公司稅收籌劃建議書

...wd......wd......wd...稅收籌劃建議書——郁金香花園開發(fā)工程編制單位：無(wú)錫光正稅務(wù)師事務(wù)所編制日期：二OO八年八月二十八日目錄一、總論2〔一〕建設(shè)單位基本情況2〔二〕開發(fā)工程概況：2〔三〕稅收籌劃建議書的編制依據(jù)與原則2〔四〕稅收籌劃建議書的工作目標(biāo)3二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析3〔一〕基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3〔二〕預(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4〔三〕納稅指標(biāo)分析6三、本開發(fā)工程的納稅籌劃8〔一〕銷售收入的籌劃8〔二〕本錢費(fèi)用的籌劃9(三)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃10〔四〕土地使用稅的稅收籌劃13〔五〕房產(chǎn)稅的稅收籌劃13〔六〕土地增值稅的稅收籌劃13〔七〕企業(yè)所得稅的稅收籌劃15四、工程稅務(wù)籌劃中需要說(shuō)明的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)19〔一〕工程土地增值稅平均增值率偏低，開發(fā)本錢存在高估19〔二〕工程稅務(wù)籌劃實(shí)施中應(yīng)注意的問(wèn)題19〔三〕不能享受二免三減半的所得稅優(yōu)惠政策20一總論〔一〕建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位：范思特〔宜興〕房地產(chǎn)開發(fā)。工商注冊(cè)號(hào)：企獨(dú)蘇宜第004419號(hào)。住所：宜興環(huán)科園百合場(chǎng)路。所有制性質(zhì)：有限責(zé)任公司〔外國(guó)法人獨(dú)資〕。法寶代表人：VahstalJohannesJoseph。注冊(cè)資金：2710萬(wàn)美元。經(jīng)營(yíng)范圍：從事房產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)營(yíng)本公司開發(fā)的房產(chǎn)。營(yíng)業(yè)期限：2005年4月30日至2045年4月29日?！捕抽_發(fā)工程概況：工程名稱：江蘇宜興郁金香花園開發(fā)工程。立項(xiàng)批復(fù)：中宜環(huán)科委字〔2005〕125號(hào)。建設(shè)規(guī)模：用地面積242253平方米，總建筑面積207231平方米。建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)6幢高層住宅，29幢景觀排屋，122幢獨(dú)立住宅和相應(yīng)的附屬設(shè)施。投資總額：暫估75000萬(wàn)元。貸款金額：18000萬(wàn)元。建設(shè)主體：范思特〔宜興〕房地產(chǎn)開發(fā)?！踩扯愂栈I劃建議書的編制依據(jù)與原則我們以范思特〔宜興〕房地產(chǎn)開發(fā)提供的蘇天工咨字〔2007〕5-61號(hào)江蘇宜興郁金香花園工程可行性研究報(bào)告及貴公司工程部、財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料作為本次稅收籌劃的分析范圍及依據(jù)。通過(guò)對(duì)工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從稅務(wù)和轉(zhuǎn)讓定價(jià)角度進(jìn)展進(jìn)展測(cè)試和量化研究、分析，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議。我們?cè)趫?bào)告中援引的數(shù)據(jù)均來(lái)源于上述可行性研究報(bào)告及相關(guān)資料。貴公司應(yīng)保證前述資料的真實(shí)性與完整性，我們并不承擔(dān)因前述資料數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而導(dǎo)致數(shù)據(jù)匡算偏差的責(zé)任?！菜摹扯愂栈I劃建議書的工作目標(biāo)通過(guò)對(duì)范思特〔宜興〕房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的宜興郁金香花園工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，提出與稅務(wù)籌劃有關(guān)的建議，以協(xié)助貴公司管理層優(yōu)化工程稅務(wù)構(gòu)造，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析〔一〕基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目金額單位總用地面積242253㎡總建筑面積207231㎡地上建筑面積155291㎡其中：高層住宅77894㎡景觀排屋69845.6㎡獨(dú)棟住宅59491.4配套公建3800㎡其中：商鋪1080㎡配套用房2000㎡幼兒園720㎡地下建筑面積45731㎡其中：高層住宅9750㎡景觀排屋20161㎡獨(dú)棟住宅15820㎡建筑占地面積56590㎡建筑密度23.40%容積率0.641㎡綠地面積99810㎡其中：水面面積35290㎡集中綠地11360㎡宅間綠地53160㎡綠地率41.20%總戶數(shù)675戶其中:高層住宅300戶景觀排屋253戶獨(dú)棟住宅122戶停車位820個(gè)其中:地上停車位108個(gè)地下停車位712個(gè)其中:高層住宅212個(gè)景觀排屋254個(gè)獨(dú)棟住宅246個(gè)自行車庫(kù)面積1260㎡地下人防面積4600㎡按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售〔普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財(cái)稅[2006]141號(hào)規(guī)定的為準(zhǔn)〕，增值額未超過(guò)扣除工程金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除工程金額20%的，應(yīng)就將全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)上述指標(biāo)分析，貴公司的本開發(fā)工程不符合標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的劃分范疇，無(wú)法享受土地增值稅的優(yōu)惠政策?！捕愁A(yù)期財(cái)務(wù)指標(biāo)分析1、經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)工程自實(shí)施后開場(chǎng)預(yù)售，房屋可銷售面積為156,68.05ｍ2，其中獨(dú)棟別墅43,225.56ｍ2，景觀排屋50,546.84ｍ2，高層62,995.65ｍ2。根據(jù)現(xiàn)階段宜興市商品房市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)，該工程銷售單價(jià)為：獨(dú)棟別墅1.5萬(wàn)元/ｍ2；景觀排屋0.85萬(wàn)元/ｍ2；高層均價(jià)0.5萬(wàn)元/ｍ2，商鋪、車庫(kù)等配套設(shè)施由于管理層決定隸屬于物業(yè)管理，故未在此進(jìn)展收入預(yù)測(cè)?？