養(yǎng)老院建設方案

可行性爭論報告〔打算立項﹒投資預算〕:老年人建立樂觀心態(tài)的詞語，為老年公寓命名可視為人性化表現(xiàn)，象征著入住該公寓，讓生活在此公寓的人有著很多驚奇的回憶，名目二、老年住宅市場1、老齡化市場機遇分析2．萍鄉(xiāng)市老齡化現(xiàn)狀3、萍鄉(xiāng)市老年住宅市場現(xiàn)狀4、萍鄉(xiāng)老年人住宅市場進展趨勢三、工程規(guī)劃要求四、工程投資預算1、工程投資與本錢費用估算2、工程投入產出與回報五、工程風險分析六、風險躲避建議與結論、萍鄉(xiāng)市房地產市場概況〔一〕老齡化市場機遇分析1、我國已進入老齡化社會階段依據(jù)國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。依據(jù)國家有關部門統(tǒng)計推想，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。2、老年人住宅市場潛力巨大目前，我國60歲以上老年人已達1.4億。以3.5%的速度遞增。我國已進入老齡化社會，如何充分滿足養(yǎng)老需求，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估量，中國老年人消費約每年8000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。3、養(yǎng)老觀念逐步轉移受傳統(tǒng)觀念的影響〔傳統(tǒng)觀念認為：那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安家之地〕，活水平的提高和居住觀念的轉變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭漸漸削減，一方面，下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面，家庭構造演化又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪住觀念正在發(fā)生根本性變化。4、家庭因素催生老年人住宅的產生和進展自我國七十年月中期實行打算生育把握以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。5、國家鼓舞開發(fā)商進展老年人住宅地產的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2023年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中心領導對此格外重視。近年來，國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助總結：縱觀我國房地產開發(fā)產業(yè)，很多年來，群眾化住宅開發(fā)始終是市場開發(fā)的主體，造可以預見，老年人住宅逐步被消費者〔老年人極其子女〕所承受，誰搶占了開發(fā)先機，誰就開拓了的市場，也就贏得了市場競爭?！捕称监l(xiāng)市老齡化現(xiàn)狀1、人口老齡化加劇4個老人、1對夫妻、1個孩子，這種被稱為“421”模式的家庭越來越多。而“421”家庭引發(fā)的一個最主要的社會問題就是養(yǎng)老壓力，據(jù)最近一項調查顯示，35%449%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。而從贍養(yǎng)費看，35.6%的城市家庭每年花費超過1萬元。出于對醫(yī)療保險體系的擔憂，家庭樂觀儲蓄，不敢增加消費支出，是現(xiàn)在中年人的普遍心態(tài)。2、未富先老興盛國家在進入老年型社會時，人均國內生產總值一般在5000到10000美元，而中國目前為1000美元。重慶市老年協(xié)會的一項問卷調查顯示，近半數(shù)老年人由于經〔三〕萍鄉(xiāng)市老年住宅市場現(xiàn)狀1、老年人住宅明顯缺乏截止到2023年，萍鄉(xiāng)市城鄉(xiāng)社會福利院敬老院個。各類城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機構60周歲及以上老年人有萬而依據(jù)興盛國家的標準，100名老人中，應有5至7人能住進養(yǎng)老院。由此推算，萍鄉(xiāng)市福利設施還遠不能滿足社會的需求，養(yǎng)老機構的進展空間格外大。2雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特別功能要求，更不能從規(guī)劃設計上充分表達人性化關心。3養(yǎng)老院、福利院，擁有200消遣設施單一，醫(yī)療護理、保健不配套，效勞水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是一代老年人的心理和生理需求。4、環(huán)境質量有待提升老院用房是經翻過的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質量有待提升。5萍鄉(xiāng)市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬打算經濟的產物，多屬行政救助和自助行為。從實際狀況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人供給一個寄宿和同齡人溝通的場所，功能〔四〕萍鄉(xiāng)市老年人住宅市場進展趨勢民辦產權式老年公寓將成為將來老年人住宅市場的進展趨勢縱觀萍鄉(xiāng)市老年人住宅市場的進呈現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數(shù)量和質量的問題。很多老年人既想遠離城市的喧囂和孤獨又恐在養(yǎng)老院無法滿足制靈敏，適應性強；經營策略上更多思考；治理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責1、老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉移2總之中檔老年住宅產品的開發(fā)將成為將來一段時間內市場開發(fā)的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地。3、“山水型老年公寓”將更受消費者青睞負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親切接觸，過著“桃花源”式的三、工程規(guī)劃依據(jù)對工程的具體定位，結合開發(fā)設想，在此提出工程規(guī)劃方案，以期為工程開發(fā)分析供給依據(jù)。筑設計到達安全、衛(wèi)生、便利和適用的要求，還要無處不在的表達出對老人的關心，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。1、設計要人性化要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內地面應承受防滑設計，按紐均承受大型號，避開老年人因視力下降而使用不便利等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特別使用要求。2、生活要智能化應配備緊急呼叫對講系統(tǒng)，網絡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。3、環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充共享受陽光，接觸自然，寬闊的公共活動空間以及安全的消遣、熬煉場所。430～605、配套要完善化小區(qū)應配有完善的醫(yī)療保健、超市商場、銀行、保險、郵局、會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學、棋牌消遣室、門球場、釣魚臺等生活配套設施。四、工程投資本錢預算〔一〕工程投資與本錢費用估算1、地塊工程開發(fā)假設條件11510000㎡。2345：〔3層〕18.6m—〔6層〕18.6m61.5740%850㎡/100戶，915300人10、商品房市場售價：其中小高層 元/㎡，建面約3220㎡；多層 元/㎡，建面約1518㎡；商鋪 元/㎡，建面約180㎡。2、建設開發(fā)本錢估算一、前期費用序費用科目號

