2012年世聯(lián)青島嶗山項(xiàng)目發(fā)展策略與物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目顧問(wèn)工作階段劃分2006/08/152006/08/20工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場(chǎng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶(hù)訪談專(zhuān)業(yè)人士訪談項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值定位項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議城市規(guī)劃及其他項(xiàng)目背景研究類(lèi)似區(qū)域發(fā)展案例借鑒相關(guān)項(xiàng)目案例借鑒項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究第二階段（中期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)分析客戶(hù)分析5個(gè)日歷天18個(gè)日歷天2006/09/0711個(gè)日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶(hù)建議深化研究，完善報(bào)告項(xiàng)目詳細(xì)盈利分析完善整體報(bào)告（終稿）

2005/09/181目標(biāo)市場(chǎng)解析報(bào)告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體市場(chǎng)分析豪宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本體價(jià)值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位2目標(biāo)市場(chǎng)解析報(bào)告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體市場(chǎng)分析豪宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本體價(jià)值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位3項(xiàng)目區(qū)位和交通——位于交通便利、景觀資源豐富的公認(rèn)豪宅區(qū)項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)浮山南麓，自然資源豐富，北依浮山，南望黃海，是青島公認(rèn)的豪宅區(qū)。項(xiàng)目交通條件便利，通過(guò)東南側(cè)規(guī)劃中的市政路可以快捷到達(dá)青島東南部的主干道香港東路、東海路。4地塊指標(biāo)——中等容積率、小規(guī)模項(xiàng)目地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)關(guān)于拆遷：只負(fù)責(zé)建造回遷住宅8000平米，費(fèi)用為1600萬(wàn)元。不需要考慮拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。關(guān)于大配套：城市配套取費(fèi)255元/平米。按照容積率1.8計(jì)算建筑面積，并另加上8000平米的回遷面積。5項(xiàng)目界定——公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的小規(guī)模住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基于對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位、本體具有的資源，地塊特點(diǎn)，我們對(duì)本項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)：小規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的6青島經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升,房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期青島2005年GDP達(dá)到2695.82億元。近年一直以10%以上的增幅穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展有力的支持了房地產(chǎn)的發(fā)展人均GDP約為$4418,房地產(chǎn)處在快速發(fā)展的過(guò)渡期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增長(zhǎng)速度人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒7隨著青島近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定近年來(lái)，青島在為迎接奧運(yùn)以及加強(qiáng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全市的固定投資逐年上升。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資額占固定資產(chǎn)投資比例呈下降趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)相對(duì)過(guò)熱的跡象。數(shù)據(jù)來(lái)源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒8青島市區(qū)04年以來(lái)的土地出讓情況——海邊與嶗山風(fēng)景區(qū)土地稀缺2005年，青島市內(nèi)共出讓土地44.3萬(wàn)平米，04年179萬(wàn)平米04年出讓土地以工業(yè)、住宅為主05年住宅用地的比例明顯上升海邊與嶗山風(fēng)景區(qū)的基本沒(méi)有土地出讓數(shù)據(jù)來(lái)源：政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)9房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，供需基本平衡2005年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2001-2005年房地產(chǎn)竣工面積與銷(xiāo)售總額數(shù)據(jù)來(lái)源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒10市區(qū)地產(chǎn)板塊——城市內(nèi)部板塊和地段層級(jí)已經(jīng)形成，價(jià)格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔市南、市北二級(jí)地段房?jī)r(jià)在6000-8000元嶗山區(qū)一級(jí)地段具有海景資源的住宅價(jià)格9000-18000元市南、市北和嶗山區(qū)沿海一線一級(jí)地段房?jī)r(jià)在8000-12000元四方區(qū)北部區(qū)域和李滄區(qū)的李村等四級(jí)地段3000-5000元新劃入市北區(qū)的地域和四方區(qū)南部區(qū)域的三級(jí)地段5000-6000元嶗山區(qū)二級(jí)地段浮山后的住宅價(jià)格7000-8000元數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)庫(kù)11整體房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)青島市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了大量潛在客戶(hù)群；城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，供需基本平衡；青島優(yōu)質(zhì)地段土地供應(yīng)缺失，嶗山風(fēng)景區(qū)與青島市南區(qū)幾乎無(wú)土地供應(yīng)；城市內(nèi)部板塊和地段層級(jí)已經(jīng)形成，價(jià)格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔；12目標(biāo)市場(chǎng)解析報(bào)告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體市場(chǎng)分析豪宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本體價(jià)值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位豪宅市場(chǎng)的發(fā)展演變區(qū)域項(xiàng)目分析豪宅客戶(hù)分析13市南區(qū)的東南部和嶗山南部濱海一線形成了具有城市標(biāo)桿意味的豪宅聚集區(qū)傳統(tǒng)豪宅區(qū)14豪宅市場(chǎng)區(qū)位的變遷——由沿海一線向二三線集中青島的豪宅最早都是出現(xiàn)在東部沿海一線，以海景為主要的賣(mài)點(diǎn)。主要在浮山前形成了聚集現(xiàn)象。由于一線海景土地供應(yīng)的逐漸減少，豪宅開(kāi)始向二三線海景集中，代表性的項(xiàng)目是麗都國(guó)際和領(lǐng)世華府。一線海景二線海景三線海景豪宅市場(chǎng)的發(fā)展演變15豪宅產(chǎn)品的發(fā)展——項(xiàng)目密度趨于增大，規(guī)劃、園林品質(zhì)有所提升項(xiàng)目密度趨于增大，規(guī)劃、園林開(kāi)始得到普遍重視金光都市名家領(lǐng)世華府豪宅市場(chǎng)的發(fā)展演變16豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)量和消化量——供應(yīng)量和消化量基本持平，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)青島2003~2004年豪宅的供應(yīng)集中在嶗山區(qū)和市南區(qū)，同時(shí)在售的項(xiàng)目有6個(gè)，銷(xiāo)售速度都在月均15套以?xún)?nèi)，一年的消化量在15萬(wàn)平米以?xún)?nèi)，與供應(yīng)量基本持平。2005年開(kāi)始出現(xiàn)體量較大的豪宅項(xiàng)目，如海信燕島國(guó)際公寓（１２萬(wàn)平米），豪宅的銷(xiāo)售速度在月均１５套以?xún)?nèi)，同時(shí)在售的項(xiàng)目６～７個(gè)。２００６年亞麥山城（１８萬(wàn)平米）一期5萬(wàn)平米的入市即將打破原有的供應(yīng)格局，由于在售項(xiàng)目數(shù)量仍與前兩年持平，銷(xiāo)售速度也持平，所以，消化量增長(zhǎng)不大，市場(chǎng)仍然保持穩(wěn)定。幾年來(lái)，豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)量和消化量基本持平，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)2004年在售豪宅：海怡名都、碧佛利山莊、麗都國(guó)際、魯信未央、櫻之御園2005年在售豪宅麗都國(guó)際、海信燕島國(guó)際公寓、領(lǐng)世華府、魯信未央、金光都市名家、亞麥山城2006年在售豪宅：帝苑、領(lǐng)世華府、海信燕島國(guó)際公寓、亞麥山城、檀香灣、金嶺世家豪宅市場(chǎng)的發(fā)展演變數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)17青島豪宅年消化量在15萬(wàn)平米左右，在售的項(xiàng)目總規(guī)模約18萬(wàn)平米，未來(lái)兩年供應(yīng)總量在100萬(wàn)平米以上目前青島市場(chǎng)供應(yīng)的豪宅項(xiàng)目有8個(gè)，總建筑面積在150萬(wàn)平米左右在售的幾個(gè)項(xiàng)目的月銷(xiāo)售速度都在月均15套以?xún)?nèi)尚未入市的項(xiàng)目面積總計(jì)在100萬(wàn)平米以上月均10~15套是豪宅產(chǎn)品的平臺(tái)銷(xiāo)售速度。數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)18青島豪宅按距海岸線的距離呈現(xiàn)三個(gè)價(jià)格梯度——海景仍然是豪宅的關(guān)鍵溢價(jià)因素麗都國(guó)際三期均價(jià)16000元