射N售面積總收入預(yù)測(cè)表戶型套數(shù)套型建筑面積(㎡)總面積(㎡)預(yù)計(jì)單價(jià)(萬(wàn)元)總價(jià)(萬(wàn)元)獨(dú)棟住宅8458.583,668.611.505,502.917458.583,210.031.504,815.0533307.4310,145.191.5015,217.791328.45328.451.50492.687307.432,152.011.503,228.0233348.8211,511.131.5017,266.6912348.824,185.861.506,278.806437.482,624.871.503,937.3114350.664,909.301.507,363.941490.10490.101.50735.15小計(jì)122=SUM(ABOVE)3836.35=SUM(ABOVE)43,225.551.5064,838.34景觀排屋25350,546.840.8542,964.81高層住宅30062,995.650.5031,497.83合計(jì)156,768.050.89139,300.982、本錢費(fèi)用預(yù)測(cè)：由于貴公司工程部無(wú)法提供準(zhǔn)確可行的工程預(yù)算資料，其實(shí)測(cè)本錢又與可行性報(bào)告存在較大差異，故我們無(wú)法對(duì)其本錢費(fèi)用按會(huì)計(jì)科目進(jìn)展分項(xiàng)計(jì)算，以下房屋建造本錢是根據(jù)貴公司工程部提供的最新資金需求量表并結(jié)合財(cái)務(wù)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)形成，其相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確可靠程度還需在工程的具體實(shí)施過(guò)程中進(jìn)展一定的修正。1聯(lián)排基礎(chǔ)工程19194.2m2700元/m213,435,940.002聯(lián)排一層構(gòu)造封頂19194.2m2600元/m211,516,520.003聯(lián)排主體構(gòu)造封頂31457.2m2673元/m221,170,695.604聯(lián)排主體裝飾69845.6m2650元/m245,399,640.005聯(lián)排水電按裝69845.6m280元/m25,587,648.006聯(lián)排室內(nèi)及周邊智能化按裝69845.6m245元/m23,143,052.007別墅基礎(chǔ)工程15843.8m2700元/m211,090,660.008別墅一層構(gòu)造封頂21823.8m2600元/m213,094,280.009別墅主體構(gòu)造封頂21823.8m2730元/m215,931,374.0010別墅主體裝飾59491.4m2900元/m253,542,260.0011別墅水電按裝59491.4m2120元/m27,138,968.0012別墅室內(nèi)及周邊智能化按裝59491.4m250元/m22,974,570.0013人防、高層基礎(chǔ)工程10555m22500元/m226,387,500.0014高層主體構(gòu)造77894m2350/m227,262,900.0015高層主體裝飾77894m2700/m254,525,800.0016高層管線及設(shè)備安裝77894m2180/m214,020,920.0017高層智能化77894m230/m22,336,820.0019別墅樣板房?jī)?nèi)裝飾及家俱1712.2m24000/m26,848,800.0020別墅樣板房外及售樓處景觀工程約10000m2230元/m22,300,000.0021樁基工程A區(qū)5,779,544.0022樁基工程C區(qū).B區(qū)1-104,806,070.3823樁基工程B區(qū)11-293,276,155.7024樁基工程D區(qū)3,020,611.9025道路硬化9500m250元/m2475,000.0026臨建場(chǎng)地及臨建工程1,500,000.0027售樓處工程3,000,000.0028江蘇鑫祥3,225,000.0029江蘇宏達(dá)監(jiān)理1,720,000.0030江蘇恒鴻監(jiān)理820,000.0031小區(qū)景觀及道路雨水工程約100000m2270元/m227,000,000.0032小區(qū)景觀河、駁岸、水處理工程33166.8m2120元/m23,980,016.0033圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)9,000,000.0034供電、箱變系統(tǒng)工程207231m2260元/m253,880,060.0035雨水、污水系統(tǒng)工程207231m245元/m29,325,395.0036燃?xì)庀到y(tǒng)工程高層300戶3000元/戶900,000.0037燃?xì)庀到y(tǒng)工程聯(lián)排253戶10000元/戶2,530,000.0038燃?xì)庀到y(tǒng)工程別墅122戶25000元/戶3,050,000.0039人防工程規(guī)費(fèi)93772.4m248元/m24,501,075.2040其它工程工程規(guī)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)207231m240元/m28,289,240.0040城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)207231m250元/m210,361,550.00合計(jì)498,148,066〔三〕納稅指標(biāo)分析一個(gè)房地產(chǎn)工程從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售〔轉(zhuǎn)讓〕過(guò)程主要涉及以下這些稅種：契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，現(xiàn)根據(jù)貴公司提供的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算本工程所需繳納的各種稅費(fèi)：1、土地面積為242,253.00萬(wàn)平方米，可銷售面積為156,768.05平方米，平均售價(jià):獨(dú)棟1.5萬(wàn)元/平方米,聯(lián)排0.85萬(wàn)元/平方米,高層0.5萬(wàn)元/平方米；2、土地本錢為2.419億元(其中有38畝按120萬(wàn)元/畝暫估)，建造本錢平均為:獨(dú)棟2712元/平方米,聯(lián)排2252元/平方米,高層2302元/平方米；3、注冊(cè)資本為2710萬(wàn)美元，前期資金需求約1.8億元人民幣通過(guò)銀行貸款解決；4、實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用與管理費(fèi)用按售價(jià)的5%預(yù)計(jì)測(cè)算。