公租房運營模式研究

公租房運行模式研究上述六種人群，基本囊括了公租房保障的輻射范圍，筆者指出，“住有所居”是從社會上全體組員來講的，那種需要住房卻得不到住房的人，都屬于社會重點關(guān)注的對象，都應(yīng)當為他們提供對應(yīng)的住房。此外，在試運行公租房保障制度的開始階段，要將那些潛在的所需人群都充足考慮進來，使用發(fā)展眼光來對的看待公租房在未來的發(fā)展狀況。雖然目前讓每一種人都能輕易獲得住房還沒有實現(xiàn)，不過，現(xiàn)存很難處理的問題，并不是說就不必處理了，當重要矛盾得到緩和的時候，次要矛盾肯定會明顯顯現(xiàn)出來，因此，必須奠定此后處理次要矛盾的基礎(chǔ)。從上面所講的幾種住房所需者之中，可以明顯看出，需求住房的程度以及方式是不一樣樣的，也有重要矛盾和次要矛盾之分，因此，在處理有關(guān)矛盾的時候，要明確先后次序。基于此，我們可以做后續(xù)的深入分析，以此來明確公租房保障的前后次序。如圖6-1所示：第一批保障對象：本市低收入者，應(yīng)當選成首批公租房的獲益人，不管是國家，還是都市，都是保障制度最基本的任務(wù)，這也是公租房的發(fā)展來源之處。第二批保障對象：進城務(wù)工者、新就業(yè)大學生以及其他新就業(yè)人員，這群人有諸多相似的特性，經(jīng)濟基礎(chǔ)都比較弱小，都為居住都市做了或多或少的奉獻，因此公租房在發(fā)展期間內(nèi)，應(yīng)當將這部分稻城是保障的對象，并且在保證第一種人群住房所需的之后，應(yīng)當及時處理。第三批保障對象：建設(shè)都市的工作人員和此外某些有長時間居住所需的人員。分析這些人的特性可知，從為他們提供的重要保障方面來看，重點是擴充房源，經(jīng)濟上的賠償應(yīng)當不是重點。這是公租房保障制度中形式最高級以及階段最高層次的，也就是可以保障所有人員均有住的地方，并且還可以安定下來，以便快捷。在分派公租房的時候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準方面，也要提成諸多種級別。首先，經(jīng)濟狀況不是很好，住不起房子的此類人群，重要采用社保方式來提供對應(yīng)的補助，大大減少他們居住所需的本錢，實現(xiàn)住有所居的目的。另一方面，缺房或者由于此外某些經(jīng)濟原因?qū)е戮幼±щy的此類人群，重要采用擴充房源的方式，或者是有效管理已經(jīng)有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補助，有時候還應(yīng)當收取部分公租房占用費，以此來彌補為基礎(chǔ)保障對象提供公租房的補助而支付的某些費用，從而減輕國家的承擔[63]。二、公租房管理機構(gòu)成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進我國，并用到我國的政府管理中，成立專業(yè)性比較強的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個組織的重要職責有下面這些：1、登記并歸檔所有房源，例如房子的型號、面積大小、位置等，還要對他們進行次序編號；2、分類和歸檔住房客戶的所有信息，例如名字、性別、家庭人口、經(jīng)濟狀況、租住時間等；3、維修、翻新公租房以及收取房租。三、政府職能政府職能與參與度應(yīng)當根據(jù)公租房發(fā)展階段來進行對應(yīng)的協(xié)調(diào)，因此，本文將從幾種階段來展開論述。從第二章論述的國外公租房營運方式來看，基本上所有的發(fā)達國家在剛開始營運公租房的時候，都毫不躊躇地選擇了政府的干預(yù)方式[65]，在公租房的管理工作、分派工作、維修保護以及補助等方面均有政府直接參與。這種在公租房構(gòu)建最初的時候體現(xiàn)出來的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導(dǎo)、調(diào)整控制以及指導(dǎo)，才可以在此前的住房供應(yīng)方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調(diào)整控制能力較弱的西方發(fā)達國家都是這樣運行的，而在我國的調(diào)整控制能力極強的情形下，政府的主導(dǎo)作用是必不可少的。