7西安大區(qū)世紀(jì)大道地塊改造項目評估

1西安大區(qū)西安市西咸新區(qū)三橋-世紀(jì)大道項目備選址地塊分析2011年7月2一、城市概況—人口經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)二、商圈概況1、城市商業(yè)格局2、城市商業(yè)分布3、城市內(nèi)各商圈概況4、備選址所在商圈分析（1）商圈區(qū)位圖（2）地塊分布三、備選址所在商圈1、備選址地塊區(qū)位分析2、備選址所在地塊規(guī)劃指標(biāo)分析3、備選址地塊政府發(fā)展規(guī)劃分析4、備選址地塊地塊現(xiàn)狀四、備選址周邊土地市場信息分析1、備選址周邊土地市場土地出讓信息2、備選址周邊土地市場土地成交信息五、備選址周邊住宅市場信息分析1、備選址周邊在售樓盤信息分析2、備選址周邊二手房信息分析六、備選址周邊商業(yè)市場信息分析1、備選址周邊商鋪租金信息分析2、備選址周邊寫字樓租金信息分析3、備選址周邊酒店信息分析七、備選址所在商圈商業(yè)企業(yè)分析八、備選址地塊總結(jié)分析目錄3一、城市概況—人口經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)家電市場容量按社會消費品零售總額的10%估算城市人口經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20062007200820092010人口總?cè)丝冢ㄈf人）822.52830.54837.52843.46846.78增長率（%）2.00%0.97%0.83%0.70%0.39%市區(qū)人口（萬人）540.97548.99565.16581.4/增長率（%）

1.46%2.86%2.79%/所在區(qū)人口（萬人）（未央?yún)^(qū)）56.295961.362.96/增長率（%）

4.59%3.75%2.64%/社會消費品零售總額社會消費品零售總額（億元）776.2921.581154.31381.121611.04增長率（%）16.50%18.70%25.30%19.70%16.65%城市零售總額（億元）700.41832.381043.781249.791544.16增長率（%）16.50%18.80%25.40%19.70%23.55%所在區(qū)零售總額（億元）（未央?yún)^(qū)）65.5278.13100.08194.27/增長率（%）16.80%19.20%28.10%20.80%/GDP

