彩生活物業(yè)管理模式深入解析

?CopyrightCentalineGroup,2021 Codeofthisreport|1本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何局部都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播?！安噬瞑曃锕苣Ｊ窖芯亢敝性禺a(chǎn)營銷籌劃研究中心2021.3研究背景Code

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2Part

1研究背景研究背景>優(yōu)質(zhì)土地資源不斷減少>住宅產(chǎn)品同質(zhì)性嚴(yán)重>開發(fā)商間的競爭方向轉(zhuǎn)向物管效勞當(dāng)面的競爭>物管效勞有巨大的盈利空間待挖掘>物管效勞在中國僅30年歷史，開展不成熟>效勞本錢不斷上升>一味提高物業(yè)費無法改變營運困局>更低的物業(yè)費>更周到的效勞>高科技化管理Code

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3物管是開發(fā)商未來新的盈利點傳統(tǒng)物管模式難以為繼彩生活開創(chuàng)新物管模式在土地資源日漸稀缺、住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、客戶對物業(yè)專業(yè)化效勞意識增強的趨勢下，物業(yè)管理效勞將成為開發(fā)商未來新的盈利點1歷經(jīng)為期近20年的開發(fā)，城中心優(yōu)質(zhì)土地資源日益減少2住宅開發(fā)過程中，產(chǎn)品設(shè)計不斷優(yōu)化，伴隨著住宅產(chǎn)品的同質(zhì)化，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上競爭優(yōu)勢減弱3在歐美國家，社區(qū)商業(yè)占據(jù)社會商業(yè)總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平缺乏30%。社區(qū)是一塊未被開掘的金礦Code

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4在勞動力本錢攀升的趨勢下，勞動密集型的傳統(tǒng)物管模式難以為繼被迫提高物業(yè)管理費勞動密集型產(chǎn)業(yè)勞動力本錢升高 本錢中人工費占到60%~70% 最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，勞動力本錢升高成趨勢政府相關(guān)政策對物管收費有嚴(yán)格的規(guī)定客戶抗性人員招聘本錢上升 愿意從事低端效勞業(yè)的人員越來越少一味提高物管費無法轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)物管模式的運營困境Code

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5?CopyrightCentalineGroup,2021 Codeofthisreport|6創(chuàng)新物業(yè)效勞為企業(yè)帶來更大的生存開展時機和空間，彩生活的物管運用模式打響了創(chuàng)新物業(yè)效勞第一槍更低的物管費更省心的效勞更便利的生活模式彩生活物管模式簡介Code

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7Part

2彩生活物管模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)與云計算等高新技術(shù)根底之上的一種全新的物業(yè)效勞與運營模式技術(shù)房子社區(qū)效勞彩生活效勞模式是一種全新的物業(yè)效勞理念，在房地產(chǎn)開發(fā)及運營上，創(chuàng)造性地將“房子+社區(qū)+技術(shù)+效勞〞完美地結(jié)合起來。彩生活通過互聯(lián)網(wǎng)和云計算技術(shù)，為社區(qū)業(yè)主提供全家全生命周期的居家生活效勞體驗，并致力于建立一個滿足用戶需求的信息產(chǎn)品效勞交流平臺。Code

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8在其他傳統(tǒng)物業(yè)模式面臨盈利困境時，彩生活物業(yè)凈利潤卻逐年增加，成為把戲年集團主要盈利業(yè)務(wù)之一Source：數(shù)據(jù)來源于彩生活把戲年2021年年報。在物業(yè)管理行業(yè)95%虧損的情況下，大型地產(chǎn)商的物管都需要地產(chǎn)業(yè)務(wù)來補貼，把戲年的彩生活卻做到盈利彩生活目前的盈利主要包括三局部，即根底物業(yè)、工程投資以及線下增值效勞。把戲年2021年年報顯示，近五年，彩生活利潤水平逐年升高。彩生活物業(yè)財務(wù)情況〔2021-2021年，萬元〕1174245944715592623084373731105711390100020003000400050006000700020212021202120212021收入利潤Code

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9>效勞超過600個社區(qū)，逾60萬個家庭，管理面積超過7000萬㎡。2021年把戲年效勞平臺——彩生活效勞集團效勞的人群約400萬。目前在全國五大區(qū)域里兼并30多家物業(yè)管理公司，覆蓋了全國54個城市。彩生活集團已在全國五大區(qū)域布局，且95%是非把戲年物業(yè)，說明物管模式已被大量發(fā)商認可并采用彩生活物業(yè)區(qū)域分布除了把戲年旗下物業(yè)使用彩生活效勞外，其余95%以上來自非把戲年物業(yè)，這使彩生活的凈利潤增幅一度到達30%。把戲年效勞物業(yè)占比〔單位：%〕5%非把戲年物業(yè)把戲年旗下物業(yè)Code

