土地開發(fā)與新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)模式

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是“中國夢”的重要組成部分！為實(shí)現(xiàn)中國特色的新型城鎮(zhèn)化國家而奮斗！

新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化的國家

產(chǎn)城互動節(jié)約集約2012/3/13培訓(xùn)語錄

新型城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)模式

1.城鎮(zhèn)化原則

2.土地開發(fā)原則

3.城鎮(zhèn)化用地模式

4.土地開發(fā)模式

1.城鎮(zhèn)化原則

2.土地開發(fā)原則3.城鎮(zhèn)化用地模式

4.土地開發(fā)模式

城鎮(zhèn)化原則規(guī)劃更新目標(biāo)更新主體更新模式更新概念更新

概念更新

城鎮(zhèn)化概念城鎮(zhèn)化——是指人口向城鎮(zhèn)集中的過程。這個過程表現(xiàn)為兩種形式：一是城鎮(zhèn)數(shù)目的增多；二是各城市內(nèi)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。

城鎮(zhèn)化新概念

所謂新型城鎮(zhèn)化，是指堅持以人為本，以新型工業(yè)化為動力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，推動城市現(xiàn)代化、城市集群化、城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化，協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化建設(shè)路子。

概念更新

土地開發(fā)概念

所謂土地開發(fā)是指按照土地交易市場級別而劃分的以經(jīng)營土地為目標(biāo)的開發(fā)活動的總稱。土地一級市場即土地出讓市場土地二級市場即土地轉(zhuǎn)讓市場城鎮(zhèn)化過程不僅包括上述國有土地開發(fā)，還包括集體土地開發(fā)，因此，再用一二級開發(fā)的概念搞新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新形勢的需要，更不能適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的需要。

概念更新模式更新

城鎮(zhèn)化模式

模式更新用地模式更新開發(fā)模式更新1.改城市規(guī)劃區(qū)為城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)；2.改招拍掛供地為直接出讓用地3.改成片建設(shè)用地為建筑用地4.改必須國有土地為兩元均可5.改建設(shè)用地指標(biāo)為直接購買6.改征收補(bǔ)償為征收分享利益1.政府全身退出土地開發(fā)2.市場選擇投資主體開發(fā)3.開發(fā)主體與業(yè)主合作開發(fā)4.承包開發(fā)利益分享5.合資開發(fā)共擔(dān)風(fēng)險

開發(fā)主體

主體更新用地模式更新開發(fā)模式更實(shí)現(xiàn)多元化主體開發(fā)由政府主導(dǎo)型向市場主導(dǎo)型發(fā)展，市場決定資源配置！開發(fā)主體

開發(fā)目標(biāo)

目標(biāo)更新開發(fā)模式更土地財政+營利開發(fā)舊城改造+城市發(fā)展以營利為本業(yè)主財政+

宜居開發(fā)農(nóng)村改造

+城鄉(xiāng)同步以人為本城市化城鎮(zhèn)化

規(guī)劃更新功能型生態(tài)型什么能蘊(yùn)蓄著這樣醉人的綠

1.城鎮(zhèn)化原則

2.土地開發(fā)原則

3.城鎮(zhèn)化用地

4.土地開發(fā)模式

直接開發(fā)原則宜居開發(fā)原則統(tǒng)籌開發(fā)原則市場開發(fā)原則土地開發(fā)原則直接開發(fā)原則土地開發(fā)原則直接開發(fā)原則集體土地直接開發(fā)劃撥土地直接開發(fā)有土地使用權(quán)人的土地開發(fā)原則1.列入城鎮(zhèn)化規(guī)劃范圍內(nèi)的；2.用于農(nóng)民永久生計的；3.用于生態(tài)建設(shè)的。降低開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)；2.公共用地開發(fā)；3.公益事業(yè)開發(fā)；4.保障性開發(fā)；5.文化性開發(fā)；6.環(huán)境性開發(fā)。

減少用地環(huán)節(jié)1.城市居民住房2.工業(yè)用地變性3.農(nóng)民住宅開發(fā)4.商業(yè)用地改造5.其他使用權(quán)人減少社會矛盾宜居開發(fā)原則土地開發(fā)原則宜居開發(fā)原則住房類型住房結(jié)構(gòu)住房環(huán)境土地開發(fā)原則1.適應(yīng)型2.實(shí)用型3.舒適型4.功能型5.現(xiàn)實(shí)型1.新材料架構(gòu)2.新工藝適用3.功能智慧型4.養(yǎng)老學(xué)習(xí)型5.節(jié)能減排型1.無噪音2.無空氣污染3.交流方便4.行動方便5.安全