領(lǐng)世華府起價(jià)18000元第一價(jià)格梯度：均價(jià)27000~28000元第二價(jià)格梯度：均價(jià)16000~18000元

弄海園二期均價(jià)27000元東方之珠花園別墅均價(jià)28000元亞麥山城

均價(jià)9000元

本案第三價(jià)格梯度：均價(jià)9000~10000元19豪宅區(qū)又根據(jù)功能的不同形成了城市豪宅、景觀豪宅、商務(wù)豪宅三個(gè)亞板塊城市豪宅：主要出現(xiàn)在市南區(qū)南部濱海一線，屬于城市傳統(tǒng)配套齊全的地區(qū)兼有城市成熟便利與海景資源；景觀豪宅：出現(xiàn)在青島公認(rèn)最宜居的浮山前地區(qū)，具備最優(yōu)越的山海資源，是純居住的社區(qū)板塊；商務(wù)豪宅的出現(xiàn)則是由于政府嶗山商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，商務(wù)區(qū)南部的沿海住宅開(kāi)始出現(xiàn)商務(wù)特色的豪宅，承擔(dān)一部分商務(wù)功能。城市豪宅景觀豪宅商務(wù)豪宅20三個(gè)亞板塊特征明顯，本項(xiàng)目所屬的景觀豪宅板塊居住價(jià)值最高本項(xiàng)目所屬板塊21豪宅產(chǎn)品的分類(lèi)——依照項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)的不同，可以分為資源型豪宅、舒適型豪宅和經(jīng)濟(jì)型豪宅區(qū)域項(xiàng)目分析22資源型豪宅——占據(jù)絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的山海資源，并將這一優(yōu)勢(shì)極度放大資源型豪宅：資源型豪宅以資源為壓倒一切的核心，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)均圍繞這一核心來(lái)進(jìn)行。資源型豪宅的價(jià)格門(mén)檻依建筑形式的不同而略有差別，低密度產(chǎn)品的總價(jià)都在500萬(wàn)以上。資源型豪宅對(duì)外地客戶(hù)有著強(qiáng)大的吸引力，用以做投資和度假的比例較大。區(qū)域項(xiàng)目分析——資源型豪宅23舒適型豪宅——注重產(chǎn)品本身的品質(zhì)，項(xiàng)目的主訴求點(diǎn)是宜居的高品質(zhì)住宅帶來(lái)的尊貴感舒適型豪宅：舒適型豪宅一般不具備一線的山海資源，但注重產(chǎn)品的品質(zhì)，打綜合牌，營(yíng)造宜居地段里的高品質(zhì)生活概念?？們r(jià)200萬(wàn)是這類(lèi)項(xiàng)目的一個(gè)基準(zhǔn)價(jià)。舒適型豪宅的客戶(hù)多數(shù)來(lái)自于本地的城市財(cái)富階層，自住居多。區(qū)域項(xiàng)目分析——舒適型豪宅24經(jīng)濟(jì)型豪宅——占據(jù)一定的山海資源，用相對(duì)較低的總價(jià)，吸引一部分高端人群經(jīng)濟(jì)型豪宅：經(jīng)濟(jì)型豪宅只具備三線的海景資源，產(chǎn)品的品質(zhì)不如舒適型豪宅，但會(huì)在服務(wù)、山景上做出特色。這類(lèi)項(xiàng)目的總價(jià)一般在120萬(wàn)～150萬(wàn)。經(jīng)濟(jì)型豪宅的主要消費(fèi)人群是本地?fù)Q房人群，出于改善居住環(huán)境的目的，客戶(hù)會(huì)選擇宜居而且性?xún)r(jià)比相對(duì)較高的經(jīng)濟(jì)型豪宅項(xiàng)目。區(qū)域項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)型豪宅25豪宅的三類(lèi)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)著三類(lèi)客戶(hù)——依總價(jià)承受能力的不同表現(xiàn)出明顯差異資源型豪宅客戶(hù)屬于城市的新富或知富階層，追求住房條件的改善，，總價(jià)承受能力在120-150萬(wàn)做左右。如亞麥山城100萬(wàn)200萬(wàn)500萬(wàn)舒適型豪宅客戶(hù)經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶(hù)頂級(jí)客戶(hù)，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買(mǎi)住宅，總價(jià)500萬(wàn)以上，如弄海園追求住房舒適度，物業(yè)的品質(zhì)，關(guān)注環(huán)境相關(guān)的規(guī)劃、園林，在嶗山區(qū)東海岸的二線海景地購(gòu)置房產(chǎn)，總價(jià)承受能力在200元以上，如麗都國(guó)際、領(lǐng)世華府項(xiàng)目等總價(jià)承受能力豪宅客戶(hù)細(xì)分26資源型豪宅客戶(hù)——金字塔最頂端的財(cái)富人群資源型豪宅的客戶(hù)是豪宅市場(chǎng)中對(duì)資源的占有極端向往，對(duì)價(jià)格不敏感，注重稀缺的資源給豪宅帶來(lái)的象征意義。