渤海新區(qū)房地產(chǎn)市場分析報告

黃驊港（渤海新區(qū)）房地產(chǎn)市場環(huán)境匯報

1.渤海新區(qū)年初，河北省委、省政府同意設(shè)置滄州渤海新區(qū)，賦予新區(qū)省級開發(fā)區(qū)職能，負(fù)責(zé)對所轄區(qū)域進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一資源配置。所轄范圍分為：1、關(guān)鍵區(qū)包括黃驊港開發(fā)區(qū)、臨港化工園區(qū)、臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南大港管理區(qū)。2、規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)包括黃驊市和海興縣。上述區(qū)域既有體制保持不變，委托國際國內(nèi)著名設(shè)計單位，完善《渤海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《港口綜合交通規(guī)劃》和《臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》沿海發(fā)展“三大規(guī)劃”，并通過國家級專家評審。7月20日，繼曹妃甸之后河北省戮力推進的又一項關(guān)系全局的重點工程——滄州渤海新區(qū)正式成立。這標(biāo)志著河北省沿海經(jīng)濟隆起帶建設(shè)進入一種新的階段，對深入實行“兩環(huán)”開放帶動戰(zhàn)略，實現(xiàn)全省經(jīng)濟社會更好更快發(fā)展，加速環(huán)渤海地區(qū)崛起具有重要的積極意義。1.1區(qū)情概要1.1.1都市建設(shè)滄州市是中國80年代末就確立的對外開放沿海都市之一，但與同期開放的其他沿海都市相比，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，都市建設(shè)落后。近年來，伴隨黃驊港的建設(shè)，進出口業(yè)務(wù)的大量增長以及外商在華投資業(yè)務(wù)的加大，渤海新區(qū)以黃驊港為關(guān)鍵，作為國內(nèi)外廠商的生產(chǎn)基地、流通基地的需求明顯增長，帶動了港口、對外貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)等方面的經(jīng)濟發(fā)展。同步，投資者的增長，也必然活躍旅游度假型公寓市場。生產(chǎn)性、流通性企業(yè)的擴增促使居民收入增長，直接帶動對住宅市場的需求。1.1.2土地資源渤海新全區(qū)總面積3321平方公里，渤海新辨別關(guān)鍵區(qū)和規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)兩部分，總面積3321平方公里，海岸線130公里，其中，關(guān)鍵區(qū)包括黃驊港開發(fā)區(qū)、臨港化工園區(qū)、臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和南大港管理區(qū)，面積830平方公里；規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)包括黃驊市和海興縣，面積近2491平方公里。渤海新區(qū)非農(nóng)用地1700平方公里，占51%；建設(shè)用地40平方公里，占1％；307平方公里灘涂，占9%，1051平方公里淺海，未運用地1035平方公里，占31％。土地出讓價格/畝，土地開發(fā)無動遷成本，人工、水電、運送、建材保障便利。1.1.3人口狀況末全區(qū)常住人口為75萬人，人口密度：272.8人/平方公里，人口自然增長率為9.49‰。未來5年分區(qū)縣人口數(shù)量黃驊港開發(fā)區(qū)18-25萬人黃驊市40-50萬人海興縣8-10萬人滄州臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)3.6萬人南大港管理區(qū)15-20萬人1.1.4都市定位依托京津冀，服務(wù)冀中南、晉中南、魯北、豫北，面向朔黃鐵路沿線及陜西、內(nèi)蒙等部分地區(qū)的最便捷出?？冢皇突?、裝備制造業(yè)研發(fā)轉(zhuǎn)化基地；以港口物流為基礎(chǔ)，都市配送物流為支撐的區(qū)域性航運中心；河北及“兩環(huán)”地區(qū)新的經(jīng)濟增長極和隆起帶；經(jīng)濟繁華、社會友好、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城。