在上述假設(shè)條件下，整個(gè)工程銷售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算情況如下：1、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加(由于貴公司為外商投資企業(yè),暫免城建稅及教育附加)139,300.97*5%=6,965.05萬(wàn)元2、土地增值稅收入：139,300.97萬(wàn)元可扣除工程：土地本錢24,190.00萬(wàn)元建造本錢：49,814.81萬(wàn)元(由貴公司工程部最新提供數(shù)據(jù),暫未計(jì)算資本化利息局部)三項(xiàng)費(fèi)用：〔24,190.00+49,814.81〕*10%=7,400.48萬(wàn)元稅金及附加：6,965.05萬(wàn)元加計(jì)扣除：〔24,190.00+49,814.81〕*20%=14,800.96萬(wàn)元增值額：139,300.97-24,190.00-49,814.81-6,965.05-7,400.48-14,800.96=36,129.67萬(wàn)元增值率：36,129.67/10,3171.30=35.02%﹤50%所對(duì)應(yīng)的增值率30%在這里應(yīng)當(dāng)指出,作為定位于中高檔樓盤的本開發(fā)工程而言,其增值率是較低的,在土地增值稅清算時(shí)可能會(huì)引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的高度關(guān)注，有一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅：36,129.67*30%=10,838.90萬(wàn)元3、土地使用稅(暫用土地證上面積216,943.10平方米,按5年計(jì)算)216,943.1*6*5/10000=650.83萬(wàn)元4、印花稅(暫只考慮購(gòu)銷合同,建筑安裝合同及借款合同)(139,300.97+49,814.81)*0.03%+18,000*0.005%=57.64萬(wàn)元5、企業(yè)所得稅收入：139,300.97萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)本錢：49,814.81+24,190.00=74,004.81萬(wàn)元稅費(fèi)：6,965.05+10,838.90+650.83+57.64=18,512.41萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：18,000.00*7.56%*3=4,082.40萬(wàn)元(尚未考慮資本化)管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用：139,300.97*5%=6,965.05萬(wàn)元企業(yè)所得=139,300.97-74,004.81-18,512.41-4,082.40-6,965.05=35,736.30萬(wàn)元企業(yè)所得稅：35,736.30*25%=8,934.08萬(wàn)元工程完畢后，合計(jì)納稅為：18,512.41+8,934.08=27,446.49萬(wàn)元工程凈利潤(rùn)為26,802.22萬(wàn)元工程整體稅負(fù)率=27,446.49/139,300.97=19.70%整個(gè)工程銷售完畢需繳納的各種稅費(fèi)計(jì)算項(xiàng)目金額營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加6965.05土地增值稅收入139300.97可扣除工程土地本錢24190.00建造本錢49814.81利息支出(計(jì)入開發(fā)間接費(fèi))0.00三項(xiàng)費(fèi)用7400.48稅金及附加6965.05加計(jì)扣除14800.96小計(jì)103171.30增值額36129.67增值率35.02%所對(duì)應(yīng)的增值率30%土地增值稅10838.90土地使用稅650.83印花稅57.64企業(yè)所得稅經(jīng)營(yíng)收入139300.97經(jīng)營(yíng)本錢74004.81稅費(fèi)18512.41利息支出4082.40管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用6965.05企業(yè)所得35736.30企業(yè)所得稅8934.08工程完畢后，合計(jì)納稅27446.49工程凈利潤(rùn)26802.22工程整體稅負(fù)率19.70%由上述計(jì)算可知,企業(yè)的利潤(rùn)率是決定稅負(fù)率變化的主要因素，一般情況下隨著利潤(rùn)率的上升,稅負(fù)率肯定上升；納稅籌劃的目的就是在保持既定利潤(rùn)率的前提下，使整體稅負(fù)率下降。三本開發(fā)工程的納稅籌劃〔一〕銷售收入的籌劃1、采用分期收款:由于房地產(chǎn)單位價(jià)值較高，購(gòu)置方很難一次拿出大額款項(xiàng)購(gòu)置房產(chǎn)，故企業(yè)一般可采取分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)不需按售價(jià)總額一次性確認(rèn)收入，而是按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)本錢，這樣可以起到延遲納稅,節(jié)省資金占用本錢的作用,實(shí)際操作也較易進(jìn)展。2、分散收入：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)展裝潢、裝飾時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以與購(gòu)置者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，當(dāng)附屬設(shè)備及裝修完成后，再和購(gòu)置者簽訂裝修合同，這樣開發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范疇，不征土地增值稅，從而到達(dá)降低稅負(fù)目的。在本工程中土地增值稅稅率為30%，而營(yíng)業(yè)稅稅率只有5%，簡(jiǎn)單而言，有25%的稅負(fù)差異，但應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)貴公司注意的是，該方案的實(shí)施前提是最好能有自己獨(dú)立核算的裝修公司，由于近年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收冶理力度，這種實(shí)務(wù)操作具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，事前必須與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展有效的溝通。由于在實(shí)務(wù)中不太容易操作，這里就不展開對(duì)該籌劃方案的詳細(xì)論述了。銷售價(jià)格：假設(shè)銷售收入為X，除稅金及附加外的扣除工程為Y，結(jié)合本開發(fā)工程實(shí)際，增值率最好控制在20%--50%之間，由于可以享受減免城建稅及教育費(fèi)附加，故此工程稅金暫只考慮5%的營(yíng)業(yè)稅。X-〔Y+5%X〕/〔Y+5%X〕＞20%X-〔Y+5%X〕/〔Y+5%X〕≤50%求解可知：1.2766＜X/Y≤1.6216即貴公司為了控制各工程的土地增值稅,最好是將收入控制在扣除工程金額的1.2766--1.6216倍之間,這樣土地增值稅稅率才能保持在最低的30%,超過(guò)這個(gè)數(shù)值,則稅率會(huì)提高至40%，造成更高的稅收負(fù)擔(dān)。