金額 備注土地費用土地出讓金城市根底配套費總規(guī)劃設計圖施工圖設計園林景觀設計人防費消防建審費抗震費二、中期費用建管費地質勘探費質量監(jiān)視費施工監(jiān)理費樁基費〔綜合取費〕土建施工費〔綜合取費〕水電、消防安裝施工室外排水工程〔含水循環(huán)系統(tǒng)〕室外道路工程綠化景觀工程噪音防治費公建、配套裝修及設施設備電梯費用合計：辦理商品房銷〔預〕售許可證廣告、宣傳費銀行利息垃圾處理費營業(yè)稅商品房修理基金〔綜合〕合計：開發(fā)治理費、不行預見費：

〔前期費用+中期費+后期費用〕×2%開發(fā)總本錢估算：〔二〕工程投入產出與回報1、銷售價格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無法運用市場比較法確定工程的銷售價格，只3800元/4500元/5800元/進展銷售收入計算?！病?、銷售總收入〔1〕、住宅銷售收入：4500元/㎡×3220㎡+3800元/㎡×1518㎡=2025.84萬元〔2〕、商鋪銷售收入：5800元/㎡×180=104.4萬元〔3〕、銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=2025.84萬+104.4萬=2130.24萬元3、工程銷售總利潤=2130.241305.92萬元=824.32萬元4、本錢利潤率9 開發(fā)總本錢估算：工程投資開發(fā)總利潤/工程總本錢=824.32萬元/1305.92萬元≈ 63.12%5租賃回報：1:1305.92元2*20232023萬〔按中等豪華型〕，10000平米計算70120---150套房計算醫(yī)療用品配套約60萬建筑本錢不行預見費用：25萬*6裝修購各種用品不行預見的費用〔2023+70+60〕萬元*2%：42.6萬7租賃總本錢：1305.92+2023+70+60+25+42.6等于3503.52萬30005000元如每月每套3000元*150套一月45萬，一年540萬，折住率50%等于270萬*7018900元————總投資本錢3503.52萬——不行預見費用如工資6人*3000元*12月*70年等于1512萬等于〔13884.48萬元〕70年租賃收益。每年與每年有增長率與折舊率抵了如每月每套按5000120601200萬折住率50%600萬*70年420233503.526人*3000元*12*70年等于1512萬等于〔36984.48萬元〕70年租賃收益，每年的增長率與折舊率抵了。按付押金方式，會員制方式入住：⑴、如10萬住5年按3000元算150套共收1500萬*14〔70除以5〕等于2億1000萬減去工資1512萬元等于19488萬⑵、如15萬元住5年按5000元算110套共收1650萬*14〔70除以5〕等于2億3100151221588萬元五、工程風險分析1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間。萍鄉(xiāng)市有60歲以上老年人近幾萬，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，雖然“核心家種居住養(yǎng)老方式和生活方式必需得到老年人客戶群體及其子女認可，而認知、認可更需2風險、高投入的產業(yè)。房地產工程除了工程營銷運作之外，在很大程度上還有一個資金運作，工程營銷運作和資金運作的成功與拒絕定著工程開發(fā)成功與否。老年住宅工程面對的是60歲以上的特別消費群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成助，特別是我國銀行現(xiàn)行房貸政策對60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年響，這是本工程風險之二