統(tǒng)籌開發(fā)原則土地開發(fā)原則統(tǒng)籌開發(fā)原則統(tǒng)籌規(guī)劃統(tǒng)籌用地統(tǒng)籌配套土地開發(fā)原則1.容積率2.綠化率3.建筑高度4.建筑風(fēng)格5.一體化1.打破權(quán)屬界線2.打破城鄉(xiāng)界限3.打破供地方式4.打破征地補(bǔ)償5.打破用地限制1.公交2.供水3.供電4.教育5.醫(yī)院6.休閑7.娛樂

市場開發(fā)原則土地開發(fā)原則市場開發(fā)原則投資市場開發(fā)市場管理市場土地開發(fā)原則1.投資與開發(fā)2.投資與保障3.投資與回報4.投資與方式1.專業(yè)開發(fā)2.業(yè)主開發(fā)3.政府開發(fā)4.合作開發(fā)5.合資開發(fā)1.開發(fā)中介2.投資中介3.物業(yè)管理4.產(chǎn)權(quán)市場5.社區(qū)管理

1.城鎮(zhèn)化原則

2.土地開發(fā)原則

3.城鎮(zhèn)化用地模式

4.土地開發(fā)模式

集約節(jié)約新型城鎮(zhèn)化用地模式城鄉(xiāng)一體資源共享生態(tài)低碳節(jié)約集約用地城鄉(xiāng)規(guī)劃城市配套共享保護(hù)自然生態(tài)鏈減少碳排量集約用地途徑調(diào)整規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)提高建設(shè)用地用效率1、調(diào)整土地利用總體規(guī)劃；2、調(diào)整基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃；3、調(diào)整城市用地規(guī)模；4、調(diào)整土地使用標(biāo)準(zhǔn)。1、建設(shè)用地普查評價；2、執(zhí)行閑置土地處置；3、使用未利用地和廢棄地；4、開發(fā)利用地上地下空間；開發(fā)區(qū)提高土地利用效率。集約用地途徑市場配置土地資源農(nóng)村集體建設(shè)用地1、土地有償使用制度改革；2、用好建設(shè)用地儲備制度；3、策劃出讓土地宗地規(guī)模；4、招標(biāo)拍賣掛牌出讓規(guī)則；5、強(qiáng)化用地合同管理；6、優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。1、將農(nóng)村集體建設(shè)用地的納入規(guī)劃管理；2、盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地；3、嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策。集約用地途徑監(jiān)督檢查集約著力內(nèi)涵挖潛1、建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度；2、完善建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度；3、加強(qiáng)各類土地變化狀況的監(jiān)測；4、加強(qiáng)對節(jié)約集約用地工作的監(jiān)管；5、建立節(jié)約集約用地考核制度。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城鄉(xiāng)空間模式新城建設(shè)模式村鎮(zhèn)建設(shè)模式城郊結(jié)合模式城鄉(xiāng)一體統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃

