工程造價(jià)知識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)成本中的應(yīng)用

工程造價(jià)知識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)成本法中的應(yīng)用主講：張志勇9/22/20231公開(kāi)郵箱：zjcbf@密碼：123456789/22/20232導(dǎo)

引1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計(jì)地上部分按標(biāo)準(zhǔn)圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價(jià)師的您認(rèn)為該工程結(jié)算造價(jià)審核的要點(diǎn)是哪里？2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽長(zhǎng)L=80m，挖土深H=2m，三類(lèi)土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應(yīng)為K=0.33，9/22/20233試比較定額計(jì)價(jià)模式下和清單計(jì)價(jià)模式下的基槽人工挖土工程量。（通過(guò)計(jì)算您可以得出其差值的大小為多少？）9/22/202343.如果您在同一時(shí)期分別擁有三個(gè)不同的身份，分別是業(yè)主方的估價(jià)師、承包商方的估價(jià)師、咨詢(xún)方的估價(jià)師，那么您對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行造價(jià)計(jì)算時(shí)會(huì)有差異嗎？為什么？如果有，其差異會(huì)有多大？4.某城市雙層立交橋，承包商中標(biāo)價(jià)1.7億元，承包商經(jīng)理認(rèn)為他們最終能做到2.0億元以上，您是怎樣認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題的？9/22/202355.某工程甲乙雙方合同包死單價(jià)1900元/m2，工程實(shí)施過(guò)程中咨詢(xún)方估價(jià)師經(jīng)計(jì)算其市場(chǎng)價(jià)為1820元/m2（總量為20萬(wàn)平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計(jì)算的價(jià)格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢(xún)方估價(jià)師的您應(yīng)該怎么辦？

9/22/20236目錄

第一講房地產(chǎn)估價(jià)成本法相關(guān)知識(shí)第二講工程造價(jià)相關(guān)知識(shí)第三講房地產(chǎn)估價(jià)成本法案例分析9/22/20237第一講

房地產(chǎn)估價(jià)成本法相關(guān)知識(shí)9/22/20238一、房地產(chǎn)估價(jià)方法

9/22/20239（1）市場(chǎng)比較法

9/22/202310

依據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售資料，將委估房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)格為參照，調(diào)整得出委估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。交易實(shí)例A成交價(jià)交易實(shí)例B成交價(jià)交易實(shí)例C成交價(jià)委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)比較法的評(píng)估思路9/22/202311市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)和適用范圍對(duì)于一宗具體的房地產(chǎn)委估標(biāo)的，不論其用途、類(lèi)型如何，只要市場(chǎng)上能夠獲取合適的交易實(shí)例，市場(chǎng)比較法即可應(yīng)用。采用市場(chǎng)比較法必須具備的條件：1）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例資料的數(shù)量能滿足比較、分析的需要。2）比較案例與委估標(biāo)的房地產(chǎn)具有替代性。3）資料可靠。9/22/202312（2）成本法

（本講座主講內(nèi)容，此處略）9/22/202313（3）收益法

（本繼續(xù)教育循環(huán)另設(shè)專(zhuān)題講解，此處略）9/22/202314（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法9/22/202315

根據(jù)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后價(jià)值，扣減全部開(kāi)發(fā)成本來(lái)求取委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。9/22/202316假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍及應(yīng)用前提1）最早主要用于待開(kāi)發(fā)土地（尤其是空地）的估價(jià)2）后推廣到各種待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以及正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)3）還被大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析

凡是具體開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值可用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)都適用。9/22/202317（5）路線價(jià)估價(jià)法9/22/202318

對(duì)面臨特定街道而便捷性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在此深度上數(shù)塊宗地的平均單價(jià)而附設(shè)于其所臨接的街道上，此單價(jià)稱(chēng)為路線價(jià)，根據(jù)此路線價(jià)，通過(guò)深度修正和其他修正來(lái)求取其他臨街宗地地價(jià)的方法。

只能在街道系統(tǒng)完整、臨街宗地排列整齊的城市使用。

9/22/202319（6）其他，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。9/22/202320二、房地產(chǎn)估價(jià)成本法基本知識(shí)

9/22/202321（一）成本法的基本概念1.房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。2.房地產(chǎn)價(jià)值是房屋建筑價(jià)值和土地資源價(jià)值、土地資本價(jià)值的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價(jià)格就是這種特殊價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。9/22/2023223.成本法的概念

是指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。又稱(chēng)原價(jià)法、成本逼近法。

實(shí)質(zhì)：通過(guò)估算各組成部分求取整體市場(chǎng)價(jià)格（積算價(jià)格）9/22/2023234.成本法的適用范圍（1）適用于缺乏市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)（2）適用于較為特殊的房地產(chǎn)（無(wú)收益、無(wú)交易）（3）房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價(jià)。（4）適用于工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估（5）適用于全新或基本全新的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估9/22/2023241.新建商品房房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：

以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)7大項(xiàng)，即：

房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi)＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

（二）房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和成本法基本公式9/22/202325土地取得成本取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的途徑：市場(chǎng)購(gòu)置征收集體土地取得；征收國(guó)有土地上房屋取得。9/22/202326建設(shè)成本在取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；其它工程費(fèi)；開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。9/22/202327管理費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括：人員工資；福利費(fèi)；辦公費(fèi)；差旅費(fèi)。9/22/202328銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售成本，是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：廣告費(fèi)；銷(xiāo)售資料制作費(fèi)；售樓處建設(shè)費(fèi)；樣板房建設(shè)費(fèi)代理傭金等。

銷(xiāo)售費(fèi)用通常按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。9/22/202329投資利息指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成獲知實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)；土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，無(wú)論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息；借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。9/22/202330銷(xiāo)售稅費(fèi)

銷(xiāo)售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類(lèi)：a.銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱(chēng)“兩稅兩費(fèi)”；b.其它銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。9/22/202331開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的平均利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所能獲得的平均利潤(rùn)，不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)估算。9/22/2023322.成本法的基本公式為：P表示對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格；L表示對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格；C表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本D表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額，又可稱(chēng)為累計(jì)折舊9/22/202333

建筑安裝成本配套費(fèi)重新開(kāi)發(fā)成本施工前期成本專(zhuān)業(yè)費(fèi)用

其他開(kāi)發(fā)成本

施工后期成本銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)稅費(fèi)

投資利息開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)3、評(píng)估重新開(kāi)發(fā)成本

9/22/2023344.建筑物減價(jià)修正額由于某些原因使得建筑物的價(jià)值與成本不等時(shí)，為了求取建筑物的價(jià)值而需從其成本中扣除的數(shù)額。（1）物質(zhì)貶值（2）功能貶值（3）外部貶值9/22/202335導(dǎo)引解析

1.某多層住宅樓建筑面積5300m2。設(shè)計(jì)地上部分按標(biāo)準(zhǔn)圖紙，地下部分采用人工挖土樁樁基。作為房地產(chǎn)估價(jià)師的您認(rèn)為該工程結(jié)算造價(jià)審核的要點(diǎn)是哪里？解析:地下2.某挖基礎(chǔ)土方工程施工采用放坡施工方案，基槽長(zhǎng)L=80m，挖土深H=2m，三類(lèi)土，基礎(chǔ)墊層寬a=0.6m，工作面寬度取C=0.15m，采用放坡形式(如圖1-1所示)，查表可知，放坡系數(shù)應(yīng)為K=0.33，9/22/202336試比較定額計(jì)價(jià)模式下和清單計(jì)價(jià)模式下的基槽人工挖土工程量。（通過(guò)計(jì)算您可以得出其差值的大小為多少？）解析：249.6/96=2.69/22/2023373.如果您在同一時(shí)期分別擁有三個(gè)不同的身份，分別是業(yè)主方的估價(jià)師、承包商方的估價(jià)師、咨詢(xún)方的估價(jià)師，那么您對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行造價(jià)計(jì)算時(shí)會(huì)有差異嗎？為什么？如果有，其差異會(huì)有多大？解析：20%4.某城市雙層立交橋，承包商中標(biāo)價(jià)1.7億元，承包商經(jīng)理認(rèn)為他們最終能做到2.0億元以上，您是怎樣認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題的？解析：變更與索賠

9/22/2023385.某工程甲乙雙方合同包死單價(jià)1900元/m2，工程實(shí)施過(guò)程中咨詢(xún)方估價(jià)師經(jīng)計(jì)算其市場(chǎng)價(jià)為1820元/m2（總量為20萬(wàn)平方米）。若業(yè)主方要求您做承包商的工作使其按計(jì)算的價(jià)格執(zhí)行，而承包商又不同意，作為咨詢(xún)方估價(jià)師的您應(yīng)該怎么辦？解析：按合同執(zhí)行