不過，發(fā)達國家政府的參與狀況是大不一樣樣的，我國應(yīng)當怎么進行，都必須充足考慮我國的基本國情。（一）初期1、我國在最開始建設(shè)公租房的時候，缺口非常大，繼續(xù)彌補，因此，還是完全照搬新加坡那樣的建設(shè)模式，資金所有由政府來供應(yīng)，這樣財政方面會面臨很大的壓力。因此，我國應(yīng)當采用政府自行建設(shè)、企業(yè)籌措建設(shè)、開發(fā)商籌措建設(shè)，把目前已經(jīng)有的房源進行記錄、歸納整頓以及充足使用的方式，調(diào)集所有有關(guān)力量來一起建設(shè)公租房，擴展房源，用至少的時間來處理目前面臨的住房困境。2、我國的市場規(guī)模比較大，市場的狀況更是非常的復(fù)雜，因此，在最開始運行公租房的時候，應(yīng)當由政府來進行管理，統(tǒng)一管理所有已經(jīng)登記在冊的公租房，在政府的指導(dǎo)下，形成一套完善的，可以被承認的管理方式和通例，奠定此后政府退出管理的基礎(chǔ)。（二）發(fā)展期政府在形成公租房市場最開始的時候，做好各個方面的計劃并實行干預(yù)，這樣就可以形成功能齊全的公租房運行系統(tǒng)，然后就順利進入其發(fā)展時期。這個發(fā)展期時間比較長，政府還可以在這期間把某些模式已定的業(yè)務(wù)交給某些企業(yè)來進行經(jīng)營銷售，例如公租房的維護、管理等可以交給某個物業(yè)企業(yè)，由它來進行管理；由開發(fā)商自己來獨立完畢公租房的補充和重新構(gòu)建，獲取的利益也歸開發(fā)商，不過其詳細的管理和調(diào)配還是由公租房管理局進行。在這期間，政府就只是需要重點關(guān)注其營運過程中所波及的重要環(huán)節(jié)，例如發(fā)放補助等。此外，還要構(gòu)建健全的法律來保障公租房正常運行，保證政府在退出其營運之后，通過初期對公租房市場在形成過程中的全面規(guī)劃與干預(yù)，一套完整的公租房運行體系就基本形成了，接下來便進入了公租房的發(fā)展期。公租房的發(fā)展期是一種相對比較漫長的時期，期間政府可以將某些已形成既定模式的業(yè)務(wù)交由社會中的企業(yè)來經(jīng)營，例如公租房的營運系統(tǒng)不受影響，還可以繼續(xù)往下發(fā)展。（三）政府職能回歸期構(gòu)建完善的公租房營運系統(tǒng)后來，政府的作用也就完畢了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統(tǒng)了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有諸多問題會出現(xiàn)。因此，對于某些常見事務(wù)，公租房管理局可以交給專門的商業(yè)組織來營運，政府就充當一種監(jiān)督管理機構(gòu)，監(jiān)督和審查這些商業(yè)組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機構(gòu)職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監(jiān)管職能。四、個人、家庭經(jīng)濟狀況評級針對國內(nèi)個人以及家庭等收入方面，選擇比較權(quán)威的記錄機構(gòu)來深入調(diào)查，并對其進行評估，劃分等級。選擇家庭為單位，計算家庭中所有組員的人均收入狀況、承擔狀況等，以此作為輔助指標。對于某個人進行評估級別之后，其個人信息中就包括了這個評級信息，會直接輸入其身份證和社保等系統(tǒng)中，在全國范圍內(nèi)都可以共同享用。這個信息可以成為個人租住公租房的折扣基準。由于每一種家庭或者個人的實際競技狀況都是不一樣樣的，常常發(fā)生變化，因此已經(jīng)評估過的家庭或個人，數(shù)年后要重新進行審核，重新評估等級。為了弱化審核流程，減少某些不必要的工作量，可以根據(jù)對象的實際狀況來定。針對工作比較穩(wěn)定，經(jīng)濟來源相對可靠的人群，重新審核的時間可以選擇久一點；針對自由工作者、經(jīng)濟收入不穩(wěn)定等，重新審核的時間可以選擇短一點。