合邦策劃-南京江寧翠屏惠中心項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告

既然自稱惠中心，自然要搶先成為“中心〞！搶中心惠中心【惠中心要成為什么樣的中心？】我們對(duì)惠中心商業(yè)定位的思考我們發(fā)現(xiàn)，江寧還沒(méi)有真正的商業(yè)中心我們發(fā)現(xiàn)，南京還沒(méi)有真正的商業(yè)化運(yùn)營(yíng)的兒童中心搶中心搶中心與金鷹、1912等周邊商業(yè)體共同塑造江寧的商業(yè)中心惠中心惠中心打造成南京都市圈內(nèi)兒童〔0—12歲〕教育娛樂(lè)中心江寧商業(yè)中心南京兒童娛樂(lè)教育中心惠中心想成為什么樣的中心？【惠中心的商業(yè)定位】我們對(duì)本工程盈利模式的思考：千方百計(jì)使產(chǎn)品有利于銷售，提前確定未來(lái)業(yè)態(tài)類型，便于未來(lái)銷售。此外，將2、3樓在性質(zhì)不變的情況下變身商業(yè)用途，提升整個(gè)工程的附加值。以城市綜合體整合城市功能，將工程開發(fā)與城市開展緊密結(jié)合，按公建思維從生產(chǎn)資料來(lái)角度對(duì)待工程的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)較低而維護(hù)投入較高，因此為保證未來(lái)商業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，應(yīng)在工程銷售期內(nèi)，通過(guò)綜合體內(nèi)其他類型的物業(yè)〔如住宅〕攤薄商業(yè)局部本錢。公建思維零地價(jià)零房?jī)r(jià)營(yíng)銷前置目錄市場(chǎng)分析1工程定位2客群定位3業(yè)態(tài)平面落位4商戶訪談6建筑設(shè)計(jì)建議52021年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，供給規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格持續(xù)上漲。2021年總體供給量為87.5萬(wàn)平米，同比2021年上漲22.9%；總體成交量為63.42萬(wàn)屏幕，同比2021年下降1.6%；總體成交均價(jià)12711元/平米，同比08年大漲83.9%。江寧09年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給量11.2萬(wàn)平米，成交量15.51萬(wàn)平米，供銷比為0.93，隨著地鐵的開通及高鐵南站的建設(shè)，江寧與主城區(qū)交通被大大縮短；金鷹及1912的即將開業(yè)，使江寧的商業(yè)價(jià)值得到表達(dá)，整體銷售呈現(xiàn)火爆的局面。南京商業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格屢創(chuàng)新高，而江寧區(qū)由于未來(lái)商業(yè)價(jià)值看好，銷售情況領(lǐng)先南京其他板塊【南京商業(yè)市場(chǎng)概況】2021年的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)，供給規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格持續(xù)上漲。2021年總體供給量為87.5萬(wàn)平米，同比2021年上漲22.9%；總體成交量為63.42萬(wàn)屏幕，同比2021年下降1.6%；總體成交均價(jià)12711元/平米，同比08年大漲83.9%。南京商業(yè)市場(chǎng)供給規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格持續(xù)上漲【整體情況】南京商業(yè)市場(chǎng)供給規(guī)模略有上升，集中在城南、河西、江北、江寧四大板塊2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體供給量為87.5萬(wàn)平米，比往年略有上升。7月受江寧文鼎廣場(chǎng)、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)等工程推盤影響，當(dāng)月到達(dá)全年峰值22.8萬(wàn)平米。2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)供給主要集中在各板塊中心地段。其中，城南的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)供給量占全市的的四分之一還多，江寧區(qū)也推出了11.2萬(wàn)平方的商業(yè)?！