9/22/202339第二講工程造價(jià)相關(guān)知識(shí)9/22/202340第一節(jié)工程計(jì)價(jià)概論一、工程價(jià)格計(jì)算有差異嗎？

工程計(jì)價(jià)是指按照規(guī)定的程序、方法和依據(jù)，對(duì)工程造價(jià)及其構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行估計(jì)或確定的行為。工程計(jì)價(jià)依據(jù)是指在工程計(jì)價(jià)活動(dòng)中，所要依據(jù)的與計(jì)價(jià)內(nèi)容、計(jì)價(jià)方法和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的工程計(jì)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工程計(jì)價(jià)定額及工程造價(jià)信息等。9/22/202341雖然工程計(jì)價(jià)的基本原理和基本方法是一致的，但是，對(duì)于建設(shè)工程主體各方，包括業(yè)主方、承包方和咨詢(xún)方，在工程計(jì)價(jià)時(shí)仍然是有差異的。同時(shí)，在建設(shè)工程價(jià)款計(jì)算中，招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)和竣工結(jié)算價(jià)等，在工程計(jì)價(jià)時(shí)也存在差異，其計(jì)算的差值可能會(huì)達(dá)到5%~20%。由此可見(jiàn)，工程計(jì)價(jià)對(duì)業(yè)主如何控制工程投資，承包商如何獲取工程利潤(rùn)，造價(jià)師事務(wù)所或?qū)徲?jì)部門(mén)如何進(jìn)行審計(jì)等都會(huì)產(chǎn)生重大影響。9/22/202342二、工程計(jì)價(jià)的基本原理與方法任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都可以分解為一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程，任何一個(gè)單項(xiàng)工程都是由一個(gè)或幾個(gè)單位工程所組成。作為單位工程的各類(lèi)建筑工程和安裝工程仍然是一個(gè)比較復(fù)雜的綜合實(shí)體，還需要進(jìn)一步分解。影響工程造價(jià)的主要因素是兩個(gè)，即單位價(jià)格和實(shí)物工程數(shù)量，可用下列基本計(jì)算式表達(dá)：9/22/202343

可見(jiàn)，工程子項(xiàng)的單位價(jià)格高，工程造價(jià)就高；工程子項(xiàng)的實(shí)物工程數(shù)量大，工程造價(jià)也就大。9/22/202344三、工程計(jì)價(jià)模式我國(guó)現(xiàn)行的工程計(jì)價(jià)模式有兩種并存，一種是傳統(tǒng)的定額計(jì)價(jià)模式（簡(jiǎn)稱(chēng)定額計(jì)價(jià)），另外一種是工程量清單計(jì)價(jià)模式（簡(jiǎn)稱(chēng)清單計(jì)價(jià)）。在滿足相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件下，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)模式。清單計(jì)價(jià)與定額計(jì)價(jià)是產(chǎn)生在不同歷史年代的計(jì)價(jià)模式。他們之間的區(qū)別，可從多方面進(jìn)行比較：9/22/202345區(qū)別（1）——定價(jià)理念不同9/22/202346區(qū)別（2）——計(jì)價(jià)依據(jù)不同9/22/202347區(qū)別（3）——費(fèi)用內(nèi)容不同9/22/202348區(qū)別（4）——單價(jià)形式不同9/22/202349區(qū)別（5）——列項(xiàng)方式不同9/22/202350區(qū)別（6）——工程量計(jì)算不同9/22/202351區(qū)別（7）——編制步驟不同9/22/202352區(qū)別（8）——表格形式不同9/22/202353四、“三價(jià)”（招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)報(bào)價(jià)與竣工結(jié)算價(jià)）關(guān)系概述（一）招標(biāo)控制價(jià)招標(biāo)人根據(jù)國(guó)家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)計(jì)價(jià)依據(jù)和辦法，以及招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算的，對(duì)招標(biāo)工程限定的最高工程造價(jià)。

9/22/202354招標(biāo)控制價(jià)亦稱(chēng)“攔標(biāo)價(jià)”或“預(yù)算控制價(jià)”，是招標(biāo)人根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范計(jì)算的招標(biāo)工程的工程造價(jià)，是國(guó)家或業(yè)主對(duì)招標(biāo)工程發(fā)包的最高投標(biāo)限價(jià)。（二）投標(biāo)報(bào)價(jià)投標(biāo)報(bào)價(jià)應(yīng)在滿足招標(biāo)文件要求的前提下，實(shí)行企業(yè)定額的人、材、機(jī)消耗量自定，綜合單價(jià)及費(fèi)用自選，全面競(jìng)爭(zhēng)，自由報(bào)價(jià)。其中：9/22/202355

1）可以自主的是企業(yè)定額消耗量、人材機(jī)單價(jià)、企業(yè)管理費(fèi)率、利潤(rùn)率、措施費(fèi)用、計(jì)日工單價(jià)、總承包服務(wù)費(fèi)等。2）不能自主的是安全文明施工費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金、暫列金額、暫估價(jià)、計(jì)日工量、且投標(biāo)報(bào)價(jià)不得低于成本。9/22/202356（三）竣工結(jié)算價(jià)工程價(jià)款結(jié)算（工程結(jié)算）是指施工企業(yè)按照合同規(guī)定向建設(shè)單位辦理已完工程價(jià)款清算的一項(xiàng)日常性工作。

綜上所述，估價(jià)師在進(jìn)行“三價(jià)”計(jì)算時(shí)有差異是必然的，其結(jié)果通常不可能完全一致，同時(shí)，對(duì)于不同的計(jì)價(jià)方，其計(jì)算會(huì)帶有明顯的利益偏向性。9/22/202357

第二節(jié)工程造價(jià)構(gòu)成

一、建設(shè)項(xiàng)目投資建設(shè)項(xiàng)目投資是指在工程項(xiàng)目建設(shè)階段所需要的全部費(fèi)用的總和。生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資產(chǎn)投資三部分；非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目總投資只包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分。9/22/202358其中建設(shè)投資和建設(shè)期利息之和對(duì)應(yīng)于固定資產(chǎn)投資，固定資產(chǎn)投資與建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)在量上相等。建設(shè)投資又包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分。9/22/202359二、工程造價(jià)的概念工程造價(jià)從不同的角度定義有不同含義。（1）第一種含義是從投資者——業(yè)主的角度定義，工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開(kāi)支或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。（2）第二種含義是從市場(chǎng)的角度來(lái)定義，工程造價(jià)是指工程價(jià)格。即為建成一項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)或?qū)嶋H在土地市場(chǎng)、設(shè)備市場(chǎng)、技術(shù)勞務(wù)市場(chǎng)，以及承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程的價(jià)格和建設(shè)工程總價(jià)格。9/22/202360三、建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》（建標(biāo)[2013］44號(hào)）文件的通知，我國(guó)現(xiàn)行建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成按兩種方式進(jìn)行劃分，一是建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目按費(fèi)用構(gòu)成要素組成劃分為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金；9/22/202361二是為指導(dǎo)工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)人員計(jì)算建筑安裝工程造價(jià)，將建筑安裝工程費(fèi)用按工程造價(jià)形成順序劃分為分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金。9/22/202362

（一）按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分：由人工費(fèi)、材料（包含工程設(shè)備）費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金組成。其中人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)包含在分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)中。建筑安裝工程費(fèi)用按費(fèi)用構(gòu)成要素劃分見(jiàn)圖。9/22/2023639/22/202364

1.人工費(fèi)是指按工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項(xiàng)費(fèi)用。內(nèi)容包括：（1）計(jì)時(shí)工資或計(jì)件工資（2）獎(jiǎng)金（3）津貼補(bǔ)貼（4）加班加點(diǎn)工資（5）特殊情況下支付的工資9/22/202365

2.材料費(fèi)是指施工過(guò)程中耗費(fèi)的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費(fèi)用。（1）材料原價(jià)（2）運(yùn)雜費(fèi)（3）運(yùn)輸損耗費(fèi)（4）采購(gòu)及保管費(fèi)工程設(shè)備是指構(gòu)成或計(jì)劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類(lèi)似的設(shè)備和裝置。9/22/202366

3.施工機(jī)具使用費(fèi)是指施工作業(yè)所發(fā)生的施工機(jī)械、儀器儀表使用費(fèi)或其租賃費(fèi)。4.企業(yè)管理費(fèi)是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理所需的費(fèi)用。

