合邦策劃-南京江寧翠屏惠中心項目商業(yè)定位報告

既然自稱惠中心，自然要搶先成為“中心〞！搶中心惠中心【惠中心要成為什么樣的中心？】我們對惠中心商業(yè)定位的思考我們發(fā)現(xiàn)，江寧還沒有真正的商業(yè)中心我們發(fā)現(xiàn)，南京還沒有真正的商業(yè)化運營的兒童中心搶中心搶中心與金鷹、1912等周邊商業(yè)體共同塑造江寧的商業(yè)中心惠中心惠中心打造成南京都市圈內(nèi)兒童〔0—12歲〕教育娛樂中心江寧商業(yè)中心南京兒童娛樂教育中心惠中心想成為什么樣的中心？【惠中心的商業(yè)定位】我們對本工程盈利模式的思考：千方百計使產(chǎn)品有利于銷售，提前確定未來業(yè)態(tài)類型，便于未來銷售。此外，將2、3樓在性質(zhì)不變的情況下變身商業(yè)用途，提升整個工程的附加值。以城市綜合體整合城市功能，將工程開發(fā)與城市開展緊密結(jié)合，按公建思維從生產(chǎn)資料來角度對待工程的開發(fā)與經(jīng)營。由于商業(yè)經(jīng)營回報較低而維護投入較高，因此為保證未來商業(yè)的正常運營，應(yīng)在工程銷售期內(nèi)，通過綜合體內(nèi)其他類型的物業(yè)〔如住宅〕攤薄商業(yè)局部本錢。公建思維零地價零房價營銷前置目錄市場分析1工程定位2客群定位3業(yè)態(tài)平面落位4商戶訪談6建筑設(shè)計建議52021年的商業(yè)物業(yè)市場，供給規(guī)模繼續(xù)擴大，價格持續(xù)上漲。2021年總體供給量為87.5萬平米，同比2021年上漲22.9%；總體成交量為63.42萬屏幕，同比2021年下降1.6%；總體成交均價12711元/平米，同比08年大漲83.9%。江寧09年商業(yè)物業(yè)市場供給量11.2萬平米，成交量15.51萬平米，供銷比為0.93，隨著地鐵的開通及高鐵南站的建設(shè)，江寧與主城區(qū)交通被大大縮短；金鷹及1912的即將開業(yè)，使江寧的商業(yè)價值得到表達，整體銷售呈現(xiàn)火爆的局面。南京商業(yè)市場銷售價格屢創(chuàng)新高，而江寧區(qū)由于未來商業(yè)價值看好，銷售情況領(lǐng)先南京其他板塊【南京商業(yè)市場概況】2021年的商業(yè)物業(yè)市場，供給規(guī)模繼續(xù)擴大，價格持續(xù)上漲。2021年總體供給量為87.5萬平米，同比2021年上漲22.9%；總體成交量為63.42萬屏幕，同比2021年下降1.6%；總體成交均價12711元/平米，同比08年大漲83.9%。南京商業(yè)市場供給規(guī)模繼續(xù)擴大，價格持續(xù)上漲【整體情況】南京商業(yè)市場供給規(guī)模略有上升，集中在城南、河西、江北、江寧四大板塊2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)市場總體供給量為87.5萬平米，比往年略有上升。7月受江寧文鼎廣場、明發(fā)商業(yè)廣場等工程推盤影響，當月到達全年峰值22.8萬平米。2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)供給主要集中在各板塊中心地段。其中，城南的明發(fā)商業(yè)廣場供給量占全市的的四分之一還多，江寧區(qū)也推出了11.2萬平方的商業(yè)。【供給情況】南京商業(yè)市場成交面積逐月回暖，其中江寧板塊銷售勢頭強勁，占據(jù)總成交量的四分之一2021年南京銷售型商業(yè)物業(yè)市場總體成交量為63.42萬平米，低于去年水平，下半年受投資風潮影響，逐漸回暖隨著地鐵和南站高鐵的建設(shè)，江寧的商業(yè)地產(chǎn)開展勢頭強勁，江寧共銷售15.51萬平米，占據(jù)成交量的24.5%。