管理學(xué)課件-城市土地市場管理

城市土地市場管理內(nèi)容提要城市土地市場管理概述城市土地市場供需調(diào)控與管理城市土地市場價格管理城市土地市場微觀管理7.1城市土地市場管理概述一、概念（一）土地市場和城市土地市場

1、土地市場狹義的土地市場，指以土地作為交易對象進(jìn)行交易的場所。廣義的土地市場，指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。我國土地市場包括城市土地市場和農(nóng)村土地市場。

（二）我國城市土地市場的形成與發(fā)展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業(yè)有償使用建設(shè)土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度形成階段1999年《城市房地產(chǎn)管理法》，完善了土地市場完善階段（三）城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系

市場結(jié)構(gòu)反映的是市場體系內(nèi)部組成狀況及其相互關(guān)系，城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系包括類型結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。1、城市土地市場類型結(jié)構(gòu)——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等類型。

城市各類用地市場

由于土地經(jīng)濟(jì)供給稀缺性的影響，各類用途的土地之間存在激烈的競爭，通過城市土地區(qū)位選擇最佳用途的競爭，形成城市土地各類用地市場之間的關(guān)系。

城市土地產(chǎn)權(quán)市場

是反映人與人之間關(guān)系的土地產(chǎn)權(quán)市場，但在市場上只有產(chǎn)權(quán)的交易，沒有土地實體的空間移動。

我國土地市場上交易的產(chǎn)權(quán)，僅限土地使用權(quán)，因我國城市土地實行的是國有制，土地所有權(quán)不允許買賣。所以，我國的土地市場實質(zhì)上是土地使用權(quán)市場。2、城市土地市場層次結(jié)構(gòu)

城市土地一級市場——城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者

特征：壟斷性市場

反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級市場——城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者

特征：競爭性市場

反映各土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股我國城市土地二級市場結(jié)構(gòu)示意圖土地所有者（各級政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級市場二級市場

從城市土地層次結(jié)構(gòu)來看，一級市場是關(guān)鍵，是整個土地市場的“總閥門”，一級市場的運行狀況決定了二級市場的運行狀況，因此，城市土地市場管理的重點，就是對一級市場的供需和價格進(jìn)行管理。3、城市土地市場組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場主體組織

土地市場主體是土地市場的動能要素，土地市場的存在依賴于土地市場主體的活動，土地市場主體是形成土地供需的關(guān)鍵。

市場主體要求具有產(chǎn)權(quán)獨立、自主進(jìn)行市場決策和追求自身最大經(jīng)濟(jì)利益三個規(guī)定性內(nèi)涵。

城市土地市場中介組織

由于城市土地的位置固定性、異質(zhì)性、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性和市場信息的不完全性，需要中介組織保障土地市場的有序運行。

城市土地市場調(diào)控組織

各級政府是調(diào)控的主體，目的在于合理配置土地資源，合理分配土地利益。

在城市土地市場上交易的是土地的產(chǎn)權(quán)，交易的實質(zhì)是實現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是土地實體的移動，與一般商品交易具有根本區(qū)別。（四）城市土地市場特點

交易實體的非移動性

城市土地市場是一個地方性市場，受各地經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。

區(qū)域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無彈性，經(jīng)濟(jì)供給有較小的彈性，土地價格主要受需求影響。

土地供給彈性?。ㄎ澹┏鞘型恋厥袌鲞\行機制二者的聯(lián)系：

市場機制

在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量，主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，核心是競爭機制。

宏觀調(diào)控機制

市場也存在缺陷，需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補市場機制的不足。一方面，宏觀調(diào)控的措施必須以市場為依據(jù)；

另一方面，宏觀調(diào)控為市場導(dǎo)航，規(guī)定市場的發(fā)展方向，克服市場機制在利益關(guān)系上的的局限性和短期性行為，為市場機制發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能提供必要的前提。二、城市土地市場管理概述（一）城市土地市場管理的必要性

