房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店服務(wù)式公寓簡介和案例解析

產(chǎn)權(quán)酒店、服務(wù)式公寓介紹及案例解析第1頁產(chǎn)權(quán)式酒店

——起源于歐洲產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)在國內(nèi)部分城市引發(fā)了發(fā)展商及投資者濃厚興趣……第2頁產(chǎn)權(quán)式酒店作為一個全新純投資型物業(yè)，起源于20世紀70年代歐洲，即開發(fā)商將傳統(tǒng)酒店每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理企業(yè)統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時投資者還享受酒店管理企業(yè)贈予優(yōu)惠消費等。產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店主要坐落在風景優(yōu)美旅游區(qū)，在中國主要以北京、海南等地為主。產(chǎn)權(quán)式酒店概念

第3頁產(chǎn)權(quán)式酒店特征

1、

業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者能夠一次性付款或分期付款或按揭方式獲取產(chǎn)權(quán)，擁有產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，而且產(chǎn)權(quán)往往僅有40年。2、

酒店式管理，管理費用較高產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店一個，提供各種酒店式服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣服、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點服務(wù)，這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無而致，其管理費也比較高，管理費普通是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假與投資兩種功效產(chǎn)權(quán)式酒店既能夠用來居住度假，也能夠用來投資。不一樣購置者，想法有所不一樣，同一購置者，在不一樣時段用途全部不一樣。有購置者純粹是用來自住，有則是用來投資保值。不一樣產(chǎn)權(quán)式酒店提供回報方式也有不一樣，如有些產(chǎn)權(quán)式酒店提供固定投資回報率，另加30%酒店經(jīng)營利潤；有些則是提供75%酒店經(jīng)營利潤，不提供其它回報。第4頁產(chǎn)權(quán)式酒店三大類型

1、

時權(quán)酒店由瑞士亞力山首先提出“timesharehotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)端。酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施權(quán)利，該權(quán)利能夠上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。2、

退休住宅型是一個所謂留后路退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理企業(yè)出租獲取租金回報。到退休時候作為頤養(yǎng)天年住所。這種類型酒店在美國比較多見。3、有限自用投資型酒店開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，投資者普通不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理企業(yè)統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時取得酒店管理企業(yè)贈予一定時限無償入住權(quán)。

第5頁物業(yè)投資新品種----服務(wù)式公寓——服務(wù)式公寓是伴隨當代房地產(chǎn)不停向前發(fā)展，經(jīng)濟全球一體化進程不停加速，順應(yīng)商務(wù)配套需求而誕生一個新型地產(chǎn)開發(fā)、投資模式。伴隨國內(nèi)金融、經(jīng)濟起飛，社會不停改變，率領(lǐng)服務(wù)式公寓進入一個更多元化發(fā)展空間，各式各樣服務(wù)式公寓將配合社會不一樣需要而衍生……第6頁起源及發(fā)展過程

服務(wù)式公寓概念最早源于歐洲。時至今日，此種暫住式經(jīng)營模式更為一些大集團專業(yè)經(jīng)營。近年更流行大酒店集團在興建酒店項目中加入一棟或以上服務(wù)式公寓，如深圳會展閣，廣州遠洋賓館及其公寓等。此舉有利于全部設(shè)施及員工除了提供服務(wù)予本身酒店住客外，亦同時為服務(wù)式公寓住客提供服務(wù)，大大省卻了人手和經(jīng)營成本。

第7頁服務(wù)式公寓在中國發(fā)展概況

伴隨中國加入世貿(mào)組織(WTO)，越來越多跨國財團看好中國這個龐大消費市場，紛紛進駐。而跨國企業(yè)大都要求派駐海外人員不能用企業(yè)名義買房子，但能夠以企業(yè)名義在當?shù)刈夥?，租金由企業(yè)支付，這筆津貼相當優(yōu)厚。所以這類進駐外籍人員普通都選擇租用豪華和服務(wù)完善居所。國內(nèi)服務(wù)式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地都有開發(fā)。當前，最為人熟知服務(wù)式公寓包含有深圳著名名仕閣及會景閣，而北京有新世界酒店所屬新世界酒店公寓及上海杰仕豪庭、海灣酒店公寓等等。第8頁服務(wù)式公寓未來發(fā)展