【成交情況】南京商業(yè)市場09年成交均價12711元/平米，全年走勢根本平緩。12月成交均價為13624元/平米，同比下降10.7%，環(huán)比上升51.5%。南京商業(yè)市場成交價格根本趨緩，同比下降10.7%，環(huán)比上升51.5%【成交價格】南京商鋪呈現(xiàn)供需兩旺的局面，一方面，南京本來就是商業(yè)正逐漸開展的城市；另一方面，越來越多的新興成熟社區(qū)對區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來越多，并輻射到周邊區(qū)域。目前南京市場商鋪熱點集中在40-80平米，總價不超過100萬的商鋪上，這局部產(chǎn)品由于價格適中，便于租售，因而得到市場的熱捧。但長遠來看，大面積高總價的商鋪將愈來愈受市場青睞。從江寧區(qū)經(jīng)濟的開展速度和城市建設(shè)的前景判斷，未來江寧區(qū)的商業(yè)市場必將有較大開展。隨著江寧地鐵的開通，江寧與主城的距離大大縮短，不少原來租住在主城的市民回到江寧，江寧常住人口數(shù)量大大提高，而這局部人對包括大型商業(yè)體、超市等在內(nèi)的商業(yè)的需求將保持旺盛的狀況，而這些需求將為江寧商鋪市場提供更多的開展空間，使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個熱點。【市場總結(jié)】鳳凰港商業(yè)綜合體托樂嘉5萬㎡社區(qū)型商業(yè)金寶金王府10萬㎡專業(yè)市場同曦系列12萬㎡商業(yè)綜合體黃金海岸5.6萬㎡大賣場、休閑街21世紀公寓16萬㎡綜合業(yè)態(tài)中國女人街8.6萬㎡綜合業(yè)態(tài)義烏小商品城15萬㎡批發(fā)零售【江寧商業(yè)分布】商業(yè)概況：以歐尚商業(yè)中心，集大型超市、運動器材銷售、建材、影院等效勞工程為一體目標客群相對多在市區(qū)工作商業(yè)現(xiàn)狀：社區(qū)商業(yè)興旺，缺乏大型綜合商業(yè)項目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍武夷商城沿街底商、獨立式商業(yè)4區(qū)域商業(yè)天地新城社區(qū)內(nèi)街、沿街商業(yè)--社區(qū)配套型商業(yè)左鄰右里沿街底商一期0.25社區(qū)配套型商業(yè)明月港灣沿街底商--社區(qū)配套型商業(yè)藍岸沿街底商0.88社區(qū)配套型商業(yè)金王府商業(yè)街10區(qū)域商業(yè)主要商業(yè)供給列表【岔路口板塊】東山片區(qū)是江寧開發(fā)較早的區(qū)域，商業(yè)設(shè)施比較完善，生活較便利。該片區(qū)擁有東山步行街、中國女人街、竹山路電子一條街等多條商業(yè)街和一系列知名商業(yè)集團進駐。東山鎮(zhèn)已具有相當?shù)南M能力目前江寧在售商業(yè)大多集中在東山項目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍中國女人街購物中心8.6江寧東山步行街商業(yè)街6江寧溫州商業(yè)街商業(yè)街10江寧黃金海岸廣場綜合超市、商業(yè)街5.6江寧華意泰富國際花園購物中心2.9江寧恒達嘉園沿街底商0.6社區(qū)周邊嘉順時代廣場底商2.7江寧新天地商貿(mào)區(qū)商業(yè)街6.8江寧主要商業(yè)供給列表【東山板塊】科學園板塊自然資源豐富科學園板塊依托科學園和大學城，民營科技園的產(chǎn)業(yè)根底是基石?？