房山項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告樣本

創(chuàng)意大廈聚豪苑（四期）山水華府商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定匯報(bào)編號(hào)：HG-FY-SC--001002北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理二零一十二個(gè)月四六月十二十三日目錄TOC\o"1-1"\h\z\u評(píng)定匯報(bào)申明 頁碼評(píng)定匯報(bào)摘要 頁碼評(píng)定匯報(bào)摘要 1-2評(píng)定匯報(bào)正文一、委托方、評(píng)定機(jī)構(gòu)及其它評(píng)定匯報(bào)使用者 頁碼1-2二、評(píng)定目標(biāo) 頁碼2三、評(píng)定對(duì)象和范圍 頁碼2四、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 頁碼2-3五、評(píng)定依據(jù) 頁碼3-4六、評(píng)定基準(zhǔn)日和使用期 頁碼4七、評(píng)定方法 頁碼4-5八、評(píng)定工作實(shí)施過程 頁碼5九、評(píng)定結(jié)論及爭議說明 頁碼5-6十、評(píng)定限定條件 頁碼6十一、評(píng)定作業(yè)日期 頁碼6十二、評(píng)定匯報(bào)日期 頁碼6十三、評(píng)定人員名單及職責(zé)分工 頁碼7十四、評(píng)定機(jī)構(gòu)及評(píng)定教授簽章 頁碼7評(píng)定匯報(bào)附件 頁碼附件一物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算技術(shù)匯報(bào)【含物業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出明細(xì)、物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測算（人工成本、管理成本）等】附件二評(píng)定項(xiàng)目確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)附件三項(xiàng)目提議書批復(fù)附件四項(xiàng)目總平面圖附件五計(jì)劃意見書附件六計(jì)劃設(shè)計(jì)方案復(fù)函附件七建設(shè)用地計(jì)劃許可證附件八建設(shè)工程計(jì)劃許可證附件九國有土地使用證附件十建筑工程施工許可證附件十一建筑物名稱核準(zhǔn)證附件十二項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分說明附件十三委托方組織機(jī)構(gòu)代碼證附件十四委托方經(jīng)辦人身份證復(fù)印件附件十五一委托方證照復(fù)印件附件十六二委托方資質(zhì)證書附件十七三評(píng)定機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照附件十八四評(píng)定機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書附件十九五物業(yè)服務(wù)評(píng)定委托書評(píng)定教授相關(guān)證書附件二十十六評(píng)定資料簽收單物業(yè)服務(wù)評(píng)定委托書附件十七評(píng)定資料簽收單評(píng)定匯報(bào)申明一、我們在實(shí)施本物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定業(yè)務(wù)中，遵照了相關(guān)法律法規(guī)和評(píng)定準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中搜集資料，評(píng)定匯報(bào)陳說內(nèi)容是客觀，并對(duì)評(píng)定結(jié)論合理性負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)法律責(zé)任。二、評(píng)定對(duì)象包含資料由委托方提供并經(jīng)其簽章確定，所提供資料真實(shí)性、正當(dāng)性、完整性由委托方負(fù)責(zé)，合適使用評(píng)定匯報(bào)是委托方和相關(guān)當(dāng)事方責(zé)任。三、我們和評(píng)定匯報(bào)中評(píng)定對(duì)象沒有現(xiàn)存或預(yù)期利益關(guān)系，和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或預(yù)期利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、我們出具評(píng)定匯報(bào)，沒有以預(yù)先設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)定結(jié)論。五、我們依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定規(guī)范（試行）》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)定匯報(bào)。六、我們出具評(píng)定匯報(bào)中分析、判定和結(jié)論受評(píng)定匯報(bào)中假設(shè)和限定條件限制，評(píng)定匯報(bào)使用者應(yīng)該充足關(guān)注評(píng)定匯報(bào)中載明假設(shè)、限定條件、尤其事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)定結(jié)論影響。七、我們出具評(píng)定匯報(bào)及其所披露評(píng)定結(jié)論僅限于評(píng)定匯報(bào)中載明評(píng)定目標(biāo)，僅在評(píng)定結(jié)論使用有限期限內(nèi)使用，因使用不妥造成后果和我們無關(guān)。創(chuàng)意大廈聚豪苑（四期）山水華府商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定匯報(bào)摘要編號(hào)：HG-FY-SC--001002關(guān)鍵提醒關(guān)鍵提醒以下內(nèi)容摘自評(píng)定匯報(bào)，欲了解本評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)全方面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)定匯報(bào)全文。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理于年45月130日受匯豪實(shí)業(yè)投資北京德福祥房地產(chǎn)開發(fā)委托，依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)定監(jiān)理管理措施》（京建發(fā)〔〕383號(hào)）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定規(guī)范（試行）》（京建發(fā)〔〕391號(hào)）要求，本著獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目標(biāo)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)定。本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為三一級(jí)。此次評(píng)定所采取評(píng)定方法為：以運(yùn)行成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考。。在評(píng)定過程中，北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理評(píng)定人員對(duì)評(píng)定項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)服務(wù)評(píng)定規(guī)范要求，推行了必需評(píng)定程序，具體包含：對(duì)委托單位提供評(píng)定資料及其起源進(jìn)行了必需查驗(yàn)，并搜集了相關(guān)項(xiàng)目評(píng)定資料復(fù)印件；對(duì)項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地查勘和查對(duì)。同時(shí)，依據(jù)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，進(jìn)行了必需市場調(diào)查和咨詢，等等。在實(shí)施了上述評(píng)定程序后，聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目在評(píng)定基準(zhǔn)日46月1023日物業(yè)服務(wù)費(fèi)用市場總價(jià)為：￥1,372,262.322,18940,424374.3377元/年；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算單價(jià)見下表：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定結(jié)果匯總表評(píng)定基準(zhǔn)日：年46月1023日單位：人民幣元序號(hào)項(xiàng)目類型收費(fèi)面積整年費(fèi)用單價(jià)（㎡）（元/年）(元/㎡·月)1高層住宅48712.391,393,086..022.381商業(yè)服務(wù)樓多層住宅35547.7728900797,187.98795050.311,372,262.323.961.867評(píng)定結(jié)果成立依靠于多種假設(shè)和前提條件，請(qǐng)?jiān)u定匯報(bào)使用者認(rèn)真閱讀評(píng)定匯報(bào)全文，并請(qǐng)關(guān)注尤其事項(xiàng)說明對(duì)評(píng)定結(jié)論影響。評(píng)定結(jié)論僅在評(píng)定匯報(bào)載明評(píng)定基準(zhǔn)日有效，評(píng)定匯報(bào)有效使用期限為十二個(gè)月，即自評(píng)定基準(zhǔn)日年46月1023日起，至年46月922日止，評(píng)定匯報(bào)使用者應(yīng)該依據(jù)評(píng)定基準(zhǔn)以后項(xiàng)目情況和市場改變情況合理確定評(píng)定匯報(bào)使用期限。評(píng)定教授簽章：姓名簽章蔣岑鄭玉昭袁李菁柴艷平北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理（蓋章）：二零一十二個(gè)月四六月十二十三日聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定匯報(bào)編號(hào)：HG-FY-SC--001002北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理于年45月130日受匯豪實(shí)業(yè)投資北京德福祥房地產(chǎn)開發(fā)委托，依據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)定監(jiān)理管理措施》（京建發(fā)〔〕383號(hào)）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定規(guī)范（試行）》（京建發(fā)〔〕391號(hào)）要求，本著獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目標(biāo)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)定?，F(xiàn)將評(píng)定情況及評(píng)定結(jié)果匯報(bào)以下：一、委托方、評(píng)定機(jī)構(gòu)及其它評(píng)定匯報(bào)使用者（一）委托方委托方：北京德福祥房地產(chǎn)開發(fā)匯豪實(shí)業(yè)投資法定代表人：戴廣成梁汝明聯(lián)絡(luò)電話：69390280地址：北京市昌平區(qū)城南街道辦事處山峽村1號(hào)樓三層房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇大路68號(hào)（二）評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定機(jī)構(gòu)：北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理法定代表人：黃足華聯(lián)絡(luò)電話：地址：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路58號(hào)理想國際大廈B1層029室（三）其它評(píng)定匯報(bào)使用者其它評(píng)定匯報(bào)使用者應(yīng)為業(yè)務(wù)約定書約定使用者和國家法律、法規(guī)要求國家相關(guān)部門、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。二、評(píng)定目標(biāo)：依據(jù)委托方承諾物業(yè)服務(wù)等級(jí)要求及項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施及建筑情況等，對(duì)聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)進(jìn)行公開、公平、公正評(píng)定，保障業(yè)主和開發(fā)建設(shè)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。三、評(píng)定對(duì)象和范圍評(píng)定對(duì)象：聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)樓評(píng)定范圍：聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用基礎(chǔ)情況以下：名稱：聚豪苑（四期）山水華府創(chuàng)意大廈（項(xiàng)目全稱）類型：商業(yè)服務(wù)居住及居住公共設(shè)施綜合項(xiàng)目坐落位置及四至：北京市昌平區(qū)白浮泉路房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇大路甲8號(hào)東至：涼水河路京石高速綠化帶南至：涼水河村用地山水匯豪苑小區(qū)西至：水屯村用地竇大路北至：白浮泉路燕全部科技城容積率26.8019.22.0%、綠化率3035%、戶數(shù)/932戶（通常見于住宅項(xiàng)目）；面積分解：占地面積:.6000㎡地上建筑面積:.1600㎡地下建筑面積:.0071㎡收費(fèi)面積:..16㎡使用面積:.00㎡四、評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（一）委托人確定評(píng)定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定以委托人選擇確定評(píng)定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。（二）正當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)委托人在選擇確定評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)按時(shí)，評(píng)定人員在進(jìn)行評(píng)定時(shí)，全部應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)要求為前提。（三）評(píng)定時(shí)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定結(jié)果應(yīng)該是評(píng)定項(xiàng)目在確定評(píng)定時(shí)點(diǎn)測算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。五、評(píng)定依據(jù)（一）關(guān)鍵法律文件1．《中國價(jià)格法》中國主席令[1997]第92號(hào)；2．《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令[]379號(hào)；《國務(wù)院相關(guān)修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉決定》國務(wù)院令[]第504號(hào)；3．《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施（試行）》京發(fā)改[]2662號(hào)；4.《北京市住房和城鎮(zhèn)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)印發(fā)<北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)定規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)定規(guī)范（試行）通知》京建發(fā)〔〕391號(hào)5．《北京市住房和城鎮(zhèn)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)印發(fā)<北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)定監(jiān)理管理措施>通知》京建發(fā)〔〕383號(hào)；6．參考北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)公布一般商品住宅物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目。（二）委托方提供相關(guān)材料1.項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程計(jì)劃意見書、相關(guān)完工驗(yàn)收及立案文件資料；2.項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說明；3.項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；4.項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；5.評(píng)定需要提供材料。（三）評(píng)定人員及評(píng)定機(jī)構(gòu)搜集相關(guān)材料1．現(xiàn)場踏勘資料；2．市場調(diào)查資料。六、評(píng)定基準(zhǔn)日和使用期此次價(jià)格評(píng)定基準(zhǔn)日:46月1023日本評(píng)定匯報(bào)使用期為十二個(gè)月，即46月1023日至46月922日七、評(píng)定方法利用運(yùn)行成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對(duì)評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)定。參考當(dāng)期公布物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)定物業(yè)服務(wù)成本組成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本包含以下內(nèi)容：1.管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按要求提取福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.不可預(yù)見費(fèi)。匯總物業(yè)服務(wù)成本組成單項(xiàng)評(píng)定數(shù)據(jù)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤計(jì)算出評(píng)定項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)定結(jié)果。八、評(píng)定工作實(shí)施過程序號(hào)時(shí)間工作內(nèi)容145月接收評(píng)定委托，簽定評(píng)定委托協(xié)議，明確評(píng)定事項(xiàng)245月至6確定評(píng)定作業(yè)方案346搜集整理同類項(xiàng)目資料446月4日至46實(shí)地查勘評(píng)定項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料546月611日至評(píng)定人員進(jìn)行評(píng)定，確定評(píng)定結(jié)果646月918撰寫評(píng)定匯報(bào)746月10評(píng)定資料歸檔九、評(píng)定結(jié)論及爭議說明1、評(píng)定結(jié)論項(xiàng)目總建筑面積94443.8740500.00平方米，收費(fèi)面積為8426028900.00平方米，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三一級(jí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評(píng)定標(biāo)市場總價(jià)為：1,372,262.32元/年；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目類型收費(fèi)面積整年費(fèi)用單價(jià)（㎡）（元/年）(元/㎡·月)1高層住宅48712.391,38993,309836.02792.381商業(yè)服務(wù)樓多層住宅35547.7728900797,187.98795050.311,372,262.321.8673.962、評(píng)定過程中相關(guān)爭議：■無□有3、爭議說明：無