關(guān)于這一點(diǎn)，公司財(cái)務(wù)部門一定要按期進(jìn)展必要的測(cè)算，以控制好整體稅負(fù)?！捕潮惧X費(fèi)用的籌劃〔1〕費(fèi)用的轉(zhuǎn)化：費(fèi)用或支出的形式不同，適用不同的稅收政策，并會(huì)大大影響企業(yè)的稅負(fù)。譬如，公司董事、監(jiān)事的酬勞可以工資形式支付，對(duì)持股員工發(fā)放的紅利可以年終獎(jiǎng)金形式發(fā)放，營(yíng)銷人員的工資、獎(jiǎng)金可轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)費(fèi)用，通過(guò)包干形式進(jìn)展薪酬鼓勵(lì)，合理增加人工本錢的稅前扣除額度,但應(yīng)當(dāng)注意對(duì)其個(gè)人所得稅的代扣代繳問(wèn)題?！?〕資金借貸法：就是利用自己的關(guān)聯(lián)公司〔最好是能享受稅收優(yōu)惠的公司或免稅公司〕將資金拆借給房地產(chǎn)公司使用，由房地產(chǎn)公司支付資金占用費(fèi)，由此來(lái)加大房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?！?〕資產(chǎn)租賃法：就是由自己的關(guān)聯(lián)公司〔同上〕將房產(chǎn)、車輛、辦公樓租賃給房地產(chǎn)公司用，并向其收取房屋租賃費(fèi)、車輛租賃費(fèi)，這樣房產(chǎn)公司支付的租賃費(fèi)就形成了它的開支，利潤(rùn)就轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)公司中，比較而言，整體稅負(fù)還是降低的?！?〕業(yè)務(wù)招待費(fèi):業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)，已取得合法憑證且未超過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)的開支。對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)，能轉(zhuǎn)化為其他費(fèi)用工程列支的，盡量不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)中,因?yàn)榘凑招碌乃枚惙ㄒ?guī)定:業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除限額是其發(fā)生額的60%，且不能超過(guò)銷售收入的5‰；妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)假設(shè)超過(guò)列支限額，應(yīng)于申報(bào)納稅前先行進(jìn)展納稅調(diào)整，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征稅款并罰款?！?〕防止費(fèi)用和損失的納稅調(diào)整：費(fèi)用和損失作為收入的扣抵工程，一旦有與稅法不符的的事項(xiàng)被審查出來(lái)，必遭剔除，嚴(yán)重的還會(huì)受到懲罰。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循以下基本原則：應(yīng)取得稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票、收據(jù)等合法憑證；應(yīng)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)，且業(yè)已實(shí)現(xiàn)；但凡與形成企業(yè)當(dāng)期收入無(wú)關(guān)的費(fèi)用、損失，均不得列入；對(duì)于股東或高管的個(gè)人消費(fèi)性支出或資金占用,財(cái)務(wù)部門一定要嚴(yán)格控制,以免在所得稅匯算清繳時(shí)造成不必要的稅收損失。從實(shí)際情況看來(lái)，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)引起貴公司管理當(dāng)局的高度重視。(三)營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃1、成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)代收款項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，常見各種代收款項(xiàng)未并入營(yíng)業(yè)額中計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)：如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)，煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)、房屋專項(xiàng)維修基金等?！陡鶕?jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)取得的代收款項(xiàng)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額，除了維修基金外〔國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)〕，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取的有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等，屬代收款項(xiàng)，不征營(yíng)業(yè)稅，僅對(duì)其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。這樣，成立物業(yè)公司后，這塊代收款項(xiàng)便可不征這5%的營(yíng)業(yè)稅，以及由此產(chǎn)生的按收入額預(yù)繳的1.5%土地增值稅。由于貴公司尚未提供具體數(shù)據(jù)指標(biāo)，無(wú)法進(jìn)展進(jìn)一步量化分析。2、建筑安裝費(fèi)用〔建筑及裝飾工程營(yíng)業(yè)稅〕由于建筑安裝費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品本錢構(gòu)成中占有重要比例，故對(duì)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃直接影響到開發(fā)本錢的上下。國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)文件、財(cái)稅[2003]16號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其它工程業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：A、通信線路工程，在開發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包括線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程，在開發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的變壓器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯，玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其它設(shè)備等；D、其它工程，其范圍根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其它建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值〞的免稅規(guī)定?