從都市功能布局來看，“渤海新區(qū)”已經(jīng)明確為河北省的都市副中心，都市地位不停提高，未來前景看好。渤海新區(qū)是河北省沿海的地區(qū)性重要港口；是我國北方重要的煤炭裝船港之一，是“三西”煤炭外運第二通道的重要出?？冢皇菧嬷菔腥谌氕h(huán)渤海、京津冀經(jīng)濟圈，發(fā)揮沿海優(yōu)勢，增進臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，打造河北南部地區(qū)經(jīng)濟增長極的重要依托；是冀中南地區(qū)、神黃鐵路沿線及魯西北地區(qū)對外開放的窗口和經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源。其未來發(fā)展將以港口為基礎(chǔ)平臺，拓展綜合運送、臨港工業(yè)、倉儲、物流等現(xiàn)代港口功能，逐漸發(fā)展成為多功能、綜合性的現(xiàn)代化港口。為“三西”煤炭基地能源外運服務(wù)；為冀中南地區(qū)及滄州市經(jīng)濟社會發(fā)展和臨港工業(yè)開發(fā)服務(wù)；為神黃鐵路沿線等中西部地區(qū)及魯西北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和對外開放服務(wù)。渤海新區(qū)將發(fā)揮的作用重要體目前：為國家煤炭調(diào)運提供可靠的運送保障，保證國家能源運送安全；承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，帶動滄州及冀中南地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，打造河北省南部地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極；作為神黃鐵路沿線、魯西北地區(qū)內(nèi)引外聯(lián)的窗口，發(fā)揮港口對內(nèi)輻射、對外開放的作用，提供原材料、產(chǎn)成品和對外交流物資的運送服務(wù)，增進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和對外開放；以港口為基礎(chǔ)平臺建立物流中心，開展現(xiàn)代物流及商貿(mào)、金融、信息等有關(guān)服務(wù)，為周圍地區(qū)及腹地服務(wù)。它將是一種兼?zhèn)渌\、鐵路、公路、管道等多種運送方式，集港口裝卸及倉儲、中轉(zhuǎn)換裝、臨港工業(yè)、現(xiàn)代物流、通信信息、綜合服務(wù)等功能為一體，由多種港口企業(yè)、多種臨港產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合的綜合體，并將逐漸發(fā)展成為設(shè)施先進、功能完善、運行高效、文明環(huán)境保護的現(xiàn)代化、多功能的綜合性港口。1.1.5空間布局渤海新區(qū)總體發(fā)展格局可以歸納為【大雁展翅翱翔】“雁首”以黃驊港為關(guān)鍵“雁身軀干”以神黃鐵路兩邊區(qū)域“兩翼”為海防路與地方鐵路、公路之間區(qū)域黃驊港處在渤海新區(qū)總體發(fā)展主軸和東部沿海發(fā)展帶，從都市總體發(fā)展規(guī)劃來看，未來發(fā)展趨勢看好。1.2交通運送海運：黃驊港北距天津港40海里，南距山東青島港400海里，距韓國仁川港480海里，距釜山港700海里。渤海新區(qū)位于渤海灣弓頂，河北、山東兩省交界處，漳衛(wèi)新河與宣惠河交匯的大口河在此入海，地理位置得天獨厚，在天津港到龍口港500公里長的海岸線上正處在居中位置，彌補了這一段的港口空白。黃驊港始建于20世紀(jì)八十年代中期，1997年神華集團煤碼頭一期工程動工。截至目前，黃驊港既有生產(chǎn)性泊位13個(萬噸級以上泊位9個)，設(shè)計年通過能力6715萬噸，其中：煤炭年通過能力6570萬噸。在建2萬噸級液體化工泊位1個，設(shè)計年通過能力70萬噸。繼續(xù)對進港航道浚深，底標(biāo)高將到達-13.0m，并將建設(shè)一條5萬噸級空載船進港航道，雙向航道年通過能力將超過1.2億噸。