市域空間一體化

城鄉(xiāng)一體土地房屋確權(quán)土地流轉(zhuǎn)市場1、土地承包經(jīng)營權(quán)證書到戶；2、土地承包權(quán)登記到人；3、集體土地所有權(quán)證到經(jīng)濟(jì)組織；4、集體建設(shè)用地使用權(quán)證和宅基地使用權(quán)證確權(quán)登記；5、農(nóng)村宅基地及利用宅基地建造的村民住房房地產(chǎn)登記。1、農(nóng)村土地制度改革，增加集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的財產(chǎn)性收入；2、完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺功能，進(jìn)一步發(fā)揮引導(dǎo)規(guī)范流轉(zhuǎn)的作用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營發(fā)展；3、探索和完善農(nóng)村宅基地退出機(jī)制；3、盡快建立耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)調(diào)劑平臺；4、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)；5、完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益的分配機(jī)制；6、推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和農(nóng)村土地整理，穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民宅基地置換工作，促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；7、農(nóng)民集體建設(shè)用地直接入市享受國有建設(shè)用地同等權(quán)利。城鄉(xiāng)土地同地、同權(quán)的共享機(jī)制資源共享用地城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)勞動就業(yè)社會保障城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)資源共享現(xiàn)代服務(wù)業(yè)共享郊區(qū)制造業(yè)共享1、拓展服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模；2、集聚發(fā)展為制造業(yè)緊密配套的供應(yīng)鏈管理、研發(fā)設(shè)計、檢驗(yàn)檢測、節(jié)能環(huán)保等各類專業(yè)型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；3、結(jié)合新城建設(shè)，積極發(fā)展教育培訓(xùn)、醫(yī)療保健、社區(qū)服務(wù)等生活性服務(wù)業(yè)；4、加快發(fā)展特色服務(wù)業(yè)。1、提升郊區(qū)制造業(yè)能級；2、培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；3、以各類產(chǎn)業(yè)基地、開發(fā)區(qū)為載體，促進(jìn)郊區(qū)工業(yè)用地節(jié)約集約利用。4、提升開發(fā)區(qū)土地管理效能；5、調(diào)整郊區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)方式?；A(chǔ)設(shè)施資源共享市政公用基礎(chǔ)設(shè)施城鄉(xiāng)信息基礎(chǔ)設(shè)施1、郊區(qū)公用配套設(shè)施建設(shè)用地；2、重大工程建設(shè)配套扶持；3、城際高鐵、軌道交通站點(diǎn)，區(qū)域性公交樞紐建設(shè)用地；4、天然氣管網(wǎng)建設(shè)用地；5、歸并郊區(qū)中小水源地，加快郊區(qū)集約化供水設(shè)施建設(shè)與改造用地，1、基礎(chǔ)通信管線、通信機(jī)房、無線通信基站等信息基礎(chǔ)設(shè)施的集約共建和資源共享；2、光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)農(nóng)村地區(qū)光纖接入改造用地；3、郊區(qū)有線電視網(wǎng)絡(luò)整合、改造及數(shù)字電視整體轉(zhuǎn)換建設(shè)用地；4、農(nóng)產(chǎn)品交易中的電子商務(wù)用地。公共服務(wù)資源共享城鄉(xiāng)教育共享文化衛(wèi)生共享1、市區(qū)學(xué)校建設(shè)與村鎮(zhèn)學(xué)校建設(shè)用地；2、通過設(shè)立分校、委托管理、管辦評分離、對口辦學(xué)、組建合作體等多種形式，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源輻射郊區(qū)農(nóng)村建設(shè)項(xiàng)目用地；3、通過項(xiàng)目引領(lǐng)方式，推進(jìn)課程與教學(xué)改革實(shí)驗(yàn)學(xué)校的用地。1、三級醫(yī)療機(jī)構(gòu)的優(yōu)化建設(shè)用地；2、提升基本醫(yī)療服務(wù)和公共衛(wèi)生服務(wù)建設(shè)用地；3、城鄉(xiāng)公共文化服務(wù)體系建設(shè)用地；4、社區(qū)文化活動中心建設(shè)用地。勞動就業(yè)與社會保障資源共享勞動就業(yè)共享社會保障共享1、就業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)用地；2、整合社會各種創(chuàng)業(yè)資源性項(xiàng)目用地；3、農(nóng)民專業(yè)合作社等形式在內(nèi)的各類創(chuàng)業(yè)組織生產(chǎn)經(jīng)營用地。1、城鎮(zhèn)職工醫(yī)療保險、城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險、新型農(nóng)村合作醫(yī)療為核心的基本醫(yī)療保障性醫(yī)療機(jī)構(gòu)建設(shè)用地；2、城市居民、農(nóng)民養(yǎng)老服務(wù)住宅、設(shè)施用地；生態(tài)低碳用地模式1、提升郊區(qū)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量性項(xiàng)目用地；2、郊區(qū)污水處理廠和污水管網(wǎng)建設(shè)用地與農(nóng)村生活污水處理用地；3、郊區(qū)河道和村溝宅河整治增加建設(shè)用地；4、郊區(qū)生活垃圾處理設(shè)施建設(shè)用地與農(nóng)村生活垃圾用地；5、種植業(yè)與綠化用地。6、養(yǎng)殖業(yè)公園用地。