，F(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：工程直接費(fèi)〔包括材料、機(jī)械、人工及乙方采購(gòu)的設(shè)備〕+工程管理費(fèi)+稅費(fèi){〔工程直接費(fèi)+工程管理費(fèi)〕*稅率}，這樣總結(jié)算價(jià)款就擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定不予征稅的設(shè)備材料的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼構(gòu)造和玻璃、鋁合金門窗、各類管線材料本身的價(jià)值。這可以通過(guò)由甲方供材的方式到達(dá)節(jié)稅的目的：〔1〕甲供設(shè)備不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)大量使用上述所列舉材料、設(shè)備的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。為保證工程質(zhì)量、表達(dá)專業(yè)性，工程涉及的玻璃幕墻、鋁合金門窗、金屬構(gòu)造等專業(yè)工程可以單獨(dú)發(fā)包，采取“甲供材料〞〔塑鋼型材、玻璃等〕方式，合同金額不再包括甲供材料。因?yàn)椴牧显诓少?gòu)過(guò)程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購(gòu)料發(fā)票及出庫(kù)單直接計(jì)入開發(fā)本錢，按稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理保存局部工程的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤(rùn)尋找最低的本錢途徑預(yù)留空間?！?〕裝飾工程中甲供材不再并入營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)2006年8月17日《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》財(cái)稅「2006」114號(hào)文的規(guī)定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入〔不含客戶自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款〕確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額?！?〕在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開發(fā)本錢—建安工程費(fèi)〞科目下增設(shè)“設(shè)備〔材料〕〞及其它必要科目，將免稅設(shè)備與其它計(jì)稅材料分開核算，防止免稅材料因未單獨(dú)核算而造成稅務(wù)機(jī)關(guān)的不認(rèn)可。具體數(shù)據(jù)分析：根據(jù)貴公司工程部提供的數(shù)據(jù)分析，分包工程中電梯、防盜門及鋁合金門窗材料價(jià)款約3,533.11萬(wàn)元,根據(jù)工程造價(jià)標(biāo)底書中的稅金3.44%核算,3,533.11*3.44%=121.54萬(wàn)元,這樣便可節(jié)約稅金本錢121.54萬(wàn)元。當(dāng)然，由于稅金減少，相應(yīng)的開發(fā)本錢也隨之減少121.54萬(wàn)元，為了平衡這局部增加的稅收本錢，可以通過(guò)物資公司供材加價(jià)的方式得到轉(zhuǎn)化,具體核算見利用物資公司采購(gòu)甲供材加大建安本錢的籌劃。在這里應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)貴公司注意的是，由于甲供材核算的特殊性，在具體操作過(guò)程中應(yīng)及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展溝通，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算的管理，切實(shí)做到以下提到的幾點(diǎn)：根據(jù)“財(cái)稅〔2003〕16號(hào)〞文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔簡(jiǎn)稱甲方〕為了節(jié)省不必要的工程設(shè)備稅金支出，在與施工企業(yè)〔簡(jiǎn)稱乙方〕簽訂建設(shè)工程承包合同以及審查工程結(jié)算、財(cái)務(wù)結(jié)算時(shí)應(yīng)該做到：

1、甲乙雙方簽訂建設(shè)工程承包合同時(shí)，對(duì)工程設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)方式必須明確，是采取“甲供〞還是乙方自行購(gòu)置。工程設(shè)備無(wú)論采取何種供應(yīng)方式，但凡符合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)〔地方稅務(wù)局〕要求的設(shè)備，一律不得繳納工程營(yíng)業(yè)稅金。

2、甲方在審查工程結(jié)算時(shí)，必須對(duì)設(shè)備是否計(jì)稅進(jìn)展重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的設(shè)備，計(jì)算工程造價(jià)時(shí)不能再計(jì)取營(yíng)業(yè)稅金及附加。

3、甲方與乙方辦理工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)時(shí)，對(duì)工程設(shè)備的發(fā)票索取上，必須符合稅法規(guī)定，否則會(huì)形成“開發(fā)本錢――設(shè)備價(jià)款〞不能稅前扣除的問(wèn)題：

〔1〕乙方購(gòu)置設(shè)備時(shí)，甲方支付設(shè)備工程款時(shí)，必須取得“建筑業(yè)發(fā)票〞或者設(shè)備的“增值稅發(fā)票〞。對(duì)于乙方而言，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題：

A、

由于建筑設(shè)備是不交納營(yíng)業(yè)稅金的，因此乙方開具建筑業(yè)發(fā)票，如果沒(méi)有辦理免稅手續(xù)，勢(shì)必出現(xiàn)多繳營(yíng)業(yè)稅金的可能。對(duì)于乙方多繳納的營(yíng)業(yè)稅金，甲方是不能認(rèn)可的。

B、