委托單位蓋章確定：十、評(píng)定限定條件評(píng)定匯報(bào)分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀、公正標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上形成，僅在本評(píng)定匯報(bào)設(shè)定評(píng)定假設(shè)和限定條件下成立。1、依據(jù)委托方提供用于支持評(píng)定目標(biāo)相關(guān)資料進(jìn)行分析及結(jié)論，委托方對(duì)所提供評(píng)定對(duì)象資料真實(shí)性、正當(dāng)性、完整性和有效性負(fù)擔(dān)責(zé)任。2、評(píng)定結(jié)論是反應(yīng)評(píng)定對(duì)象在此次評(píng)定目標(biāo)下，以繼續(xù)使用為假設(shè)前提，沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生改變和遇有自然力和其它不可抗力對(duì)評(píng)定價(jià)格影響。3、評(píng)定結(jié)論是評(píng)定人員對(duì)評(píng)定對(duì)象在評(píng)定基準(zhǔn)日特定目標(biāo)及特定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下費(fèi)用進(jìn)行分析、估算而發(fā)表專業(yè)意見，評(píng)定結(jié)論受委托方提供物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)限制。4、國家及地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、財(cái)政政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場情況不會(huì)有重大改變。5、無其它不可抗拒原因造成重大不利影響。十一、評(píng)定作業(yè)日期45月130日至4十二、評(píng)定匯報(bào)日期46月10十三、評(píng)定人員名單及職責(zé)分工姓名職責(zé)分工備注蔣岑鄭玉昭負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用評(píng)定技術(shù)測算匯報(bào)測算匯報(bào)評(píng)定教授袁李菁柴艷平黃足華1、接收評(píng)定委托，簽定評(píng)定委托協(xié)議；2、明確評(píng)定事項(xiàng)；3、組織評(píng)定教授及評(píng)定機(jī)構(gòu)人員對(duì)評(píng)定項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地查勘；評(píng)定機(jī)構(gòu)人員馬衛(wèi)飛1、明確評(píng)定事項(xiàng)；12、確定評(píng)定作業(yè)方案；23、組織評(píng)定教授及評(píng)定機(jī)構(gòu)人員對(duì)評(píng)定項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地查勘；1、確定評(píng)定作業(yè)方案；2、搜集整理同類項(xiàng)目資料；34、撰寫評(píng)定匯報(bào)；4、評(píng)定資料歸檔評(píng)定機(jī)構(gòu)人員黃軍艦宇哲1、搜集整理同類項(xiàng)目資料；2、搜集整理委托項(xiàng)目資料3、評(píng)定資料、匯報(bào)歸檔評(píng)定機(jī)構(gòu)人員十四、評(píng)定機(jī)構(gòu)及評(píng)定教授簽章評(píng)定教授簽章：姓名簽章蔣岑鄭玉昭袁李菁柴艷平北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)定監(jiān)理（蓋章）：二O一十二個(gè)月四月六月十二十三日附件一物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算技術(shù)匯報(bào)聚豪苑(四期)山水華府項(xiàng)目昌平區(qū)商業(yè)服務(wù)樓項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表序號(hào)服務(wù)內(nèi)容整年費(fèi)用備注（元/年）1管理服務(wù)人職員資、社會(huì)保險(xiǎn)等448,207.71詳見附表12物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)373,809.63詳見附表23物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)142,808.87詳見附表34物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)9,682.01詳見附表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)271,327.84詳見附表56物業(yè)辦公費(fèi)用及管理支出17,412.94詳見附表67物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11,405.13詳見附表78物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)2,601.53詳見附表8小計(jì)1,277,255.669法定稅金成本51,968.3548,251.475.50%10估計(jì)利潤63,862.7863,862.785%物業(yè)管理服務(wù)年費(fèi)用累計(jì)（元）1,393,086.791,389,393.02物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)總建筑面積（㎡）48712.39物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用折合月平米標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型收費(fèi)面積單價(jià)(元/㎡·月)高層住宅48712.392.38

