報賬會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料(完整版)

報賬會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料（完整版）(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修改使用,可編輯歡迎下載）

495-報賬會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料報賬會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料（完整版）(文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修改使用,可編輯歡迎下載）報賬會計業(yè)務(wù)培訓(xùn)資料福田區(qū)國庫集中支付管理中心李中康二OO九年六月培訓(xùn)目的▲了解國庫集中支付的基本運作模式▲熟悉國庫集中支付及會計核算的業(yè)務(wù)流程▲了解并掌握業(yè)務(wù)流程各步驟操作時容易出現(xiàn)的問題或應(yīng)掌握的關(guān)鍵點內(nèi)容提綱一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容二、部門預(yù)算的編制與執(zhí)行三、業(yè)務(wù)操作流程及需注意的問題四、需注意的其他問題一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容：建立國庫單一賬戶體系1、國庫單一賬戶體系的構(gòu)成①財政部門在國庫行開設(shè)國庫單一賬戶，按收入和支出設(shè)置分類賬，收入賬按預(yù)算科目進行明細(xì)核算，支出賬按資金使用性質(zhì)設(shè)立分賬冊。②財政部門按資金使用性質(zhì)在商業(yè)銀行開設(shè)直接支付零余額賬戶；在商業(yè)銀行為預(yù)算單位開設(shè)授權(quán)支付零余額賬戶。一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容：建立國庫單一賬戶體系③財政部門在商業(yè)銀行開設(shè)預(yù)算外資金財政專戶，按收入和支出設(shè)置分類賬。取消主管部門和所屬執(zhí)收單位設(shè)立的收入過渡性賬戶，由各級財政部門分別在代理銀行設(shè)立預(yù)算外資金財政專戶。④經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)或授權(quán)財政部門批準(zhǔn)為預(yù)算單位開設(shè)特殊專戶。建立國庫單一賬戶體系后，所有財政性資金的收入與支出逐步納入國庫單一賬戶管理。一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容：建立國庫單一賬戶體系2、國庫單一賬戶體系中各賬戶的功能①國庫單一賬戶為國庫存款賬戶，用于記錄、核算和反映納入預(yù)算管理的財政收入和支出活動，以及與財政部門在商業(yè)銀行開設(shè)的零余額賬戶進行清算，實現(xiàn)支付。②財政部門的零余額賬戶，用于財政直接支付和與國庫單一賬戶清算；預(yù)算單位的零余額賬戶用于財政授權(quán)支付和與國庫單一賬戶清算。一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容：建立國庫單一賬戶體系③預(yù)算外資金財政專戶用于記錄、核算和反映預(yù)算外資金收支活動；按執(zhí)收單位，分收入項目進行核算；向國庫單一賬戶繳款以及撥付預(yù)算外資金。④特設(shè)專戶，用于記錄、核算和反映預(yù)算單位的特殊專項支出活動，以及與國庫單一賬戶清算。一、國庫集中支付改革的主要內(nèi)容：建立國庫單一賬戶體系上述賬戶要與區(qū)財政局國庫科及國庫管理中心、國庫代理銀行、商業(yè)銀行和預(yù)算單位的會計核算保持一致，相互核對賬務(wù)記錄。二、部門預(yù)算的編制與執(zhí)行1、部門預(yù)算在國庫集中支付中的作用全面、細(xì)化的部門預(yù)算是實行國庫集中支付的基礎(chǔ)。2、如何編制部門預(yù)算①確定部門預(yù)算范圍：單位的各項開支。②將所有開支分解到具體“小”預(yù)算項目，如：人員經(jīng)費、購置費、修繕費、具體的業(yè)務(wù)項目等等。二、部門預(yù)算的編制與執(zhí)行③根據(jù)財政局的要求，確定幾個“大”預(yù)算項目,這些“大”預(yù)算項目是日后用來向財政申請用款計劃、進行財政直接支付、授權(quán)支付的必選內(nèi)容，如：行政運行、一般行政管理事務(wù)、專項業(yè)務(wù)、離退休等。④將②中的每個具體“小”預(yù)算項目分別歸入③中的“大”預(yù)算項目中。⑤預(yù)算單位與財政局幾上幾下反復(fù)溝通后最終定稿，交人大審議。二、部門預(yù)算的編制與執(zhí)行3、如何執(zhí)行部門預(yù)算①每項開支要填寫所屬預(yù)算項目，必須符合部門預(yù)算內(nèi)容的要求，不得人為相互串用預(yù)算項目。②預(yù)算項目填寫方法：在支付系統(tǒng)操作中要填寫“大”預(yù)算項目（與銀行財政支付憑證回單預(yù)算科目欄保持一致），費用報銷單里填寫具體“小”預(yù)算項目。③發(fā)現(xiàn)“大”預(yù)算項目運用有誤，要及時更正。如何更正？后面會專門講。三、業(yè)務(wù)操作流程1、國庫集中支付業(yè)務(wù)流程①根據(jù)部門預(yù)算，按月提出用款計劃申請（預(yù)算單位）→②批復(fù)用款計劃，下達(dá)零余額賬戶用款額度（財政局）→③根據(jù)批復(fù)的用款計劃，使用經(jīng)費（預(yù)算單位）→④對經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行初步審核（預(yù)算單位初審崗）→⑤對經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行復(fù)審（預(yù)算單位復(fù)審崗）→⑥提交商業(yè)銀行（授權(quán)支付），或提交國庫支付中心再審核后發(fā)送至商業(yè)銀行（直接支付）以上步驟均在國庫集中支付系統(tǒng)中操作完成。以上各步驟操作時容易出現(xiàn)的問題點或應(yīng)掌握的關(guān)鍵點：三、業(yè)務(wù)操作流程首先注意安全問題：進入支付系統(tǒng)的密碼要妥善保管好。步驟①主要注意以下三方面：第一，按財政局的要求及時在系統(tǒng)中按預(yù)算項目提交用款計劃；第二，所提交的用款計劃盡量準(zhǔn)確，否則會導(dǎo)致有的預(yù)算項目使用時額度不夠。解決辦法：申請額度要留有余地，稍微放大一些。第三，有事業(yè)收入的單位，要分預(yù)算內(nèi)、預(yù)算外資金來申請預(yù)算項目的用款計劃。因為有的預(yù)算項目，如公用經(jīng)費、業(yè)務(wù)費中就同時包含有預(yù)算內(nèi)資金和預(yù)算外資金。步驟②注意及時跟蹤財政局的額度下達(dá)進展。三、業(yè)務(wù)操作流程步驟③主要有五方面問題要注意：第一，授權(quán)支付后發(fā)現(xiàn)預(yù)算項目使用有誤。解決方法：①先由自有賬戶將相同金額的資金存入零余額賬戶，并填寫額度恢復(fù)申請單，指明要恢復(fù)額度的原支付令號和原收款單位。然后，再將資金按正確的預(yù)算項目從零余額賬戶轉(zhuǎn)回自有賬戶。②如果單位自有賬戶資金不夠，可進行反向操作。即：先將資金按正確的預(yù)算項目從零余額賬戶轉(zhuǎn)到自有賬戶。然后，再從自有賬戶將相同金額的資金存入零余額賬戶，并填寫額度恢復(fù)申請單，指明要恢復(fù)額度的原支付令號和原收款單位。注意核銷時，這兩次操作要作為同一筆業(yè)務(wù)進行報銷。三、業(yè)務(wù)操作流程第二，人員經(jīng)費以及離退休人員工資、過節(jié)費不能從單位零余額賬戶授權(quán)支付，需財政直接支付。第三、零余額賬戶目前還不能進行批量劃款。解決方法：①先從自有賬戶進行批量劃款，再從零余額賬戶將已劃金額轉(zhuǎn)回自有賬戶。②如果單位自有賬戶資金不夠，可進行反向操作。即：將需批量劃款的總額由零余額賬戶轉(zhuǎn)至自有賬戶，再由自有賬戶進行批量劃款。注意核銷時，這兩次操作要作為同一筆業(yè)務(wù)進行報銷。三、業(yè)務(wù)操作流程第四、零余額賬戶也可使用支票，稱為“一款兩票”方式：在支付系統(tǒng)輸入支票號和限額?！ㄗh大家盡量使用公務(wù)卡采購和消費，但注意報銷時要求同時附上：銀聯(lián)刷卡小票和電腦購物小票。第五，發(fā)放勞務(wù)費時，應(yīng)直接將款項支付給收款人，不可將款項先支付給經(jīng)手人，由經(jīng)手人提現(xiàn)再支付給收款人。特殊情況除外。三、業(yè)務(wù)操作流程步驟④：審核經(jīng)濟業(yè)務(wù)的真實性，合規(guī)、合法性，審批程序的完整性，經(jīng)手人、領(lǐng)導(dǎo)要親筆簽字，收款單位或個人的名稱及銀行帳號、金額要仔細(xì)核對無誤后才能點擊提交。步驟⑤：與步驟④要求相同。步驟⑥：及時查看提交的支付指令是否成功？若不成功，查明原因后重新支付。注意：重新支付后的銀行回單要與前次支付的銀行回單一起作為同一筆業(yè)務(wù)進行報銷。三、業(yè)務(wù)操作流程2、會計核算業(yè)務(wù)流程①將銀行返回的財政授權(quán)支付或財政直接支付憑證及經(jīng)單位審批的費用報銷單粘貼在一起交核算中心（預(yù)算單位）→②核算中心初審（核算中心）→③核算中心復(fù)審（核算中心）→④記賬（核算中心）→⑤結(jié)賬（核算中心）→⑥編制會計報表（核算中心）→⑦按月將會計報表提供給預(yù)算單位（核算中心）→⑧法人簽字后返回核算中心一份報表（預(yù)算單位）以上步驟均在會計核算系統(tǒng)中操作完成。與大家工作相關(guān)的各步驟操作時容易出現(xiàn)的問題點或應(yīng)掌握的關(guān)鍵點：三、業(yè)務(wù)操作流程步驟①：第一，規(guī)范報銷單據(jù)的粘貼：①憑證粘貼要整齊、平整，從左到右，從上到下，一張紙粘滿了再粘一張，不要所有票據(jù)粘在一張紙上，每份厚度不要超過3厘米。②大金額差旅費分層粘貼：交通、住宿、餐費分開粘貼。③請批件、報告等附件長度盡量不超過27.5厘米，多余的裁掉。第二，發(fā)票要求：開具發(fā)票的單位與收款單位應(yīng)是同一單位；真?zhèn)舞b別。三、業(yè)務(wù)操作流程第三，報銷單上經(jīng)手人與實際收款人要一致，除個別特殊情況外。第四，填寫報銷單注意事項：①報銷單需用固定格式用電腦打印。②報銷憑證及其他原始憑證不得涂改、挖補。