施工企業(yè)一般說(shuō)來(lái)均是增值稅的小規(guī)模納稅人，購(gòu)置工程設(shè)備時(shí)取得的是“增值稅發(fā)票〞，向甲方收取設(shè)備價(jià)款時(shí)，如果開具“增值稅發(fā)票〞，完全有可能增加乙方的增值稅稅負(fù)。

〔2〕甲方購(gòu)置工程設(shè)備，應(yīng)該取得工程設(shè)備的增值稅發(fā)票。設(shè)備安裝完成后，甲方可直接將其價(jià)值轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢――建筑安裝工程費(fèi)〞。

4、為了防止出現(xiàn)工程設(shè)備票據(jù)問(wèn)題帶來(lái)的稅金損失，個(gè)人認(rèn)為采取工程設(shè)備均由甲方供應(yīng)或者委托乙方購(gòu)置方式，即可解決該問(wèn)題。

同時(shí)貴公司必須更加關(guān)注的是計(jì)入“開發(fā)本錢〞票據(jù)的合法合規(guī)性，否則有較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。一般說(shuō)來(lái)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)展所得稅匯算、土地增值稅清算時(shí)，很關(guān)注“開發(fā)本錢――建筑安裝工程費(fèi)〞的合規(guī)合法性，其檢查內(nèi)容主要就是看發(fā)票是否是“建筑業(yè)發(fā)票〞。如果不是建筑業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)是有權(quán)調(diào)整的。根據(jù)上述3個(gè)文件的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可以這樣理解：但凡符合上述3個(gè)文件而取得的非建筑業(yè)發(fā)票〔如增值稅發(fā)票等〕是可以計(jì)入“開發(fā)本錢――建筑安裝工程費(fèi)〞，會(huì)得到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)展企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算的認(rèn)可?！?〕、折扣銷售財(cái)稅[2003]1376號(hào)文件規(guī)定，銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額，如將折扣額另開發(fā)票的，無(wú)論在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。在實(shí)際的財(cái)務(wù)操作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng)將已開具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減?！菜摹惩恋厥褂枚惖亩愂栈I劃2006年186號(hào)文件規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地使用時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)已局部銷售的住宅小區(qū)，是否要全額計(jì)提土地使用稅，在實(shí)務(wù)中企業(yè)一般都沒(méi)有作相關(guān)的考慮。實(shí)際上稅法規(guī)定對(duì)購(gòu)置戶已辦理土地權(quán)證的相關(guān)土地面積，因相關(guān)的土地使用權(quán)已經(jīng)不再歸屬公司所有，依土地使用稅條例規(guī)定精神，原則上應(yīng)是隨銷售進(jìn)度下的產(chǎn)權(quán)分割。因此及時(shí)提供土地使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的證據(jù)，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可公司相關(guān)土地不予計(jì)稅的行為，可以起到節(jié)省土地使用稅的目的?！参濉撤慨a(chǎn)稅的稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對(duì)售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅[2005]181號(hào)文件規(guī)定：2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于出租的地下建筑，將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅注意問(wèn)題：企業(yè)為了銷售，在銷售或者工地現(xiàn)場(chǎng)建造簡(jiǎn)易樣板房、售樓處并進(jìn)展裝修，銷售完畢后，再撤除。這局部樣板房，根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，是應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅的，但企業(yè)往往無(wú)視這了局部的稅款交納。房產(chǎn)稅政策的變化使得稅收籌劃的空間變小，但稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施〔包括中央空調(diào)等智能化樓宇設(shè)備〕，屬于房屋原價(jià)的一個(gè)局部，不管會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。鍋爐、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚池等是不征收房產(chǎn)稅的，所以這些設(shè)施都應(yīng)該在會(huì)計(jì)核算時(shí)單獨(dú)列支本錢，這樣可以減少房產(chǎn)原值的數(shù)額?！擦惩恋卦鲋刀惖亩愂栈I劃1、提供帶裝修房帶裝修房在香港、歐美等興旺國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬主流產(chǎn)品,從企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益考慮，可以通過(guò)提供帶裝修房來(lái)應(yīng)對(duì)土地增值稅政策。由于土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值率的不同會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅的稅率產(chǎn)生很大影響。而企業(yè)銷售毛坯房和裝修房?jī)煞N情況下的增值率會(huì)有差異，給稅務(wù)籌劃帶來(lái)了空間。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢，這意味著裝修費(fèi)用可以同時(shí)加計(jì)20%的扣除。下面可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)模型來(lái)解釋這個(gè)問(wèn)題：設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售毛坯房的銷售額為x，未裝修時(shí)可扣除本錢為y，裝修費(fèi)用為z，企業(yè)所得稅稅率為T，如企業(yè)帶裝修銷售時(shí)同時(shí)增加售價(jià)和本錢。