茖W園板塊周邊配套相對較弱，公共交通線路很少。項目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍武夷綠洲購物中心8.6江寧萊茵東郡商業(yè)街6江寧潭橋商業(yè)中心商業(yè)街10江寧義烏小商品城批發(fā)市場20江寧主要商業(yè)供給列表【科學園板塊】將軍山是江寧最先崛起的高尚居住區(qū)。江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里。目前該區(qū)域商業(yè)主要以社區(qū)為主。該片區(qū)的高端消費商業(yè)嚴重缺乏；項目名稱商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍托樂嘉商業(yè)街、獨立式商業(yè)5區(qū)域商業(yè)翠屏國際城商業(yè)街2.6區(qū)域商業(yè)瑪斯蘭德商業(yè)街1.5社區(qū)配套型商業(yè)主要商業(yè)供給列表【將軍山〔翠屏〕板塊】項目商圈商業(yè)面積物業(yè)分布主力店輻射人群義烏小商品城科學園15萬㎡批發(fā)、零售專業(yè)市場江寧黃金海岸東山鎮(zhèn)5.5萬㎡大賣場、休閑街華潤蘇果東山鎮(zhèn)中國女人街東山鎮(zhèn)8.6萬㎡業(yè)態(tài)混亂奧特萊斯、蘇寧東山鎮(zhèn)托樂嘉將軍山5萬㎡超市、餐飲、休閑華潤蘇果將軍山、百家湖同曦系列百家湖12萬㎡物業(yè)齊全大型超市江寧21世紀公寓百家湖16萬㎡休閑、購物、餐飲——江寧金王府百家湖10萬㎡商業(yè)街、裝飾——周邊鳳凰港百家湖12萬㎡綜合商業(yè)體、商業(yè)街、餐飲金鷹、1912江寧【江寧商業(yè)概況】分散布局，無商業(yè)中心已建成商業(yè)以中檔為主大型商業(yè)根本為超市業(yè)態(tài)南北城市快速通道，以娛樂休閑商業(yè)為主大型商業(yè)、大品牌商業(yè)呈起步階段，其中代表性、領(lǐng)導型商業(yè)仍然缺乏；迄今為止，江寧都沒有商業(yè)中心本案周邊大型居住區(qū)林立工程東側(cè)為快速通道，車流大環(huán)百家湖地段因居住人群的消費能力相對較強，商業(yè)以中高檔購物、餐飲、休閑商業(yè)為主體區(qū)域商業(yè)分散無中心。【百家湖板塊概況】項目名稱物業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（萬㎡）輻射范圍高爾夫國際花園購物中心8.6江寧湖濱世紀花園商業(yè)街6江寧百家湖西花園商業(yè)街10江寧主要商業(yè)供給列表百家湖區(qū)域商業(yè)量不完全統(tǒng)計約有54萬㎡，供給量大；區(qū)域業(yè)態(tài)以滿足居民生活需求為主，超市、餐飲、通訊等；片區(qū)租金集中于2—4元/㎡/天；住宅面積與商業(yè)面積比，約為7：1板塊商業(yè)多集中在板塊的北側(cè)勝太路沿線以及在百家湖花園周邊的社區(qū)型商業(yè)配套，商業(yè)人氣不旺，待大型Citymall商業(yè)中心鳳凰港運行時，狀況將會有所改觀。①勝太路商業(yè)街②同曦假日百貨③江寧醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院④百家湖鳳凰港⑤即將進駐的蘇果超市（文化名園）⑥華潤蘇果⑦已建超市（太平花苑）【百家湖板塊概況】周邊高檔居住區(qū)林立□本案周邊大型居住區(qū)林立；□工程東側(cè)為快速通道，車流大；□環(huán)百家湖，因居住人群的消費能力相對較強，商業(yè)以中高檔購物、餐飲、休閑商業(yè)為主體。