此外，可以在進行人口普查的時候，將經(jīng)濟狀況審核項目加入其中，以到達簡化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據(jù)可以根據(jù)個人和家庭的實際經(jīng)濟狀況評級來確定，這個評級還和租客的利益有親密關(guān)系，對的評級可以保證公租房營運比較公平公正，這也是本文研究的關(guān)鍵之處。五、租金公租房能不能正常經(jīng)營下去，和租金以及繳納形式有莫大關(guān)聯(lián)，同步還和租客自身利益有很大關(guān)聯(lián)，用以確定租金，是最關(guān)鍵的一種環(huán)節(jié)。（一）租金原則本文倡導(dǎo)的租金原則是差異化基準，以此作為基準，根據(jù)居住人群的詳細經(jīng)濟實力來設(shè)定對應(yīng)的租金。由于國內(nèi)各個區(qū)域的發(fā)展不平衡，物價也不一樣樣，因此，制定租金原則的時候要充足結(jié)合當?shù)氐膶嶋H狀況。公租房的租金原則可以劃提成兩個部分，首先是成本租金，也就是根據(jù)構(gòu)建公租房用去的詳細成本，在固定年份內(nèi)均攤下去，以此來明確租金。另一方面是運行、管理成本，也就是保證公租房可以長期經(jīng)營下去所需要給出的成本。累加這兩部提成本，并將資金成本和合適的利潤考慮進來米酒形成了公租房的基準租金原則。最終再考慮當?shù)氐膶嶋H狀況來對應(yīng)的調(diào)整租金?；鶞首饨鹪瓌t=成本租金+運行、管理修繕成本+資金成本±調(diào)整值（二）租金繳納方式在房客租賃房子的時候，折扣原則是根據(jù)其實際經(jīng)濟狀況評級的，并予以基準租金原則，予以一定的折扣價，租客的等級越高，享有的折扣也就越大。社會上所有組員都可以居住公租房，由于每一種人的經(jīng)濟狀況不一樣樣，因此居住的次序和支付的成本是不一樣樣的。此種措施，非常適合像中國這種人口流動量大的國家，并且使用折扣這種方式，可以處理國內(nèi)各個區(qū)域發(fā)展不平衡所引起的某些補助差異問題。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個都市，先去公租房管理局登記有關(guān)信息，并進行注冊，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后根據(jù)租客的實際經(jīng)濟狀況評估等級，上繳自己應(yīng)當繳納的租金即可。也準許收入比較高的人住進公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補助低收入者之中，緩和國家的壓力。不過一旦出現(xiàn)房源緊張的狀況下，收入較低的人應(yīng)當有優(yōu)先租賃權(quán)。如圖6-2所示：六、補助方式公租房的補助方式可以選擇“英國+新加坡”方式。由于國內(nèi)的公租房房源形式有諸多樣式，因此提議選擇這種補助方式。第一，租客享有的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，由于公租房的性質(zhì)，致使公租房管理局常常出現(xiàn)政策性虧損，因此必須要有國家補助才可以保證它正常的營運；第三，社會上的某些民間散戶和開發(fā)商，由于他們供應(yīng)了公租房，因此可以獲取公租房發(fā)明的利益，不僅僅可以享有租金利益，還應(yīng)當享有國家予以的一定差價利益，保障他們的經(jīng)濟利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補助，不過不能直接予以一定的好處。如圖6-3所示：七、信息公告李克強副總理提出保障性住房必須堅持“公平分派，有效供應(yīng)”的原則。要保證堅持這項原則，首先要重視該原則下的基礎(chǔ)即操作環(huán)節(jié)的公平、公開與公正性。政府公信力的大小會直接受到運行程序嚴密性，執(zhí)行環(huán)節(jié)的規(guī)范性，以及操作手法的透明性，制度建設(shè)的完備性的影響。為保證做到“公平分派，有效供應(yīng)”的原則，防止腐敗的產(chǎn)生，同步為以便群眾的監(jiān)督和有效信息的獲取，公租房管理局應(yīng)當公告出房源的出租狀況、出租時間、租用期限以及租房人的折扣等級。八、小區(qū)物業(yè)管理公租房的后期物業(yè)管理中，為了保證物業(yè)管理的順利進行，必須要提供社會化與專業(yè)化的物業(yè)管理。