駐馬店市房地產(chǎn)市場分析報告

駐馬店市房地產(chǎn)市場分析匯報

一、都市概況·地理區(qū)位駐馬店市地處河南省中南部，東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽市毗鄰。駐馬店市歷代設(shè)皇家驛站，故名曰“駐馬”，又名“驛城”，有“天下之中”、“中土大郡”、“九洲通衢”之稱。都市自古為交通要道，既有京廣鐵路、京珠高速公路和106、107國道縱貫?zāi)媳比常楹?、汝河、泌陽河流?jīng)其間，素有“豫州之腹地，天下之最中”之稱，處在“長江”、“隴蘭”兩大橫向經(jīng)濟帶之間。·行政區(qū)劃1965年設(shè)置駐馬店地區(qū)行政公署，年8月撤地建市，設(shè)駐馬店市，轄西平、遂平、上蔡、汝南、平輿、確山、正陽、新蔡、泌陽九縣和驛城區(qū)，面積1.5萬平方公里，人口821萬人。二、都市經(jīng)濟環(huán)境1、宏觀經(jīng)濟總量駐馬店在全省范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟發(fā)展水平較低的地區(qū)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)比重較高，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達，都市化水平低。，初步核算，駐馬店完畢國民生產(chǎn)總值444.7億元，比增長14.6%。人均生產(chǎn)總值5384元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長值完畢157億元，增長28.4%；第二產(chǎn)業(yè)增長值完畢173.2億元，增長10.1%；第三產(chǎn)業(yè)增長值完畢114.5億元，增長8.5%。，駐馬店完畢生產(chǎn)總值496.25億元，增長12.1%，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)分別增長8.1%、16.1%和11.3%。全市城鎮(zhèn)化率18.67%。1996年被確定為“國家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)東西合作示范區(qū)”以來，駐馬店市經(jīng)濟進入迅速發(fā)展時期，綜合經(jīng)濟實力明顯增強，外來資金進入速度迅速加緊。2、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟狀況駐馬店是農(nóng)業(yè)大市，國家和省重要的糧油生產(chǎn)基地，素有“中原糧倉”、“中州油庫”、“芝麻王國”之稱。常年糧食總產(chǎn)量占全省的1/10，油料總產(chǎn)量占河南省的25%，居河南省第1位，其中芝麻產(chǎn)量居全國第一位。近年來駐馬店工業(yè)發(fā)展速度快、規(guī)模大，近幾年以年均超過20%的速度增長。藍天集團、十三香企業(yè)、天方藥業(yè)等工業(yè)企業(yè)市場影響較大。，駐馬店所有工業(yè)增長值到達180億元，占到生產(chǎn)總值的37%以上，對經(jīng)濟增長的奉獻率達79.5%，二、三產(chǎn)業(yè)比重到達67%。上六個月，全市規(guī)模以上工業(yè)合計完畢工業(yè)總產(chǎn)值145.04億元，同比增長29.6%；合計完畢工業(yè)增長值同比增長27.5%。3、社會消費水平，駐馬店城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達6179元，同比增長8.9%，農(nóng)民人均純收入2226元，增長29%％。整年社會消費品零售總額127.7億元，同比增長10.5％。，駐馬店城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6900元，增長11.7%；農(nóng)民人均純收入2486元，增長11.7%。社會消費品零售總額162.9億元，增長14.1%。上六個月，都市居民家庭人均可支配收入3976元，同比增長15%；人均消費性支出2728元，同比增長16%。4、都市發(fā)展規(guī)劃·都市發(fā)展規(guī)劃駐馬店常住人口為776.51萬人，“十一五”期末，估計常住人口為800萬人。駐馬店市區(qū)域經(jīng)濟地位將提高，凝聚力增強。都市經(jīng)濟發(fā)展布局：建設(shè)“一種中心”、“一種經(jīng)濟帶”、“四個基地”。“一種中心”：以駐馬店市區(qū)為中心點，遂平、汝南、確山三點環(huán)線，構(gòu)建市域經(jīng)濟圈?！耙环N經(jīng)濟帶”：以駐馬店市區(qū)為輻射點，遂平、確山為兩翼，以107國道為軸線發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。“四個基地”：加工配套基地；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；東西交流示范基地；特色旅游基地?！