīng)纖維C神經(jīng)纖維C類神經(jīng)纖維感受器(VR1)無髓神經(jīng)纖維通過釋放神經(jīng)多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮(zhèn)痛劑通過某些肽類物質(zhì)(如β-內(nèi)啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發(fā)嗆咳過程慢性咳嗽經(jīng)常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數(shù)慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能異常有咳嗽及喘息發(fā)作，以夜間和清晨為重有特應(yīng)性家族史對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應(yīng)增高平滑肌收縮刺激肌梭內(nèi)咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發(fā)作以夜間和清晨為重對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細胞>2.5~5%無氣道高反應(yīng)和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發(fā)作對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴張藥無效3.嗜酸細胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關(guān)檢查支氣管舒張試驗支氣管激發(fā)試驗3％NaCl霧化吸入誘導(dǎo)咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數(shù)嗜酸細胞數(shù)痰液嗜酸細胞>2.5~5%誘導(dǎo)痰嗜酸細胞計數(shù)RSV毛細支氣管炎與慢性咳嗽有密切關(guān)系RSV導(dǎo)致支氣管結(jié)構(gòu)或功能的持續(xù)損害RSV改變神經(jīng)敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導(dǎo)RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發(fā)咳嗽(哮喘、肺發(fā)育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發(fā)作多持續(xù)3－8周，但對于早產(chǎn)兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎(chǔ)疾病的患兒持續(xù)時間較長部分伴有特異體質(zhì)的患兒，對糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導(dǎo)致鼻咽喉部神經(jīng)敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現(xiàn)喉部發(fā)癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結(jié)節(jié)狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協(xié)調(diào)障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現(xiàn)為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經(jīng)肌肉受損或發(fā)育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進食稠厚流質(zhì)或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協(xié)調(diào)障礙1.室內(nèi)環(huán)境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環(huán)境中生活

幼兒園和小學<五>慢性或反復(fù)呼吸道感染3.支氣管肺功能結(jié)構(gòu)異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結(jié)壓迫、異位血管.氣道結(jié)構(gòu)異常原發(fā)性纖毛運動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產(chǎn)兒、支氣管發(fā)育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴張或激發(fā)試驗：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導(dǎo)痰液試驗：明確嗜酸細胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質(zhì)激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應(yīng)和分泌物的產(chǎn)生;

治療感染;

糾正結(jié)構(gòu)異常

診斷為UACS誘發(fā)咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經(jīng)驗性治療沒有效果,下一步應(yīng)進行鼻竇的影像學檢查吸入皮質(zhì)醇，減輕氣道炎癥和氣道反應(yīng)性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發(fā)性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴張藥物無效嗜酸細胞性支氣管炎避免反復(fù)呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質(zhì)激素一般在1歲后逐漸好轉(zhuǎn)

感染后氣道高反應(yīng)性加強喂養(yǎng)指導(dǎo)稠厚食品鼻飼喂養(yǎng)吞咽協(xié)調(diào)障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調(diào)節(jié)機體免疫狀態(tài)4.加強營養(yǎng)與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統(tǒng)疾病。根據(jù)病史與體檢結(jié)果選擇有關(guān)檢查，由簡單到復(fù)雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應(yīng)同步或順序進行。如前者條件不具備時，根據(jù)臨床特征進行診斷性治療，并根據(jù)治療反應(yīng)確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關(guān)檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規(guī)X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據(jù)病變的形態(tài)、性質(zhì)選擇進一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環(huán)境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周?？人匀晕淳徑饣驘o上述誘發(fā)因素，則進入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發(fā)試驗，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發(fā)試驗陰性，進行誘導(dǎo)痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應(yīng)原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯(lián)合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應(yīng)性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質(zhì)激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進行短期鼻飼喂養(yǎng)。

9．上述檢查仍未確診，或試驗治療仍繼續(xù)咳嗽者，應(yīng)考慮進行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴張癥、支氣管內(nèi)膜結(jié)核及左心功能不全等疾病。

10．反復(fù)發(fā)作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項檢查和針對性治療均無效時，應(yīng)除外心因性咳嗽。

注意點：

1．經(jīng)相應(yīng)治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應(yīng)考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節(jié)分析文體特征和表現(xiàn)手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭?！举p析】寓幽默于“三字經(jīng)”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態(tài)。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現(xiàn)為作品的真實性和生動性。傳記的表現(xiàn)手法主要有以下幾個方面：人物表現(xiàn)的手法、結(jié)構(gòu)技巧、語言藝術(shù)和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節(jié)描寫、人物陪襯以及環(huán)境描寫設(shè)題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復(fù)習時要善于借鑒小說和散文的知識和經(jīng)驗，同時抓住傳記的主旨、構(gòu)思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構(gòu)。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術(shù)的手法加以表現(xiàn)，以達到傳神的目的?？键c一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領(lǐng)域較

突出的人物。2.選材的真實性和典型性。傳記的材料比較翔實，作者從傳主

的繁雜經(jīng)歷中選取典型的事例，來表現(xiàn)傳主的人格特點，有

較強的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構(gòu)建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡(luò)，