基本情況：年齡區(qū)間：40-60歲行業(yè)：貿(mào)易、制造業(yè)來(lái)源：大青島（50%），外地人（50%）特征：早期致富的財(cái)富階層置業(yè)狀況：多地、多次置業(yè)傾向于購(gòu)買(mǎi)城市標(biāo)桿式的豪宅用以度假關(guān)注要素排序：海景資源、物業(yè)檔次、社區(qū)圈層、服務(wù)其他：對(duì)資源的占有欲望強(qiáng)烈，對(duì)價(jià)格不敏感認(rèn)同高檔物業(yè)管理公司帶來(lái)優(yōu)質(zhì)服務(wù)豪宅客戶(hù)細(xì)分——資源型豪宅客戶(hù)27舒適型豪宅客戶(hù)——關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，追求生活的尊貴感、身份感舒適型豪宅客戶(hù)是豪宅市場(chǎng)中最關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)的一類(lèi)群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結(jié)濃厚，注重生活的圈層感。基本情況：年齡區(qū)間：40-50歲行業(yè)：多為外貿(mào)、物流、IT、金融等高新產(chǎn)業(yè)來(lái)源：青島本地（60%）、外地人（20~30%），外籍（10%）特征：城市知富階層置業(yè)狀況：多數(shù)已經(jīng)是第四、五次置業(yè)區(qū)域內(nèi)重復(fù)置業(yè)現(xiàn)象普遍關(guān)注要素排序：海景景觀、物業(yè)品質(zhì)、發(fā)展商品牌、社區(qū)業(yè)主素質(zhì)其他：注重生活的圈層感豪宅客戶(hù)細(xì)分——舒適型豪宅客戶(hù)28經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶(hù)——關(guān)注物業(yè)品質(zhì)，追求品質(zhì)生活基本情況：人群：40-50歲居多行業(yè)：傳統(tǒng)制造業(yè)居多來(lái)源：大青島范圍內(nèi)的中小企業(yè)主居多特征：城市新富階層置業(yè)狀況：一般是第二、三次置業(yè)已有的物業(yè)一般在市南、市北等傳統(tǒng)居住區(qū)關(guān)注要素排序：區(qū)位價(jià)值、海景景觀、性?xún)r(jià)比、產(chǎn)品品質(zhì)其他：注重生活環(huán)境帶來(lái)的改變，愿意在高端人士聚集的嶗山置業(yè)注重會(huì)所的功能，關(guān)注小區(qū)教育配套經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶(hù)往往是經(jīng)濟(jì)條件剛剛邁入財(cái)富階層，注重生活區(qū)的象征意義，希望得到社會(huì)認(rèn)同。置業(yè)傾向上更加關(guān)注產(chǎn)品的地段、景觀，生活便利度等。豪宅客戶(hù)細(xì)分——經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶(hù)29關(guān)于客戶(hù)豪宅的三類(lèi)客戶(hù)都有清晰的板塊價(jià)值認(rèn)知；區(qū)域內(nèi)客戶(hù)重復(fù)置業(yè)的現(xiàn)象普遍；本地客戶(hù)是豪宅市場(chǎng)消費(fèi)的主力軍；海景仍然是客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的重要驅(qū)動(dòng)因素；30豪宅市場(chǎng)分析小結(jié)豪宅供需基本持平，消化速度比較穩(wěn)定，銷(xiāo)售速度為10～15套/月，每年消化面積在15萬(wàn)平米左右；豪宅置業(yè)客戶(hù)主要是本地區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶(hù)，海景仍然是購(gòu)買(mǎi)的重要驅(qū)動(dòng)因素。客戶(hù)對(duì)于板塊認(rèn)知清晰，板塊之間能夠體現(xiàn)出明顯的價(jià)值差異，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要是基于板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)；浮山前景觀豪宅的居住價(jià)值最佳；未來(lái)幾年由于魯能領(lǐng)秀城等大盤(pán)的入市，可能對(duì)豪宅市場(chǎng)造成沖擊；市場(chǎng)豪宅產(chǎn)品總體品質(zhì)一般，仍有較大的創(chuàng)新空間；31目標(biāo)市場(chǎng)解析報(bào)告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體市場(chǎng)分析豪宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本體價(jià)值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位32本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)主要是浮山前景觀豪宅板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目所在片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目主要有：亞麥山城領(lǐng)世華府麗都國(guó)際魯能領(lǐng)秀城