竟┙o情況】南京商業(yè)市場(chǎng)成交面積逐月回暖，其中江寧板塊銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，占據(jù)總成交量的四分之一2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體成交量為63.42萬(wàn)平米，低于去年水平，下半年受投資風(fēng)潮影響，逐漸回暖隨著地鐵和南站高鐵的建設(shè)，江寧的商業(yè)地產(chǎn)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁，江寧共銷售15.51萬(wàn)平米，占據(jù)成交量的24.5%?！境山磺闆r】南京商業(yè)市場(chǎng)09年成交均價(jià)12711元/平米，全年走勢(shì)根本平緩。12月成交均價(jià)為13624元/平米，同比下降10.7%，環(huán)比上升51.5%。南京商業(yè)市場(chǎng)成交價(jià)格根本趨緩，同比下降10.7%，環(huán)比上升51.5%【成交價(jià)格】南京商鋪呈現(xiàn)供需兩旺的局面，一方面，南京本來(lái)就是商業(yè)正逐漸開展的城市；另一方面，越來(lái)越多的新興成熟社區(qū)對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來(lái)越多，并輻射到周邊區(qū)域。目前南京市場(chǎng)商鋪熱點(diǎn)集中在40-80平米，總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)的商鋪上，這局部產(chǎn)品由于價(jià)格適中，便于租售，因而得到市場(chǎng)的熱捧。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大面積高總價(jià)的商鋪將愈來(lái)愈受市場(chǎng)青睞。從江寧區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展速度和城市建設(shè)的前景判斷，未來(lái)江寧區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)必將有較大開展。隨著江寧地鐵的開通，江寧與主城的距離大大縮短，不少原來(lái)租住在主城的市民回到江寧，江寧常住人口數(shù)量大大提高，而這局部人對(duì)包括大型商業(yè)體、超市等在內(nèi)的商業(yè)的需求將保持旺盛的狀況，而這些需求將為江寧商鋪市場(chǎng)提供更多的開展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個(gè)熱點(diǎn)?！臼袌?chǎng)總結(jié)】鳳凰港商業(yè)綜合體托樂(lè)嘉5萬(wàn)㎡社區(qū)型商業(yè)金寶金王府10萬(wàn)㎡專業(yè)市場(chǎng)同曦系列12萬(wàn)㎡商業(yè)綜合體黃金海岸5.6萬(wàn)㎡大賣場(chǎng)、休閑街21世紀(jì)公寓16萬(wàn)㎡綜合業(yè)態(tài)中國(guó)女人街8.6萬(wàn)㎡綜合業(yè)態(tài)義烏小商品城15萬(wàn)㎡批發(fā)零售【江寧商業(yè)分布】商業(yè)概況：以歐尚商業(yè)中心，集大型超市、運(yùn)動(dòng)器材銷售、建材、影院等效勞工程為一體目標(biāo)客群相對(duì)多在市區(qū)工作商業(yè)現(xiàn)狀：社區(qū)商業(yè)興旺，缺乏大型綜合商業(yè)項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）輻射范圍武夷商城沿街底商、獨(dú)立式商業(yè)4區(qū)域商業(yè)天地新城社區(qū)內(nèi)街、沿街商業(yè)--社區(qū)配套型商業(yè)左鄰右里沿街底商一期0.25社區(qū)配套型商業(yè)明月港灣沿街底商--社區(qū)配套型商業(yè)藍(lán)岸沿街底商0.88社區(qū)配套型商業(yè)金王府商業(yè)街10區(qū)域商業(yè)主要商業(yè)供給列表【岔路口板塊】東山片區(qū)是江寧開發(fā)較早的區(qū)域，商業(yè)設(shè)施比較完善，生活較便利。該片區(qū)擁有東山步行街、中國(guó)女人街、竹山路電子一條街等多條商業(yè)街和一系列知名商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐。東山鎮(zhèn)已具有相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力目前江寧在售商業(yè)大多集中在東山項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）輻射范圍中國(guó)女人街購(gòu)物中心8.6江寧東山步行街商業(yè)街6江寧溫州商業(yè)街商業(yè)街10江寧黃金海岸廣場(chǎng)綜合超市、商業(yè)街5.6江寧華意泰富國(guó)際花園購(gòu)物中心2.9江寧恒達(dá)嘉園沿街底商0.6社區(qū)周邊嘉順時(shí)代廣場(chǎng)底商2.7江寧新天地商貿(mào)區(qū)商業(yè)街6.8江寧主要商業(yè)供給列表【東山板塊】科學(xué)園板塊自然資源豐富科學(xué)園板塊依托科學(xué)園和大學(xué)城，民營(yíng)科技園的產(chǎn)業(yè)根底是基石?？