9/22/202367

5.利潤(rùn)是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。6.規(guī)費(fèi)是指按國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定，由省級(jí)政府和省級(jí)有關(guān)權(quán)力部門(mén)規(guī)定必須繳納或計(jì)取的費(fèi)用。包括：（1）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括：9/22/2023681）養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。2）失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。3）醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。4）生育保險(xiǎn)費(fèi)。5）工傷保險(xiǎn)費(fèi)。

9/22/202369（2）住房公積金（3）工程排污費(fèi)（4）其他應(yīng)列而未列入的規(guī)費(fèi)，按實(shí)際發(fā)生計(jì)取。7.稅金是指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加。9/22/202370

（二）按造價(jià)形成劃分建筑安裝工程費(fèi)按照工程造價(jià)形成由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金組成，分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)。建筑安裝工程費(fèi)用按造價(jià)形成劃分見(jiàn)圖。9/22/2023719/22/2023721.分部分項(xiàng)工程費(fèi)是指各專(zhuān)業(yè)工程的分部分項(xiàng)工程應(yīng)予列支的各項(xiàng)費(fèi)用。（1）專(zhuān)業(yè)工程是指按現(xiàn)行國(guó)家計(jì)量規(guī)范劃分的房屋建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、通用安裝工程、市政工程、園林綠化工程、礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程等各類(lèi)工程。9/22/202373（2）分部分項(xiàng)工程指按現(xiàn)行國(guó)家計(jì)量規(guī)范對(duì)各專(zhuān)業(yè)工程劃分的項(xiàng)目。如房屋建筑與裝飾工程劃分的土石方工程、地基處理與樁基工程、砌筑工程、鋼筋及鋼筋混凝土工程等。

分部分項(xiàng)工程費(fèi)=∑（分部分項(xiàng)工程量×綜合單價(jià)）式中的綜合單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)以及一定范圍的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用（下同）。9/22/2023742.措施項(xiàng)目費(fèi)是指為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的費(fèi)用。措施費(fèi)是指實(shí)際施工中必須發(fā)生的施工準(zhǔn)備和施工過(guò)程中技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。9/22/202375所謂非實(shí)體性項(xiàng)目，是指其費(fèi)用的發(fā)生和金額的大小與使用時(shí)間、施工方法或者兩個(gè)以上工序相關(guān)，與實(shí)際完成的實(shí)體工程量的多少關(guān)系不大，如大中型施工機(jī)械、文明施工和安全防護(hù)、臨時(shí)設(shè)施等。措施費(fèi)項(xiàng)目的構(gòu)成需考慮多種因素，除工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環(huán)境、安全等因素。內(nèi)容包括：9/22/202376

（1）安全文明施工費(fèi)，包括：1）環(huán)境保護(hù)費(fèi)。是指施工現(xiàn)場(chǎng)為達(dá)到環(huán)保部門(mén)要求所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。2）文明施工費(fèi)。是指施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。3）安全施工費(fèi)。是指施工現(xiàn)場(chǎng)安全施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。9/22/202377

4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。是指施工企業(yè)為進(jìn)行建設(shè)工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。包括臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除、清理費(fèi)或攤銷(xiāo)費(fèi)等。（2）夜間施工增加費(fèi)是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷(xiāo)及照明用電等費(fèi)用。9/22/202378（3）二次搬運(yùn)費(fèi)是指因施工場(chǎng)地條件限制而發(fā)生的材料、構(gòu)配件、半成品等一次運(yùn)輸不能到達(dá)堆放地點(diǎn)，必須進(jìn)行二次或多次搬運(yùn)所發(fā)生的費(fèi)用。（4）冬雨季施工增加費(fèi)是指在冬季或雨季施工需增加的臨時(shí)設(shè)施、防滑、排除雨雪，人工及施工機(jī)械效率降低等費(fèi)用。

9/22/202379（5）已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)是指竣工驗(yàn)收前，對(duì)已完工程及設(shè)備采取的必要保護(hù)措施所發(fā)生的費(fèi)用。（6）工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)是指工程施工過(guò)程中進(jìn)行全部施工測(cè)量放線和復(fù)測(cè)工作的費(fèi)用。（7）特殊地區(qū)施工增加費(fèi)是指工程在沙漠或其邊緣地區(qū)、高海拔、高寒、原始森林等特殊地區(qū)施工增加的費(fèi)用。9/22/202380（8）大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)是指機(jī)械整體或分體自停放場(chǎng)地運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)或由一個(gè)施工地點(diǎn)運(yùn)至另一個(gè)施工地點(diǎn)，所發(fā)生的機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸及轉(zhuǎn)移費(fèi)用及機(jī)械在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)和安裝所需的輔助設(shè)施的費(fèi)用。

9/22/202381（9）腳手架工程費(fèi)是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運(yùn)輸費(fèi)用以及腳手架購(gòu)置費(fèi)的攤銷(xiāo)（或租賃）費(fèi)用。（10）應(yīng)予計(jì)量的措施項(xiàng)目費(fèi)計(jì)算國(guó)家計(jì)量規(guī)范規(guī)定應(yīng)予計(jì)量的措施項(xiàng)目，其計(jì)算公式為：

措施項(xiàng)目費(fèi)=∑（措施項(xiàng)目工程量×綜合單價(jià)）9/22/202382（11）國(guó)家計(jì)量規(guī)范規(guī)定不宜計(jì)量的措施項(xiàng)目計(jì)算方法如下：1）安全文明施工費(fèi)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為定額基價(jià)（定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)+定額中可以計(jì)量的措施項(xiàng)目費(fèi)）、定額人工費(fèi)或（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)），其費(fèi)率由工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各專(zhuān)業(yè)工程的特點(diǎn)綜合確定。2）夜間施工增加費(fèi)9/22/2023833）二次搬運(yùn)費(fèi)4）冬雨季施工增加費(fèi)5）已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)上述（2）～（5）項(xiàng)措施項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)基數(shù)應(yīng)為定額人工費(fèi)或（定額人工費(fèi)+定額機(jī)械費(fèi)），其費(fèi)率由工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各專(zhuān)業(yè)工程特點(diǎn)和調(diào)查資料綜合分析后確定。9/22/202384

3.其他項(xiàng)目費(fèi)其他項(xiàng)目費(fèi)包括暫列金額、計(jì)日工和總承包服務(wù)費(fèi)等。4.規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)包括社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金和工程排污費(fèi)。5.稅金建筑安裝工程稅金是指國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)用的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及地方教育費(fèi)附加。9/22/202385第三節(jié)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范計(jì)價(jià)要點(diǎn)解讀一、工程量清單工程量清單是指建設(shè)工程的分部分項(xiàng)項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目的名稱(chēng)和相應(yīng)數(shù)量等的明細(xì)清單。工程量清單應(yīng)由具有編制能力的招標(biāo)人或受其委托，具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)?nèi)?/22/202386《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013），國(guó)家或省級(jí)、行業(yè)建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的計(jì)價(jià)依據(jù)和辦法、招標(biāo)文件的有關(guān)要求、設(shè)計(jì)文件、與建設(shè)工程項(xiàng)目有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)資料和施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況等進(jìn)行編制。9/22/202387二、2013清單規(guī)范組成2013清單規(guī)范由計(jì)價(jià)規(guī)范和計(jì)量規(guī)范兩部分內(nèi)容組成，共10本規(guī)范?！督ㄔO(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》《房屋建筑與裝飾工程計(jì)量規(guī)范》《通用安裝工程計(jì)量規(guī)范》《市政工程計(jì)量規(guī)范》

9/22/202388《園林綠化工程計(jì)量規(guī)范》《礦山工程計(jì)量規(guī)范》《構(gòu)筑物工程計(jì)量規(guī)范》《仿古建筑工程計(jì)量規(guī)范》《城市軌道交通工程計(jì)量規(guī)范》《爆破工程計(jì)量規(guī)范》9/22/202389三、適用范圍

適用于建設(shè)工程施工發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)。

建設(shè)工程，包括建筑與裝飾工程、仿古建筑工程、安裝工程、市政工程、園林綠化工程和礦山工程、構(gòu)筑物工程、城市軌道交通工程、爆破工程。施工發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)，包括招標(biāo)工程量清單編制、招標(biāo)控制價(jià)編審、投標(biāo)價(jià)編制、工程合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除以及工程計(jì)價(jià)爭(zhēng)議處理等內(nèi)容。9/22/202390四、管理機(jī)制及管理主體1.管理機(jī)制按照工程造價(jià)全過(guò)程控制目標(biāo)，制定了一系列管理?xiàng)l文，建立起從招投標(biāo)至竣工結(jié)算的工程造價(jià)全過(guò)程管理機(jī)制。具體包括有：招標(biāo)工程量清單編制、招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)價(jià)、工程合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算、合同解除的價(jià)款結(jié)算與支付以及工程計(jì)價(jià)爭(zhēng)議處理等管理制度。9/22/202391