陸運：南北向有國家高等級海防公路、環(huán)渤海高速公路穿區(qū)而過；東西向處在307國道的起點，向西可達寧夏的銀川；京汕高速公路臨區(qū)而過，向南直達汕頭；石家莊——黃驊港、邯鄲——黃驊港高速公路即將全線貫穿；黃驊港交通便利，三條疏港公路和沿海高速公路建設(shè)，可以打通化工園區(qū)與港口的便捷通道，實現(xiàn)與天津渤海新區(qū)的對接，充足接受其輻射。307國道、石港高速公路與沿海公路、205國道呈雙十字交叉，朔黃鐵路、地方鐵路橫貫全區(qū)，地理位置得天獨厚，有自中國產(chǎn)煤區(qū)神木至黃驊港全長860公里的雙線電氣化鐵路，地方鐵路與全國鐵路網(wǎng)相連直通港區(qū)。陸路距北京240公里，距天津110公里，西距石家莊360公里。，黃驊港根據(jù)得天獨厚的地理位置，建立了更為發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)。石黃高速石（家莊）-黃（驊港）高速與京滬高速、津汕高速、石太高速、滄保高速相接，形成了直達黃驊港的疏運大通道。307國道黃驊港開發(fā)區(qū)東西向處在307國道（黃驊港-銀川）的零公里處。神華鐵路神（府東勝煤田）—黃（驊港），全長860公里，國家1級干線，橫跨內(nèi)蒙、陜西、山西、河北四省區(qū)。滄黃鐵路滄州—黃驊港，全長91公里，與京滬鐵路、神黃鐵路接軌。海防公路南北穿區(qū)而過，南可達山東、江浙，北可至天津，通過秦皇島與東北三省相連。津汕高速公路（天津—廣東汕尾）在黃驊市與黃驊港開發(fā)區(qū)之間穿過。205國道（山海關(guān)—廣州）在黃驊市穿過。黃萬鐵路黃驊—天津萬家碼頭邯黃鐵路邯鄲—黃驊港鐵路正在規(guī)劃中。1.3黃驊港總體規(guī)劃河北省政府冀政函()18號文正式批復(fù)同意實行《黃驊港總體規(guī)劃》(如下簡稱《規(guī)劃》)。該《規(guī)劃》是我國《港口法》頒布后，河北省沿海港口獲得省政府同意實行的第一種港口總體規(guī)劃。該《規(guī)劃》由交通部規(guī)劃研究院和河北省水運規(guī)劃設(shè)計院聯(lián)合編制。明確了黃驊港的都市性質(zhì)及總體定位：黃驊港規(guī)劃可使用港口岸線18.7公里，規(guī)劃港口陸域面積121.62平方公里。其重要功能定位是以港口為基礎(chǔ)，拓展綜合運送、臨港工業(yè)、倉儲物流等現(xiàn)代港口功能，逐漸發(fā)展成為多功能綜合性的現(xiàn)代化港口。黃驊港將成為滄州市融入環(huán)渤海、京津冀經(jīng)濟圈，發(fā)揮沿海優(yōu)勢，增進臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，打造河北南部地區(qū)經(jīng)濟增長極的重要依托。根據(jù)《規(guī)劃》，黃驊港將形成3個港區(qū)，即以煤炭港區(qū)、綜合港區(qū)為主，河口港區(qū)為補充，并留有遠景發(fā)展空間的總體格局。作為神黃鐵路沿線、魯西北地區(qū)內(nèi)引外聯(lián)的窗口，黃驊港將發(fā)揮對內(nèi)輻射、對外開放的作用，提供原材料、產(chǎn)成品和對外交流物資的運送服務(wù)，增進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和對外開放。黃驊港將建成我國北方重要的煤炭裝船港之一，“三西(山西、陜西、內(nèi)蒙古西部)”煤炭外運第二通道的重要出?？凇?.1渤海新區(qū)宏觀經(jīng)濟狀況分析2.1渤海新區(qū)國民經(jīng)濟狀況簡介河北省狠抓渤海新區(qū)，以“三大關(guān)鍵任務(wù)”為己任，即著力抓好滄州渤海新區(qū)的龍頭帶動、中心都市的突破提高、縣域經(jīng)濟的騰飛升位。通過三方聯(lián)動，構(gòu)筑起區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。上六個月，全區(qū)生產(chǎn)總值20.98億元，同比增長59.40%；全社會固定資產(chǎn)投資17.54億元，同比下降4.95%，總量在滄州市排第四位；財政收入5.46億元，同比增長133.88%，在滄州市排第二位；實際運用外資534萬美元，同比增長408.5%。目前渤海新區(qū)常住人口是75萬，按常住人口計算，全區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達28161元，按照世界銀行原則，渤海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展已到達上中等收入國家平均水平，并在未來幾年內(nèi)形成增幅持續(xù)增長趨勢。