③經(jīng)手人、報賬會計、財務(wù)審批人等必須手簽字，報賬會計不能代替經(jīng)手人填寫報銷單。第五，表格使用①申請經(jīng)費請批件；②慰問金、勞務(wù)費、加班誤餐費發(fā)放表，上述每張表格要有經(jīng)辦人、復(fù)核人、單位負(fù)責(zé)人的手寫簽名。③超過1000元限額的現(xiàn)金支付要填寫超現(xiàn)金限額支付理由書。三、業(yè)務(wù)操作流程步驟⑧：閱讀報表時注意各項費用變化情況，各預(yù)算項目經(jīng)費使用情況是否正常？如發(fā)現(xiàn)情況異常要及時與核算中心溝通。四、需注意的其他問題1、零余額賬戶向自有賬戶轉(zhuǎn)款的規(guī)定。允許向自有賬戶劃款的情況：①工資及相關(guān)款項：②個人部分的代扣代繳款項（所得稅、社保等）；③向下級單位撥款：④10萬元以上的大額提現(xiàn)；⑤區(qū)領(lǐng)導(dǎo)同意的其他事項（特發(fā)、應(yīng)急事項）。四、需注意的其他問題2、國庫集中支付下如何退還已借但未用完的款項？歸還的借款有兩種：本年度的借款和上年度的借款。不論是本年度還是上年度的借款，都要將未用完的款項存入單位零余額賬戶。若是歸還本年度的借款，銀行會恢復(fù)單位零余額賬戶用款額度；若是歸還上年度的借款，不恢復(fù)單位零余額賬戶額度。四、需注意的其他問題3、人員經(jīng)費、公用經(jīng)費、業(yè)務(wù)費包含的具體內(nèi)容。人員經(jīng)費：指支付給編內(nèi)在職人員、雇員、臨時工、協(xié)管員的勞動報酬，以及為其繳納的各項社會保險費等。包括：工資、津貼、區(qū)補、獎金、伙食補助、過節(jié)費、開工利是等。公用經(jīng)費：指維持各單位基礎(chǔ)運作的日常公用經(jīng)費，包括車輛經(jīng)費、職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、醫(yī)療救濟金、代扣代繳費等。業(yè)務(wù)費：指各單位為完成其特定的工作任務(wù)或事業(yè)發(fā)展目標(biāo)的相關(guān)開支。四、需注意的其他問題4、銀行存款余額調(diào)節(jié)表的含義，未達(dá)賬款的及時清理,取得代扣代繳發(fā)票后及時核銷。5、往來款：要及時清理，一般不超過三個月。6、如果是先付款，后給發(fā)票的業(yè)務(wù)，應(yīng)填寫借款單，先作暫付款會計處理。7、不允許坐支，資金管理嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線。.謝謝大家!*** 2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)會計核算中的稅務(wù)風(fēng)險防范一、會計核算在防范稅收風(fēng)險中的作用1、稅收風(fēng)險產(chǎn)生的根源在于經(jīng)濟合同與業(yè)務(wù)過程，合同決定業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)決定稅收合同——業(yè)務(wù)——票據(jù)——財務(wù)核算2、決策不能忽略稅收風(fēng)險（賬務(wù)規(guī)范的前提）3、稅收風(fēng)險需在整個業(yè)務(wù)過程中規(guī)避、業(yè)務(wù)部門做業(yè)務(wù)要重視稅收風(fēng)險，不妥當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)處理給公司帶來巨大的稅收風(fēng)險（業(yè)務(wù)過程中的合法票據(jù)取得）4、財務(wù)不產(chǎn)生稅收，只是反映稅收，稅怎么交不是看賬怎么做，賬內(nèi)避稅空間有限。通過會計核算化解業(yè)務(wù)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險是不現(xiàn)實的。納稅人與稅務(wù)機關(guān)許多納稅爭議源于經(jīng)濟合同中涉稅條款不明確，企業(yè)很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，合同一旦簽訂、備案、履行，必然產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)，財務(wù)部門只是稅款計算與繳納工作?？刂贫悇?wù)風(fēng)險重中之重是加強業(yè)務(wù)流程管理，對每一個經(jīng)濟業(yè)務(wù)把關(guān)，事前籌劃。5、經(jīng)濟合同和業(yè)務(wù)經(jīng)營方式?jīng)Q定了適用的稅收法規(guī)（1）銷售房產(chǎn)比較：以房產(chǎn)作投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)（2）房屋出租比較：投資/聯(lián)營/承包經(jīng)營（3）房屋轉(zhuǎn)租比較：委托代理租賃（4）以房產(chǎn)、土地投資全資子公司or非全資子公司（5）定金返息的會計處理與涉稅問題分析（積分卡、買房贈××）（6）購房贈送冰箱是否需交增值稅？混合銷售行為中的“銷售”是指貨物銷售，混合銷售行為中只涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，不涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅目，貨物銷售和應(yīng)稅勞務(wù)存在著聯(lián)系。一般而言，貨物銷售是提供應(yīng)稅勞務(wù)同時存在一項行為中。房地產(chǎn)開發(fā)公司促銷行為屬于在銷售不動產(chǎn)的同時銷售貨物（冰箱）的行為，沒有同時涉及營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅貨物銷售，所以該項行為不能適用混合銷售行為的納稅處理，而屬于營業(yè)稅兼營應(yīng)稅行為和貨物。（7）購房返稅某市規(guī)定，購買90平方米以下普通住房可以減按1%征收契稅。某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅項目雖不符合要求，但同樣打出了購房返稅的口號：購買該企業(yè)開發(fā)的140平方米以上戶型，只需繳納1%的契稅，額外契稅由企業(yè)代客戶支付。以一套價值100萬元的商品房為例，客戶應(yīng)繳契稅3萬元，辦理房產(chǎn)證時客戶僅支付1萬元，另外2萬元由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。該銷售方式下，企業(yè)實際收入僅98萬元，但申報營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按100萬元計算繳納。（8）代墊首付針對二套房按揭貸款須首付50%以上的政策，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了代業(yè)主墊付兩成首付款的促銷辦法。比如，市民購買一套價值100萬元的房產(chǎn)，按照政策規(guī)定至少首付5成，即50萬元。房地產(chǎn)企業(yè)僅收取3成首付款即30萬元，然后自行墊付20萬元，幫助客戶成功貸款購房。雙方約定，對房地產(chǎn)企業(yè)墊付的錢，在1年后交房時由客戶歸還并按銀行同期貸款利率計算利息。企業(yè)認(rèn)為，既然企業(yè)沒有實際收到業(yè)主全部首付款，那么企業(yè)墊付的房款也不是實際的預(yù)收收入，到業(yè)主實際還款時再入賬處理，每個納稅期間申報繳納各項稅金時不考慮企業(yè)自行墊付部分收入。即對首付款50萬元，企業(yè)財務(wù)僅入賬30萬元，納稅申報營業(yè)額30萬元，其余20萬元待實際收取時再入賬并進行納稅處理。企業(yè)如此操作有無涉稅問題呢?問題1：某企業(yè)銷售房屋價款為100萬元，同時贈送地下室。地下室是否需要繳納企業(yè)所得稅？是否需要繳納營業(yè)稅？是否需要繳納個人所得稅？問題2：某企業(yè)樓房開盤時進行“摸獎活動”，該企業(yè)購進獎品100萬元，全部獎勵完畢，是否繳納企業(yè)所得稅？是否繳納增值稅？是否繳納個人所得稅？6、規(guī)避稅收風(fēng)險和納稅籌劃，就是規(guī)范會計核算，根據(jù)稅法設(shè)定企業(yè)的最佳生產(chǎn)經(jīng)營流程，以利潤最大化為目標(biāo)二、投資業(yè)務(wù)的核算與稅務(wù)風(fēng)險防范1、股東從企業(yè)借款的稅務(wù)風(fēng)險《公司登記管理條例》第71條：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃出資的，由公司登記機關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額5%以上15%以下的罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。稅法界定為分利——財稅[2021]83號符合以下情形的房屋或其他財產(chǎn)，不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應(yīng)依法計征個人所得稅。（1）企業(yè)出資購買房屋及其他財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員的；（2）企業(yè)投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員向企業(yè)借款用于購買房屋及其他財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員，且借款年度終了后未歸還借款的。2、投資收益——股息紅利自然人股東與法人股東稅后分紅征稅的差異分析3、投資收益——轉(zhuǎn)讓投資所得問：某地產(chǎn)公司取得一宗土地，原價8000萬，轉(zhuǎn)讓方按12000萬作價，以購入100%股權(quán)方式取得，土地成本如何確認(rèn)？股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？國稅函[2000]687號如何執(zhí)行：a、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)后原企業(yè)還存在（只保留空殼），房地產(chǎn)有所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為。不是整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而是出售轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。

