秦皇島黃金海岸項(xiàng)目投資建議書

秦皇島黃金海岸項(xiàng)目投資建議書目錄項(xiàng)目情況項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資收益評(píng)價(jià)總結(jié)投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析結(jié)論項(xiàng)目背景2008年秦皇島北戴河新區(qū)成立，黃金海岸地區(qū)的發(fā)展進(jìn)入快車道。新區(qū)北依碣石，南臨渤海，東隔北戴河，西至灤河，總面積425.81平方公里，海岸線長(zhǎng)82公里。新區(qū)地理位置優(yōu)越，自然條件獨(dú)特，有中國(guó)北方最優(yōu)質(zhì)的沙灘海水浴場(chǎng)，世界罕見(jiàn)的海洋大漠，華北最大的瀉湖——七里海，22萬(wàn)畝連綿蔥郁的林帶，被譽(yù)為中國(guó)最美的八大海岸之一，是全國(guó)乃至國(guó)際上難得的寶地。隨著新區(qū)的成立，區(qū)域環(huán)境大為的完善。沿海高速率先通車，津秦高鐵通行在即，冀南國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，高等級(jí)沿海公路已修至項(xiàng)目宗地，五星級(jí)酒店、森林休閑度假公園、房產(chǎn)項(xiàng)目紛紛啟動(dòng)，該區(qū)域成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；項(xiàng)目位于新區(qū)行政商務(wù)中心核心地帶的邊緣。地塊東面臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘（沒(méi)有任何建筑物或道路阻隔），南為國(guó)有團(tuán)林林場(chǎng)、亞洲最大的天然滑沙場(chǎng)、黃金海岸高爾夫球會(huì)，西接已擴(kuò)建的沿海高等級(jí)公路、沿海高速公路、新機(jī)場(chǎng)連接線，北為列為國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的原始林帶。北京、天津、唐山、東北均有高速公路相接。項(xiàng)目概況——地理位置地塊東臨渤海灣，且擁有210米專屬潔凈海灘；南為國(guó)有團(tuán)林林場(chǎng)、亞洲最大的天然滑沙場(chǎng)，距黃金海岸高爾夫球會(huì)4公里；西接已擴(kuò)建的沿海高等級(jí)公路和建設(shè)中的冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連接線，且距沿海高速公路出口僅6公里，北面是繞城高速公路（北面約１公里）；北為列為國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的原始林帶。項(xiàng)目位置項(xiàng)目概況——交通情況沿海公路（30m寬）——

0米；冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連接線（60m寬，在建）——0米；沿海高速（雙向四車道）——6.5公里；津秦高速鐵路北戴河站（在建）——15公里；冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)（在建）——15公里項(xiàng)目概況——區(qū)域規(guī)劃一核，指新城核心，即中央商務(wù)區(qū)。選址在黃金海岸和大蒲河地帶，作為城市中心區(qū)并向內(nèi)做軸向發(fā)展。兩翼，指南戴河特色文娛產(chǎn)業(yè)區(qū)和七里海生態(tài)休閑度假區(qū)。

三帶，指濱海景觀休閑帶、近海高尚生活帶、內(nèi)陸新型產(chǎn)業(yè)帶。

四軸，指南戴河——留守營(yíng)、牛頭崖發(fā)展軸，突出文化娛樂(lè)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色；黃金海岸——昌黎縣城發(fā)展軸，突出城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、濱海城市特色；大蒲河口——昌黎腹地發(fā)展軸，突出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、種植園經(jīng)濟(jì)特色；翡翠島、灤河口濕地——七里海度假區(qū)發(fā)展軸突出自然生態(tài)休閑特色。項(xiàng)目概況——社區(qū)配套旅游景點(diǎn)：朗格斯酒莊、翡翠島、七里海、碣石山、南戴河國(guó)際娛樂(lè)中心、中華荷園、國(guó)際天然滑沙場(chǎng)、黃金海岸海濱高爾夫球會(huì)等國(guó)際酒店：大田園賓館、北京電視臺(tái)培訓(xùn)中心、雙龍啤酒城、甲1號(hào)酒店等購(gòu)物中心：黃金海岸市場(chǎng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：黃金海岸醫(yī)院項(xiàng)目概況——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限地價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率192429㎡商住度假70年20000萬(wàn)元≤1.5≤30%不限≥40％說(shuō)明：參考值?？烧{(diào)。市場(chǎng)研究——黃金海岸土地供應(yīng)情況