1、土地市場本身的特性

①土地市場是一類典型的不完全市場

②土地市場是一類地區(qū)性市場

③土地市場是產(chǎn)權(quán)市場

④土地供給彈性小

2、城市土地市場運行中出現(xiàn)的問題

①土地開發(fā)和供給存在盲目性

②土地收益分配不合理

③城市土地資源配置不合理（二）城市土地市場管理的內(nèi)容

1、城市土地市場的宏觀管理：國家從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對土地市場進(jìn)行干預(yù)。主要包括城市土地市場的供需管理和城市土地市場的價格管理。

2、城市土地市場的微觀管理：國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進(jìn)行管理。7.2城市土地市場供需調(diào)控與管理

一、城市土地市場供需平衡模型和調(diào)控機制

1、城市土地市場供需平衡的涵義LLLLSDPPPDDSS城市土地供需平衡是指城市土地供需運動的趨勢

----從非均衡趨向與均衡，是一種動態(tài)的平衡。2、城市土地供需平衡模型

我國城市土地供需運動是在一、二級市場中的土地所有者、土地開發(fā)公司、土地需求者之間進(jìn)行的，其供需平衡在一級市場和二級市場上共有存在四種供需關(guān)系情形。土地所有者S1h土地開發(fā)公司D1h和S2h土地需求者D2h一級市場二級市場S1h=D1h：代表土地所有者與開發(fā)公司之間的一級市場供需平衡

S2h=D2h：代表開發(fā)公司與土地需求者之間的二級市場的供需平衡D1h土地閑置，耕地減少，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到影響；穩(wěn)定S1h，刺激D1hS1h3、城市土地市場供需平衡調(diào)控機制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環(huán)境惡化，導(dǎo)致二級市場城市用房緊張；只能調(diào)節(jié)穩(wěn)定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級市場供不應(yīng)求引起的，采取前述措施；由房價偏低導(dǎo)致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現(xiàn)和措施3、城市土地市場供需平衡調(diào)控機制（1）對一級市場土地供過于求的調(diào)控

S1h

＞D1h

措施：①控制城市土地增量供給，穩(wěn)定S1h

。具體包括加強城市規(guī)劃管理；提高農(nóng)地特別是耕地的價格；建立耕地用途管制制度。②刺激開發(fā)公司開發(fā)閑置的城市土地。具體包括對城市土地價格實行“最高限價”管制；開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標(biāo)準(zhǔn)。（2）對一級市場土地供不應(yīng)求的調(diào)控S1h＜D1h

措施：只能調(diào)控供給一方使S1h增大，不能抑制D1h。具體包括建立城市規(guī)劃的反饋機制，及時修編和適度擴大規(guī)劃限額；在新編規(guī)劃范圍內(nèi)，適時、適度降低農(nóng)地價格。（3）對二級市場土地供過于求的調(diào)控

S2h

＞D2h

措施：

①控制S2h進(jìn)一步增大的趨勢，控制一級市場增量供給；

②刺激居民對商品住房的需求，具體包括適度降低商品房價格；提高居民的收入。

（4）對二級市場土地供不應(yīng)求的調(diào)控

S2h

＜D2h

產(chǎn)生這種狀況的原因有兩個，一個原因在（二）中已論述。另一原因是房價偏低，針對后一原因應(yīng)采取以下措施：①刺激開發(fā)公司的開發(fā)行為。②抑制購買者的購買行為。具體包括政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市；適度降低土地開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體模型”

調(diào)控的方向

調(diào)控的時間

調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標(biāo)確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調(diào)控效應(yīng)——正、負(fù)效應(yīng)調(diào)控開始的時間調(diào)控持續(xù)的時間要考慮到調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度調(diào)控手段的滯后時間和慣性大小調(diào)控環(huán)境

（一）城市土地市場供需調(diào)控的方向

調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：

①選擇調(diào)控的目標(biāo)。當(dāng)土地市場處于蕭條階段時，目標(biāo)是增加有效需求；當(dāng)處于過熱階段時，目標(biāo)是降低發(fā)展速度。

②確定調(diào)控措施的作用方向。兩類措施：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施；另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施。

