7不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)

第7章不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)7.1績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系與績(jī)效評(píng)價(jià)基本報(bào)表7.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析7.3項(xiàng)目清償能力分析9/17/20231主講人：李軍峰7.1績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系與績(jī)效評(píng)價(jià)基本報(bào)表

績(jī)效評(píng)價(jià)也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，它是指投資分析人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，分析測(cè)算項(xiàng)目的效益和成本，編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目的獲利能力，判斷投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。9/17/20232主講人：李軍峰7.1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法與指標(biāo)體系1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容主要有三項(xiàng)：（1）財(cái)務(wù)盈利能力分析財(cái)務(wù)盈利能力分析是通過(guò)運(yùn)用靜態(tài)的或動(dòng)態(tài)的分析方法，計(jì)算一系列反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利水平的靜態(tài)指標(biāo)或動(dòng)態(tài)指標(biāo)，據(jù)以考察項(xiàng)目建成后的盈利水平。9/17/20233主講人：李軍峰（2）清償能力分析項(xiàng)目清償能力主要是通過(guò)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況以及投資借款償還期來(lái)反映的。項(xiàng)目的清償能力分析包括以下內(nèi)容：一是整個(gè)項(xiàng)目的投資回收能力，即項(xiàng)目建成后，需要多長(zhǎng)時(shí)間才能收回全部投資，這是投資者關(guān)心的主要問(wèn)題之一；二是項(xiàng)目資金的流動(dòng)性分析，即項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的大小，這是項(xiàng)目有關(guān)各方都非常關(guān)心的問(wèn)題；三是項(xiàng)目的清償貸款能力。9/17/20234主講人：李軍峰（3）資金平衡能力分析資金平衡能力主要是通過(guò)考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金余缺情況來(lái)反映的。資金平衡是指投資項(xiàng)目的各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)該出現(xiàn)負(fù)值（即資金缺口），它是進(jìn)行投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件。9/17/20235主講人：李軍峰2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法、指標(biāo)體系與基本報(bào)表（1）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有多種方法，按是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析方法。靜態(tài)分析又可稱作非貼現(xiàn)分析方法。這類方法的特點(diǎn)是不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值。一般包括投資回收期、投資報(bào)酬率等方法。動(dòng)態(tài)比較分析，亦可稱作貼現(xiàn)的比較分析。這種方法是將項(xiàng)目生命周期內(nèi)不同時(shí)間出現(xiàn)的各種收益及成本均作貼現(xiàn)處理，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行比較分析。9/17/20236主講人：李軍峰（2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系為了全面、準(zhǔn)確地對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況做出評(píng)價(jià)，就有必要針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容設(shè)置相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率等；項(xiàng)目財(cái)務(wù)清償能力分析的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：全部投資回收期、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。

9/17/20237主講人：李軍峰（3）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表有：現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，這些都是必不可少的報(bào)表。9/17/20238主講人：李軍峰7.1.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表的編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表又稱基本財(cái)務(wù)報(bào)表，主要有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表及資產(chǎn)負(fù)債表。1.財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是最重要的基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表以項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问街Ц兜馁M(fèi)用（即現(xiàn)金流出）和以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问饺〉玫氖杖耄船F(xiàn)金流入）盡列其中，以反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過(guò)程。9/17/20239主講人：李軍峰項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的作用是：記錄項(xiàng)目現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量及時(shí)序，計(jì)算凈現(xiàn)金流量，并在此基礎(chǔ)上，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和全部投資回收期等指標(biāo)，反映項(xiàng)目的盈利性和財(cái)務(wù)清償能力，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。按投資計(jì)算的基礎(chǔ)不同，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表又分為全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表和投資各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。9/17/202310主講人：李軍峰（1）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表該表不分資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。①確定項(xiàng)目的計(jì)算期并畫出表格②填列現(xiàn)金流入欄現(xiàn)金流入欄包括經(jīng)營(yíng)收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收經(jīng)營(yíng)資金?；厥展潭ㄙY產(chǎn)余值和經(jīng)營(yíng)資金是指項(xiàng)目計(jì)算期末進(jìn)行項(xiàng)目清算時(shí)固定資產(chǎn)的余值和回收的期初投入的經(jīng)營(yíng)資金。一般填列在計(jì)算期最后一年，前者數(shù)額可以由下式求得：固定資產(chǎn)余值＝固定資產(chǎn)原值－計(jì)算期間固定資產(chǎn)折舊總額9/17/202311主講人：李軍峰③填列現(xiàn)金流出欄④計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量各年的凈現(xiàn)金流量等于相應(yīng)各年的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差；將本年凈現(xiàn)金流量與以前各年凈現(xiàn)金流量加總即可得到本年累計(jì)凈現(xiàn)金流量。