把握人物的生活經(jīng)歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關(guān)的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內(nèi)容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細寫；與主題關(guān)系不很密切的材料，是次要內(nèi)容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標題效果類別作用或效果開頭段內(nèi)容：開篇點題，渲染氣氛，奠定基調(diào)，表明情感。結(jié)構(gòu)：總領(lǐng)下文，統(tǒng)攝全篇；與下文某處文字呼應(yīng)，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結(jié)尾呼應(yīng)。中間段內(nèi)容：如果比較短，它的作用一般是總結(jié)上文，照應(yīng)下文；如果比較長，它的作用一般是擴展思路，豐富內(nèi)涵，具體展示，深化主題。結(jié)構(gòu)：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結(jié)尾段內(nèi)容：點明中心，深化主題，畫龍點睛，升華感情、卒章顯志，啟發(fā)思考。結(jié)構(gòu)：照應(yīng)開頭；呼應(yīng)前文；使結(jié)構(gòu)首尾圓合。標題①突出了敘述評議的對象。②設(shè)置懸念，激發(fā)讀者的閱讀興趣。③表現(xiàn)了傳主的精神或品質(zhì)。④點明了主旨，表達了作者的情感。⑤運用修辭，使文章內(nèi)涵豐富，意蘊深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調(diào)侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實自然或文采斐然。語意和句式句子中的關(guān)鍵詞所包含的情感、態(tài)度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現(xiàn)力。這些都是分析語言的切入點。修辭的角度修辭一般是用來加強語言的表現(xiàn)力的。抓住修辭特點，就能從語言的表達效果上加以體味。語言風格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實、富麗與素淡、簡潔與繁復(fù)等。1.(2015·新課標全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業(yè)店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔任廣西第二中學的外語教師，23歲調(diào)任南通師范學校教師。1929年4月間，我到武漢大學擔任外語講師，從此我就成為大學教師。那時武漢大學的文學院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實在太復(fù)雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內(nèi)遷的大學的中文系在學年開始，出現(xiàn)了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學也好，韓柳文學也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當時的大學里，出現(xiàn)的怪事不少，可是這一項多少和我的興趣有關(guān)，這就決定了我對于傳記文學獻身的意圖?！端膸烊珪偰俊酚袀饔涱?，指出《晏子春秋》為傳之祖，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現(xiàn)在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上?！妒贰贰稘h》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略?？墒窃趥饔浳膶W里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學的寫作方法呢？當然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經(jīng)翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應(yīng)當說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風神。可是中國文人相傳的做法，正是走的一樣的道路，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內(nèi)外的作品讀過一些，也讀過法國評論家莫洛亞的傳記文學理論，是不是對于傳記文學就算有些認識呢？不算，在自己沒有動手創(chuàng)作之前，就不能算是認識。這時是1940年左右，中國正在艱苦抗戰(zhàn)，我只身獨處，住在四川樂山的郊區(qū)，每周得進城到學校上課，生活也很艱苦。家鄉(xiāng)已經(jīng)陷落了，妻室兒女，一家八口，正在死亡線上掙扎。我決心把研讀的各種傳記作為范本，自己也寫出一本來。我寫誰呢？我考慮了好久，最后決定寫明代的張居正。第一，因為他能把一個充滿內(nèi)憂外患的國家拯救出來，為垂亡的明王朝延長了七十年的壽命。第二，因為他不顧個人的安危和世人的唾罵，終于完成歷史賦予他的使命。他不是沒有缺點的，但是無論他有多大的缺點，他是唯一能夠拯救那個時代的人物。(有刪改)【相關(guān)鏈接】①自傳和傳人，本是性質(zhì)類似的著述，除了因為作者立場的不同，因而有必要的區(qū)別以外，原來沒有很大的差異。但是在西洋文學里，常會發(fā)生分類的麻煩。我們則傳敘二字連用指明同類的文學。同時因為古代的用法，傳人曰傳，自敘曰敘，這種分別的觀念，是一種原有的觀念，所以傳敘文學，包括敘、傳在內(nèi)，絲毫不感覺牽強。(朱東潤《關(guān)于傳敘文學的幾個名詞》)②朱先生確是有儒家風度的學者，一身正氣，因此他所選擇的傳主對象，差不多都是關(guān)心國計民生的有為之士。他強調(diào)關(guān)切現(xiàn)實，拯救危亡，尊崇氣節(jié)與品格。這都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的傾注——讀朱東潤先生史傳文學隨想》)★作為帶有學術(shù)性質(zhì)的自傳，本文有什么特點？請簡要回答。答：________________________________________________解析本題考查分析文本的文體基本特征和語言特色。解答時，要在閱讀的基礎(chǔ)上，了解文章的文體特征、內(nèi)容的側(cè)重點、內(nèi)容表達的特征。本文作為一篇帶有學術(shù)性質(zhì)的自傳，突出特點之一就是偏重學術(shù)經(jīng)歷，介紹了自己的傳記文學觀及其形成過程。文章的開頭與結(jié)尾，將自己的生平與學術(shù)結(jié)合起來，尤其是為張居正寫傳原因的解說，結(jié)合當時的社會背景和自己家庭的情況，更是呈現(xiàn)出學術(shù)背后的家國情懷。在行文方面，語言平易自然，穿插“怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？”“我寫誰呢？”等口語，語言平白如話，就像面對面閑談一樣。答案①偏重學術(shù)經(jīng)歷，主要寫自己的傳記文學觀及其形成過程；②寫生平與寫學術(shù)二者交融，呈現(xiàn)學術(shù)背后的家國情懷；③行文平易自然，穿插使用口語，就像和老朋友閑談一樣。1.一般和具體結(jié)合我們在對文本的一般性特征進行分析的同時，也應(yīng)該注意到富有個性的“具體”的特征。[思維建模]分析文體特征2要領(lǐng)2.注意效果解讀