為保證小區(qū)的友好發(fā)展，必須積極合理的處理小區(qū)承租人、公租房持有機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關(guān)系，將各自的責任與義務(wù)貫徹到詳細的任何事物上，這也是其重要的保證基礎(chǔ)。要增進這方面的發(fā)展，我們可以從英國公租房的有關(guān)物業(yè)管理模式中吸取經(jīng)驗，委托物業(yè)企業(yè)必須具有有專業(yè)化的管理，同步對小區(qū)的各項物業(yè)的管理監(jiān)督方面要設(shè)置專門的管理機構(gòu)來實行管理，此外在每個小區(qū)內(nèi)，單獨建立一種物理管理處，這樣可以以便物業(yè)管理企業(yè)可以更好的理解小區(qū)的需求，協(xié)同努力，以便后期工作的改善和開展。九、公租房的退出有關(guān)公租房的退出，其中包括了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指由于經(jīng)濟狀況發(fā)生了變化，使得受保障對象不得不退出公租房保障系統(tǒng)[66]。伴隨時間和社會的不停發(fā)展，我國的人口構(gòu)成狀況也必然會跟著發(fā)生巨大的變化，從目前的計劃生育發(fā)展中不難發(fā)現(xiàn)我國的老齡化是必然發(fā)生的，此外我國人口總數(shù)也會出現(xiàn)一種緩慢下降的趨勢。若這個國情繼續(xù)發(fā)展下去必然會使得人們對住房的需求量減少，從而導(dǎo)致在需求量大的時候所建的公租房數(shù)量剩余較多。此時，公租房的退出將成為一種有效減少這種危機的措施之一，就如日本處理問題的措施同樣。除了我國人口的構(gòu)成變化外，伴隨人們的生活狀況的改善，后來越來越多的人會有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制房源的多樣化助推了國內(nèi)公租房退出時的優(yōu)勢。公租房的退出應(yīng)當以“誰提供，退還誰”為原則。此外，散戶的房屋擁有房子的所有權(quán)；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產(chǎn)權(quán)房，若想得到產(chǎn)權(quán)則需要補齊土地出讓差價歸出資者所有。除了上述三個部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會成為退出市場的首要對象。有關(guān)這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進行處理：①首先一定要儲備充足的公租房以備不時之需；②對有公租房居住年限的優(yōu)先考慮，并可給與優(yōu)惠價格；③建設(shè)地段好，房屋狀況很好的公租房應(yīng)積極投入房地產(chǎn)市場進行市場交易。通過上述三種方式的處理，可以協(xié)助政府分擔公租房退出市場的壓力，減少其房源建設(shè)的成本，同步又可認為需要的住房者留下緩沖區(qū)。如圖6-4所示：在公租房的運行開始階段，我們?yōu)榱吮M快的回收房源的建設(shè)成本可以參照重慶的運行模式，即發(fā)售部分房源。不過在這個過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據(jù)需要進行轉(zhuǎn)讓，且必須通過公租房管理局根據(jù)市場行情進行回購，如此就可以最大化的減小公租房對房地產(chǎn)市場的直接沖擊，也克制了部分投機者在市場的投機買賣行為。十、法律與政策保障在形成公租房營運模式的時候，法律和政策兩個方面的保障是必不可少的，可以規(guī)避外部環(huán)境的干擾，是其正常營運的保護傘。然而這兩個方面各自的優(yōu)勢不一樣樣，可以在不一樣的時期加以使用。在形成公租房系統(tǒng)最開始的時候和發(fā)展過程中，此時政策保障作用最突出，其特性就是高強度以及非?；钴S。在公租房系統(tǒng)有形成趨勢的時候，開始顯現(xiàn)法律保障，并完全構(gòu)建在公租房系統(tǒng)形成之后，其特點是長期、規(guī)范、強制以及此外某些法律所具有的特性，在公租房運系統(tǒng)在實行的時候，它可以防止出現(xiàn)扭曲的經(jīng)營理念，也可以防止經(jīng)營方式出現(xiàn)不妥情形。