⑤計(jì)算所得稅前凈現(xiàn)金流量和所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前凈現(xiàn)金流量等于凈現(xiàn)金流量加所得稅之和；將本年所得稅前凈現(xiàn)金流量加上以前各年的所得稅前凈現(xiàn)金流量即可得到本年所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量。

⑥計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要計(jì)算所得稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)。

9/17/202312主講人：李軍峰（2）資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算投資者投入資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等指標(biāo)。9/17/202313主講人：李軍峰資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)基本相同，大部分?jǐn)?shù)據(jù)也可套用。其主要區(qū)別在于：在資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出中，將開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金中的資本金部分合作一欄，即“資本金”，將非自有的投入部分不予考慮。新增加“借款本金償還”和“借款利息支付”兩欄。資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是完全站在投資者自身的角度考核項(xiàng)目的資金運(yùn)動(dòng)，凡是項(xiàng)目的現(xiàn)金流入，都是投資者的收入，而這些收入又是投資者資本金和借入資金共同取得的，借入資金還本付息之后的收入就是投資者資本金的收入。因此，借款本金的償還和利息的支付就成為兩項(xiàng)現(xiàn)金流出。

9/17/202314主講人：李軍峰（3）投資各方現(xiàn)金流量表當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及幾個(gè)投資者進(jìn)行投資時(shí)，應(yīng)編制投資各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映各方投資者投入資本的盈利能力。9/17/202315主講人：李軍峰2.損益表?yè)p益表是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表之一，它反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率，投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等指標(biāo)。9/17/202316主講人：李軍峰3.資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表，又叫財(cái)務(wù)平衡表，該表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃，為編制資產(chǎn)負(fù)債表提供依據(jù)，并用于計(jì)算借款償還期，它也是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表之一。（1）資金來(lái)源與運(yùn)用表（2）借款還本付息計(jì)算表9/17/202317主講人：李軍峰4.資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表也是項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本報(bào)表之一，該表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系，以考核項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，進(jìn)行清償能力分析。9/17/202318主講人：李軍峰7.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析

考核項(xiàng)目盈利水平的方法可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析方法，相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)也分為動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)。其中，動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，靜態(tài)指標(biāo)主要有投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等。9/17/202319主講人：李軍峰7.2.1靜態(tài)指標(biāo)衡量項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利水平的靜態(tài)指標(biāo)主要包括投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等三個(gè)指標(biāo)。1.投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。它是從全部投資的角度考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。9/17/202320主講人：李軍峰2.投資利稅率投資利稅率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利稅總額與項(xiàng)目總投資的比率。該指標(biāo)不僅從投資有關(guān)各方的權(quán)益角度，還從國(guó)家財(cái)政收入的角度考察了項(xiàng)目為國(guó)家所創(chuàng)造的積累。9/17/202321主講人：李軍峰3.資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均凈利潤(rùn)總額與資本金的比率。該指標(biāo)從項(xiàng)目投資者所投入資本金的角度反映了項(xiàng)目盈利能力的大小。9/17/202322主講人：李軍峰7.2.2動(dòng)態(tài)指標(biāo)1.凈現(xiàn)值(NetPresentValue，NPV)不動(dòng)產(chǎn)投資旨在以一定的當(dāng)前預(yù)付資金獲取更大的未來(lái)現(xiàn)金收益。按預(yù)定的貼現(xiàn)率調(diào)整所有預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流就可獲得未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。為了評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效，可以分別對(duì)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出貼現(xiàn)，然后從現(xiàn)金流入現(xiàn)值中扣除現(xiàn)金流出現(xiàn)值得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，也可直接對(duì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)得到凈現(xiàn)值。9/17/202323主講人：李軍峰根據(jù)上述表達(dá)式可知，凈現(xiàn)值指標(biāo)的計(jì)算步驟如下：①根據(jù)估測(cè)的投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，并求取項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量；②用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，得到貼現(xiàn)凈現(xiàn)金流量；③將所有的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值加起來(lái)，所得到的總和，就是投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。9/17/202324主講人：李軍峰一般地，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的投資，意味著預(yù)期該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益率會(huì)超過(guò)或等于計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)所用的貼現(xiàn)率。若貼現(xiàn)率是項(xiàng)目投資者所要求的必要收益率，就意味著該項(xiàng)目值得作進(jìn)一步的考慮；反之，如果凈現(xiàn)值小于0，該項(xiàng)目就應(yīng)該被排除。9/17/202325主講人：李軍峰2.內(nèi)部回報(bào)率(InternalRateofReturn，IRR)（1）理解IRR由凈現(xiàn)值計(jì)算公式可以看出，在凈現(xiàn)金流量不變的情況下，貼現(xiàn)率與凈現(xiàn)值呈反向關(guān)系。因此，有可能存在一個(gè)比率，能使得凈現(xiàn)值正好等于0。這個(gè)比率就叫做內(nèi)部回報(bào)率。9/17/202326主講人：李軍峰i2NPV圖7-1凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義NPV1NPV2貼現(xiàn)率（i）i1IRR9/17/202327主講人：李軍峰（2）計(jì)算IRR