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1095%非把戲年物業(yè)“彩生活〞物管功能及運營特點Code

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11Part

3在根底物業(yè)管理的內(nèi)容上，彩生活將多種科技手段融入到延伸類的服務(wù)當(dāng)中，不僅實現(xiàn)效勞增值，更迎合現(xiàn)代家居的生活方式彩生活物管內(nèi)容增值類維修管理安保維護清潔綠化房屋增值方案電子商務(wù)平臺?

移動終端APPCode

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12金融效勞其他根底類?

互聯(lián)網(wǎng)平臺增值類效勞：結(jié)合高新技術(shù)，不僅讓業(yè)主享受到便捷安心的效勞，也讓物業(yè)管理成為工程開發(fā)后期可持續(xù)盈利的途徑之一Code

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13電子商務(wù)平臺支持在線購物、支付等功能，為業(yè)主提供第一手信息資訊花樣年物業(yè)服務(wù)的小區(qū)業(yè)主可快速實現(xiàn)資源共享，進行團購金融服務(wù)彩生活和工商銀行推出聯(lián)名信用卡支持在線、刷卡支付彩生活商品服務(wù)費用針對符合資格的業(yè)主提供小額貸款，收取較低利息其他涵蓋美容、健身、教育、旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等房屋增值計劃吸納服務(wù)小區(qū)的中小戶型房源通過對房屋進行修繕、改造、經(jīng)營，提高房屋整體租售價為業(yè)主配置家私家電和代收租金為租戶提供酒店式服務(wù)及租金代付彩生活三大法寶：作為效勞于增值類物管的主要工具，實現(xiàn)線下到線上的效勞聯(lián)接，創(chuàng)造了新的效勞模式和物管體驗搭載高科技和移動互聯(lián)網(wǎng)，打造的全新物管效勞體驗社區(qū)空間為提供方便快捷的生活效勞,結(jié)合移動APP建立的電子商務(wù)平臺為業(yè)主在使用彩之云APP時提供平安的支付方式，并實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)積分兌換功能彩空間彩付寶彩之云智能安保系統(tǒng)社區(qū)效勞體驗服務(wù)彩生活效勞模式是指通過專業(yè)化、機械化、智能化、信息化投入來優(yōu)化物業(yè)服務(wù)，解放出局部物業(yè)效勞勞動力，以保證向客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、多元的效勞，再通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞獲取物業(yè)資源與客戶資源。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)與云計算等高新技術(shù)根底之上的一種全新的物業(yè)效勞與運營模式。三大法寶關(guān)系圖示Code

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14彩之云：APP的應(yīng)用開啟了一個社區(qū)效勞的全新體驗，通過移動互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)社區(qū)效勞行業(yè)的精準(zhǔn)營銷彩之云的核心就是一網(wǎng)、一中心、一站，充分利用互聯(lián)網(wǎng)的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社區(qū)效勞平臺，真正實踐彩生活“把社區(qū)效勞做到家〞的品牌理念。彩之云APP業(yè)務(wù)涵蓋社區(qū)服務(wù)的六大核心內(nèi)容，包括社區(qū)效勞、O2O的效勞、虛擬效勞、商品效勞、智能管家、連鎖經(jīng)營等。一網(wǎng)社區(qū)效勞連鎖經(jīng)營虛擬效勞商品效勞O2O效勞智能管家一站一中心>

物管、投訴、繳費等>

點餐、保修等>

出行、汽車、理財?shù)?gt;

團購、推送等>

高科技安保系統(tǒng)>

小區(qū)購物等彩之云彩空間彩付寶Code

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15移動互聯(lián)網(wǎng)走進社區(qū)效勞，對于運營者來說有效躲避了傳統(tǒng)管理途徑的弊端，同時對于效勞群眾來講，通過移動終端APP就可以實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)所有需求的有效達成彩之云 彩付寶 彩空間方便、全面、簡單、易行是現(xiàn)代人對于生活中各類效勞的本質(zhì)要求，彩之云APP的效勞內(nèi)容充分滿足業(yè)主對于效勞全面性的追求，以期顧及業(yè)主生活的每一個維度。物業(yè)報修管家效勞物業(yè)繳費，賬單查詢周邊特惠彩之云APP外包或聯(lián)營商家小區(qū)業(yè)主效勞上門反響使用其他效勞一公里商圈平臺信息推送Code