港口和都市有著十分親密的關(guān)系。自有人類以來，人們就運用天然河流，發(fā)明出一代一代的人類文明。今天，港口怎樣依托都市既有的經(jīng)濟、技術(shù)條件，到達自我完善、自我發(fā)展，而都市經(jīng)濟又怎樣運用港口門戶走向世界，“港為城用，城以港興，港口經(jīng)濟，勃然而生”應(yīng)當(dāng)是每一種渤海新區(qū)建設(shè)參與者、投資者所關(guān)注的。時間劃分發(fā)展階段重要目的—重點突破階段大力改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強對要素資源的吸納能力，形成基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雛形，地區(qū)生產(chǎn)總值到達400億元。—2全面擴張階段打造河北省具有較強競爭力的產(chǎn)業(yè)匯集區(qū)，成為環(huán)渤海地區(qū)生產(chǎn)總值超千億的經(jīng)濟增長區(qū)，河北重要的經(jīng)濟增長極，地區(qū)生產(chǎn)總值到達1600億元?！?集約完善階段建成中國北方著名的國際性綜合大港和能源、原材料集散中心，綠色國際化工城，京津冀都市圈臨海區(qū)域經(jīng)濟次中心和渤?，F(xiàn)代化新城，地區(qū)生產(chǎn)總值到達3200億元。港口是渤海新區(qū)的立市之基、發(fā)展之基。"十五"期間，黃驊港的關(guān)鍵戰(zhàn)略資源地位得到深入強化，未來3至4年是深入發(fā)揮港口優(yōu)勢、發(fā)展港口經(jīng)濟最快最佳的時期，也是"港口立市"戰(zhàn)略真正得以確立和實行的時期，港口經(jīng)濟實現(xiàn)歷史性突破的階段。實現(xiàn)港口功能、港口配套、港口發(fā)展規(guī)模的三大突破。把港口作為經(jīng)濟的龍頭來抓，緊緊圍繞建設(shè)現(xiàn)代化樞紐港、發(fā)展臨港大工業(yè)、搞好港口物流業(yè)，大力培育港口經(jīng)濟，港口發(fā)展與工業(yè)發(fā)展將形成互促互動、良性循環(huán)的發(fā)展局面。2.2渤海新區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造狀況中心商務(wù)服務(wù)區(qū)：重要強調(diào)渤海新區(qū)主導(dǎo)功能，以發(fā)展金融、商貿(mào)、科技、信息、教育、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生等第三產(chǎn)業(yè)為重點，并安排重要居住功能，重點建設(shè)客運交通樞紐，合適發(fā)展技術(shù)密集、附加值高、無污染的都市型工業(yè)，形成都市功能完善、生活服務(wù)設(shè)施齊全，立足環(huán)渤海，面向東北亞的本省經(jīng)濟中心。濱海地帶：以黃驊港為龍頭，天南排河—南大港、黃驊、中捷等為基礎(chǔ)，外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)，重點發(fā)展現(xiàn)代加工制造業(yè)、交通、能源、環(huán)境保護產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)以及為其服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。其中煤炭、鋼鐵工業(yè)重點布置在渤海新區(qū)的黃驊港。渤海新區(qū)要立足河北、服務(wù)環(huán)渤海，輻射東北地區(qū)、東南沿海地區(qū)、港澳臺地區(qū)，面向東北亞，建成現(xiàn)代化的世界性加工制造基地和物流中心。2.2.1產(chǎn)業(yè)總體布局按照循環(huán)經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)特性，形成“大雁展翅翱翔”的產(chǎn)業(yè)布局。以黃驊港開發(fā)區(qū)為“雁首”、沿神黃鐵路兩邊區(qū)域為“雁身軀干”，海防路與地方鐵路，公路之間區(qū)域構(gòu)成“兩翼”。重型（能源、建材業(yè)、鋼鐵等）及化工、物流產(chǎn)業(yè)向臨海“雁首”集中布局，五金模具等輕型機械制造、旅游、特色農(nóng)產(chǎn)品及深加工等向兩翼和軀干分布。