2.管理主體

（1）宏觀主體——是政府部門(mén)按照“誰(shuí)制定政策，誰(shuí)負(fù)責(zé)管理”原則，直接或間接對(duì)招標(biāo)控制價(jià)、合同價(jià)款、竣工結(jié)算書(shū)實(shí)施報(bào)送工程所在地工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)備案的管理體制。9/22/202392

（2）

微觀主體——是政策執(zhí)行者，具體分為：?jiǎn)挝唬赫袠?biāo)人（發(fā)包人）、投標(biāo)人、中標(biāo)人（承包人），以及受其委托的工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)。個(gè)人：即工程造價(jià)專(zhuān)業(yè)人員，包括注冊(cè)造價(jià)工程師和造價(jià)員。

9/22/202393

從招標(biāo)工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)、投標(biāo)價(jià)、合同價(jià)款約定、工程計(jì)量與價(jià)款支付、索賠與現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程價(jià)款調(diào)整、竣工結(jié)算等各個(gè)環(huán)節(jié)分別由合格的當(dāng)事人或受其委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)負(fù)責(zé)。其中竣工結(jié)算：編制當(dāng)事人是承包人，核對(duì)當(dāng)事人是發(fā)包人。9/22/202394五、2013規(guī)范的重大變化2008清單規(guī)范2013清單規(guī)范

總體而言，新規(guī)范對(duì)工程造價(jià)管理的專(zhuān)業(yè)性要求越來(lái)越高，同時(shí)對(duì)爭(zhēng)議的處理也越來(lái)越明確，可執(zhí)行性更強(qiáng)。9/22/202395

1.專(zhuān)業(yè)劃分更加精細(xì)，適用范圍擴(kuò)大新規(guī)范由計(jì)價(jià)規(guī)范與計(jì)量規(guī)范兩部分組成：（1）計(jì)價(jià)規(guī)范對(duì)工程計(jì)量、合同價(jià)款調(diào)整、中期支付、竣工結(jié)算、合同解除的價(jià)款結(jié)算方面做了進(jìn)一步的細(xì)化、完善，更具操作性與實(shí)用性。

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（2）計(jì)量規(guī)范將建筑、裝飾專(zhuān)業(yè)進(jìn)行合并為一個(gè)專(zhuān)業(yè)建筑與裝飾，將仿古從園林專(zhuān)業(yè)中分開(kāi)，拆解為一個(gè)新專(zhuān)業(yè)，同時(shí)新增了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破工程三個(gè)專(zhuān)業(yè)，擴(kuò)充為九專(zhuān)業(yè)。9/22/202397

2.責(zé)任劃分更加明確，可操作性更強(qiáng)（1）新增了對(duì)招標(biāo)工程量清單、已標(biāo)價(jià)工程量清單、工程量偏差、提前竣工（趕工費(fèi)）、誤期賠償費(fèi)等做了明確闡釋?zhuān)瑢?duì)暫估價(jià)增加了工程設(shè)備暫估單價(jià)。（2）對(duì)發(fā)包人提供的甲供材料、暫估材料及承包人提供的材料等處理方式做了明確說(shuō)明。（3）增加計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)明，明確計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、影響風(fēng)險(xiǎn)因素、波動(dòng)幅度、責(zé)任承擔(dān)：9/22/202398

3.責(zé)任劃分更加明確，減少爭(zhēng)議（1）采用工程量清單計(jì)價(jià)的工程，應(yīng)在招標(biāo)文件或合同中明確計(jì)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其范圍（幅度），不得采用無(wú)限風(fēng)險(xiǎn)、所有風(fēng)險(xiǎn)或類(lèi)似語(yǔ)句規(guī)定計(jì)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及其范圍（幅度）。（2）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策變化、省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門(mén)發(fā)布的人工費(fèi)調(diào)整等影響合同價(jià)款的因素出現(xiàn)，應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。9/22/202399

（3）由于市場(chǎng)物價(jià)波動(dòng)影響合同價(jià)款，應(yīng)由發(fā)承包雙方合理分?jǐn)偛⒃诤贤屑s定。合同中沒(méi)有約定，發(fā)、承包雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，按下列規(guī)定實(shí)施：1）材料、工程設(shè)備的漲幅超過(guò)招標(biāo)時(shí)基準(zhǔn)價(jià)格5%以上由發(fā)包人承擔(dān)。2）施工機(jī)械使用費(fèi)漲幅超過(guò)招標(biāo)時(shí)的基準(zhǔn)價(jià)格10%以上由發(fā)包人承擔(dān)。9/22/2023100

4.新增了對(duì)招標(biāo)控制價(jià)投訴與處理規(guī)定（1）投標(biāo)人經(jīng)復(fù)核認(rèn)為招標(biāo)人公布的招標(biāo)控制價(jià)未按照本規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行編制的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)控制價(jià)公布后5天內(nèi)向招投標(biāo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)投訴。（提交書(shū)面投訴書(shū)）。（2）工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)在接到投訴書(shū)后應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審查，應(yīng)當(dāng)在受理投訴的10天內(nèi)完成復(fù)查（特殊情況下可適當(dāng)延長(zhǎng)），9/22/2023101并作出書(shū)面結(jié)論通知投訴人、被投訴人及負(fù)責(zé)該工程招投標(biāo)監(jiān)督的招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)。（3）當(dāng)招標(biāo)控制價(jià)復(fù)查結(jié)論與原公布的招標(biāo)控制價(jià)誤差＞±3%的，應(yīng)當(dāng)責(zé)成招標(biāo)人改正。（4）招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)控制價(jià)復(fù)查結(jié)論，需要修改公布的招標(biāo)控制價(jià)的，且最終招標(biāo)控制價(jià)的發(fā)布時(shí)間至投標(biāo)截止時(shí)間不足15天的，應(yīng)當(dāng)延長(zhǎng)投標(biāo)文件的截止時(shí)間。9/22/2023102

5.條文說(shuō)明細(xì)化、量化，指導(dǎo)性、可操作性增強(qiáng)（1）每一節(jié)都有對(duì)本節(jié)清單項(xiàng)目的工程量計(jì)算規(guī)則、使用范圍、項(xiàng)目特征描述原則（哪些必須描述、哪些可以不描述）與方法進(jìn)行說(shuō)明，保證招標(biāo)工程量清單編制的準(zhǔn)確性、完整性。

9/22/2023103（2）“現(xiàn)澆混凝土模板”規(guī)定兩種編制方式。（3）“超高施工增加費(fèi)”調(diào)整計(jì)入措施項(xiàng)目費(fèi)中。（4）對(duì)工程變更引起工程量清單項(xiàng)目工程量、單價(jià)變化的，明確給出了調(diào)整的計(jì)算方式。9/22/2023104

5.重新設(shè)置清單項(xiàng)目章節(jié)、重新編碼（1）土石方工程、地基處理與支護(hù)工程、樁基工程統(tǒng)一歸入建筑與裝飾工程，其他專(zhuān)業(yè)工程不再單列與此重復(fù)的章節(jié)或內(nèi)容。（2）安裝工程把“刷油、防腐蝕、絕熱工程”獨(dú)立一章。（3）市政工程增加“垃圾處理工程”、“路燈工程”。9/22/2023105六、13清單規(guī)范重要名詞、條文使用解讀1.綜合單價(jià)完成一個(gè)規(guī)定計(jì)量單位的分部分項(xiàng)工程和措施清單項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料和工程設(shè)備費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。

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【釋義】本條改變的是：工程設(shè)備費(fèi)。本條所指“綜合單價(jià)”并不是真正意義上的全費(fèi)用綜合單價(jià)，而是一種狹義上的綜合單價(jià)，規(guī)費(fèi)和稅金等不可競(jìng)爭(zhēng)的費(fèi)用沒(méi)包括在其中。國(guó)際上所謂的綜合單價(jià)，一般是指全費(fèi)用綜合單價(jià)，但在我國(guó)目前建筑市場(chǎng)存在過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的情況下，本規(guī)范規(guī)定了稅金和規(guī)費(fèi)等為不可競(jìng)爭(zhēng)的費(fèi)用的做法很有必要。這一定義，與國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部等九部委第56號(hào)令中定義綜合單價(jià)的做法是一致的。9/22/2023107