b、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)后原企業(yè)還存在（繼續(xù)經(jīng)營），沒有房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移行為，不征收土地增值稅。

c、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷），房地產(chǎn)（股權(quán)）價值不增值，可以作為被合并業(yè)務(wù)計稅基礎(chǔ)延續(xù)，雖然房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但是可以免征土地增值稅。

d、轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)后原企業(yè)不存在（注銷），如果房地產(chǎn)（股權(quán)）價值有增值，由于原企業(yè)不符合被合并處理規(guī)定，則只能以先轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為和再清算注銷行為兩個經(jīng)濟業(yè)務(wù)來處理，原企業(yè)處置房地產(chǎn)時，應(yīng)該征收土地增值稅。股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅財稅[2006]21號文：以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，具體需要區(qū)分投資主體、被投資行業(yè)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓三種情況確定土地增值稅征免。第一，要區(qū)分投資主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以其建造的商品房對外投資或聯(lián)營的，屬于土地增值稅的征稅范圍；對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)屬于土地增值稅的征稅范圍。凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的，則不屬于土地增值稅的征稅范圍。第二，要區(qū)分被投資聯(lián)營企業(yè)是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)。以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的，則暫免征收土地增值稅。但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不論被投資企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓未發(fā)生房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅。4、減資撤資的會計與稅務(wù)處理稅務(wù)總局2021年第34號公告：投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當(dāng)于初始出資的部分，應(yīng)確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；其余部分確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。被投資企業(yè)發(fā)生的經(jīng)營虧損，由被投資企業(yè)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)彌補；投資企業(yè)不得調(diào)整減低其投資成本，也不得將其確認(rèn)為投資損失。比較：國稅函[2021]79號，關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計算問題