迄今，服務(wù)式公寓在國內(nèi)其它各大、中城市仍是一個尚不多見物業(yè)類型，其市場投資發(fā)展?jié)摿ο喈敶?。未來，服?wù)式公寓將成為房地產(chǎn)另一新營銷趨勢。伴隨國內(nèi)金融、經(jīng)濟起飛，社會不停改變，率領(lǐng)服務(wù)式公寓進入一個更多元化發(fā)展空間，各式各樣服務(wù)式公寓將配合社會不一樣需要而衍生。第9頁服務(wù)式公寓特征第10頁

整體上，服務(wù)式公寓均采取酒店式服務(wù)，公寓式管理。其能提供酒店式各項配套服務(wù)，如有人整理房間及清潔，亦能使住戶享受到星級酒店家，更能提供管家服務(wù)予住客。管家服務(wù)不但可認為住戶提供餐飲、訂票等服務(wù)外，更可為住客安排一般起居生活需要，如購物及安排消閑節(jié)目等，服務(wù)比酒店更全方面，而且收費比酒店便宜。根據(jù)其住客不一樣需要，服務(wù)式公寓更可細分為：1、以商務(wù)人士為主要對象；2、以旅游人士為主要對象。第11頁以商務(wù)人士為主要對象

此服務(wù)式公寓大都座落于，商務(wù)氣氛濃郁，交通便利、優(yōu)越地理位置、各種配套設(shè)施齊全生活環(huán)境形成了這里獨特商務(wù)環(huán)境。比如北京市新世界太華公寓位于崇外大街黃金地段。而且，這類服務(wù)式公寓多以一房式格局為主及其裝修也較華麗、堂皇，租金也所以而較高。提供全天候多功效商務(wù)中心包含提供２４小時中不一樣時段商務(wù)會議、商務(wù)秘書、金融、傳真、信息查尋等各類服務(wù)。第12頁以旅游人士為主要對象

此服務(wù)式公寓大都座落于旅游熱點，為住戶提供較廉價居住單位及各類服務(wù)及設(shè)施。為設(shè)合不一樣旅游人士及家庭需要，單位間隔有一房、二房及三房，以方便家庭組員或同行親友相互照料及耍樂。對于一些能吸引旅游人士逗留一至二星期旅游熱點，這類服務(wù)式公寓十分受旅游人士歡迎。第13頁其他另外，當前還興起老人公寓、學生公寓（這里特指留學生樓、教授樓）等各種類型服務(wù)式公寓，在國外甚至還出現(xiàn)專為同性戀提供“同性戀公寓”，這些都是服務(wù)式公寓發(fā)展到一定階段，迎合市場需求而產(chǎn)生。第14頁產(chǎn)權(quán)式酒店與服務(wù)式公寓比較

——同為地產(chǎn)投資市場上新產(chǎn)品、發(fā)展商注目標新熱點，產(chǎn)權(quán)式酒店和服務(wù)式公寓在本質(zhì)及特點上亦存在很多差異……第15頁服務(wù)式公寓與酒店配套比較

配套

服務(wù)式公寓

酒店１．房間面積較大，平均約四百尺或以上較小，大約只有二至三百尺２．房間間隔開放式，及數(shù)房可供選擇開放式３．裝修方面以舒適、明亮為主以豪華、堂皇為主４．設(shè)備方面一定設(shè)有廚房不附設(shè)廚房５．用具方面設(shè)有刀叉等基本廚具不設(shè)餐具６．設(shè)施方面設(shè)有車位、小餐廳、健身室及較多美食酒樓、餐廳，全方面商務(wù)中心等；房間整理及清潔；７．租金方面較平較貴第16頁