2.工程量偏差承包人按照合同簽訂時(shí)圖紙（含經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)由承包人提供的圖紙）實(shí)施，完成合同工程應(yīng)予計(jì)量的實(shí)際工程量與招標(biāo)工程量清單列出的工程量之間的偏差?！踞屃x】本條為新增名詞。工程量偏差超過(guò)15%，調(diào)整的原則為：當(dāng)工程量增加15%以上時(shí)，其增加部分的工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)低；當(dāng)工程量減少15%以上時(shí)，減少后剩余部分的工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予調(diào)高。9/22/2023108此時(shí)，按下列公式調(diào)整結(jié)算分部分項(xiàng)工程費(fèi)：（1）當(dāng)Q1＞1.15Q0時(shí)，S=1.15Q0×P0+（Q1-1.15Q0）×P1（2）當(dāng)Q1＜0.85Q0時(shí)，S=Q1×P1式中S—調(diào)整后的某一分部分項(xiàng)工程費(fèi)結(jié)算價(jià)；Q1—最終完成的工程量；Q0—招標(biāo)工程量清單中列出的工程量；P1—按照最終完成工程量重新調(diào)整后的綜合單價(jià)；P0—承包人在工程量清單中填報(bào)的綜合單價(jià)。9/22/2023109

3.提前竣工（趕工）費(fèi)承包人應(yīng)發(fā)包人的要求，采取加快工程進(jìn)度的措施，使合同工程工期縮短產(chǎn)生的，應(yīng)由發(fā)包人支付的費(fèi)用?！踞屃x】本條為新增名詞。發(fā)承包雙方應(yīng)在合同中約定提前竣工每日歷天應(yīng)補(bǔ)償額度。除合同另有約定外，提前竣工補(bǔ)償?shù)淖罡呦揞~為合同價(jià)款的5%。此項(xiàng)費(fèi)用列入竣工結(jié)算文件中，與結(jié)算款一并支付。9/22/2023110

4.誤期賠償費(fèi)承包人未按照合同工程的計(jì)劃進(jìn)度施工，導(dǎo)致實(shí)際工期大于合同工期與發(fā)包人批準(zhǔn)的延長(zhǎng)工期之和，承包人應(yīng)向發(fā)包人賠償損失發(fā)生的費(fèi)用?！踞屃x】本條為新增名詞。發(fā)承包雙方應(yīng)在合同中約定誤期賠償費(fèi)，明確每日歷天應(yīng)賠額度。除合同另有約定外，誤期賠償費(fèi)的最高限額為合同價(jià)款的5%。誤期賠償費(fèi)列入竣工結(jié)算文件中，在結(jié)算款中扣除。9/22/2023111

如果在工程竣工之前，合同工程內(nèi)的某單位工程已通過(guò)了竣工驗(yàn)收，且該單位工程接收證書(shū)中表明的竣工日期并未延誤，而是合同工程的其他部分產(chǎn)生了工期延誤，則誤期賠償費(fèi)應(yīng)按照已頒發(fā)工程接收證書(shū)的單位工程造價(jià)占合同價(jià)款的比例幅度予以扣減。9/22/2023112七、編制工程量清單的要求1.分部分項(xiàng)工程量清單分部分項(xiàng)工程量清單應(yīng)根據(jù)相關(guān)工程現(xiàn)行國(guó)家計(jì)量規(guī)范規(guī)定的項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目特征、計(jì)量單位和工程量計(jì)算規(guī)則進(jìn)行編制。

9/22/2023113分部分項(xiàng)工程量清單為不可調(diào)整的閉口清單，投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件提供的分部分項(xiàng)工程量清單必須逐一計(jì)價(jià)，對(duì)清單所列內(nèi)容不允許作任何更改變動(dòng)。投標(biāo)人如果認(rèn)為清單內(nèi)容有不妥或遺漏，只能通過(guò)質(zhì)疑的方式由清單編制人作統(tǒng)一的修改更正，并將修正后的工程量清單發(fā)往所有投標(biāo)人。9/22/20231142.措施項(xiàng)目清單措施項(xiàng)目清單指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中技術(shù)、生活、文明、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目清單。措施項(xiàng)目清單為可調(diào)整清單。

9/22/20231153.其他項(xiàng)目清單其他項(xiàng)目清單由招標(biāo)人部分和投標(biāo)人部分等兩部分組成。由招標(biāo)人填寫(xiě)部分為暫列金額和暫估價(jià)。由投標(biāo)人填寫(xiě)部分為計(jì)日工和總承包服務(wù)費(fèi)。招標(biāo)人填寫(xiě)的內(nèi)容隨招標(biāo)文件發(fā)至投標(biāo)人或標(biāo)底編制人，其項(xiàng)目、數(shù)量、金額等投標(biāo)人或標(biāo)底編制人不得隨意改動(dòng)。9/22/2023116

4.規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單應(yīng)按照下列內(nèi)容列項(xiàng)：工程排污費(fèi)；社會(huì)保障費(fèi)（包括養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)）；住房公積金；工傷保險(xiǎn)。出現(xiàn)規(guī)范未列的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)省級(jí)政府或省級(jí)有關(guān)權(quán)力部門(mén)的規(guī)定列項(xiàng)。

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5.稅金稅金項(xiàng)目清單應(yīng)包括下列內(nèi)容：營(yíng)業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加。出現(xiàn)規(guī)范未列的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)部門(mén)的規(guī)定列項(xiàng)。9/22/2023118八、建筑面積計(jì)算規(guī)范中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年12月19日發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013（第269號(hào)）的公告，規(guī)定《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013自2014年7月1日起實(shí)施。原《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005同時(shí)廢止。規(guī)范的適用范圍是新建、擴(kuò)建、改建的工業(yè)與民用建筑工程的建筑面積的計(jì)算，包括9/22/2023119工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)，公共建筑、居住建筑，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋、糧種倉(cāng)庫(kù)、地鐵車(chē)站等的建筑面積的計(jì)算。規(guī)范主要內(nèi)容有總則、術(shù)語(yǔ)、計(jì)算建筑面積的規(guī)定。工業(yè)與民用建筑的建筑面積計(jì)算的一般原則是：凡在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和構(gòu)筑物，并能單獨(dú)計(jì)算出其水平面積及其相應(yīng)消耗的人工、材料和機(jī)械用量的，應(yīng)計(jì)算建筑面積；反之，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。

新規(guī)范與舊規(guī)范相比較，主要有如下不同：9/22/2023120

5．地下室、半地下室地下室、半地下室（車(chē)間、商店、車(chē)站、車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等），包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同下“9.立體書(shū)庫(kù)”部分，即:立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。9/22/2023121

釋義：地下室、半地下室應(yīng)以其外墻上口外邊線所圍水平面積計(jì)算。原計(jì)算規(guī)則規(guī)定按地下室、半地下室上口外墻外圍水平面積計(jì)算，文字上不甚嚴(yán)密，“上口外墻”容易理解為地下室、半地下室的上一層建筑的外墻。由于上一層建筑外墻與地下室墻的中心線不一定完全重疊，多數(shù)情況是凸出或凹進(jìn)地下室外墻中心線。9/22/2023122

10．有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，其他設(shè)計(jì)同上8，即：建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的l/2計(jì)算。9/22/202312313．建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同上9，即：立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。如遇建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g是坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂?shù)南嚓P(guān)條文計(jì)算面積。9/22/202312414．設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。其他設(shè)計(jì)同上9，即：立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算l/2面積。9/22/202312517．有永久性頂蓋的室外樓梯有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。室外樓梯，最上層樓梯無(wú)永久性頂蓋．或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計(jì)算面積。上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積。9/22/202312618．建筑物的陽(yáng)臺(tái)建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的1/2計(jì)算。建筑物的陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)均按其水平投影面積的一半計(jì)算。9/22/2023127