黃金海岸地區(qū)因北戴河新區(qū)的成立，政府加大了招商引資的力度，加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度，加上得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，北京后花園的區(qū)域定位，吸引了包括中房集團(tuán)、北京億城、國(guó)華集團(tuán)等一大批開(kāi)發(fā)商。但由于黃金海岸地區(qū)是國(guó)家級(jí)的自然保護(hù)區(qū)，可供開(kāi)發(fā)的土地屈指可數(shù)，近三年未出讓一塊土地，一線海景地更是屬于稀缺資源。

目前，黃金海岸地區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤，均是從原使用者手中購(gòu)買變性而來(lái)。擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目土地都是受讓所得，而且最大地塊的面積為50畝左右。市場(chǎng)研究——可參考樓盤分析項(xiàng)目名稱：黃金海岸假日公寓物業(yè)類別：公寓建筑類別：塔樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸五緯路與一經(jīng)路路口樓盤均價(jià)：9800元/平方米開(kāi)發(fā)商：秦皇島市黃金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)研究——可參考樓盤分析項(xiàng)目名稱：澳景藍(lán)灣物業(yè)類別：公寓商業(yè)建筑類別：回廊式板樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島市昌黎黃金海岸一緯路與一經(jīng)路并匯處樓盤均價(jià)：8000元/平方米開(kāi)發(fā)商：昌黎縣黃金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)研究——可參考樓盤分析項(xiàng)目名稱：海岸星期天物業(yè)類別：公寓建筑類別：板樓裝修狀況：精裝修物業(yè)地址：其他區(qū)秦皇島黃金海岸一經(jīng)路與二緯路之間樓盤均價(jià)：9000元/平方米開(kāi)發(fā)商：秦皇島市田氏實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)定位——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

環(huán)境一線海景。沙灘細(xì)膩，海水潔凈，海床平緩，永不冰凍，無(wú)臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，被譽(yù)為中國(guó)最美的八大海岸之一；南北為國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)的天然林地，空氣清新，天然氧吧。黃金海岸森林度假公園、高爾夫球會(huì)、天色滑沙場(chǎng)、沙雕大世界、海洋大漠、擬開(kāi)建的秦皇島·好萊塢電影世界近在咫尺。交通西接高等級(jí)的沿海公路、冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)連接線；距冀東國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，距津秦高鐵15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇島市區(qū)30公里。市場(chǎng)定位——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)理念：利用獨(dú)特資源，營(yíng)造宜居、宜樂(lè)的度假、動(dòng)作、養(yǎng)生社區(qū)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：28、22、18、12層階梯結(jié)構(gòu)的高層公寓，4、5、6層的情景洋房、3層聯(lián)排、雙拼別墅、2層獨(dú)幢別墅。產(chǎn)品線豐富。升值空間：秦皇島副城區(qū)，觀海、度假、養(yǎng)生俱佳，升值潛力大。市場(chǎng)定位——價(jià)格定位參考樓盤：澳景藍(lán)灣（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方

米）、黃金海岸假日公寓（9800元/平方米）高層均價(jià)：7875元/平方米、洋房均價(jià)：8875元/平方米、聯(lián)排均價(jià)：

11000元/平方米、獨(dú)幢均價(jià)：12000元/平方米（考慮到此

產(chǎn)品為老樓改造，定價(jià)略低）以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假項(xiàng)目獲得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；東北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居?。?0%；投資：20%；其它：10%市場(chǎng)定位——客戶結(jié)構(gòu)市場(chǎng)定位——客戶來(lái)源以下數(shù)據(jù)根據(jù)秦皇島休閑度假項(xiàng)目獲得區(qū)域認(rèn)知知道北戴河區(qū)域的：100%知道黃金海岸區(qū)域的：86%知道北戴河新區(qū)的：32%經(jīng)推介后認(rèn)可黃金海岸區(qū)域有升值潛力的98%認(rèn)為黃金海岸區(qū)域適合度假的92%、適合居住的25%。市場(chǎng)定位－客戶來(lái)源核心群體（占85-90%）1、個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主2、專業(yè)技術(shù)人員3、企業(yè)中高管理人員4、公務(wù)員5、離退休人員6、影視明星邊緣群體（占15-20%）

1、想擁有第二套住房的本市居民2、看好黃金海岸發(fā)展的外地購(gòu)房者投資收益評(píng)價(jià)分析思路本測(cè)算時(shí)未考慮商業(yè)，按純居住社區(qū)進(jìn)行測(cè)算。根據(jù)土地規(guī)劃要求，容積率以1.5（如需要可調(diào)至1.8—2.0）、建筑密度以30%、綠化率按40%測(cè)算。秦皇島地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合稅率按銷售價(jià)格的10.38%計(jì)算。