多層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表

序號(hào)服務(wù)內(nèi)容整年費(fèi)用備注（元/年）1管理服務(wù)人職員資、社會(huì)保險(xiǎn)等327,078.69詳見附表12物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)75,293.13詳見附表23物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)104,214.49詳見附表34物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)7,065.42詳見附表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)198,000.96詳見附表56物業(yè)辦公費(fèi)用及管理支出12,707.06詳見附表67物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8,322.87詳見附表78物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)1,898.47詳見附表8小計(jì)734,581.089法定稅金成本25,854.7423,717.075.50%10估計(jì)利潤36,729.0536,729.055%物業(yè)管理服務(wù)年費(fèi)用累計(jì)（元）797,187.98795,050.31物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)總建筑面積（㎡）35547.77物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用折合月平米標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型收費(fèi)面積單價(jià)(元/㎡·月)多層住宅35547.771.867

附表1、職員工資明細(xì)表

部門崗位人數(shù)月工資月累計(jì)年底雙薪月人工成本年人工成本總計(jì)總辦總經(jīng)理14,000.004,000.00333.336,197.3374,368.00行政助理12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80出納12,300.002,300.00191.673,563.4742,761.60客服客服主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20客服助理52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00工程部工程主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20維修技術(shù)人員52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00安保部保安主管12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80合計(jì)1723,300.0041,700.003,475.0064,607.20775,286.40社保：養(yǎng)老20%；醫(yī)療10%；失業(yè)1%；工傷1%；生育0.8%；住房公積金12%；共：44.6%。殘疾人保障金：約2%。共：46.6%。高層年費(fèi)用（元/年）：448,207.71多層年費(fèi)用（元/年）：327,078.69

附表2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

項(xiàng)目分項(xiàng)計(jì)算過程每個(gè)月費(fèi)用每十二個(gè)月費(fèi)用高層住宅每十二個(gè)月費(fèi)用高層系數(shù)：0.5781多層住宅每十二個(gè)月費(fèi)用多層系數(shù)：0.4219月份每個(gè)月費(fèi)用臺(tái)/項(xiàng)數(shù)元/臺(tái).月電梯維保年檢費(fèi)保養(yǎng)費(fèi)1217350.005,950.0071,400.0071,400.000.00年檢費(fèi)117800.001,133.3313,600.0013,600.000.00配件費(fèi)121720.0028.33340.00340.000.00給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)高區(qū)生活水無負(fù)壓供水設(shè)備12280.00160.001,920.001,920.000.00上下水管網(wǎng)121100.00100.001,200.00693.74506.26污水泵（4kw）126220.001,240.0014,880.008,602.416,277.59消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)室外消火栓泵12230.0060.00720.00416.25303.75室內(nèi)消火栓泵12230.0060.00720.00720.000.00噴淋泵12250.00100.001,200.001,200.000.00管網(wǎng)及閥門121100.00100.001,200.00693.74506.26消防設(shè)施121

50.00600.00346.87253.13火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)121

500.006,000.006,000.000.00消電檢121

1,623.7519,484.9619,484.960.00消防探頭清洗1210040.00333.334,000.004,000.000.00配電系統(tǒng)低壓柜121100.00100.001,200.00693.74506.26照明維修維護(hù)費(fèi)121600.00600.007,200.004,162.463,037.54供配電線路121400.00400.004,800.002,774.972,025.03弱電系統(tǒng)及設(shè)備維護(hù)費(fèi)視頻監(jiān)控12