（二）城市土地市場供需調(diào)控的時間要準(zhǔn)確把握供需調(diào)控時機，正確確定供需調(diào)控的時限：

①準(zhǔn)確掌握土地市場運行的狀態(tài)和變化趨勢

②由于供需調(diào)控決策時間和調(diào)控效應(yīng)滯后性的存在，必須盡早發(fā)現(xiàn)土地市場中存在的問題，超前采取調(diào)控措施。

③密切注意調(diào)控效應(yīng)的強弱，及時修正調(diào)控手段，調(diào)整調(diào)控力度。（三）城市土地市場供需調(diào)控的力度

決定調(diào)控力度時，要考慮如下因素：

①土地經(jīng)濟(jì)波動的幅度

②調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間

③調(diào)控效應(yīng)慣性大小

④調(diào)控環(huán)境

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

（一）發(fā)展計劃和規(guī)劃

1、發(fā)展計劃一般分為長期計劃、中期計劃和年度計劃。年度計劃主要有年度建設(shè)用地計劃（或年度土地出讓計劃）和年度信貸投放計劃。政府作為惟一的土地供應(yīng)者，合理確定每年各類土地供應(yīng)數(shù)量和投放時機對城市市場供求平衡有直接影響。政府對信貸資金的投量和投向只能通過間接調(diào)控來實現(xiàn)。2、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃（1）土地利用總體規(guī)劃對土地市場的宏觀調(diào)控

①確定了建設(shè)用地總量和耕地保有量的控制指標(biāo)，制約著城市土地市場上的土地供給總量。

②縣級土地利用總體規(guī)劃明確了土地用途，土地用途的轉(zhuǎn)變受土地用途管制制度的制約。

③土地利用總體規(guī)劃是土地利用年度計劃編制的重要依據(jù)。（2）城市規(guī)劃對具體土地和房地產(chǎn)項目的控制

①用地使用控制，包括用地性質(zhì)、用地面積、位置、邊界范圍等。

②建筑控制，包括建筑類型、建筑高度、容積率、建筑密度等。

③環(huán)境容量控制，包括人口密度、綠地率、空地率等。

④設(shè)施配套控制，即對地上公共設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置要求。

⑤形體景觀控制。（二）財政政策

1、地租政策（土地出讓金或年租金的升降）

2、稅收政策（增減各種稅賦）

3、財政投資政策（對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或不同地區(qū)采取財政投資的傾斜政策）（三）金融政策

1、直接調(diào)控

2、間接調(diào)控四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新

——土地儲備制度

作用

組織體制

內(nèi)容和運作程序培育和規(guī)范土地市場盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)落實城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造增加政府土地收益土地收購?fù)恋貎渫恋貎渲行耐恋厥召弮涔芾砦瘑T會土地供應(yīng)

（一）定義城市土地儲備制度是指由城市政府委托的機構(gòu)通過征用、收購、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構(gòu)組織進(jìn)行土地開發(fā)。在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后"根據(jù)城市土地出讓年度計劃"有計劃地將土地投入市場的制度。四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新

——土地儲備制度（二）土地儲備制度的組織體制兩級管理模式：①土地收購儲備管理委員會，土地儲備體系的決策機構(gòu)，制定相關(guān)的規(guī)章制度和政策，審批土地儲備中心的工作計劃和重要的土地收購、儲備和供應(yīng)的項目，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門之間的關(guān)系，對土地儲備中心的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。②土地儲備中心，土地儲備體系的執(zhí)行機構(gòu)，實施土地收購、儲備以及供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。1996年11月25日上海市成立了第一個土地發(fā)展中心。

2001年4月30日國務(wù)院關(guān)于《加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國務(wù)院15號文件）明確要求“有條件的地方政府試行收購儲備制度”從此，眾多城市紛紛成立土地儲備機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，截止2003年5月，全國已有1258個市、縣政府建立了土地收購儲備制度。（三）土地儲備運作程序的三個階段