則企業(yè)對(duì)外銷售產(chǎn)品時(shí)有如下兩種方案：方案一：企業(yè)出售毛坯房，銷售額為X，可扣除本錢為Y。方案二：企業(yè)出售裝修房，銷售額為X＋Z，據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人對(duì)土地本錢和開發(fā)本錢可加計(jì)20％扣除，則可扣除本錢為Y＋1.2Z。兩種情況下的增值率分別為：方案一：〔X-Y〕/Y方案二：[X＋Z-(Y+1.2Z)]/(Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z)/(Y+1.2Z)毫無(wú)疑問(wèn)，方案一的增值率一定大于方案二的增值率，即(X-Y)/Y>(X-Y-0.2Z)/(Y+1.2Z)可見，企業(yè)出售裝修房時(shí)的增值率較低,交納的土地增值稅自然不同。具體分析：由于本工程屬中高檔樓盤，消費(fèi)群體對(duì)房屋品質(zhì)要求較高，別墅工程完全可以采用精裝修的銷售模式，而且經(jīng)單獨(dú)測(cè)算，別墅工程的土地增值率已到達(dá)59.21%，顯然適用稅率就會(huì)增加到40%〔超過(guò)原來(lái)30%的預(yù)期〕，為了降低增值率，使整體工程稅負(fù)減少，通過(guò)裝修來(lái)加大建筑本錢，無(wú)疑是一個(gè)較好的方法。根據(jù)貴公司提供的相關(guān)資料測(cè)算：獨(dú)棟別墅預(yù)測(cè)收入6.48億元,不含裝修的扣除工程金額額4.07億元(其中建造本錢2.88億元,三項(xiàng)費(fèi)用及加計(jì)扣除0.86億元,稅金0.33億元),增值率59.21%,應(yīng)交土地增值稅0.72億元。假設(shè)122套別墅中有50%進(jìn)展精裝修,以每套裝修費(fèi)用100萬(wàn)元計(jì)算,裝修本錢總額0.61億元,則增值額為2.29億元,扣除工程4.80億元,增值率47.65%,應(yīng)交土地增值稅0.69億元,僅此一項(xiàng)即可節(jié)省土地增值稅300萬(wàn)元。2、利息支出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可防止的。利息支出的不同扣除方法也會(huì)對(duì)企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該工程地價(jià)款和開發(fā)本錢之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該工程地價(jià)款和開發(fā)本錢之和的l0%直接扣除本錢，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。根據(jù)本開發(fā)工程，按1.8億元計(jì)算的預(yù)測(cè)利息支出為4,082.40萬(wàn)元,按地價(jià)和開發(fā)本錢的5%計(jì)算為3,700.24萬(wàn)元,這樣就應(yīng)該采用第一種計(jì)算方法,盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息的據(jù)實(shí)扣除，由此三項(xiàng)費(fèi)用及加計(jì)扣除可增加458.59萬(wàn)元,按30%的稅率計(jì)算,可減少土地增值稅137.58萬(wàn)元?！财摺称髽I(yè)所得稅的稅收籌劃1、合法地在預(yù)繳期間少預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取據(jù)實(shí)預(yù)繳方式預(yù)繳企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入要按照國(guó)稅函[2008]299號(hào)規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出預(yù)繳利潤(rùn)并入利潤(rùn)總額預(yù)繳。企業(yè)所得稅，按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處分的。企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。要想節(jié)省本錢，增加可“流動(dòng)〞的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上做文章。由于現(xiàn)階段外資房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)還是按預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳所得稅，年度清算后再實(shí)行退補(bǔ)，故貴公司應(yīng)在到達(dá)現(xiàn)銷條件時(shí)就轉(zhuǎn)現(xiàn)銷，盡可能利用國(guó)稅函[2008]299號(hào)的新規(guī)定，加大期間費(fèi)用的扣除額，減少所得稅的資金占用。2、售樓處及樣板房：開發(fā)企業(yè)建造的售房部〔接待處〕和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為本錢對(duì)象進(jìn)展核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)展處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)展處理。售房部〔接待處〕、樣板房的裝修費(fèi)用，無(wú)論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造本錢。對(duì)售樓處和樣板房的會(huì)計(jì)核算來(lái)講，就有了稅收籌劃的空間。建議企業(yè)盡可能使售樓處和樣板房能夠單獨(dú)作為本錢對(duì)象進(jìn)展核算，作為自建固定資產(chǎn)處理，以獲得稅收上的好處。分析如下：作為自建固定資產(chǎn)處理：一般企業(yè)售樓處和樣板房往往在工程初期就已建成可以交付使用，因而轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可以提取折舊，獲得了折舊抵稅的好處。折舊作為期間費(fèi)用，根據(jù)本文件可以即期扣除。企業(yè)增加的本錢只是按房產(chǎn)余值計(jì)算的房產(chǎn)稅。售樓處和樣板房自用或以后撤除均無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅，只在最終銷售時(shí)才需要繳納營(yíng)業(yè)稅，不帶來(lái)營(yíng)業(yè)稅的影響。如果按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)展處理，其全部本錢需在工程結(jié)算時(shí)才能進(jìn)入計(jì)稅本錢，在開發(fā)工程沒(méi)有結(jié)盤清算時(shí)，這局部本錢無(wú)法表達(dá)，因?yàn)轭A(yù)售收入是根據(jù)預(yù)收房款按照一定的利潤(rùn)率提前預(yù)繳所得稅。企業(yè)需認(rèn)真測(cè)算折舊抵稅帶來(lái)的收益與增加的房產(chǎn)稅等本錢相比，看是否有節(jié)稅空間而定。