GDP（億元）1538.941856.632318.142724.083241.49增長率（%）13.00%14.70%15.60%14.50%18.99人均GDP（元）18890224632779432411/增長率（%）11.00%13.00%14.50%13.60%/收入人均可支配收入（元）10905126621520718963/增長率（%）14.60%22.20%18.60%24.70%/家電市場容量（億元）77.6292.16115.43138.11161.1044主要商業(yè)節(jié)點有龍首村、未央路、北二環(huán)、鳳城四路、太華路等主要商業(yè)節(jié)點有土門、三橋、丈八路等主要商業(yè)節(jié)點有金花路、胡家廟、紡織城、咸寧路等主要商業(yè)節(jié)點有小寨、高新、雁塔曲江、李家村、電子商城等城南城東城北城西城中二、商圈概況—1、城市商業(yè)格局備選址位置城北主要商業(yè)節(jié)點有鐘樓、解放路等城西城東城南城中5備選址所在商圈二、商圈概況—2、城市商業(yè)分布西安市商圈等級及分布核心商圈鐘樓、小寨區(qū)域商圈土門、解放路、金花路.高新、雁塔曲江、北二環(huán)、未央路、李家村新興商圈鳳城四路、三橋社區(qū)商圈紡織城、龍首村、咸寧路、丈八路、胡家廟、朱宏路、雁塔路交通樞紐商圈太華路、電子商城備選址所在商圈簡介商圈名稱三橋商圈商圈類型新興商圈業(yè)態(tài)類型建材家居、購物中心、汽車城市場商圈范圍三橋路、西蘭路、世紀(jì)大道沿線，西至繞城高速，東至西三環(huán)交通狀況交通便利，西安是城西交通樞紐，地鐵1號線，1號線延伸線共三站途徑該區(qū)域。商業(yè)繁華度該商圈目前部分區(qū)域拆遷改造，未來為中高端居住、商業(yè)中心。政府規(guī)劃該地塊位于我國第四個副省級新區(qū)——西咸新區(qū)的規(guī)劃的核心商業(yè)住宅區(qū)。圖釋：核心商圈區(qū)域商圈新興商圈社區(qū)商圈交通樞紐商圈010204030502030607080917161218131911141510地鐵2號線地鐵1號線040105地鐵3號線6未央路：百貨超市商圈，代表企業(yè)為賽高國際、人人樂。龍首村：百貨超市商圈，代表企業(yè)華潤萬家、龍首商業(yè)街胡家廟：超市、服裝批發(fā)商圈，代表企業(yè)為易初蓮花、多彩商城、康復(fù)路批發(fā)市場。土門：超市百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為華潤萬家、蘇寧、國美、秋林百貨、土門市場。解放路：購物中心商圈，代表企業(yè)為萬達(dá)廣場、民生百貨、新瑪特、人人樂。二、商圈概況—3、城市內(nèi)各商圈概況圖釋：核心商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305鳳城四路：購物中心商圈金鷹國際、世紀(jì)金花、沃爾瑪。鐘樓：百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為開元商城、民生百貨、百盛、世紀(jì)金花、大洋百貨、蘇寧、國美、迪信通、迅捷。高新：購物、CBD商圈，代表企業(yè)為世紀(jì)金花、金鷹國際、創(chuàng)業(yè)廣場、西部國際廣場。太白南路：3C、建材商圈，代表企業(yè)為賽格電腦城、太白建材市場。地鐵3號線7太華路：家居電器商圈，代表企業(yè)為大明宮建材家居城、蘇寧、國美、家得寶、華潤萬家。三橋：客運站+酒店用品+家具批發(fā)商圈，代表企業(yè)為城西客運站、萬國貿(mào)易、西咸家居城紡織城：超市百貨商圈，代表企業(yè)為秋林百貨、萬興購物廣場、東關(guān)超市。金花路：批發(fā)市場、家電商圈，代表企業(yè)為輕工市場、義烏市場、蘇寧、國美、華潤萬家。咸寧路：購物中心、家居城商圈，代表企業(yè)為利豐國際廣場、華潤萬家、韓森寨家具城。二、商圈概況—3、城市內(nèi)各商圈概況圖釋：核心商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈新興商圈交通樞紐商圈0102040305北二環(huán)：家居建材、電器商圈，代表企業(yè)為明珠家居、中聯(lián)家具、居然之家、蘇寧、國美。李家村：購物中心商圈，代表企業(yè)為萬達(dá)廣場、華潤萬家、賽格電腦城、東新科貿(mào)電腦城。丈八路：超市類商圈，代表企業(yè)為人人樂、華潤萬家。小寨：百貨綜合類商圈，代表企業(yè)為百盛、金鷹國際、好又多、宜品生活、軍人服務(wù)社。雁塔曲江：購物中心商圈，代表企業(yè)為大唐不夜成、華潤萬家、國美、銀泰百貨。地鐵3號線8比例尺：1：100米待評估地塊二、商圈概況—4、備選址所在商圈分析—4.1商圈區(qū)位圖公交車站其他地塊地鐵站①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世紀(jì)大道世紀(jì)大道三橋路繞城高速西三環(huán)建章路西寶高速快速干道天臺路西戶公路①歐亞達(dá)家居預(yù)留地101畝；②立豐國際預(yù)留地44畝；③商業(yè)用地預(yù)留地24畝；④安置住宅區(qū)預(yù)留地47畝；⑤住宅區(qū)預(yù)留地159畝；⑥地鐵編組樞紐；⑦歐洲城預(yù)留地商業(yè)用地147畝；⑧住宅預(yù)留地308畝；⑨住宅預(yù)留地85畝；⑩機(jī)電市場預(yù)留地71畝；⑾啟航佳苑預(yù)留地小區(qū)；⑿開元商城預(yù)留地；⒀大明宮建材家居城預(yù)留地106畝；⒁華潤萬家預(yù)留地410畝；⒂住宅預(yù)留地91畝；⒃保利地產(chǎn)預(yù)留地；⒄中建地產(chǎn)預(yù)留地；⒅奧林匹克花園小區(qū)。⒄②⑥⑤備選址地塊9通過對三橋商圈排查和對灃渭新區(qū)管委會政府拜訪。排查出A地塊（備選地塊）。二、商圈概況—4、備選址所在商圈分析—4.2地塊分布①③④⑦⑧⑨⑩⒁⒀⑿⑾⒂⒅⒃世紀(jì)大道世紀(jì)大道三橋路繞城高速西三環(huán)建章路西寶高速快速干道天臺路西戶公路⒄②⑥⑤備選址地塊A地塊：備選地塊①歐亞達(dá)家居預(yù)留地101畝；②立豐國際預(yù)留地44畝；③商業(yè)用地預(yù)留地24畝；④安置住宅區(qū)預(yù)留地47畝；⑤住宅區(qū)預(yù)留地159畝；⑥地鐵編組樞紐；⑦歐洲城預(yù)留地商業(yè)用地147畝；⑧住宅預(yù)留地308畝；⑨住宅預(yù)留地85畝；⑩機(jī)電市場預(yù)留地71畝；⑾啟航佳苑預(yù)留地小區(qū)；⑿開元商城預(yù)留地；⒀大明宮建材家居城預(yù)留地106畝；⒁華潤萬家預(yù)留地410畝；⒂住宅預(yù)留地91畝；⒃保利地產(chǎn)預(yù)留地；⒄中建地產(chǎn)預(yù)留地；⒅奧林匹克花園小區(qū)。10三、備選址所在商圈—地塊項目分析