茖W(xué)園板塊周邊配套相對(duì)較弱，公共交通線路很少。項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）輻射范圍武夷綠洲購(gòu)物中心8.6江寧萊茵東郡商業(yè)街6江寧潭橋商業(yè)中心商業(yè)街10江寧義烏小商品城批發(fā)市場(chǎng)20江寧主要商業(yè)供給列表【科學(xué)園板塊】將軍山是江寧最先崛起的高尚居住區(qū)。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里。目前該區(qū)域商業(yè)主要以社區(qū)為主。該片區(qū)的高端消費(fèi)商業(yè)嚴(yán)重缺乏；項(xiàng)目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）輻射范圍托樂(lè)嘉商業(yè)街、獨(dú)立式商業(yè)5區(qū)域商業(yè)翠屏國(guó)際城商業(yè)街2.6區(qū)域商業(yè)瑪斯蘭德商業(yè)街1.5社區(qū)配套型商業(yè)主要商業(yè)供給列表【將軍山〔翠屏〕板塊】項(xiàng)目商圈商業(yè)面積物業(yè)分布主力店輻射人群義烏小商品城科學(xué)園15萬(wàn)㎡批發(fā)、零售專業(yè)市場(chǎng)江寧黃金海岸東山鎮(zhèn)5.5萬(wàn)㎡大賣場(chǎng)、休閑街華潤(rùn)蘇果東山鎮(zhèn)中國(guó)女人街東山鎮(zhèn)8.6萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)混亂奧特萊斯、蘇寧東山鎮(zhèn)托樂(lè)嘉將軍山5萬(wàn)㎡超市、餐飲、休閑華潤(rùn)蘇果將軍山、百家湖同曦系列百家湖12萬(wàn)㎡物業(yè)齊全大型超市江寧21世紀(jì)公寓百家湖16萬(wàn)㎡休閑、購(gòu)物、餐飲——江寧金王府百家湖10萬(wàn)㎡商業(yè)街、裝飾——周邊鳳凰港百家湖12萬(wàn)㎡綜合商業(yè)體、商業(yè)街、餐飲金鷹、1912江寧【江寧商業(yè)概況】分散布局，無(wú)商業(yè)中心已建成商業(yè)以中檔為主大型商業(yè)根本為超市業(yè)態(tài)南北城市快速通道，以?shī)蕵?lè)休閑商業(yè)為主大型商業(yè)、大品牌商業(yè)呈起步階段，其中代表性、領(lǐng)導(dǎo)型商業(yè)仍然缺乏；迄今為止，江寧都沒(méi)有商業(yè)中心本案周邊大型居住區(qū)林立工程?hào)|側(cè)為快速通道，車流大環(huán)百家湖地段因居住人群的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，商業(yè)以中高檔購(gòu)物、餐飲、休閑商業(yè)為主體區(qū)域商業(yè)分散無(wú)中心?！景偌液鍓K概況】項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬(wàn)㎡）輻射范圍高爾夫國(guó)際花園購(gòu)物中心8.6江寧湖濱世紀(jì)花園商業(yè)街6江寧百家湖西花園商業(yè)街10江寧主要商業(yè)供給列表百家湖區(qū)域商業(yè)量不完全統(tǒng)計(jì)約有54萬(wàn)㎡，供給量大；區(qū)域業(yè)態(tài)以滿足居民生活需求為主，超市、餐飲、通訊等；片區(qū)租金集中于2—4元/㎡/天；住宅面積與商業(yè)面積比，約為7：1板塊商業(yè)多集中在板塊的北側(cè)勝太路沿線以及在百家湖花園周邊的社區(qū)型商業(yè)配套，商業(yè)人氣不旺，待大型Citymall商業(yè)中心鳳凰港運(yùn)行時(shí)，狀況將會(huì)有所改觀。①勝太路商業(yè)街②同曦假日百貨③江寧醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院④百家湖鳳凰港⑤即將進(jìn)駐的蘇果超市（文化名園）⑥華潤(rùn)蘇果⑦已建超市（太平花苑）【百家湖板塊概況】周邊高檔居住區(qū)林立□本案周邊大型居住區(qū)林立；□工程?hào)|側(cè)為快速通道，車流大；□環(huán)百家湖，因居住人群的消費(fèi)能力相對(duì)較強(qiáng)，商業(yè)以中高檔購(gòu)物、餐飲、休閑商業(yè)為主體。