本案魯能領(lǐng)秀城亞麥山城領(lǐng)世華府帝苑33從入市時(shí)間來(lái)看，本項(xiàng)目將直接面對(duì)魯能領(lǐng)秀城和亞麥山城的競(jìng)爭(zhēng)1月3月4月5月6月7月8月亞麥山城2期2月9月10月11月12月1月2月3月4月8月9月10月11月12月魯能領(lǐng)秀城本項(xiàng)目0608領(lǐng)世華府麗都國(guó)際3期07競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期34亞麥山城——18萬(wàn)平米山、海景資源，中等規(guī)模項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——亞麥山城位置：沿海第三線海景，特色的山地資源，緊鄰海洋大學(xué)，地段條件和本項(xiàng)目類(lèi)似規(guī)模：18萬(wàn)平米產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富：半山別墅、多層、小高層、高層價(jià)格：一期起價(jià)7700元/平米，均價(jià)9000元/平米，基本代表了本區(qū)域的最低平臺(tái)價(jià)格35亞麥山城主要賣(mài)點(diǎn)——區(qū)位+環(huán)境1234765位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)30000平方米原生態(tài)公園36亞麥山城1期產(chǎn)品配比——兩居套數(shù)比例為22%，三居套數(shù)比例為78%亞麥山城的二居面積區(qū)間是109-112㎡，所占套數(shù)比例為22%。經(jīng)濟(jì)型三居面積區(qū)間是133-149㎡，所占套數(shù)比例為35%舒適型三居面積區(qū)間是158-168㎡，所占套數(shù)比例為43%37亞麥山城的銷(xiāo)售狀況——月均速度15~16套，旺季時(shí)達(dá)到月均20~30套亞麥山城一期4、5、6號(hào)樓由代理公司銷(xiāo)售2005年9月17日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，目前基本售罄。一期2、3、7號(hào)樓共184套由發(fā)展商自行銷(xiāo)售，2006年7月19日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售目標(biāo)是月均20~30套，目前銷(xiāo)售40套，均價(jià)9000元/平米（截至2006年9月1日）。一期1號(hào)樓由兩家公司共同銷(xiāo)售，目前開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月，代理公司已經(jīng)銷(xiāo)售了17套。123476538亞麥山城的優(yōu)劣勢(shì)分析——規(guī)劃、產(chǎn)品都缺乏特色，賣(mài)的是板塊位置和環(huán)境39魯能領(lǐng)秀城——69萬(wàn)平米占據(jù)一線海景的全產(chǎn)品線大盤(pán)位置：沿海第一線海景，地段條件和海景資源絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)規(guī)模：69萬(wàn)平米，目前處于前期，后期的產(chǎn)品入市時(shí)間接近本項(xiàng)目，部分產(chǎn)品和本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐富覆蓋面廣價(jià)格：會(huì)高于區(qū)域平臺(tái)價(jià)格，產(chǎn)品多樣造成的價(jià)格梯度明顯國(guó)際公寓區(qū)15萬(wàn)平米回遷區(qū)酒店公建、商業(yè)寫(xiě)字樓酒吧街洋房（4+1）4.8萬(wàn)平米高層、小高層8萬(wàn)平米學(xué)校3-4萬(wàn)平米聯(lián)排4萬(wàn)平米疊拼和洋房7萬(wàn)平米獨(dú)棟別墅2萬(wàn)平米小高層和高層15萬(wàn)平米準(zhǔn)豪宅區(qū)高檔區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——魯能領(lǐng)秀城40注：國(guó)際公寓區(qū)分解到小高層和高層中魯能領(lǐng)秀城產(chǎn)品配比——產(chǎn)品種類(lèi)豐富，總體容積率較低國(guó)際公寓區(qū)15萬(wàn)平米回遷區(qū)酒店公建、商業(yè)寫(xiě)字樓酒吧街洋房（4+1）4.8萬(wàn)平米高層、小高層8萬(wàn)平米學(xué)校3-4萬(wàn)平米聯(lián)排4萬(wàn)平米疊拼和洋房7萬(wàn)平米獨(dú)棟別墅2萬(wàn)平米小高層和高層15萬(wàn)平米準(zhǔn)豪宅區(qū)高檔區(qū)41魯能領(lǐng)秀城高層戶(hù)型配比——總面積區(qū)間50~300㎡以上，戶(hù)型種類(lèi)豐富魯能領(lǐng)秀城產(chǎn)品線豐富，包括一居、兩居、三居和四居領(lǐng)秀城定位濱海豪宅社區(qū)，整體戶(hù)型面積較大三居產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型豪宅約占23%；舒適型豪宅約占77%。42魯能領(lǐng)秀城的優(yōu)劣勢(shì)分析——賣(mài)一線海景+復(fù)合社區(qū)43我們有什么？魯能領(lǐng)秀城賣(mài)點(diǎn)：一線海景+復(fù)合社區(qū)

