建筑施工合同中常見的法律問(wèn)題及對(duì)策

建筑施工合同中

常見的法律問(wèn)題

及其對(duì)策

建筑施工合同實(shí)施的五個(gè)階段一、項(xiàng)目信息收集及評(píng)審階段。二、招標(biāo)投標(biāo)階段。三、合同談判及簽約階段。四、工程項(xiàng)目施工管理階段。五、工程竣工后階段。一、項(xiàng)目信息收集

及評(píng)審階段。（一）對(duì)項(xiàng)目發(fā)包人及工程項(xiàng)目的法律調(diào)查。在獲得項(xiàng)目信息后，我們應(yīng)主動(dòng)對(duì)項(xiàng)目發(fā)包人的背景、資信、實(shí)力等進(jìn)行了解。通過(guò)工商部門查詢業(yè)主的工商登記狀況；通過(guò)國(guó)土部門了解項(xiàng)目土地狀況，包括土地出讓金是否交足、是否辦理了土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)是否設(shè)置了抵押、有無(wú)查封等情況；要盡可能了解政府審批情況，包括《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》等；政府投資項(xiàng)目要看有無(wú)發(fā)改委的立項(xiàng)審批手續(xù)等。（二）項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。1、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、履約能力、投資主體實(shí)力及是否存在墊資條件等進(jìn)行初步評(píng)估；2、外部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：在法律賦予項(xiàng)目承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的情況下，法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的核心就是要充分考慮：在墊資的情況下受市場(chǎng)因素影響致使工程項(xiàng)目無(wú)法最終竣工，或者即使最終竣工但項(xiàng)目無(wú)法變現(xiàn)的情況下可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。法律規(guī)定無(wú)法變現(xiàn)的情況：根據(jù)《合同法》286條規(guī)定，“不宜折價(jià)、拍賣的”工程項(xiàng)目主要包括：1、公用設(shè)施（圖書館、博物館、醫(yī)院、學(xué)校）；2、軍事設(shè)施；3、宗教設(shè)施；4、重要的基礎(chǔ)設(shè)施（發(fā)電站、大壩、港口、橋梁、鐵路、公路等）。

上述工程均不宜折價(jià)、拍賣，承包人不能對(duì)其行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”。對(duì)此類項(xiàng)目的承接應(yīng)重點(diǎn)考慮項(xiàng)目資金來(lái)源、投資主體資金實(shí)力及工程款的支付保證等。（三）墊資工程的風(fēng)險(xiǎn)防范。比較有效的防范墊資法律風(fēng)險(xiǎn)的措施：1、有效的實(shí)物擔(dān)?；蛞佬隆段餀?quán)法》規(guī)定設(shè)定在建工程抵押；2、有相應(yīng)實(shí)力的法人單位的保證；3、民營(yíng)企業(yè)主要高管人員的個(gè)人擔(dān)保；4、開發(fā)商或其它有相應(yīng)實(shí)力的法人單位的股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保；（最好能對(duì)股權(quán)對(duì)應(yīng)的公司采取相應(yīng)的監(jiān)督措施）5、支付保函擔(dān)保。（最佳防范墊資風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式）

相對(duì)滯后，但也會(huì)起到一定作用的防范墊資風(fēng)險(xiǎn)的措施：1、建立預(yù)售房款的共管銀行帳戶；2、對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的房屋以顯著低價(jià)購(gòu)買，同時(shí)簽訂回購(gòu)協(xié)議（注意：謹(jǐn)慎簽約）?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