企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。5、投資后收取固定收益（1）以貨幣投資，收取固定收益——利息（2）以土地投資，收取固定收益——法釋[2005]5號第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。6、公司籌辦階段，籌辦費用的會計處理與稅務(wù)處理“開始生產(chǎn)經(jīng)營年度”如何界定？二、拆遷業(yè)務(wù)的核算與稅務(wù)風(fēng)險1、拆遷還建業(yè)務(wù)，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何交納國稅函發(fā)［1995］549號：對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。問題：成本價包括哪些項目？是否包含地價？a、貨幣補償入賬票據(jù)——政府文件、協(xié)議、清單、收據(jù)b、拆遷補償收入的涉稅問題——營業(yè)稅、個稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅c、實物補償——“拆一還一”，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？問：實物補償納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定，取得土地是否作為“預(yù)售款”對待？國稅發(fā)[2021]31號文第31條：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。第37條：企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。國稅函[2021]220號第6條：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款規(guī)定（即：發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時）確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得開發(fā)用地時，不能取得“凈地”，對原占地單位應(yīng)給予的收回國有土地補償，由土地管理部門與原占地單位在《收回國有土地協(xié)議書》中明確由取得土地方直接向原占地單位補償，該補償款是否可憑原占地單位開具的收據(jù)作為土地價款稅前扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舊城改造向被拆遷的個人支付的拆遷補償費是否可憑收條稅前扣除？青苗費、遮陽費等各種賠償類費用，是否一定需要發(fā)票？2、實物補償?shù)臅嬏幚恚ㄩ_發(fā)產(chǎn)品、購置補償）例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬平米。拆遷補償費支出：5000×8000=4000萬元視同銷售收入：5000×8000=4000萬元單位可售面積計稅成本=（2億+1億+4000萬）/80000平米=4250元/平米視同銷售成本：4250×5000=2125萬元視同銷售所得：4000-2125=1875萬元需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得1875萬元。3、貨幣補償?shù)臅嫼怂闳⒆赓U業(yè)務(wù)的核算與稅務(wù)風(fēng)險1、租金收入營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅的處理例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2021年1月初將其一棟位于西南某市中心繁華地段的六層樓房租賃給××西南醫(yī)院，雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定：醫(yī)院于簽訂合同之日支付租賃保證金100萬元后，合同開始生效，雙方終止合同履行時退還承租人；合同簽訂15日內(nèi)醫(yī)院預(yù)付2年房屋租金720萬元給房地產(chǎn)公司。企業(yè)如何進行經(jīng)營性房屋租金的會計與稅務(wù)處理？會計上如何結(jié)轉(zhuǎn)收入，如何進行企業(yè)所得稅的年度申報？開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。國稅函[2021]79號：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。分析：甲企業(yè)一幢房屋出租，租期三年，租金合計24萬，第一年免租、第二年和第三年每年收12萬。乙企業(yè)一幢房屋出租，租期三年，租金合計24萬，每年收8萬。甲乙兩企業(yè)的稅負(fù)有無差異？2、轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)——售后回租（重復(fù)征稅如何規(guī)避？）3、租賃業(yè)務(wù)的納稅籌劃方法（1）合理分解租金收入某房地產(chǎn)企業(yè)將投資8億元開發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)（20萬平方米）進行出租，預(yù)計將取得年租金收入5000萬元，僅房產(chǎn)稅就要繳納600萬元，應(yīng)該如何籌劃？（2）變房屋出租為對外投資/承包經(jīng)營（3）租賃變合營A商貿(mào)公司下屬的商場建于15年前，房產(chǎn)原值400萬元，由于商場的內(nèi)外裝修陳舊，購物環(huán)境較差，該公司因資金緊張，無力重新裝修，故準(zhǔn)備以每年200萬元的價格將商場整體租賃出去。該市B房地產(chǎn)決定將該商場整體租賃下來，重新裝修后再面向社會招商。方案：整體租賃商場5年半(其中半年為裝修期間，免租金)，租賃價格為每年200萬元，室內(nèi)外裝修等一次性投入和財務(wù)費用、管理費用總計約600萬元，預(yù)計每年租金收入約為400萬元。A商貿(mào)公司要求與商場租賃活動有關(guān)的稅收項目一概由B公司承擔(dān)。該方案是否妥當(dāng)，應(yīng)該如何操作？（4）變轉(zhuǎn)租為中介甲將自有營業(yè)用房租賃給乙，年租金為250萬元，甲已按規(guī)定繳納各項稅收；乙由于種種原因，又將房屋轉(zhuǎn)租給丙，收取租金300萬元。對于轉(zhuǎn)租的收入，不屬于按差額征稅的范圍，因此，乙應(yīng)按照實際收取的租金300萬元繳納營業(yè)稅。（5）先裝修后出租還是先出租后裝修甲公司有商業(yè)用房一處，乙公司打算租用兩年。如果直接出租，年租金500萬元；若裝修后出租，年租金為700萬元，裝修支出360萬元。甲公司應(yīng)如何出租有利？某企業(yè)與風(fēng)景區(qū)度假村是關(guān)聯(lián)企業(yè)，該企業(yè)購置了一塊地，共花費2000萬元（包括地價）興建了一賓館，毛坯房以年租金100萬元租賃給度假村，租賃期為5年，度假村花費了5000萬元進行了裝修，裝修成五星級酒店。怎樣征收房產(chǎn)稅？4、房產(chǎn)非常規(guī)租賃條款涉稅風(fēng)險分析（1）租金收取方式影響納稅對于后收租金的情況，會計上平均分?jǐn)偟阶赓U各期會出現(xiàn)各期有費用但沒有發(fā)票的情況，需要注意扣除風(fēng)險，由于稅收規(guī)定前期對收入要進行納稅調(diào)減，相應(yīng)的費用也不得扣除。同樣，如果是分期支付不等額租金、遞增租金、遞減租金也會出現(xiàn)這個情況。而對于營業(yè)稅和房產(chǎn)稅來說，無論是等額收取租金還是一次性收取租金，都應(yīng)按實際收取租金或者取得索取租金憑據(jù)的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)時間。這就會帶來提前一次性收取租金，要全額開具發(fā)票并繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，但企業(yè)所得稅可以不按照開具發(fā)票的金額確認(rèn)當(dāng)期收入的情況。（2）免收租金對于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅來說，對于將房屋無償提供給他人使用房屋出租免收租金是否納稅，關(guān)鍵在于出租人和承租人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是否存在避稅目的。出租人將房屋無償提供給他人使用房屋出租免收租金，存在正當(dāng)理由的，由于未取得任何經(jīng)濟利益，不需要繳納營業(yè)稅。對于企業(yè)所得稅來說，房屋出租不收租金，要看出租方和承租方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，且是否符合獨立交易原則，來界定是否需要納稅。需要注意的是，如果關(guān)聯(lián)方都在境內(nèi)且實際稅負(fù)相同，出租方不收租金，其企業(yè)所得稅可以不作納稅調(diào)整。因為，國稅發(fā)[2021]2號《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》第三十條規(guī)定，實際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。房屋出租不收租金或房屋出借，需要繳納房產(chǎn)稅，但要區(qū)分無租使用和免收租金兩種情況分別計稅。無租使用——財稅[2021]128號，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。因此，無論房產(chǎn)的所有人是免稅還是應(yīng)稅，其房產(chǎn)稅不按租金收入作為計稅依據(jù)，而按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，并且規(guī)定，使用人將代繳的房產(chǎn)稅作為一種債權(quán)進行處理。而免收租金表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，由于免收租金不同無租使用，對于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，在實際工作中爭議較大，究竟是按房產(chǎn)原值計算還是按租金收入計算。如2021年1月份，甲企業(yè)將購置的100萬元的營業(yè)用房對外出租，租賃期為3年，租賃協(xié)議規(guī)定，第一年免租金、后面兩年每年收取租金10萬元，甲企業(yè)房產(chǎn)稅如何繳納呢？財稅[2021]121號文件規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。以上案例中，甲企業(yè)2021年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅0.84萬元，2021年和2021年每年繳納房產(chǎn)稅1.2萬元。另外，還需注意的是，財稅[2021]121號文件規(guī)定，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。例：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費用（指平整土地等活動發(fā)生的成本費用，不包括房屋建造成本）總額為600萬元，2021年底房屋總建筑面積為1000平米。（假設(shè)不考慮其他影響因素）容積率＝1000÷10000＝0.1土地單價＝600÷10000＝0.06（萬元／平方米）計入房產(chǎn)計稅原值的地價＝1000×2×0.06＝120（萬元）A公司在申報繳納房產(chǎn)稅時，計入房產(chǎn)計稅原值的地價款應(yīng)為120萬元。四、融資業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)風(fēng)險防范1、向金融企業(yè)借款——據(jù)實扣除2、向非金融企業(yè)借款——不高于同類同期利率關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題——稅務(wù)總局公告2021年第34號根據(jù)《實施條例》第三十八條規(guī)定，非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予稅前扣除。鑒于目前我國對金融企業(yè)利率要求的具體情況，企業(yè)在按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，應(yīng)提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性?！敖鹑谄髽I(yè)的同期同類貸款利率情況說明”中，應(yīng)包括在簽訂該借款合同當(dāng)時，本省任何一家金融企業(yè)提供同期同類貸款利率情況。該金融企業(yè)應(yīng)為經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)成立的可以從事貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)，包括銀行、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)?！巴谕愘J款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率。既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。3、向關(guān)聯(lián)方借款——債資比例限制統(tǒng)借統(tǒng)還——財稅[2000]7號、國稅發(fā)[2002]13號（稅前扣除憑證）、國稅發(fā)[2021]31號第21條（企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除）分?jǐn)偫①M用應(yīng)出具（取得）何種憑證？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提供董事會決議、集團公司利息分?jǐn)傓k法，分?jǐn)偲髽I(yè)名單，以及銀行借款合同及利息結(jié)算單據(jù)等相關(guān)憑證。注意：利率水平、債資比例限定（財稅[2021]121號）、合法有效扣除憑證國稅發(fā)[2021]2號：實際支付的利息，如何界定“實際支付”？