1.城鎮(zhèn)化原則

2.土地開發(fā)原則

3.城鎮(zhèn)化用地模式

4.土地開發(fā)模式

土地開發(fā)模式新城地產(chǎn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)土地開發(fā)原則1.遠(yuǎn)郊新城2.近郊新城3.城中新城4.居住新城5.產(chǎn)業(yè)新城6.交通新城7.行政新城1.農(nóng)村社區(qū)2.園區(qū)農(nóng)業(yè)3.公司農(nóng)業(yè)4.規(guī)模農(nóng)業(yè)5.科技農(nóng)業(yè)6.品牌農(nóng)業(yè)7.農(nóng)家地產(chǎn)1.休閑商業(yè)2.休閑居住3.度假居住4.酒店地產(chǎn)5.養(yǎng)老地產(chǎn)6.文化地產(chǎn)7.莊園地產(chǎn)

按地理空間劃分為遠(yuǎn)郊新城、近郊新城和城中新城三大類，按發(fā)展驅(qū)動力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城，行政新城四大類。國內(nèi)外新城開發(fā)3+4模式遠(yuǎn)郊新城：霍華德式的田園夢想遠(yuǎn)郊新城的特點(diǎn)是避免在城市邊緣地帶開發(fā)，通過征購低地價的遠(yuǎn)郊農(nóng)地以降低新城開發(fā)成本。二戰(zhàn)后，倫敦的新城建設(shè)便采用了這種模式。當(dāng)時在倫敦外圍共建了11個新城，吸納人口180萬。這些新城平均距市中心50－80公里，中間通過綠化帶隔離，并由政府成立新城開發(fā)公司主導(dǎo)新城建設(shè)，致力打造工作和生活相平衡的獨(dú)立新城。盡管新城在空間上與倫敦保持較遠(yuǎn)距離，注重獨(dú)立性，但在經(jīng)濟(jì)功能上卻與之形成互補(bǔ)。但新城最終并沒達(dá)到工作和生活的平衡，部分人要去倫敦等大城市就業(yè)，周邊城市的人也跑來新城就業(yè)，獨(dú)立自主的生活設(shè)想在實(shí)踐中被證明過于理想化。近郊新城：三種發(fā)展路徑