300.00300.003,600.002,081.231,518.77門禁對(duì)講121400.00400.004,800.002,774.972,025.03公共設(shè)施日常維修費(fèi)房屋本體121300.00300.003,600.002,081.231,518.77屋面防水121300.00300.003,600.002,081.231,518.77道路及鋪裝121200.00200.002,400.001,387.491,012.51園林小品121100.00100.001,200.00693.74506.26雨水及溝渠121100.00100.001,200.00693.74506.26接上表小計(jì)14,238.75170,864.96148,842.7622,022.19項(xiàng)目周期/月個(gè)/次數(shù)元/m2/點(diǎn).月每個(gè)月費(fèi)用每十二個(gè)月費(fèi)用高層每十二個(gè)月費(fèi)用多層每十二個(gè)月費(fèi)用避雷檢測年檢費(fèi)121470.00163.331,960.001,133.11826.89水質(zhì)檢測費(fèi)6221.67281.673,380.003,380.000.00壓力表等年檢費(fèi)6550.0066.67800.00462.50337.50小計(jì)511.676,140.004,975.611,164.39累計(jì)14,750.41177,004.96153,818.3723,186.59項(xiàng)目

數(shù)量功率(kw)累計(jì)功率(kw)運(yùn)行時(shí)間運(yùn)行系數(shù)電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/度）整年用電（度）月費(fèi)用（元/月）年費(fèi)用（元/年）高層年費(fèi)用（元/年）多層年費(fèi)用（元/年）公共照明景觀照明113.9213.92240.150.488318290.88744.298,931.445,163.263,768.17公共區(qū)照明11212240.10.488310512427.755,133.012,967.392,165.62電梯電梯用電6954240.20.4883946083,849.7646,197.0946,197.090.00118.896.8240.20.4883169593.66,901.0582,812.5582,812.550.00智能化用電火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)11.51.5240.60.48837884320.813,849.762,225.540.00電子監(jiān)控中心10.50.5240.60.48832628106.941,283.25741.85541.40可視門禁主機(jī)490.0150.735240.60.48833863.16157.201,886.381,090.52795.86消防室外消火栓泵21122240.0020.4883385.4415.68188.21108.8079.41室內(nèi)消火栓泵22244240.0020.4883770.8831.37376.42376.420.00噴淋泵23060240.0020.48831051.242.78513.30513.300.00正壓送風(fēng)機(jī)

240.0020.4883

0.000.00排煙風(fēng)機(jī)

240.0020.4883

0.000.00生活水系統(tǒng)高區(qū)生活水無負(fù)壓供水設(shè)備25.511240.350.4883337261,372.3716,468.4116,468.410.00排水系統(tǒng)排污泵624248240.10.48832172488,840.18106,082.2061,326.1244,756.08小計(jì)22,810.17273,722.01219,991.2652,106.54累計(jì)373,809.6375,293.13

附表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用

項(xiàng)目戶數(shù)每十二個(gè)月每戶費(fèi)用（元）每個(gè)月累計(jì)（元）每十二個(gè)月累計(jì)（元）備注

清潔費(fèi)93230233027,960.00垃圾清運(yùn)費(fèi)用；

崗位人數(shù)月工資月累計(jì)月人工成本年人工成本總計(jì)

保潔員81,350.0010,800.0015,832.80189,993.60

1979.1/人月項(xiàng)目面積個(gè)數(shù)元/m2每個(gè)月費(fèi)用每十二個(gè)月費(fèi)用化糞池清淘費(fèi)84260.16130.302,106.5025,278.05殺蟲滅鼠25278.05

0.15315.97563,791.71小計(jì)29,069.76累計(jì)247,023.36高層年費(fèi)用（元/年）：142,808.87多層年費(fèi)用（元/年）：104,214.49

附表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

項(xiàng)目綠化面積（平方米）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用月費(fèi)用備注（元/年/平方米）（元/年）（元/月）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)3997415,988.001,332.33費(fèi)用包含：1、能源；2、農(nóng)藥、化肥消耗；3、機(jī)具折舊；4、綠化垃圾清運(yùn)；5、人工費(fèi)。綠化工具材料費(fèi)39970.19759.4363.29累計(jì)4.1916,747.431,395.62高層年費(fèi)用（元/年）：9,682.01多層年費(fèi)用（元/年）：7,065.42

附表5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用

項(xiàng)目臺(tái)/項(xiàng)數(shù)年費(fèi)用元/月元/年對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)8100.0066.67800.00對(duì)講機(jī)等保安設(shè)備維護(hù)12,000.00166.672,000.00滅火器換藥10015.00125.001,500.00次數(shù)每次費(fèi)用

消防演練及宣傳費(fèi)2300.0050.00600.00小計(jì)408.334,900.002,418.90/人月崗位人數(shù)月工資月累計(jì)月人工成本年人工成本總計(jì)保安員161,650.0026,400.0038,702.40464,428.80累計(jì)469,328.80高層年費(fèi)用（元/年）：271,327.84多層年費(fèi)用（元/年）：198,000.96

附表6辦公費(fèi)

項(xiàng)目計(jì)算過程網(wǎng)絡(luò)及通訊費(fèi)部數(shù)每部每個(gè)月費(fèi)用每個(gè)月費(fèi)用月份每十二個(gè)月費(fèi)用5200.001,000.001212,000.00小計(jì)1,000.00

12,000.00

月份每人每個(gè)月費(fèi)用每個(gè)月費(fèi)用人數(shù)每十二個(gè)月費(fèi)用辦公用具費(fèi)1230.00510.00176,120.00辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)12

250.00

3,000.00招聘費(fèi)12

66.67

800.00審計(jì)費(fèi)12

100.00

1,200.00業(yè)務(wù)費(fèi)12

83.33

1,000.00服裝費(fèi)12500.00708.33178,500.00取暖費(fèi)150m230.00元/m2

4,500.00小計(jì)1,718.33

12,120.00項(xiàng)目每十二個(gè)月/每節(jié)費(fèi)用年/節(jié)次每個(gè)月費(fèi)用每十二個(gè)月費(fèi)用小區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)1,000.002.00166.672,000.00節(jié)日點(diǎn)綴裝飾費(fèi)（國慶、春節(jié)）2,000.002333.334,000.00小計(jì)500.006,000.00累計(jì)3,218.3330,120.00高層年費(fèi)用（元/）：17,412.94多層年費(fèi)用（元/）：12,707.06

附表7固定資產(chǎn)折舊項(xiàng)目數(shù)量價(jià)格（元）費(fèi)用（元）每個(gè)月折舊費(fèi)（元）每十二個(gè)月折舊費(fèi)（元）計(jì)算機(jī)53,500.0017,500.00291.673,500.00數(shù)碼攝影機(jī)12,000.002,000.0033.33400.00對(duì)講機(jī)（含備用電池）81,800.0014,400.00240.002,880.00保險(xiǎn)柜12,500.002,500.0041.67500.00復(fù)印機(jī)15,200.005,200.0086.671,040.00打印機(jī)12,400.002,400.0040.00480.00辦公家俱112,000.0012,000.00200.002,400.00點(diǎn)鈔機(jī)11,500.001,500.0025.00300.00稅控發(fā)票機(jī)13,000.003,000.0050.00600.00指紋打卡機(jī)1140.00140.002.3328.00空調(diào)機(jī)14,000.004,000.0066.67800.00洗衣機(jī)11,200.001,200.0020.00240.00微波爐1500.00500.008.33100.00工具柜3800.002,400.0040.00480.00更衣柜3800.002,400.0040.00480.00消耗類維修工具15,000.005,000.00208.332,500.00大件工具115,000.0015,000.00250.003,000.00累計(jì)91,140.001,644.0019,728.00固定資產(chǎn)折舊，按5年折算。消耗類工具根據(jù)2年折舊。高層年費(fèi)用（元/年）：11,405.13多層年費(fèi)用（元/年）：8,322.87