因此，在詳細使用的時候，要將兩者結(jié)合在一起來使用，既要用到靈活性強的政策保障，也要用到強制的法律保障，奠定在中國推行公租房制度的基礎(chǔ)，并為其提供有效的支持。如圖6-5所示：還沒有形成公租房系統(tǒng)的時候，構(gòu)建和運行公租房制度需要有關(guān)政策來支撐，在形成之時，根據(jù)營運的實際狀況，制定對應(yīng)的法律制度，最終明確構(gòu)建公租房系統(tǒng)后來，憑借法律和政策兩個方面來保證其健康穩(wěn)定的運行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。第三節(jié)要點小結(jié)本節(jié)重要總結(jié)了某些對公租房營運產(chǎn)生影響的原因和應(yīng)對方略。如表6.1所示：表6.1公租房運行原因及對策分析第七章研究結(jié)論與展望第一節(jié)研究結(jié)論本文根據(jù)上述內(nèi)容講解的公租房改革問題，找到公租房也許存在經(jīng)營上的局限性，同步研究和歸納發(fā)現(xiàn)的局限性之處，然后體現(xiàn)該課題的態(tài)度，設(shè)置了公租房的經(jīng)營制度，其中有設(shè)置公租房的資料庫、設(shè)置公租房的監(jiān)管部門、設(shè)置家庭和個體的經(jīng)濟狀況資料庫、設(shè)置公租房的法律機制、設(shè)置公租房確定價格的規(guī)定等，建立起完整的、綜合的公租房經(jīng)營系統(tǒng)。從而到達住房困難群體住房需求，同步便于政府對其進行住房管理。詳細包括：一、規(guī)劃開始大多數(shù)是政府出面進行大面積地規(guī)劃和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找尋民間的房源是次要的；最終的時候則基本上是改革、維修部分房源。二、政府職能1、在開始的時候需要將企業(yè)籌建、政府自建、開發(fā)商籌建、整頓和分析該房源等結(jié)合在一起，運用所有可以運用的資源和公租房的修建。然后讓政府負責監(jiān)管所有有記錄的公租房，組建一種完善的監(jiān)管措施，給未來政府結(jié)束監(jiān)管提供良好的前提。2、處在前進階段的時候，政府僅僅重視公租房的經(jīng)營部分，卻把成型的工作拿給某些企業(yè)負責，開發(fā)商可以得到經(jīng)營的所有收益，不過需要遵守公租房監(jiān)管部門的監(jiān)控，并且形成公租房經(jīng)營的法律保障機制。3、政府重新獲得職能的時候，公租房的監(jiān)管部門成為政府的監(jiān)督部門，負責核算和管理公租房的經(jīng)營部門。三、保障覆蓋面增長保障的使用范圍，將農(nóng)村的務(wù)工人員、該市的低收群體、才開始就業(yè)的人群、才走出校園的學生、非當?shù)氐慕ㄔO(shè)者等人群包括其中，同步根據(jù)住房的規(guī)定劃分出不一樣的群體，排列出保障的次序。把該市的低收入人卻當成初次公租房的保障人群；把才走出校園的學生、農(nóng)村來的務(wù)工人員與才就業(yè)的職工當成第二批的受益人群；將工程建設(shè)者與久居且有需要的人群當成第三批的受益人群。四、公租房管理機構(gòu)組織公租房的監(jiān)管部門，它的作用重要有：1、記錄、整頓所有房源的詳細信息，包括規(guī)模、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號整頓。2、整頓租房人的詳細資料，包括性別、姓名、工資狀況、家庭狀況、目前租房的時間、編號以及租金等。3、修建和調(diào)整公租房、得到的租金。五、個人、家庭經(jīng)濟狀況評級讓正規(guī)的調(diào)查部門核算詳細的個體和家庭的經(jīng)濟狀況和生活水平，然后進行分析和劃分等級，同步重視對等級的審核。六、租金1、規(guī)定基準租金的額度資金的成本+管理修繕的成本±調(diào)整值、運行+租金成本=基準租金的額度2、繳納租金的途徑租房人在租用房間的過程中，通過度析租房人的家庭或者個體的經(jīng)濟狀況，最終決定收取租金的額度，以基準租金的額度為前提，結(jié)合經(jīng)濟狀態(tài)合適減少租金的費用，經(jīng)濟狀態(tài)不好的人，減少的金額就諸多。七、補助方式但愿憑借“新加坡+英國”的措施，運用社保對租房人在資金上進行協(xié)助