結(jié)束語

香港美亞置業(yè)集團在海內(nèi)外操作投資型物業(yè)有著豐富經(jīng)驗及大量成功案例。九十年代在國內(nèi)率先推出了中國首個產(chǎn)權(quán)式酒店——雅蘭酒店，分別在上海、北京、張家界、海南、廣州等城市策劃和操作了多個同類項目。同時，美亞置業(yè)投資（中國）也是最早在國內(nèi)引進新型投資模式“服務(wù)式公寓”機構(gòu)之一，并在全球范圍內(nèi)設(shè)有專業(yè)這類物業(yè)管理企業(yè)和“美亞太平洋會”，擁有一大批高級專業(yè)人才……第17頁產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店公寓綜合比較

產(chǎn)權(quán)酒店服務(wù)式公寓主要用途投資/度假投資/居住/辦公本質(zhì)酒店公寓目標市場中產(chǎn)階級、企業(yè)機構(gòu)商務(wù)人士、代表機構(gòu)、SOHO一族位置需求要求處于城市郊區(qū)，有處于城市繁榮地段，要求交通便利良好山水景觀資源價格因為稀缺性和配套設(shè)施地價成本高、裝修檔次高、配套齊全齊全價格高企價格高企市場情況以旅游地為主以商務(wù)經(jīng)濟活動頻繁地域為主投資者要求能夠委托管理親自參加，也能夠委托出租第18頁實操案例——作為投資型地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)，美亞集團在各地成功操作案例數(shù)不勝數(shù)，以下針對貴司項目標可借鑒性，擷取兩例進行簡單分析……第19頁杰仕豪庭

——美亞置業(yè)集團操作杰仕豪庭在上海已經(jīng)成為上海五星級服務(wù)式公寓一個典范，IBM、西門子、日清食品等跨國企業(yè)高層人員已成為我們客戶，住在杰仕豪庭。

“美亞置業(yè)”全程代理第20頁定位

上海作為中國經(jīng)濟發(fā)展指標性城市，不論是城市綜合實力還是綜合競爭力在中國都排在第一位。越來越多海外大型企業(yè)進入上海。美亞不但看到了這一點，而且發(fā)覺整個上海房地產(chǎn)市場上為這部分海外企業(yè)高層管理人員所提供服務(wù)式公寓市場尚不能滿足經(jīng)濟發(fā)展需要，服務(wù)式公寓大有可為！

杰仕豪庭位于虹口區(qū)中心地帶——毗鄰黃浦江，有著極佳地位置。高檔定位已成共識，但因為項目屬于單棟，且體量不大，如簡單定位于高尚住宅則難免在與其它小區(qū)項目標競爭中先落下風。美亞介入后，結(jié)合上海市整體經(jīng)濟及上海市房地產(chǎn)市場分析，將項目定位于五星級服務(wù)式公寓。第21頁目標客戶定位分析

依據(jù)本案所處地段、定位以及200-400多萬元總價范圍所對應(yīng)目標客戶。確定“杰仕豪庭

”目標客戶群主要分為四類：A：房地產(chǎn)投資者B：港澳及海外機構(gòu)及華人C：當?shù)厥袌鲋懈呤杖腚A層D：外省市大型國企領(lǐng)導和富裕之私營業(yè)主

第22頁客戶鎖定策略

美亞置業(yè)相信一些有機會成為杰仕豪庭買家及上海設(shè)置了辦事處企業(yè)職員會因美亞置業(yè)在海內(nèi)外聲譽及力量而愿意接收推薦。另外，美亞資料庫擁有超出萬間香港注冊企業(yè)、華商會所及其它商會資料，此系統(tǒng)幾乎覆蓋了全部亞洲人控股企業(yè)。美亞與各地分企業(yè)全部辦事處都設(shè)有展示廳及電子郵遞聯(lián)絡(luò)，更與眾多跨國企業(yè)決議者有直接聯(lián)絡(luò)。美亞置業(yè)最終目標是能聯(lián)絡(luò)上這類決議者，希望能給本物業(yè)引進買家及租客。同時，因項目定位所針正確目標客戶群主要為高端客戶，美亞集團更定時/不定時舉行海外展銷會、各種雞尾酒會及俱樂部，以吸引客戶。第23頁杰仕豪庭專場展銷會第24頁爭取市場最高盈利