開發(fā)區(qū)加工區(qū)開發(fā)區(qū)加工區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)【商業(yè)環(huán)境】江寧商業(yè)板塊與江寧整體格局根本同構(gòu)；隨著地鐵南沿線的開通，百家湖商業(yè)板塊將成為江寧真正的商業(yè)中心；百家湖板塊要成為真正商業(yè)中心，關(guān)鍵在于：一、需要品牌提升；二、需要主力店引導(dǎo)；三、需要具備規(guī)模性；商業(yè)中心的構(gòu)成和運(yùn)營(yíng)成功，是需要不斷調(diào)控、修正的，最少需要3-5年逐步分階段完成?！拘〗Y(jié)】毋庸置疑，百家湖將成為江寧的商業(yè)中心！【定位考慮因素】外部因素江寧進(jìn)入?yún)^(qū)域化大型零售開展階段周邊密布成熟的大型中高檔居住社區(qū)，辦公和中高端酒店匱乏區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性工程對(duì)本工程構(gòu)成潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力軌道交通無(wú)縫對(duì)接市中心區(qū)域家庭類mall興起區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者主要構(gòu)成為社區(qū)住宅居民差異化競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)烈特色，穩(wěn)固原有消費(fèi)者，爭(zhēng)奪新的消費(fèi)者要依賴目的性消費(fèi)吸引區(qū)域外的人流內(nèi)部因素工程高檔整體定位商業(yè)在整體定位上需要整體考量工程毗鄰金鷹、1912等高檔商業(yè)體考慮到與周邊商業(yè)體的互補(bǔ)和互動(dòng)工程自身規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)確定對(duì)商業(yè)定位、業(yè)態(tài)安排的考量充分結(jié)合設(shè)計(jì)規(guī)劃目前南京市缺乏以家庭一站式循環(huán)消費(fèi)為主的中高檔購(gòu)物中心【本案主題定位方向】【工程定位】——與其他工程的區(qū)隔尋求錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，與其他競(jìng)爭(zhēng)性工程形成強(qiáng)烈的差異化將是本工程定位方向。南京第一個(gè)具有品位品質(zhì)的體驗(yàn)型兒童活動(dòng)中心；走中偏高消費(fèi)路線，面向具備較高消費(fèi)能力的消費(fèi)者；與其他工程相區(qū)隔，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)；佐配以國(guó)際頂級(jí)的商業(yè)品牌，與周邊高檔工程進(jìn)行互補(bǔ)，形成一個(gè)完善的高端商業(yè)中心?！c主要零售商圈的區(qū)隔【工程定位】【工程核心競(jìng)爭(zhēng)力】與金鷹、1912等周邊高檔商業(yè)形成關(guān)聯(lián)與互補(bǔ)與工程高端定位相符，打造國(guó)際化商業(yè)形象面向高端家庭打造體驗(yàn)式高尚生活中心。翠屏·惠中心【商業(yè)定位】縱橫百家，惠聚中心【商業(yè)定位】伴隨著金鷹、1912的陸續(xù)入駐，百家湖必然會(huì)成為江寧最頂級(jí)的商業(yè)中心。惠中心利用自身一層的挑高優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)際大品牌入駐，與周邊高檔盛業(yè)產(chǎn)生照應(yīng)，令工程整體定位得到全面提升?；葜行?，“會(huì)〞生活！惠中心，與百家湖一起搶先成為江寧商業(yè)中心！如何與其他工程區(qū)隔，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)？如何與金鷹、1912的產(chǎn)生互補(bǔ)，共生成全面的商業(yè)中心？如何解決工程商業(yè)局部進(jìn)深缺乏的劣勢(shì)？如何解決本工程商業(yè)體量小的缺乏？如何利用才能使公園成為商業(yè)的有利條件？如何擴(kuò)大本工程商業(yè)的輻射面？通過(guò)調(diào)研，我們認(rèn)為只有Kidzania

，只有兒童教育娛樂(lè)中心，才能率先將這一切問(wèn)題迎刃而解！【關(guān)于定位的思考】