亞麥山城賣(mài)點(diǎn)：板塊位置和生態(tài)環(huán)境，但規(guī)劃、產(chǎn)品 都缺乏特色44項(xiàng)目本體資源本項(xiàng)目資源：人文資源：青島大學(xué)、青島海洋大學(xué)等人文資源成熟豪宅區(qū)：與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目屬同區(qū)域，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)海景資源：可觀海而不潮山景資源：浮山位于城市內(nèi)部，市民認(rèn)知高地形特征：山地落差大，地形極具特色本項(xiàng)目浮山成熟豪宅區(qū)亞麥山城魯能領(lǐng)秀城45人文資源不能成為產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；但可以成為項(xiàng)目特色不能提供主要的客戶(hù)資源與購(gòu)買(mǎi)力——檀香灣的客戶(hù)中僅一位教師——亞麥山城極少量的教師客戶(hù)，且需求為兩居室。高校氛圍具有創(chuàng)造性和文化色彩本項(xiàng)目要求具有一定的動(dòng)漫特征，與高校的創(chuàng)造性和文化色彩相吻合。項(xiàng)目特色46海岸是青島的靈魂青島城市沿海岸線發(fā)展，海岸已經(jīng)成為了青島的靈魂海岸已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紐帶海岸是豪宅的必備要素本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)嶗山商務(wù)區(qū)豪宅區(qū)海景47源于海岸的先進(jìn)要素——現(xiàn)代藝術(shù)中心現(xiàn)代藝術(shù)中心是中國(guó)首個(gè)文化藝術(shù)主題園區(qū)，占地50余畝，由世界著名設(shè)計(jì)公司美國(guó)HHCP公司設(shè)計(jì)，建設(shè)投資3億元人民幣。藝術(shù)中心劃分為四個(gè)功能區(qū)：藝術(shù)創(chuàng)作展示功能區(qū)、藝術(shù)魅力體驗(yàn)功能區(qū)、兒童藝術(shù)天賦發(fā)展功能區(qū)，和休閑服務(wù)功能區(qū)。海景48源于海岸的先進(jìn)要素——極地海洋世界極地海洋世界預(yù)計(jì)2006年“五一”迎接游客。青島極地海洋世界總建筑面積16萬(wàn)平方米，除將改擴(kuò)建現(xiàn)有的海豚表演館外，另將興建海洋極地館、海洋科技館、海洋娛樂(lè)大道、漁人碼頭、室內(nèi)水上公園等項(xiàng)目。海景49灣區(qū)一直以來(lái)也都是富人區(qū)的代表紐約的長(zhǎng)島香港的淺水灣東京的東京灣悉尼的玫瑰灣……悉尼的玫瑰灣周邊城市要素聚集，包括博物館、水族館、娛樂(lè)中心等；成為頂級(jí)富人的居住首選。長(zhǎng)島之所以世界聞名，不僅因?yàn)槟抢镌窃缙跉W洲王公貴族的居住地；更重要的是，美國(guó)前總統(tǒng)羅斯福、肯尼迪家族，中國(guó)近代的權(quán)貴世家宋美齡，以及華爾街起家的摩根家族，以銅礦起家的古根漢姆家族和許許多多的好萊塢大明星等權(quán)貴人物，都紛紛落戶(hù)于此。淺水灣長(zhǎng)島東京灣海景50市區(qū)內(nèi)的山脈——不僅僅是稀有浮山是嶗山山脈最西南端的余脈，位于青島市南區(qū)與嶗山區(qū)的結(jié)合部，長(zhǎng)約4公里，距海1公里，最高點(diǎn)海拔368米，是矗立于市區(qū)內(nèi)的一座美麗山峰。浮山最美的時(shí)候是云涌山前，九座山頭穿云而出，遠(yuǎn)望好像一座座海中仙島，應(yīng)了“浮山九點(diǎn)”的美稱(chēng)。還有一景人稱(chēng)“浮山戴帽”，就是云霧聚至峰頂不散，而峰下卻顯露得特別清晰，宛若仙山。這一景還是有雨的征兆，青島諺語(yǔ)：“浮山戴帽，大雨來(lái)到”即指此。青島市民對(duì)浮山的認(rèn)識(shí)猶如北京市民對(duì)西山的認(rèn)識(shí)山體51山居是尊貴的象征洛杉磯比佛利山，王公巨賈，藝術(shù)家，明星群聚于此；堪稱(chēng)看不見(jiàn)的頂層生活北京的西山，京城的龍脈香港的半山：著名豪宅區(qū)香港半山洛杉磯比佛利山北京西山山體52青島市場(chǎng)山的價(jià)值沒(méi)有被充分挖掘山體

本案魯能領(lǐng)秀城亞麥山城領(lǐng)世華府帝苑山景價(jià)值未被體現(xiàn)，發(fā)揮空間大。53項(xiàng)目本體資源——臺(tái)地本項(xiàng)目地塊地形極具特色，包含多級(jí)臺(tái)地，容易形成錯(cuò)落感。規(guī)劃效果與亞麥山城、頤中高山不可同日而語(yǔ)。臺(tái)地觀海居山54本體資源價(jià)值判斷與魯能領(lǐng)秀城相比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。55房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策略模型單一型客戶(hù)細(xì)分復(fù)合客戶(hù)型項(xiàng)目通常目標(biāo)客戶(hù)范圍較廣；項(xiàng)目規(guī)模較大；產(chǎn)品通常是市場(chǎng)主流；同時(shí)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目掌控能力強(qiáng)。單一客戶(hù)型項(xiàng)目通常面對(duì)小范圍的目標(biāo)客戶(hù)，客戶(hù)純度高；通常項(xiàng)目規(guī)模較小，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合資源能力要求弱。主流化產(chǎn)品型項(xiàng)目其產(chǎn)品類(lèi)型或賣(mài)點(diǎn)是市場(chǎng)主流，無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大客戶(hù)群，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。差異化產(chǎn)品型項(xiàng)目擁有特殊的資源稟賦，要求客戶(hù)對(duì)差異化的價(jià)值認(rèn)可。復(fù)合型產(chǎn)品價(jià)值差異化主流化魯能領(lǐng)秀城亞麥山城本項(xiàng)目位置在哪里？？魯能領(lǐng)秀城：片區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品——多層以及低密度產(chǎn)品產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)陷入片區(qū)主流——濱海社區(qū)亞麥山城：產(chǎn)品形式與產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)結(jié)合程度低，無(wú)法形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于居山，同時(shí)又可觀海，而且地塊內(nèi)部地形具備特色。56本項(xiàng)目發(fā)展方向在于產(chǎn)品產(chǎn)異化的市場(chǎng)策略單一型客戶(hù)細(xì)分復(fù)合型產(chǎn)品價(jià)值差異化主流化魯能領(lǐng)秀城亞麥山城發(fā)揮半山與海景的資源優(yōu)勢(shì)，打造差異化產(chǎn)品是本項(xiàng)目發(fā)展策略差異化：充分利用居山觀海的資源條件，打造適合資源稟賦的產(chǎn)品，營(yíng)造與領(lǐng)秀城以及亞麥山城的差異化，以全新形象入市產(chǎn)品設(shè)計(jì)圍繞山居，海景，打造精品豪宅，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面超越亞麥山城本項(xiàng)目57青島