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16彩之云APP的迅速快捷不僅反映在周邊效勞即刻上門，也反映在業(yè)主對于社區(qū)效勞投訴的解決上——登錄彩之云APP，將需要投訴的問題上傳，其內(nèi)容將迅速抵達效勞團隊的高層管理者那里，投訴問題將會第一時間解決。彩之云APP通過精準(zhǔn)化的社區(qū)效勞，借助高新智能技術(shù)，將APP徹底與生活相融合，業(yè)主可以隨心選擇所需效勞。彩付寶：在“彩之云〞帶來的便捷社區(qū)生活效勞之下，社區(qū)支付和積分平臺——“彩付寶〞應(yīng)運而生彩付寶彩空間彩之云 作為“彩之云〞的支付平臺，用戶只要在APP上享受任何服務(wù)，都可以得到積分，這些積分可以用于社區(qū)各種各樣的服務(wù)，比方充抵管理費等。彩付寶支付積分產(chǎn)生抵兌APP即時消費業(yè)主Code

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17彩空間：將物業(yè)管家與生活效勞結(jié)合，借助智能科技，根本效勞的呼叫方式從線下轉(zhuǎn)到線上，落地社區(qū)構(gòu)建成“彩生活空間體驗店〞彩空間彩之云彩付寶通過將物業(yè)管家、生活參謀相結(jié)合，借助高新技術(shù)手段，將根本物業(yè)效勞更為形象的轉(zhuǎn)化、融合于其中，并落地到社區(qū)從而構(gòu)建的一種“彩生活空間體驗店〞。

結(jié)合移動終端互聯(lián)網(wǎng)，彩空間逐步改變業(yè)主的消費習(xí)慣，讓業(yè)主原來習(xí)慣在線下、習(xí)慣于面對面和管理處之間的溝通來解決問題，變成由業(yè)主自助到線上自助式服務(wù)解決問題。移動終端互聯(lián)網(wǎng)彩空間社區(qū)體驗改變高新技術(shù)線上自助式效勞這種線上線下的推進，無疑會徹底改變傳統(tǒng)物業(yè)管理與效勞模式，為業(yè)主提供更便捷更悉心與周到的效勞。Code

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18生活顧問物業(yè)管家物管學(xué)院：除了豐富的物管功能，彩生活還成立了物業(yè)管理學(xué)院，提供物管人員學(xué)習(xí)成長的空間，從而控制本錢，降低人員流動性業(yè)內(nèi)首家組建自己人才培養(yǎng)的專門機構(gòu)針對不同崗位的人員，培訓(xùn)時長三個月培養(yǎng)綜合型服務(wù)人才在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況及時優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，淘汰率在10%左右通過與多家職業(yè)技術(shù)學(xué)院進行合作辦學(xué)，定向培養(yǎng)符合彩生活模式下需要的各種技能的人才Code

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19物管模式比照：相較傳統(tǒng)物管模式及效勞形式，“彩生活〞不僅降低物管公司本錢控制的不確定性，更能以貼心的效勞贏得業(yè)主的口碑傳統(tǒng)物業(yè)管理把戲年彩生活>高新技術(shù)取代局部人工作業(yè)，屬于勞動力+科技，本錢可控>物業(yè)管理公司旗下有彩生活物管學(xué)院，及時普及物管知識，創(chuàng)造更多價值>由于物管能力的提升和自我能力的表達，工作人員相對穩(wěn)定，便于管理>利用移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，多維度貼合業(yè)主需求，物管人員主動回訪更貼心勞動力需求>屬于勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，勞動力本錢較高，不可控物管技能培訓(xùn)>根本無統(tǒng)一培訓(xùn)，物管人員素質(zhì)一般人員穩(wěn)定性>

由于管理疏松，常出現(xiàn)物業(yè)糾紛，人員流動性較高效勞形式>效勞內(nèi)容單一，及時性較低放松監(jiān)管社區(qū)糾紛物管回訪贏得好評Code