開發(fā)區(qū)加工區(qū)開發(fā)區(qū)加工區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)【商業(yè)環(huán)境】江寧商業(yè)板塊與江寧整體格局根本同構(gòu)；隨著地鐵南沿線的開通，百家湖商業(yè)板塊將成為江寧真正的商業(yè)中心；百家湖板塊要成為真正商業(yè)中心，關(guān)鍵在于：一、需要品牌提升；二、需要主力店引導；三、需要具備規(guī)模性；商業(yè)中心的構(gòu)成和運營成功，是需要不斷調(diào)控、修正的，最少需要3-5年逐步分階段完成?！拘〗Y(jié)】毋庸置疑，百家湖將成為江寧的商業(yè)中心！【定位考慮因素】外部因素江寧進入?yún)^(qū)域化大型零售開展階段周邊密布成熟的大型中高檔居住社區(qū)，辦公和中高端酒店匱乏區(qū)域內(nèi)競爭性工程對本工程構(gòu)成潛在競爭壓力軌道交通無縫對接市中心區(qū)域家庭類mall興起區(qū)域內(nèi)消費者主要構(gòu)成為社區(qū)住宅居民差異化競爭，構(gòu)建區(qū)別于競爭對手的強烈特色，穩(wěn)固原有消費者，爭奪新的消費者要依賴目的性消費吸引區(qū)域外的人流內(nèi)部因素工程高檔整體定位商業(yè)在整體定位上需要整體考量工程毗鄰金鷹、1912等高檔商業(yè)體考慮到與周邊商業(yè)體的互補和互動工程自身規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)確定對商業(yè)定位、業(yè)態(tài)安排的考量充分結(jié)合設(shè)計規(guī)劃目前南京市缺乏以家庭一站式循環(huán)消費為主的中高檔購物中心【本案主題定位方向】【工程定位】——與其他工程的區(qū)隔尋求錯位經(jīng)營，與其他競爭性工程形成強烈的差異化將是本工程定位方向。南京第一個具有品位品質(zhì)的體驗型兒童活動中心；走中偏高消費路線，面向具備較高消費能力的消費者；與其他工程相區(qū)隔，實現(xiàn)差異化經(jīng)營；佐配以國際頂級的商業(yè)品牌，與周邊高檔工程進行互補，形成一個完善的高端商業(yè)中心。——與主要零售商圈的區(qū)隔【工程定位】【工程核心競爭力】與金鷹、1912等周邊高檔商業(yè)形成關(guān)聯(lián)與互補與工程高端定位相符，打造國際化商業(yè)形象面向高端家庭打造體驗式高尚生活中心。翠屏·惠中心【商業(yè)定位】縱橫百家，惠聚中心【商業(yè)定位】伴隨著金鷹、1912的陸續(xù)入駐，百家湖必然會成為江寧最頂級的商業(yè)中心。惠中心利用自身一層的挑高優(yōu)勢，吸引國際大品牌入駐，與周邊高檔盛業(yè)產(chǎn)生照應(yīng)，令工程整體定位得到全面提升?；葜行模皶暽?！惠中心，與百家湖一起搶先成為江寧商業(yè)中心！如何與其他工程區(qū)隔，實現(xiàn)差異化經(jīng)營？如何與金鷹、1912的產(chǎn)生互補，共生成全面的商業(yè)中心？如何解決工程商業(yè)局部進深缺乏的劣勢？如何解決本工程商業(yè)體量小的缺乏？如何利用才能使公園成為商業(yè)的有利條件？如何擴大本工程商業(yè)的輻射面？通過調(diào)研，我們認為只有Kidzania

，只有兒童教育娛樂中心，才能率先將這一切問題迎刃而解！【關(guān)于定位的思考】