そㄔO(shè)規(guī)劃，駐馬店市劃定西至文明大道、北至洪河大道、南至淮河大道、東至富強路和京廣鐵路總面積5.6平方公里的土地為新中心區(qū)控制性規(guī)劃建設(shè)用地。賦予新中心區(qū)“集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住休閑于一體的綜合功能新區(qū)，承擔(dān)集聚都市政治、經(jīng)濟、文化和社會活動并帶動整個市區(qū)發(fā)展的功能”。都市新中心區(qū)目前已形成“四心兩軸四區(qū)”功能布局構(gòu)造?！八男摹奔丛谛轮行膮^(qū)形成行政辦公中心、會展休閑中心、文化娛樂中心和商業(yè)金融中心。“兩軸”即由“四心”公共設(shè)施由南向北形成的功能發(fā)展軸、由開源大道兩側(cè)的綠化和水體形成的綠化景觀軸?！八膮^(qū)”即分別為北部的商業(yè)金融風(fēng)貌區(qū)、中部的行政辦公風(fēng)貌區(qū)、南部的文化娛樂風(fēng)貌區(qū)和現(xiàn)代居住風(fēng)貌區(qū)。其中，都市新中心區(qū)關(guān)鍵區(qū)規(guī)劃范圍西至文明支路、駿馬支路，北至緯二支路，東至經(jīng)二支路、樂山支路，南至通達支路，規(guī)劃總用地面積1.2平方公里，是未來的市行政文化中心。三、房地產(chǎn)市場概況1、市場發(fā)展總體特性·房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)?shù)鼗捎隈v馬店市房地產(chǎn)市場目前尚處在起步階段，市場開發(fā)主體的當(dāng)?shù)鼗匦允置黠@。此前，除河南建業(yè)以外，參與市場開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎所有都是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，僅有個別外地企業(yè)有不甚成功的商業(yè)開發(fā)。尤其是，幾種開發(fā)量較大的重要企業(yè)還屬于房地產(chǎn)管理部門下屬企業(yè)，帶有部分國企色彩。，浙商背景的西湖都市花園面市，引起了一定市場關(guān)注?！ど唐坊_發(fā)有限，產(chǎn)品單一同樣，房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，房地產(chǎn)商品開發(fā)項目數(shù)量少，政策性福利住房仍然占較大比例。房地產(chǎn)市場整體發(fā)展不夠活躍。同步，物業(yè)開發(fā)類型也相對單一，以住宅開發(fā)為主。商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓物業(yè)的開發(fā)量、產(chǎn)品形式都十分有限?！ぎa(chǎn)品高度同質(zhì)化，價格競爭明顯從房地產(chǎn)市場的主體、住宅市場來說，產(chǎn)品同質(zhì)化特性體現(xiàn)最明顯。項目分布區(qū)域、產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計、景觀、價格、甚至建筑立面都嚴(yán)重同質(zhì)化。市場還沒有明顯分層，產(chǎn)品單一化，其必然成果之一即價格競爭。2、住宅市場從區(qū)域分布說，市場新盤集中在老城邊緣的新區(qū)，老城區(qū)內(nèi)部及新區(qū)較遠的近期市場供應(yīng)量較少。作為連接新老城區(qū)的兩條重要通道之一，文明大道沿線分布了目前駐馬店市場上比較具代表性的重要樓盤，如金色置地廣場、翡翠城等。從建筑形式看，住宅市場既有產(chǎn)品以多層為主，高層比例逐漸增長。高層產(chǎn)品市場抗性大，銷售狀況普遍差于多層和小高層。市場抗性的重要原因源于其經(jīng)濟性差，公攤面積大、物業(yè)管理費用和使用成本高，以及物管水平低引起的對安全的擔(dān)憂。從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計來看，總的來說是創(chuàng)新度不夠，新產(chǎn)品市場接受度低。既有住宅小區(qū)的總體排布、交通組織、景觀設(shè)計都較弱。受開發(fā)規(guī)模影響，小區(qū)內(nèi)部配套缺乏、單一。建筑立面設(shè)計均屬于現(xiàn)代簡約風(fēng)格，材質(zhì)以面磚為主，但雷同現(xiàn)象相稱嚴(yán)重。市場既有住宅產(chǎn)品戶型以120-140的三房兩廳為主，兩房如下小戶型供應(yīng)量很少，戶型設(shè)計整體水平不高。從銷售價格方面看，整體商品住宅市場價格分層不明晰、價格抗性較高。住宅的市場價格多集中在1500-元/㎡，只有少數(shù)謹慎突破元/㎡。其中，(小)高層售價比多層高300元/㎡左右。經(jīng)典個案：金色置地廣場項目名稱金色置地廣場位置雪松大道、文明大道交匯處東南角開發(fā)商河南省置地房地產(chǎn)集團有限企業(yè)項目規(guī)?？偨ㄖ娣e16萬㎡。