——前所未有的，耳目一新的；

——居山、海景豪宅我們的愿景58本項(xiàng)目將以前所未有的形象進(jìn)入青島市場(chǎng)充分挖掘居山的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)最大化利用海景資源依托錯(cuò)落的臺(tái)地特征，適度的規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新以全新的精品豪宅形象在青島面市整體發(fā)展策略59項(xiàng)目定位青島首席 半山.海景 精品豪宅首席——前所未有的，全新的居山觀海——居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)的豪宅要素精品——臺(tái)地園林，精品社區(qū)豪宅——傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，保證豪宅基本的舒適度60產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力半山——富人的標(biāo)簽海景——居山觀海，標(biāo)準(zhǔn)豪宅要素精品——臺(tái)地園林，精品社區(qū)首席——?jiǎng)?chuàng)新，前所未有61客戶(hù)定位資源型豪宅客戶(hù)屬于城市的新富或知富階層，追求住房條件的改善，，總價(jià)承受能力在120-150萬(wàn)做左右。如亞麥山城，麗都國(guó)際部分客戶(hù)100萬(wàn)200萬(wàn)500萬(wàn)舒適型豪宅客戶(hù)經(jīng)濟(jì)型豪宅客戶(hù)頂級(jí)客戶(hù)，很強(qiáng)的支付能力，對(duì)于青島最佳地理位置的海景非常敏感，在市南或者東海岸板塊的嶗山一線海景處購(gòu)買(mǎi)住宅，總價(jià)500萬(wàn)以上，如弄海園追求舒適度，物業(yè)的品質(zhì)，關(guān)注環(huán)境相關(guān)的規(guī)劃、園林，在嶗山區(qū)東海岸的二線海景地購(gòu)置房產(chǎn)，總價(jià)承受能力在200元以上，如麗都國(guó)際、領(lǐng)世華府等項(xiàng)目總價(jià)承受能力游離客戶(hù)/標(biāo)桿客戶(hù)？？？重點(diǎn)客戶(hù)：追求生活品質(zhì)核心客戶(hù)：追求居住條件的改善62核心客戶(hù)/重點(diǎn)客戶(hù)特征品質(zhì)型客戶(hù)是豪宅市場(chǎng)中最關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)的一類(lèi)群體，他們大多事業(yè)成功，品牌情結(jié)濃厚，注重生活的圈層感。改善型客戶(hù)往往是經(jīng)濟(jì)條件剛剛邁入財(cái)富階層，注重生活區(qū)的象征意義，希望得到社會(huì)認(rèn)同。置業(yè)傾向上更加關(guān)注產(chǎn)品的地段、景觀，生活便利度等。注重形式，講究體面，對(duì)創(chuàng)新敏感，相對(duì)“粗放型”63產(chǎn)品中如何體現(xiàn)動(dòng)漫色彩？64動(dòng)漫意味著什么——這是動(dòng)漫“動(dòng)畫(huà)片”傳統(tǒng)意義的認(rèn)知純粹的少兒節(jié)目故事情節(jié)簡(jiǎn)單易懂一定程度的教育意義認(rèn)知：幼稚，玩具……65——這也是動(dòng)漫年輕人的消遣方式有吸引力的故事情節(jié)；或者蘊(yùn)含一定的哲理高質(zhì)量的畫(huà)面主要消費(fèi)者年齡階段可達(dá)15—30歲認(rèn)知：休閑、娛樂(lè)、藝術(shù)……66——這還是動(dòng)漫純娛樂(lè)電影完整的故事情節(jié)消費(fèi)者適合青年、中年、老年各年齡階段來(lái)自電腦科技的高質(zhì)量畫(huà)面認(rèn)知：娛樂(lè)、休閑、藝術(shù)、科技、文化……海底總動(dòng)員汽車(chē)總動(dòng)員冰河世紀(jì)加菲貓妖怪屋海底總動(dòng)員：北美首映票房7060萬(wàn)美元；怪獸公司：北美首映票房6250萬(wàn)美元；妖怪屋：北美首映票房2222萬(wàn)美元；加菲貓2：全球累計(jì)票房2億美元；冰河世紀(jì)2：北美首映票房4790萬(wàn)美元；汽車(chē)總動(dòng)員：北美首映票房6280萬(wàn)美元；……67動(dòng)漫已經(jīng)發(fā)展成為一種產(chǎn)業(yè)，一種文化動(dòng)漫文化的背后，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展、擴(kuò)充、升級(jí)的商業(yè)運(yùn)作體系。美國(guó)迪斯尼公司無(wú)疑是全球文化產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的成功典范。迪斯尼從制作銷(xiāo)售電影、動(dòng)畫(huà)片，開(kāi)發(fā)、出售專(zhuān)利卡通形象產(chǎn)品，到經(jīng)營(yíng)迪斯尼主題樂(lè)園、購(gòu)買(mǎi)電視頻道等領(lǐng)域，形成了緊扣市場(chǎng)的巨大生產(chǎn)鏈，帶動(dòng)了一個(gè)席卷全球的龐大產(chǎn)業(yè)。香港特迪斯尼樂(lè)園開(kāi)業(yè)第一年吸引560萬(wàn)游客，創(chuàng)造1.8萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。全球僅動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值已趨近5000億美元，日本與韓國(guó)，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)成為支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)值甚至超過(guò)汽車(chē)業(yè)。信息來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)資源68然而…………中國(guó)的動(dòng)漫文化經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，還是未能成為國(guó)內(nèi)的主流文化發(fā)展時(shí)間短：國(guó)內(nèi)動(dòng)漫文化始于90年代初期；動(dòng)漫工作者/愛(ài)好者年齡主要集中在15—35歲，缺乏社會(huì)的話語(yǔ)權(quán)。傳統(tǒng)的觀念里，動(dòng)畫(huà)片被歸入到“兒童片”一類(lèi)。雖然這是一個(gè)極大的誤會(huì)?！嬖谡J(rèn)識(shí)上的偏差，成人接受程度相對(duì)低動(dòng)漫的精髓在于：娛樂(lè)、文化、藝術(shù)、創(chuàng)意、休閑……本項(xiàng)目動(dòng)漫色彩主要體現(xiàn)在文化、藝術(shù)與創(chuàng)意等精髓上；產(chǎn)品上不建議體現(xiàn)過(guò)多動(dòng)漫元素69園林規(guī)劃主題或部分細(xì)節(jié)上體現(xiàn)創(chuàng)意與藝術(shù)氣質(zhì)動(dòng)漫浮雕、風(fēng)雪動(dòng)漫廣場(chǎng)、雕塑景墻、動(dòng)漫主題墻、迪士尼大道、星光圣域……70公建設(shè)施體現(xiàn)動(dòng)漫主題與動(dòng)漫娛樂(lè)中心2000平方米會(huì)所定位動(dòng)漫娛樂(lè)中心，主要功能為娛樂(lè)設(shè)施創(chuàng)意中心/動(dòng)漫工作室主要作為物業(yè)等辦公用房，定位創(chuàng)意中心，可作為創(chuàng)意中心對(duì)外租賃71案名推薦案名選取原則：符合項(xiàng)目高檔形象體現(xiàn)山居特有氣質(zhì)能夠一定程度與海產(chǎn)生聯(lián)想符合消費(fèi)者審美特征，大氣而不俗72案名推薦推薦一：奧林匹斯城——源于奧林匹斯山于愛(ài)琴海，體現(xiàn)項(xiàng)目特色，相對(duì)文氣，還有一定的神化色彩推薦二：半山郡——大氣不俗，形象好推薦三：倚峰庭——強(qiáng)調(diào)靠山而居，與山峰并齊推薦四：巒海國(guó)際——山海兼?zhèn)?，?guó)際化色彩其他：傲云峰，攬海山居，臨峰閣，云頂藝居，東方尊峪73目標(biāo)市場(chǎng)解析報(bào)告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體市場(chǎng)分析豪宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本體價(jià)值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位74物業(yè)發(fā)展建議前提與原則平穩(wěn)開(kāi)發(fā)，快速銷(xiāo)售為前提產(chǎn)品與規(guī)劃充分利用山地資源與海景資源保證收益的前提下實(shí)現(xiàn)具有沖擊力的園林景觀保證整體規(guī)劃的序列感，且風(fēng)格與山地相互融合建筑成為部分園林景觀保證容積率1.8（安置區(qū)除外）75物業(yè)發(fā)展建議內(nèi)容規(guī)劃布局調(diào)整建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)配套設(shè)施要點(diǎn)分區(qū)產(chǎn)品形式規(guī)劃布局76產(chǎn)品形式建議原則充分挖掘居山優(yōu)勢(shì)