與遠(yuǎn)郊新城相比，近郊新城離中心城市近得多。這類新城建設(shè)有三種模式：法國模式、美國模式和澳大利亞模式。--------法國模式一般離中心城市20－40公里，在半城市半農(nóng)村地帶開發(fā)。與英國新城保持獨(dú)立不同，近郊新城注重通過多種便捷的交通方式來從空間上保持與中心城市聯(lián)系，并布局多種功能，實(shí)現(xiàn)綜合開發(fā)。--------美國模式也稱為邊緣城市模式。其首要特點(diǎn)是并不獨(dú)立于中心城市，而是與之一起組成多中心的大都市圈；其次是低密度地開發(fā)建設(shè)，辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中；對外交通則以高速公路和小汽車為主，公交體系比較滯后（人口的低密度是其原因之一）。目前，邊緣城市已成為美國中產(chǎn)階級的主要居住場所，但隨著人口的增長，交通擁堵等城市問題也越來越突出。--------澳大利亞模式在布局上與美國類似，但為防止城市無序蔓延，新城由政府做出總體規(guī)劃來引導(dǎo)城市發(fā)展，以避免純商業(yè)行為帶來的不良影響。在城市建設(shè)上，強(qiáng)調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)展，提高土地的利用強(qiáng)度，進(jìn)行高密度的辦公、居住開發(fā)，始終堅持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時，為避免新城開發(fā)對中心城市的發(fā)展造成不良影響，政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。城中新城：舊城的破繭重生城中新城，即對老舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來的城市片區(qū)。在城市形態(tài)趨于成熟的發(fā)達(dá)國家，都市更新計劃十分普遍。郊區(qū)新城的興起、舊城的衰敗是促使城中新城誕生的直接原因。舊城重建，對衰敗城市肌理進(jìn)行重新塑造，對市政配套進(jìn)行改造完善，重新恢復(fù)了原有的城市功能，增加了中心城市的吸引力。目前由都市更新而誕生的城中新城，其發(fā)展思路已由簡單的“拆舊建新”，只關(guān)注建筑物的形態(tài)更新，轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶楸?、?qiáng)調(diào)多樣化，繼承城市文化，在一個系統(tǒng)框架下平衡工作、生活和發(fā)展的有機(jī)更新過程。城中新城的樣本當(dāng)屬日本的六本木，這片原來由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域，經(jīng)過長達(dá)17年的籌備改造，已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復(fù)合都會社區(qū)和東京重要的商務(wù)區(qū)之一。居住新城：住宅區(qū)的另類表達(dá)居住新城的緣起是為了疏散市區(qū)過度擁擠的人口，改善居住環(huán)境抑或?yàn)橹械褪杖爰彝ヌ峁┳》浚诔鞘羞吘壍貛ч_發(fā)的大型居住區(qū)，如北京的天通苑。但單純的住宅開發(fā)最嚴(yán)重的問題莫過于工作和居住的嚴(yán)重分離，使得交通設(shè)施在上下班高峰期擁堵不堪，而增建交通設(shè)施又會造成平時的閑置浪費(fèi)。居住的過于集中，往往造成商業(yè)、教育等公建配套供應(yīng)不上，使得早期入住的居民生活極其不便。目前單純的居住新城開發(fā)越來越少，原有的大型居住區(qū)也在慢慢引入新的產(chǎn)業(yè)以平衡城市內(nèi)部功能。產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)的集聚地產(chǎn)業(yè)新城最開始是由于中心城市地價的高昂使得工廠原地擴(kuò)張成本巨大，而功能布局的混雜和人口密度的加大，導(dǎo)致了生活環(huán)境惡化。重工業(yè)首先遷出城市，隨后輕工業(yè)也逐漸外遷。但為避免重蹈布局混亂和土地資源的浪費(fèi)，政府在城市邊緣條件適宜的地方劃出一片區(qū)域進(jìn)行引導(dǎo)，由此形成了產(chǎn)業(yè)新城的雛形。但最開始產(chǎn)業(yè)的外遷，職住分離造成的鐘擺式交通等另類城市問題隨著產(chǎn)生。于是，在產(chǎn)業(yè)新城布局適當(dāng)?shù)淖≌?、商業(yè)和公建配套，使之達(dá)到一定的工作和生活的平衡，成為后來產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)劃的共識。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的典范應(yīng)屬蘇州工業(yè)園，其規(guī)劃將清潔的輕工業(yè)圍繞居住鄰里和商業(yè)中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并達(dá)到了四個平衡：用地平衡、就業(yè)平衡、商業(yè)設(shè)施服務(wù)平衡以及生活居住區(qū)平衡。交通新城：對樞紐優(yōu)勢的依托城市地理學(xué)認(rèn)為，地理位置在一個城市的產(chǎn)生、發(fā)展和沒落中起著重要作用。古代城市一般都修建在位置優(yōu)越的地方，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地理位置的優(yōu)越程度也在隨之改變，原來區(qū)域的邊緣可能由于對外貿(mào)易的興起而崛起新興的城市，如20世紀(jì)初的上海。而交通模式的改變，也可能誕生新的城市，如鐵路的建設(shè)使得石家莊從一個小村莊躍居為大城市。當(dāng)今，交通新城的主流趨勢是在城市周邊依托空港、海港和高鐵，發(fā)展具有獨(dú)立城市功能的空港新城、臨港新城、臨鐵新城等等。這類新城不同之處在于，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是依托于交通樞紐優(yōu)勢，根據(jù)其發(fā)展物流、加工制造、商貿(mào)會展、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)鏈，并適當(dāng)配置居住以及必要的公建。行政新城：政府主導(dǎo)的典型行政新城是指以行政中心搬遷為先導(dǎo)而開發(fā)起來的新城。這類新城開發(fā)，初始驅(qū)動力在于大規(guī)模的政府搬遷，既加快了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，又為區(qū)域發(fā)展提供了初始需求。為避免單一的行政辦公職能導(dǎo)致城市功能的不平衡，行政新城一般要發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)行政新城發(fā)展較為成功的有深圳將市政府由羅湖區(qū)遷往福田區(qū)，青島將市政府從舊城區(qū)遷往東部新區(qū)，這兩個城市政府目前所在地，都已成為當(dāng)?shù)刈顬榉比A的金融、商業(yè)和辦公中心，地價也超過了原來的舊城中心。按開發(fā)性質(zhì)劃分為社區(qū)開發(fā)一大類，按發(fā)展驅(qū)動力則分為園區(qū)農(nóng)業(yè)、公司農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè)、農(nóng)家地產(chǎn)六大類。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)1+6模式新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)是以農(nóng)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的市縣政府推行新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)“四化”同步發(fā)展的有效措施。黨的十八大報告明確提出，全面建成小康社會，必須推動信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。其中，新型城鎮(zhèn)化是龍頭、是引領(lǐng)，其核心是人的城鎮(zhèn)化，其過程是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)社區(qū)逐步轉(zhuǎn)移集聚，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)機(jī)會、居民收入、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和社會保障均等化。所以，新型城鎮(zhèn)化是包含了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化，包含了城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會公共服務(wù)等各方面的城鎮(zhèn)化，是中國未來發(fā)展的最大潛力?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要載體和平臺。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、循環(huán)發(fā)展以及“整體規(guī)劃、分步推進(jìn)、突出特色、錯位發(fā)展”的原則，規(guī)劃現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，可以將工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)“三區(qū)”有機(jī)銜接，一體規(guī)劃，一步到位，形成布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚、用地節(jié)約、特色明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系。“公司＋農(nóng)戶”利益聯(lián)結(jié)模式

