沈陽(yáng)皇姑區(qū)經(jīng)典生活商業(yè)街戰(zhàn)略策劃

錦聯(lián)·經(jīng)典生活商業(yè)戰(zhàn)略

沈陽(yáng)精誠(chéng)置業(yè)顧問(wèn)有限公司2007年5月16日寫(xiě)在最初

項(xiàng)目各物業(yè)銷(xiāo)售合同額一覽表:錦聯(lián)經(jīng)典生活商業(yè)比重情況看,說(shuō)明商業(yè)占項(xiàng)目總值的32%，是項(xiàng)目重中之重，按照計(jì)劃，在熱銷(xiāo)住宅，形成人氣后，利用慣性原理，下一步的工作重點(diǎn)是銷(xiāo)售商業(yè)。項(xiàng)目面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售合同額（萬(wàn)元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商鋪長(zhǎng)江街1402416,007224,482,16818%寧山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合計(jì)34502.812,040415,404,95432%寫(xiě)字間215005,500118,250,0009%沿長(zhǎng)江街公寓（精裝）430006,000258,000,00020%半地下車(chē)庫(kù)39個(gè)20萬(wàn)/個(gè)7,800,0001%地下車(chē)位340個(gè)10萬(wàn)/個(gè)34,000,0003%合計(jì)194141.86,6061,282,511,034100%

長(zhǎng)江街商業(yè)分析市場(chǎng)長(zhǎng)江街商業(yè)街關(guān)鍵詞:中低檔商業(yè)街商圈輻射范圍較小業(yè)態(tài)雜亂無(wú)序發(fā)展空間較大競(jìng)品周邊競(jìng)品

水木清華：銷(xiāo)售率20%左右，僅面積小、總價(jià)低商鋪銷(xiāo)售。

建賞歐洲：銷(xiāo)售體量小、銷(xiāo)售期限長(zhǎng)。沈房銷(xiāo)售情況2007年存量商業(yè)面積33.85萬(wàn)平方米

2007年商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅89%2007年商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格呈下降趨勢(shì)，下降為19.29%商業(yè)關(guān)鍵詞：供大于求、價(jià)格下降積累客戶分析截止2007年5月11日，經(jīng)典生活商鋪來(lái)電客戶155組，到訪客戶72組，前期走訪商家客戶24組，共計(jì)251組。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，誠(chéng)意客戶達(dá)34組。

通過(guò)對(duì)客戶需求分析，客戶普遍對(duì)商網(wǎng)的需求為一、二層結(jié)構(gòu)；面積200㎡-300㎡居多；心理價(jià)位長(zhǎng)江街14000元/㎡、寧山路9000元/㎡、

通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行裝戶情況分析,需求長(zhǎng)江街位置的占70%,其次是需求寧山路及恒山路，金沙江街客戶需求較少。關(guān)鍵詞：需求集中在長(zhǎng)江街南側(cè)位置；價(jià)格高；在這樣的市場(chǎng)狀況下，我們要?jiǎng)?chuàng)造什么樣的價(jià)值？

至2007年底，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售合同額人民幣117，960，000元！銷(xiāo)售原則整體銷(xiāo)售、快速回籠資金實(shí)施途徑改變?cè)鐓^(qū)商鋪為區(qū)域商業(yè)中心結(jié)合市場(chǎng)情況和我們的目標(biāo)錦聯(lián)·經(jīng)典生活應(yīng)該具備什么樣的定位？位置恒山路金沙江街寧山路長(zhǎng)江街分區(qū)休閑健身區(qū)、文化區(qū)、學(xué)生快餐區(qū)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)區(qū)餐飲娛樂(lè)區(qū)品牌店區(qū)業(yè)態(tài)大型健身機(jī)構(gòu)、文具用品、學(xué)生快餐、圖書(shū)城特色語(yǔ)種、知名培訓(xùn)中心餐飲機(jī)構(gòu)、商業(yè)機(jī)構(gòu)名牌服飾、國(guó)際美容、特色美食街結(jié)構(gòu)一、二層結(jié)構(gòu)；三層整層結(jié)構(gòu)一、二、三層結(jié)構(gòu)一、二、三層結(jié)構(gòu)一、二層結(jié)構(gòu)；三層整層結(jié)構(gòu)均價(jià)（元/㎡）750080001000016000命名后街（Backstreet）

波士智堂（BossMeeting）

娛客地界（YokoZone）

時(shí)尚連廊（FashionMall）

商業(yè)分區(qū)及業(yè)態(tài)定位定位

整體商網(wǎng)定位：旺·本

“旺本”意為“旺本錢(qián)”

定位都清晰了，客戶從哪里來(lái)？方向

關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng)“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”

知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會(huì)提升商圈本身的品質(zhì)，加速整個(gè)商鋪銷(xiāo)售（招商）的進(jìn)程

策略

倡導(dǎo)差異化營(yíng)銷(xiāo)招商應(yīng)該從核心主力店開(kāi)始啟動(dòng)，按照“核心主力店-次主力店-品牌專賣(mài)店-小型商家”為順序。價(jià)格策略用價(jià)格杠桿及車(chē)位贈(zèng)送等優(yōu)惠方式，將位置不佳商鋪先期銷(xiāo)售給主力店，形成圍合之勢(shì)，圍點(diǎn)打緩。租售并舉策略為購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶提供租賃服務(wù)，減輕客戶資本壓力。配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3