測(cè)算依據(jù)高層住宅建安成本1800元/平方米、多層洋房1600元/平方米、聯(lián)排別

墅1600元/平方米、獨(dú)幢別墅改造1500元/平方米；

6級(jí)人防，可做車庫(kù)用，成本為2000元/平米；

停車位比例1：0.8，地下車位建筑面積為35平米/個(gè)；會(huì)所成本3000元/平米；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、紅線內(nèi)外市政施工費(fèi)用：300元/平米；

區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程軟景費(fèi)按600元/平米，硬景費(fèi)按600元/平米，道路

按400元/平米投資收益評(píng)價(jià)

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱單位（㎡）建設(shè)用地面積192429總建筑面積288000其中：高層120000

洋房80000

聯(lián)排12000

獨(dú)幢31000會(huì)所6000物管用房600市政公用400地下人防（6級(jí)）8000地下車位28000地下設(shè)備用房2000

動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)計(jì)劃表總開(kāi)發(fā)建設(shè)（㎡）：288000總銷售面積（㎡）：271000（住宅：24300；車庫(kù)：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12開(kāi)發(fā)

銷售（不含車庫(kù)）

5000080000

10000041000

銷售計(jì)劃銷售分期及價(jià)格

當(dāng)前售價(jià)2011年2012年2013年2014年銷量/均價(jià)住宅合計(jì)

500001000006200031000

243000公寓銷量（平米）5000050000150005000120000售價(jià)（元/平米）7500800085008500

7875洋房銷量（平米）40000300001000080000售價(jià)（元/平米）85009000100008875聯(lián)排銷量（平米）6000600012000售價(jià)（元/平米）100001200011000獨(dú)幢銷量（平米）10000110001000031000售價(jià)（元/平米）10000120001400012000地下車庫(kù)銷量（個(gè)）

100250350100800售價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）10

10101010總銷售額38500865006245036450223900

靜態(tài)測(cè)算結(jié)果序號(hào)項(xiàng)

目

成本

(萬(wàn)元)單位建筑面積單位銷售面積1土地費(fèi)用200006948232前期及配套費(fèi)80002783293建安費(fèi)用58000201423874裝修費(fèi)用200008235景觀、區(qū)內(nèi)市政工程費(fèi)80003296銷售費(fèi)用30001248財(cái)務(wù)費(fèi)用2000829管理費(fèi)用20008210不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20008211總成本1230004270506012銷售收入223900

13稅收23240

14利潤(rùn)77660

投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析區(qū)域要素該地塊位居秦皇島北戴河新區(qū)核心，是未來(lái)黃金海岸高尚聚居區(qū)，小區(qū)周圍規(guī)劃配套完善。項(xiàng)目附近將建成行政商務(wù)區(qū)，是政府先行開(kāi)發(fā)的地域。項(xiàng)目周邊道路寬敞，交通便利，輻射范圍廣；人脈要素屬大型項(xiàng)目?，F(xiàn)有一定的政府關(guān)系，為今后的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。利用北戴河新區(qū)新建機(jī)遇，爭(zhēng)取政府提供優(yōu)惠政策，減免一定的稅費(fèi)。投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析規(guī)劃要素河北省政府和秦皇島市政府定位北戴河新區(qū)為秦皇島城市副中心。區(qū)行政中心、五星級(jí)酒店、好萊塢影城已動(dòng)工或?qū)㈤_(kāi)工。知名房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐新區(qū)，不斷提升該區(qū)域的居住品質(zhì)和價(jià)值客群要素個(gè)體/私營(yíng)業(yè)主專業(yè)技術(shù)人員企業(yè)中高管理人員公務(wù)員影視明星離退休人員投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析產(chǎn)品定位組合高品質(zhì)、高品味住宅與自然環(huán)境的完美結(jié)合項(xiàng)目規(guī)?？傮w量近在近30萬(wàn)的濱海大盤，可形成規(guī)模效益產(chǎn)品開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)、高品味產(chǎn)品，體現(xiàn)海濱特色和國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的優(yōu)良環(huán)境成熟的前期、設(shè)計(jì)、管理和銷售團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷策略良好的人居環(huán)境，對(duì)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃的預(yù)期；營(yíng)銷注重對(duì)品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求結(jié)論項(xiàng)目宗地位置優(yōu)越，可以說(shuō)是黃金海岸地區(qū)最好的地塊。黃金海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康、穩(wěn)定的發(fā)展階段，一線海景房產(chǎn)是稀缺資源，近30萬(wàn)的大盤尚無(wú)，2009年比前一年房?jī)r(jià)上升1500—2000元/平方米，樓盤和地快的升值潛力很大；隨著新區(qū)