(四)已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。二、招標(biāo)投標(biāo)階段。（一）對(duì)于招標(biāo)文件附帶合同條款時(shí)應(yīng)采取的對(duì)策。招標(biāo)答疑是合同簽約前唯一能夠利用的影響條款的機(jī)會(huì)，我們一定要充分利用這一機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取形成對(duì)我們有利的文件解釋。發(fā)包人在招標(biāo)文件中附格式合同文本的情況越來(lái)越多，且對(duì)通用條款也作過(guò)修改，需謹(jǐn)慎答疑。（二）投標(biāo)過(guò)程中應(yīng)謹(jǐn)慎出具下列承諾書?！叭绻麡I(yè)主出現(xiàn)資金困難，我方保證繼續(xù)施工”；“業(yè)主遲延付款××月，我方保證不停工”；“如果本工程不能獲得魯班獎(jiǎng)，我方愿自罰××萬(wàn)”；“我方承諾無(wú)條件放棄該項(xiàng)目工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)”；”保證工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，否則罰款××萬(wàn)元”。（三）投標(biāo)報(bào)價(jià)過(guò)程中的索賠意識(shí)。有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員通過(guò)研究圖紙和招標(biāo)文件，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)問(wèn)題，合約法律人員要立刻研究這些問(wèn)題是否可能成為索賠點(diǎn)和被索賠點(diǎn)，如果有可能，就可通過(guò)不平衡報(bào)價(jià)等方法為索賠和反索賠創(chuàng)造條件。（四）投標(biāo)無(wú)效或中標(biāo)無(wú)效的問(wèn)題。在招投標(biāo)過(guò)程中，由于競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間提出投標(biāo)無(wú)效和中標(biāo)無(wú)效的問(wèn)題。這時(shí)候就一定需要法律人員進(jìn)行妥善的處理。（營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢期間可能存在的有效期、項(xiàng)目經(jīng)理任職的唯一性、投標(biāo)人投標(biāo)期間出現(xiàn)的任何事故或受到主管部門的任何處罰均可能成為無(wú)效隱患，從而遭致競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的投訴）《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第十七條規(guī)定：資格審查分為資格預(yù)審和資格后審。

資格預(yù)審，是指在投標(biāo)前對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行的資格審查。

資格后審，是指在開標(biāo)后對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行的資格審查。

進(jìn)行資格預(yù)審的，一般不再進(jìn)行資格后審，但招標(biāo)文件另有規(guī)定的除外?！豆こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第十九條規(guī)定：經(jīng)資格預(yù)審后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的潛在投標(biāo)人告知資格預(yù)審結(jié)果。資格預(yù)審不合格的潛在投標(biāo)人不得參加投標(biāo)。

經(jīng)資格后審不合格的投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)作廢標(biāo)處理。

《公路工程施工招標(biāo)資格預(yù)審辦法》第三十七條規(guī)定：資格評(píng)審委員會(huì)對(duì)資格預(yù)審申請(qǐng)文件中不明確之處，可通過(guò)招標(biāo)人要求潛在投標(biāo)人進(jìn)行澄清，但不應(yīng)作為資格審查不通過(guò)的理由。如潛在投標(biāo)人不按照招標(biāo)人的要求進(jìn)行澄清，其資格審查可不予通過(guò)。澄清應(yīng)以書面材料為主，一般不得直接接觸潛在投標(biāo)人。

《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》

第五十條規(guī)定：投標(biāo)文件有下列情形之一的，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)初審后按廢標(biāo)處理：

(一)無(wú)單位蓋章并無(wú)法定代表人或法定代表人授權(quán)的代理人簽字或蓋章的；

(二)未按規(guī)定的格式填寫，內(nèi)容不全或關(guān)鍵字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)的；

(三)投標(biāo)人遞交兩份或多份內(nèi)容不同的投標(biāo)文件，或在一份投標(biāo)文件中對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)有兩個(gè)或多個(gè)報(bào)價(jià)，且未聲明哪一個(gè)有效，按招標(biāo)文件規(guī)定提交備選投標(biāo)方案的除外；

(四)投標(biāo)人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預(yù)審時(shí)不一致的；

(五)未按招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)保證金的；

(六)聯(lián)合體投標(biāo)未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議的?！豆こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第五十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以書面方式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確、對(duì)同類問(wèn)題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清、說(shuō)明或補(bǔ)正。評(píng)標(biāo)委員會(huì)不得向投標(biāo)人提出帶有暗示性或誘導(dǎo)性的問(wèn)題，或向其明確投標(biāo)文件中的遺漏和錯(cuò)誤。