早自2000年以來(lái)，兒童產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率就高達(dá)30%，遠(yuǎn)高于同期GDP9%的增長(zhǎng)率。而“4+2+1〞的家庭結(jié)構(gòu)也成為社會(huì)主流，兒童消費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)成人消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度和增長(zhǎng)潛力。兒童主題商業(yè)市場(chǎng)巨大！我們發(fā)現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城市兒童消費(fèi)在家庭總支出當(dāng)中所占比例超過(guò)33%的已占到家庭總數(shù)的90%。與兒童產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的行業(yè)達(dá)50多個(gè)。曾經(jīng)的兒童中心山西路如今只剩下一個(gè)青春劇場(chǎng)的外殼。一直以來(lái)，孩子王、反斗城等與兒童相關(guān)的工程均處于分散、混雜、無(wú)聚合的狀況。分布不集中檔次劃分不明顯相對(duì)低端品牌不聚集理念陳舊沒(méi)有活動(dòng)空間相對(duì)高端兒童產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模巨大兒童產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)含無(wú)限商機(jī)兒童產(chǎn)業(yè)正急待開展兒童產(chǎn)業(yè)需求量極大現(xiàn)狀需求南京缺乏一個(gè)商業(yè)化的兒童活動(dòng)中心！與兒童產(chǎn)業(yè)相關(guān)商業(yè)需求量極大，尤其以高端家庭為甚?！灸暇﹥和虡I(yè)現(xiàn)狀】目前南京家庭數(shù)267.8萬(wàn)戶，0—12歲兒童85.84萬(wàn)人，相對(duì)而言，整個(gè)南京卻連一個(gè)真正意義上的商業(yè)兒童中心都沒(méi)有！提升商業(yè)形象：改變區(qū)域商業(yè)中心缺乏主題的形象，以風(fēng)行世界的國(guó)際品牌兒童生活體驗(yàn)館Kidzania為切入，引進(jìn)兒童產(chǎn)業(yè)鏈中一系列知名品牌，打造具有國(guó)際時(shí)尚氣息的兒童活動(dòng)中心拉開工程產(chǎn)品銷售：惠中心將不僅覆蓋江寧、南京，甚至輻射整個(gè)一小時(shí)都市圈。巨大的需求決定惠中心將吸引無(wú)限的人氣，這無(wú)論是對(duì)商業(yè)還是住宅的銷售都是巨大的裨益。營(yíng)造全新理念：正因?yàn)橛辛嘶葜行牡膬和瘖蕵?lè)教育中心，我們的商業(yè)不再僅僅是滿足了一個(gè)人消費(fèi)需求，而是以家庭為單位串聯(lián)起整個(gè)商業(yè)。兒童中心必將帶動(dòng)了其他商業(yè)的銷售。擴(kuò)大工程知名度：全南京唯一的商業(yè)兒童娛樂(lè)教育中心、諸多國(guó)際品牌……必將使得惠中心在267萬(wàn)戶南京家庭帶來(lái)無(wú)與倫比的知名度。創(chuàng)造商業(yè)品牌：創(chuàng)造中惠商業(yè)經(jīng)營(yíng)的品牌中心，完善中惠商業(yè)體系?；葜行某蔀槟暇﹥和逃龏蕵?lè)中心意義何在？【關(guān)于定位的思考】【工程輻射范圍分析】?一級(jí)影響區(qū)域理論界定：和本工程直線距離1公里以內(nèi)，步行20分鐘內(nèi)。?二級(jí)影響區(qū)域的理論界定：本工程直線距離2-3公里內(nèi)，公交車20分鐘內(nèi)。實(shí)際輻射范圍會(huì)受到商圈、交通、道路、自然河流、競(jìng)爭(zhēng)工程等因素的共同影響；右圖是結(jié)合理論劃分及現(xiàn)實(shí)影響因素共同考量后對(duì)工程合理輻射范圍的劃分。修訂后一公里兩公里?一級(jí)影響區(qū)域理論界定：本工程輻射集合輻射江寧以及南京周邊。?二級(jí)影響區(qū)域的理論界定：本工程發(fā)散輻射南京市范圍及一小時(shí)都市圈。輻射范圍將覆蓋南京一小時(shí)都市圈【普通商業(yè)消費(fèi)群體定位】依照工程輻射范圍來(lái)看，工程兩公里輻射范圍內(nèi)覆蓋的消費(fèi)群體主要包括百家湖、雙龍大道、將軍大道的局部區(qū)域消費(fèi)者，這局部區(qū)域分布大量住宅社區(qū)，辦公、酒店等商業(yè)設(shè)施相對(duì)缺乏，潛在消費(fèi)者來(lái)源以居住社區(qū)人口為主。從消費(fèi)者類型角度分析，工程的消費(fèi)來(lái)源主要涵蓋以下幾種類型：家庭消費(fèi)者辦公客群酒店客群休閑客群

來(lái)源：百家湖以及周邊區(qū)域的居住人群群體數(shù)量：較多到訪機(jī)率：高消費(fèi)能力：中-中高抵達(dá)方式：步行、私家車、地鐵、出租車來(lái)源：江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公人群群體數(shù)量：中等到訪機(jī)率：中等消費(fèi)能力：較高抵達(dá)方式：步行、地鐵、私家車、出租車分布區(qū)域：工程自身酒店局部的住客群體數(shù)量：少到訪機(jī)率：低消費(fèi)能力：中高抵達(dá)方式：步行