19．有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等的面積計(jì)算。由于建筑技術(shù)的發(fā)展，出現(xiàn)許多新型結(jié)構(gòu)，如柱不再是單純的直立的柱，而出現(xiàn)正V型柱、倒Λ型柱等不同類(lèi)型的柱，給面積計(jì)算帶來(lái)許多爭(zhēng)議，為此，我們不以柱來(lái)確定面積的計(jì)算，而依據(jù)頂蓋的水平投影面積計(jì)算。在車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條款計(jì)算面積。9/22/2023128（四）現(xiàn)澆混凝土墻短肢剪力墻是指截面厚度不大于300mm，各肢截面高度與厚度之比的最大值大于4但不大于8的剪力墻；各肢截面高度與厚度之比的最大值不大于4的剪力墻按柱項(xiàng)目列項(xiàng)。9/22/2023129（2）鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2010規(guī)定，結(jié)構(gòu)中最外層鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度（鋼筋外邊緣至混凝土表面的距離）應(yīng)不小于鋼筋的公稱(chēng)直徑。設(shè)計(jì)使用年限為50年的混凝土結(jié)構(gòu)，其保護(hù)層厚度應(yīng)符合下表的規(guī)定。9/22/2023130表混凝土保護(hù)層最小厚度c（mm）注：（1）混凝土強(qiáng)度等級(jí)不大于C25時(shí)，表中保護(hù)層厚度數(shù)值增加5mm。（2）鋼筋混凝土基礎(chǔ)宜設(shè)置混凝土墊層，其受力鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度應(yīng)從墊層頂面算起，且不應(yīng)小于40mm。9/22/2023131第四節(jié)項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段造價(jià)分析

一、項(xiàng)目決策階段對(duì)工程造價(jià)的影響

項(xiàng)目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上，選擇和決定投資行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較并作出判斷和決定的過(guò)程。項(xiàng)目決策的質(zhì)量和水平，直接關(guān)系到工程造價(jià)的高低及投資效果的好壞。正確的決策是準(zhǔn)確進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算并進(jìn)行工程造價(jià)控制的前提。9/22/2023132二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響

當(dāng)做出了項(xiàng)目決策之后，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)起決定性作用。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般可分為初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，對(duì)于技術(shù)上復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目可以分為初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。民用建筑工程一般應(yīng)分為方案設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段；對(duì)于技術(shù)要求簡(jiǎn)單的民用建筑工程，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)同意，并且合同中有不做初步設(shè)計(jì)的約定，可在方案設(shè)計(jì)審批后直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。

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工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，而設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是整個(gè)工程造價(jià)控制的龍頭。一般而言，初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為25%。很顯然，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)影響多么重要。在設(shè)計(jì)一開(kāi)始就將控制投資的思想植根于設(shè)計(jì)人員的頭腦中，可保證選擇恰當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理的功能水平。9/22/2023134

三、影響民用建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的主要因素民用建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)是根據(jù)建筑物的使用功能要求，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置等。民用建筑設(shè)計(jì)包括住宅設(shè)計(jì)、公共建筑設(shè)計(jì)以及住宅小區(qū)設(shè)計(jì)。其中，住宅建筑是民用建筑中最大量、最主要的建筑形式。9/22/2023135（1）住宅小區(qū)規(guī)劃中影響工程造價(jià)的主要因素1）占地面積。居住小區(qū)的占地面積不僅直接決定著征地費(fèi)的高低，而且影響著小區(qū)內(nèi)道路、工程管線長(zhǎng)度和公共設(shè)備的多少，而這些費(fèi)用約占小區(qū)建設(shè)投資的l/5。因而，用地面積指標(biāo)在很大程度上影響小區(qū)建設(shè)的總造價(jià)。

9/22/20231362）建筑群體的布置形式。建筑群體的布置形式對(duì)用地的影響不容忽視，通過(guò)采取高低搭配、點(diǎn)條結(jié)合、前后錯(cuò)列以及局部東西向布置、斜向布置或拐角單元等手法節(jié)省用地。在保證小區(qū)居住功能的前提下，適當(dāng)集中公共設(shè)施，合理布置道路，充分利用小區(qū)內(nèi)的邊角用地，有利于提高密度，降低小區(qū)的總造價(jià)。9/22/2023137（2）民用住宅建筑設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)的因素1）建筑物平面形狀和周長(zhǎng)系數(shù)。與工業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)類(lèi)似，使用指標(biāo)，雖然圓形建筑K周最小，但由于施工復(fù)雜，施工費(fèi)用較矩形建筑增加20％~30％，故其墻體工程量的減少不能使建筑工程造價(jià)降低，而且使用面積有效利用率不高以及用戶使用不便。因此，一般都建造矩形和正方形住宅，9/22/2023138既有利于施工，又能降低造價(jià)和使用方便。在矩形住宅建筑中，又以長(zhǎng)：寬＝2：1為佳。一般住宅單元以3~4個(gè)住宅單元、房屋長(zhǎng)度60~80m較為經(jīng)濟(jì)。在滿足住宅功能和質(zhì)量前提下，適當(dāng)加大住宅寬度。這是由于寬度加大，墻體面積系數(shù)相應(yīng)減少，有利于降低造價(jià)。9/22/20231392）住宅的層高和凈高。住宅的層高和凈高，直接影響工程造價(jià)。根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測(cè)算住宅層高每降低10厘米，可降低造價(jià)1.2%~1.5%。層高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度，節(jié)約征地費(fèi)、拆遷費(fèi)及市政設(shè)施費(fèi)。但是，層高設(shè)計(jì)中還需考慮采光與通風(fēng)問(wèn)題，層高過(guò)低不利于采光及通風(fēng)，因此，民用住宅的層高一般在2.5米~2.8米之間。9/22/2023140

3）住宅的層數(shù)與工程造價(jià)的關(guān)系。民用建筑按層數(shù)劃分為低層住宅（1~3層）、多層住宅（4~6層）、中高層住宅（7~9層）和高層住宅（10層以上）。在民用建筑中，多層住宅具有降低造價(jià)和使用費(fèi)用以及節(jié)約用地的優(yōu)點(diǎn)。

9/22/2023141由此可見(jiàn)，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價(jià)系數(shù)在逐漸降低，即層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)。但是邊際造價(jià)系數(shù)也在逐漸減小，說(shuō)明隨著層數(shù)的增加，單方造價(jià)系數(shù)下降幅度減緩，當(dāng)住宅超過(guò)7層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較多的交通面積（過(guò)道、走廊要加寬）和補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備和供電設(shè)備等）。9/22/2023142特別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力載荷，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形式，使工程造價(jià)大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟(jì)，大城市可沿主要街道建設(shè)一部分高層住宅，以合理利用空間，美化市容。對(duì)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)的選擇。9/22/2023143

4）住宅單元組成、戶型和住戶面積。據(jù)統(tǒng)計(jì)三居室住宅的設(shè)計(jì)比兩居室的設(shè)計(jì)降低1.5％左右的工程造價(jià)。四居室的設(shè)計(jì)又比三居室的設(shè)計(jì)降低3.5％的工程造價(jià)。衡量單元組成、戶型設(shè)計(jì)的指標(biāo)是結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比），這個(gè)系數(shù)越小設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)。因?yàn)?，結(jié)構(gòu)面積小，有效面積就增加。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)除與房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)外，9/22/2023144還與房屋外形及其長(zhǎng)度和寬度有關(guān)，同時(shí)也與房間平均面積大小和戶型組成有關(guān)。房屋平均面積越大，內(nèi)墻、隔墻在建筑面積所占比重就越小。5）住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇。隨著我國(guó)工業(yè)化水平的提高，住宅工業(yè)化建筑體系的結(jié)構(gòu)形式多種多樣，考慮工程造價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜、就地取材，采用適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)構(gòu)形式。9/22/2023145第五節(jié)建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法

一、建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法（住建部16號(hào)令，2014年2月1日施行）《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》已經(jīng)第9次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2014年2月1日起施行。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新2013年12月11日

9/22/2023146二、《辦法》中的要點(diǎn)問(wèn)題解析

問(wèn)題1：為什么要修訂《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》？此次修訂的目的是什么？2001年11月5日，原建設(shè)部發(fā)布了《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“原《辦法》”），但近年來(lái)隨著相關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的陸續(xù)發(fā)布實(shí)施，原《辦法》急需加以修訂。9/22/2023147

2009年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動(dòng)了原《辦法》的修訂工作，這次修訂主要基于以下幾點(diǎn)考慮：（1）大力推行工程量清單計(jì)價(jià)制度。2003年，原建設(shè)部發(fā)布了《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》，在全國(guó)推行工程量清單計(jì)價(jià)制度。目前，已有超過(guò)90%的國(guó)有投資的招標(biāo)工程實(shí)行了工程量清單計(jì)價(jià)，但只作為推薦性制度，是否采用由發(fā)包人自行決定。9/22/2023148對(duì)此，需要適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展需求對(duì)原《辦法》進(jìn)行修改和完善。（2）貫徹落實(shí)最高投標(biāo)限價(jià)制度。為了提高招標(biāo)公開(kāi)透明度，防止暗箱操作，有效控制投資總額，防止高價(jià)圍標(biāo)，2012年2月實(shí)施的《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》設(shè)定了最高投標(biāo)限價(jià)制度。需要落實(shí)條例的規(guī)定，建立最高投標(biāo)限價(jià)制度，進(jìn)一步明確其編制依據(jù)、公布方法等配套規(guī)定。9/22/2023149