早自2000年以來，兒童產(chǎn)業(yè)增長率就高達30%，遠高于同期GDP9%的增長率。而“4+2+1〞的家庭結(jié)構(gòu)也成為社會主流，兒童消費遠遠超過成人消費市場的增長速度和增長潛力。兒童主題商業(yè)市場巨大！我們發(fā)現(xiàn)據(jù)統(tǒng)計，目前城市兒童消費在家庭總支出當中所占比例超過33%的已占到家庭總數(shù)的90%。與兒童產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的行業(yè)達50多個。曾經(jīng)的兒童中心山西路如今只剩下一個青春劇場的外殼。一直以來，孩子王、反斗城等與兒童相關(guān)的工程均處于分散、混雜、無聚合的狀況。分布不集中檔次劃分不明顯相對低端品牌不聚集理念陳舊沒有活動空間相對高端兒童產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模巨大兒童產(chǎn)業(yè)蘊含無限商機兒童產(chǎn)業(yè)正急待開展兒童產(chǎn)業(yè)需求量極大現(xiàn)狀需求南京缺乏一個商業(yè)化的兒童活動中心！與兒童產(chǎn)業(yè)相關(guān)商業(yè)需求量極大，尤其以高端家庭為甚?！灸暇﹥和虡I(yè)現(xiàn)狀】目前南京家庭數(shù)267.8萬戶，0—12歲兒童85.84萬人，相對而言，整個南京卻連一個真正意義上的商業(yè)兒童中心都沒有！提升商業(yè)形象：改變區(qū)域商業(yè)中心缺乏主題的形象，以風行世界的國際品牌兒童生活體驗館Kidzania為切入，引進兒童產(chǎn)業(yè)鏈中一系列知名品牌，打造具有國際時尚氣息的兒童活動中心拉開工程產(chǎn)品銷售：惠中心將不僅覆蓋江寧、南京，甚至輻射整個一小時都市圈。巨大的需求決定惠中心將吸引無限的人氣，這無論是對商業(yè)還是住宅的銷售都是巨大的裨益。營造全新理念：正因為有了惠中心的兒童娛樂教育中心，我們的商業(yè)不再僅僅是滿足了一個人消費需求，而是以家庭為單位串聯(lián)起整個商業(yè)。兒童中心必將帶動了其他商業(yè)的銷售。擴大工程知名度：全南京唯一的商業(yè)兒童娛樂教育中心、諸多國際品牌……必將使得惠中心在267萬戶南京家庭帶來無與倫比的知名度。創(chuàng)造商業(yè)品牌：創(chuàng)造中惠商業(yè)經(jīng)營的品牌中心，完善中惠商業(yè)體系。惠中心成為南京兒童教育娛樂中心意義何在？【關(guān)于定位的思考】【工程輻射范圍分析】?一級影響區(qū)域理論界定：和本工程直線距離1公里以內(nèi)，步行20分鐘內(nèi)。?二級影響區(qū)域的理論界定：本工程直線距離2-3公里內(nèi)，公交車20分鐘內(nèi)。實際輻射范圍會受到商圈、交通、道路、自然河流、競爭工程等因素的共同影響；右圖是結(jié)合理論劃分及現(xiàn)實影響因素共同考量后對工程合理輻射范圍的劃分。修訂后一公里兩公里?一級影響區(qū)域理論界定：本工程輻射集合輻射江寧以及南京周邊。?二級影響區(qū)域的理論界定：本工程發(fā)散輻射南京市范圍及一小時都市圈。輻射范圍將覆蓋南京一小時都市圈【普通商業(yè)消費群體定位】依照工程輻射范圍來看，工程兩公里輻射范圍內(nèi)覆蓋的消費群體主要包括百家湖、雙龍大道、將軍大道的局部區(qū)域消費者，這局部區(qū)域分布大量住宅社區(qū)，辦公、酒店等商業(yè)設(shè)施相對缺乏，潛在消費者來源以居住社區(qū)人口為主。從消費者類型角度分析，工程的消費來源主要涵蓋以下幾種類型：家庭消費者辦公客群酒店客群休閑客群

來源：百家湖以及周邊區(qū)域的居住人群群體數(shù)量：較多到訪機率：高消費能力：中-中高抵達方式：步行、私家車、地鐵、出租車來源：江寧開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公人群群體數(shù)量：中等到訪機率：中等消費能力：較高抵達方式：步行、地鐵、私家車、出租車分布區(qū)域：工程自身酒店局部的住客群體數(shù)量：少到訪機率：低消費能力：中高抵達方式：步行