基于過去上海市住宅及寫字樓數(shù)量出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，售價及租金亦對應(yīng)向下調(diào)，但卻出現(xiàn)了一個雙方向市場，一些標榜高質(zhì)量、良好設(shè)計、配套完善優(yōu)質(zhì)、管理及位置優(yōu)越且有完整策劃之物業(yè)，其價值將保持不變，這一點必須在市場銷售及租賃活動中顯示出來。美亞在受任策劃顧問后將每個月提供市場匯報，即時了解市場發(fā)展及趨向，準確定位及市場把握，使杰仕豪庭在市場上取得了優(yōu)異業(yè)績。最初項目價格定位于均價9500元/平方米，實際銷售中取得了0元/平方米成績，創(chuàng)造了當初上海樓市天價，而僅僅相鄰數(shù)百米在售樓盤，價格僅為6000元/平方米。第25頁物業(yè)管理

聘用美亞物業(yè)管理（新西蘭）有限企業(yè)作掛牌式物業(yè)管理顧問，納入美亞太平洋會，享受會員資格。并由美亞置業(yè)安排一名從事國際物管行業(yè)并駐上海之香港專業(yè)物管總經(jīng)理作為杰仕豪庭物管部之培訓及組織顧問。這么不單可使業(yè)主感到發(fā)展商對物管之重視及質(zhì)量，另方面也可降低物業(yè)管理成本，一舉兩得。第26頁港澳中心

——作為武漢首家產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，港澳中心在年夏天創(chuàng)造了武漢樓市均價7000元/平方米神話，在業(yè)內(nèi)外快速成為被關(guān)注焦點……第27頁定位

港澳中心大廈于1992年開始興建，因與區(qū)政府之間產(chǎn)權(quán)糾紛問題，很長時間以來一直是步行街上一棟“爛尾樓”。發(fā)展商曾經(jīng)請來戴德梁行及廣州一家代理企業(yè)進行策劃及營銷，定位于商住樓或普通寫字樓，以多元價格銷售，但實際銷售情況非常不理想。美亞置業(yè)底接手這個項目后，推翻了原來定位，并馬上投入了對武漢市場調(diào)研工作。依據(jù)調(diào)研結(jié)果，考慮到項目本身規(guī)劃上不足及武漢市旅游資源有限性，重新定位于產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店。因武漢經(jīng)濟高速發(fā)展，對外經(jīng)濟活動日益頻繁，以商務(wù)定位，從旅游及商務(wù)兩方面尋求支撐，擴大目標客戶群面。第28頁定位支撐點

武漢經(jīng)濟發(fā)展，（對外）商務(wù)活動日益頻繁；步行街吸引力，新世界商場著名度吸引力等共同組成旅游資源；武漢房地產(chǎn)加速發(fā)展，投資型房地產(chǎn)逐步升溫。同時，武漢投資地產(chǎn)市場缺乏有競爭力新產(chǎn)品；港澳中心長久“爛尾樓”負面形象需要一個全新定位重塑形象。第29頁客戶信心支撐固定8%高額回報，銀行確保金擔保；政府支持，形象及信譽提升；在漢召開“二十一世紀商務(wù)酒店新時尚研討會”，邀請教授進行討論，以消除90年代武漢泡沫房地產(chǎn)形成投資陰影，引領(lǐng)新投資熱潮；美亞集團客戶資源；加入“美亞太平洋會”，參加全球網(wǎng)絡(luò)交換。第30頁本身劣勢及填補辦法

依據(jù)美亞前期市場調(diào)研及項目本身優(yōu)劣勢尋找，并結(jié)合銷售部反饋之客戶意見，項目問題點主要集中在交通問題上，企業(yè)快速與發(fā)展商取得溝通，并經(jīng)過與政府協(xié)調(diào)，開通了跨步行街江漢二路。第31頁整合客戶資源