分布區(qū)域：來(lái)自于南京城區(qū)及一小時(shí)都市圈體驗(yàn)客源群體數(shù)量：多到訪機(jī)率：低消費(fèi)能力：中-中高抵達(dá)方式：公交車、私家車、出租車主力目標(biāo)消費(fèi)群次主力目標(biāo)消費(fèi)群需求類型群體數(shù)量

整體需求程度服飾零售生活零售餐飲娛樂(lè)服務(wù)兒童教育家庭消費(fèi)者辦公客群酒店客群休閑客群縱向比較來(lái)看，家庭消費(fèi)者的需求面最廣，需求程度最高；橫向比較，工程主力目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)餐飲、生活零售、效勞、兒童教育的需求程度較高；辦公、酒店住客類次主力消費(fèi)群體的需求主要來(lái)自于餐飲和效勞；結(jié)合消費(fèi)者需求，本工程的定位方向?qū)⒅饕槍?duì)滿足家庭類消費(fèi)者的各類需求，同時(shí)考慮引進(jìn)商務(wù)客群和休閑客群的局部高需求業(yè)態(tài)，以吸引最廣泛的消費(fèi)群體?！酒胀ㄉ虡I(yè)消費(fèi)需求分析】消費(fèi)群體分類光譜圖

【普通商業(yè)目標(biāo)客群定位】【惠中心目標(biāo)消費(fèi)客群需求】本地高收入人群江寧板塊人群南京與江寧區(qū)域之間的人群南京主城區(qū)的人群南京一小時(shí)都市圈人群【惠中心消費(fèi)客群研究】輻射層級(jí)區(qū)域家庭人群政府官員白領(lǐng)公務(wù)員旅游人群其他流動(dòng)性人群一級(jí)輻射范圍百家湖板塊二級(jí)輻射范圍江寧以及南京周邊地區(qū)三級(jí)輻射范圍南京市區(qū)以及一小時(shí)都市圈根據(jù)本案各層級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)人群類型，家庭人群是最主要消費(fèi)群體，其中尤其關(guān)注的高收入家庭消費(fèi)群體的需求；百家湖板塊周邊高檔住宅區(qū)林立，集中居住著高級(jí)白領(lǐng)、省市機(jī)關(guān)等大量高素質(zhì)家庭。該局部客群的消費(fèi)訴求需要近一步穩(wěn)固和深化，同時(shí)對(duì)于外區(qū)域?qū)胫彝タ腿哼M(jìn)行客源補(bǔ)充。123未來(lái)未來(lái)未來(lái)【目標(biāo)客群吸引策略】在這里有……最時(shí)尚的消費(fèi)品牌最溫馨的消費(fèi)環(huán)境最獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)這就是全天候一站式家庭循環(huán)高檔消費(fèi)中心【我們的目標(biāo)客群】世界兒童體驗(yàn)中心品牌Kidzania聞名于世，作為Kidzania在都市圈唯一的落地工程，一小時(shí)都市圈近1392.8萬(wàn)戶家庭都將納入工程的目標(biāo)消費(fèi)群體。近30萬(wàn)戶家庭，均屬我們第一級(jí)輻射客群，針對(duì)江寧中高端收入家庭為主。目前南京家庭數(shù)267.8萬(wàn)戶，0—12歲兒童85.84萬(wàn)人，將會(huì)成為惠中心的主力消費(fèi)客群。江寧南京一小時(shí)都市圈【業(yè)態(tài)平面落位】地下一層生活超市：蘇果超市、上海華聯(lián)、世紀(jì)華聯(lián)。休閑餐飲：代官山、味千、棒約翰、澳門豆撈、海底撈、川味觀、土大力、浩之源、花津浦、滋奇火鍋、老媽火鍋、江南公社。蛋糕店：紅跑車、宜芝多、克里斯丁、85°C。果吧：星果吧、百搭果。零食食品：來(lái)伊份、天喔、百味林、零食工坊、座上客、聰明炒貨、滿意多多、甜言蜜語(yǔ)。電玩中心：湯姆熊、風(fēng)云再起。特色零售：快樂(lè)檸檬、YOGO、愛(ài)尚、COCO、Yogojuice、莉蓮。一層【業(yè)態(tài)平面落位】?jī)和闷罚汉煤⒆?、NIKEKIDS(耐克兒童服裝)、英國(guó)TOMMEETIPPEE(湯美天地)、CAKEWAIK、PARROT、叮當(dāng)貓兒童服飾、貝蕾爾、BEBE、Disney、snoopy、POLO服飾旗艦店：Levisstore、CalvinKleinjeans、H&M、ZARA、ELLE、NIKE、ADIDAS、佐丹奴、LV、GUCCI。時(shí)尚服飾：哥弟、KAKO、海爾曼斯、G2000、阿瑪施、Chaber、Naivee、Hotwind、Sino、MU、馬天奴、Tonywear、