在整體產(chǎn)業(yè)布局構(gòu)造下，構(gòu)建多種大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、化工園區(qū)、神華萬畝工業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鋼鐵工業(yè)園區(qū)、五金工業(yè)園區(qū)、模具工業(yè)園區(qū)、特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化帶和中心商業(yè)商務(wù)區(qū)等。2.2.2產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃黃驊港將成為國際性現(xiàn)代化綜合集樞紐港；京津冀都市圈具有國際競爭力的化工和能源基地；華北循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)；河北現(xiàn)代化物流基地；河北乃至環(huán)渤海地區(qū)的重要經(jīng)濟增長極。重點發(fā)展：化工產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、電力（能源）工業(yè)、機械制造業(yè)、旅游業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、建材業(yè)、鋼鐵業(yè)八大產(chǎn)業(yè)為渤海新區(qū)重點產(chǎn)業(yè)，并構(gòu)建成四大產(chǎn)業(yè)群：以化工工業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)群（包括了化工及化學(xué)建材）；以電力工業(yè)和有關(guān)高耗能部門為主的重工產(chǎn)業(yè)群（電力和鋼鐵和建材如水泥）；以輕型機械為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)群（包括五金和模具等）；以特色農(nóng)產(chǎn)品為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)群（冬棗及保鮮、大棗深加工、海產(chǎn)品及深加工等）。建設(shè)重點內(nèi)容論述建設(shè)大港口黃驊港目前有9個泊位，7萬噸級煤船可乘潮出海。按照國家批復(fù)的《黃驊港總體規(guī)劃》，黃驊港分煤炭港區(qū)、綜合港區(qū)、河口港區(qū)，建設(shè)2萬噸級以上雜貨、集裝箱、礦石、油品泊位121個，可建8個20萬噸級以上的碼頭，形成5億噸的吞吐能力。戰(zhàn)略上分三步建設(shè)綜合大港。第一步建成10萬噸雜貨碼頭，第二步建成15萬噸，第三步建成20萬噸兼?zhèn)?5萬噸，加緊黃驊港由單一煤炭輸出港向綜合大港轉(zhuǎn)變，由單一業(yè)主碼頭向多元投資主體的公用社會型碼頭轉(zhuǎn)變。發(fā)展綜合大交通投資300億元，加緊建設(shè)疏港路、沿海高速公路、邯港鐵路等五條重要道路，同步動工建設(shè)渤海大橋，深入完善以港口、高速公路、鐵路及多條國省干道構(gòu)成的綜合立體交通網(wǎng)絡(luò)。培育大產(chǎn)業(yè)抓住國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)擴散和梯度轉(zhuǎn)移的重大機遇，在繼續(xù)抓好化工、機械、冶金、食品等老式特色產(chǎn)業(yè)的同步，著力構(gòu)筑石油化工產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、電力能源產(chǎn)業(yè)及港口物流業(yè)四大產(chǎn)業(yè)群。重點建設(shè)五大園區(qū)：化工園區(qū)、裝備制造園區(qū)、港口物流園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、和“飛地”工業(yè)園區(qū)?？焐洗箜椖堪凑湛茖W(xué)發(fā)展觀的規(guī)定，加緊籌劃和建設(shè)一批提高產(chǎn)業(yè)層次、具有戰(zhàn)略支撐作用的重大項目。支持中鋼集團、中鐵集團重大建設(shè)項目；提高煉油能力，建設(shè)乙烯、聚丙烯、丙烯月青等石化下游產(chǎn)品項目，打造國際綠色化工城；以華北石油一機廠為依托，打造「神州第一管」和石油管道裝備制造基地項目；不失時機地推進一批港口物流項目。通過建設(shè)大港口，發(fā)展大交通，培育大產(chǎn)業(yè)，快上大項目，全力加緊滄州渤海新區(qū)建設(shè)進程。