三、合同談判及

簽約階段。（一）合同文件及其解釋順序建設(shè)部99版的通用條款中的順序是：1.合同協(xié)議書；2.中標(biāo)通知書；3.投標(biāo)書及其附件；4.合同專用條款；5.合同通用條款；6.標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件；7.圖紙；8.工程量清單；9.工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書。發(fā)包人修改標(biāo)準(zhǔn)合同文本的情況：1、通過(guò)專用條款調(diào)整合同文件解釋順序；2、附加合同生效條件；3、直接篡改通用條款（主要是對(duì)付款條件、發(fā)包人違約責(zé)任的免除、承包人適用停窩工條件的限制等。）一旦簽約不慎，就會(huì)掉入合同陷阱（二）可能出現(xiàn)無(wú)效合同的情況一般而言，通過(guò)正常招投標(biāo)方式或標(biāo)準(zhǔn)施工合同文本簽訂的施工合同較少出現(xiàn)無(wú)效的情況。但可能出現(xiàn)無(wú)效的情況主要有：1、聯(lián)合體承包合同中一方的施工資質(zhì)不夠的；2、總承包合同簽訂后又以聯(lián)營(yíng)模式進(jìn)行分包的。常規(guī)來(lái)說(shuō)，合同被認(rèn)定認(rèn)定為無(wú)效主要是在承發(fā)包雙方或與合作一方產(chǎn)生糾紛時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。關(guān)鍵是要了解合同無(wú)效后將如何處理。簽訂合同時(shí)要盡量避免合同無(wú)效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

(三)以合法形式掩蓋非法目的；

(四)損害社會(huì)公共利益；

(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。

《合同法》第五十七條規(guī)定：合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力?！逗贤ā返谖迨藯l規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的；

(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

第五十五條有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

(一)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)；

(二)具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)。

《建筑法》第二十六條規(guī)定：

承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。

禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。

最高院《關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第一條建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無(wú)效：

(一)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；

(二)沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

(三)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。

最高院《關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。

最高院《關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條建設(shè)工程施工合同無(wú)效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格的，按照以下情形分別處理：

(一)修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用的，應(yīng)予支持；

(二)修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，承包人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持。

因建設(shè)工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

最高院《關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第四條承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程或者沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為無(wú)效。人民法院可以根據(jù)民法通則第一百三十四條規(guī)定，收繳當(dāng)事人已經(jīng)取得的非法所得。