突出龍頭帶動，發(fā)展公司農(nóng)業(yè)。推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)關(guān)鍵是要引進(jìn)、培育一批帶動能力大、輻射范圍廣、市場競爭力強(qiáng)的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)環(huán)境下，一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須具備四個基本條件，就是資本、管理、研發(fā)和市場營銷，沒有優(yōu)秀的市場主體參與，這些問題就無法從根本上解決。要抓住當(dāng)前市場資本大舉投向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要機(jī)遇，依托園區(qū)規(guī)劃招商，大力引進(jìn)一批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)落戶園區(qū)。要堅持“抓大不放小”，既在“招大商”上下功夫，又在“育火種”上下本錢，注重從種養(yǎng)、營銷大戶中，特別是家庭農(nóng)場中發(fā)現(xiàn)培育一批新的種植養(yǎng)殖企業(yè)，不斷提高市場份額，增強(qiáng)市場競爭力。以農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目或種養(yǎng)殖企業(yè)，帶動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的突破性發(fā)展。促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)規(guī)模農(nóng)業(yè)開發(fā)

突出土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)必須強(qiáng)化規(guī)模經(jīng)營，沒有一定規(guī)模，就很難體現(xiàn)效益。目前，規(guī)?；?jīng)營的一個重要障礙就是土地流轉(zhuǎn)，資料顯示２０１２年全國土地流轉(zhuǎn)率只有１8．５％，與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)６０％以上的流轉(zhuǎn)率差距更大。要因勢利導(dǎo)，多措并舉，以市場主體為引領(lǐng)，以項(xiàng)目資金整合為依托，以農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為切入點(diǎn)，按照“依法、自愿、有償、有序”的原則，在充分尊重農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿和市場主體地位的前提下，結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，支持企業(yè)流轉(zhuǎn)和規(guī)模流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)村土地有效、有序向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)集中，向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中，促進(jìn)土地節(jié)約集約開發(fā)。突出科技支撐發(fā)展科技農(nóng)業(yè)

科技是推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的強(qiáng)大動力和重要支撐。從一定意義上講，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)就是科技農(nóng)業(yè)。２０１２年農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到５７％，但與發(fā)達(dá)國家水平相比，還有較大差距。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)自建或與高等院校、科研院所合建研發(fā)機(jī)構(gòu)，開發(fā)具有企業(yè)自主產(chǎn)權(quán)的新品種、新產(chǎn)品、新技術(shù)，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力和核心競爭力。要整合政府各類農(nóng)業(yè)科技培訓(xùn)、技術(shù)推廣資源，支持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)按照“干什么、學(xué)什么；差什么、補(bǔ)什么”的原則，運(yùn)用陽光培訓(xùn)、農(nóng)村現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目和平臺，實(shí)施“新產(chǎn)業(yè)工人”培訓(xùn)和農(nóng)民素質(zhì)提升工程，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)先進(jìn)技術(shù)推廣應(yīng)用，提高企業(yè)科技應(yīng)用的覆蓋率和科技成果的轉(zhuǎn)化率。突出市場開拓發(fā)展品牌農(nóng)業(yè)品牌就是競爭力，品牌就是生命力。要充分發(fā)揮良好的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，深入實(shí)施農(nóng)產(chǎn)品品牌發(fā)展戰(zhàn)略。國家地理產(chǎn)品認(rèn)證品牌利用，對現(xiàn)有農(nóng)業(yè)進(jìn)行廣度整合和深度開發(fā)，提升檔次，提高市場占有率。采用國家標(biāo)準(zhǔn)組織生產(chǎn)加工農(nóng)產(chǎn)品。要全面提高農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全水平，大力發(fā)展無公害、綠色、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品和食品，提高“三品”的認(rèn)證率。按照生產(chǎn)、加工、包裝、貯藏、運(yùn)輸、銷售一體化的要求，加快建立以農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)為龍頭、專業(yè)市場為骨干、農(nóng)貿(mào)市場為基礎(chǔ)的農(nóng)產(chǎn)品市場流通體系建設(shè)開發(fā)，提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的綜合效益。農(nóng)家樂地產(chǎn)開發(fā)