附表8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

項(xiàng)目保險(xiǎn)種類年保險(xiǎn)額備注保險(xiǎn)公共責(zé)任險(xiǎn)2,000.00

財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)2,500.00

累計(jì)4,500.00

高層年費(fèi)用（元/年）：2,601.53多層年費(fèi)用（元/年）：1,898.47

附表1、職員工資明細(xì)表部門崗位人數(shù)月工資月累計(jì)整年工資總額保險(xiǎn)及各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)（49.6%）年人工成本總計(jì)總辦項(xiàng)目經(jīng)理14,500.004,500.0054,000.0026,784.0080,784.00財(cái)務(wù)出納12,400.002,400.0028,800.0014,284.8043,084.80客服部綜合主管（兼環(huán)境主管）13,000.003,000.0036,000.0017,856.0053,856.00用戶服務(wù)助理12,200.002,200.0026,400.0013,094.4039,494.40工程部工程主管13,000.003,000.0036,000.0017,856.0053,856.00維修技術(shù)人員22,400.004,800.0057,600.0028,569.6086,169.60安保部護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班12,400.002,400.0028,800.0014,284.8043,084.80總計(jì)822,300.00267,600.00132,729.60400,329.60社會(huì)保險(xiǎn)32.6%（醫(yī)療10%、養(yǎng)老20%、工傷0.8%、失業(yè)1%、生育0.8%）、住房公積金12%、教育經(jīng)費(fèi)3%、工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%。附表2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用項(xiàng)目分項(xiàng)計(jì)算過程累計(jì)備注月份每個(gè)月費(fèi)用臺(tái)數(shù)元/臺(tái).月電梯維保費(fèi)保養(yǎng)費(fèi)12845043200年檢費(fèi)1810008000給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)高區(qū)生活水泵（含無負(fù)壓供水設(shè)備）122801920中區(qū)生活水泵（含無負(fù)壓供水設(shè)備）122801920高區(qū)中水泵（含無負(fù)壓供水設(shè)備）122801920中區(qū)中水泵（含無負(fù)壓供水設(shè)備）122801920上下水管網(wǎng)1213003600污水泵（15kw）1210202400消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)噴淋泵12180960消防水泵12180960管網(wǎng)及閥門1212002400消防設(shè)施1213003600配電系統(tǒng)低壓柜12168015360照明維修維護(hù)費(fèi)1218009600供配電線路1217008400弱電系統(tǒng)及設(shè)備維護(hù)費(fèi)消防報(bào)警1218009600視頻監(jiān)控1218009600門禁對(duì)講1215006000公共設(shè)施日常維修費(fèi)房屋本體123003600屋面防水123003600道路及鋪裝122002400園林小品121001200雨水及溝渠121001200項(xiàng)目元/個(gè)/次個(gè)數(shù)次數(shù)小計(jì)化糞池清淘費(fèi)140021.54200避雷檢測年檢費(fèi)1001511500系統(tǒng)壓力表年檢費(fèi)80251累計(jì)151060物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用項(xiàng)目功率累計(jì)功率運(yùn)行運(yùn)行電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整年用電年費(fèi)用數(shù)量(kw)(kw)時(shí)間系數(shù)（元/度）（度）（元/年）公共照明庭院照明11010240.250.82190017520樓道照明13030240.20.85256042048電梯電梯用電818144240.10.8126144100915.2智能化用電電子監(jiān)控中心188240.60.84204833638.4設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)消防報(bào)警系統(tǒng)消防噴淋泵17.57.5240.00120.878.8463.072消防水泵17.57.5240.00120.878.8463.072生活水系統(tǒng)高區(qū)生活水泵25.511240.120.811563.29250.56中區(qū)生活水泵25.511240.120.811563.29250.56中水系統(tǒng)高區(qū)中水泵21530240.10.82628021024排水系統(tǒng)中區(qū)中水泵27.515240.10.81314010512排污泵1015150240.010.81314010512小計(jì)318496.08254796.864年標(biāo)準(zhǔn)用量年費(fèi)用保潔用水月水量（立方）水費(fèi)（元/立方）月份（噸/㎡.年）（元/年）1503.6126480綠化用水綠化養(yǎng)護(hù)162.003.680.74665.6小計(jì)11145.6累計(jì)265942.464附表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用項(xiàng)目人數(shù)每個(gè)月每人費(fèi)用月份累計(jì)備注清潔費(fèi)6180012129600★費(fèi)用包含：1、人職員資；2、物料消耗；3、垃圾清運(yùn)費(fèi)用；4、消殺費(fèi)用累計(jì)129600附表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目綠化面積費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)累計(jì)備注（元/年/平方米）綠化費(fèi)2785513925費(fèi)用包含：1、人職員資；2、物料消耗；3、機(jī)具折舊；4、綠化垃圾清運(yùn)。累計(jì)13925附表5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目每個(gè)月/年費(fèi)用月份/臺(tái)數(shù)小計(jì)對(duì)講機(jī)等保安設(shè)備維護(hù)30061800每次費(fèi)用次數(shù)小計(jì)消防演練及宣傳費(fèi)3002600人數(shù)每人每個(gè)月費(fèi)用月份小計(jì)保安費(fèi)（含服裝費(fèi)）1021001225累計(jì)254400附表6辦公費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算過程小計(jì)通訊費(fèi)部數(shù)每個(gè)月費(fèi)用月份2200124800月份每人每個(gè)月費(fèi)用人數(shù)辦公水電126085760辦公用具費(fèi)123082880辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)123082880業(yè)務(wù)費(fèi)1210001項(xiàng)目每十二個(gè)月/每節(jié)費(fèi)用年/節(jié)次累計(jì)小區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)10002節(jié)日點(diǎn)綴裝飾費(fèi)24000國慶、中秋累計(jì)34320附表7固定資產(chǎn)折舊項(xiàng)目計(jì)算過程費(fèi)用備注固定資產(chǎn)折舊按5年折算10000累計(jì)10000附表8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)目保險(xiǎn)種類年保險(xiǎn)額備注保險(xiǎn)公共責(zé)任險(xiǎn)4500累計(jì)4500附件二評(píng)定項(xiàng)目確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1.1基礎(chǔ)要求

1.1.1用戶服務(wù)場所

1設(shè)置用戶服務(wù)場所，配置基礎(chǔ)辦公設(shè)備。

2公告物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3用戶服務(wù)場所工作時(shí)間，工作日不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。