分布區(qū)域：來自于南京城區(qū)及一小時都市圈體驗客源群體數(shù)量：多到訪機率：低消費能力：中-中高抵達方式：公交車、私家車、出租車主力目標消費群次主力目標消費群需求類型群體數(shù)量

整體需求程度服飾零售生活零售餐飲娛樂服務(wù)兒童教育家庭消費者辦公客群酒店客群休閑客群縱向比較來看，家庭消費者的需求面最廣，需求程度最高；橫向比較，工程主力目標消費群體對餐飲、生活零售、效勞、兒童教育的需求程度較高；辦公、酒店住客類次主力消費群體的需求主要來自于餐飲和效勞；結(jié)合消費者需求，本工程的定位方向?qū)⒅饕槍M足家庭類消費者的各類需求，同時考慮引進商務(wù)客群和休閑客群的局部高需求業(yè)態(tài)，以吸引最廣泛的消費群體?！酒胀ㄉ虡I(yè)消費需求分析】消費群體分類光譜圖

【普通商業(yè)目標客群定位】【惠中心目標消費客群需求】本地高收入人群江寧板塊人群南京與江寧區(qū)域之間的人群南京主城區(qū)的人群南京一小時都市圈人群【惠中心消費客群研究】輻射層級區(qū)域家庭人群政府官員白領(lǐng)公務(wù)員旅游人群其他流動性人群一級輻射范圍百家湖板塊二級輻射范圍江寧以及南京周邊地區(qū)三級輻射范圍南京市區(qū)以及一小時都市圈根據(jù)本案各層級輻射區(qū)域內(nèi)人群類型，家庭人群是最主要消費群體，其中尤其關(guān)注的高收入家庭消費群體的需求；百家湖板塊周邊高檔住宅區(qū)林立，集中居住著高級白領(lǐng)、省市機關(guān)等大量高素質(zhì)家庭。該局部客群的消費訴求需要近一步穩(wěn)固和深化，同時對于外區(qū)域?qū)胫彝タ腿哼M行客源補充。123未來未來未來【目標客群吸引策略】在這里有……最時尚的消費品牌最溫馨的消費環(huán)境最獨特的消費體驗這就是全天候一站式家庭循環(huán)高檔消費中心【我們的目標客群】世界兒童體驗中心品牌Kidzania聞名于世，作為Kidzania在都市圈唯一的落地工程，一小時都市圈近1392.8萬戶家庭都將納入工程的目標消費群體。近30萬戶家庭，均屬我們第一級輻射客群，針對江寧中高端收入家庭為主。目前南京家庭數(shù)267.8萬戶，0—12歲兒童85.84萬人，將會成為惠中心的主力消費客群。江寧南京一小時都市圈【業(yè)態(tài)平面落位】地下一層生活超市：蘇果超市、上海華聯(lián)、世紀華聯(lián)。休閑餐飲：代官山、味千、棒約翰、澳門豆撈、海底撈、川味觀、土大力、浩之源、花津浦、滋奇火鍋、老媽火鍋、江南公社。蛋糕店：紅跑車、宜芝多、克里斯丁、85°C。果吧：星果吧、百搭果。零食食品：來伊份、天喔、百味林、零食工坊、座上客、聰明炒貨、滿意多多、甜言蜜語。電玩中心：湯姆熊、風云再起。特色零售：快樂檸檬、YOGO、愛尚、COCO、Yogojuice、莉蓮。一層【業(yè)態(tài)平面落位】兒童用品：好孩子、NIKEKIDS(耐克兒童服裝)、英國TOMMEETIPPEE(湯美天地)、CAKEWAIK、PARROT、叮當貓兒童服飾、貝蕾爾、BEBE、Disney、snoopy、POLO服飾旗艦店：Levisstore、CalvinKleinjeans、H&M、ZARA、ELLE、NIKE、ADIDAS、佐丹奴、LV、GUCCI。時尚服飾：哥弟、KAKO、海爾曼斯、G2000、阿瑪施、Chaber、Naivee、Hotwind、Sino、MU、馬天奴、Tonywear、