最大化利用海景價(jià)值

保證足夠的園林規(guī)模

滿(mǎn)足粗放型客戶(hù)的審美特征

與市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品形成差異化案例研究77香港半山——BranksomeGrande位置:香港半山地利根德里3號(hào)，臨近山頂處物業(yè)類(lèi)型：兩棟24層高層，共94套住宅表準(zhǔn)層面積300平方米，頂層復(fù)式面積約500平方米兩棟高層建筑，提供盡量多的看海戶(hù)型，最大化利用海景資源。凌駕于山體之上，視野開(kāi)闊，體現(xiàn)出尊貴感。78香港半山——TregunterTower位置:香港半山地利根德里14號(hào)，臨近山頂處。物業(yè)類(lèi)型：34、35層兩棟高層共126套住宅，主要是300平方米的3居和330平方米的4居，頂層復(fù)式面積約600平方米會(huì)所設(shè)施齊全，包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施以及兒童游樂(lè)設(shè)施等。配備大量的停車(chē)位凌駕于山體之上，視野開(kāi)闊，體現(xiàn)尊貴。兩棟高層，提供盡量多的看海戶(hù)型，最大化利用海景資源。79香港半山——Tavistock、譽(yù)皇居位置:香港半山地利根德里10號(hào)，臨近山頂處物業(yè)類(lèi)型：?jiǎn)螚?4層高層，共24套住宅位置:香港半山，3線海景……物業(yè)類(lèi)型：一棟36層高層，共60套住宅Tavistock譽(yù)皇居80高層或超高層產(chǎn)品能夠充分利用山景與海景資源，將資源價(jià)值最大化利用81規(guī)劃布局調(diào)整建議82世聯(lián)對(duì)于整體規(guī)劃方案基本認(rèn)同整體布局合理物業(yè)組團(tuán)分區(qū)明顯，體現(xiàn)層次感土地價(jià)值合理利用景觀主軸明顯，景觀資源基本最大化利用道路布局合理公建洋房高層83若干調(diào)整建議——安置區(qū)單獨(dú)設(shè)立出入口，減少對(duì)商品住宅區(qū)的影響；便于有效做出區(qū)隔安置區(qū)出入口84若干調(diào)整建議——洋房布局適當(dāng)錯(cuò)開(kāi)，保證園林景觀最大化利用東側(cè)洋房布局適當(dāng)錯(cuò)開(kāi)，保證戶(hù)戶(hù)看園林，整體更具層次感，同時(shí)戶(hù)型更更易做出特色西側(cè)兩棟洋房中的一棟移至地塊南端，保證中心園林入口更開(kāi)闊（可探討，移動(dòng)后由于南端地形較低，影響該物業(yè)售價(jià)）4F