3.黃驊港房地產(chǎn)市場整體狀況分析本機構(gòu)認(rèn)為黃驊港屬于環(huán)渤海灣港口都市，處在一種迅速發(fā)展的新興經(jīng)濟地帶，房地產(chǎn)行業(yè)有著豐厚的遠期利潤，值得投資人進入。港口和房地產(chǎn)行業(yè)是投資行業(yè)公認(rèn)的及后來若干年的投資獲利領(lǐng)域，低處港口的房地產(chǎn)業(yè)使這兩個領(lǐng)域結(jié)合在一種地區(qū)內(nèi)，愈加值得參與。3.1黃驊港房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實狀況以老城區(qū)為關(guān)鍵，不停外延展，基本選擇在開發(fā)條件比較便利的區(qū)域，在港區(qū)已劃分的功能區(qū)之間或有穿插。房地產(chǎn)開發(fā)成本伴隨港口建設(shè)的升溫而加大，開發(fā)建設(shè)周期縮短：輔助設(shè)施、交通運送的便利、急于入市的心理。據(jù)記錄黃驊港城區(qū)到目前為止有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā),不過有現(xiàn)房銷售的有3個樓盤，價格：多層2400--2600之間，小高層2600--3000之間，門面房3000--5000之間，寫字樓2600--5000，別墅3500--4600之間?？墒鄯课荻嘤锌沼啵捎邳S驊港常住人口有限，房屋價格高于多數(shù)消費者的實際購置力，加上國務(wù)院的多次宏觀調(diào)控，開發(fā)商捂盤惜售，對港口未來房地產(chǎn)價格估價甚高，既不會降價銷售也不會把價格抬升過高，因此目前港區(qū)房價基本穩(wěn)定,未來1-2年內(nèi)不會有大的浮動，各開發(fā)商短期內(nèi)也不會有大面積樓盤開盤。不過，未來伴隨港口和大企業(yè)的建設(shè)，人員短期內(nèi)會有激增現(xiàn)象，其消費意向租多于購。二手房交易受“國8條”影響較大，財力有困難而又需要買房的消費者多考慮二手房,不過港區(qū)房屋存量十分有限，遠遠不能滿足需要。門面房的價格是根據(jù)各門面的市口而定,所謂"市口"其實就是人流量，不是所有門面房都值得投資，目前港口有些門面房已經(jīng)到了一種比較高的價位，提議謹(jǐn)慎投資。黃驊港所在的渤海新區(qū)是一種省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（有望成為國家級開發(fā)區(qū)），目前在該區(qū)域的大型建設(shè)項目超過十個，總投資近千億元人民幣，各大企業(yè)紛紛進駐該區(qū)域，港口與鐵路終端的匯集作用注定了它是一種商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達的區(qū)域。尤其區(qū)域土地價格低廉，開發(fā)成本低，存在著巨大消費需求商務(wù)人士和工薪消費層，因此開發(fā)商在該區(qū)域拿地仍是不亦樂乎，與其他地區(qū)形成鮮明對比。以來，港城區(qū)域的商品房在成交量上一直保持著“低而穩(wěn)”的態(tài)勢，成交均價較而言有大幅度上升。綜合來看，成交價格、成交量不太盡如人意。如銀港小區(qū)銷售已經(jīng)有時日，地理位置很好，但銷售業(yè)績不佳，出租率很低。導(dǎo)致上述狀況的原因重要有三個：1、黃驊港發(fā)展剛剛進入軌道，樂意在區(qū)域置業(yè)的工薪階層比較少；綜合港口功能尚不完備，港口功能單一，制約了人員、物資的流動性，商業(yè)環(huán)境不夠成熟完善。上述狀況的變化有賴于綜合大港的建設(shè)進程。2、區(qū)域配套尚不完善，不利于市民平常生活；人們生活的空間狹小，物價較高，除貨品運送外，客運欠發(fā)達。商業(yè)環(huán)境不成熟，工作、休閑、娛樂、購物等活動受到限制。3、在工業(yè)區(qū)建造居住區(qū)對于市民來說還需要某些時日來接受，這也是別墅產(chǎn)品、住宅產(chǎn)品很難迅速銷售的重要原因。新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展尚須時日，尚有很艱難的路要走。不過考慮到區(qū)域的長遠發(fā)展，提議開發(fā)商可以將此區(qū)域作為土地儲備的最佳選擇。3.2黃驊港住宅市場整體狀況及分析從-，渤海新區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，重要經(jīng)濟領(lǐng)域有較大起色。全區(qū)總體經(jīng)濟運行趨好，港口區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有了很大發(fā)展。3.2.1市場供應(yīng)分析開發(fā)商有強烈的開發(fā)意愿，消費者樂于在港投資置業(yè)，但價格與消費者購置力有差距，實際交易量不大。福利住房并未完全結(jié)束，港區(qū)大型企業(yè)、事業(yè)單位的自建房，集團購置使部分資金仍流入房市，同步，港區(qū)房地產(chǎn)市場因此變得復(fù)雜。