第91條，本章所稱“實際支付利息”是指企業(yè)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計入相關(guān)成本、費用的利息。第30條，實際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。4、向個人借款向個人借款的利息是否允許扣除？個人借款，轉(zhuǎn)公司使用，利息是否可以扣除？國稅函[2021]777號：符合企業(yè)所得稅法及實施條例的規(guī)定，企業(yè)與個人之間的借貸是真實、合法、有效的（發(fā)票？），并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為；企業(yè)與個人之間簽訂了借款合同。法釋[2021]18號：未向社會公開宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對特定對象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。5、委托貸款委托貸款：《貸款通則》第七條，委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔(dān)貸款風(fēng)險。6、利息支出的會計處理企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。7、企業(yè)所得稅的扣除與土地增值稅的扣除差異（1）超息、罰息，企業(yè)所得稅可以扣除，土增稅不得扣除（2）企業(yè)所得稅按發(fā)生額限額扣除（3）土增稅：利息+（土地+開發(fā)成本）*5%或（土地+開發(fā)成本）*10%（4）開發(fā)成本中，企業(yè)所得稅是含資本化利息的；土增稅不含資本化利息（5）土地閑置費，企業(yè)所得稅可以扣除，土增稅不得扣除（6）開發(fā)費用對應(yīng)企業(yè)所得稅和會計的（管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營費用），但不是以實際發(fā)生額扣除的（7）企業(yè)所得稅允許預(yù)提，土增稅成本必須實際發(fā)生五、稅金的會計核算1、設(shè)立公司環(huán)節(jié)的稅金核算——出資方式的涉稅問題（1）貨幣——印花稅（2）貨物——增值稅、印花稅（3）無形資產(chǎn)——印花稅（4）不動產(chǎn)/土地——契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅2、征地環(huán)節(jié)稅收核算——印花稅、契稅、土地使用稅、耕地占用稅（1）土地征用及拆遷成本的計量及契稅的計稅依據(jù)——財稅[2004]134號以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應(yīng)補繳的土地出讓金和其他出讓費用。（2）政府減免出讓金，契稅如何交？國稅函[2005]436號：不得因減免土地出讓金，而減免契稅。（3）征用耕地，土地使用稅啥時開始交？條例第九條：征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅財稅[2007]176號：經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際占用耕地的當(dāng)天。（4）承諾負(fù)擔(dān)對方稅收如何處理（買地、設(shè)計、建安）甲公司從A公司取得一宗土地，雙方約定價款為8000萬，并約定土地轉(zhuǎn)讓過程中的稅費由甲公司承擔(dān)，納稅義務(wù)人是哪一方？甲公司應(yīng)如何處理？稅負(fù)增加對利潤的影響——不得稅前扣除轉(zhuǎn)化——加入合同金額（5）合并分立方式、收購股權(quán)方式取得土地涉稅分析耕地占用稅、土地使用費，是取得土地使用權(quán)發(fā)生的，在取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)一次性支付，屬于資本性支出；土地使用稅是取得土地使用權(quán)后，在土地持有環(huán)節(jié)，按年計算分期繳納，是為使用而支付的稅收成本，屬于費用化支出。3、施工建設(shè)過程稅金核算（1）乙公司為甲公司提供建筑業(yè)勞務(wù)，合同總價為100萬元，約定稅款由甲公司承擔(dān)，甲公司代交的稅金，是否可以稅前扣除？（2）印花稅4、預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的稅金核算（1）營業(yè)稅及附加、土地增值稅：預(yù)收款*征收率（2）企業(yè)所得稅預(yù)繳：會計利潤-不征稅/免稅收入-虧損+預(yù)計利潤（3）印花稅（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅金及附加、期間費用是否可以稅前扣除？是否可以作為業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費扣除基數(shù)？（5）意向金、訂金、定金與預(yù)收款（6）按預(yù)收款繳納的營業(yè)稅及附加，如何進行會計處理？（7）首付款和按揭款確認(rèn)收入時間的不一致，如何解決其銷售成本的分?jǐn)倖栴}？（8）按揭保證金是否允許在按揭收入中扣減？（9）關(guān)于銀行按揭款項的稽查問：假按揭在稅收上如何處理呢？稅收不區(qū)分合法收入與非法收入，一律納稅。1）假按揭的特征：購房人員能在工資表中看到（本企業(yè)人員）；內(nèi)部人員買房不便宜，反而貴。將按揭銷售收入計入短期借款，混同融資行為。財務(wù)費用中列支個人按揭利息。企業(yè)代替?zhèn)€人還按揭款項，計入其他應(yīng)收款。房子沒有賣出去前的租金，沖銷個人應(yīng)收款。2）稽查查到以后的交涉（不要輕言放棄，作退房處理）利用銀行和稅務(wù)信息的不對稱，爭取“實質(zhì)重于形式”。5、完工后的稅金核算（1）土地使用稅（2）實際毛利與計稅毛利差異并入完工年度所得補稅（3）完工標(biāo)準(zhǔn)如何判斷開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。完工條件確認(rèn)——國稅函[2021]201號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。法釋〔2003〕7號第十一條：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。完工標(biāo)準(zhǔn)既是預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的分水嶺，也是開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的分水嶺。完工標(biāo)準(zhǔn)的重要性（兩種原因）：1）實際毛利率大于預(yù)計毛利率，可能導(dǎo)致補稅。2）完工后，稅務(wù)稽查風(fēng)險大大增加。完工前，稅務(wù)機關(guān)只查收入和期間費用，不會檢查開發(fā)成本?？⒐ぷC明是指“竣工驗收備案表”，稅務(wù)稽查如何判定實際投入使用？案例：2021年專項檢查中，某企業(yè)2021年開發(fā)的樓盤尚未完工，稽查人員檢查出有1000萬的假票，因此判定該企業(yè)多列成本1000萬元，補繳稅款250萬元?；榫值亩ㄐ蕴幚恚欠駵?zhǔn)確？應(yīng)當(dāng)如何處理？稽查人員到企業(yè)，必須確定查的樓盤是已完工開發(fā)產(chǎn)品，還是未完工開發(fā)產(chǎn)品。問：在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)已經(jīng)達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，卻未及時將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入，未及時結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本，稅務(wù)機關(guān)將如何處理呢？（4）以下四種情況會引起前期多交稅款，以后年度不能退稅。A、實際毛利率小于預(yù)計毛利率造成不能退稅。B、土地增值稅清算款項無所得稅收入與之相匹配（29號公告）。C、完工年度不能取得發(fā)票，造成以后年度無收入相配比。開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本D、2021年前由于不允許預(yù)提配套設(shè)施成本，造成后續(xù)成本無收入配比6、企業(yè)所得稅年度匯繳與季度預(yù)繳合法有效憑證取得時間：稅務(wù)總局公告2021年第34號，企業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充提供該成本、費用的有效憑證。六、合作開發(fā)的會計核算與稅務(wù)風(fēng)險1、聯(lián)合開發(fā)過程中的財務(wù)管控（核算、納稅申報、收款）（1）加強和完善對“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經(jīng)營中的風(fēng)險控制2、房地產(chǎn)合作開發(fā)立項分為三種情況：（1）供地方申請立項——供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，屬于銷售行為，應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地實際上是出資方用建設(shè)資金購買的；固定收益（實際為債權(quán)性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項——在申請房屋產(chǎn)權(quán)登記前，應(yīng)辦理從供地方以轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。3、提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第24條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合作建房風(fēng)險很大，風(fēng)險有兩個：一是股東合作不下去的風(fēng)險；另一個的就是稅務(wù)風(fēng)險。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，乙方立項，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。基本操作模式是：（1）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。國稅函[2005]1003號，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當(dāng)于借款給甲方，當(dāng)然就不是合作建房。對于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式，無論是甲方立項，還是乙方立項，都不影響認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。4、掛靠經(jīng)營例：A房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓了某破產(chǎn)企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工。B建筑企業(yè)以3000萬元的價格將A公司一部分土地進行開發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進行開發(fā)，所以土地一直未辦理過戶手續(xù)。目前所開發(fā)的商品房也已開始預(yù)售。但最近稅務(wù)機關(guān)在檢查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)公司所取得的售房款均未確認(rèn)收入，而是全額轉(zhuǎn)給了建筑公司，且開發(fā)公司賬務(wù)中未見開發(fā)項目支出票據(jù)。經(jīng)過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價款是B直接對外結(jié)算，票據(jù)直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉(zhuǎn)給了建筑公司，即該項目實際是由建筑公司開發(fā)運作。稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為：雖然開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續(xù)，但按照國稅函〔2007〕645號，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。在此基礎(chǔ)上，檢查人員認(rèn)定：開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產(chǎn)所取得預(yù)售收入未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補辦相關(guān)手續(xù)，規(guī)范運作。分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒有過戶，從法律上來說，該經(jīng)濟行為尚未完成，還有重新認(rèn)識和定性的余地。即，可以規(guī)范為建筑公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司以某種合作方式共同開發(fā)房地產(chǎn)。如何補救？5、聯(lián)合開發(fā)的會計核算分配開發(fā)產(chǎn)品的處理：2021年2月，甲房地產(chǎn)公司在開發(fā)南苑小區(qū)的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產(chǎn)建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余歸甲公司所有，當(dāng)年11月南苑小區(qū)開發(fā)完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m2。