ICECUBE。高檔生活用品：蘭蔻、美寶蓮、佰草集、雅詩(shī)蘭黛、雅倩、蘭芝、倩碧、自然堂、雅芳、雅視1000、博士倫、通靈翠鉆、海盜船。甜品店：DQ、果燃掂、多客?？Х鹊辏篊osta、星巴克、上島、橘子工房。早教中心：邁杰兒童語(yǔ)言培訓(xùn)、小太陽(yáng)兒童語(yǔ)言培訓(xùn)、開明少年兒童語(yǔ)言培訓(xùn)、小風(fēng)車兒童語(yǔ)言培訓(xùn)。兒童玩具：美泰、孩之寶、樂(lè)高、萬(wàn)代、多美、銀輝、智高、百利威。母嬰：貝因美、多美滋、太子樂(lè)、媽咪寶貝、強(qiáng)生、新安怡、郁美凈、幫寶適、噓噓樂(lè)。兒童生活用品：大力水手、七喜、好孩子、黃色小鴨、旺樂(lè)高、ABC、西瓜太郎、米奇、巴布豆。兒童攝影：星寶寶、QQbaby.早教中心：親親袋鼠、金寶貝、紅黃藍(lán)、東方愛(ài)嬰、倍優(yōu)天地、天才寶貝、七色光華、伊頓。個(gè)人護(hù)理：自然美、克麗緹娜、美麗田園、琉璃時(shí)光、悅榕。藝術(shù)培訓(xùn)：東方娃娃、新世界、比薩列夫、樂(lè)博、小腳丫、第五季節(jié)、銀河舞蹈。健身中心：耐力、金吉鳥、英派斯、浩沙。二層【業(yè)態(tài)平面落位】三層【業(yè)態(tài)平面落位】【餐飲業(yè)態(tài)】【零售業(yè)態(tài)】【生活方式業(yè)態(tài)】【品牌列舉】

【品牌列舉】【品牌列舉】停車場(chǎng)入口地鐵入口入口節(jié)點(diǎn)人流主動(dòng)線丁字形動(dòng)線清晰明朗開放式店鋪，增強(qiáng)過(guò)道兩側(cè)商鋪的可觀性。入口【人流動(dòng)線設(shè)計(jì)】地下一層建議該節(jié)點(diǎn)增強(qiáng)景觀設(shè)置及廣場(chǎng)設(shè)置。次入口主入口跨層扶梯跨層扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯設(shè)置供二層分流至一層的自動(dòng)扶梯。升降梯十字型動(dòng)線清晰明朗跨層扶梯引導(dǎo)客流直達(dá)三層Kidzania。戶外廣場(chǎng)設(shè)計(jì)提升入口人氣。全面翻開主干道入口。開放型商鋪，可穿過(guò)商鋪直達(dá)內(nèi)部。所有沿街商鋪均可作為出入口。升降梯以引導(dǎo)客流升至二、三層為主。主入口主入口設(shè)置供二層分流至一層的自動(dòng)扶梯?！救肆鲃?dòng)線設(shè)計(jì)】一層方案一【人流動(dòng)線設(shè)計(jì)】一層方案二：經(jīng)過(guò)充分考慮與調(diào)查，我們認(rèn)為在建筑設(shè)計(jì)可行的情況下，此方案更加合理。次入口跨層扶梯自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯設(shè)置供二層分流至一層的自動(dòng)扶梯。升降梯跨層扶梯引導(dǎo)客流直達(dá)三層Kidzania。開放型商鋪，可穿過(guò)商鋪直達(dá)內(nèi)部。所有沿街商鋪均可作為出入口。升降梯以引導(dǎo)客流升至二、三層為主。主入口主入口設(shè)置供二層分流至一層的自動(dòng)扶梯。將此處商鋪改造成主入口，將有利于把對(duì)面金鷹的人流引導(dǎo)進(jìn)入。自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯升降梯三層人流強(qiáng)制引入二層。增加二層人流帶動(dòng)商業(yè)。二層自動(dòng)扶梯將人流分流至一層。二層自動(dòng)扶梯將人流分流至一層?！救肆鲃?dòng)線設(shè)計(jì)】二層戶外跨層扶梯直達(dá)三層，將人流引入Kidzania大堂。升降電梯作為唯一出口，將人流強(qiáng)制引入二層。【人流動(dòng)線設(shè)計(jì)】三層【商業(yè)設(shè)計(jì)參考】根據(jù)燈光區(qū)分不同業(yè)態(tài)商業(yè)區(qū)域商業(yè)內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)別具特色【商業(yè)設(shè)計(jì)參考】商業(yè)內(nèi)部廊道設(shè)置軟座【商業(yè)設(shè)計(jì)參考】越層電梯直達(dá)三樓主力店【商業(yè)設(shè)計(jì)參考】YGMGroup——目前在上海30家直營(yíng)店鋪，除上海外其它地區(qū)均由代理商經(jīng)營(yíng)；希望進(jìn)駐市中心百貨或購(gòu)物中心?！涞赇伱娣e需求為：雅格獅丹〔100平方米〕，雅獅威〔80平方米〕，馬獅龍〔80平方米〕，位于1F位臵；對(duì)建筑結(jié)構(gòu)無(wú)特殊要求，只要能夠符合零售商業(yè)用途即可?，F(xiàn)場(chǎng)裝修在合理范圍內(nèi)不要受太多限制?！獙?duì)于好的工程均可以談，對(duì)百家湖的高端消費(fèi)力表示認(rèn)可。Cerruti1881/K&C/Durban/Gieve&Hawks——目前在中國(guó)一共有280家直營(yíng)店鋪?！