4F

4F

4F85若干調(diào)整建議——西側(cè)兩棟高層組合，提高高層間距考慮到高層間樓間距過(guò)小，建議將西側(cè)2棟高層兩組合其他高層樓座位置相應(yīng)適當(dāng)調(diào)整，保持合適間距86若干調(diào)整建議——社區(qū)環(huán)路部分位置加寬，設(shè)置停車(chē)位；社區(qū)內(nèi)部不設(shè)車(chē)行道道路停車(chē)位地面停車(chē)位示意圖87物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局調(diào)整建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)配套設(shè)施要點(diǎn)高層戶(hù)型特征高層立面特征洋房戶(hù)型特征洋房立面特征戶(hù)型面積與配比88戶(hù)型面積與物業(yè)配比戶(hù)型面積建議原則：滿(mǎn)足基本的豪宅居住品質(zhì)，達(dá)到市場(chǎng)平臺(tái)水準(zhǔn)保證適當(dāng)穩(wěn)妥的開(kāi)發(fā)進(jìn)程建議戶(hù)型面積保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的下限水平，保證實(shí)現(xiàn)穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)89市場(chǎng)主流狀況市場(chǎng)主流兩居偏大，基本在110平方米以上經(jīng)濟(jì)型三居主要集中在150平方米左右品質(zhì)型三居主要集中在170平方米以上90產(chǎn)品定位——戶(hù)型面積及配比建議滿(mǎn)足基本的豪宅居住品質(zhì)戶(hù)型面積保持當(dāng)?shù)刂髁魇袌?chǎng)的下限水平，保證穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)同時(shí)保證開(kāi)發(fā)利潤(rùn)91戶(hù)型設(shè)計(jì)：香港半山Tavistock客廳、主臥以及一個(gè)次臥室朝南。客廳、主臥設(shè)置露臺(tái)，強(qiáng)調(diào)觀景效果次臥以及溫馨室設(shè)置落地窗，大面積采光和觀景南向充分利用維多利亞港的景觀。北向房間也大量使用落地窗，充分利用山景資源。南整個(gè)戶(hù)型南向和北向幾乎全部是玻璃窗戶(hù)，將山景和海景挖掘到極致！92戶(hù)型設(shè)計(jì)——香港半山TregunterTower可觀景部分全部處理為落地窗，不設(shè)隔墻，最大化利用山景海景。南向客廳設(shè)置觀景陽(yáng)臺(tái)，300度以上觀景，將維多利亞港的景色發(fā)揮到極致東西向多處設(shè)置凸窗，將山景發(fā)揮到極致南93北京棕櫚泉國(guó)際公寓最大化利用朝陽(yáng)公園景觀最大化利用內(nèi)部園林景觀94景觀效果南向觀海景和園林景觀北向觀山景95觀景電梯96設(shè)置部分越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品高層頂層設(shè)置越層，作為標(biāo)桿產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)越層客廳挑空，成為空中別墅。97高層建筑風(fēng)格選取原則與園林風(fēng)格相融合與樓盤(pán)檔次、客戶(hù)群文化價(jià)值取向相符突出的建筑形象，具備較強(qiáng)的昭示性配合園林景觀，外立面適度創(chuàng)新建筑風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代都市感，簡(jiǎn)約、明快，既符合“山地景觀”的主題，也能具備一定的生活氛圍98通過(guò)增加線條或采用弧形陽(yáng)臺(tái)與窗臺(tái)豐富立面，景觀價(jià)值最大化利用99外立面材料建議在低處使用少量石材，保持高檔形象，高處使用面磚，節(jié)省成本石材面磚100屋頂設(shè)計(jì)商品房部分，高層建筑屋頂造型統(tǒng)一，突出整體形象；與東面安置房形成本質(zhì)的區(qū)別。101洋房立面風(fēng)格建議現(xiàn)代風(fēng)格，融入園林景觀，建筑成為園林景觀的一部分。整體風(fēng)格與高層風(fēng)格保持一致，以淺色調(diào)為主102洋房戶(hù)型特色保證基本的居住尺度，滿(mǎn)足基本的豪宅居住品質(zhì)戶(hù)型面積保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的下限水平，保證穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)以細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)引領(lǐng)高端市場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力

103洋房大開(kāi)間、短進(jìn)深短進(jìn)深、大面寬，實(shí)現(xiàn)最大化景觀面，實(shí)現(xiàn)園林景觀最大化利用。戶(hù)型方正，南北通透。104大露臺(tái)、落地窗園林價(jià)值的極度挖掘起居室采光落地窗起居室采光落地窗臥室采光落地窗北向窗戶(hù)大小要適宜，保證洋房業(yè)主的私密性105步入式陽(yáng)臺(tái)

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠步入式景觀凸窗——通過(guò)降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入式陽(yáng)臺(tái)——客戶(hù)可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái)凸窗頂板下降至2.2米左右的高度倒凸窗106一層贈(zèng)送私家庭院贈(zèng)送相對(duì)大的私家庭院，與陽(yáng)光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹(shù)木，形成室內(nèi)小公園和室外大園林的互相輝映。屋外大園林，屋內(nèi)小園林。107完善的功能空間入口獨(dú)立玄關(guān)的設(shè)計(jì)形成專(zhuān)署空間序列的開(kāi)始主臥套房既滿(mǎn)足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性

儲(chǔ)藏間的設(shè)置滿(mǎn)足了主人更加高尚的生活追求108精彩的情趣空間窗臺(tái)的風(fēng)格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，既具有使用價(jià)值，又成為反映主人情趣的一景109周到的人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)長(zhǎng)方形的廚房使用起來(lái)更方便，且使用空間更大考慮兩扇門(mén)的開(kāi)啟方向，不會(huì)相互碰撞衛(wèi)生間的門(mén)靠邊開(kāi)啟，便于衛(wèi)生器具的布置入戶(hù)處設(shè)置凹?jí)?，便于鞋柜的嵌入，不占?jù)空間110物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局調(diào)整建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)配套設(shè)施要點(diǎn)利用山地地形，突出山地特色主題或部分細(xì)節(jié)上體現(xiàn)動(dòng)創(chuàng)意與藝術(shù)的動(dòng)漫色彩章顯物業(yè)高檔形象，突出尊貴感品質(zhì)上明顯提升111目前青島市場(chǎng)在售項(xiàng)目特征簡(jiǎn)單的園林規(guī)劃，缺乏明顯特征沒(méi)有體現(xiàn)園林與建筑的融合，整體感缺乏園林本身沒(méi)有成為豪宅的標(biāo)簽，不能體現(xiàn)尊貴感頤中高山麗都國(guó)際領(lǐng)事華府112目前青島市場(chǎng)在售項(xiàng)目特征部分項(xiàng)目陷入大園林的誤區(qū)，僅限于大園林，土地資源利用不合理；園林也無(wú)特色親和力和參與性不足，社區(qū)精神無(wú)法在園林景觀中傳承營(yíng)銷(xiāo)階段缺乏引導(dǎo)，客戶(hù)認(rèn)知不足113本項(xiàng)目園林景觀競(jìng)爭(zhēng)策略

我們的策略：通過(guò)立體綠化和多層次的景觀空間營(yíng)造豐富的社區(qū)環(huán)境注重園林的尺度感的同時(shí)，增加園林的參與性，展現(xiàn)人文關(guān)懷通過(guò)景觀設(shè)計(jì)，尤其是圍墻和入口的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化社區(qū)的識(shí)別性和領(lǐng)地