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20盈利模式Code

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21Part

4生活增值效勞降低本錢Code

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22彩生活物管的盈利模式主要包括降低效勞本錢，為客戶生活、房產(chǎn)提供增值效勞從中獲取效勞費、代理費及回扣等積分抵扣物業(yè)費、延展效勞內(nèi)容，擴大市場占有率，高科技管理的物管模式易復(fù)制、擴張快，短期內(nèi)即可形成規(guī)模效應(yīng)傳統(tǒng)物業(yè)效勞模式單一物業(yè)費不斷上漲APP積分抵扣物業(yè)費衍生效勞內(nèi)容高科技物管模式客戶接受度高易復(fù)制易擴張規(guī)模效應(yīng)增大客戶基數(shù)，減低邊際本錢Code

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23降低人工本錢和管理本錢，主要通過保安清潔業(yè)務(wù)外包、技防代替人防減低人工本錢，加強內(nèi)部管理以降低管理本錢降低人工本錢減低管理本錢小區(qū)分片區(qū)管理1以片區(qū)或樓棟為單位安排

客服前臺2內(nèi)部鼓勵、提成機制3保安、清潔業(yè)務(wù)外包1網(wǎng)絡(luò)化、移動化、數(shù)字化，

科技安防代替人工安防2Code

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24社區(qū)電子效勞電商，建立有邊界的電商平臺，聚集衣、食、住、行、娛、購、游等商戶資源，從中收取效勞費常規(guī)費用繳納電腦維修、開鎖、通下水道等社區(qū)便利店上門配送效勞上門配送效勞Code

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25將客戶與供給商直接連接，節(jié)省流通環(huán)節(jié)本錢，收取供給商傭金和回扣供給商中間商客戶在形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，將供給商與客戶直接連接，節(jié)省30-50%的中間商費用，收取供給商傭金和回扣作為回報，達成三方共贏Code

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26社會金融效勞，提供信用評級收取傭金，或提供小額貸款，收取利息建立信用評估系統(tǒng)給銀行提供客戶信用評級收取傭金成立小額貸款公司收取利息控制壞賬業(yè)主房產(chǎn)作為抵押當(dāng)前銀行提供的小微貸款業(yè)務(wù)都在50萬元以上，無法滿足客戶50萬元以下的短期資金需求，在客戶基數(shù)形成規(guī)模后，遵循“大數(shù)法那么〞，做海量借款，亦能獲取較高的利息、復(fù)利收益。Code

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27業(yè)主行為信息水電費物管費停車費消費習(xí)慣彩生活物管模式總結(jié)與思考Code

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5彩生活物管模式小結(jié)效勞1盈利2>效勞更貼近生活，更注重人性化管理Code

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29>

通過低物業(yè)費搶占市場份額>以規(guī)模效應(yīng)保障收益>通過延伸效勞拓寬贏利點>

物管模式可復(fù)制，可推廣>

成立物管學(xué)院，提升員工素質(zhì)，保證人員穩(wěn)定性3可持續(xù)發(fā)展思考一：從物管公司開展層面上看，由于“彩生活〞對社區(qū)的建立基礎(chǔ)要求較高，覆蓋范圍和規(guī)模效應(yīng)仍未到達理想程度?如需完成盈利目標(biāo)，社區(qū)規(guī)模須在一定根底之上，保障社區(qū)消費?在物管介入時，投入本錢很大?便捷的效勞大局部建立在移動終端的覆蓋和使用上，業(yè)主必須使用網(wǎng)絡(luò)平臺和移動APP?對高新智能技術(shù)認可，并經(jīng)常使用?

不同地區(qū)客戶特點不同?社區(qū)規(guī)模?

社區(qū)業(yè)主?

高新科技123?由于進駐社區(qū)的條件較高，已效勞的54城650社區(qū)數(shù)量遠不及全國可服務(wù)社區(qū)數(shù)量，可挖掘的潛力巨大?在商家、效勞提供商的合作聯(lián)營根底下，更大的社區(qū)規(guī)?？山档秃献鞅惧X?單一物管模式的復(fù)制，難以落地各地不同社區(qū)生活的差異性需求Code

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30思考二：從業(yè)主體驗層面上看，價格敏感型業(yè)主或?qū)υ鲋敌诘氖召M產(chǎn)生抗性，網(wǎng)絡(luò)平臺應(yīng)用的信息保護受質(zhì)疑彩生活繳費效勞上門房屋中介 小額貸款?社區(qū)業(yè)主在享受便捷的物管效勞的同時，不僅需要增加支付，也減少了線下活動，小區(qū)鄰里間生活、交流氣氛減弱