（三）“爭(zhēng)議”條款。爭(zhēng)議的選擇原則是要考慮方便權(quán)利實(shí)現(xiàn)，如果爭(zhēng)議解決地在己方所在地，會(huì)大大節(jié)約處理成本，而且會(huì)最大限度地避免在異地處理可能受到的地方保護(hù)。爭(zhēng)議選擇的主要原則如果選擇法院一定要寫基層法院爭(zhēng)議解決在異地時(shí)，最好選擇仲裁解決爭(zhēng)議的方式同一個(gè)項(xiàng)目如果存在多份合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇同一個(gè)爭(zhēng)議解決方式，最好選擇仲裁的方式要慎重選擇國(guó)際仲裁（四）授權(quán)與公章問(wèn)題。如果對(duì)方否認(rèn)其在合同上的印章和簽字，我們用什么辦法去證明？如果對(duì)方提出某簽字人不是自己的工作人員，或該簽字人沒(méi)有相應(yīng)的授權(quán)，怎么辦？解決辦法在簽約的同時(shí)或之后，與對(duì)方互換兩份文件，一份是雙方項(xiàng)目印章印模及使用范圍，一份是可能在履約資料中簽字的人員的崗位職責(zé)書，由該人員留下簽字樣本，并加蓋對(duì)方單位公章。（五）黑白合同問(wèn)題。最高院公布《關(guān)于審理建設(shè)施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，“當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的根據(jù)”。（六）墊資利息的約定?！爱?dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人請(qǐng)求支付利息的，不予支持”“約定的利息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率的部分除外”四、工程項(xiàng)目施工管理階段。（一）索賠期限的問(wèn)題。合理的要求如果超過(guò)合同約定期限就無(wú)法得到保護(hù)23.4承包人應(yīng)當(dāng)在23.3款情況發(fā)生后14天內(nèi)，將調(diào)整原因、金額以書面形式通知工程師，工程師確認(rèn)調(diào)整金額后作為追加合同價(jià)款，與工程款同期支付。工程師收到承包人通知后14天內(nèi)不予確認(rèn)也不提出修改意見，視為已經(jīng)同意該調(diào)整。31.2承包人在雙方確定變更后14天內(nèi)不向工程師提出變更工程價(jià)款報(bào)告時(shí),視為該項(xiàng)變更不涉及合同價(jià)款的變更25.2工程師收到承包人報(bào)告后7天內(nèi)未進(jìn)行計(jì)量，從第8天起，承包人報(bào)告中開列的工程量即視為被確認(rèn)，作為工程價(jià)款支付的依據(jù)。31.3工程師應(yīng)在收到變更工程價(jià)款報(bào)告之日起14天內(nèi)予以確認(rèn)，工程師無(wú)正當(dāng)理由不確認(rèn)時(shí)，自變更工程價(jià)款報(bào)告送達(dá)之日起14天后視為變更工程價(jià)款報(bào)告已被確認(rèn)。33．3規(guī)定“發(fā)包人收到竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后28天內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不支付工程竣工結(jié)算價(jià)款，從第29天起按承包人同期向銀行貸款利率支付拖欠工程價(jià)款的利息，并承擔(dān)違約責(zé)任?！?6．2（4）工程師在收到承包人送交的索賠報(bào)告和有關(guān)資料后28天內(nèi)未予答復(fù)或?qū)Τ邪俗鬟M(jìn)一步要求，視為該項(xiàng)索賠已經(jīng)認(rèn)可。(二)工期索賠工期索賠更多地是一種自我保護(hù)措施。我方只要在合同期限內(nèi)提出這種主張即可，目的是防止業(yè)主在竣工結(jié)算時(shí)對(duì)我方進(jìn)行工期罰款或提出工期反索賠。13．2規(guī)定“承包人在13.1款情況發(fā)生后14天內(nèi)，就延誤的工期以書面形式向工程師提出報(bào)告。工程師在收?qǐng)?bào)告后14天內(nèi)予以確認(rèn)，逾期不予確認(rèn)也不提出修改意見，視為同意順延工期?！?2．3規(guī)定“發(fā)包人收到承包人送交的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28天內(nèi)不組織驗(yàn)收，或驗(yàn)收后14天內(nèi)不提出修改意見，視為竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已被確認(rèn)。”32．5規(guī)定“發(fā)包人收到承包人竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后28天內(nèi)不組織驗(yàn)收，從第29天起承擔(dān)工程保管及一切意外責(zé)任。”（三）往來(lái)文件的問(wèn)題。往來(lái)文件的措辭一定要嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)必須表述清楚，千萬(wàn)不要在往來(lái)文件中隨意放棄自己的權(quán)利、擴(kuò)大自己的義務(wù)。往來(lái)文件還應(yīng)當(dāng)注意“授權(quán)”的問(wèn)題。往來(lái)文件要特別注意“簽收”的問(wèn)題。往來(lái)文件的妥善保管問(wèn)題。(四)履約中注意材料驗(yàn)收問(wèn)題。對(duì)于石材、玻璃幕墻等以圖紙結(jié)算的材料應(yīng)特別注意驗(yàn)收方式，在驗(yàn)收時(shí)不要輕易確認(rèn)數(shù)量?？刹扇〉膶?duì)策包括：1、合同中規(guī)定損耗率