具體數(shù)據(jù)分析：售樓處及樣板房：估計(jì)本錢1214.88萬(wàn)元按稅法20年折舊年折舊抵所得稅1214.88(1-10%)/20*25%=54.67*25%=13.67萬(wàn)元年房產(chǎn)稅1214.88*(1-30%)*1.2%=10.21萬(wàn)元按工程3年核算共節(jié)稅(13.67-10.21)*3=10.38萬(wàn)元該籌劃前提是售樓外及樣板房應(yīng)是具有產(chǎn)權(quán)且由公司控制使用的房產(chǎn),針對(duì)貴公司實(shí)際情況,售樓處雖暫時(shí)未取得土地證,但管理層有購(gòu)置意向,故暫且如此操作。3、利用物資公司采購(gòu)甲供材加大建安本錢〔關(guān)聯(lián)企業(yè)避稅〕根據(jù)貴公司工程部提供的甲供材及甲分包資料，其材料本錢約有14,840.49萬(wàn)元，假設(shè)由物質(zhì)公司采購(gòu)其中70%的材料，金額10,388.34萬(wàn)元，假定物資公司在材料進(jìn)價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)10%銷售給貴公司，則開發(fā)本錢將增加1,038.83萬(wàn)元，可減少土地增值稅275.19萬(wàn)元，所得稅160.53萬(wàn)元，而物資公司會(huì)相應(yīng)增加增值稅176.60萬(wàn)元，所得稅215.56萬(wàn)元，從集團(tuán)總體利益分析，兩公司稅金相抵后仍可節(jié)稅165.10萬(wàn)元。稅收本錢分析單位：萬(wàn)元單位購(gòu)進(jìn)材料本錢增加材料本錢免稅材料工程稅金增加或減少的稅金增加的稅收本錢增值稅所得稅103881038.83-121.54-275.19-160.53-557.26物資公司176.6215.56392.16合計(jì)-165.1以上分析僅是簡(jiǎn)單考慮了幾個(gè)相關(guān)稅種的稅收本錢，及工程預(yù)決算書中所涉及上述設(shè)備材料甲供材免工程營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題，在具體的籌劃實(shí)施過(guò)程中還應(yīng)結(jié)合其他多方面的因素，比方材料核定單價(jià)變化對(duì)收益的影響、費(fèi)用轉(zhuǎn)換本錢以及其他稅收籌劃本錢，否則就不會(huì)收到好的籌劃效果。在這里必須提請(qǐng)貴公司注意材料的定價(jià)問(wèn)題，首先物資公司的材料采購(gòu)本錢應(yīng)是合理的且低于市場(chǎng)零售價(jià)的本錢，否則在加價(jià)銷售給房地產(chǎn)公司時(shí)，其本錢就會(huì)大大超過(guò)同類產(chǎn)品的同期市場(chǎng)價(jià)格，從而導(dǎo)到稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其價(jià)格進(jìn)展核定而無(wú)法收到籌劃應(yīng)有的節(jié)稅效果。因?yàn)榘凑招碌乃枚惖?1條規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收b入或所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)當(dāng)就其與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，附送年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表。新的所得稅法第43條規(guī)定，要提供企業(yè)不提供與其關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來(lái)資料，或者提供虛假、不完整資料的，不能真正反映其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的情況的，稅務(wù)機(jī)關(guān)就要進(jìn)展調(diào)查。4、設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司〔關(guān)聯(lián)企業(yè)避稅〕房地產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)的銷售部門別離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定：，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓的原價(jià)后的余額為為營(yíng)業(yè)額。因此不會(huì)造成銷售公司重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，同時(shí)還可以將土地增值額一分為二，分段計(jì)算，從而降低增值額和增值率，到達(dá)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的目的。同時(shí)，由于設(shè)立銷售公司，多了一道銷售環(huán)節(jié)，從而增加了廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前扣除額，減少了應(yīng)納稅所得額，降低了所得稅稅負(fù)。假設(shè)房地產(chǎn)公司對(duì)外銷售房產(chǎn)的價(jià)格為A，對(duì)銷售公司的售價(jià)為B，在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除工程為C，則一般要滿足以下約束：房產(chǎn)開發(fā)公司銷售給房產(chǎn)銷售公司的銷售增值率≤20%，即〔B-C-B*5.5%〕/(C+B*5.5%)≤20%契稅和土地增值稅比較:契稅＜土地增值稅,即(B*3%)＜(A-C-A*5.5%)*30%房產(chǎn)銷售公司再對(duì)外銷售的增值率≤20%，即[A-B-(A-B)*5.5%]/[B+(A-B)*5.5%]≤20%整理求解得:B/C≤1.2728A/C≤1.1928A/B≤1.214采用該法可以實(shí)現(xiàn)分段計(jì)土地增值稅,使稅負(fù)降低,但需要注意的是,房地產(chǎn)的定價(jià)一定要適當(dāng)、合理。如果房產(chǎn)開發(fā)公司與房產(chǎn)銷售公司屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，一定要注意稅法對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間交易的限制，國(guó)稅發(fā)[2004]143號(hào)及企業(yè)所得稅法的具體規(guī)定，合理確定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，防止稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)關(guān)聯(lián)交易價(jià)格進(jìn)展納稅調(diào)整。本開發(fā)工程由于不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，故不需要滿足對(duì)〔1〕、〔3〕中對(duì)增值率≤20%的要求，這里減少的稅負(fù)，主要是增加銷售環(huán)節(jié)所帶來(lái)的費(fèi)用扣除，在實(shí)際操作時(shí)不太容易控制，如假設(shè)實(shí)施進(jìn)程中有難度，也可以采用銷售公司代銷的方法，由房產(chǎn)開發(fā)公司與銷售公司簽訂