31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質(zhì)，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：

1）收到乙、丙公司投入資金時

借：銀行存款1200萬

貸：其他應(yīng)付款——乙公司900萬

——丙公司300萬

2）分配開發(fā)產(chǎn)品時

借：經(jīng)營成本1120萬[（1000+3000）×2800=1120萬]

貸：開發(fā)產(chǎn)品1120萬

同時結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：其他應(yīng)付款——乙公司900萬

——丙公司300萬

貸：經(jīng)營收入1200萬

3）計提營業(yè)稅

借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅66.6萬

1200－1120－66.6=13.4萬元應(yīng)計入甲公司當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

續(xù)：假如分房時無法計算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理，即：1200萬×15%（假如項目所在地計稅毛利率為15%）×25%=45萬元

1）收到乙、丙公司投入資金時

借：其他應(yīng)付款1200萬

貸：預(yù)收賬款1200萬

2）根據(jù)稅法規(guī)定，商品房預(yù)售時需交納營業(yè)稅

借：待攤費用——營業(yè)稅金及附加66.6萬

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅66.6萬

3）待計算出計稅成本，結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本時

借：營業(yè)稅金及附加66.6萬

貸：待攤費用——營業(yè)稅金及附加66.6萬

借：所得稅45萬

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅45萬

※以分配利潤為目的的合作

案例：甲、乙公司均屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯(lián)合乙公司共同開發(fā)，雙方約定不成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風(fēng)險共擔(dān)，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

應(yīng)成立非獨立法人的項目公司（項目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設(shè)銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負(fù)盈虧，獨立納稅，利潤分成。會計處理為：

1）項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時

借：銀行存款——專戶

貸：其他應(yīng)付款——甲公司

——乙公司

同時，甲公司在投入資金時

借：應(yīng)收賬款——項目部

貸：銀行存款——一般結(jié)算戶

2）在領(lǐng)取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權(quán)作抵押物取得銀行借款時

借：銀行存款

貸：短期借款

3）支付土地價款或工程款時

借：開發(fā)成本

貸：銀行存款——專戶

4）開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時

借：銀行存款——專戶

貸：預(yù)收賬款

5）預(yù)繳稅款時以甲公司名義申報，按月計提預(yù)交營業(yè)稅時

借：待攤費用——營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅

按季計提預(yù)交所得稅時

借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

月末，項目部單獨編制有關(guān)財務(wù)報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領(lǐng)取預(yù)售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務(wù)報表與甲公司的財務(wù)報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應(yīng)收賬款——項目部”與項目部的“其他應(yīng)付款——甲公司”抵消。

6）結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時

借：利潤分配

貸：其他應(yīng)付款——乙公司

7）項目部業(yè)務(wù)結(jié)束，將全部資產(chǎn)、負(fù)債與甲公司（母公司）并賬。6、代建業(yè)務(wù)的會計核算代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營業(yè)稅，如不同時符合下述條件，應(yīng)按照國稅函[1998]554號的規(guī)定，受托方按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。1）由委托方自行立項；2）不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3）受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費（或管理費）；4）事先與委托方訂有委托代建合同。5）施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托建房單位（原票轉(zhuǎn)交）。問：為政府代建項目，如果不能同時符合以上條件，該怎么處理？七、合同簽訂與票據(jù)結(jié)算1、購銷合同2、購銷附帶安裝合同（自產(chǎn)、外購貨物）國家稅務(wù)總局公告2021年第23號：納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第六條及《實施細(xì)則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)提供其機構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計算征收營業(yè)稅。本公告自2021年5月1日起施行，國稅發(fā)〔2002〕117號同時廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行。營業(yè)稅計稅收入為建筑安裝費，增值稅計稅依據(jù)為貨物銷售額。此時，甲方取得了兩類發(fā)票。問題：如果乙方?jīng)]有分開核算，如何處理？提示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行該新政策時，應(yīng)注意以下幾方面，以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。首先，在進行建筑材料、建筑設(shè)備施工招標(biāo)時，對承包商的要求應(yīng)符合國稅總局2021年第23號公告規(guī)定，即應(yīng)該是自產(chǎn)、自制、自銷建筑材料設(shè)備的。否則，不能按照新細(xì)則第7條和23號公告執(zhí)行。