（3）預(yù)防和化解計(jì)價(jià)糾紛。2004年，財(cái)政部會(huì)同原建設(shè)部印發(fā)了《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》，對(duì)合同價(jià)款內(nèi)容、約定方式、價(jià)款調(diào)整等作了比較具體的規(guī)定，對(duì)于預(yù)防和化解糾紛作用顯著。原《辦法》缺少這方面的規(guī)定，需要將規(guī)范性文件中成熟可行的做法上升為規(guī)章。9/22/2023150（4）加強(qiáng)政府監(jiān)督檢查。原《辦法》缺少對(duì)發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管手段和監(jiān)管措施，還需要進(jìn)一步補(bǔ)充完善。

問(wèn)題2：《辦法》修訂的主要內(nèi)容有哪些？（1）關(guān)于工程量清單制度，主要做了以下規(guī)定：一是將編制工程量清單納入《辦法》的調(diào)整范圍（第二條）。二是規(guī)定國(guó)有資金投資的建筑工程，應(yīng)當(dāng)采用工程量清單計(jì)價(jià)；9/22/2023151非國(guó)有資金投資的建筑工程，鼓勵(lì)采用工程量清單計(jì)價(jià)（第六條）。三是規(guī)定將工程量清單作為編制最高投標(biāo)限價(jià)和投標(biāo)報(bào)價(jià)的重要依據(jù)（第八、十條）。四是規(guī)定工程量清單應(yīng)作為招標(biāo)文件的組成部分（第七條）。（2）關(guān)于最高投標(biāo)限價(jià)制度，作了以下規(guī)定：一是將編制最高投標(biāo)限價(jià)納入《辦法》的調(diào)整范圍（第二條）。9/22/2023152二是規(guī)定國(guó)有資金投資的建筑工程招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)設(shè)有最高投標(biāo)限價(jià)；非國(guó)有資金投資的建筑工程招標(biāo)的，招標(biāo)人可以設(shè)有最高投標(biāo)限價(jià)，也可以只設(shè)標(biāo)底不設(shè)最高投標(biāo)限價(jià)（第六條）。三是規(guī)定最高投標(biāo)限價(jià)的編制依據(jù)，即依據(jù)工程量清單、工程計(jì)價(jià)有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)價(jià)格信息等編制（第八條第一款）。9/22/2023153四是規(guī)定最高投標(biāo)限價(jià)的公布方法，除了公布最高投標(biāo)限價(jià)的總價(jià)外，還應(yīng)公布組成總價(jià)的分部分項(xiàng)費(fèi)用（第八條第二款）。五是規(guī)定投標(biāo)報(bào)價(jià)不得高于最高投標(biāo)限價(jià)，如果高于最高投標(biāo)限價(jià)的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)否決投標(biāo)人的投標(biāo)（第十一條）。（3）關(guān)于預(yù)防和減少計(jì)價(jià)糾紛，作了以下規(guī)定：一是推廣工程造價(jià)咨詢(xún)制度，對(duì)建筑工程項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程造價(jià)管理（第五條）。二是吸收《建設(shè)工程價(jià)款9/22/2023154結(jié)算暫行辦法》和《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)充完善了合同價(jià)款內(nèi)容、合同價(jià)款的約定方式，以及合同價(jià)款調(diào)整方法（第十二、十三、十四條）。三是規(guī)定預(yù)付工程款支付方式，明確按照合同價(jià)款或者年度工程計(jì)劃額度的一定比例支付（第十五條）。四是完善了造價(jià)糾紛調(diào)解機(jī)制（第十八條）。

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（4）關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查，作了以下規(guī)定：一是規(guī)定最高投標(biāo)限價(jià)及其成果文件，以及竣工結(jié)算文件應(yīng)報(bào)縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)備案（第六、十九條）。二是規(guī)定了建設(shè)主管部門(mén)有權(quán)采取的監(jiān)督檢查措施（第二十一條）。三是對(duì)造價(jià)工程師、造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)的法律責(zé)任與有關(guān)規(guī)章作了銜接（第二十二、二十三條）。9/22/2023156

問(wèn)題3：為什么要推廣工程造價(jià)咨詢(xún)制度？截止到2012年年底，全國(guó)取得造價(jià)工程師資格的人員為132934人，工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入為776.24億元，其中工程造價(jià)咨詢(xún)業(yè)務(wù)收入為351.6億元。工程造價(jià)咨詢(xún)制度已成為我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目投資管理、工程審計(jì)以及司法鑒定的有效手段。通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)的造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)進(jìn)行工程造價(jià)控制，9/22/2023157

業(yè)主可以更加清楚自己的每一筆工程款花在什么地方、如何花出，便于做出更好的決策，控制投資。與此同時(shí)，造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)在推廣建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理方面取得了十分好的效果，因此，我們也提出了通過(guò)造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)的全過(guò)程服務(wù)推行建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程造價(jià)管理。9/22/2023158推廣工程造價(jià)咨詢(xún)制度和全過(guò)程造價(jià)管理符合投資管理體制改革方向，符合國(guó)際慣例，對(duì)防止“三超”現(xiàn)象，提高投資效益有著重要作用。

問(wèn)題4：為什么要建立最高投標(biāo)限價(jià)和竣工結(jié)算價(jià)的備案制度？建立這兩項(xiàng)制度的主要目的有兩個(gè)：一是有利于加強(qiáng)政府監(jiān)管，對(duì)于規(guī)范合同訂立、督促合同履行，減少合同糾紛，解決建設(shè)工程款拖欠等方面可以起到積極的作用，9/22/2023159也可以在最高投標(biāo)限價(jià)遇到投訴時(shí)作為重要的處理依據(jù)。二是能夠有效收集、整理、更新、積累行業(yè)數(shù)據(jù)，解決工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)信息渠道不暢、采集數(shù)據(jù)難、數(shù)據(jù)碎片化等問(wèn)題，也有利于工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)價(jià)格信息，更好地為行業(yè)提供公共服務(wù)。9/22/2023160

問(wèn)題5：如何看待工程量清單計(jì)價(jià)制度和最高投標(biāo)限價(jià)制度兩者的關(guān)系和作用？工程量清單計(jì)價(jià)制度是工程造價(jià)領(lǐng)域適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展的一項(xiàng)重大改革，旨在形成“政府宏觀調(diào)控，企業(yè)自主報(bào)價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格，監(jiān)管行之有效”的工程造價(jià)形成機(jī)制。目前，全國(guó)大多省份均已貫徹實(shí)施，取得了良好的效果。9/22/2023161盡管該制度已經(jīng)在我國(guó)廣泛實(shí)施，并取得了較好的效果，但是，以法規(guī)的形式明確其地位仍是十分必要的。最高投標(biāo)限價(jià)制度是與工程量清單計(jì)價(jià)制度相配套的一項(xiàng)制度。最高投標(biāo)限價(jià)也就是《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》中的招標(biāo)控制價(jià)，該制度是在2008年時(shí)首次提出的，即在工程發(fā)承包階段以公開(kāi)的招標(biāo)控制價(jià)取代標(biāo)底，招標(biāo)控制價(jià)是公開(kāi)的最高限9/22/2023162額。其主要作用有：一是對(duì)國(guó)有資金投資的建筑工程而言，當(dāng)其超過(guò)批準(zhǔn)概算時(shí)，可能存在項(xiàng)目投資不足問(wèn)題，應(yīng)重新審核；二是招標(biāo)控制價(jià)可以有效控制項(xiàng)目投資，遏制高價(jià)圍標(biāo)，當(dāng)投標(biāo)報(bào)價(jià)高于招標(biāo)控制價(jià)時(shí)，投標(biāo)人的投標(biāo)將被拒絕。

問(wèn)題6：《辦法》對(duì)加強(qiáng)工程發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)的監(jiān)管將發(fā)揮哪些作用？

9/22/2023163要加強(qiáng)監(jiān)管，首先是解決好監(jiān)管的主體和依據(jù)問(wèn)題。因此，本《辦法》明確監(jiān)管的主體是縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和本《辦法》規(guī)定。其次，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)建筑工程發(fā)承包計(jì)價(jià)活動(dòng)日常的定期或不定期的監(jiān)督檢查，以及投訴舉報(bào)的核查，并應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)。9/22/2023164