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自駕車的興起，使得人們生活空間的地域限制逐漸減小，人們的出游能力和生活空間變大，體現(xiàn)在旅游休閑和旅游房地產(chǎn)上，就是“農(nóng)家樂”地產(chǎn)的發(fā)展?！稗r(nóng)家樂”一般為農(nóng)民的生活生產(chǎn)資料，具備住宿、餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)接待功能，如果是較大景區(qū)周邊的農(nóng)家樂，其盈利效益非常可觀；間接轉(zhuǎn)讓、擴(kuò)建宅基地，具有生活與經(jīng)營雙重功能。屬于經(jīng)營性的休閑商業(yè)地產(chǎn)，形成餐飲街區(qū)、娛樂街區(qū)、民俗工坊街區(qū)等。按發(fā)展驅(qū)動力則分為休閑商業(yè)、休閑居住、度假居住、酒店地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)大類。旅游地產(chǎn)開發(fā)7個模式一、休閑商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代的發(fā)展方向。休閑商業(yè)地產(chǎn)在旅游與城市發(fā)展中，是集聚人氣的最好選擇。伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，休閑商業(yè)房地產(chǎn)對城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動作用也日益凸顯。一是對城市商業(yè)的影響，表現(xiàn)在優(yōu)化城市商業(yè)格局，形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局，加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城市商業(yè)環(huán)境；二是對城市休閑娛樂的影響，可以充實(shí)市區(qū)休閑娛樂的內(nèi)容，引導(dǎo)人們新的休閑娛樂需求；三是對城市地域空間的影響，有利于加快新城區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)舊城區(qū)的改造，形成新的城市功能區(qū)；四是可以改造城市空間，優(yōu)化城市功能，重塑城市品牌，提升城市形象和增強(qiáng)城市吸引力；五是有助于提升城市土地開發(fā)價值，可以擴(kuò)大政府稅基，提高社會公共福利水平。1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)城市休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)類型主要有：1、特色商業(yè)休閑街區(qū)

特色商業(yè)街區(qū)是都市休閑的核心產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的泛旅游產(chǎn)業(yè)模式。有現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)、民俗特色休閑街區(qū)、濱水休閑街區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。2、大型購物中心

大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài)，它們都具有規(guī)?；?、一站式、集約化等特點(diǎn)。集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施；此外，還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗(yàn)。3、游憩商業(yè)區(qū)（RBD）RBD是國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項(xiàng)目加以整合，并與商務(wù)相結(jié)合，形成一種新型的旅游休閑商業(yè)區(qū)，成為現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合，作為城市休閑中的核心項(xiàng)目，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)。2、旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)

旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城”、九寨溝邊邊街等。依據(jù)旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在旅游區(qū)中的地理位置和旅游與購物的功能布局，分為位于旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)區(qū)（旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)）和位于旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)。旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)，與旅游區(qū)的自然、人文景觀融為一體，以云南麗江的四方街、廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。旅游區(qū)附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)，可分為兩種類型，一類是在旅游區(qū)主要交通出入口，自發(fā)形成一個為旅游活動服務(wù)的設(shè)施集中區(qū)，如南京夫子廟由食肆、文具店、書畫軒等組成的購物街區(qū)；一類是在大型自然人文景觀周邊，利用自然人文景觀的文化特色開發(fā)與之相應(yīng)的休閑商業(yè)街區(qū)，如成都的錦里等。二、休閑居住房地產(chǎn)開發(fā)模式（二居所）休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會，主要依托良好的交通與城市人群的巨大休閑與居住市場。主要有郊區(qū)別墅排屋、花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、為離退休老人設(shè)計的養(yǎng)老型公寓等。二、休閑居住房地產(chǎn)開發(fā)模式休閑居住地產(chǎn)對新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響作用，主要反映在創(chuàng)新城市發(fā)展模式，創(chuàng)新城市生活方式和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面。一是可以改變目前城市“攤大餅”式的擴(kuò)張和“衛(wèi)星城”式的發(fā)展模式，為城市發(fā)展開創(chuàng)新的模式；二是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng)造了一種新的生活方式，酒店、辦公、公園、購物、休閑娛樂、居住等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)模化社區(qū)中，提倡高尚多元的文化品位，商業(yè)配套和生活服務(wù)功能彰顯休閑元素，體現(xiàn)出全新的“在休閑中工作、在工作中休閑”的生活方式；三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動了農(nóng)村新村和社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的融合程度，對新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程起到了重要的推動和促進(jìn)作用。三、度假居住房地產(chǎn)開發(fā)模式（三居所）度假居住，不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費(fèi)一定時間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒，這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型：

1、濱海度假地產(chǎn)世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱，海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時間最久、產(chǎn)業(yè)最成熟、開發(fā)規(guī)模最大的一種休閑地產(chǎn)類別。海是最好也是最稀缺的自然資源，因此海濱休閑地產(chǎn)是相對高端的休閑地產(chǎn)類型。

2、防寒避暑地產(chǎn)防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源，以避暑度假或防寒度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)模式。為了迎合消費(fèi)者多元化、個性化的需求，防寒避暑地產(chǎn)中往往會融入休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生等元素。這類地產(chǎn)具有明顯的季節(jié)性及地域性，怎樣通過分時度假理念的融入，來激活淡季的地產(chǎn)運(yùn)營，是這類地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。

3、運(yùn)動度假地產(chǎn)以高爾夫和滑雪為代表的運(yùn)動類度假地產(chǎn)，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動游樂項(xiàng)目，能夠有力提升整個度假村的整體吸引力，并提高綜合收益。

4、康療養(yǎng)生地產(chǎn)溫泉以其康復(fù)療養(yǎng)與休閑養(yǎng)生的雙重特性，對度假地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引，以會議度假酒店為核心，帶動先售后租的溫泉地產(chǎn)開發(fā)的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。養(yǎng)生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域?yàn)橐劳?，滿足消費(fèi)者追求延年益壽、強(qiáng)身健體、修復(fù)保健以及養(yǎng)生文化體驗(yàn)而提供的各種類型的地產(chǎn)。它一般遠(yuǎn)離大城市，多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區(qū)，配以醫(yī)療、交通、教育、康體娛樂等相關(guān)設(shè)施。隨著休閑養(yǎng)生需求迅猛發(fā)展，養(yǎng)生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。四、酒店房地產(chǎn)開發(fā)模式度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，是一種銷售與經(jīng)營結(jié)合的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，售后回租型酒店產(chǎn)品，已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。有三種主要的類型。

度假酒店單元，銷售回租模式的運(yùn)用，保證了業(yè)主持有產(chǎn)權(quán)，可以每年消費(fèi)一定時段，同時享受經(jīng)營收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營性質(zhì)，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。

度假會所，是以機(jī)構(gòu)為銷售對象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會所比一般別墅大，處于酒店管理之內(nèi)，對于中國及其龐大的國有、股份、私營機(jī)構(gòu)而言，是一種商業(yè)物業(yè)，又是機(jī)構(gòu)進(jìn)行商務(wù)接待和會議公務(wù)的場所。最大的優(yōu)點(diǎn)在于，會所可以由酒店托管經(jīng)營。機(jī)構(gòu)集可以享用會所，又可以獲取經(jīng)營收益，還能夠資產(chǎn)保值增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運(yùn)作。會所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力的產(chǎn)品。五、養(yǎng)老居住地產(chǎn)開發(fā)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老+地產(chǎn)”為開發(fā)模式的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價值鏈條。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、生活照料以及精神慰藉等基本內(nèi)容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老院、托老所等。而一個成功的養(yǎng)老居住地產(chǎn)項(xiàng)目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要滿足生活服務(wù)功能、文化娛樂功能、醫(yī)療護(hù)理功能、商業(yè)功能等等，向老年人提供公園、健身區(qū)