其次，與承包商進行商務(wù)談判時，應(yīng)明確合同價款總額是由建筑工程勞務(wù)費用、自制加工建筑材料費的金額而構(gòu)成。

再者，在簽訂合同時應(yīng)注意以下環(huán)節(jié)：（1）在進行建筑材料、建筑設(shè)備施工招標(biāo)時，對承包商的要求應(yīng)與公告規(guī)定的一致，即承包商應(yīng)該是自產(chǎn)、自制、自銷建筑材料設(shè)備的。（2）合同名稱：應(yīng)該是《×××建設(shè)工程施工合同》，而不能是《×××購銷合同》、《×××加工合同》；（3）合同價款：合同中必須約定和注明“建筑業(yè)勞務(wù)價款”的具體金額；（4）發(fā)票的取得：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付合同價款時，應(yīng)分別取得自產(chǎn)貨物的增值稅發(fā)票以及建筑安裝勞務(wù)的建筑業(yè)發(fā)票。案例1：房地產(chǎn)開發(fā)商從一個商貿(mào)企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例2：開發(fā)商從一個建筑安裝企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例3：開發(fā)商從一個生產(chǎn)鋁合金門窗的工業(yè)企業(yè)購買鋁合金門窗并由其負(fù)責(zé)安裝。案例4：開發(fā)商購買鋁合金門窗后交給一個建筑安裝企業(yè)安裝?？偨Y(jié)：銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)——分別核算、分別納稅銷售外購貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)——視經(jīng)營主業(yè)判斷（1）商貿(mào)企業(yè)銷售外購貨物并施工——增值稅（2）建筑企業(yè)銷售外購貨物并施工——營業(yè)稅3、清包工建筑業(yè)勞務(wù)（合同外甲供料）材料發(fā)票（供應(yīng)商開具）+工程款發(fā)票（施工單位開具）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價值為2000萬元。（1）A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證（2）甲供材料2000萬是否交納營業(yè)稅，納稅主體是哪一方？（3）雙方約定所用材料應(yīng)交營業(yè)稅由A承擔(dān)，如何處理？4、工程大包合同例：假設(shè)某鎮(zhèn)的政府要建一座辦公樓。工程按規(guī)定程序發(fā)包給甲建筑公司，甲建筑公司又將部分工程分包給乙建筑公司，工程總造價1000萬元，工程成本900萬元，分包給乙建筑公司的工程造價100萬元，工程成本90萬元。該工程從當(dāng)年3月份開始施工，當(dāng)年12月份完工。甲建筑公司與乙建筑公司的收入應(yīng)如何確定，營業(yè)稅稅金及附加的帳務(wù)處理？合同內(nèi)甲供材料如何處理？A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同，其中約定材料由A自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？取得建筑安裝工程發(fā)票要注意哪些問題【問】混合銷售行為如何開具發(fā)票？（1）甩項A：銷售自產(chǎn)貨物并施工—自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）（2）甩項B：商貿(mào)公司銷售外購并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）（3）甩項C：建筑公司銷售外購并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項，同一納稅主體銷售貨物同時施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票）（4）甲控：合同價包含材料——全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅，全額開票）（5）甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開票)（6）甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票(乙方凈額納稅，凈額開票)（7）甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時材料需另計營業(yè)稅，由乙方交納，計入工程結(jié)算價款（5）-（7）甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個不同的納稅主體5、入賬票據(jù)的審核要點——發(fā)票管理是企業(yè)稅務(wù)管理的難點、重點以票控稅，發(fā)票是稅務(wù)稽查的突破口，對檢查發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票，一律不得用以稅前扣除、抵扣稅款、辦理出口退稅(包括免、抵、退稅)和財務(wù)報銷、財務(wù)核算稽便函[2021]31號：對企業(yè)列支項目為“會議費”、“餐費”、“辦公用品”、“傭金”和各類手續(xù)費等的發(fā)票，須列為必查發(fā)票進行重點檢查。（1）《發(fā)票管理辦法》對虛開發(fā)票的處罰：虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（2）刑法修正案（八）發(fā)票的風(fēng)險點增加了哪些內(nèi)容？第33條、第35條：虛開發(fā)票罪持有偽造的發(fā)票罪處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。《國家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好2021年打擊發(fā)票違法犯罪活動工作的通知》（國稅發(fā)[2021]25號）：對檢查發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票，一律不得用以稅前扣除、抵扣稅款、辦理出口退稅（包括免、抵、退稅）和財務(wù)報銷、財務(wù)核算（3）以票控稅資金流檢查是檢查虛開發(fā)票的重要手段，在虛開發(fā)票案件中，銷售方與取得發(fā)票方，虛擬了交易，例如：虛開發(fā)票1000萬元，但是銷售方不可能真的得到1000萬貨款，為了進行賬目掩飾，通常會有如下方式：①不付款。銷售方記應(yīng)收，接受方記應(yīng)付，長期掛賬（可能轉(zhuǎn)資本公積，以掩蓋問題）②虛假付款（現(xiàn)金、假背書）。③付款方向不一致：銷售方記應(yīng)收，接受方將款項支付給其他單位，造成付款方向不一致，實際為代開發(fā)票，從憑證中可以看出或需要核對銀行對賬單。委托付款是騙人，虛開企業(yè)都是資金空轉(zhuǎn)了，付款方向不一致，屬于入門級虛開。同一個業(yè)務(wù)員拿來了多家公司的增值稅專用發(fā)票，幾乎必是明知故意接受虛開發(fā)票無疑。如果上家開票企業(yè)已經(jīng)被確定為虛開，假如你單位屬于受票企業(yè)，受到了稽查局的檢查，應(yīng)對措施：如果有貨款，趕快扣住貨款，因為此時補稅已經(jīng)是不可避免。爭取定性為善意取得（在沒有其他過硬證據(jù)的情況下，詢問筆錄的回答就顯得尤為重要）（4）入賬票據(jù)審核要點①票據(jù)種類是否合規(guī)（財政收據(jù)、國地稅監(jiān)制發(fā)票）②票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）③票據(jù)與經(jīng)濟合同經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否相符（交易雙方名稱、勞務(wù)/貨物）④票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭、印章、匯總開具需附清單）⑤付款方向與支付方式合法入賬憑證的種類①財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結(jié)算收據(jù)）②稅務(wù)監(jiān)制發(fā)票地稅：通用(專用)平推機打發(fā)票；通用卷式機打發(fā)票；通用定額發(fā)票；通用手工發(fā)票；冠名發(fā)票；暫時保留的票種（通用發(fā)票：是指適用于各個行業(yè)，用以摘記納稅人經(jīng)營活動并具有稅源監(jiān)控功能的普通發(fā)票。專用發(fā)票：是指適用于特定行業(yè)，用以摘記納稅人經(jīng)營活動并具有稅源監(jiān)控功能的普通發(fā)票。冠名發(fā)票：是指印制有發(fā)票開具單位名稱(或標(biāo)識)的普通發(fā)票）。國稅：通用機打/定額/手工發(fā)票；機動車/二手車發(fā)票；增值稅專用/普通發(fā)票③自制原始憑證④合同+收據(jù)+判決書/調(diào)解書/公證書⑤計提未實際支付的利息是否可以扣除⑥未按規(guī)定取得發(fā)票如何補救？（5）合法憑證一定是發(fā)票嗎，收據(jù)是否可以稅前列支？①費用合法真實②費用與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)③符合有關(guān)扣除標(biāo)準(zhǔn)④費用本身不具“經(jīng)營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款）。《營業(yè)稅細(xì)則》第19條：條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（合法有效憑證），是指：①支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；②支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；③支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；④國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。問題：支付的延期交房違約金是否需取得發(fā)票？如何進行會計處理？八、開發(fā)成本的核算投資企業(yè)以土地投資，被投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)票，例如：甲公司擁有土地歷史成本為5000萬元，評估價值為8000萬元，甲公司以該土地投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乙公司，取得30%股份。是否允許以評估報告為依據(jù)，作為計稅成本在稅前扣除？1、土地征用費及拆遷補償費：包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等土地增值稅的規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。2、前期工程費（設(shè)計費）：項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。土地增值稅前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。問：支付境外的設(shè)計費，入賬合法憑證包括哪些，是否需代扣營業(yè)稅、所得稅？3、建筑安裝工程費例：某地稅局在對某房地產(chǎn)開發(fā)進行稅收檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)“其他應(yīng)付款”賬戶中有一筆與甲公司的往來款，甲公司匯來房款850萬元，企業(yè)從其他應(yīng)付款轉(zhuǎn)預(yù)收帳款科目611萬元，檢查預(yù)收帳款明細(xì)帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)已于2021年12月確認(rèn)了銷售收入為611萬元，為何其他應(yīng)付款中仍有余額239萬元？經(jīng)調(diào)取甲公司的購房合同發(fā)現(xiàn)，甲公司與房地產(chǎn)公司2021年5月簽定了正式的房屋銷售合同總價為611萬元，同時還簽定了一份補充協(xié)議，主要內(nèi)容為：因甲公司購買樓房為裝修房，故甲公司實際支付房地產(chǎn)公司850萬元中611萬元為房價，剩余價款為裝修款，由房地產(chǎn)公司支付給乙裝飾工程設(shè)計公司。因該筆款項尚未支付，仍掛在企業(yè)“其他應(yīng)付款”科目中，根據(jù)企業(yè)提供的裝修合同，該房地產(chǎn)公司與乙裝飾工程設(shè)計公司簽定了該棟房產(chǎn)的室內(nèi)設(shè)計合同，合同總價為239萬元。據(jù)此，檢查人員認(rèn)定該企業(yè)銷售的實際是精裝修房。根據(jù)國稅函[1998]53號批復(fù)：納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。分析：將精裝修房屋銷售合同分解為“毛坯房合同”和“裝修合同”是否可行？應(yīng)如何操作，注意哪些問題？①裝璜企業(yè)必須實際是關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。并雙方具有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價。裝璜企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝璜成本真實的體現(xiàn)，并具有合理利潤空間。裝璜成本由設(shè)計費、材料費、工時費組成。

②時限的確定：應(yīng)確定一個時間為房屋完工（達(dá)到可以入?。r間，然后再發(fā)生裝璜成本。

③最重要的一點：必須買房人與開發(fā)企業(yè)和裝璜企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。