獙?duì)現(xiàn)在的南京市場(chǎng)持保守態(tài)度〔水游城曾談過(guò)〕，但對(duì)2、3年后的本案表示可以考慮——對(duì)本案高檔家庭消費(fèi)表示認(rèn)可——其店鋪可開放式可封閉式，對(duì)百貨形態(tài)表示已經(jīng)逐步淘汰，對(duì)綜合性購(gòu)物中心表示認(rèn)可?！娣e需求為200~300平方米左右，位于1F位臵，有顯著的展示面；樓底必須3-4米高，來(lái)配合國(guó)際一線品牌形象。合邦建議可考慮放低招商條件，爭(zhēng)取此類國(guó)際零售品牌，從而提升工程檔次。訪談對(duì)象業(yè)態(tài)：零售〔國(guó)際零售品牌〕ZARA——目前在南京開出第一家店鋪，位于水游城，經(jīng)營(yíng)情況理想；在南京仍有方案。——其店鋪面積需求為1500平方米以上，傾向于1F&2F門頭位臵，有顯著的展示面，并有獨(dú)立出入口；工程技術(shù)方面無(wú)特殊要求，與一般零售店鋪的要求一樣。——租金根據(jù)市場(chǎng)情況而定，一般按固定租金和抽成兩者取高的方式?！獙?duì)本工程有興趣。H&M——目前在南京已有2家，分別位于金輪新天地和水游城；目前沒(méi)有特定的拓展方案。——其店鋪面積需求為1500平方米以上，傾向于1F&2F門頭位臵，有顯著的展示面，并有獨(dú)立出入口；工程技術(shù)方面無(wú)特殊要求。——租金根據(jù)市場(chǎng)情況而定，一般按固定租金和抽成兩者取高的方式?！獙?duì)于本工程，如整體品質(zhì)高、租金合理且有適宜的組合品牌可考慮。合邦建議滿足這類商戶需求，盡早鎖定這類服飾主力商戶訪談對(duì)象業(yè)態(tài)：零售〔FastFashion〕滿記甜品——目前在南京尚無(wú)門店，有意在江蘇加大拓展。——其店鋪面積需求為150-250平方米左右，選擇區(qū)域?yàn)槿肆髁枯^大的位臵，樓層選擇一般只考慮一、二層區(qū)域?！饨馂榧冏饨穑瑢?duì)好的工程來(lái)說(shuō)有一定承付能力；——對(duì)百家湖板塊的消費(fèi)能力表示認(rèn)可，對(duì)本案有可以考慮。葡京茶餐廳——目前在南京無(wú)門店，有意在江蘇拓展；——對(duì)工程較為認(rèn)可，具體方案有待詳談；——其店鋪面積需求為800-1000平方米左右，對(duì)展示面和廣告位有要求；——區(qū)域選擇需要餐飲集中區(qū)域，有專門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求——租金為純租金方式；——對(duì)于中高檔家庭性消費(fèi)主題表示認(rèn)可，這樣的定位有助于經(jīng)營(yíng)提升。合邦建議引進(jìn)這類餐飲商戶，增強(qiáng)工程的休閑氣氛。訪談對(duì)象業(yè)態(tài)：餐飲〔茶餐廳/甜品〕海底撈——目前在南京已有1家店鋪，經(jīng)營(yíng)狀況佳；未來(lái)在南京將會(huì)進(jìn)一步拓展?！涞赇佇枨鬄?200平方米以上，最好有獨(dú)立進(jìn)出口；工程技術(shù)條件有海底撈自身專門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表?！饨馂榧冏饨穑饕磪^(qū)域，根本不高于4y/m2/d；——對(duì)于好的工程均可以談。代官山——目前在南京已有一家店鋪，位于德基廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)?！涞赇伱娣e需求為400平方米左右，對(duì)于展示面和廣告位有要求；需要煤氣和電力?！饨鹨话阌袃煞N：保底租金，或固定租金與抽成兩者取高；租金根據(jù)行情，扣點(diǎn)一般在8%左右?！獙?duì)本案有興趣，待詳談。合邦建議引進(jìn)這類特色餐飲商戶，豐富本工程餐飲類型。訪談對(duì)象業(yè)態(tài)：餐飲〔特色餐飲〕廣州蕉葉——目前在南京尚無(wú)店鋪；未來(lái)在南京有拓展方案?！涞赇伱娣e需求為800~1500平方米以上，位于餐飲集中區(qū)域；工程技術(shù)條件有自身專門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表。——租金采用純租金形式；——對(duì)本案所在百家湖區(qū)域表示認(rèn)可。渝信川菜——目前在南京尚無(wú)店鋪，拓展較慢，主要集中于一、二線城市。——其店鋪面積需求為1000~1500平方米以上，位于餐飲集中區(qū)域；工程技術(shù)條件有自身專門的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表?！饨鸩捎眉冏饨鹦纬?，承租能力相對(duì)較低。——對(duì)于好的工程均可以談，等待具體資料。合邦建議：這類商戶主要為商務(wù)或政府消費(fèi)，與本工程主力消費(fèi)人群吻合，故建議引進(jìn)。訪談對(duì)象業(yè)態(tài)：餐飲〔精品餐飲〕俏江南——目前在南京已有1家店鋪，位于南京1912，經(jīng)營(yíng)情況良好；未來(lái)在江蘇將會(huì)進(jìn)一步拓展。——其店