施工面積和竣工面積在增幅較大，總體走勢是向上的，綜合-的市場運行狀況，考慮即將動工項目和意向開發(fā)商狀況，預(yù)測未來1-3年內(nèi)新動工面積逐年增長，遠期的供應(yīng)量將增大；實際銷售面積逐年上升，市場需求量較大，有效需求在供應(yīng)量充足、房地產(chǎn)產(chǎn)品多樣性的狀況下得到完全的釋放；空置面積總量不大且變化幅度不大，總體上沒有大幅上升的趨勢，市場對住宅的需求量增長，整體市場供求關(guān)系基本平衡，市場供需兩旺。3.2.2市場需求分析從購房主體看，分為當(dāng)?shù)厝耸袌龊屯獾厝耸袌觥Ｒ话阕≌陨禎摿Υ笫艿疆?dāng)?shù)鼐用駩勰?。區(qū)內(nèi)大企業(yè)、外資企業(yè)，積聚了大量有購置能力的年輕人，他們對開發(fā)區(qū)附近，價格適中的住宅有大量需求。外地客戶重要以冀中南、天津等地區(qū)的客戶為主，客戶一般在渤海新區(qū)有經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，居住地選在城區(qū)中心附近。3.2.3市場價格分析黃驊港房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房價穩(wěn)中有升，與去年同期相比住房供應(yīng)量到達40萬平方米，房屋交易量增長近1倍，房價提高了30到50個百分點。3.2.4住宅市場預(yù)測租賃性物業(yè)的需求量將增長，價格上漲幅度較大；海港區(qū)的居住型物業(yè)供需兩旺，價格緩步上升。具有商用和投資價值的高檔公寓將受到外地商務(wù)客戶的鐘愛，需求量在遠期將有大幅增長，同步也將吸引一部分當(dāng)?shù)乜蛻魧①Y金轉(zhuǎn)移到住宅市場，投資購置踴躍。3.3黃驊港商鋪市場整體狀況及分析3.3.1市場供應(yīng)分析供應(yīng)量增長緩慢，需求量得不到滿足，有市而無房。施工面積、竣工面積和新動工面積增長有限，且增長幅度較小，市場供求關(guān)系通過兩年的調(diào)整后，開始供不應(yīng)求。港口經(jīng)濟發(fā)展長期以來比較平穩(wěn)，導(dǎo)致商鋪投資開發(fā)的積極性不高，伴隨渤海新區(qū)和綜合大港建設(shè)，新一輪經(jīng)商熱潮在港口出現(xiàn)，而對應(yīng)的投資開發(fā)一時難以跟進。1、商業(yè)布局集中于市中心市中心位置優(yōu)越，在匯集人流、資金流等方面具有優(yōu)勢，商業(yè)延續(xù)老式的商業(yè)區(qū)的地理范圍，集中于城區(qū)中心北部，其他區(qū)域有待開發(fā)。2、竣工項目少，投入運行項目少前幾年市里商業(yè)設(shè)施少，投資商業(yè)項目的高回報率以及需求的迅速增長使商鋪的供應(yīng)量增長。此后的幾年，經(jīng)濟發(fā)展平緩，新動工項目少而又少，在建商鋪目前都沒有竣工，更談不上開業(yè)經(jīng)營。假如商鋪集中動工，竣工時間靠近，對商鋪未來的經(jīng)營會形成壓力。3、商業(yè)形式以百貨商店為主，業(yè)態(tài)單一，缺乏多樣的業(yè)態(tài)形式現(xiàn)營業(yè)中的商鋪的業(yè)態(tài)為百貨業(yè)，計劃開盤項目的業(yè)態(tài)也以百貨業(yè)居多，在居住小區(qū)有少許的低級超市，重要是作為配套設(shè)施，市場上缺乏大型多功能購物中心和連鎖超市。4、店鋪的單位面積小，適合投資者購置市場重要的商鋪的單位面積都較小，100—300平方米，鋪面單位面積在10—50平方米，適合不一樣資金實力的客戶投資。小面積，投資小，收回投資的時間短，風(fēng)險小。3.3.2需求分析

（1）客戶構(gòu)成