按照《辦法》規(guī)定，各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)在監(jiān)督檢查和核查投訴舉報(bào)時(shí)，有權(quán)采取的措施有：要求被檢查單位提供有關(guān)文件和資料；就有關(guān)問(wèn)題詢(xún)問(wèn)簽署文件的人員；要求改正違反有關(guān)法律、法規(guī)、本辦法或者工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的行為，并應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的處理結(jié)果向社會(huì)公開(kāi)?！掇k法》也規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建筑工程計(jì)價(jià)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，由有關(guān)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。9/22/2023165第六節(jié)

2013版施工合同示范文本計(jì)價(jià)要點(diǎn)解讀

一、完善合同要素結(jié)構(gòu)（1）合同要素由原11個(gè)增加為20個(gè)，并力求系統(tǒng)化，且配置合理的權(quán)利義務(wù)，有利于引導(dǎo)工程建設(shè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（2）建立以監(jiān)理人為施工管理和文件傳遞核心的合同體系，提高施工管理的合理性和科學(xué)性。9/22/2023166

（3）完善合同價(jià)格類(lèi)型，適應(yīng)工程計(jì)價(jià)模式發(fā)展和工程管理實(shí)踐需要。（4）按照價(jià)格形式將合同分為單價(jià)合同、總價(jià)合同、及其它價(jià)格形式合同。

二、注重對(duì)發(fā)承包人施工實(shí)踐的引導(dǎo)（1）體現(xiàn)指引和自由競(jìng)爭(zhēng)雙重目標(biāo)，如在通用合同條款中配置專(zhuān)用合同條款的指向，以充分尊重自由約定。9/22/2023167

（2）體現(xiàn)對(duì)常見(jiàn)違法行為的約束，如增加承諾性條款和項(xiàng)目管理具體措施，防范陰陽(yáng)合同、違法轉(zhuǎn)包、違法分包等行為，促進(jìn)建筑市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。（3）體現(xiàn)對(duì)停工、支付、移交、保修等重要合同行為的規(guī)范，包括其條件、程序、責(zé)任等方面體現(xiàn)對(duì)發(fā)包人和承包人權(quán)利義務(wù)的合理配置，如雙向擔(dān)保、合理調(diào)價(jià)、不利物質(zhì)條件等。（4）體現(xiàn)對(duì)爭(zhēng)議解決的及時(shí)性，避免合同履行陷入僵局。9/22/2023168

三、實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)行法律法規(guī)和其他文本的銜接

充分借鑒九部委標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件、國(guó)家有關(guān)部委發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)文件、FIDIC合同文本，包括：（1）法律法規(guī)，如：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》、《招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》。9/22/2023169

（2）文本，如：《標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》、《FIDIC施工合同條件》（1999年）、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程標(biāo)準(zhǔn)施工資格預(yù)審文件》、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件》等。（3）國(guó)標(biāo)，如：《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（2013年）、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、《建筑工程施工組織設(shè)計(jì)規(guī)范》等。9/22/2023170

四、關(guān)于合同價(jià)格形式發(fā)包人和承包人應(yīng)在合同協(xié)議書(shū)中約定下列一種合同價(jià)格形式：（1）單價(jià)合同。是指合同當(dāng)事人約定以工程量清單及其綜合單價(jià)進(jìn)行合同價(jià)格計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)的建設(shè)工程施工合同，在約定的范圍內(nèi)合同單價(jià)不作調(diào)整。9/22/2023171合同當(dāng)事人應(yīng)在專(zhuān)用合同條款中約定綜合單價(jià)包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，并約定風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)格的調(diào)整方法，其中因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的調(diào)整按第11.1款“市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的調(diào)整”約定執(zhí)行。9/22/2023172

（2）總價(jià)合同總價(jià)合同是指合同當(dāng)事人約定以施工圖、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書(shū)及有關(guān)條件進(jìn)行合同價(jià)格計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)的建設(shè)工程施工合同，在約定的范圍內(nèi)合同總價(jià)不作調(diào)整。合同當(dāng)事人應(yīng)在專(zhuān)用合同條款中約定總價(jià)包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，9/22/2023173并約定風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)格的調(diào)整方法，其中因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的調(diào)整按第11.1款“市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)引起的調(diào)整”、因法律變化引起的調(diào)整按第11.2款“法律變化引起的調(diào)整”約定執(zhí)行。（3）其它價(jià)格形式合同當(dāng)事人可在專(zhuān)用合同條款中約定其他合同價(jià)格形式。9/22/2023174

（4）注意事項(xiàng)：1）需要認(rèn)真選擇合同價(jià)格形式。取決于項(xiàng)目的特點(diǎn)和相關(guān)規(guī)定。2013版《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2013）第7.1.3項(xiàng)的規(guī)定（非強(qiáng)制性條文）實(shí)行工程量清單計(jì)價(jià)的工程，應(yīng)采用單價(jià)合同；9/22/2023175

技術(shù)簡(jiǎn)單、規(guī)模偏小、工期較短的項(xiàng)目，且施工圖設(shè)計(jì)已審查批準(zhǔn)的，可采用總價(jià)合同；緊急搶險(xiǎn)、救災(zāi)以及施工技術(shù)特別復(fù)雜，可采用成本加酬金合同；2）應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)用合同條款中約定相應(yīng)單價(jià)合同或總價(jià)合同的風(fēng)險(xiǎn)范圍。9/22/2023176

五、雙向擔(dān)保制度（1）資金來(lái)源證明及支付擔(dān)保除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人應(yīng)在收到承包人要求提供資金來(lái)源證明的書(shū)面通知后28天內(nèi)，向承包人提供能夠按照合同約定支付合同價(jià)款的相應(yīng)資金來(lái)源證明。除專(zhuān)用合同條款另有約定外，發(fā)包人要求承包人提供履約擔(dān)保的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)向承包人提供支付擔(dān)保。支付擔(dān)?？梢圆捎勉y行保函或擔(dān)保公司擔(dān)保等形式，具體由合同當(dāng)事人在專(zhuān)用合同條款中約定。9/22/2023177

（2）履約擔(dān)保發(fā)包人需要承包人提供履約擔(dān)保的，由合同當(dāng)事人在專(zhuān)用合同條款中約定履約擔(dān)保的方式、金額及期限等。履約擔(dān)保可以采用銀行保函或擔(dān)保公司擔(dān)保等形式，具體由合同當(dāng)事人在專(zhuān)用合同條款中約定。因承包人原因?qū)е鹿て谘娱L(zhǎng)的，繼續(xù)提供履約擔(dān)保所增加的費(fèi)用由承包人承擔(dān)；非因承包人原因?qū)е鹿て谘娱L(zhǎng)的，繼續(xù)提供履約擔(dān)保所增加的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)。9/22/2023178

（3）關(guān)于資金來(lái)源證明和雙向擔(dān)保解讀關(guān)于資金來(lái)源證明：對(duì)于財(cái)政預(yù)算投資的工程，項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)此載明，故項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件即為資金來(lái)源證明；對(duì)于自籌資金投資、銀行貸款投資、利用外資、證券市場(chǎng)籌措資金等工程，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)取得資金來(lái)源方的投資文件或資金提供文件等。9/22/2023179

支付擔(dān)保是指擔(dān)保人為發(fā)包人提供的，保證發(fā)包人按照合同約定支付工程款的擔(dān)保。2013版施工合同并未強(qiáng)制要求承包人提供履約保函。無(wú)論是履約保函還是支付保函，目前法律法規(guī)并沒(méi)有作出強(qiáng)制性要求，由合同當(dāng)事人根據(jù)工程實(shí)際需要確定是否需要對(duì)方提供。9/22/2023180

六、關(guān)于變更（1）變更的范圍除專(zhuān)用合同條款另有約定外，合同履行過(guò)程中發(fā)生以下情形的，應(yīng)按照本條約定進(jìn)行變更：1）增加或減少合同中任何工作，或追加額外的工作；2）取消合同中任何工作，但轉(zhuǎn)由他人實(shí)施的工作除外；9/22/20231813）改變合同中任何工作的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或其他特性；4）改變工程的基線、標(biāo)高、位置和尺寸；5）改變工程的時(shí)間安排或?qū)嵤╉樞颉?/22/2023182

（2）變更權(quán)發(fā)包人和監(jiān)理人均可以提出變更。變更指示均通過(guò)監(jiān)理人發(fā)出，監(jiān)理人發(fā)出變更指示前應(yīng)征得發(fā)包人同意