分析文體特征時，不能僅僅停留在辨別認知的層面上，而必須懂得去對它們做“效果”分析。對“效果”的分析不外乎從這樣的兩個方面去考慮：一是從表達者的表達這個方面去考慮，看他采用這樣的方式會給他的表達帶來怎樣的好處；二是從閱讀者這個方面考慮，看他這樣做可以對讀者的閱讀產(chǎn)生什么樣的積極的效果。分析傳記的文體特征?咀嚼經(jīng)典高考題目提升審題答題技能高考曾經(jīng)這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2014·遼寧卷)本文第一自然段有何作用？請簡要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之選擇歷史專業(yè)的原因；②寫出了侯仁之對國家民族命運的關(guān)注，使傳主形象更加豐滿；③體現(xiàn)了傳記的真實性；④為下文介紹侯仁之的學術(shù)研究及成就做鋪墊。(答出1點給1分，2點給3分，3點給5分，4點給6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《夢里京華》”一例，為何還要例舉“委曲求全”？請簡要分析。(4分)(《那一種遙遠的幽默》)①增強說服力，進一步突出王文顯劇作別有一番幽默，肯定他喜劇創(chuàng)作的能力和影響。②引出下文對王文顯任代理校長時行事風格的敘寫，形成對比，以突出王文顯治校的持重務(wù)實，一絲不茍。(每點2分，意思對即可。)3.(2012·新課標全國卷)12(1)選項E：本文擷取謝希德人生的若干片斷，描寫她熱愛祖國、獻身科學、關(guān)愛親人的事跡，表現(xiàn)了一位杰出女性的偉大人格。(√)(《謝希德的誠與真》)本選項考查對文體特征的理解，涉及文章的選材、文本的主要內(nèi)容與主題等內(nèi)容。(正確選項，3分)因傳記是記載人物生平或事跡的一類記敘文體，它的表達技巧比較接近于小說和散文，可以說文學類文本的表現(xiàn)手法都與傳記相通。由于傳記的文體特征，需要格外注意其他人物對傳主的映襯、細節(jié)描寫、引用和議論等方面?？键c二分析表現(xiàn)手法3題型(一)敘述1.順敘的作用(效果)：思路清晰，結(jié)構(gòu)條理。2.倒敘的作用(效果)[知能構(gòu)建](1)能增強文章的生動性，使文章產(chǎn)生懸念，更能引人入勝。(2)強調(diào)作用，這一段主要寫了……放到開頭強調(diào)了傳主的……(與傳主精神、品質(zhì)等的關(guān)系)。(3)表達了作者對傳主怎樣的情感(與作者情感的關(guān)系)。(4)深化了主旨(與主旨的關(guān)系)。(5)使文章結(jié)構(gòu)富于變化，避免了敘述的平淡和結(jié)構(gòu)的單調(diào)。3.插敘的作用(效果)(1)內(nèi)容上：①(如果是引述他人的話，或是傳主自己的話、書信等)突出了傳記的真實性，使文章內(nèi)容更充實。②深化了文章主題。③使人物形象更加鮮明。④(如果是引述他人的話等就屬于側(cè)面描寫)側(cè)面烘托了傳主的……⑤(如果插敘的語段拿傳主和其他人對比)通過對比，襯托出了傳主的……(2)結(jié)構(gòu)上：①避免了結(jié)構(gòu)的平鋪直敘，使行文起伏多變，使結(jié)構(gòu)更加緊湊集中。②對……做了必要的鋪墊照應(yīng)，補充說明。(二)描寫(主要是細節(jié)描寫)1.描寫的三種作用(1)讓傳主形象更全面完整，更立體化。傳主形象是由多個側(cè)面組成的，只表現(xiàn)其偉大的一面，而不展現(xiàn)其普通的一面，人物就不能立體化。

(2)讓人物真實可信。要把人物寫好，就要寫其普通的一面，因為讀者是普通的公民，他愿意接受偉人身上普通的一面。這樣的人物會讓讀者覺得真實親切，易于接受。(3)符合讀者心理需要。對于大人物諸如政治家、藝術(shù)家、影視明星等，讀者已經(jīng)從媒體中了解了一些他們在本行業(yè)內(nèi)的成就、事跡。對于傳記作品，