商鋪的購置者重要是滄州（黃驊）當(dāng)?shù)刂行⊥顿Y者，外地人也占較大比例，整層購置者數(shù)量不多。港城建設(shè)之初，眾多的投資者對市場預(yù)期高，被旺銷的市場表象、良好的發(fā)展前景、升值潛力吸引，紛紛投資于商鋪，期望在短時間內(nèi)收回投資并獲得獲利。正是這股強大的購置力支撐著當(dāng)時整個市場的交易量，使市場在大面積供應(yīng)量的沖擊下，仍交易活躍，眾多項目均有多多少少的銷售業(yè)績。此后，投資者會比較理性的看待投資商鋪，租賃的傾向多于產(chǎn)權(quán)購置。（2）需求特點1.位置優(yōu)越，2.是公眾承認(rèn)的黃金位置；3.單位面積以小面積為主，4.少許大面積，5.適合不一樣資金實力的客戶投資；6.商鋪的經(jīng)營方式適合投資者轉(zhuǎn)租和自營；7.可以做銀行貸款，8.以減少初始投資的資金量；9.由具有良好商場經(jīng)營管理經(jīng)驗的企業(yè)來經(jīng)營，10.保證穩(wěn)定、高額的投資回報。3.3.3銷售價格分析已經(jīng)開業(yè)經(jīng)營的商鋪由和正在銷售的商鋪以對中小投資者銷售為主，繁華商業(yè)區(qū)的大型商廈的1——5層左右，如榮盛信譽樓，住宅小區(qū)、臨街樓盤的底商，一般為1至2層，如城建大廈、港城商業(yè)廣場。商鋪租賃價格可以分個檔次，分別是商鋪銷售價格可以分個檔次，分別是3.3.4商鋪市場預(yù)測伴隨都市建設(shè)和港口經(jīng)濟發(fā)展，商戶、廣大投資者對高額投資回報的期望使需求量有長期上升的潛力和空間。假如大型商鋪供應(yīng)量迅速增長，入市時間集中，對市場形成較大壓力，易形成惡性競爭，影響整體形象。大量的供應(yīng)使市場的未來效益難以到達發(fā)展商對購置者的承諾。3.4黃驊港寫字樓市場整體狀況及分析3.4.1市場供需現(xiàn)實狀況分析供應(yīng)量緩慢增長，市場需求加大，價格稍高，交易不活躍。寫字樓的施工面積和新動工面積增長緩慢，市場重要以消化存量房為主，供應(yīng)量很少，市場的有效需求量有限，銷售面積一直維持在較低的水平。辦公樓是寫字樓市場的主流，一般是企業(yè)自建自用，自己管理，或是定向開發(fā)，如電信企業(yè)、通信企業(yè)和銀行等。商業(yè)概念的寫字樓（非辦公樓）開發(fā)少，銷售狀況不好，需求總量少，有效需求局限性。3.4.2價格分析

由于市場上對外銷售和出租的寫字樓較少，缺乏合適的案例，實際上黃驊港還為建設(shè)成真正意義上的公共寫字樓，既有的房源多是政府事業(yè)單位的空閑房屋。市場總體的售價比相似位置住宅的售價略高，如的住宅售價為元/平方米，寫字樓的售價為元/平方米?？傮w售價比較市場購置力而言價格較高，發(fā)展商不考慮減少價格來吸引客源，客戶進入住宅辦公，退而求另一方面，市場處在一種租售尷尬的境地。3.4.3市場預(yù)測辦公樓（組織機構(gòu)自建）的供應(yīng)和需求將增長；寫字樓銷售市場的供應(yīng)和需求將維持現(xiàn)實狀況，交易量少；租賃市場將異軍突起，以消化既有和近來1-2年內(nèi)建設(shè)項目為主。3.5房地產(chǎn)市場分級分析3.5.1一級市場渤海新區(qū)關(guān)鍵區(qū)土地市場儲備狀況：現(xiàn)階段，渤海新區(qū)關(guān)鍵辨別為按經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不一樣、人文環(huán)境不一樣、市場發(fā)育程度不一樣，分為如下區(qū)域：1、中心商業(yè)商務(wù)區(qū)2、港口服務(wù)、物流、倉儲大區(qū)3、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)4、生活居住區(qū)5、行政辦公區(qū)土地上市量及未來投放計劃渤海新區(qū)關(guān)鍵區(qū)上市土地匯總：單位：萬元/平方米序號地塊位置出讓方式用地面積土地用途成交價成交單位未來投放計劃按渤海新區(qū)關(guān)鍵區(qū)整體規(guī)劃，以項目為主體，提供項目用地，采用“招拍掛”的土地出讓形式。土地市場分析及趨勢預(yù)測a、土地交易市場有序，但仍受外來開發(fā)商、大型企業(yè)進駐新區(qū)，土地價格略有上升。b、土地供應(yīng)短時間增長。受到政府對于一級市場的宏觀調(diào)控的影響，經(jīng)濟發(fā)展和都市建設(shè)進程的加緊規(guī)定土地市場的供應(yīng)量在一段時間內(nèi)大幅增長，政府對一級土地市場進行調(diào)控和管理，控制了土地供應(yīng)的總渠道，并不是要減少土地的供應(yīng)，而是保障土地市場的有序競爭。c、