1、土地收購

對象：10種土地工作程序：9步驟補償費計算：

2、土地儲備（包括前期開發(fā)和經(jīng)營管理）

3、土地供應(yīng)（招標(biāo)拍賣和協(xié)議出讓）（四）城市土地儲備制度的功能1、國外實行土地儲備制度各國實行土地儲備制度的政策目的提升社會福利并促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。國外城市儲備土地的主要來源是城市周邊的土地。國外土地儲備制度的實際動機因土地儲備的目標(biāo)差異而有所不同。各國土地的取得方式大多以協(xié)議購買為主。儲備土地的處置方式，多采用出租和出售。2、我國城市土地儲備制度的功能①有利于增強政府對城市土地的宏觀調(diào)控能力。②優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，盤活城市存量土地，提高土地利用率。③籌集城市建設(shè)資金，實現(xiàn)“經(jīng)營城市”的建設(shè)理念。④提升城市總體價值，提高政府效率。⑤提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，調(diào)整財富分配格局。⑥將推動土地金融的發(fā)展土地儲備與金融業(yè)的結(jié)合將有力地推動土地金融的發(fā)展

（五）我國實施土地儲備制度存在的主要問題

①土地儲備立法滯后，具體操作無法可依。②儲備資金籌集困難③土地收購補償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理。④城市一級土地市場未壟斷⑤土地儲備中心職責(zé)定位矛盾，妨礙了土地儲備目的的實現(xiàn)。7.3城市土地市場價格管理一、城市土地市場價格管理的含義

地價管理是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地價格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。二、城市土地市場價格管理的依據(jù)（一）土地利用計劃和土地出讓計劃（地價受供求關(guān)系的影響）（二）國家有關(guān)法律1986年國家頒布的《土地管理法》1994年國家頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》1990年國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（三）國家的地價政策國家地價政策制定的一般原則①與土地利用政策一致。②與產(chǎn)業(yè)政策一致。③考慮地域差異性。④不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段地價政策不同。⑤不同用途土地地價不同。（四）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》三、我國城市土地市場價格管理政策和制度

(一)土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度（協(xié)議價格過低，給國家?guī)頁p失）

(二)土地價格定期公布制度.包括：基準(zhǔn)地價的評估、報上級人民政府審批、正式對外公布

(三)政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回以出讓土地的土地使用權(quán)

(四)政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)

(五)政府對地價上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)

(六)征收土地增值稅

(七)土地價格評估制度

(八)土地登記和土地價格申報制度

(九)土地估價人員資格認(rèn)證及土地估價機構(gòu)資格評級制度土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地價格的監(jiān)測系統(tǒng)---地價指數(shù)

（一）定義

地價指數(shù)是反映某一區(qū)域內(nèi)土地交易量和價格變動水平的一種相對指數(shù)，是以原基礎(chǔ)地價評估的時期為基礎(chǔ)，基期的指數(shù)為100，然后用各期地價平均值（報告期水平）與基期平均值相比，即得出各期的地價指標(biāo)。它能夠直接或間接地透射出土地市場的有關(guān)價格、數(shù)量的變動信息，是政府管理、調(diào)控土地市場的重要依據(jù)，它對于城市基準(zhǔn)地價調(diào)整、土地估價的期日修正，土地增值稅的征收等都具有重要的應(yīng)諾似的。

（二）地價指數(shù)的分類

綜合地價指數(shù)：一般稱為地價指數(shù)分類地價指數(shù)：按城鎮(zhèn)用地類型分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地所測算的地價指數(shù)。

定基地價指數(shù)：在指數(shù)系列中都以某一固定時期的地價水平為對比基準(zhǔn)的指數(shù)。

環(huán)比地價指數(shù)：在指數(shù)系列中隨著時間的推移，每期的指數(shù)都以前一期的地價水平作為對比基準(zhǔn)的指數(shù)。

今年一季度，(天津)中心城區(qū)綜合地價指數(shù)為137，商業(yè)用地地價指數(shù)為138，居住用地地價指數(shù)為145，工業(yè)用地地價指數(shù)為116?？傮w地價水平