4設(shè)置并公告24小時(shí)服務(wù)電話。

1.1.2人員

1從業(yè)人員按攝影關(guān)要求取得職業(yè)資格證書。

2從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。

3配置物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任人，房屋建筑安全管理員。

4項(xiàng)目責(zé)任人含有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目責(zé)任人信用信息檔案登記在冊人員。

1.1.3制度

1建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

2建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

3建立物業(yè)服務(wù)工作統(tǒng)計(jì)。

1.1.4檔案

1建立物業(yè)管理檔案。

2配置檔案管理人員。

1.1.5標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提醒等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

1.1.6用戶服務(wù)

1每十二個(gè)月第一季度公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。

2包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，推行通知義務(wù)。

3對(duì)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)要求行為，應(yīng)勸阻并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門。

4水、電急修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場；由專題服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)通知。

5業(yè)主或使用人提出意見、提議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。

6每十二個(gè)月公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公告整改情況。

7配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

8按要求投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

11.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

1.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)檔案。

2運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)應(yīng)每個(gè)月歸檔。

3組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)定檢驗(yàn)。

4共用部位檢驗(yàn)中發(fā)覺問題，應(yīng)根據(jù)責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)故障及檢驗(yàn)中發(fā)覺問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

5每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

6特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢測。

7雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢驗(yàn)并落實(shí)防范方法。

8設(shè)備機(jī)房

1）每個(gè)月清潔1次，室內(nèi)無雜物。

2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在顯著易取位置配置消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

1.2.2共用部位

1房屋結(jié)構(gòu)

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全判定，同時(shí)采取必需防護(hù)方法。根據(jù)判定結(jié)果組織修繕。

2建筑部件

1）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每三個(gè)月巡查1次共用部位門、窗、玻璃等。

3）每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每十二個(gè)月上汛前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管等。

3隸屬構(gòu)筑物

1）每三個(gè)月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每六個(gè)月檢驗(yàn)1次雨、污水管井等。

3）每三個(gè)月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每三個(gè)月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每十二個(gè)月檢測1次防雷裝置。

1.2.3空調(diào)系統(tǒng)

1運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢驗(yàn)。

2運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度符合相關(guān)要求。

3每十二個(gè)月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

1.2.4二次供水設(shè)施

1根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

2每日巡視1次水箱間、水泵房，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行情況。

3每六個(gè)月切換1次備用水泵。

4每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次水泵。

5每十二個(gè)月對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每十二個(gè)月入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

1.2.5排水系統(tǒng)

1排水設(shè)施

每十二個(gè)月上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，組織清理、疏通。

2污水泵

汛期每日巡視1次，平時(shí)每個(gè)月巡視1次，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每個(gè)月進(jìn)行1次手動(dòng)開啟測試；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。

3化糞池

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次化糞池；組織安排清掏。

1.2.6照明和電氣設(shè)備

1樓內(nèi)照明

每七天巡視1次，通常故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)。

2樓外照明

每2周巡視1次，通常故障3日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2周內(nèi)修復(fù)。

3應(yīng)急照明

每日巡視1次，發(fā)覺故障，即時(shí)修復(fù)。

4低壓柜

每七天巡視2次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、清掃。

5低壓配電箱和線路

每三個(gè)月巡視1次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、清掃。

6控制柜

每三個(gè)月巡視1次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、調(diào)試、清掃。

7發(fā)電機(jī)

每三個(gè)月試運(yùn)行1次，確保運(yùn)行正常。

8配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物方法完備；穿墻線槽周圍封堵嚴(yán)密；鎖具完好。

1.2.7安全防范系統(tǒng)

1報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

2對(duì)講門口機(jī)

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次按鍵、顯示器等；每三個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

3網(wǎng)絡(luò)控制箱

每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、接線；每十二個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

4紅外對(duì)射探測器

每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次接線、探測范圍、防水情況等；每六個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

5圖像采集設(shè)備

每七天檢驗(yàn)1次監(jiān)視畫面、錄像功效；每個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

6攝像機(jī)

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次聚焦、紅外夜視、接線、防水情況等，進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)校；每三個(gè)月鏡頭表面清潔1次；每十二個(gè)月防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

7解碼器

每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次防雨罩、接線等，進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)試；每十二個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

8云臺(tái)

每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清楚度調(diào)校；每十二個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1次。

9巡更點(diǎn)

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀，發(fā)覺故障隱患，即時(shí)排除；每六個(gè)月表面清潔1次；每日存放巡更統(tǒng)計(jì)。

10讀卡器

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀；每三個(gè)月表面清潔1次，查看防水情況。

11電磁鎖門鎖

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次開鎖功效、接線。

1.2.8電梯

1電梯在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯顯著位置。

2在電梯安全檢驗(yàn)合格使用期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定時(shí)檢驗(yàn)申請(qǐng)。

3日常維護(hù)保養(yǎng)和定時(shí)檢驗(yàn)中發(fā)覺問題應(yīng)立即排除；電梯安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及相關(guān)隸屬儀器儀表應(yīng)每十二個(gè)月進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

4應(yīng)和有資質(zhì)電梯制造、安裝、改造、維修單位簽署電梯維保協(xié)議，約定維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、要求、頻次、期限和雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

對(duì)專題服務(wù)企業(yè)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專題服務(wù)企業(yè)定時(shí)檢修計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

5配置電梯安全管理人員。定時(shí)對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，確保其含有必需安全知識(shí)。

6制訂電梯應(yīng)搶救援預(yù)案并定時(shí)演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即開啟事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并立即向相關(guān)行政主管部門匯報(bào)。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場。

1.2.9水景

1啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢驗(yàn)，預(yù)防滲漏，確保用電安全。

2使用期間每七天巡查1次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施，每三個(gè)月檢驗(yàn)1次防漏電設(shè)施。

3設(shè)置必需安全警示標(biāo)志。

4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

1.3消防安全防范

4.3.1綜合管理

1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位消防安全職責(zé)。

2成立義務(wù)消防隊(duì)，配置必需消防器材，相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和技能；每十二個(gè)月組織1次有職員、業(yè)主或使用人參與消防演練。

3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展常常性消防安全宣傳教育；每十二個(gè)月對(duì)職員進(jìn)行1次消防安全培訓(xùn)。

4每日防火巡查1次，每個(gè)月防火檢驗(yàn)1次，根據(jù)要求每十二個(gè)月檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5發(fā)覺消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)匯報(bào)。

6消防控制室設(shè)專員24小時(shí)值班，每班2人，立即處理各類報(bào)警、故障信息。

7發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，幫助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

1.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，確保24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功效；每十二個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每個(gè)月抽查測試1次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置報(bào)警、警報(bào)功效；探測器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。

3）備用電源

每個(gè)月檢測切換1次主、備電源；每三個(gè)月備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1次。

2消防廣播系統(tǒng)