該地塊位于西安市城西，東連西安三橋，西接咸陽市渭河南岸城區(qū)?，F(xiàn)為西咸新區(qū)五大組團(tuán)之一的灃東新城核心區(qū)。

交通方面，

地塊緊鄰世紀(jì)大道（312國道），交通便利。最近通過的《西咸新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2020年）》，延伸西安地鐵1號線（沿世紀(jì)大道-灃渭大道），備選址地塊旁即為地鐵延伸線第一站出口。備選址旁邊地塊，已確定的大型商業(yè)體包括：中聯(lián)家居、歐洲城、歐亞大家具等，距備選址以東1.5公里

還有華潤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、開元集團(tuán)、大明宮集團(tuán)入駐。備選址周邊已建成多個住宅項目，如奧林匹克花園、金泰絲路花城、億龍金河灣、世紀(jì)優(yōu)盤等樓盤，未來還有多個住宅項目開工建設(shè)。

該區(qū)域未來必將成為西咸新區(qū)核心商業(yè)聚集區(qū)和住宅集中區(qū)。A地塊分析（備選址地塊）--1、區(qū)位分析11項目世紀(jì)大道地塊編號-地塊四至東鄰歐亞達(dá)家居城、西臨繞城高速、南至世紀(jì)大道、北臨中聯(lián)家居用地性質(zhì)商業(yè)占地面積（畝）-代征面積（萬㎡）-凈用地面積（萬㎡）44畝容積率（≤）2.5（可協(xié)商）建筑密度-綠地率（≥）-建筑高度（米）不限高地上建筑面積（萬㎡）73260平米（可協(xié)商）用地價格（拍賣起始價）托底價200萬/畝（按凈地計算）備注（其他事項）該地塊由灃渭新區(qū)管委會運作，拆遷已完成，后期托底招拍掛。備選址周邊地塊已確定開發(fā)商，現(xiàn)多家開發(fā)商洽談此地塊，管委會對比各公司提交的方案，最終確定招拍掛托底公司。預(yù)計8月對外掛牌。三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--2、規(guī)劃指標(biāo)分析12三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發(fā)展規(guī)劃分析

住宅商業(yè)備選址13三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--2、規(guī)劃指標(biāo)分析北凈用地（44畝）世紀(jì)大道雙向八車道世紀(jì)大道14三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發(fā)展規(guī)劃分析

2010年12月，國務(wù)院頒布的《國家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確要求，“推進(jìn)西安、咸陽一體化進(jìn)程和西線西區(qū)建設(shè)”，標(biāo)志著西咸新區(qū)建設(shè)已提升到國家戰(zhàn)略層面。

備選址所在的灃東新城，原為灃渭新區(qū)，現(xiàn)為西咸新區(qū)5大組團(tuán)之一。灃東新城規(guī)劃范圍161平方公里。主體功能是建設(shè)西部地區(qū)統(tǒng)籌科技資源示范基地和體育會展中心。以高新技術(shù)為主，重點發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)和孵化、體育、會展商務(wù)、文化體育等產(chǎn)業(yè)。

15三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發(fā)展規(guī)劃分析

備選址西安市咸陽市西咸新區(qū)規(guī)劃示意圖根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)實施的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市，陜西省政府決定設(shè)立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴(kuò)展5~10公里的整體板塊。2011年6月13日，“西咸新區(qū)規(guī)劃”新聞發(fā)布會正式舉行，它標(biāo)志著又一個國家級新區(qū)已經(jīng)誕生。西咸新區(qū)分為：灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇渭新城。16三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--3、政府發(fā)展規(guī)劃分析

備選址灃東新城（灃渭新區(qū)）位于渭河以南，老西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線位，規(guī)劃總面積195平方公里。