項目分三期，一期是多層住宅、商業(yè)用房和商住公寓；二期18棟多層，建筑面積10.5萬㎡；三期是2棟19層高層、152戶。項目配套商業(yè)、中心水景現(xiàn)售產(chǎn)品高層住宅現(xiàn)實狀況1期入住、2期交房、3期地上2層價格2期均價1700元/㎡，3期均價2200元/㎡項目優(yōu)勢置地集團的企業(yè)品牌形成的市場影響是項目最大優(yōu)勢；目前項目的規(guī)模屬于駐馬店市較大的；項目位于新老城區(qū)交界，配套完備，交通便利。3、商業(yè)地產(chǎn)市場駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一種，商業(yè)地產(chǎn)分布集中。以風(fēng)光路為中心的解放大道、樂山路、富強路匯集形成了良好的商業(yè)氣氛。其中，關(guān)鍵地段風(fēng)光路分布著中等商業(yè)北京商場、部分品牌門店，也有檔次偏低的新大新商場、風(fēng)光路市場；解放大道、樂山路沿線分布的商業(yè)以中高檔品牌店、大中型超市為主，包括樂山商場、春天百貨一類檔次較高、市場口碑很好的綜合商場。目前，駐馬店市商業(yè)物業(yè)形態(tài)從鄰街簡易鋪面、住宅底商到中高檔商廈均有分布，但檔次重要集中在中等及如下，以自由經(jīng)營形式為主。受支付能力影響，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)不夠活躍，開發(fā)區(qū)域集中在既有重要商業(yè)路段，開發(fā)形式以老商業(yè)物業(yè)、商業(yè)區(qū)升級改造為主。新建商業(yè)物業(yè)單體數(shù)量少、經(jīng)營狀態(tài)不佳。根據(jù)業(yè)態(tài)不一樣，中等商場的平均月租金水平在100-300元/㎡，新建商業(yè)物業(yè)的較高售價在15000元/㎡以上。目前重要商業(yè)概況商場名稱規(guī)模業(yè)態(tài)分布北京商場8000㎡，2層家電、洗化、服飾，餐飲喜迎門購物廣場12200㎡，3層洗化、副食、餐飲，生活超市新大新商場4000㎡，2層鞋類、服飾商業(yè)大廈5000㎡，5層洗化、文具百貨、服飾、家俱春天百貨8000㎡，6層（負一層）生活超市、洗化、服飾、家電樂山商場10000㎡，4層飾品、洗化、服飾、家電上海商城一期約6000㎡，3層——天方商城（在建）60000㎡，6層（負一層）規(guī)劃生活超市、洗化、服飾、家電、餐飲溫州步行街（商業(yè)街）30000㎡，2層服飾、餐飲目前駐馬店市純寫字樓市場基本屬于空白。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩慢致使辦公類物業(yè)的市場開發(fā)十分謹慎，既有辦公物業(yè)一般為工業(yè)企業(yè)內(nèi)部或通訊行業(yè)等自建。市場開發(fā)的辦公類物業(yè)基本為純商住類型，如金宇數(shù)碼大廈、入市的海云第一城。4、市場發(fā)展趨勢預(yù)測·土地放量大，市場供應(yīng)集中放量自駐馬店市新區(qū)規(guī)劃出臺，新區(qū)建設(shè)基本成形，到，市政府眾機關(guān)將遷入新區(qū)。都市新區(qū)的市場期望逐漸提高，市場預(yù)期趨于穩(wěn)定。新區(qū)建立初期出讓的大量土地逐漸進入集中開發(fā)時期。置地華庭項目后續(xù)開發(fā)，天中第一城等項目計劃入市，未來的2年，駐馬店新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來開發(fā)高峰和市場集中放量。·一定期期也許出現(xiàn)市場供不小于求盡管經(jīng)濟保持了較高增速，不過由于都市經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)弱，工業(yè)、農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重仍然偏大，都市化水平偏低、外來需求量小，新增房地產(chǎn)需求總量增幅不高。在市場集中放量的狀況下，新增需求量也許會不不小于新增供應(yīng)，短期內(nèi)出現(xiàn)供不小于求的局面?！r格整體上漲，品質(zhì)拉動價差市場的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提高也必然伴隨市場價格的整體上揚。，駐馬店市房地產(chǎn)市場價格上漲幅度超過10%，但由于基數(shù)低，目前的市場價格仍處在低位。因此，伴隨區(qū)域市場由起步階段向成熟階段發(fā)展，市場的上升趨勢明顯，近年的市場價格仍然會保持一定增幅。同步，產(chǎn)品的多元化和差異化也會變化目前產(chǎn)品價差小的狀況。·由價格競爭升級到產(chǎn)品競爭目前的駐馬店住宅市場總體市場容量不大、產(chǎn)品差異化小，價格競爭是競爭的重要形式。不過，同步顯現(xiàn)的一種明顯特性是，個別項目體現(xiàn)突出、不一樣項目之間的銷售速度差異大。這表明，市場分層已經(jīng)開始形成，房地產(chǎn)市場的差異化競爭、品牌化發(fā)展成為發(fā)展趨勢。例如，自建業(yè)進入駐