每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次消防專用電話、關(guān)鍵場所對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功效，并測試音量；每十二個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部除塵1次；每2年機(jī)柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。

3防排煙系統(tǒng)

每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥聯(lián)動(dòng)功效，查對(duì)風(fēng)速；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。

4防火分隔設(shè)施

每個(gè)月抽查測試1次防火門啟閉功效、防火卷簾手動(dòng)和自動(dòng)控制功效、電動(dòng)防火閥聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功效；每十二個(gè)月在防火卷簾門電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每十二個(gè)月檢驗(yàn)維護(hù)1次防火門附件，在門轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤滑油。

5水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每個(gè)月盤車1次，每六個(gè)月檢驗(yàn)1次潤滑情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。

6應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每個(gè)月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時(shí)間。

7消防電梯

每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功效，轎箱內(nèi)消防電話。

8滅火器

每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每個(gè)月檢驗(yàn)查對(duì)1次滅火器選型、壓力和使用期，確保處于完好狀態(tài)。

1.4綠化養(yǎng)護(hù)

1.4.1基礎(chǔ)要求

1喬木

植株保留率高于85%，年成活率高于85%。

2灌木

植株保留率高于85%，年成活率高于85%。

3綠籬和色塊

植株保留率高于85%，年成活率高于85%。

4地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。

5草坪

確?；A(chǔ)成活。

1.4.2綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1澆灌

依據(jù)天氣、土壤和植物生長情況合理澆灌，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。通常植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。

2施肥

依據(jù)植物生長情況施肥，通常喬木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每十二個(gè)月開春后施肥1次；花壇植物依據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不良植物合適增加施肥頻次。

3病蟲害防治

植物生長季每個(gè)月檢驗(yàn)1次病蟲害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲害現(xiàn)象。

4整形修剪

通常喬木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；綠籬和色塊每十二個(gè)月生長季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)每個(gè)月修剪1次，整年最少修剪5次。

5除草

每十二個(gè)月全方面除草1次，關(guān)鍵綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草綠地面積不超出總綠地面積30%。

6垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物每七天處理1次。

1.4.3工作檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)

生長季節(jié)每個(gè)月檢驗(yàn)1次植物生長情況。

1.5環(huán)境衛(wèi)生

1.5.1生活垃圾搜集、清運(yùn)

1按相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施垃圾分類。

2配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。

3每個(gè)月最少清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5日噴灑1次殺蟲藥。

4每日清運(yùn)1次生活垃圾到指定垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

1.5.2物業(yè)共用部分清潔

1樓內(nèi)

1）大堂、一層候梯廳

每日清掃1次、每七天清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每個(gè)月擦拭1次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）樓道、樓梯

每七天清掃1次、每三個(gè)月清拖1次樓道、樓梯地面。每三個(gè)月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

2電梯轎箱

每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。

3天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1次天臺(tái)、屋面。

4樓外道路及設(shè)施

每日清掃1次樓外道路。

5水景

依據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每七天清潔1次水面；每十二個(gè)月清潔2次水池池底。

6有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。

7雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，立即清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

1.5.3工作檢驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)

每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計(jì)。

1.6公共秩序維護(hù)

1.6.1關(guān)鍵出入口有些人值守。

1.6.2制訂巡查路線，巡視檢驗(yàn)并做好統(tǒng)計(jì)。6：00至22：00巡視1次，22：00至次日6：00巡視1次。

1.6.3巡視檢驗(yàn)停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。

1.6.4機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。

1.6.5安防控制室設(shè)專員24小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警統(tǒng)計(jì)應(yīng)留存30日備查。

1.6.6對(duì)違法行為立即報(bào)警，幫助相關(guān)部門處理。

1.6.7統(tǒng)計(jì)和檔案

1各項(xiàng)工作統(tǒng)計(jì)完整有效。

2檔案齊全。

1.7裝飾裝修管理

1.7.1建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

1.7.2建立裝飾裝修管理檔案。

1.7.3受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報(bào)登記，和業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽署住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)。

1.7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)覺業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或有違法違規(guī)行為，應(yīng)立即勸阻；拒不更正，匯報(bào)相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

1.7.5裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人根據(jù)約定處理。

1.7.6委托清運(yùn)裝修垃圾，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋方法，在2日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾，應(yīng)采取袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸方法，在2日內(nèi)清運(yùn)。1.1基礎(chǔ)要求

1.1.1用戶服務(wù)場所

1設(shè)置用戶服務(wù)中心，配置辦公家俱、電話等辦公設(shè)備。

2公告物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目責(zé)任人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3用戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于8小時(shí)，其它時(shí)間設(shè)置值班人員。

4設(shè)置并公告24小時(shí)服務(wù)電話。

1.1.2人員

1從業(yè)人員按攝影關(guān)要求取得職業(yè)資格證書。

2從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。

3配置物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目責(zé)任人，房屋建筑安全管理員。

4項(xiàng)目責(zé)任人含有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)相同崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目責(zé)任人信用信息檔案登記在冊人員。

1.1.3制度

1建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

2建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

3建立培訓(xùn)體系，定時(shí)組織培訓(xùn)和考評(píng)。

4建立物業(yè)服務(wù)工作統(tǒng)計(jì)。

1.1.4檔案

1建立物業(yè)管理檔案。

2配置檔案管理人員。

3應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基礎(chǔ)信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

1.1.5標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提醒等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

1.1.6用戶服務(wù)

1每十二個(gè)月第一季度公告上十二個(gè)月度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。

2包含業(yè)主或使用人正常生活關(guān)鍵物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在關(guān)鍵出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，推行通知義務(wù)。

3對(duì)違反治安、計(jì)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)要求行為，應(yīng)勸阻并匯報(bào)相關(guān)行政主管部門。

4水、電急修20分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場；由專題服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)通知。報(bào)修進(jìn)行回訪。

5業(yè)主或使用人提出意見，提議、投訴在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。

6每十二個(gè)月公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，公告整改情況。

7每個(gè)月組織1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)，關(guān)鍵節(jié)假日前組織安全檢驗(yàn)。

8每十二個(gè)月組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

9每十二個(gè)月最少組織1次小區(qū)文化活動(dòng)。

10設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。

11按要求投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

12有條件提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。

1.1.7專題服務(wù)委托管理

1簽署專題服務(wù)委托協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)。

2專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書。

3專題服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

4對(duì)專題服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。

1.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

1.2.1綜合管理

1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)檔案。

2運(yùn)行、檢驗(yàn)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)應(yīng)每個(gè)月歸檔。

3組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)定檢驗(yàn)。

4共用部位檢驗(yàn)中發(fā)覺問題，應(yīng)根據(jù)責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)故障及檢驗(yàn)中發(fā)覺問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

5每十二個(gè)月第四季度制訂下十二個(gè)月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

6特種設(shè)備根據(jù)相關(guān)要求運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定時(shí)檢測。

7雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢驗(yàn)并落實(shí)防范方法。

8設(shè)備機(jī)房

1）每個(gè)月清潔1次，室內(nèi)無雜物。

2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）在顯著易取位置配置消防器材，每個(gè)月檢驗(yàn)1次消防器材，確保完好有效。

4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。

6）交接班統(tǒng)計(jì)、工作日志等齊全、完整。

1.2.2共用部位

1房屋結(jié)構(gòu)

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全判定，同時(shí)采取必需防護(hù)方法。按判定結(jié)果組織修繕。

2建筑部件

1）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）每個(gè)月巡查1次共用部位門、窗、玻璃等。

3）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每十二個(gè)月上汛前和強(qiáng)降雨后檢驗(yàn)屋面防水和雨落管等。

3隸屬構(gòu)筑物

1）每個(gè)月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）每三個(gè)月檢驗(yàn)1次雨、污水管井等。

3）每個(gè)月巡查1次大門、圍墻、圍欄等。

4）每個(gè)月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）每十二個(gè)月檢測1次防雷裝置。

1.2.3空調(diào)系統(tǒng)

1運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢驗(yàn)。

2運(yùn)行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度符合相關(guān)要求。

3制訂節(jié)能方法，每個(gè)月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。

4每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次管道、閥門并除銹。

5每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

6每十二個(gè)月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。

7每十二個(gè)月對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。

1.2.4二次供水設(shè)施

1根據(jù)衛(wèi)生防疫部門要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行情況。

3每三個(gè)月切換1次備用水泵。

4每十二個(gè)月檢驗(yàn)2次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次水泵。

5每十二個(gè)月對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每十二個(gè)月入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。

6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

1.2.5排水系統(tǒng)

1排水設(shè)施

每十二個(gè)月上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，組織清理、疏通。

每次降雨前后對(duì)關(guān)鍵排水口、管井進(jìn)行檢驗(yàn)。

2污水泵

汛期每日巡視2次，平時(shí)每七天巡視1次，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周進(jìn)行1次手動(dòng)開啟測試；每三個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次。

3化糞池

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次化糞池；組織安排清掏。

1.2.6照明和電氣設(shè)備

1樓內(nèi)照明

每七天巡視3次，通常故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。

2樓外照明

每七天巡視1次，通常故障1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；每個(gè)月調(diào)整1次時(shí)間控制器。

3應(yīng)急照明

每日巡視1次，發(fā)覺故障，即時(shí)修復(fù)。

4低壓柜

每日巡視2次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、清掃；每十二個(gè)月檢驗(yàn)1次電氣安全。

5低壓配電箱和低壓線路

每個(gè)月巡視1次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、清掃。

6控制柜

每2周巡視1次設(shè)備運(yùn)行情況；每十二個(gè)月養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包含緊固、檢測、調(diào)試、清掃。

7發(fā)電機(jī)

每個(gè)月試運(yùn)行1次，確保運(yùn)行正常；每十二個(gè)月活化1次蓄電池；每七天巡視1次充電機(jī)和蓄電池。

8檢測

每5年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核實(shí)電能表。

9配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物方法完備；穿墻線槽周圍封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志正確。

1.2.7安全防范系統(tǒng)

1報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1次，檢驗(yàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2周表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

2對(duì)講門口機(jī)

每個(gè)月檢驗(yàn)1次按鍵、顯示器等；每個(gè)月表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

3網(wǎng)絡(luò)控制箱

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀、接線；每三個(gè)月表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

4紅外對(duì)射探測器

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次接線、探測范圍、防水情況等；每三個(gè)月表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

5圖像采集設(shè)備

每七天檢驗(yàn)1次監(jiān)視畫面、錄像功效；每2周表面清潔1次；每六個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

6攝像機(jī)

每三個(gè)月檢驗(yàn)1次聚焦、紅外夜視、接線、防水情況等，進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)試；每三個(gè)月鏡頭表面清潔1次；每十二個(gè)月防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

7解碼器

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次防雨罩、接線等，進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)試；每六個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月內(nèi)部除塵1次。

8云臺(tái)

每六個(gè)月檢驗(yàn)1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清楚度調(diào)校；每六個(gè)月表面清潔1次；每十二個(gè)月轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1次。

9巡更點(diǎn)

每個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀；每個(gè)月表面清潔1次；每日存放巡更統(tǒng)計(jì)。

10讀卡器

每個(gè)月檢驗(yàn)1次外觀；每個(gè)月表面清潔1次，查看防水情況。

11電磁鎖門鎖

每2月檢驗(yàn)1次吸力、外觀、接線。

12出門按鈕

每2月檢驗(yàn)1次開鎖功效、接線。

1.2.8電梯

1電梯在投入使用前或投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯顯著位置。

2在電梯安全檢驗(yàn)合格使用期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定時(shí)檢驗(yàn)申請(qǐng)。

3日常維護(hù)保養(yǎng)和定時(shí)檢驗(yàn)中發(fā)覺問題應(yīng)立即排除；電梯安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及相關(guān)隸屬儀器儀表應(yīng)每十二個(gè)月進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

4應(yīng)和有資質(zhì)電梯制造、安裝、改造、維修單位簽署電梯維保協(xié)議，約定維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、要求、頻次、期限和雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

對(duì)專題服務(wù)企業(yè)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專題服務(wù)企業(yè)定時(shí)檢修計(jì)劃落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

5配置電梯安全管理人員。定時(shí)對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，確保其含有必需安全知識(shí)。

6制訂電梯應(yīng)搶救援預(yù)案并定時(shí)演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即開啟事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并立即向相關(guān)行政主管部門匯報(bào)。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場。

11.3消防安全防范

1.3.1綜合管理

1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全責(zé)任人，逐層逐崗明確消防安全職責(zé)。

2成立義務(wù)消防隊(duì)，配置必需消防器材，相關(guān)人員掌握消防基礎(chǔ)知識(shí)和技能；每十二個(gè)月組織1次有職員、業(yè)主或使用人參與消防演練。

3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展常常性消防安全宣傳教育；每十二個(gè)月對(duì)職員進(jìn)行2次消防安全培訓(xùn)。

4每日防火巡查1次，每個(gè)月防火檢驗(yàn)1次，根據(jù)要求每十二個(gè)月檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

5發(fā)覺消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)匯報(bào)。

6消防控制室設(shè)專員24小時(shí)值班，每班2人，立即處理各類報(bào)警、故障信息。

7發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，幫助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

1.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查1次設(shè)備運(yùn)行情況，確保24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功效；每十二個(gè)月機(jī)柜內(nèi)部除塵1次。

2）火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每個(gè)月抽查測試1次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置報(bào)警、警報(bào)功效；探測器投入運(yùn)行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。

3）備用電源

每個(gè)月檢測切換1次主、備電源；每三個(gè)月備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1次。

2消防廣播系統(tǒng)

每個(gè)月檢驗(yàn)測試1次消防專用電話、關(guān)鍵場所對(duì)講電話、對(duì)