④還要與買房人講好，只要買我的房，就必須用我這個企業(yè)裝璜，這一點要體現(xiàn)在某個合同中，以免事后發(fā)生糾紛。以上操作的風(fēng)險：

1）如果裝潢企業(yè)不與購買人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買房人簽訂。

2）如果將房屋先裝修后等買房人來買，也不行。

3）這個裝璜企業(yè)千萬不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。

4）利潤的合理劃分不能偏離常規(guī)。

否則：稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為裝潢企業(yè)是開發(fā)企業(yè)請的，根據(jù)國稅發(fā)[1998]53號文，發(fā)生的裝潢費用是開發(fā)企業(yè)的成本，開發(fā)企業(yè)銷售商品房應(yīng)包括裝潢費用在內(nèi)。如果這樣就慘了，不但沒少繳稅，還多了一個環(huán)節(jié)。4、公共配套設(shè)施費：開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。土地增值稅中的公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。土地增值稅中的基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費用（區(qū)別期間費用）：企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。土地增值稅的開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。注意：開發(fā)間接費用列支的內(nèi)部證據(jù)；土地使用稅、廣告宣傳費、招待費、代理傭金等只能計入期間費用。營銷設(shè)施建造支出，清算土地增值稅時，是否可以在開發(fā)成本中核算？☆理解房地產(chǎn)企業(yè)計稅成本，要弄清楚以下四組概念。（1）期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費用問題）企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費記入企業(yè)的管理費用。（2）開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本（3）完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本——完工條件（4）已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本九、甲供材料的會計核算1、甲供材料票據(jù)如何開具、財務(wù)核算、計稅依據(jù)、代扣義務(wù)2、甲供材料合同如何簽訂、如何結(jié)算（1）合同外甲供：在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑材料由建設(shè)單位提供，銷貨方將材料發(fā)票開具建設(shè)方，建設(shè)方提供的材料價款，不包括在工程合同內(nèi)。建筑安裝企業(yè)承包工程在開具發(fā)票時“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。建設(shè)單位將甲供材料直接列入開發(fā)成本，施工單位按稅法有關(guān)規(guī)定在“建筑業(yè)”勞務(wù)發(fā)生地繳納營業(yè)稅。如果開發(fā)企業(yè)不能在結(jié)算時間內(nèi)正確分解、統(tǒng)計甲供材料數(shù)據(jù)，就會對結(jié)算金額有影響，從而影響按建安發(fā)票計入成本的準(zhǔn)確及時效性。

（2）合同內(nèi)甲供（即甲控）：在簽訂工程合同內(nèi)注明，建筑安裝企業(yè)委托建設(shè)單位代購材料，銷貨方將發(fā)票開具給委托方（建筑安裝企業(yè)），并由受托方將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托方；受托方另外收取手續(xù)費。甲方為乙方代購材料，乙方將甲代購材料應(yīng)全額計入工程造價，一并計征營業(yè)稅開具“建筑業(yè)”發(fā)票。例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）開發(fā)“××小區(qū)”，與某建筑公司（乙方）簽訂工程發(fā)包合同。合同約定所有材料均由甲方提供，另外支付建筑勞務(wù)費800萬元。工程竣工決算后，確認(rèn)乙方從甲方領(lǐng)用材料共計2000萬元。稅務(wù)機關(guān)要求乙方按照2800萬元為營業(yè)額繳納營業(yè)稅及附加。乙方認(rèn)為，我取得的收入僅僅是建筑勞務(wù)費收入，材料款要繳稅也應(yīng)該由甲方承擔(dān)，于是開始和甲方談判。問題：（1）該稅款該由誰承擔(dān)？（2）假如甲方承擔(dān)該稅款，該稅款計入什么科目？如何在土地增值稅、企業(yè)所得稅稅前扣除？（取得的稅票應(yīng)該是乙方的名字）（3）假如乙方承擔(dān)該稅款，那么，發(fā)票開800萬元還是2800萬元？如果開800萬元，又如何按照2800萬元交納營業(yè)稅？如果開2800萬元，甲方就取得了2800+2000=4800萬元的發(fā)票，發(fā)票的記賬聯(lián)為2800萬元，確認(rèn)收入為800萬元還是其他2800萬元？如果是2800萬元，那么相應(yīng)的材料成本2000萬元又如何取得合法的扣除憑證？如果甲為乙付了該營業(yè)稅，財務(wù)上甲可以做費用，但稅法上是不讓列支的，因為這與本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)。如果甲還要列支，那只能是通過非法的途徑了；如果乙自行交稅，當(dāng)然報2800的稅基。發(fā)票就開800，這里不必與申報表一致，乙確認(rèn)收入也確認(rèn)800。☆甲方供材的四個關(guān)注點（1）無論2021年以前，還是2021年以后，甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除，而無需所謂的“發(fā)票轉(zhuǎn)換”（2）稅務(wù)機關(guān)對甲方供材關(guān)注兩點：①由于建筑企業(yè)開具發(fā)票金額和繳納營業(yè)稅營業(yè)額有可能不一致，檢查建筑企業(yè)是否按照規(guī)定足額繳納了營業(yè)稅；②開發(fā)企業(yè)：是否重復(fù)列支成本，將材料發(fā)票重復(fù)列支。（3）財稅[2006]177號文已經(jīng)作廢，地產(chǎn)企業(yè)沒有為建安企業(yè)代扣代繳營業(yè)稅款的義務(wù)。（4）材料和設(shè)備的區(qū)別（因甲供設(shè)備不繳納營業(yè)稅：GB/T50531-2021）3、甲供材料是否涉及增值稅4、甲供材料成本稅前扣除憑什么發(fā)票，是否需要換開施工發(fā)票？稅務(wù)機關(guān)要求甲方繳納營業(yè)稅并開具全部工程造價發(fā)票入賬，不允許用自購材料發(fā)票和勞務(wù)費發(fā)票入賬。稅務(wù)機關(guān)的做法是否有依據(jù)？甲供材料涉及的建筑營業(yè)稅金問題：并不是所有的甲供材料都要交納建筑營業(yè)稅金，只有那種屬于建筑施工企業(yè)施工所用的甲供材料才會涉及甲供材料建筑稅金。沒有任何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不能取得材料發(fā)票扣除開發(fā)成本。即：甲方供材稅務(wù)機關(guān)并不禁止。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本科目設(shè)置時，為方便核算甲供材料，以及稅收管理的需要，可以在建筑安裝工程費子目下把生產(chǎn)企業(yè)銷售自產(chǎn)材料同時施工與其它的建筑材料分開，免得被稅務(wù)機關(guān)將所有材料認(rèn)定為應(yīng)交納建筑稅金的甲供材料。許多稅務(wù)機關(guān)一直堅持甲供材必須取得建安發(fā)票，在這個問題上，不能為了稅源管理就不分青紅皂白地要求甲供材取得建安票。

例：我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)包一工程，工程價款1000萬元，其中甲方供材800萬元，乙方勞務(wù)200萬元。我公司以800萬元增值稅發(fā)票，200萬元建安勞務(wù)發(fā)票入帳。800萬元甲方供材是否需要繳建筑業(yè)營業(yè)稅？由開發(fā)商繳還是由乙方繳？有無政策依據(jù)？解析：《稅收征收管理法實施細(xì)則》第四十九條規(guī)定，發(fā)包人或者出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或者出租之日起30日內(nèi)將承包人或者承租人的有關(guān)情況向主管稅務(wù)機關(guān)報告。發(fā)包人或者出租人不報告的，發(fā)包人或者出租人與承包人或者承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。

貴公司與建筑公司簽訂總價值為1000萬的工程合同，其中工程合同內(nèi)甲供材料800萬，無論如何結(jié)算，建筑公司應(yīng)按1000萬繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅并開具建筑業(yè)發(fā)票。若與建筑公司簽訂總價值為200萬的工程合同，建設(shè)單位提供材料情形，建筑公司在開具發(fā)票時，“甲供材料”價款不能作為發(fā)票開具金額。

在建筑業(yè)征管中，由于特定“甲供材料”原因，工程發(fā)包方要求承包方在投標(biāo)報價及工程竣工結(jié)算價中不含甲供材料的，工程承包方出具的建筑業(yè)發(fā)票不包括甲供材料的金額。承包方一般以開具建筑業(yè)發(fā)票金額，繳納營業(yè)稅。甲方如果30日內(nèi)不向主管稅務(wù)機關(guān)備案報告“甲供材料”金額，甲方發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)納稅連帶責(zé)任，應(yīng)繳納甲供材料費部分（800萬元）的營業(yè)稅額由工程發(fā)包方承擔(dān)。5、雖然營業(yè)稅計稅依據(jù)包含甲供材料，但這只是征稅的政策規(guī)定，不是會計賬務(wù)處理的規(guī)定。對于提供建筑業(yè)勞務(wù)的承包方乙方來說，其實際收入中未包括甲供材料金