所謂累試加插值法就是通過(guò)多次試算，并運(yùn)用插值法求解使得項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率的方法。其步驟是：①確定初始估算值。確定初始值的目的在于使得開始試算時(shí)使用的貼現(xiàn)率比較接近內(nèi)部收益率，這樣就可以減少試算次數(shù)及工作量。一般初始值從規(guī)定的貼現(xiàn)率開始，試算結(jié)果（凈現(xiàn)值）如果出現(xiàn)較大的正值，則可較大幅度提高貼現(xiàn)率再試算。②在初試基礎(chǔ)上采用不同貼現(xiàn)率累試，求出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為最小正值和最大負(fù)值時(shí)的貼現(xiàn)率，最小正值和最大負(fù)值都是比較接近零的，因此，這兩個(gè)貼現(xiàn)率都比較接近內(nèi)部收益率，且內(nèi)部收益率必然位于這兩個(gè)貼現(xiàn)率之間的某一點(diǎn)。③用插值法求得內(nèi)部收益率。按插值法原理，其計(jì)算公式為：9/17/202328主講人：李軍峰（3）IRR存在的問(wèn)題①再投資問(wèn)題②多重根問(wèn)題圖7-2多重內(nèi)部回報(bào)率（IRR）IRRNPV9/17/202329主講人：李軍峰（4）對(duì)IRR的修正一是分離法。這種修正首先假定一個(gè)資本機(jī)會(huì)成本，分別對(duì)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出進(jìn)行處理。具體地說(shuō)，就是先計(jì)算所有現(xiàn)金流入在項(xiàng)目期末的終值，再計(jì)算所有現(xiàn)金流出的現(xiàn)值，然后再利用插入法求解IRR。二是引入財(cái)務(wù)管理回報(bào)率修正IRR。9/17/202330主講人：李軍峰3.凈現(xiàn)值與內(nèi)部回報(bào)率的比較（1）內(nèi)部回報(bào)率評(píng)價(jià)原則（2）凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)原則9/17/202331主講人：李軍峰7.2.3基于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的績(jī)效評(píng)價(jià)準(zhǔn)則與投資決策1.規(guī)模差異項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則2.相互排斥項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則3.互相依存的投資決策9/17/202332主講人：李軍峰7.3項(xiàng)目清償能力分析7.3.1全部投資回收期全部投資回收期是指以不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間。該指標(biāo)（通常以年為單位）一般從項(xiàng)目開發(fā)開始年進(jìn)行計(jì)算，其表達(dá)式為：

9/17/202333主講人：李軍峰計(jì)算的具體程序和方法如下：（1）根據(jù)每期預(yù)期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況計(jì)算每期的凈現(xiàn)金流；（2）根據(jù)每期的凈現(xiàn)金流計(jì)算累計(jì)凈現(xiàn)金流；（3）運(yùn)用累計(jì)凈現(xiàn)金流數(shù)列，計(jì)算求得投資回收期。計(jì)算公式為：（4）運(yùn)用計(jì)算所得的投資回收期進(jìn)行投資決策。

9/17/202334主講人：李軍峰7.3.2資金流動(dòng)性分析1.資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是項(xiàng)目各年負(fù)債合計(jì)與資產(chǎn)合計(jì)的比率，它反映了項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力，也是反映項(xiàng)目?jī)攤芰Φ淖钪饕闹笜?biāo)，計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)×100%9/17/202335主講人：李軍峰2.流動(dòng)比率流動(dòng)比率是項(xiàng)目各年流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比率，它是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100％9/17/202336主講人：李軍峰3.速動(dòng)比率速動(dòng)比率是項(xiàng)目各年速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，它是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：速動(dòng)比率＝速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債×100%9/17/202337主講人：李軍峰7.3.3國(guó)內(nèi)借款償還期國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家財(cái)稅制度及不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的具體財(cái)務(wù)條件下，以項(xiàng)