ICECUBE。高檔生活用品：蘭蔻、美寶蓮、佰草集、雅詩蘭黛、雅倩、蘭芝、倩碧、自然堂、雅芳、雅視1000、博士倫、通靈翠鉆、海盜船。甜品店：DQ、果燃掂、多客?？Х鹊辏篊osta、星巴克、上島、橘子工房。早教中心：邁杰兒童語言培訓、小太陽兒童語言培訓、開明少年兒童語言培訓、小風車兒童語言培訓。兒童玩具：美泰、孩之寶、樂高、萬代、多美、銀輝、智高、百利威。母嬰：貝因美、多美滋、太子樂、媽咪寶貝、強生、新安怡、郁美凈、幫寶適、噓噓樂。兒童生活用品：大力水手、七喜、好孩子、黃色小鴨、旺樂高、ABC、西瓜太郎、米奇、巴布豆。兒童攝影：星寶寶、QQbaby.早教中心：親親袋鼠、金寶貝、紅黃藍、東方愛嬰、倍優(yōu)天地、天才寶貝、七色光華、伊頓。個人護理：自然美、克麗緹娜、美麗田園、琉璃時光、悅榕。藝術(shù)培訓：東方娃娃、新世界、比薩列夫、樂博、小腳丫、第五季節(jié)、銀河舞蹈。健身中心：耐力、金吉鳥、英派斯、浩沙。二層【業(yè)態(tài)平面落位】三層【業(yè)態(tài)平面落位】【餐飲業(yè)態(tài)】【零售業(yè)態(tài)】【生活方式業(yè)態(tài)】【品牌列舉】

【品牌列舉】【品牌列舉】停車場入口地鐵入口入口節(jié)點人流主動線丁字形動線清晰明朗開放式店鋪，增強過道兩側(cè)商鋪的可觀性。入口【人流動線設(shè)計】地下一層建議該節(jié)點增強景觀設(shè)置及廣場設(shè)置。次入口主入口跨層扶梯跨層扶梯自動扶梯自動扶梯設(shè)置供二層分流至一層的自動扶梯。升降梯十字型動線清晰明朗跨層扶梯引導客流直達三層Kidzania。戶外廣場設(shè)計提升入口人氣。全面翻開主干道入口。開放型商鋪，可穿過商鋪直達內(nèi)部。所有沿街商鋪均可作為出入口。升降梯以引導客流升至二、三層為主。主入口主入口設(shè)置供二層分流至一層的自動扶梯。【人流動線設(shè)計】一層方案一【人流動線設(shè)計】一層方案二：經(jīng)過充分考慮與調(diào)查，我們認為在建筑設(shè)計可行的情況下，此方案更加合理。次入口跨層扶梯自動扶梯自動扶梯設(shè)置供二層分流至一層的自動扶梯。升降梯跨層扶梯引導客流直達三層Kidzania。開放型商鋪，可穿過商鋪直達內(nèi)部。所有沿街商鋪均可作為出入口。升降梯以引導客流升至二、三層為主。主入口主入口設(shè)置供二層分流至一層的自動扶梯。將此處商鋪改造成主入口，將有利于把對面金鷹的人流引導進入。自動扶梯自動扶梯升降梯三層人流強制引入二層。增加二層人流帶動商業(yè)。二層自動扶梯將人流分流至一層。二層自動扶梯將人流分流至一層。【人流動線設(shè)計】二層戶外跨層扶梯直達三層，將人流引入Kidzania大堂。升降電梯作為唯一出口，將人流強制引入二層?！救肆鲃泳€設(shè)計】三層【商業(yè)設(shè)計參考】根據(jù)燈光區(qū)分不同業(yè)態(tài)商業(yè)區(qū)域商業(yè)內(nèi)部導視系統(tǒng)別具特色【商業(yè)設(shè)計參考】商業(yè)內(nèi)部廊道設(shè)置軟座【商業(yè)設(shè)計參考】越層電梯直達三樓主力店【商業(yè)設(shè)計參考】YGMGroup——目前在上海30家直營店鋪，除上海外其它地區(qū)均由代理商經(jīng)營；希望進駐市中心百貨或購物中心?！涞赇伱娣e需求為：雅格獅丹〔100平方米〕，雅獅威〔80平方米〕，馬獅龍〔80平方米〕，位于1F位臵；對建筑結(jié)構(gòu)無特殊要求，只要能夠符合零售商業(yè)用途即可。現(xiàn)場裝修在合理范圍內(nèi)不要受太多限制?！獙τ诤玫墓こ叹梢哉劊瑢Π偌液母叨讼M力表示認可。Cerruti1881/K&C/Durban/Gieve&Hawks——目前在中國一共有280家直營店鋪?！獙ΜF(xiàn)在的南京市場持保守態(tài)度〔水游城曾談過〕，但對2、3年后的本案表示可以考慮——對本案高檔家庭消費表示認可——其店鋪可開放式可封閉式，對百貨形態(tài)表示已經(jīng)逐步淘汰，對綜合性購物中心表示認可?！