該區(qū)域是西咸兩市中心城區(qū)距離最近的接合部，也是西安國際化大都市向西拓展的重點區(qū)塊，發(fā)展空間和潛力巨大。重點打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)兩大功能區(qū)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。力爭到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元?！癯鞘刑厣δ軈^(qū)以完善基礎(chǔ)設(shè)施、提升集聚功能為重點，加快發(fā)展電子信息、智能電器、微電子制造等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)、物流配送、住宅產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造灃河“大水大綠”生態(tài)景觀，力爭到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到700億元?！裆锖铜h(huán)保產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)依托大型骨干企業(yè)，重點發(fā)展生物醫(yī)藥、環(huán)保節(jié)能和精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)，建設(shè)西部地區(qū)重要的生物和環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地，力爭到2020年生產(chǎn)總值達(dá)到300億元。17三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現(xiàn)狀備選址備選址世紀(jì)大道繞城高速備選址地塊目前為凈地18三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝北世紀(jì)大道繞城高速備選址19三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝備選址世紀(jì)大道東20三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝西備選址繞城高速世紀(jì)大道21三、備選址所在商圈—地塊項目分析A地塊分析（備選址地塊）--4、地塊現(xiàn)狀綠線范圍為備選地塊區(qū)域，凈用地44畝北備選址世紀(jì)大道2222四、備選址周邊土地市場信息分析4.1、備選址周邊土地市場土地出讓信息地區(qū)大區(qū)城市行政區(qū)地塊編號宗地具體位置出讓方式供地現(xiàn)狀（毛地/凈地）用地性質(zhì)總用地面積（㎡）建設(shè)用地面積（㎡）容積率建筑限高(m)綠地率地上建筑面積（㎡）起始價格（萬元）起始樓面地價（元/平米）起始單價（萬元/畝）報名截止日期西北西安西安碑林區(qū)BL7-14-11-6興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住11306.811306.87.775未公示≥25%87910.37未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點商業(yè)1336.11336.17.77510388.18未公示西北西安西安碑林區(qū)BL7-15-3-2興慶南路以東，北沙坡路以南掛牌凈地居住12557.912557.99.531未公示≥25%119689.34未公示未公示未公示2011年7月14日下午4點商業(yè)139513959.53113295.75未公示2323四、備選址周邊土地市場信息分析4.2、備選址周邊土地市場土地成交信息宗地編號行政區(qū)宗地位置競得人建筑用地（平方米）用途容積率成交價（萬元）建筑面積（平方米）樓面地價（元/平米）掛牌時間YT7-99-19-1雁塔區(qū)團(tuán)結(jié)南路以西、大寨路以北陜西九邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9320居住、商業(yè)7.86402073255.2548.762011.5.18-5.31LH8-5-196-3蓮湖區(qū)蓮湖區(qū)環(huán)城西路北段138號陜西特藝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12395居住7.8611096681631.982011.5.18-5.31JK3-3-28未央?yún)^(qū)鳳城七路以北、未央路以西陜西富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3466.7商業(yè)不大于5.0163017333.5940.382011.4.13-4.26BL7-18-11-1碑林區(qū)友誼東路劉家莊8號西安昌順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司5777.1住宅、商業(yè)不大于7.02265540555.24654.662011.4.13-4.272424五、備選址周邊住宅市場信息分析5.1、備選址周邊在售樓盤信息分析序號

行政區(qū)

位置樓盤名稱開發(fā)商建筑類別

建筑面積（平方米）推出日期最高售價（元/平米）最低售價（元/平米）平均售價（元/平米）備注1未央?yún)^(qū)太華路與北二環(huán)東南角中建開元壹號西安中建地產(chǎn)有限公司高層/小高層8560002010.98500700078002未央?yún)^(qū)北二環(huán)東段錦園君逸陜西大明宮房地產(chǎn)公司高層4200002010.119500750085003未央?yún)^(qū)鳳城三路東段香克林小鎮(zhèn)美都房地產(chǎn)高層2040002009.117500630068004未央?yún)^(qū)未央路與北二環(huán)東南角市政馨苑西安市政建設(shè)開發(fā)公司高層890002009.127500600067005經(jīng)開區(qū)未央大道117號盛世一品陜西天寶地產(chǎn)高層770002010.99500850090002525五、備選址周邊住宅市場信息分析5.2、備選址周邊二手房信息分析序號

行政區(qū)

小區(qū)地址戶型建筑年代裝修類別建筑面積總價（萬元）單價（元/平方米）備注1灃渭新區(qū)奧林匹克花園世紀(jì)大道3室2廳2衛(wèi)2008精裝修1206554162灃渭新區(qū)五一花園小區(qū)建章路中段2室1廳1衛(wèi)

2005中等裝修70

2434283灃渭新區(qū)三米陽光世紀(jì)大道中段2室2廳1衛(wèi)2009毛坯763850004灃渭新區(qū)灃橋藝墅家世紀(jì)大道二號橋北100米5室2廳3衛(wèi)2008毛坯19311559585灃渭新區(qū)錦繡公園未央大道2室1廳2衛(wèi)

2010中等裝修8535

4117.6

2626六、備選址周邊商業(yè)市場信息分析6.1、備選址周邊商鋪租金信息分析序號

位置經(jīng)營類型層數(shù)面積（平米）租金（元/平米/天）售價（萬元/平米）備注1三橋武警工程學(xué)院以南大鋪1層3001-

2建章路中段大鋪1層400

3-

3三橋路錦繡新苑社區(qū)臨街商鋪中鋪1層2001