娣e需求為200~300平方米左右，位于1F位臵，有顯著的展示面；樓底必須3-4米高，來配合國際一線品牌形象。合邦建議可考慮放低招商條件，爭取此類國際零售品牌，從而提升工程檔次。訪談對象業(yè)態(tài)：零售〔國際零售品牌〕ZARA——目前在南京開出第一家店鋪，位于水游城，經(jīng)營情況理想；在南京仍有方案?！涞赇伱娣e需求為1500平方米以上，傾向于1F&2F門頭位臵，有顯著的展示面，并有獨立出入口；工程技術(shù)方面無特殊要求，與一般零售店鋪的要求一樣。——租金根據(jù)市場情況而定，一般按固定租金和抽成兩者取高的方式。——對本工程有興趣。H&M——目前在南京已有2家，分別位于金輪新天地和水游城；目前沒有特定的拓展方案?！涞赇伱娣e需求為1500平方米以上，傾向于1F&2F門頭位臵，有顯著的展示面，并有獨立出入口；工程技術(shù)方面無特殊要求?！饨鸶鶕?jù)市場情況而定，一般按固定租金和抽成兩者取高的方式?！獙τ诒竟こ?，如整體品質(zhì)高、租金合理且有適宜的組合品牌可考慮。合邦建議滿足這類商戶需求，盡早鎖定這類服飾主力商戶訪談對象業(yè)態(tài)：零售〔FastFashion〕滿記甜品——目前在南京尚無門店，有意在江蘇加大拓展?！涞赇伱娣e需求為150-250平方米左右，選擇區(qū)域為人流量較大的位臵，樓層選擇一般只考慮一、二層區(qū)域?！饨馂榧冏饨?，對好的工程來說有一定承付能力；——對百家湖板塊的消費能力表示認可，對本案有可以考慮。葡京茶餐廳——目前在南京無門店，有意在江蘇拓展；——對工程較為認可，具體方案有待詳談；——其店鋪面積需求為800-1000平方米左右，對展示面和廣告位有要求；——區(qū)域選擇需要餐飲集中區(qū)域，有專門的技術(shù)標準要求——租金為純租金方式；——對于中高檔家庭性消費主題表示認可，這樣的定位有助于經(jīng)營提升。合邦建議引進這類餐飲商戶，增強工程的休閑氣氛。訪談對象業(yè)態(tài)：餐飲〔茶餐廳/甜品〕海底撈——目前在南京已有1家店鋪，經(jīng)營狀況佳；未來在南京將會進一步拓展?！涞赇佇枨鬄?200平方米以上，最好有獨立進出口；工程技術(shù)條件有海底撈自身專門的技術(shù)標準表。——租金為純租金，主要看區(qū)域，根本不高于4y/m2/d；——對于好的工程均可以談。代官山——目前在南京已有一家店鋪，位于德基廣場，經(jīng)營情況不錯?！涞赇伱娣e需求為400平方米左右，對于展示面和廣告位有要求；需要煤氣和電力?！饨鹨话阌袃煞N：保底租金，或固定租金與抽成兩者取高；租金根據(jù)行情，扣點一般在8%左右?！獙Ρ景赣信d趣，待詳談。合邦建議引進這類特色餐飲商戶，豐富本工程餐飲類型。訪談對象業(yè)態(tài)：餐飲〔特色餐飲〕廣州蕉葉——目前在南京尚無店鋪；未來在南京有拓展方案?！涞赇伱娣e需求為800~1500平方米以上，位于餐飲集中區(qū)域；工程技術(shù)條件有自身專門的技術(shù)標準表。——租金采用純租金形式；——對本案所在百家湖區(qū)域表示認可。渝信川菜——目前在南京尚無店鋪，拓展較慢，主要集中于一、二線城市?！涞赇伱娣e需求為1000~1500平方米以上，位于餐飲集中區(qū)域；工程技術(shù)條件有自身專門的技術(shù)標準表?！饨鸩捎眉冏饨鹦纬?，承租能力相對較低?！獙τ诤玫墓こ叹梢哉?，等待具體資料。合邦建議：這類商戶主要為商務(wù)或政府消費，與本工程主力消費人群吻合，故建議引進。訪談對象業(yè)態(tài)：餐飲〔精品餐飲〕俏江南——目前在南京已有1家店鋪，位于南京1912，經(jīng)營情況良好；未來在江蘇將會進一步拓展?！涞?/p>